Le dispositif Pinel en cours d'engagement

Le dispositif Pinel ne s'ouvre plus à aucun investissement depuis le 1er janvier 2025. Il reste pourtant l'un des régimes de faveur les plus répandus dans les déclarations de revenus, car les logements acquis jusqu'au 31 décembre 2024 portent des engagements de six, neuf ou douze ans qui courent pour certains jusqu'en 2036 ou au-delà. Pour ces bailleurs, la question n'est plus de savoir s'il faut investir mais comment conserver la réduction acquise, quand proroger et comment sortir sans reprise.

Ce chapitre traite le Pinel sous l'angle technique. Il expose le fondement de la réduction d'impôt, sa base, ses taux selon l'année d'investissement, y compris les taux réduits de 2023 et 2024 et le régime dit Pinel+, puis les conditions de location, les prorogations, la remise en cause et ses exceptions. Il couvre ensuite les situations particulières du couple, de l'indivision, de la société, des parts de société civile de placement immobilier (SCPI), du non-résident et de l'outre-mer. Un engagement de 2022 est suivi jusqu'à son terme. La présentation de gestion figure dans le Guide du bailleur privé, Les dispositifs fiscaux en cours d'engagement et le panorama des dispositifs au chapitre 50.

Le fondement et le calendrier du dispositif

Les textes applicables

La réduction est prévue par l'article 199 novovicies du Code général des impôts (CGI). Les plafonds de loyer et de ressources figurent à l'annexe III du CGI et le zonage à l'article R304-1 du Code de la construction et de l'habitation. La doctrine administrative est regroupée dans la série BOI-IR-RICI-360 du Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), commune au Duflot et au Pinel, avec un barème annuel des plafonds publié sous la référence BOI-BAREME-000017 (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 11 mars 2026).

Le Duflot, qui a précédé le Pinel du 1er janvier 2013 au 31 août 2014, relève du même article. Il n'ouvrait pas droit à prorogation et il est traité au chapitre 58.

La période d'investissement

Le Pinel concerne les investissements réalisés du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2024. Aucun nouvel investissement ne peut en bénéficier depuis le 1er janvier 2025, mais les investissements antérieurs conservent leur réduction s'ils respectent leurs engagements (service-public.gouv.fr). La date qui compte pour qualifier l'investissement et choisir le taux est celle de l'acquisition, c'est-à-dire la signature de l'acte authentique, y compris pour une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA).

Plusieurs restrictions sont intervenues au fil du temps. Depuis le 1er janvier 2021, seuls les logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif ouvrent droit à la réduction, les maisons individuelles étant exclues sauf permis de construire déposé au plus tard le 31 décembre 2020. Les villas jumelées ou en bande ne sont pas regardées comme collectives (brochure pratique de l'impôt sur le revenu 2024, impots.gouv.fr). Le zonage a lui aussi été resserré aux zones A bis, A et B1, la zone B2 n'étant plus éligible pour les investissements récents sauf régimes transitoires.

Les logements éligibles

Le dispositif vise plusieurs types d'opérations, dès lors que le logement est situé dans un bâtiment collectif et dans une zone éligible.

• L'acquisition d'un logement neuf ou en VEFA, achevé dans les trente mois de la signature de l'acte authentique.
• Le logement que le contribuable fait construire, achevé dans les trente mois de l'obtention du permis de construire.
• Le logement ancien qui fait l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation, achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit l'acquisition.
• Le local transformé en logement d'habitation.

Chaque catégorie obéit à des exigences de performance énergétique. Les logements neufs relèvent de la réglementation thermique de 2012 ou d'un label équivalent pour les permis les plus anciens, les logements réhabilités d'un label de rénovation (service-public.gouv.fr).

Le cas de la Bretagne

En Bretagne, pour les acquisitions et les permis déposés du 1er avril 2020 au 31 décembre 2024, seules les communes désignées par le préfet de région étaient éligibles. Le bailleur concerné souscrit chaque année une déclaration n° 2041 PB, selon la brochure pratique citée plus haut.

La base et le montant de la réduction

Le prix de revient et ses plafonds

La réduction se calcule sur le prix de revient du logement, qui comprend le prix d'acquisition et les frais d'acquisition, en particulier les honoraires de notaire, les commissions des intermédiaires, les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière. Ce prix de revient est retenu dans une double limite de 5 500 € par mètre carré de surface habitable et de 300 000 € par contribuable et par année d'imposition, pour deux logements au plus. Le plafond au mètre carré s'applique d'abord, le plafond annuel ensuite (BOI-IR-RICI-360-30, § 1 et 10).

