L'apport d'un immeuble ou de parts à une société

Apporter un immeuble ou des parts de société à une autre société revient, pour l'impôt, à les céder contre des titres. L'apporteur ne reçoit aucun prix, mais il réalise une plus-value imposable, sauf régime de sursis ou de report. L'acte supporte en outre des droits d'enregistrement qui vont de l'exonération totale au droit de 5 %, voire aux droits de vente lorsque la société reprend un emprunt. Le régime fiscal de la société bénéficiaire, à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS), commande la plupart de ces conséquences.

Ce chapitre expose la nature fiscale de l'apport, les droits d'enregistrement, la plus-value de l'apporteur selon qu'il est un particulier, un entrepreneur ou une société, l'apport de parts de société civile immobilière (SCI) à l'IR sous le sursis du II de l'article 150 UB du Code général des impôts (CGI) et l'apport de titres de sociétés à l'IS. Il présente ensuite les effets pour la société, les situations particulières, les contrôles et quatre exemples chiffrés. La pratique de l'apport à une SCI figure dans le Guide des sociétés immobilières, Apporter un bien immobilier à une SCI et l'apport d'un parc de location meublée dans le Guide du bailleur professionnel, Apporter son parc à une société. Les règles sont celles en vigueur au 25 octobre 2026.

La nature fiscale de l'apport

Une cession à titre onéreux

L'apport en propriété transfère l'immeuble ou les parts à la société, qui remet en échange des titres à l'apporteur. Pour l'IR, c'est une cession à titre onéreux. Les apports en société figurent expressément parmi les cessions à titre onéreux, que la société bénéficiaire soit soumise à l'IS ou à l'IR (BOI-IR-BASE-10-10-30, § 60, à propos de l'usufruit temporaire, ainsi que BOI-RFPI-SPI-10-30, § 10, à propos des parts). Le prix de cession est la valeur des titres reçus, augmentée des autres contreparties.

L'apport pur et simple et l'apport à titre onéreux

L'apport pur et simple est rémunéré uniquement par des droits sociaux. L'apport devient onéreux à hauteur de toute autre contrepartie, qu'il s'agisse de la prise en charge d'un emprunt, d'une soulte ou d'une inscription en compte courant. La doctrine précise que l'apport n'est pur et simple qu'à hauteur de la valeur nette des biens, la fraction correspondant au passif pris en charge constituant un apport à titre onéreux (BOI-ENR-AVS-10-10-20, § 520). Cette distinction gouverne les droits d'enregistrement, alors que la plus-value porte sur la valeur totale du bien.

Les différentes formes d'apport

L'apport peut porter sur la pleine propriété, la nue-propriété, l'usufruit ou la seule jouissance d'un bien. Le produit de la première cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire, apport compris, est imposé dans la catégorie de revenus que le bien produit et non comme une plus-value, en application du 5 de l'article 13 du CGI. Ce régime s'applique depuis le 14 novembre 2012, ne vise pas l'usufruit viager et ne concerne pas les cédants soumis à l'IS (BOI-IR-BASE-10-10-30, § 20, § 60, § 70 et § 80). Le démembrement en général relève du chapitre 7.

Les droits d'enregistrement

L'apport lors de la constitution

Les apports purs et simples réalisés lors de la constitution d'une société sont en règle générale exonérés des droits fixes, quel que soit le régime fiscal de la société (BOI-ENR-AVS-10-10-10, § 1 et § 10). Les apports faits pendant la vie sociale, lors d'une augmentation de capital, restent taxables dans les conditions de droit commun. L'exonération connaît une exception majeure pour les immeubles apportés à une société à l'IS par une personne qui n'y est pas soumise.

L'apport à une société non soumise à l'IS

L'enregistrement est gratuit lorsque la société qui reçoit l'apport est soumise à l'IR (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 21 février 2026). La publication de l'acte au service de la publicité foncière, les émoluments du notaire et ses débours restent dus. La fraction de l'apport rémunérée autrement que par des parts supporte les droits de vente d'immeuble, dont le taux global est de 5,80665 % dans les départements restés à 4,50 % et de 6,3185 % dans ceux qui ont retenu le taux de 5 %, faculté ouverte pour les actes du 1er avril 2025 au 31 mars 2028 (chapitre 11).

La gratuité a une contrepartie. La cession, dans les trois ans de l'apport, de parts d'une société non soumise à l'IS reçues en rémunération d'un apport en nature est regardée comme portant sur les biens apportés. Lorsqu'il s'agit d'immeubles, elle supporte les droits de vente d'immeuble au lieu du droit de cession de parts. Cette présomption de l'article 727 du CGI est irréfragable. Elle ne s'applique pas lorsque l'apport a supporté la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) et elle vise aussi la société à responsabilité limitée (SARL) de famille qui a opté pour le régime des sociétés de personnes (BOI-ENR-DMTOM-40-20, § 20, § 30, § 40, § 70 et § 80).

