Distinguer entretien, amélioration et construction

La qualification des travaux est la question la plus contrôlée du régime réel des revenus fonciers. Un même chantier peut être entièrement déductible, partiellement déductible ou totalement exclu des charges selon qu'il entretient, améliore, reconstruit ou agrandit l'immeuble. L'enjeu se chiffre souvent en milliers d'euros d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, sans compter l'effet sur le déficit foncier et sur la plus-value de revente.

Ce chapitre expose les trois catégories de travaux et leurs critères tirés du Code général des impôts (CGI), du Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) et de la jurisprudence, puis les situations délicates, dix cas classés et le coût d'une erreur. La liste générale des charges déductibles figure au chapitre 27, les intérêts d'emprunt au chapitre 29 et le déficit foncier au chapitre 30. Les règles sont celles en vigueur au 25 octobre 2026.

Le cadre légal

Le texte

Le a du 1° du I de l'article 31 du CGI admet en déduction des revenus fonciers les dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire. Le b du même 1° admet les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement. Le b bis limite la déduction des améliorations des locaux professionnels et commerciaux à deux catégories, les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées et ceux de protection contre l'amiante.

La doctrine organise ces règles en trois étapes. La première détermine la nature des travaux, la deuxième leur caractère déductible selon le type de local et la troisième les modalités de déduction (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, BOI-RFPI-BASE-20-30-20 et BOI-RFPI-BASE-20-30-30). Ces trois documents, publiés respectivement le 3 février 2014, le 30 mai 2016 et le 28 décembre 2015, sont les versions en vigueur au 25 octobre 2026.

La portée de la doctrine

La doctrine publiée au BOFiP est opposable à l'administration en application de l'article L80 A du livre des procédures fiscales (LPF), à condition d'en respecter exactement les termes. Les décisions de justice qu'elle cite illustrent l'appréciation des faits mais ne valent que pour leur espèce. Le chapitre 2 explique la hiérarchie de ces sources et le chapitre 10 le rescrit qui permet de faire valider une qualification avant d'engager les travaux.

Les trois catégories de travaux

Les dépenses de réparation et d'entretien

Les travaux d'entretien et de réparation ont pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d'en permettre un usage normal, sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial. L'entretien relève du maintien en l'état. La réparation correspond à la remise en état ou au remplacement d'équipements essentiels (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 10).

La doctrine cite parmi les dépenses de réparation la remise en état du gros œuvre, des canalisations ou de l'installation électrique, la réparation du chauffage, la mise aux normes de sécurité d'une installation électrique, la réfection de toiture et le ravalement, la remise en état après malfaçons, le remplacement de la chaudière, la mise en conformité ou le remplacement d'un ascenseur et la remise en état après une catastrophe naturelle pour la part réellement supportée (même source, § 50). Elle range dans l'entretien le traitement des bois contre les insectes, la recherche d'amiante et les diagnostics obligatoires (§ 40).

Le remplacement d'un équipement ancien par un modèle plus moderne reste une réparation. Si des éléments nouveaux sont ajoutés, l'ensemble devient une amélioration (§ 30). Le remplacement des appareils électroménagers d'une cuisine existante n'est pas une réparation de l'immeuble.

Les dépenses d'amélioration

Les dépenses d'amélioration apportent à un local un équipement ou un élément de confort nouveau, ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure de l'immeuble. Sont cités l'installation du chauffage central, d'une salle d'eau, d'une cuisine, du raccordement au tout-à-l'égout ou d'un ascenseur (§ 70). Sont aussi cités le désamiantage, l'élargissement de fenêtres, la reprise de fondations, la réfection de l'électricité et des sanitaires sans augmentation de surface et la mise en conformité des canalisations en plomb (§ 100).