Le plafond de 300 000 € est commun aux acquisitions directes et aux souscriptions de parts de SCPI de la même année. Pour les parts de SCPI souscrites en Pinel, la base est égale à 100 % du montant souscrit, contre 95 % sous le Duflot, sans plafond au mètre carré.

Les taux en métropole

Le taux dépend de la durée de l'engagement initial et, pour les investissements de 2023 et 2024, de la qualité du logement. L'article 168 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 a réduit progressivement les taux, sauf pour les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ou respectant un niveau de qualité supérieur fixé par décret, régime appelé Pinel+.

Ces taux sont ceux de la fiche officielle du dispositif (service-public.gouv.fr). La réduction totale est répartie par parts égales, à raison d'un sixième ou d'un neuvième par an selon l'engagement initial (BOI-IR-RICI-360-30, § 5).

Les critères du Pinel+

Pour les acquisitions de 2023 et 2024, le maintien des taux pleins hors QPV supposait des critères d'usage et des critères environnementaux. Les critères d'usage portent sur une surface habitable et une surface extérieure privative minimales selon la typologie, par exemple 28 m² habitables et 3 m² d'espace extérieur pour un studio, ainsi que sur une double orientation à partir du trois-pièces. Les critères environnementaux renvoient aux seuils de la réglementation environnementale de 2020 et à la classe A du diagnostic de performance énergétique (DPE) pour le neuf, à une étiquette A ou B pour les logements anciens rénovés (service-public.gouv.fr).

À défaut, le taux réduit s'applique. En cas de contrôle, le contribuable justifie les critères par les documents du promoteur et le DPE, à conserver avec l'acte.

Les taux en outre-mer

Outre-mer, les taux de droit commun sont portés à 23 % pour six ans et 29 % pour neuf ans. Pour les investissements de 2023 hors critères de qualité, ils sont de 21,5 % et 26 %, puis de 20 % et 23 % pour 2024, selon la brochure pratique de l'impôt sur le revenu publiée en 2024. Les critères de performance énergétique ne s'appliquent pas à Mayotte. Pour une SCPI, les taux ultramarins supposent que 95 % de la souscription finance des logements situés outre-mer.

L'imputation et l'absence de report

La réduction est acquise au titre de l'année d'achèvement du logement, ou de l'année d'acquisition si elle est postérieure. Elle s'impute pour la première fois sur l'impôt de cette année, puis sur celui des cinq ou huit années suivantes. La fraction qui excède l'impôt dû une année donnée ne peut être ni reportée sur les années suivantes ni remboursée (BOI-IR-RICI-360-60, § 60).

Un foyer dont l'impôt brut est inférieur à la fraction annuelle perd donc la différence chaque année. Ce risque concerne surtout les foyers dont les revenus baissent pendant l'engagement, à la retraite ou après une perte d'emploi.

Les conditions de location

L'engagement et le locataire

Le bailleur s'engage à louer le logement nu, à usage d'habitation principale, pendant six ou neuf ans au choix. L'option pour la durée est exercée lors du dépôt de la déclaration de l'année d'achèvement ou d'acquisition. Le logement doit être loué dans les douze mois qui suivent l'achèvement ou l'acquisition si elle est postérieure (service-public.gouv.fr).

Le locataire ne peut être ni le contribuable ni un membre de son foyer fiscal. Pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2015, la location à un ascendant ou à un descendant est admise s'il ne fait pas partie du foyer fiscal. Cette condition s'apprécie à la conclusion du bail et chaque année de location. Si l'enfant locataire redevient rattaché au foyer ou est compté à charge, la réduction est remise en cause (BOI-IR-RICI-360-40, § 10).

Les plafonds de loyer

Le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser un plafond par mètre carré fixé chaque année par zone. Pour les baux conclus ou renouvelés en 2026, les plafonds sont les suivants (BOI-BAREME-000017, publié le 10 mars 2026, § 150 et 160).