L'apport à une société à l'IS par une personne non soumise à l'IS

L'apport d'un immeuble par un particulier à une société à l'IS est assimilé à une mutation à titre onéreux et supporte un droit de 5 % sur la valeur des biens immobiliers apportés (F36954 déjà citée). L'enregistrement gratuit sur engagement de conserver pendant trois ans les titres reçus ne vaut, pour un immeuble, que si celui-ci est compris dans l'apport de l'ensemble des éléments d'actif immobilisé affectés à l'exercice d'une activité professionnelle (BOI-ENR-AVS-10-10-10, § 20). Il ne s'applique donc pas à l'apport isolé d'un immeuble de rapport, ni à un parc de logements loués nus relevant de la gestion d'un patrimoine privé.

Les apports passibles de la TVA, comme les apports d'immeubles neufs ou de terrains à bâtir, sont enregistrés gratuitement (même fiche). Le droit spécial vise les immeubles et droits immobiliers, les fonds de commerce, les clientèles et les droits au bail. Un apport de parts sociales, même de parts d'une société à prépondérance immobilière, n'entre pas dans cette liste. Le droit applicable à l'acte se fait confirmer par le notaire.

L'option ultérieure pour l'IS

L'option pour l'IS d'une société qui n'y était pas soumise rend exigibles les droits de mutation sur les immeubles apportés purement et simplement depuis le 1er août 1965 par des personnes non soumises à l'IS. Ce droit spécial est liquidé sur la valeur vénale des biens à la date d'ouverture de la première période d'imposition à l'IS. Il peut être acquitté en trois fractions annuelles égales. Le droit fixe ne s'y substitue que pour les biens qui y ouvrent droit et si tous les associés s'engagent à conserver leurs titres pendant trois ans (BOI-ENR-AVS-20-40, § 20, § 240, § 260 à § 290 et § 410).

Le tableau de synthèse

La plus-value de l'apporteur

Le particulier

L'apporteur personne physique qui gère son patrimoine privé relève du régime des plus-values immobilières des articles 150 U et suivants du CGI. La plus-value se calcule comme pour une vente au prix de la valeur d'apport, passif pris en charge compris. Elle bénéficie des abattements pour durée de détention et supporte, au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, la surtaxe de l'article 1609 nonies G (chapitres 88, 89 et 91). L'impôt est payé par l'intermédiaire du notaire avec la déclaration n° 2048-IMM, alors que l'apporteur n'encaisse aucun prix (chapitre 95).

Les exonérations du régime s'appliquent dans leurs conditions propres. La résidence principale de l'apporteur au jour de l'apport est exonérée. Un bien détenu depuis plus de trente ans l'est en totalité, impôt et prélèvements sociaux. Pour un loueur en meublé non professionnel (LMNP), les amortissements déduits au régime réel diminuent le prix d'acquisition pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, sauf exceptions comme certaines résidences pour étudiants ou pour personnes âgées (chapitre 40).

L'apport remet à zéro la durée de détention. La société détient l'immeuble à compter de l'apport et pour sa valeur d'apport, qui devient son prix d'acquisition. L'associé détient ses parts à compter de la même date. La plus-value latente ayant été imposée lors de l'apport, il n'y a pas de double imposition, mais un impôt payé plus tôt et des abattements qui repartent de zéro.

L'entrepreneur individuel et le loueur en meublé professionnel

Pour un entrepreneur individuel, dont le loueur en meublé professionnel (LMP), l'apport fait sortir chaque bien de l'actif pour sa valeur d'apport. La différence avec la valeur nette comptable (VNC) est une plus-value professionnelle à court terme à hauteur des amortissements et à long terme pour le surplus, selon les règles du chapitre 98. L'exonération en fonction des recettes de l'article 151 septies et l'abattement de l'article 151 septies B peuvent s'appliquer dans leurs conditions.

L'article 151 octies du CGI permet, sur option conjointe dans l'acte, de reporter l'imposition de la plus-value lors de l'apport de l'ensemble des éléments de l'actif immobilisé affectés à l'activité ou d'une branche complète d'activité. La plus-value sur les terrains est reportée au nom de l'apporteur jusqu'à la cession des titres reçus. Celle sur les constructions est réintégrée par la société, en principe sur quinze ans (BOI-BIC-PVMV-40-20-30-20). L'option pour ce report exclut l'exonération de l'article 151 septies, ce qui impose de comparer les deux voies avant l'acte.