L'installation d'une cuisine aménagée et équipée dans un logement qui en était dépourvu est déductible globalement, appareils électroménagers compris, lorsque le bail prévoit expressément la fourniture de cette cuisine (rescrit n° 2008/14 du 17 juin 2008 repris au § 70). Le fait qu'une subvention de l'Agence nationale de l'habitat (Anah) finance les travaux ne préjuge pas de leur caractère déductible.

Les dépenses de construction, de reconstruction et d'agrandissement

Relèvent de cette catégorie les travaux qui entraînent une modification importante du gros œuvre, les travaux d'aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à une reconstruction et ceux qui augmentent le volume ou la surface habitable (§ 110). La doctrine y ajoute la démolition totale ou partielle en vue de reconstruire, l'augmentation du nombre de logements et l'aménagement de locaux d'habitation dans des locaux auparavant affectés à un autre usage ou dans des dépendances non habitables comme des combles ou des garages.

La création d'une chambre et de deux salles de bains dans un étage non habitable a ainsi été jugée constitutive d'un agrandissement (cour administrative d'appel de Bordeaux, 12 décembre 1994, n° 93BX00390). Une augmentation de 15 % de la surface habitable, la transformation d'un grenier ou la réunion de plusieurs immeubles figurent parmi les exemples non déductibles du § 150.

Le critère décisif, la nature et non le coût

La doctrine pose que la distinction entre amélioration et reconstruction dépend de la nature et de l'importance des travaux et non de leur coût. C'est une question de fait, appréciée au vu des devis, des factures, des plans et des photographies (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 130). Un chantier très coûteux de rénovation intérieure peut rester une amélioration, alors qu'un chantier modeste qui crée une pièce habitable dans un garage est un agrandissement.

La restructuration des locaux

Une restructuration totale, qui transforme complètement les locaux, est assimilée à une reconstruction. Une restructuration partielle, comme le déplacement de cloisons pour créer une salle d'eau, reste une amélioration (cour administrative d'appel de Nantes, 22 décembre 1993, n° 92NT00582). Les différentes parties d'un immeuble peuvent être appréciées séparément (§ 140).

La division d'un logement appelle une vigilance particulière. Le Conseil d'État a admis comme amélioration la scission d'un appartement assortie de travaux de remise en état et de modernisation (Conseil d'État, 28 février 1983, n° 35189). La doctrine range pourtant l'augmentation du nombre de logements parmi les travaux de reconstruction (§ 110). La différence tient au gros œuvre. Une scission réalisée par de simples cloisons dans un volume inchangé peut rester une amélioration, alors qu'une division qui impose des percements, de nouveaux planchers ou une redistribution complète bascule dans la reconstruction. Le chapitre 93 du Guide du bailleur privé décrit les démarches d'urbanisme de ces opérations (Guide du bailleur privé, Diviser, transformer ou changer l'usage d'un bien).

Le gros œuvre

Le gros œuvre comprend les éléments porteurs (fondations, murs porteurs, planchers, charpente) et le clos et couvert. Le remplacement à l'identique d'une charpente ou d'une couverture usée reste une réparation. La démolition de murs porteurs pour transformer un étage, la reconstruction de planchers et d'escaliers ou le remplacement d'une toiture par une terrasse avec redistribution de l'immeuble sont en revanche rangés parmi les reconstructions (§ 120 et § 150). La reprise de fondations pour stabiliser l'existant est citée parmi les améliorations (§ 100).

Les travaux dissociables et indissociables

Lorsque des travaux de nature différente sont réalisés en même temps, il faut déterminer s'ils peuvent être dissociés. Cette question de fait s'apprécie au vu des devis, des factures et des comptes rendus de l'architecte (BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 230).

Si les travaux sont dissociables, chaque catégorie suit son propre régime et seules les dépenses d'entretien, de réparation ou d'amélioration se déduisent (§ 240, Conseil d'État, 27 mars 1981, n° 23499). S'ils sont indissociables, l'ensemble est apprécié globalement et les améliorations réalisées à l'occasion d'une reconstruction ne sont pas déductibles (§ 250). Les équipements installés peu après l'achèvement d'une construction, comme un ascenseur ou une chaudière centrale, sont rattachés au coût de cette construction.