Le plafond est modulé par un coefficient multiplicateur égal à 0,7 plus 19 divisé par la surface, sans pouvoir dépasser 1,2. La surface retenue est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes, dans la limite de 8 m². Le préfet de région peut fixer des plafonds inférieurs pour tenir compte du marché local, ce qui impose de vérifier l'arrêté régional applicable à la commune.

Les plafonds de ressources

Les ressources du locataire s'apprécient par son revenu fiscal de référence (RFR) de l'avant-dernière année précédant la signature du bail, soit le RFR de 2024 pour un bail signé en 2026. Les plafonds applicables en métropole aux baux conclus en 2026 sont les suivants (BOI-BAREME-000017, § 270).

Outre-mer, le plafond est par exemple de 33 105 € pour une personne seule dans les départements d'outre-mer et de 35 049 € en Polynésie française, en Nouvelle-Calédonie et à Wallis-et-Futuna. Les ressources ne sont contrôlées qu'à la signature du bail. Une hausse de revenus du locataire en cours de bail ne remet pas en cause la réduction.

La continuité de la location

La location doit être effective et continue pendant toute la durée de l'engagement. Une vacance entre deux locataires est tolérée si le bailleur a accompli des diligences réelles de relocation. Une interruption de plus de douze mois entraîne la remise en cause au titre de l'année au cours de laquelle expire ce délai (BOI-IR-RICI-360-40, § 50).

La location meublée, la location saisonnière, l'occupation personnelle ou la mise à disposition gratuite pendant l'engagement rompent l'engagement. Le logement peut en revanche être loué à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d'habitation principale, sans prestation hôtelière, dans les conditions prévues par le texte.

La prorogation de l'engagement

Le mécanisme

Un engagement initial de six ans peut être prorogé une première fois pour trois ans, puis une seconde fois pour trois ans. Un engagement de neuf ans peut être prorogé une seule fois pour trois ans. La durée totale ne peut dépasser douze ans. La prorogation n'est possible que si la réduction de la période précédente n'a pas été remise en cause (BOI-IR-RICI-360-60, § 10 à 30).

Ces taux de complément sont identiques en métropole et outre-mer. Ils s'appliquent à la même base que la réduction initiale, plafonnée à 5 500 € par mètre carré et à 300 000 €. Le complément s'impute par tiers sur l'impôt de l'année de prorogation et des deux années suivantes, sans report de l'excédent (BOI-IR-RICI-360-60, § 40 à 60).

Le moment et la forme

La prorogation s'exerce au titre de l'année au cours de laquelle intervient le terme de la période en cours. Elle ne peut être ni tacite, ni anticipée, ni rétroactive. Le terme se calcule à partir de la date de prise d'effet du premier bail. Pour un bail ayant pris effet le 30 avril 2015, l'engagement de six ans expire le 30 avril 2021 et la prorogation s'exerce en 2021, le complément portant sur 2021 à 2023 (§ 270 à 300 de la même doctrine).

La prorogation est expresse et écrite. La personne physique joint à sa déclaration de revenus une note établie sur le modèle administratif, qui mentionne notamment l'adresse du logement, le loyer mensuel, le mode de calcul du complément et, en cas de changement de locataire, une copie du nouveau bail. La société non soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) joint ces documents à sa déclaration de résultat et ses associés produisent un engagement de conservation de leurs parts.

Les conditions pendant la prorogation

Pendant la période prorogée, les conditions de loyer et de ressources continuent de s'appliquer. Le loyer et les ressources sont contrôlés à la signature ou au renouvellement de chaque bail. En l'absence de changement de locataire, le bail en cours n'est pas réexaminé au regard des plafonds. La prorogation suppose aussi d'être domicilié fiscalement en France l'année où elle s'exerce pour les investissements réalisés jusqu'en 2018.

Un engagement de 2022 suivi jusqu'à son terme

L'exemple qui suit est illustratif. Ses montants ont été vérifiés par le calcul.

Un couple marié signe en novembre 2022 l'acte authentique d'acquisition en VEFA d'un appartement de 50 m² en zone B1, sans annexe, pour un prix de revient de 250 000 € frais compris. Le plafond de 5 500 € par mètre carré, soit 275 000 €, n'est pas atteint. L'immeuble est achevé en mars 2023 et le premier bail prend effet le 1er juin 2023. Le couple opte pour un engagement de six ans au taux de 12 % applicable aux investissements de 2022.

