Le champ des plus-values immobilières des particuliers

Avant de calculer une plus-value immobilière, il faut savoir quel régime s'applique. Le même immeuble vendu au même prix peut relever du régime des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention, des plus-values professionnelles, de l'impôt sur les sociétés (IS) ou des bénéfices d'un marchand de biens. Les écarts d'impôt entre ces régimes se comptent souvent en dizaines de milliers d'euros.

Ce chapitre délimite le champ du régime des particuliers prévu aux articles 150 U et suivants du Code général des impôts (CGI). Il présente les cédants concernés, les biens et droits visés, les opérations imposables et celles qui ne le sont pas, le fait générateur, puis l'articulation avec les autres régimes et les situations familiales, internationales et transitoires. Le calcul est traité aux chapitres 88 à 91, les situations du couple et du démembrement au chapitre 92, les terrains au chapitre 93, les parts de sociétés au chapitre 94 et la déclaration au chapitre 95. La vue pratique du bailleur figure dans le Guide du bailleur privé, La plus-value immobilière en détail. Les règles sont celles en vigueur au 25 octobre 2026.

Le fondement du régime

Les textes

Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) commente le champ du régime dans la série BOI-RFPI-PVI-10, divisée en quatre chapitres, personnes imposables, biens imposables, opérations imposables et exonérations (BOI-RFPI-PVI-10). Les non-résidents relèvent d'une série distincte.

Une imposition proportionnelle et prélevée à la source

La plus-value nette imposable est soumise à l'impôt sur le revenu (IR) au taux proportionnel de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. La hausse des prélèvements sociaux à 18,6 % sur certains revenus du capital ne s'applique pas aux plus-values immobilières (chapitre 46). Une taxe s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, sauf pour les terrains à bâtir (chapitre 91).

Le notaire calcule la plus-value, dépose la déclaration n° 2048-IMM ou n° 2048-M pour des parts de société et paie l'impôt sur le prix de vente lors de la publication de l'acte. Le vendeur reporte ensuite le montant de la plus-value sur sa déclaration de revenus. Elle n'entre pas dans le revenu imposable au barème mais augmente le revenu fiscal de référence (chapitre 95).

Les cédants concernés

Les personnes physiques et le patrimoine privé

Le régime vise les plus-values réalisées à titre occasionnel par des personnes physiques dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé (BOI-RFPI-PVI-10-10, § 1 et § 10). Il ne s'applique pas, en principe, aux profits qui relèvent des BIC, des bénéfices agricoles ou des bénéfices non commerciaux. Les marchands de biens, les lotisseurs et les personnes qui construisent à titre habituel en sont exclus.

Les personnes domiciliées hors de France relèvent du même calcul mais d'un régime particulier de prélèvement, prévu par l'article 244 bis A du CGI et commenté dans une série propre (même source, § 1). Elles sont présentées plus loin et au chapitre 116.

Les sociétés et groupements des articles 8 à 8 ter

Le régime s'applique aussi aux cessions d'immeubles, de droits immobiliers ou de parts de sociétés à prépondérance immobilière réalisées par des sociétés ou groupements relevant des articles 8, 8 bis et 8 ter du CGI. Trois conditions sont exigées. La société ne doit pas être soumise à l'IS, elle doit exercer une activité non professionnelle et avoir son siège en France (même source, § 30 et § 40). Sont visées en pratique la société civile immobilière (SCI) à l'IR, la société civile de placement immobilier (SCPI) et le groupement foncier qui loue ses biens.

Les sociétés de personnes dont l'objet est industriel, commercial, artisanal, agricole ou non commercial ne relèvent pas du régime des particuliers. Leur plus-value relève des plus-values professionnelles (même source, § 80). Les personnes morales soumises à l'IS en sont aussi exclues (même source, § 40).

Les associés de ces sociétés

Chaque associé est imposé pour sa part. Pour les associés qui relèvent du régime des particuliers, l'impôt est déclaré et payé par la société cédante, lors de la vente. Les autres associés, soumis à l'IS ou exerçant l'activité dans une autre catégorie de l'IR, sont imposés selon leurs propres règles à la clôture de l'exercice de la cession (même source, § 50). Une même vente peut donc relever de deux régimes selon la qualité des associés.

