La plus-value brute d'un particulier n'est jamais imposée telle quelle. Elle est réduite d'un abattement qui croît avec le nombre d'années de détention, selon deux barèmes distincts, l'un pour l'impôt sur le revenu (IR), l'autre pour les prélèvements sociaux. Le premier conduit à l'exonération après vingt-deux ans, le second après trente ans. Entre ces deux dates, un bien peut être exonéré d'impôt sur le revenu tout en restant soumis aux prélèvements sociaux sur une large part de son gain.
Ce chapitre expose le fondement des abattements, leurs barèmes année par année, le calcul de la durée selon le mode d'acquisition et l'ordre dans lequel ils s'appliquent. Il traite les biens reçus par donation ou succession, les situations familiales et sociétaires, les abattements exceptionnels et le projet de loi de finances pour 2027. La détermination de la plus-value brute figure au chapitre 88, les exonérations au chapitre 90 et la surtaxe au chapitre 91. Une présentation pratique est donnée dans le Guide du bailleur privé, La plus-value immobilière en détail.
Le fondement et l'application dans le temps
Le texte et la doctrine
L'abattement pour durée de détention est prévu au I de l'article 150 VC du Code général des impôts (CGI). La plus-value brute est réduite d'un abattement pour chaque année de détention au-delà de la cinquième (BOI-RFPI-PVI-20-20, § 10). Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) commente ce régime dans sa version du 18 juillet 2023, toujours en vigueur au 25 octobre 2026.
Les deux barèmes distincts s'appliquent aux cessions réalisées depuis le 1er septembre 2014, quelle que soit la nature du bien, terrains à bâtir compris (§ 50). Les barèmes antérieurs ne servent plus qu'à contrôler ou rectifier des cessions plus anciennes, dans la limite du délai de reprise (chapitre 122). Le notaire applique les taux reproduits dans la notice de la déclaration n° 2048-IMM de mai 2026, aux lignes 42 pour l'IR et 92 pour les prélèvements sociaux (notice 2048-IMM-NOT-SD).
Les taux de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux
| Années de détention | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| 1 à 5 | 0 % | 0 % |
| 6 à 21, par année | 6 % | 1,65 % |
| 22 | 4 % | 1,60 % |
| 23 à 30, par année | Exonéré | 9 % |
| Au-delà de 30 | Exonéré | Exonéré |
Ces taux résultent du BOFiP (§ 60 et 70) et sont repris par service-public.gouv.fr dans sa fiche vérifiée le 15 avril 2026 (service-public.gouv.fr). Après abattement, la plus-value est imposée à l'IR au taux proportionnel de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, taux maintenu pour les plus-values immobilières malgré la hausse à 18,6 % appliquée à d'autres revenus du capital (chapitre 46).
Le barème année par année
Le tableau des abattements cumulés
Le tableau suivant donne, pour chaque nombre d'années révolues de détention, l'abattement cumulé pour l'IR et pour les prélèvements sociaux. La dernière colonne indique le taux global d'imposition rapporté à la plus-value brute, hors surtaxe, soit 19 % de la base IR augmentés de 17,2 % de la base sociale.