L'engagement initial expire le 1er juin 2029. La première prorogation s'exerce donc au titre de 2029, sur la déclaration déposée au printemps 2030. La seconde expire le 1er juin 2032 et se demande au titre de 2032. L'engagement prend fin le 1er juin 2035. À partir de cette date, le couple peut vendre, reprendre le logement ou le louer meublé sans reprise.

Le locataire change en 2026. Le coefficient de surface vaut 0,7 plus 19 divisé par 50, soit 1,08. Le loyer maximal est donc de 11,80 € multiplié par 1,08, soit 12,744 € par mètre carré, ou 637,20 € par mois pour 50 m². Le nouveau locataire, un couple sans enfant, doit avoir un RFR de 2024 au plus égal à 48 268 €.

Le couple doit enfin vérifier chaque année que son impôt couvre la fraction de 5 000 €. Si la retraite de l'un des époux fait tomber l'impôt brut à 4 000 € en 2031, 1 000 € de réduction sont définitivement perdus cette année-là.

Le plafonnement global

La réduction Pinel entre dans le plafonnement global des avantages fiscaux de l'article 200-0 A du CGI. Le plafond est de 10 000 € par foyer et par an. Il est porté à 18 000 € pour certains investissements outre-mer, dont le Pinel réalisé outre-mer (chapitre 49). Chaque fraction annuelle de la réduction est prise en compte dans l'année où elle s'impute.

Un foyer qui impute en 2026 une fraction Pinel de 5 000 €, une fraction Denormandie de 2 900 € et un crédit d'impôt pour l'emploi d'un salarié à domicile de 4 000 € totalise 11 900 € d'avantages. La part qui dépasse 10 000 €, soit 1 900 €, est perdue. Le chiffrage de l'ordre d'imputation entre réductions et crédits relève du chapitre 49.

Les déclarations annuelles

La première année

Le contribuable joint à la déclaration de revenus de l'année d'achèvement ou d'acquisition l'engagement de location sur le formulaire n° 2044 EB ou une note établie sur papier libre comportant les mêmes informations. Il y indique son identité, l'adresse du logement, les dates d'acquisition et d'achèvement, la date de première location, la surface, le loyer et le calcul de la réduction. Il joint aussi une copie du bail et l'avis d'imposition du locataire de l'avant-dernière année, selon la brochure pratique de l'impôt sur le revenu.

La réduction se déclare sur la déclaration n° 2042 RICI, dans les cases propres à l'année d'investissement, à la durée de l'engagement et à la situation en métropole ou outre-mer. Les fractions des années suivantes se reportent dans les cases de report prévues à cet effet, dont les lettres changent d'une campagne à l'autre.

Les années suivantes

Chaque année, le bailleur reporte la fraction de la réduction et déclare les loyers dans ses revenus fonciers. Le Pinel ne fait pas obstacle au micro-foncier, contrairement aux dispositifs fondés sur une déduction spécifique ou un amortissement (Guide des sociétés immobilières, Le micro-foncier et la SCI). Le choix entre micro-foncier et régime réel se fait selon les règles du chapitre 25.

L'avance versée en début d'année au titre de certaines réductions récurrentes est décrite au chapitre 48.

La remise en cause et ses exceptions

Les événements qui entraînent la reprise

La réduction est remise en cause lorsque l'une de ses conditions cesse d'être respectée pendant l'engagement ou la période prorogée. Les cas les plus fréquents sont la vente du logement, sa donation, l'apport en société, le démembrement volontaire, la location à un membre du foyer fiscal, le dépassement du plafond de loyer, la location à un locataire dont les ressources excèdent le plafond à la signature du bail et l'interruption de location de plus de douze mois.

Le calcul et les pénalités

Lorsque le manquement intervient pendant l'engagement, l'impôt de l'année de l'événement est majoré du montant total de la réduction déjà obtenue. Lorsque les conditions initiales n'étaient pas remplies, l'impôt de chaque année d'imputation est majoré de la réduction correspondante. La reprise peut intervenir jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'événement (BOI-IR-RICI-360-40, § 50).

L'intérêt de retard de l'article 1727 du CGI et la majoration de l'article 1758 A du CGI s'appliquent si le manquement n'a pas été déclaré spontanément. En cas de manquement délibéré ou de manœuvres frauduleuses, les majorations de 40 % et 80 % de l'article 1729 du CGI peuvent être appliquées. La régularisation spontanée, qui consiste à déclarer soi-même la reprise l'année de l'événement, évite ces suppléments (chapitres 63 et 130).