Les sociétés immobilières de copropriété de l'article 1655 ter du CGI, qui attribuent à leurs membres la jouissance de lots, sont transparentes. Leurs associés sont traités comme propriétaires directs des immeubles et imposés sur la cession de leurs droits sociaux comme sur la vente d'un lot (même source, § 60 et § 70). Les fonds de placement immobilier (FPI), dépourvus de personnalité morale, relèvent de l'article 150 UC, leurs porteurs étant imposés par transparence (même source, § 100).

Le tableau des cédants

Les biens et droits concernés

Les immeubles

Tous les immeubles, bâtis ou non bâtis, entrent dans le champ. Sont indifférents l'origine de propriété, l'intention spéculative ou non, l'affectation du bien et sa localisation en France ou à l'étranger, sous réserve des conventions internationales (BOI-RFPI-PVI-10-20, § 1). La résidence principale entre dans le champ, mais sa cession est exonérée (chapitre 90).

Les droits réels immobiliers

Les droits relatifs à un immeuble sont aussi visés, notamment l'usufruit, la nue-propriété, les servitudes, le droit de surélévation, la mitoyenneté et le droit du preneur à bail emphytéotique (même source, § 10). La cession de la nue-propriété d'un logement ou celle d'une servitude de passage consentie à un voisin moyennant une indemnité relève donc de ce régime.

Une exception importante vise l'usufruit temporaire. Depuis le 14 novembre 2012, le produit de la première cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire relève de la catégorie de revenus du bien sous-jacent, revenus fonciers pour un immeuble loué nu, non des plus-values (même source, § 10). Le prix est alors imposé au barème et aux prélèvements sociaux, sans abattement pour durée de détention.

Les parts de sociétés à prépondérance immobilière

L'article 150 UB soumet au régime des particuliers les gains tirés de la cession de droits sociaux de sociétés relevant des articles 8 à 8 ter du CGI dont l'actif est principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers. Ce régime prévaut sur celui des valeurs mobilières, y compris pour la cession de la nue-propriété ou de l'usufruit des parts (Guide des sociétés immobilières, Céder des parts sociales). La prépondérance s'apprécie à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, sans retenir les immeubles affectés à l'exploitation de la société (chapitre 17).

La cession de titres d'une société soumise à l'IS, même composée d'immeubles, relève au contraire du régime des plus-values de valeurs mobilières, sauf pour les non-résidents qui cèdent des titres de sociétés à prépondérance immobilière (chapitres 94 et 116).

Les meubles vendus avec l'immeuble

Le mobilier n'est pas un immeuble. Lorsque l'acte prévoit un prix distinct pour les meubles, ce prix sort du calcul de la plus-value immobilière et relève de l'article 150 UA. Les gains sur les meubles meublants et les appareils ménagers sont exonérés, comme ceux des biens cédés pour 5 000 € au plus (chapitre 40). La ventilation doit correspondre à la valeur réelle des meubles au jour de la vente.

Les immeubles construits ou lotis par le cédant

La plus-value d'un immeuble construit par le cédant relève du régime des particuliers lorsque la construction est occasionnelle. Elle relève des BIC lorsque la construction est habituelle. Le terrain loti relève du régime des particuliers lorsque le lotisseur ne l'a pas acquis pour le revendre après division. Il relève des BIC dans le cas contraire (BOI-RFPI-PVI-10-20, § 20 et § 30). Ces frontières sont développées aux chapitres 93 et 96.

Les biens migrants

Un immeuble peut passer du patrimoine privé à l'actif d'une entreprise, puis en sortir. La plus-value est alors découpée selon les périodes. Pour un bien entré dans le patrimoine privé puis inscrit à l'actif, une plus-value privée est calculée pour la première période et une plus-value professionnelle pour la seconde. Pour un bien inscrit à l'actif puis repris dans le patrimoine privé, la plus-value privée est imposée à la cession pour la période postérieure à la reprise (même source, § 120 à § 190). L'inscription à l'actif n'est pas elle-même une cession (BOI-RFPI-PVI-10-30, § 80).

Les opérations imposables

Toute cession à titre onéreux

Seules les plus-values réalisées lors d'une cession à titre onéreux sont imposables, la cession étant le fait générateur de l'impôt. Sont visées toutes les transmissions qui procurent une contrepartie au cédant. Les motifs de la cession, sa forme amiable ou judiciaire, les modalités de paiement, prix différé ou rente viagère, ainsi que l'emploi des sommes reçues sont indifférents (BOI-RFPI-PVI-10-30, § 1 et § 10).