| Années | Abattement IR | Abattement social | Taux global sur la plus-value brute |
|---|---|---|---|
| 0 à 5 | 0 % | 0 % | 36,20 % |
| 6 | 6 % | 1,65 % | 34,78 % |
| 7 | 12 % | 3,30 % | 33,35 % |
| 8 | 18 % | 4,95 % | 31,93 % |
| 9 | 24 % | 6,60 % | 30,51 % |
| 10 | 30 % | 8,25 % | 29,08 % |
| 11 | 36 % | 9,90 % | 27,66 % |
| 12 | 42 % | 11,55 % | 26,23 % |
| 13 | 48 % | 13,20 % | 24,81 % |
| 14 | 54 % | 14,85 % | 23,39 % |
| 15 | 60 % | 16,50 % | 21,96 % |
| 16 | 66 % | 18,15 % | 20,54 % |
| 17 | 72 % | 19,80 % | 19,11 % |
| 18 | 78 % | 21,45 % | 17,69 % |
| 19 | 84 % | 23,10 % | 16,27 % |
| 20 | 90 % | 24,75 % | 14,84 % |
| 21 | 96 % | 26,40 % | 13,42 % |
| 22 | 100 % | 28 % | 12,38 % |
| 23 | 100 % | 37 % | 10,84 % |
| 24 | 100 % | 46 % | 9,29 % |
| 25 | 100 % | 55 % | 7,74 % |
| 26 | 100 % | 64 % | 6,19 % |
| 27 | 100 % | 73 % | 4,64 % |
| 28 | 100 % | 82 % | 3,10 % |
| 29 | 100 % | 91 % | 1,55 % |
| 30 et plus | 100 % | 100 % | 0 % |
La notice de la déclaration n° 2048-IMM confirme les points de passage, 96 % pour l'IR la vingt-et-unième année, 28 % pour les prélèvements sociaux la vingt-deuxième, puis 9 % par an jusqu'à l'exonération acquise après trente ans. Les taux globaux sont arrondis au centième.
Ce que rapporte une année de plus
Chaque année supplémentaire réduit l'imposition d'un pourcentage fixe de la plus-value brute, tant que la surtaxe ne s'applique pas. Le tableau suivant le chiffre.
| Période | Réduction annuelle IR | Réduction annuelle sociale | Économie par an en % de la plus-value brute |
|---|---|---|---|
| 1 à 5 ans | 0 | 0 | 0 % |
| 6 à 21 ans | 6 points à 19 % | 1,65 point à 17,2 % | 1,42 % |
| 22e année | 4 points à 19 % | 1,60 point à 17,2 % | 1,04 % |
| 23 à 30 ans | Déjà exonéré | 9 points à 17,2 % | 1,55 % |
Pour une plus-value brute de 100 000 €, une année de détention supplémentaire entre la sixième et la vingt-et-unième année fait donc gagner environ 1 424 €, puis environ 1 548 € entre la vingt-troisième et la trentième. Lorsque la surtaxe s'applique, le gain est plus élevé, chaque point d'abattement réduisant aussi la base de la surtaxe. Ce gain doit être comparé au coût de la détention prolongée, à l'évolution du marché et à l'incertitude législative.
Le calcul de la durée de détention
De date à date, par périodes de douze mois
La durée se décompte par périodes de douze mois, de la date d'acquisition à la date de cession (BOI-RFPI-PVI-20-20, § 20). Seules les années révolues comptent. Une vente signée la veille de l'anniversaire de l'achat perd une année entière d'abattement. La date de cession est celle du fait générateur de l'imposition, en pratique la date de l'acte authentique qui opère le transfert de propriété (§ 30).
Pour une acquisition à titre onéreux, le point de départ est la date de l'acte d'achat, sans tenir compte de la date d'enregistrement ou de publicité. En présence d'une condition suspensive, c'est la date de réalisation de la condition, sans effet rétroactif (§ 40). Une promesse de vente n'est ni un point de départ ni un point d'arrivée, sauf pour le régime des abattements exceptionnels qui en tient compte. Une vente en viager ou à paiement échelonné prend date au jour de l'acte qui transfère la propriété, quel que soit le rythme des paiements, de sorte que la durée de détention est figée à cette date.
Le point de départ selon le mode d'acquisition
| Mode d'acquisition | Point de départ de la durée |
|---|---|
| Achat | Date de l'acte, ou de réalisation de la condition suspensive |
| Vente en l'état futur d'achèvement | Date du contrat de vente |
| Échange | Date de l'acte d'échange |
| Succession | Date du décès |
| Donation | Date de l'acte de donation |
| Construction par le vendeur | Achat du terrain pour le terrain, début des travaux pour la construction |
| Acquisition par fractions | Date de chaque acquisition, fraction par fraction |
| Réunion de l'usufruit et de la nue-propriété | Date de la première des deux acquisitions |
| Communauté universelle | Date d'acquisition par l'époux apporteur |
| Attribution intégrale au conjoint survivant | Date d'acquisition par les époux |
| Prestation compensatoire en nature | Date d'attribution du bien |
| Clause de tontine | Date de l'acquisition en commun |
| Indivision successorale | Date du décès |
| Usucapion | Date de début de la possession |
Ces règles proviennent du BOFiP (§ 40). Pour une construction, le début des travaux se prouve en principe par le récépissé de déclaration d'ouverture de chantier ou, à défaut, par des mémoires d'entrepreneurs ou des bons de commande assortis d'un échéancier. Pour un bien construit sur un terrain loué, la construction revenant au bailleur en fin de bail est réputée acquise à l'expiration ou à la résiliation du bail.