La doctrine liste des combinaisons jugées indissociables (§ 270). Il s'agit notamment de la plomberie et du chauffage réalisés avec un nouveau garage (Conseil d'État, 26 octobre 1979, n° 10875), de la réfection complète de la toiture après une surélévation (Conseil d'État, 15 octobre 1980, n° 16782), de la réfection complète de l'électricité et du chauffage accompagnant des modifications structurelles (Conseil d'État, 17 mars 1982, n° 22707) et des menuiseries, de l'électricité, de la plomberie ou des sols posés après une reconstruction (Conseil d'État, 8 juillet 2005, n° 253291).

Pour une annexe séparée qui abrite un équipement, les frais de raccordement, d'achat et d'installation de l'équipement peuvent être déduits, mais pas le coût de construction de l'annexe (§ 260).

La qualification selon le type de local

Les locaux d'habitation

Les améliorations des locaux d'habitation sont déductibles immédiatement (BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 100 et § 110). L'affectation à l'habitation s'apprécie à la date des travaux et s'étend aux dépendances (§ 120). Un usage temporaire différent, sans modification des locaux, ne fait pas perdre la qualité de local d'habitation (Conseil d'État, 20 juin 1997, n° 137749).

Les locaux professionnels et commerciaux

Pour les locaux affectés à une activité commerciale, industrielle ou professionnelle, les améliorations ne sont déductibles que si elles facilitent l'accueil des personnes handicapées ou protègent contre l'amiante, à condition d'être dissociables de travaux de construction (§ 140 à § 160). Une réfection complète de bureaux loués nus n'est donc pas déductible lorsqu'elle constitue une amélioration (Conseil d'État, 8 juillet 1992, n° 93366). Seules les réparations et l'entretien restent déductibles.

La fiscalité des locaux professionnels loués relève aussi de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur option, présentée au chapitre 66. Lorsque les loyers sont soumis à la TVA, les dépenses se déduisent hors taxe (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 50).

Les propriétés rurales

Pour les propriétés rurales, la doctrine admet la déduction des améliorations des terres non bâties sans condition et, pour les bâtiments non destinés à l'habitation, des améliorations non rentables qui n'entraînent pas d'augmentation du fermage. La construction d'un bâtiment agricole neuf en remplacement d'un bâtiment vétuste peut être déduite si elle n'augmente pas le fermage (BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 170 et § 210).

Les situations délicates

La reconstruction après sinistre ou démolition

La démolition d'un immeuble vétuste suivie d'une reconstruction est une dépense de construction non déductible (§ 150). Après un sinistre, la remise en état qui conserve la consistance du bien reste une réparation déductible, pour la part réellement supportée par le propriétaire. La reconstruction d'une partie détruite qui touche la structure, après une tempête par exemple, a été jugée indissociable d'une reconstruction (Conseil d'État, 17 novembre 1982, n° 30141).

L'indemnité d'assurance suit la dépense qu'elle finance. Elle est imposable si elle couvre une dépense déductible, même si celle-ci n'est finalement pas réalisée. Elle ne l'est pas si elle finance la reconstruction (BOI-RFPI-BASE-10-20, § 130 à § 180). Le chapitre 26 détaille ces recettes.

L'agrandissement et l'aménagement des combles

L'aménagement de combles perdus ou d'un grenier en pièce habitable augmente la surface habitable et constitue un agrandissement. Il en va de même de la construction d'une véranda, d'une extension ou de la surélévation. Les travaux indissociables de cet agrandissement, comme la réfection de la toiture rendue nécessaire par la surélévation, suivent le même sort.

Un agrandissement se déclare aussi pour la mise à jour de la valeur locative (chapitre 72) et peut donner lieu à la taxe d'aménagement (chapitre 19).