Ce tableau résume la doctrine (même source, § 20 à § 250). La cession à titre gratuit est hors du champ par définition. Le donataire ou l'héritier qui revendra le bien retiendra comme prix d'acquisition la valeur déclarée dans l'acte de donation ou la déclaration de succession (chapitre 88).

Les partages et les licitations

Un partage n'est imposable qu'en présence d'une soulte et seulement à hauteur des droits cédés à l'attributaire. Le IV de l'article 150 U exonère les partages de biens dépendant d'une succession ou d'une communauté conjugale, issus d'une donation-partage ou acquis par des époux ou des partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) avant ou pendant le mariage ou le pacte, lorsqu'ils interviennent entre les membres originaires de l'indivision et les personnes que la loi assimile (chapitre 8). La licitation au profit d'un coïndivisaire suit la même analyse. Celle qui profite à un tiers est une vente imposable pour la part de chaque indivisaire (même source, § 50 à § 70).

Le partage entre concubins ou entre acquéreurs sans lien familial ne bénéficie pas de cette exonération. La soulte reçue par l'indivisaire qui cède sa part est imposée comme le prix d'une vente.

Les sociétés, leur dissolution et leur transformation

La réunion de toutes les parts entre les mains d'une seule personne n'est pas une cession tant que la société subsiste. La dissolution et la liquidation d'une société de personnes entraînent une imposition au nom des associés, à la date de publication de la clôture de liquidation. Pour une société transparente de l'article 1655 ter, la dissolution n'entraîne pas de plus-value imposable (même source, § 110 à § 140 et § 240).

Le changement de régime fiscal ou la transformation d'une société peut être imposable selon les cas, notamment lorsqu'il entraîne la création d'une personne morale nouvelle. Une transformation sans création d'un être moral nouveau, avec maintien des valeurs, n'est pas taxée (même source, § 160 à § 210). L'option d'une SCI pour l'IS et ses conséquences sur les plus-values latentes sont traitées au chapitre 100 et dans le Guide des sociétés immobilières, Les plus-values immobilières de la SCI à l'IR.

L'apport de parts de SCI

L'apport de parts d'une SCI à l'IR à une société soumise à l'IS relève du sursis d'imposition du II de l'article 150 UB du CGI. L'apport des mêmes parts à une société soumise à l'IR est au contraire une cession imposée immédiatement selon les plus-values immobilières (chapitre 102). L'apport isolé d'un immeuble par un particulier à une société à l'IS est une cession imposable et supporte en outre le droit de 5 %.

L'annulation et la résolution

Lorsque la cession est annulée, résolue ou rescindée, l'impôt payé peut être restitué sur réclamation, présentée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit l'annulation. La restitution est exclue lorsque la vente est remise en cause par l'exercice d'un droit de préemption (même source, § 30).

Le fait générateur et les règles dans le temps

La date de cession

La cession est le fait générateur de l'impôt et marque la fin du délai de détention (BOI-RFPI-PVI-20-20, § 30). Elle correspond en principe à la date de l'acte authentique de vente et non à celle de la promesse (chapitre 40). La règle fiscale en vigueur à cette date s'applique, même si la promesse a été signée sous l'empire d'une règle différente, sauf disposition transitoire visant expressément la date de la promesse.

La date d'acquisition

Ces règles figurent au tableau de la doctrine (même source, § 40). Le délai se compte par périodes de douze mois de date à date. Une vente signée quelques jours avant la date anniversaire perd une année d'abattement (chapitre 89).

Les règles transitoires à connaître

• Location meublée non professionnelle. Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, le prix d'acquisition d'un logement loué meublé au régime réel est minoré des amortissements déduits, sauf exceptions, quelle que soit la date de mise en location (chapitre 40).
• Abattements exceptionnels. Ils concernent les promesses signées entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2027 lorsque l'acquéreur s'engage à démolir pour reconstruire des logements dans certaines zones (chapitre 89).
• Droit de surélévation. L'exonération sous conditions vaut jusqu'au 31 décembre 2026 (chapitre 90).
• Cessions au profit du logement social. L'exonération sous conditions vaut jusqu'au 31 décembre 2027 (chapitre 90).

L'articulation avec les autres régimes

La location meublée

Les plus-values de cession de locaux d'habitation meublés loués à titre non professionnel relèvent des articles 150 U et suivants. Le loueur professionnel qui inscrit le bien à son bilan relève au contraire des plus-values professionnelles. Le régime se détermine selon le statut du loueur à la date de la cession (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 270, § 400 et § 460, commenté au chapitre 40). La frontière entre les deux statuts est étudiée au chapitre 41 et les plus-values du LMP dans le Guide du bailleur professionnel, Les plus-values professionnelles du LMP.