Les biens passés par un partage, une licitation ou une donation-partage
Lorsqu'un bien a été attribué par partage, la durée de la plus-value de partage court depuis l'entrée dans l'indivision. Pour la revente par l'attributaire, la date dépend de sa qualité de membre originaire de l'indivision et de l'imposition ou non de la plus-value de partage (§ 40, avec renvoi au BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10). Une licitation au profit d'un tiers prend date au jour de la licitation. Ces mécanismes sont développés au chapitre 92.
Pour un bien réintégré dans une donation-partage, la durée court depuis la donation antérieure si le bien revient au donataire initial, depuis la donation-partage dans le cas contraire et depuis la donation initiale en cas de rapport en moins prenant (§ 40). Pour un bien donné en avancement de part successorale, la date varie selon que le bien est vendu avant le décès, rapporté en nature ou tombé dans le lot du donataire (chapitre 88).
Les biens migrants
Un immeuble qui a figuré à l'actif d'une entreprise individuelle avant de revenir dans le patrimoine privé, ou l'inverse, a un parcours mixte. Seules les périodes de détention privée comptent pour la plus-value des particuliers, la période professionnelle étant exclue (§ 40). Le régime de la plus-value professionnelle de la période d'inscription à l'actif relève du chapitre 98.
L'ordre de calcul et les abattements exceptionnels
L'ordre d'application
Les abattements pour durée de détention s'appliquent à la plus-value brute calculée selon le chapitre 88, après réintégration éventuelle des amortissements du loueur en meublé. Pour une exonération partielle, comme la première cession d'un logement avec remploi partiel, l'abattement s'applique à la fraction restant imposable, le résultat étant identique quel que soit l'ordre puisque les deux mécanismes sont proportionnels (chapitre 90). La base IR obtenue sert au calcul de l'impôt de 19 % et de la surtaxe, la base sociale au calcul des prélèvements de 17,2 %.
Les moins-values ne se compensent pas avec des plus-values, sauf vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions. Dans ce cas, chaque fraction est calculée séparément avec sa propre durée, puis les moins-values réduites de leur abattement s'imputent sur les plus-values réduites des leurs. Un solde négatif est perdu (BOI-RFPI-PVI-20-20, § 110 à 160).
Les abattements exceptionnels
L'article 150 VE du CGI prévoit un abattement exceptionnel pour certaines cessions d'immeubles bâtis destinés à être démolis pour reconstruire des logements collectifs. Selon la notice de la déclaration n° 2048-IMM de mai 2026, il vise les promesses ayant acquis date certaine entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2027, pour une cession au plus tard le 31 décembre 2029. Son taux est de 75 % dans le périmètre d'une opération de revitalisation de territoire (ORT), d'une grande opération d'urbanisme (GOU) ou d'une opération d'intérêt national (OIN), de 60 % dans les zones tendues A bis, A et B1, porté à 85 % si l'acquéreur s'engage à réaliser au moins 50 % de logements sociaux ou intermédiaires. Le taux de 70 % parfois encore affiché, notamment par la fiche F10864 de service-public.gouv.fr, est celui de l'ancien régime des promesses de 2021 à 2023 (BOFiP, ACTU-2021-00212).
