Les monuments historiques

Le régime des monuments historiques n'est pas une réduction d'impôt mais un ensemble de règles dérogatoires de déduction des charges. Selon que l'immeuble produit ou non des recettes, qu'il est ouvert ou non au public et qu'il est occupé ou non par son propriétaire, les charges se déduisent des revenus fonciers avec un déficit imputable sans limite sur le revenu global, ou directement du revenu global à 100 % ou à 50 %. Ce régime n'entre pas dans le plafonnement global des avantages fiscaux. Il impose en contrepartie un engagement de conservation de quinze ans, une détention en principe directe et l'absence de division en copropriété, sauf exceptions.

Ce chapitre présente les immeubles concernés, les conditions de l'article 156 bis du Code général des impôts (CGI), les modalités de déduction dans chaque situation, les déclarations, la remise en cause, puis la détention en société, en indivision, en démembrement et en copropriété. Il traite enfin l'exonération des droits de mutation à titre gratuit sous convention, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), la plus-value et deux exemples chiffrés. La vue de gestion des dispositifs figure dans le Guide du bailleur privé, Les dispositifs fiscaux en cours d'engagement.

Le fondement et les immeubles concernés

Les textes

Le régime repose sur le 3° du I de l'article 156 du CGI, qui permet d'imputer sans limitation sur le revenu global le déficit foncier provenant de monuments historiques et assimilés. Il repose aussi sur le 1° ter du II du même article, qui autorise la déduction du revenu global de certaines charges des immeubles ne produisant pas de recettes. Les conditions de conservation, de détention et de division figurent à l'article 156 bis. Les limites des charges sont précisées aux articles 41 E à 41 J de l'annexe III au CGI. La doctrine est commentée au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) sous la référence BOI-RFPI-SPEC-30.

Les immeubles classés, inscrits ou labellisés

Depuis l'imposition des revenus de 2014, seuls les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques et les immeubles labellisés par la Fondation du patrimoine bénéficient du régime spécial des charges foncières. Des règles transitoires visent les immeubles agréés sous l'ancienne rédaction du 1° ter du II de l'article 156 (BOI-RFPI-SPEC-30-20-10, § 15). L'agrément ministériel ouvert autrefois à certains immeubles non protégés ne permet donc plus d'entrer dans le régime.

Le classement ou l'inscription relève du Code du patrimoine et des services de l'État chargés de la culture. Le label de la Fondation du patrimoine est attribué par cette fondation à des immeubles non protégés présentant un intérêt patrimonial. Pour un immeuble labellisé, le régime est plus étroit, comme exposé plus loin. La date du classement, de l'inscription ou du label est sans incidence sur le point de départ de l'engagement de conservation (BOI-RFPI-SPEC-30-30, § 50).

La protection partielle

Lorsque seule une partie de l'immeuble est classée ou inscrite, le revenu se détermine selon le droit commun et le déficit, intérêts compris, s'impute sans limite sur le revenu global, à condition que la protection porte sur l'ensemble architectural. Si elle ne vise que des éléments isolés et dissociables, comme un escalier, des plafonds ou certaines pièces, seuls les travaux portant sur ces éléments ou nécessaires à leur conservation relèvent du régime (BOI-RFPI-SPEC-30-20-10, § 80). Le Conseil d'État a confirmé cette lecture dans une décision du 5 février 2009, n° 303425 (même source, § 90).

Les conditions de l'article 156 bis

L'engagement de conservation de quinze ans

Depuis l'imposition des revenus de 2009, le propriétaire doit s'engager à conserver l'immeuble pendant au moins quinze ans à compter de son acquisition, y compris pour les immeubles acquis avant 2009. L'engagement vise le propriétaire qui détient directement ou par personne interposée, en pleine propriété ou en indivision. Le démembrement n'exclut pas du régime et l'engagement s'applique à l'usufruitier comme au nu-propriétaire (BOI-RFPI-SPEC-30-30, § 10 à 30).

Le délai se décompte de date à date à partir de l'acte authentique ou de la date de la succession, de la donation ou du legs. Pour un bien reçu à titre gratuit, les bénéficiaires peuvent reprendre l'engagement en cours pour la durée restant à courir. Si le précédent propriétaire ne pratiquait pas les déductions, l'héritier ou le donataire s'engage pour quinze ans à compter de la mutation. Pour un bien acquis avant 2009, la durée est réduite de la détention déjà écoulée (même source, § 50 à 70).