Les plus-values professionnelles

Les immeubles inscrits à l'actif d'une entreprise relèvent en principe des plus-values professionnelles, calculées sur la valeur nette comptable et assorties d'exonérations propres, comme celle de l'article 151 septies du CGI (chapitre 98). Pour les exploitants agricoles au réel, les immeubles d'exploitation sont en principe inscrits à l'actif, certaines terres pouvant rester dans le patrimoine privé (BOI-RFPI-PVI-10-20, § 80 à § 100).

Les profits de marchand de biens et de lotisseur

L'article 35 du CGI range dans les BIC les profits de ceux qui achètent habituellement des immeubles en vue de les revendre, au 1° de son I, ainsi que ceux des opérations de lotissement et de vente de terrains acquis à cette fin, au 3° du même I (chapitre 5). La qualification repose sur l'intention de revendre au moment de l'achat et sur l'habitude, appréciées sur un faisceau d'indices. Le particulier qui achète, rénove et revend plusieurs biens en peu d'années s'expose à une requalification de ses plus-values en bénéfices professionnels, imposés au barème de l'IR et sans abattement pour durée de détention (chapitre 96).

Le tableau de comparaison des régimes

Les situations du contribuable

Le couple

Le cédant est la personne propriétaire. Pour un bien commun d'époux mariés sous la communauté, chacun est cédant de sa moitié et l'administration admet d'apprécier le seuil de la taxe sur les plus-values élevées sur la quote-part de chacun. Entre concubins ou indivisaires, chacun est un cédant distinct (chapitre 91). La plus-value est portée sur la déclaration de revenus du foyer qui comprend le cédant à la date de la cession.

L'année du mariage ou du PACS, la plus-value réalisée avant l'union figure sur la déclaration commune de l'année, sauf option pour l'imposition séparée. L'année de la séparation ou du décès, elle figure sur la déclaration de celui qui a cédé ou, pour un bien commun, sur les déclarations de chacun pour sa part (chapitres 3 et 92). Le partage d'un bien commun ou indivis entre époux ou partenaires lors d'une séparation est exonéré même avec soulte, alors que le même partage entre concubins est imposable.

Les enfants mineurs

Le bien d'un enfant mineur est vendu par ses représentants légaux, dans le respect des règles civiles de l'administration légale. L'enfant est le cédant. La plus-value est déclarée sur la déclaration du foyer auquel il est rattaché, selon les règles de rattachement des revenus des enfants mineurs (chapitre 3).

Le démembrement

La cession séparée de l'usufruit ou de la nue-propriété entre dans le champ, sous réserve de la règle de l'usufruit temporaire. Lorsque l'usufruitier et le nu-propriétaire vendent ensemble la pleine propriété, le prix se répartit en principe entre eux et chacun calcule sa propre plus-value. Le quasi-usufruit sur le prix et la réunion de l'usufruit à la nue-propriété sont traités au chapitre 92.

L'indivision

Chaque indivisaire est imposé sur sa quote-part, avec ses propres abattements, son propre prix d'acquisition et ses éventuelles exonérations personnelles. L'acquisition successive de quotes-parts crée plusieurs dates et plusieurs prix d'acquisition. La sortie d'indivision relève des règles des partages et licitations présentées plus haut (chapitre 8).

Les non-résidents

Le non-résident qui cède un immeuble situé en France ou des titres de sociétés à prépondérance immobilière est soumis au prélèvement de l'article 244 bis A du CGI, au taux de 19 % pour les personnes physiques. Les prélèvements sociaux sont dus, ou le seul prélèvement de solidarité de 7,5 % pour certaines personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d'un autre État de l'Espace économique européen ou de la Suisse (chapitre 40). Un représentant accrédité est en principe requis au-delà de 150 000 € de prix pour un cédant domicilié hors de l'Espace économique européen. Les exonérations propres aux non-résidents sont présentées au chapitre 116.

Le résident de France propriétaire à l'étranger

La localisation du bien est indifférente. Le résident de France qui vend un immeuble situé à l'étranger entre dans le champ de l'article 150 U, sous réserve de la convention fiscale applicable, qui attribue souvent le droit d'imposer à l'État de situation et prévoit l'élimination de la double imposition (BOI-RFPI-PVI-10-20, § 1). La déclaration de ces plus-values relève de modalités propres présentées au chapitre 119.