La transformation de locaux en logements

La transformation en habitation d'un local affecté à un autre usage, comme un commerce, un bureau, une grange ou un garage, est en principe assimilée à une construction (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 90). Elle n'est pas déductible, quelle que soit la nature des travaux pris isolément. La conversion de chais en bâtiments industriels avec nouvelle couverture et nouveaux murs a de même été jugée constitutive d'une reconstruction (Conseil d'État, 21 juillet 1972, n° 81380, cité au § 190 du BOI-RFPI-BASE-20-30-20).

L'exception vise le local qui était à l'origine affecté à l'habitation, dont l'usage temporaire différent n'a pas modifié l'affectation et qui n'a fait l'objet d'aucun travaux modifiant sa conception, son aménagement ou ses équipements. Sa remise en état d'habitation peut alors constituer une amélioration (Conseil d'État, 20 juin 1997, n° 137749).

Les intérêts de l'emprunt qui finance une transformation restent déductibles, car l'article 31 vise aussi les dettes contractées pour la construction ou la reconstruction (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 50 et § 60). Le chapitre 29 développe ce point, qui change souvent l'équilibre d'une opération de transformation.

L'immeuble acquis en mauvais état

Aucun texte ne fixe de régime propre à l'immeuble acquis vétuste. Les critères généraux s'appliquent. La remise en état d'un logement dégradé qui en conserve la consistance (couverture, menuiseries, électricité, plomberie, sols, enduits) reste une réparation ou une amélioration déductible. Lorsque l'importance des travaux équivaut à une reconstruction, par exemple une redistribution complète avec reprise des planchers et des murs porteurs, l'ensemble devient non déductible.

Deux cas sont à part. Les travaux réalisés dans le cadre d'une vente d'immeuble à rénover (VIR) font partie du prix d'acquisition et ne sont pas déductibles, même si l'immeuble est ensuite loué (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 25). Les travaux engagés avant la première location sont déductibles si l'immeuble est destiné à la location et si le propriétaire ne s'en réserve pas la jouissance. Conservez les preuves de cette intention (mandat de location, annonces datées).

Le logement repris par le propriétaire

Le propriétaire qui reprend le logement pour l'occuper ne perçoit plus de revenu foncier. Il ne peut pas déduire les travaux de remise en état réalisés dans ces conditions, même si les dégradations sont imputables au locataire sortant (§ 10 du même document). Les travaux réalisés pendant une vacance sans recherche de locataire suivent la même règle.

Les travaux payés par le locataire

Les dépenses qui incombent au propriétaire mais que le bail met expressément à la charge du locataire s'ajoutent aux recettes du propriétaire, qui peut alors les déduire (BOI-RFPI-BASE-10-20, § 40 à § 60). Les travaux réalisés par le locataire sans obligation contractuelle n'entrent pas dans le revenu brut du propriétaire (Conseil d'État, 23 novembre 1977, n° 98227). Le chapitre 26 traite les autres hypothèses, notamment les réductions de loyer consenties en contrepartie de travaux.

Le démembrement et l'indivision

Les dépenses sont déductibles par celui qui en a effectivement supporté la charge, nu-propriétaire ou usufruitier (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 70). Le nu-propriétaire déduit les grosses réparations qu'il paie si l'usufruitier loue le bien dans des conditions normales. La qualification entretien, amélioration ou construction s'applique de la même manière. Le chapitre 7 expose la répartition des charges. L'ancien régime optionnel de déduction des grosses réparations sur le revenu global du nu-propriétaire d'un bien reçu par succession ou donation a été abrogé par la loi de finances pour 2017 pour les dépenses supportées depuis le 1er janvier 2017, sauf devis accepté et acompte versé en 2016. Il ne s'applique plus à aucune dépense depuis 2018 (BOI-IR-BASE-20-60-20, § 1).