L'engagement résulte de la simple mention des charges dans la déclaration de revenus n° 2042 ou n° 2044 spéciale. Aucun document séparé n'est exigé. L'héritier ou le donataire qui reprend l'engagement le manifeste par la mention des charges ou, à défaut de dépenses, par une note signée jointe à sa déclaration (§ 80 et 90).

La détention directe

Les immeubles acquis depuis le 1er janvier 2009 par une société civile non soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) sont en principe exclus. Le IV de l'article 156 bis dispense de cette condition les immeubles acquis avant 2009 par de telles sociétés (BOI-RFPI-SPEC-30-30, § 210 à 230). Quatre exceptions permettent aux associés d'une société civile immobilière (SCI) de bénéficier du régime pour un immeuble acquis depuis 2009.

La famille s'entend des parents en ligne directe, des frères et sœurs, de leurs conjoints et des enfants de ces personnes, sans limite de degré, les SCI de plusieurs générations étant admises. L'espace culturel s'entend notamment d'un musée, d'une salle d'exposition, d'un théâtre ou d'une salle de concert, ouvert de façon effective et régulière. Une ouverture limitée aux Journées du patrimoine ne suffit pas (même source, § 240 à 340). Pour la condition de 75 %, le dénominateur comprend les surfaces bâties couvertes susceptibles d'être transformées en logements, les locaux commerciaux ou professionnels ne comptant pas comme habitation (§ 390 et 395).

Dans tous les cas, les associés s'engagent à conserver leurs parts quinze ans à compter de leur acquisition et la société conserve l'immeuble quinze ans. Une cession de parts entre membres de la famille n'entraîne pas de majoration si le cessionnaire reprend l'engagement. Une cession à un tiers impose à la société de remplir une autre exception (§ 410 à 450). La SCI familiale et ses déclarations sont présentées dans le Guide des sociétés immobilières, La déclaration 2072 pas à pas.

L'absence de division en copropriété

Le V de l'article 156 bis exclut les immeubles divisés en lots de copropriété depuis le 1er janvier 2009. Les immeubles mis en copropriété avant cette date ne sont pas concernés. Deux exceptions existent. Pour les divisions de 2009 à 2017, la division devait être agréée par le ministre chargé du budget après avis du ministre chargé de la culture. Pour les divisions depuis le 1er janvier 2018, l'immeuble classé ou inscrit doit être affecté à l'habitation pour au moins 75 % de ses surfaces habitables dans les deux ans de la division (BOI-RFPI-SPEC-30-30, § 460 à 550).

Les immeubles labellisés ne bénéficient pas de cette seconde exception. Les copropriétaires s'engagent à conserver leur lot quinze ans, la cession d'une quote-part pendant cette période entraînant la majoration (§ 530 et 560). Les opérations de division d'un monument en logements, commercialisées auprès d'investisseurs, reposent sur cette exception.

Les modalités de déduction

Vue d'ensemble

L'immeuble loué ou productif de recettes

Lorsque l'immeuble est loué en totalité, le propriétaire déduit ses charges selon les articles 28 à 31 du CGI. Il s'agit des réparations, de l'entretien et de l'amélioration, des impôts autres que ceux de l'occupant, des intérêts d'emprunt et des frais de gestion. Les primes d'assurance sont déductibles sans condition particulière. Par exception, le déficit foncier s'impute sur le revenu global sans plafond. L'excédent forme un déficit global reportable sur les six années suivantes (BOI-RFPI-SPEC-30-20-10, § 10 à 30).

Les travaux réalisés par le propriétaire avec une subvention sont déductibles en totalité l'année du paiement, la subvention étant imposable l'année de sa perception. Lorsque le service chargé des monuments historiques réalise les travaux, seule la participation effectivement versée est déductible (même source, § 50 à 70). Les redevances de publicité sur les bâches d'échafaudage autorisées par l'article L621-29-8 du Code du patrimoine sont des revenus fonciers, déclarés sur la déclaration n° 2044 spéciale (§ 190 à 220).