L'outre-mer

Les immeubles situés dans les départements d'outre-mer relèvent du régime de droit commun. Les collectivités d'outre-mer dotées d'une fiscalité propre appliquent leurs propres règles. La situation des immeubles qui y sont situés et des personnes qui y sont domiciliées est présentée au chapitre 121.

Les sociétés qui changent de régime

Une SCI à l'IR qui loue en meublé de façon habituelle exerce une activité commerciale et risque de devenir passible de l'IS. La société à responsabilité limitée (SARL) de famille ayant opté pour l'IR dont les associés sont loueurs non professionnels pose une question non tranchée, entre le régime des particuliers et les plus-values professionnelles (chapitre 40). Une société qui passe à l'IS ou en sort voit ses plus-values relever d'un autre régime à partir de cette date (chapitre 100).

Exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont illustratifs. Les montants sont des hypothèses et leurs calculs ont été vérifiés. Ils retiennent les forfaits de 7,5 % pour les frais d'acquisition et de 15 % pour les travaux, les abattements pour durée de détention et les taux de 19 % et 17,2 % (chapitres 88 et 89).

Premier exemple, le partage entre concubins ou entre partenaires

Deux personnes ont acquis ensemble, à parts égales, un appartement le 1er mars 2016 pour 300 000 €. Le 15 juin 2026, l'une conserve le bien, désormais estimé 450 000 €, en versant une soulte de 225 000 € à l'autre. Dix années pleines se sont écoulées.

L'acte de partage entre partenaires supporte le droit de partage, mais aucune plus-value. Entre concubins, la soulte est taxée comme un prix de vente, en plus des droits d'enregistrement dus sur la mutation (chapitre 8). L'attributaire retiendra deux prix et deux dates d'acquisition s'il revend.

Deuxième exemple, l'apport d'un immeuble à une société à l'IS

Un particulier a acheté un immeuble de rapport le 1er février 2012 pour 250 000 €. Il l'apporte le 1er mars 2026 à une société soumise à l'IS qu'il crée, en échange de parts d'une valeur de 400 000 €. Quatorze années pleines se sont écoulées et il ne perçoit aucune somme d'argent.

L'apport coûte près de 42 000 € sans aucune trésorerie dégagée. L'impôt sur la plus-value doit être financé par l'apporteur. L'opération se compare à la conservation en direct ou à un apport de parts de SCI, qui bénéficie du sursis de l'article 150 UB (chapitre 102).

Troisième exemple, la SCI à l'IR dont un associé est une société à l'IS

Une SCI à l'IR, détenue à parts égales par une personne physique et par une société soumise à l'IS, vend un immeuble acquis huit ans plus tôt pour 500 000 €, au prix de 900 000 €. La plus-value calculée selon les règles des particuliers atteint 287 500 €.

La présence d'un associé soumis à l'IS ne fait pas basculer toute la SCI dans les plus-values professionnelles. Chaque quote-part suit le régime de son titulaire. Le seuil de la taxe sur les plus-values élevées s'apprécie au niveau de la société avec la tolérance qui ne vise que la quote-part des associés soumis à l'IR (chapitre 91).

Les exonérations en bref

Entrer dans le champ ne signifie pas payer. Le II de l'article 150 U et plusieurs textes voisins prévoient des exonérations, détaillées au chapitre 90.

• La cession de la résidence principale du cédant au jour de la vente.
• La première cession d'un logement autre que la résidence principale, sous condition de remploi pour l'achat de la résidence principale.
• La cession dont le prix n'excède pas 15 000 €, apprécié bien par bien.
• Les cessions par certains titulaires de pensions ou de cartes d'invalidité aux revenus modestes, non redevables de l'impôt sur la fortune immobilière l'avant-dernière année.
• L'expropriation suivie du remploi de l'indemnité.
• Les cessions de droits de surélévation et celles réalisées au profit du logement social, dans les limites de date rappelées plus haut.
• La détention de plus de vingt-deux ans pour l'impôt sur le revenu et de plus de trente ans pour les prélèvements sociaux.

Le projet de loi de finances pour 2027

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 25 octobre 2026. Son texte initial ne modifie pas le champ de l'article 150 U selon les analyses publiées. Son article 5 réforme le report d'imposition des apports de titres à une holding soumise à l'IS, qui relève des plus-values de valeurs mobilières et non de ce chapitre.