Cet abattement s'applique après l'abattement pour durée de détention, vaut pour l'IR, les prélèvements sociaux et la surtaxe et ne bénéficie pas aux cessions consenties au conjoint, au partenaire, au concubin notoire, à un ascendant ou un descendant ou à une société dont ils sont associés (BOI-RFPI-PVI-20-20, § 220 à 240 et 440). Selon la notice, l'abattement en zone tendue ne s'applique plus en Corse depuis le 16 février 2025. Les conditions de démolition, de densité et d'achèvement sont détaillées au chapitre 93.
Les biens reçus par donation ou succession
La durée repart de la transmission
Pour un bien reçu par succession, la durée court depuis le décès et non depuis l'acquisition par le défunt. Pour un bien reçu par donation, elle court depuis l'acte de donation (§ 40). La transmission à titre gratuit remet donc le compteur à zéro, mais elle remplace aussi le prix d'acquisition d'origine par la valeur retenue pour les droits (chapitre 88).
Ces deux effets jouent en sens contraire. La plus-value latente acquise par le donateur ou le défunt disparaît, car la valeur de transmission devient le nouveau prix d'acquisition. En revanche, la plus-value réalisée après la transmission ne bénéficie d'aucun abattement pendant cinq ans. Pour un bien détenu depuis longtemps et presque exonéré, une donation suivie d'une vente rapide peut ainsi coûter plus cher qu'une vente directe par le donateur.
Le cas du démembrement transmis
Lorsque la nue-propriété a été reçue par donation et que l'usufruit s'éteint au décès de l'usufruitier, la durée court depuis la donation de la nue-propriété pour la pleine propriété reconstituée (§ 40). L'enfant qui vend après le décès bénéficie donc des années écoulées depuis la donation. Les règles de valorisation du droit démembré sont présentées aux chapitres 7, 88 et 92.
Les situations particulières
Le couple marié ou pacsé et les concubins
Chaque époux ou partenaire d'un pacte civil de solidarité (PACS) applique l'abattement à sa quote-part, avec la même durée pour un bien acquis ensemble. Pour un bien propre ou personnel, seule compte la date d'acquisition par son propriétaire. Le mariage ou le PACS ne modifie pas la date d'acquisition, sauf adoption de la communauté universelle, qui conserve la date de l'époux apporteur. L'année du décès, le conjoint survivant qui recueille la part du défunt la détient depuis le décès, sauf clause d'attribution intégrale qui conserve la date d'acquisition par les époux (§ 40).
En cas de divorce, le bien attribué en paiement d'une prestation compensatoire est détenu depuis son attribution. Le bien commun partagé conserve en principe la date d'acquisition d'origine pour la part détenue avant le partage (chapitre 92). Les concubins sont deux cédants distincts, chacun avec sa propre date d'acquisition de sa quote-part.
L'enfant mineur et le démembrement
Le bien d'un enfant mineur est détenu depuis la donation ou le décès qui le lui a transmis. Pour un usufruit et une nue-propriété vendus ensemble après avoir été détenus en pleine propriété, la durée court depuis l'acquisition en pleine propriété. Si la propriété a été réunie avant la vente, elle court depuis la première des deux acquisitions (§ 40).
L'indivision et l'acquisition par fractions
Chaque indivisaire applique la durée de sa propre quote-part. Lorsqu'un indivisaire a racheté la part d'un autre, il détient deux fractions de dates différentes, sauf régime de faveur du partage (chapitre 92). Un propriétaire qui a acquis plusieurs lots d'un immeuble à des dates différentes calcule un abattement par lot.
Les non-résidents
Le non-résident est imposé selon les mêmes règles que le résident, sous réserve des conventions fiscales. Il bénéficie donc des mêmes abattements dans le cadre du prélèvement de l'article 244 bis A du CGI (service-public.gouv.fr, fiche F10864). Les taux applicables à certains affiliés à un régime de sécurité sociale européen, les exonérations propres et le représentant fiscal sont traités au chapitre 116.