L'immeuble ouvert au public avec droits d'entrée

Un immeuble est considéré comme ouvert à la visite s'il est accessible au moins cinquante jours par an, dont vingt-cinq jours fériés, d'avril à septembre, ou quarante jours en juillet, août et septembre, chaque journée comptant au moins six heures d'ouverture effective. Des conventions avec des établissements scolaires peuvent réduire ce minimum dans une limite de dix jours (article 17 ter de l'annexe IV au CGI, BOI-RFPI-SPEC-30-20-10, § 105). Les frais de visite, comme le personnel de billetterie et de guidage, la promotion et le matériel de billetterie, sont déductibles. À défaut de justification, le propriétaire peut retenir un forfait de 1 525 €, ou de 2 290 € lorsque le parc ou le jardin est ouvert, appliqué aux recettes brutes (même source, § 110 à 160).

Le forfait ne peut pas créer de déficit. Si les charges réelles dépassent le forfait, le propriétaire peut y renoncer et appliquer les règles des charges réelles (§ 130). Le revenu net comprend les droits d'entrée et les subventions de travaux, diminués de toutes les charges, le déficit s'imputant sur le revenu global (§ 170 et 180).

L'immeuble occupé qui produit des recettes

Lorsque le propriétaire habite l'immeuble, même comme résidence secondaire, tout en percevant des droits de visite ou des loyers sur une partie, deux calculs se combinent. Le revenu foncier retient les frais de visite en totalité et les autres charges à proportion des parties ouvertes au public. En pratique, le propriétaire peut retenir sans justification les trois quarts de ces autres charges. Le quart restant, présumé afférent à la partie privative, se déduit du revenu global à 100 % si l'immeuble est ouvert au public et à 50 % s'il ne l'est pas (BOI-RFPI-SPEC-30-20-30, § 1 à 70). Les travaux subventionnés et les participations versées à l'administration se déduisent en totalité du revenu foncier (§ 40).

L'immeuble sans recettes

Lorsque l'immeuble ne produit aucune recette, les charges se déduisent directement du revenu global. À la différence de l'immeuble productif, l'excédent de charges sur le revenu global ne crée pas de déficit reportable (BOI-RFPI-SPEC-30-20-20, § 1). Cette situation vise les immeubles fermés à la visite et ceux ouverts gratuitement, l'occupation par le propriétaire étant sans incidence (§ 40).

Pour un immeuble classé ou inscrit, les charges déductibles comprennent les réparations, l'entretien et l'amélioration, les frais de gestion et de gardiennage dans certaines limites, les impôts locaux, les intérêts des dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la réparation ou l'amélioration et les primes d'assurance (§ 50). Les dépenses de dépose et de reconstruction ailleurs d'un bâtiment, les réparations locatives et les gages de personnel affecté aux besoins privés sont exclus (§ 70 et 80).

Les participations aux travaux réalisés ou subventionnés par l'administration sont déductibles en totalité. Pour les travaux subventionnés que le propriétaire réalise, la déduction de chaque année est réduite du taux de la subvention, quelle que soit la date de son versement, sur production d'une attestation du service. Les dons de la Fondation du patrimoine sont assimilés à des subventions (§ 100 à 120). Les autres charges sont déductibles à 100 % si l'immeuble est ouvert à la visite et à 50 % s'il est fermé. Un château dont seul l'extérieur est accessible relève du taux de 50 % (§ 130).

L'immeuble labellisé par la Fondation du patrimoine

Pour un immeuble labellisé, seules les dépenses de réparation et d'entretien sont déductibles, honoraires d'architecte compris, lorsqu'elles conservent ou restituent l'immeuble sans modifier son aménagement. Les intérêts d'emprunt et l'assurance sont exclus. Pour un immeuble habitable, seuls les travaux sur les murs, les façades et les toitures sont retenus, ainsi que les travaux intérieurs nécessaires à leur conservation. Les travaux sur des parties non visibles de la voie publique ne sont admis que si l'essentiel des parties les plus intéressantes est visible (BOI-RFPI-SPEC-30-20-20, § 170 à 200).

La déduction porte sur 50 % des travaux éligibles, portée à 100 % lorsque les subventions couvrent au moins 20 % de leur coût. Ces taux s'appliquent à la part non couverte par les subventions (§ 210). Les mêmes dépenses ne peuvent ouvrir droit à un crédit ou une réduction d'impôt pour la résidence principale. Le propriétaire qui bénéficie du label ne peut pas non plus bénéficier de la réduction d'impôt pour dons à la Fondation du patrimoine pendant la durée du label (§ 220 et 230).