Les exceptions légales

Aucune reprise n'est opérée lorsque le manquement résulte de l'invalidité du contribuable ou de l'un des membres du couple soumis à imposition commune, correspondant au classement en deuxième ou troisième catégorie de l'article L341-4 du Code de la sécurité sociale, de son licenciement ou de son décès. La rupture du contrat à l'initiative de l'employeur n'est pas assimilée à un licenciement lorsque le salarié peut bénéficier d'une retraite à taux plein à son terme (BOI-IR-RICI-230-60, § 10, auquel renvoie la doctrine Pinel).

Ces exceptions couvrent la vente consécutive à l'événement. Elles ne visent ni la mutation professionnelle, ni le divorce, ni la mise en retraite volontaire, ni les difficultés financières. L'échange et l'apport en société ainsi que l'inscription du logement à l'actif d'une entreprise individuelle n'ouvrent droit à aucune exception.

Dans cet exemple illustratif, la réduction est de 12 % de 225 000 €, soit 27 000 €, imputée à raison de 3 000 € par an de 2025, année d'achèvement, à 2033.

Les situations particulières

Le couple marié ou pacsé

La réduction appartient au foyer fiscal. Les époux et les partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS) soumis à imposition commune bénéficient d'un plafond unique de 300 000 € et de deux logements par an. L'année du mariage ou du PACS, l'imposition est en principe commune pour toute l'année, sauf option pour l'imposition distincte. La fraction de l'année s'impute alors sur l'impôt du nouveau foyer ou, en cas d'option, sur celui du partenaire propriétaire (chapitre 3).

En cas de divorce ou de rupture du PACS, les ex-époux qui ont souscrit l'engagement pendant le mariage et restent en indivision sous convention peuvent conserver le reliquat de l'avantage, par tolérance administrative (BOI-IR-RICI-360-40, § 20). En revanche, la cession par un indivisaire de ses droits ou la mise en indivision du logement entraîne en principe la remise en cause, sous réserve des exceptions légales. L'attribution du logement à l'un des ex-époux doit donc être examinée avant la signature de la convention de divorce, au besoin par un rescrit. Les aspects civils sont traités dans le Guide du bailleur privé, Le couple, la séparation et le patrimoine locatif.

Les concubins et l'indivision

Les concubins forment deux foyers fiscaux distincts. Chacun bénéficie de la réduction sur sa quote-part du prix de revient, dans la limite de son propre plafond de 300 000 € et de deux logements par an. Les indivisaires s'engagent conjointement à louer le logement nu à une personne qui n'est ni indivisaire ni membre du foyer fiscal d'un indivisaire (BOI-IR-RICI-360-20-10, § 10).

Une séparation de concubins qui conduit l'un à racheter la part de l'autre constitue une cession de droits indivis. Hors exceptions légales, elle entraîne la reprise de la réduction chez le cédant. Le cessionnaire ne peut pas reprendre l'avantage sur la part acquise.

Le décès du bailleur

Le décès du contribuable ou de son conjoint soumis à imposition commune n'entraîne pas la reprise des réductions déjà imputées. Le conjoint survivant attributaire du logement ou usufruitier peut reprendre l'avantage pour la part restant à imputer, en souscrivant l'engagement de poursuivre la location. Le conjoint survivant devenu simple indivisaire ne le peut pas. Aucune remise en cause n'intervient tant que la succession n'est pas définitivement réglée (BOI-IR-RICI-360-40, § 20).

L'année du décès donne lieu à deux impositions, l'une commune jusqu'au décès, l'autre au nom du survivant pour le reste de l'année. La fraction annuelle de réduction s'impute sur l'imposition commune. Les héritiers autres que le conjoint ne peuvent pas poursuivre l'engagement et la réduction cesse pour l'avenir sans reprise du passé. Les règles successorales figurent dans le Guide du bailleur privé, Le décès du bailleur et la succession et au chapitre 111.

La donation et le démembrement

La réduction n'est pas applicable aux immeubles dont le droit de propriété est démembré. Un démembrement volontaire pendant l'engagement, par exemple la donation de la nue-propriété aux enfants avec réserve d'usufruit, rompt donc l'engagement. Seul le démembrement résultant d'un décès bénéficie de la règle de reprise par le conjoint survivant usufruitier décrite plus haut.