En indivision, chaque indivisaire déduit sa quote-part des travaux, selon ses droits, lorsque la dépense a été payée par l'indivision (chapitre 8). Une facture au nom d'un seul indivisaire pour des travaux sur le bien indivis doit être accompagnée de la preuve de la répartition convenue.

Les travaux réalisés par le propriétaire sur matériaux seulement

La règle

Lorsque le propriétaire réalise lui-même les travaux, seul le prix d'achat des matériaux est déductible. Son travail personnel n'est pas pris en compte (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 140). La notice de la déclaration n° 2044 rappelle que la rémunération du travail consacré à la réparation n'est pas déductible (notice n° 2044). Les salaires versés à des ouvriers pour exécuter ou surveiller des travaux déductibles sont en revanche déductibles (§ 150).

La qualification reste la même que pour des travaux confiés à une entreprise. Des matériaux achetés pour une salle d'eau dans un logement existant sont déductibles. Des matériaux achetés pour une extension ou pour transformer une grange en logement ne le sont pas. Les modalités pratiques, la sécurité et l'assurance sont présentées dans le Guide du bailleur privé, Réaliser soi-même les travaux de son bien locatif.

Les preuves

Chaque achat doit être justifié par une facture au nom du propriétaire, identifiant les produits et rattachable au logement loué. Le propriétaire qui rénove en même temps sa résidence principale ou plusieurs logements doit pouvoir démontrer que les matériaux déduits ont été posés dans le logement loué. Les photographies datées avant fermeture des doublages et le métré des pièces y contribuent. L'administration peut, sur demande écrite du contribuable, compléter son information par une visite sur place (même source, § 80).

Les effets en chaîne

Trois conséquences propres à l'auto-réalisation doivent être mesurées avant de choisir entre entreprise et travail personnel.

• La TVA à taux réduit de 10 % ou 5,5 % ne s'applique qu'aux travaux facturés par une entreprise. Les matériaux achetés seuls supportent le taux normal (chapitre 21).
• Le plafond majoré d'imputation du déficit foncier pour les travaux de rénovation énergétique suppose des travaux réalisés par des professionnels respectant les conditions de qualification exigées (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 250). Des matériaux d'isolation posés par le propriétaire restent déductibles, mais au plafond de droit commun (chapitre 30).
• Pour le calcul de la plus-value, le prix d'acquisition n'est majoré que des travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration réalisés par une entreprise et non déduits. Les matériaux achetés par le propriétaire ne sont pas retenus, même posés par une entreprise, seuls les frais de pose facturés l'étant (chapitre 88).

Les modalités de déduction

L'année de paiement

Seules les dépenses effectivement payées au cours de l'année sont déductibles. Les acomptes se déduisent l'année de leur versement, même si les travaux sont réalisés l'année suivante (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 30 et § 40, Conseil d'État, 16 février 2000, n° 188967). Les travaux de copropriété se déduisent selon le mécanisme des provisions et de leur régularisation présenté au chapitre 27.

Les honoraires d'architecte pour l'établissement et le contrôle des devis ainsi que la direction et la surveillance des travaux sont déductibles s'ils se rapportent à des travaux déductibles (§ 110). Ils suivent la nature des travaux auxquels ils se rattachent.

Les dépenses qui ouvrent droit à un autre avantage

Les dépenses retenues pour une réduction d'impôt ne sont pas déductibles des revenus fonciers. La doctrine vise notamment les dispositifs Pinel et Malraux. Pour le Malraux, le contribuable peut renoncer à la réduction et déduire les travaux selon le droit commun (§ 90). Le dispositif Jeanbrun intègre les travaux d'amélioration dans une base amortissable selon ses propres règles (chapitre 51). Les monuments historiques relèvent d'un régime particulier présenté au chapitre 56.