La déclaration

L'exclusion du micro-foncier

Le régime du micro-foncier ne s'applique pas aux monuments historiques et assimilés qui procurent des recettes imposables dans la catégorie des revenus fonciers (BOI-RFPI-DECLA-10, § 60). L'exclusion vaut pour le foyer, qui déclare alors l'ensemble de ses revenus fonciers au régime réel, y compris ceux de ses autres biens. Un foyer qui acquiert un monument historique loué perd donc le micro-foncier pour ses autres locations nues (chapitre 25).

Les formulaires

Les revenus et charges d'un monument historique productif de recettes se déclarent sur la déclaration n° 2044 spéciale, dont les lignes sont détaillées au chapitre 34. Les charges d'un immeuble sans recettes se portent sur la déclaration n° 2042 parmi les charges déductibles du revenu global. Conservez les déclarations et leurs justificatifs pendant toute la durée de l'engagement de conservation, la doctrine le recommandant expressément (BOI-RFPI-SPEC-30-30, § 150).

La remise en cause

La majoration du tiers

En cas de non-respect de l'engagement de conservation, de la condition de détention ou de l'engagement de conservation des parts ou du lot, le revenu global ou le revenu foncier net de l'année de la rupture et des deux années suivantes est majoré du tiers des charges indûment imputées (III de l'article 156 bis, BOI-RFPI-SPEC-30-30, § 100). Les charges indûment imputées comprennent la part du déficit foncier imputée sur le revenu global au-delà de 10 700 € et les charges imputées sur le revenu global au titre du 1° ter du II de l'article 156 (§ 110).

Pour un immeuble acquis depuis le 1er janvier 2009, la majoration porte sur l'ensemble des charges indûment imputées depuis l'acquisition. Pour un immeuble acquis avant cette date, elle ne porte que sur les charges imputées depuis l'imposition des revenus de 2009 (§ 130 et 140). Le contribuable doit réintégrer spontanément ces charges. À défaut, l'administration applique l'intérêt de retard de l'article 1727 du CGI et la majoration de 10 % de l'article 1758 A, l'intérêt courant distinctement pour chaque tiers (§ 150).

Les exceptions

Aucune majoration n'est due en cas de licenciement ou de mise à la retraite à l'initiative de l'employeur, d'invalidité de deuxième ou troisième catégorie ou de décès du contribuable ou de son conjoint ou partenaire de pacte civil de solidarité (PACS) soumis à imposition commune. L'événement doit être la cause de la rupture et postérieur à l'engagement (BOI-RFPI-SPEC-30-30, § 170 et 180). La mutation à titre gratuit avec reprise de l'engagement par les bénéficiaires n'entraîne pas non plus de majoration (§ 200).

En cas de cession imposable à la plus-value après une rupture, le contribuable peut demander par réclamation que le prix d'acquisition soit majoré des travaux ayant donné lieu à la majoration (§ 160). Cette faculté corrige la règle selon laquelle les dépenses déduites du revenu ne majorent pas le prix d'acquisition (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 240).

Les situations particulières

Le couple, le décès et la donation

Les époux et partenaires de PACS soumis à imposition commune forment un seul contribuable. L'engagement de conservation porte sur l'immeuble et non sur le foyer. Le décès d'un époux n'entraîne pas de majoration et l'héritier ou le légataire peut reprendre l'engagement pour sa durée restante. S'il ne le reprend pas, l'avantage du défunt n'est pas remis en cause, mais l'héritier qui veut ensuite bénéficier du régime s'engage pour quinze ans à compter du décès (BOI-RFPI-SPEC-30-30, § 190).

En cas de donation, il n'y a pas de majoration si les donataires reprennent l'engagement pour sa durée restante. Pour une donation de nue-propriété, le donataire conserve la nue-propriété jusqu'au terme de l'engagement de l'usufruitier donateur (§ 200). La séparation d'un couple qui détient un monument en indivision relève des règles de l'indivision exposées ci-après.