La donation en pleine propriété pendant l'engagement n'entre pas non plus dans les exceptions. La donation de la pleine ou de la nue-propriété après le terme de l'engagement, y compris après prorogation, est neutre au regard de la réduction. Les droits de donation et leur calcul relèvent des chapitres 107 et 109.

L'enfant mineur et l'enfant rattaché

Un logement acquis au nom d'un enfant mineur relève du foyer fiscal des parents qui le comptent à charge. La réduction s'impute alors sur l'impôt de ce foyer, dans ses plafonds. Le logement ne peut pas être loué à un membre du foyer, ce qui exclut l'enfant rattaché ou à charge, y compris l'étudiant majeur qui a demandé son rattachement. Un enfant majeur qui déclare ses revenus séparément peut en revanche être locataire s'il respecte les plafonds de ressources.

La société civile et la SCPI

Une société non soumise à l'IS, autre qu'une SCPI, peut réaliser l'investissement. La réduction est alors calculée chez chaque associé personne physique à proportion de ses droits. La société s'engage à louer dans les conditions du dispositif à une personne qui n'est ni associé, ni membre du foyer fiscal d'un associé. L'associé s'engage à conserver ses parts jusqu'au terme de l'engagement de la société (BOI-IR-RICI-360-20-10, § 7, 50 et 70). Des parts démembrées n'ouvrent pas droit à la réduction.

La cession de parts par un associé pendant l'engagement entraîne la reprise chez cet associé, sous réserve des exceptions légales. Une société à l'IS est exclue par nature, puisque ses résultats ne relèvent pas de l'impôt sur le revenu. Une société civile qui opterait pour l'IS en cours d'engagement romprait l'engagement de ses associés (chapitre 100). La déclaration de la société et la répartition des résultats sont décrites dans le Guide des sociétés immobilières, La déclaration 2072 pas à pas.

Pour les parts de SCPI Pinel, la SCPI devait affecter la souscription à l'acquisition de logements dans les dix-huit mois, faute de quoi la réduction est remise en cause sans exception. Le terme de l'engagement, pour une prorogation, est celui du premier logement mis en location par la SCPI (BOI-IR-RICI-360-60, § 290).

Le bailleur qui part à l'étranger

Le dispositif exigeait d'être domicilié fiscalement en France lors de l'investissement. Pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2019, le transfert du domicile hors de France n'entraîne pas la remise en cause et le contribuable peut continuer à imputer les fractions restantes sur l'impôt dû en France, calculé selon l'article 197 A du CGI. La réduction n'est pas remboursable (BOI-IR-RICI-360-40, § 90).

Pour les investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2018, le départ n'entraîne pas non plus de reprise, mais aucune fraction ne peut être imputée pendant les années de non-résidence et ces fractions sont perdues. Un retour en cours d'engagement permet de reprendre l'imputation pour les années restantes, sans prolonger l'engagement. La prorogation suppose d'être domicilié en France l'année où elle s'exerce. La situation du non-résident est développée aux chapitres 115 et 120.

L'outre-mer

Les logements situés dans les départements d'outre-mer, à Saint-Martin, à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Polynésie française, en Nouvelle-Calédonie et à Wallis-et-Futuna relèvent de taux, de plafonds de loyer et de plafonds de ressources propres, présentés plus haut. Le plafonnement global est porté à 18 000 € pour ces investissements. Lorsqu'un contribuable investit la même année en métropole et outre-mer, l'investissement ultramarin est retenu en priorité dans le plafond de 300 000 €. La fiscalité ultramarine d'ensemble relève des chapitres 59 et 121.

Les cumuls et la fin de l'engagement

Les cumuls interdits

Pour un même logement, la réduction Pinel ne se cumule pas avec le financement par un prêt locatif social, la réduction Loc'Avantages, les déductions spécifiques des conventions avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah), les réductions outre-mer des articles 199 undecies A et 199 undecies C du CGI, la réduction Malraux ou une réduction Scellier. Un même logement ne peut pas non plus relever à la fois du Pinel et du Denormandie, selon la brochure pratique de l'impôt sur le revenu. Le dispositif Jeanbrun, ouvert aux acquisitions depuis le 21 février 2026, ne concerne pas les logements déjà acquis en Pinel (chapitre 51).