Le report sur la déclaration

Les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration se portent en ligne 224 de la déclaration n° 2044 et sont détaillées dans le cadre réservé aux travaux. Les dépenses de rénovation énergétique pour lesquelles vous retenez le plafond majoré d'imputation se portent uniquement en ligne 224 bis, afin de ne pas être comptées deux fois (notice n° 2044). Le chapitre 33 commente la déclaration ligne par ligne.

Dix cas concrets classés

Le tableau suivant classe dix situations courantes selon les critères exposés. Il donne des tendances fondées sur la doctrine citée. Une situation réelle peut basculer selon les plans et le descriptif des travaux.

Pour le cas 1, la pompe à chaleur peut aussi ouvrir droit au plafond majoré si les conditions de classe énergétique sont réunies (chapitre 30). Pour le cas 10, la mise en accessibilité ou le désamiantage des mêmes bureaux resteraient déductibles s'ils sont dissociables. Pour le cas 7, la réponse serait différente si le local avait été conçu comme un logement et seulement occupé provisoirement par un commerce sans transformation.

Premier exemple, un chantier mixte sur une maison achetée à rénover

L'exemple qui suit est illustratif et ses montants sont des hypothèses. Un couple marié imposé en commun, au taux marginal d'imposition (TMI) de 30 %, achète en 2025 une maison ancienne en mauvais état qu'il destine à la location nue. En 2026, il fait réaliser par des entreprises la réfection à l'identique de la toiture pour 14 000 €, la reprise de l'électricité et de la salle de bains pour 18 000 €, l'aménagement des combles en chambre pour 16 000 € et une véranda pour 12 000 €. Les factures sont distinctes par nature de travaux. La maison est louée à compter du 1er février 2026 pour 9 600 € de loyers encaissés dans l'année. Les autres charges s'élèvent à 1 400 € et les intérêts d'emprunt à 3 000 €.

Les intérêts étant inférieurs aux loyers, tout le déficit provient des autres charges (chapitre 30). Les 28 000 € de combles et de véranda ne sont pas perdus fiscalement. Réalisés par des entreprises et non déduits, ils majoreront le prix d'acquisition lors d'une revente (chapitre 88). La couverture n'étant pas liée à une surélévation, elle reste dissociable des combles, à condition que les factures le montrent.

Si le couple avait tout porté en ligne 224, le déficit aurait atteint 54 800 € et le report 44 100 €, soit 28 000 € de trop. Imputé ensuite sur des revenus fonciers futurs, cet excédent aurait réduit à tort l'impôt et les prélèvements sociaux d'environ 13 216 € au taux cumulé de 47,2 % (30 % et 17,2 %). Lors d'un contrôle, ce montant est rappelé avec l'intérêt de retard et, si l'administration établit un manquement délibéré, une majoration de 40 % (chapitre 126).

Deuxième exemple, la transformation d'un local commercial

L'exemple est illustratif. Un bailleur célibataire achète un ancien commerce en rez-de-chaussée et le transforme en deux logements pour 85 000 €, financés par un emprunt de 85 000 € sur vingt ans à 3,5 %. La transformation est une construction au sens fiscal. Aucune des dépenses n'est déductible, y compris la plomberie, l'électricité ou les menuiseries, qui sont indissociables de l'opération.

Les intérêts restent déductibles parce que l'emprunt finance une construction destinée à produire des revenus fonciers (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 50). L'administration exige que l'intention de louer soit clairement manifestée pendant les travaux et que la location intervienne dès l'achèvement (§ 280 du même document). Les travaux futurs d'entretien des deux logements, une fois créés, seront déductibles normalement.

Troisième exemple, l'auto-réalisation

L'exemple est illustratif. Un propriétaire bailleur au régime réel réalise lui-même la rénovation intérieure d'un logement loué, pour 12 000 € de matériaux, ainsi qu'une extension de 20 mètres carrés pour 16 000 € de matériaux. Ses autres revenus fonciers dépassent largement ces montants, si bien que la déduction ne crée pas de déficit.