L'indivision

Chaque indivisaire conserve sa quote-part quinze ans. À défaut, le revenu de l'année et des deux années suivantes est majoré du tiers des charges indûment imputées. Dans une indivision familiale, la cession de quotes-parts à un membre de la famille qui reprend l'engagement ne rompt pas celui-ci, pas plus qu'un partage entre membres de la famille, même avec soulte (BOI-RFPI-SPEC-30-30, § 43 et 47). La fiscalité générale de l'indivision est présentée au chapitre 8.

Le démembrement

L'usufruitier et le nu-propriétaire prennent chacun l'engagement de conservation. Pour un immeuble sans recettes, chacun ne déduit en principe que les charges qui lui incombent selon les articles 605 et suivants du Code civil. Le nu-propriétaire peut déduire les grosses réparations de l'article 606 et les intérêts des emprunts qui les financent. Une partie qui paie sans remboursement des charges qui ne lui incombent pas peut se voir opposer une donation indirecte (BOI-RFPI-SPEC-30-20-20, § 30). Le démembrement en général est traité au chapitre 7.

Les enfants mineurs

Les revenus et charges d'un enfant mineur propriétaire sont déclarés avec ceux du foyer de rattachement (chapitre 3). Un enfant qui reçoit un monument par donation ou succession reprend l'engagement en cours dans les conditions vues plus haut, son représentant légal manifestant cette reprise sur la déclaration du foyer.

Les sociétés à l'impôt sur les sociétés et les changements de régime

Le régime des monuments historiques est un régime de revenus fonciers. Une société soumise à l'IS détermine son résultat selon les règles des bénéfices et ne relève pas de l'article 156. L'option pour l'IS d'une SCI qui détient un monument fait sortir l'immeuble de l'imposition des associés en revenus fonciers et constitue une rupture de la condition de détention à examiner au regard du III de l'article 156 bis. L'apport d'un monument à une société et la cession des parts pendant quinze ans sont des cessions au sens de ce texte. L'IS et ses conséquences sont présentés dans le Guide des sociétés immobilières, La SCI et la location meublée et au chapitre 100.

Le non-résident et l'outre-mer

Les personnes non domiciliées en France ne peuvent déduire aucune charge de leur revenu global en application de l'article 164 A du CGI. Une réponse ministérielle publiée au Journal officiel de l'Assemblée nationale le 1er septembre 2015 rappelle cette règle et la seule exception des non-résidents dits Schumacker, domiciliés dans l'Union européenne ou l'Espace économique européen. Les charges d'un monument sans recettes ne sont donc pas déductibles pour un non-résident ordinaire. Le traitement du déficit foncier d'un non-résident est exposé au chapitre 115.

Le régime s'applique aux monuments situés dans les départements d'outre-mer selon les mêmes règles. Les particularités de la fiscalité locale ultramarine sont présentées au chapitre 121.

La transmission et le patrimoine

L'exonération des droits de mutation à titre gratuit

L'article 795 A du CGI exonère de droits de mutation à titre gratuit les immeubles classés ou inscrits et les meubles qui en constituent le complément historique ou artistique, à condition que les héritiers, donataires ou légataires signent avec l'État une convention à durée indéterminée. Cette convention, conclue avec le ministre chargé de la culture après avis conforme du directeur régional ou départemental des finances publiques, fixe les conditions d'accès du public et d'entretien (BOI-ENR-DMTG-10-20-30-60, § 1). L'exonération vise les donations, y compris les donations-partages, comme les successions (§ 70).

Seuls les biens repris dans la convention sont exonérés. Un immeuble qui n'est pas protégé pour l'essentiel n'ouvre pas droit à l'exonération et les valeurs se ventilent. Un immeuble sans accès du public n'est en principe pas exonéré, même visible de la route, sauf lorsque les extérieurs protégés sont entièrement visibles d'une voie publique (§ 47 et 80). Chaque bénéficiaire signe personnellement la convention. Le paiement des droits est différé jusqu'à la décision. Si la convention est refusée ou si sa copie n'est pas déposée dans le mois de sa signature, les droits deviennent exigibles avec l'intérêt de retard (§ 90 et 240 à 260).