Au régime réel, les charges du logement restent déductibles. Les intérêts d'emprunt peuvent créer un déficit foncier dans les conditions du chapitre 30.

Après le terme

À l'issue de l'engagement, initial ou prorogé, le logement redevient un bien locatif ordinaire. Le bailleur peut fixer librement le loyer à la relocation, sous réserve de l'encadrement des loyers éventuel, louer meublé ou vendre. La plus-value de cession suit le régime de droit commun des chapitres 87 à 89, sans réintégration de la réduction obtenue, qui ne modifie pas le prix d'acquisition.

L'arbitrage entre location nue et meublée après le Pinel relève des chapitres 36 et 37. L'évaluation du logement pour l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), pendant et après l'engagement, suit les règles du chapitre 82.

Le projet de loi de finances pour 2027

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 25 octobre 2026. Aucune des sources consultées pour ce chapitre ne fait état d'une mesure modifiant les engagements Pinel en cours. Son suivi figure au chapitre 136.

Les points de vigilance de l'administration

Les contrôles portent surtout sur les plafonds de loyer après révision, les ressources du locataire, la continuité de la location et les critères Pinel+ revendiqués pour 2023 et 2024. Le service peut demander baux, avis d'imposition des locataires et justificatifs pendant l'engagement puis dans le délai de reprise.

Un montage qui viserait à conserver la réduction tout en contournant ses conditions, par exemple un bail fictif à un tiers alors que le logement est occupé par un membre du foyer, pourrait être sanctionné au titre de l'abus de droit. L'article L64 du Livre des procédures fiscales (LPF) vise les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal, avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'est pas l'initiateur principal ni le bénéficiaire principal. L'article L64 A vise les actes à but principalement fiscal. Avant une opération incertaine, le rescrit permet d'obtenir une position formelle de l'administration (chapitres 10 et 127).

Tableau de décision à l'approche du terme

Les erreurs fréquentes

• Réviser le loyer au-delà du plafond. Dans l'exemple de 2022, un loyer porté à 680 € en 2027, soit 42,80 € au-dessus du plafond, entraînerait la reprise des 25 000 € imputés de 2023 à 2027 et la perte des 5 000 € de 2028.
• Oublier de déposer la note de prorogation l'année du terme. La prorogation ne peut pas être demandée plus tard et le complément de 15 000 € de l'exemple serait perdu.
• Louer à un enfant rattaché au foyer fiscal ou qui le redevient en cours de bail.
• Laisser le logement vide plus de douze mois sans diligences de relocation.
• Vendre ou donner pendant l'engagement en pensant qu'une mutation professionnelle ou un divorce dispense de reprise.
• Ne pas mesurer la perte de réduction lorsque l'impôt du foyer baisse.
• Revendiquer le taux Pinel+ sans pouvoir produire les justificatifs de surface, d'espace extérieur et de performance.
• Céder des parts de la société civile qui porte le logement avant le terme de l'engagement de la société.

Liste de contrôle

• Retrouvez l'acte authentique, la date d'achèvement et la date de prise d'effet du premier bail.
• Identifiez le taux applicable selon l'année d'acquisition, la durée choisie et le statut QPV ou Pinel+.
• Calculez la date de chaque terme et la date de liberté finale.
• À chaque bail, vérifiez le plafond de loyer de l'année, le coefficient de surface et l'arrêté régional éventuel.
• À chaque bail, vérifiez le RFR de l'avant-dernière année du locataire et sa composition familiale.
• À chaque révision de loyer, contrôlez que le loyer reste sous le plafond.
• Chaque année, reportez la fraction de réduction et vérifiez que l'impôt brut la couvre.
• Chaque année, additionnez vos avantages fiscaux et comparez-les au plafond de 10 000 € ou 18 000 €.
• L'année du terme, décidez de la prorogation et joignez la note à la déclaration.
• Avant toute vente, donation, apport, démembrement ou partage, faites chiffrer la reprise et vérifiez les exceptions.
• En cas de départ à l'étranger, distinguez selon que l'investissement date d'avant ou d'après 2019.
• Conservez baux, avis d'imposition des locataires, justificatifs Pinel+ et engagements jusqu'à la fin de la troisième année qui suit le terme.