Selon LégiFiscal, qui recensait le 21 octobre 2026 des amendements votés par les députés, plusieurs mesures toucheraient les plus-values immobilières. Il s'agit de l'exonération d'une ancienne résidence principale occupée au moins vingt-deux ans et vendue dans les trente-six mois du départ, de la prorogation jusqu'en 2030 de l'exonération des cessions au logement social, de celle du droit de surélévation jusqu'en 2029 et d'un abattement accéléré pour certains logements meublés. Le vote de la première partie a été reporté. Aucune de ces mesures n'est adoptée (chapitre 136).

Les points de vigilance de l'administration

L'administration contrôle la frontière entre les régimes autant que le calcul. Les points suivants reviennent le plus souvent.

• La requalification en marchand de biens d'un particulier qui achète, rénove et revend de façon répétée.
• La ventilation du prix entre l'immeuble et un mobilier surévalué.
• La qualification de résidence principale d'un logement réoccupé peu avant la vente.
• La donation d'un bien suivie de sa vente par le donataire, lorsque le prix revient en réalité au donateur.
• Les partages présentés comme familiaux alors que les copartageants ne sont pas des membres originaires de l'indivision.
• Le statut du loueur en meublé à la date de la cession.

Une donation consentie avant une vente purge la plus-value latente, puisque le donataire retient la valeur de la donation comme prix d'acquisition. Elle est régulière lorsque le donataire dispose réellement du prix. Elle peut être écartée lorsque le donateur appréhende le prix ou en conserve la maîtrise. L'article L64 du Livre des procédures fiscales (LPF) vise les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal, avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % pour celui qui n'a pas eu l'initiative principale de l'acte ni n'en a été le principal bénéficiaire. L'article L64 A vise les actes à but principalement fiscal, sans majoration spécifique. Le rescrit de l'article L64 B permet de soumettre l'opération à l'administration, dont le silence pendant six mois interdit ensuite d'invoquer l'abus de droit (chapitres 10 et 127).

Les erreurs fréquentes

• Croire qu'un apport en société n'est pas une vente. Dans le deuxième exemple, l'apport déclenche 21 924,19 € d'impôt sans aucun prix encaissé.
• Assimiler le partage entre concubins à un partage familial. Dans le premier exemple, la soulte coûte 11 995,91 € d'impôt.
• Traiter la première cession d'un usufruit temporaire comme une plus-value. Le prix relève des revenus fonciers, au barème et sans abattement.
• Appliquer le régime des particuliers à la cession de titres d'une société à l'IS. Le régime est celui des valeurs mobilières, sans abattement pour les titres acquis depuis 2018.
• Croire qu'un associé soumis à l'IS fait basculer toute la SCI. Chaque quote-part suit le régime de son titulaire, comme dans le troisième exemple.
• Retenir la date de la promesse comme date de cession. Une vente réitérée après le 15 février 2025 subit la réintégration des amortissements de location meublée, même si la promesse est antérieure.
• Signer quelques jours avant la date anniversaire. Une vente à cinq ans et onze mois perd l'abattement de 6 % pour l'IR et de 1,65 % pour les prélèvements sociaux de la sixième année.
• Surévaluer le mobilier pour réduire la plus-value. La ventilation est rectifiée et la plus-value rehaussée avec intérêts et majorations.

Liste de contrôle

1. Le cédant est identifié, personne physique, indivisaire, usufruitier, nu-propriétaire, société de personnes ou société à l'IS.
2. Le domicile fiscal du cédant à la date de la cession est vérifié.
3. La nature du bien ou du droit cédé est qualifiée, immeuble, droit réel, usufruit temporaire, parts de société, mobilier.
4. L'opération est qualifiée, vente, échange, apport, partage, licitation, expropriation ou opération hors champ.
5. Le régime applicable est confirmé, particuliers, plus-values professionnelles, IS ou BIC, au regard du statut du loueur et du risque de marchand de biens.
6. La date d'acquisition et la date prévisible de l'acte authentique sont relevées avec le nombre d'années pleines.
7. Les règles transitoires sont vérifiées, réintégration des amortissements, abattements exceptionnels, exonérations à durée limitée.
8. Pour une société de personnes, la qualité de chaque associé et la prépondérance immobilière aux trois dernières clôtures sont établies.
9. Les exonérations possibles sont signalées au notaire avant la signature.
10. Le texte définitif de la loi de finances pour 2027 est vérifié pour toute vente prévue en 2027.