La convention est rompue en cas de manquement, de vente d'un bien couvert, de retrait d'un bien ou de nouvelle mutation à titre gratuit sans adhésion du bénéficiaire. Les droits sont alors calculés sur la valeur à la date de la rupture, ou sur la valeur déclarée lors de la mutation si elle est plus élevée, aux taux en vigueur à la date de la mutation, avec l'intérêt de retard (§ 290 à 320). Les barèmes des droits de donation et de succession figurent au chapitre 106.

Le monument détenu par une société civile

L'exonération s'étend aux parts de sociétés civiles qui détiennent et gèrent un monument en pleine propriété, pour la fraction de leur valeur correspondant aux biens conventionnés. La société doit être familiale, ses revenus doivent relever des revenus fonciers, sous une tolérance de recettes commerciales de 10 %. Elle signe elle-même la convention. Les parts doivent avoir été détenues plus de deux ans par le donateur ou le défunt lorsqu'il les a acquises à titre onéreux et les bénéficiaires les conservent cinq ans (BOI-ENR-DMTG-10-20-30-70, § 1 à 80). L'entrée d'une personne extérieure à la famille entraîne la déchéance pour tous les associés (§ 200).

L'IFI

Les monuments historiques entrent dans l'assiette de l'IFI comme les autres immeubles, sauf lorsqu'ils sont affectés à l'activité professionnelle principale de leur propriétaire. Selon une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du Sénat le 8 novembre 2018, leur évaluation tient compte de leurs spécificités, comme la lourdeur des charges, la rareté des acquéreurs et l'ouverture au public. Les dettes afférentes aux travaux de réparation, d'entretien ou d'amélioration sont déductibles dans les conditions de droit commun (chapitres 82 et 83).

La plus-value

La cession d'un monument historique relève des plus-values immobilières des particuliers. Les dépenses déduites du revenu global ou du revenu foncier ne majorent pas le prix d'acquisition, sauf les dépenses réintégrées après une rupture de l'engagement (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 240). Le calcul et les abattements pour durée de détention sont présentés aux chapitres 88 et 89.

Comparer avec le droit commun et le Malraux

L'économie procurée par une déduction dépend du taux marginal du foyer. Pour un foyer imposé à 45 %, chaque euro de déficit imputé économise 0,45 € d'impôt sur le revenu, la dépense restant à la charge du propriétaire pour 0,55 €. Pour un foyer imposé à 11 %, le régime n'allège la dépense que de 0,11 € par euro. Le Malraux est présenté au chapitre 55 et le déficit foncier de droit commun au chapitre 30.

Un premier exemple, un monument loué

Cet exemple est illustratif. Un couple marié acquiert en 2026, directement et sans division, un immeuble classé qu'il loue en totalité. La première année, il perçoit 30 000 € de loyers et paie 90 000 € de travaux de restauration sans subvention, 12 000 € d'intérêts et 8 000 € d'autres charges. Son taux marginal est supposé constant à 41 %.

Les intérêts étant inférieurs aux loyers, la totalité du déficit provient de charges autres que les intérêts. En droit commun, 69 300 € seraient reportés sur les revenus fonciers des dix années suivantes, ce qui différerait l'économie sans nécessairement la supprimer.

Supposons que le couple répète ce déficit chaque année de 2026 à 2034, puis vende en 2035, sans cas d'exception. Les charges indûment imputées sont la part du déficit qui dépasse 10 700 € par an, soit 69 300 € × 9 = 623 700 €. Le revenu global de 2035, 2036 et 2037 est majoré chaque année de 207 900 €. Le couple peut en contrepartie demander que les travaux correspondants majorent son prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value.

Un second exemple, un monument habité sans recettes

Cet exemple est illustratif. Un propriétaire habite un château inscrit qui ne produit aucune recette. Il paie 60 000 € de travaux d'entretien subventionnés à 20 % par les services de l'État, ainsi que 10 000 € d'intérêts, 6 000 € de taxe foncière et 4 000 € d'assurance. Son taux marginal est supposé de 41 %.

La déduction ne peut pas excéder le revenu global de l'année, l'excédent étant perdu. Si le même propriétaire possédait un immeuble seulement labellisé, il ne pourrait déduire ni les intérêts ni l'assurance. Pour 40 000 € de travaux de toiture subventionnés à 25 %, il déduirait 30 000 €, soit 100 % de la part non subventionnée. Avec une subvention de 10 %, il déduirait 50 % de 36 000 €, soit 18 000 €.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration vérifie la protection effective de l'immeuble et son étendue, la nature des travaux, l'ouverture réelle au public lorsqu'elle conditionne le taux de 100 % et la répartition entre parties privatives et parties ouvertes. Une ouverture limitée ou non documentée ramène la déduction à 50 %. Les dépenses de confort de la partie privative, les travaux de construction neuve ou de reconstitution non demandés par le service compétent sont rejetés.