L'extension réalisée soi-même n'est retenue ni en charges ni, à la revente, dans le prix d'acquisition, sauf à opter pour le forfait de 15 % du prix d'achat ouvert après cinq ans de détention (chapitre 88). Ce point pèse dans le choix entre entreprise et auto-réalisation pour les travaux non déductibles.

Les situations patrimoniales particulières

Le couple, les enfants et le décès

Les époux et partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) soumis à imposition commune déclarent sur une même déclaration n° 2044 les travaux de leurs biens propres et communs. L'année du mariage, du PACS, de la séparation ou du décès, chaque déclaration retient les dépenses payées pendant sa période d'imposition et par le titulaire concerné (chapitre 3). Les concubins déclarent chacun la quote-part des travaux qu'ils ont payée sur un bien indivis.

Les revenus fonciers d'un enfant mineur propriétaire, par exemple d'un bien reçu par donation, sont déclarés par le foyer auquel il est rattaché, avec les travaux correspondants. Le chapitre 3 expose la possibilité de demander une imposition distincte et ses effets.

Les sociétés

Dans une société civile immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur le revenu (IR), la qualification des travaux se fait au niveau de la société, sur sa déclaration n° 2072, avec les mêmes critères. L'associé reporte ensuite sa quote-part. Les travaux de rénovation énergétique ouvrant droit au plafond majoré sont isolés dans l'annexe de la société (Guide des sociétés immobilières, Le déficit foncier en SCI).

Dans une société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), la distinction est différente. Les dépenses qui prolongent la durée de vie ou augmentent la valeur de l'immeuble sont immobilisées et amorties, alors que les dépenses d'entretien sont des charges de l'exercice (chapitre 100). Une société qui opte pour l'IS en cours de chantier doit qualifier les dépenses selon le régime applicable à la date de leur engagement, point à faire valider par son expert-comptable. Le loueur en meublé suit une logique comparable d'immobilisation et d'amortissement (chapitres 37 et 38).

Les non-résidents et l'outre-mer

Le non-résident qui loue nu un bien situé en France détermine son revenu foncier selon les mêmes règles de qualification. Les travaux déductibles réduisent un revenu de source française imposé en France (chapitre 115). Le résident qui possède un bien à l'étranger applique les règles de la convention fiscale et, le cas échéant, celles du pays de situation (chapitre 119).

Les règles de qualification sont les mêmes dans les départements d'outre-mer. Les travaux financés dans le cadre de la réduction d'impôt pour investissement outre-mer ne peuvent pas cumuler cet avantage avec l'imputation d'un déficit sur le revenu global pour le même logement (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 120 et chapitre 59).

Le micro-foncier

Au micro-foncier, l'abattement de 30 % est réputé couvrir toutes les charges, travaux compris. Aucune qualification n'est donc à faire, mais aucun travaux n'est déductible. L'année de gros travaux, le passage au réel par option engage pour trois ans (chapitre 25). Les travaux de construction ou d'agrandissement restent non déductibles dans les deux régimes, ce qui ne justifie jamais à lui seul une option.

Ce que l'administration contrôle

Le contrôle des travaux porte en général sur les points suivants.

• La concordance entre les factures, les plans et l'état du bien avant et après travaux, notamment au vu du permis de construire ou de la déclaration préalable et de la déclaration de changement de consistance.
• L'augmentation de la surface habitable, du volume ou du nombre de logements, que l'administration rapproche des données cadastrales.
• Le caractère dissociable des postes facturés ensemble.
• La réalité de la location et l'absence de réservation de jouissance pendant et après les travaux.
• Les factures au nom d'un tiers, d'une société ou d'un membre de la famille.

Le délai de reprise de droit commun court jusqu'à la fin de la troisième année qui suit celle de l'imposition (chapitre 122). Un déficit reporté peut toutefois être contrôlé l'année où il s'impute, ce qui oblige à conserver les factures bien au-delà. Une requalification entraîne l'intérêt de retard de 0,20 % par mois et, selon les circonstances, la majoration de 40 % pour manquement délibéré ou de 80 % pour manœuvres frauduleuses (chapitre 126).