Les sociétés
Une société civile soumise à l'IR applique les abattements selon la durée de détention de l'immeuble par la société, non selon la date d'entrée de chaque associé (Guide des sociétés immobilières, Les plus-values immobilières de la SCI à l'IR). L'associé qui cède ses parts applique, à l'inverse, la durée de détention de ses parts (chapitre 94). Les mêmes barèmes s'appliquent aux parts de sociétés à prépondérance immobilière.
Une société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) ne bénéficie d'aucun abattement pour durée de détention. Une société civile qui opte pour l'IS ou devient passible de cet impôt voit les plus-values latentes de ses immeubles traitées selon les règles du changement de régime, qui peuvent faire perdre le bénéfice des années accumulées (chapitre 100).
Le loueur en meublé et les dispositifs fiscaux
Le loueur en meublé non professionnel bénéficie des abattements dans les conditions de droit commun, appliqués à la plus-value majorée des amortissements réintégrés pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025 (chapitre 40). Le loueur professionnel relève des plus-values professionnelles, avec un régime d'exonération propre (Guide du bailleur professionnel, Les plus-values professionnelles du LMP). Les biens placés sous un dispositif d'investissement suivent le barème commun, sous réserve de la reprise de l'avantage en cas de vente pendant l'engagement (chapitre 63).
L'outre-mer
Les abattements pour durée de détention sont identiques dans les départements d'outre-mer. Les différences portent sur les plafonds de revenus de certaines exonérations liées à la situation du cédant (chapitre 90) et sur les engagements propres aux investissements outre-mer (chapitres 59 et 121).
Les situations transitoires et le projet de loi de finances pour 2027
Le barème actuel s'applique à toutes les cessions réalisées depuis le 1er septembre 2014. Seule compte la date de la cession, de sorte qu'un bien acquis en 1995 et vendu en 2026 relève du barème actuel pour toute sa durée de détention. Les abattements exceptionnels de l'article 150 VE dépendent, eux, de la date certaine de la promesse, entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2027.
Le projet de loi de finances (PLF) pour 2027 a été déposé le 1er octobre 2026. Selon une présentation de presse publiée le 11 octobre 2026, la commission des finances de l'Assemblée nationale a adopté le 7 octobre un amendement remplaçant, pour les cessions réalisées à compter du 1er janvier 2027, les abattements pour l'IR par un barème sur dix ans combiné à une revalorisation du prix d'acquisition de l'inflation, sans modifier celui des prélèvements sociaux. La commission ayant rejeté la première partie le 9 octobre, cet amendement ne subsiste que s'il est redéposé et adopté en séance. Une autre présentation de presse, publiée le 21 octobre, fait état d'un amendement voté en séance qui accélérerait l'abattement pour certains logements meublés revendus pour devenir la résidence principale de l'acquéreur.
Au 25 octobre 2026, la première partie du projet n'est pas votée, l'examen en séance devant reprendre le 27 octobre. Aucune de ces mesures n'est adoptée et le barème décrit dans ce chapitre reste seul applicable. L'état du texte est suivi au chapitre 136.
Le calcul pas à pas
- Identifiez la date d'acquisition retenue par le BOFiP selon le mode d'acquisition, fraction par fraction.
- Retenez la date prévue de l'acte authentique de vente, ou de réalisation de la condition suspensive.
- Comptez les années révolues de date à date, puis lisez les abattements dans le tableau année par année.
- Appliquez l'abattement IR et l'abattement social à la plus-value brute de chaque fraction.
- Pour une vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions, imputez les moins-values abattues sur les plus-values abattues.
- Vérifiez si un abattement exceptionnel peut s'appliquer et, le cas échéant, appliquez-le après l'abattement pour durée de détention.
- Calculez l'IR à 19 % et les prélèvements à 17,2 %, puis la surtaxe sur la base IR si elle dépasse 50 000 € par cédant.
- Mesurez l'effet d'un report de la signature au-delà de la prochaine date anniversaire.
Exemples chiffrés
Les exemples qui suivent sont illustratifs. Les calculs ont été vérifiés et la surtaxe est calculée selon le barème présenté au chapitre 91.