L'abus de droit de l'article L64 du Livre des procédures fiscales (LPF) vise les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal, avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % pour celui qui n'a ni pris l'initiative principale ni été le principal bénéficiaire. L'article L64 A vise depuis le 1er janvier 2020 les actes à motif principalement fiscal, sans majoration spécifique (chapitre 127). Une SCI familiale de façade, un associé étranger à la famille dissimulé ou une affectation à l'habitation fictive pour atteindre 75 % relèvent de ces textes. Le rescrit de l'article L80 B ou de l'article L64 B du LPF permet de sécuriser une opération de division ou de mise en société (chapitre 10).

L'état des textes au 25 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion. Aucune mesure visant l'article 156 bis ou le régime des monuments historiques n'a été relevée dans les sources consultées et aucune mesure du projet ne doit être tenue pour adoptée (chapitre 136). Les commentaires du BOFiP utilisés datent principalement du 19 décembre 2018 pour l'impôt sur le revenu et du 25 juillet 2023 pour les droits de mutation à titre gratuit.

Le régime pas à pas

1. Vérifier la protection. Obtenez l'arrêté de classement ou d'inscription, ou la décision de label, puis l'étendue de la protection.
2. Vérifier la détention. Détenez directement ou par une SCI qui remplit l'une des exceptions. Vérifiez la date d'une éventuelle division.
3. Qualifier la situation. Déterminez si l'immeuble est loué, ouvert avec droits d'entrée, occupé ou sans recettes.
4. Documenter l'ouverture. Conservez les calendriers et preuves d'ouverture lorsque le taux de 100 % en dépend.
5. Déclarer. Utilisez la déclaration n° 2044 spéciale pour les recettes ou les charges déductibles du revenu global sur la déclaration n° 2042.
6. Suivre l'engagement. Notez la date d'acquisition et la date de fin des quinze ans, pour vous et pour les associés.
7. Préparer la transmission. Examinez la convention de l'article 795 A et la reprise de l'engagement par les bénéficiaires.
8. Avant une vente. Chiffrez la majoration du tiers et la réclamation possible sur le prix d'acquisition.

Les erreurs fréquentes

• Croire que le régime est une réduction d'impôt, alors qu'il s'agit d'une déduction dont l'économie dépend du taux marginal.
• Acheter un lot dans un immeuble divisé depuis 2009 sans exception applicable, ce qui ferme le régime.
• Acquérir par une SCI non familiale sans remplir l'une des exceptions, ce qui prive les associés de toute déduction spéciale.
• Vendre avant quinze ans sans cas d'exception, ce qui entraîne dans le premier exemple une majoration de revenu de 207 900 € pendant trois ans.
• Déclarer au micro-foncier les autres biens du foyer alors que le monument l'exclut.
• Déduire les intérêts ou l'assurance d'un immeuble seulement labellisé.
• Retenir 100 % des charges d'un château dont seul l'extérieur est visitable, au lieu de 50 %, soit 4 100 € d'impôt en trop dans le second exemple.
• Ajouter au prix d'acquisition, pour la plus-value, des travaux déjà déduits.

Liste de contrôle

1. Protection de l'immeuble justifiée et étendue connue.
2. Mode de détention compatible avec l'article 156 bis.
3. Date de division éventuelle vérifiée et exception documentée.
4. Engagement de quinze ans daté pour chaque propriétaire, indivisaire ou associé.
5. Situation de l'immeuble qualifiée et taux de déduction déterminé.
6. Subventions déduites de la base et attestations conservées.
7. Micro-foncier écarté pour l'ensemble du foyer.
8. Déclarations n° 2044 spéciale et n° 2042 conservées pendant tout l'engagement.
9. Convention de l'article 795 A examinée avant toute transmission.
10. Majoration du tiers chiffrée avant toute cession.
11. Version du BOFiP en vigueur vérifiée et rescrit envisagé pour les montages.