Un montage qui présenterait artificiellement un agrandissement comme une suite de travaux d'amélioration, par exemple en fractionnant les factures entre plusieurs années ou plusieurs entreprises pour masquer la création d'un logement, peut relever de l'abus de droit. L'article L64 du LPF vise les actes à but exclusivement fiscal et entraîne une majoration de 80 %, ramenée à 40 % si le contribuable n'a pas eu l'initiative principale ni été le principal bénéficiaire. L'article L64 A vise les actes à but principalement fiscal, sans majoration automatique. Le rescrit de l'article L64 B permet de soumettre une opération à l'administration avant sa réalisation, l'absence de réponse dans un délai de six mois empêchant la mise en œuvre de l'article L64 (BOI-CF-IOR-30-10, § 120 et chapitre 127).

Les erreurs fréquentes et leur coût

• Déduire un aménagement de combles ou une véranda. Dans le premier exemple, l'erreur gonfle le report de 28 000 €, soit environ 13 216 € d'impôt et de prélèvements rappelés, plus l'intérêt de retard.
• Déduire les travaux de transformation d'un commerce en logement. Les 85 000 € du deuxième exemple seraient intégralement réintégrés. Seuls les intérêts restent déductibles.
• Présenter une facture globale pour un chantier mixte. L'administration peut considérer l'ensemble comme indissociable et refuser toute déduction, y compris la réparation de la toiture.
• Déduire sa main d'œuvre ou une facture de matériaux sans lien établi avec le logement loué. La dépense est rejetée en totalité.
• Déduire des travaux réalisés pendant une reprise du logement par le propriétaire. Aucune déduction n'est admise, même pour réparer les dégâts du locataire.
• Déduire l'amélioration de bureaux loués nus. Seules l'accessibilité et la protection contre l'amiante sont admises.
• Oublier de déclarer la subvention ou l'indemnité qui finance des travaux déduits. Elle constitue une recette de l'année où elle est mise à disposition.

Ce qui peut changer

Les critères de qualification décrits dans ce chapitre reposent sur l'article 31 du CGI et sur une doctrine stable depuis 2014 à 2016. Le plafond majoré d'imputation pour la rénovation énergétique vise, selon la notice de la déclaration n° 2044 de 2026, les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027 (chapitre 30). Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au Parlement au 25 octobre 2026. Les mesures publiées à cette date visent principalement la location meublée et aucune ne doit être tenue pour adoptée (chapitre 136).

Liste de contrôle

1. Chaque poste du chantier est qualifié en entretien, réparation, amélioration, construction, reconstruction ou agrandissement.
2. La surface habitable, le volume et le nombre de logements avant et après travaux sont documentés.
3. Les devis et factures sont séparés par nature de travaux et par local.
4. Le local est vérifié comme local d'habitation à la date des travaux, sinon seules l'accessibilité et l'amiante sont déduites.
5. Les dépenses déduites ont été payées dans l'année, acomptes compris.
6. Pour l'auto-réalisation, seules les factures de matériaux rattachées au logement loué sont déduites.
7. Les dépenses déjà retenues pour une réduction d'impôt ou un amortissement sont exclues.
8. Les subventions et indemnités qui financent des travaux déduits sont déclarées en recettes.
9. Les travaux de rénovation énergétique retenus pour le plafond majoré figurent seulement en ligne 224 bis, avec les deux diagnostics de performance énergétique (DPE).
10. Les travaux non déduits réalisés par des entreprises sont classés pour le calcul de la future plus-value.
11. L'intention de louer est prouvée pendant les travaux et la location suit l'achèvement.
12. Les justificatifs sont conservés tant que la dépense produit un effet fiscal, report de déficit et revente compris.