La même plus-value selon la durée
Un vendeur seul réalise une plus-value brute de 100 000 €. Le tableau montre l'imposition totale selon la durée de détention.
| Années | IR | Prélèvements sociaux | Surtaxe | Total |
|---|---|---|---|---|
| 5 | 19 000 € | 17 200 € | 2 000 € | 38 200 € |
| 6 | 17 860 € | 16 916,20 € | 1 880 € | 36 656,20 € |
| 10 | 13 300 € | 15 781 € | 1 400 € | 30 481 € |
| 15 | 7 600 € | 14 362 € | 0 € | 21 962 € |
| 20 | 1 900 € | 12 943 € | 0 € | 14 843 € |
| 21 | 760 € | 12 659,20 € | 0 € | 13 419,20 € |
| 22 | 0 € | 12 384 € | 0 € | 12 384 € |
| 25 | 0 € | 7 740 € | 0 € | 7 740 € |
| 30 | 0 € | 0 € | 0 € | 0 € |
Après vingt-deux ans, le vendeur ne paie plus d'IR mais supporte encore 12 384 € de prélèvements sociaux. La surtaxe disparaît dès que la base IR tombe sous 50 000 €, ici entre la dixième et la quinzième année.
Signer quelques jours trop tôt
Un bailleur a acheté un appartement le 20 mai 2005. Sa plus-value brute atteint 120 000 €. S'il signe l'acte le 10 mai 2027, il détient le bien depuis vingt-et-une années révolues. S'il signe le 25 mai 2027, il atteint vingt-deux années.
| Date de l'acte | Abattement IR | Abattement social | IR | Prélèvements sociaux | Total |
|---|---|---|---|---|---|
| 10 mai 2027 | 96 % | 26,40 % | 912 € | 15 191,04 € | 16 103,04 € |
| 25 mai 2027 | 100 % | 28 % | 0 € | 14 860,80 € | 14 860,80 € |
Quinze jours d'écart coûtent 1 242,24 €. Chaque année supplémentaire jusqu'à la trentième ferait ensuite gagner 1 857,60 € de prélèvements sociaux, soit 9 % de la plus-value à 17,2 %.
Donner avant de vendre
Des parents ont acheté une maison en 1998 pour 100 000 €. Ils la donnent à leur fils le 1er juillet 2020 pour une valeur de 220 000 €. Le fils supporte 4 000 € de frais d'acte et vend le 1er juillet 2026 pour 240 000 €, après six années révolues. Les droits de donation, payés par les parents, ne majorent pas son prix d'acquisition.
| Hypothèse | Plus-value brute | Années | IR | Prélèvements sociaux | Total |
|---|---|---|---|---|---|
| Vente par le fils | 16 000 € | 6 | 2 857,60 € | 2 706,59 € | 5 564,19 € |
| Vente directe par les parents en 2026 | 117 500 € | 28 | 0 € | 3 637,80 € | 3 637,80 € |
Pour les parents, la plus-value brute tient compte des forfaits de 7,5 % et de 15 %, soit 240 000 € moins 122 500 €. Détenue depuis vingt-huit ans, elle n'est imposée qu'aux prélèvements sociaux sur 18 % de son montant. La donation a effacé 101 500 € de plus-value latente mais a remis le compteur à zéro, si bien que la vente par le fils coûte 1 926,39 € de plus. Ce résultat s'inverse pour un bien détenu depuis peu par le donateur.
Une vente en bloc de lots acquis à des dates différentes
Un bailleur a acheté le 1er mars 2008 un premier appartement pour 100 000 € et le 1er mars 2016 l'appartement voisin pour 90 000 €. Il vend les deux en bloc le 1er juin 2026, dans un même acte et au même acquéreur, pour 155 000 € et 105 000 €. Il retient pour chacun les forfaits de 7,5 % et de 15 %.
| Lot | Plus-value brute | Années | Base IR | Base sociale |
|---|---|---|---|---|
| Premier | 32 500 € | 18 | 7 150 € | 25 528,75 € |
| Second | Moins-value de 5 250 € | 10 | Moins 3 675 € | Moins 4 816,88 € |
| Solde imputé | 3 475 € | 20 711,88 € |
L'imposition atteint 660,25 € d'IR et 3 562,44 € de prélèvements, soit 4 222,69 €. Vendus séparément, les deux lots auraient coûté 5 749,44 €, la moins-value du second lot étant perdue.
Un patrimoine important vendu un an plus tard
Un investisseur détient seul un immeuble de rapport qui dégage une plus-value brute de 400 000 €. Après seize ans, il supporterait 25 840 € d'IR, 56 312,80 € de prélèvements sociaux et 4 080 € de surtaxe, soit 86 232,80 €. Après dix-sept ans, il supporterait 21 280 € d'IR, 55 177,60 € de prélèvements et 3 360 € de surtaxe, soit 79 817,60 €. Une année de plus réduit l'imposition de 6 415,20 €, la surtaxe accentuant l'effet de l'abattement.
Les points de vigilance de l'administration
L'administration vérifie les dates retenues par le notaire au regard des actes publiés. Une date d'acquisition avancée, une construction datée d'avant l'ouverture réelle du chantier ou une condition suspensive présentée comme réalisée plus tôt qu'en réalité conduisent à un rappel avec intérêt de retard de 0,20 % par mois et, en cas de manquement délibéré, une majoration de 40 % (chapitre 126).
Certains montages visant à allonger artificiellement la durée ou à effacer une plus-value peuvent être écartés sur le fondement de l'abus de droit. L'article L64 du Livre des procédures fiscales (LPF) vise les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal, avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % pour la personne qui n'a eu ni l'initiative principale ni le bénéfice principal des actes. L'article L64 A vise les actes à but principalement fiscal, sans majoration propre. La donation suivie d'une vente dont le donateur appréhende le prix en est l'exemple le plus connu. Le rescrit de l'article L64 B permet de soumettre le schéma à l'administration avant sa réalisation, son silence pendant six mois valant accord (chapitres 10 et 127).
Petit et grand patrimoine
Les erreurs fréquentes et leur coût
- Signer l'acte quelques jours avant la date anniversaire de l'achat. Dans l'exemple, 1 242,24 € sont perdus.
- Croire qu'une détention de plus de vingt-deux ans exonère totalement la plus-value, alors que les prélèvements sociaux restent dus jusqu'à trente ans. Dans l'exemple de 100 000 €, 12 384 € restent à payer.
- Compter la durée depuis l'achat par le défunt ou le donateur, alors qu'elle court depuis le décès ou la donation.
- Retenir la date de la promesse au lieu de celle de l'acte authentique ou de la réalisation de la condition suspensive.
- Appliquer une seule date à une maison construite par le vendeur, alors que le terrain et la construction ont chacun la leur.
- Appliquer l'abattement à une société soumise à l'IS.
- Vendre séparément des lots acquis par fractions alors qu'une vente en bloc aurait permis d'imputer une moins-value. Dans l'exemple, l'écart atteint 1 526,75 €.
- Donner un bien presque exonéré juste avant sa vente. Dans l'exemple, la donation coûte 1 926,39 € de plus qu'une vente directe.
Liste de contrôle
- La date d'acquisition est déterminée selon le mode d'acquisition, fraction par fraction.
- La date de cession retenue est celle de l'acte authentique ou de la réalisation de la condition suspensive.
- Les années révolues sont comptées de date à date.
- Les deux abattements sont lus dans le tableau année par année et appliqués séparément.
- L'effet d'un report de la signature au-delà de la date anniversaire est chiffré.
- Pour un bien reçu gratuitement, la durée court depuis le décès ou la donation.
- Pour une construction, le terrain et la construction ont chacun leur date.
- Pour une vente en bloc de lots acquis par fractions, les moins-values abattues sont imputées.
- Un abattement exceptionnel est examiné en cas de vente à un opérateur qui démolit pour reconstruire.
- La surtaxe est appréciée sur la base IR de chaque cédant.
- L'état du PLF pour 2027 est vérifié à la date de la vente.