L'entrepreneur individuel peut opter depuis le 15 mai 2022 pour l'assimilation à une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) soumise à l'IS, en application de l'article 1655 sexies du CGI. L'article 16 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 en a fait une voie en deux temps. L'option ouvre d'abord un report ou un étalement des plus-values prévu par l'article 151 octies D. L'apport ultérieur de l'ensemble de l'activité ou d'une branche complète à une société ouvre un sursis ou un étalement prévu par l'article 210 E bis. Ces régimes visent les options exercées et les apports réalisés depuis le 1er janvier 2026 (Bulletin officiel des finances publiques, actualité ACTU-2026-00121). La doctrine publiée ne traite pas spécifiquement de la location meublée, dont l'éligibilité se vérifie au cas par cas, au besoin par un rescrit.

La société à l'IS apporteuse

Une société à l'IS qui apporte un immeuble comprend la plus-value, égale à la valeur d'apport diminuée de la VNC, dans son résultat imposable au taux de droit commun (chapitre 100). Le régime de faveur des fusions, prévu aux articles 210 A et 210 B du CGI, peut s'appliquer à l'apport partiel d'actif d'une branche complète d'activité, c'est-à-dire d'un ensemble capable de fonctionner par ses propres moyens. Il s'applique de plein droit à une branche complète et sur agrément dans les autres cas visés par le 3 de l'article 210 B (BOI-ENR-AVS-20-80, § 140, § 160 et § 190). La qualification de branche complète pour un patrimoine locatif s'apprécie au cas par cas.

L'apport de parts

Les parts d'une SCI à l'IR apportées à une société à l'IS

Les parts d'une société de personnes à prépondérance immobilière relèvent du régime des plus-values immobilières de l'article 150 UB du CGI (chapitre 94). Leur apport est une cession à titre onéreux. Par exception, le II de l'article 150 UB prévoit qu'aucune imposition n'est établie lors de l'échange de titres résultant d'un apport à une société soumise à l'IS (BOI-RFPI-SPI-10-30, § 20). L'opération est intercalaire et la plus-value n'a pas à être déclarée l'année de l'apport (§ 40 et § 160).

Le sursis s'applique aux échanges avec soulte lorsque celle-ci n'excède pas 10 % de la valeur nominale des titres reçus. Au-delà, l'exception ne s'applique pas et la plus-value est imposable en totalité l'année de l'apport. Le sursis ne s'applique pas non plus à un apport de titres à une société qui n'est pas soumise à l'IS (§ 20 et § 140). L'apport de parts de SCI à une autre SCI à l'IR est donc imposable immédiatement.

Lors de la cession ultérieure des titres reçus, la plus-value est calculée à partir du prix ou de la valeur d'acquisition des titres remis à l'échange, diminué de la soulte reçue ou majoré de la soulte versée (§ 60). Les titres d'une société à l'IS relevant du régime des valeurs mobilières, la plus-value historique des parts de SCI est alors imposée au prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou au barème, sans les abattements des plus-values immobilières. Le chapitre 94 chiffre cette conversion.

Les titres d'une société à l'IS

Les titres d'une société à l'IS, même à prépondérance immobilière, relèvent du régime des valeurs mobilières. Leur apport à une société à l'IS contrôlée par l'apporteur place la plus-value en report d'imposition en application de l'article 150-0 B ter du CGI. L'apport à une société non contrôlée relève du sursis de l'article 150-0 B. Le régime détaillé figure dans le Guide des sociétés immobilières, L'apport de titres et l'article 150-0 B ter.

Si la société bénéficiaire cède les titres apportés dans les trois ans de l'apport, le report prend fin sauf réinvestissement. Pour les cessions réalisées depuis le 21 février 2026, la loi de finances pour 2026 a porté la fraction du produit à réinvestir à 70 % et le délai à trois ans (actualité BOFiP ACTU-2026-00099). Le réinvestissement doit financer une activité économique éligible, dont la gestion d'un patrimoine immobilier, même en location meublée, est exclue. Une holding qui vend dans les trois ans les titres apportés ne peut donc pas maintenir le report en achetant des immeubles.

Ce que l'apport change pour la société

Pour une société à l'IS, l'immeuble entre à l'actif pour sa valeur d'apport, qui sert de base aux amortissements après exclusion du terrain (chapitre 100). La ventilation entre terrain et construction doit figurer dans l'acte d'apport ou dans le rapport d'évaluation. Une valeur d'apport surévaluée gonfle les amortissements pendant des décennies, une valeur sous-évaluée réduit les droits et la plus-value de l'apporteur au détriment de la société. Les frais de l'apport suivent le régime des frais d'acquisition du chapitre 13.

Pour une SCI à l'IR, la valeur d'apport devient le prix d'acquisition retenu pour la plus-value future de la société et la date de l'apport le point de départ de la durée de détention. Les loyers sont ensuite imposés chez les associés en revenus fonciers selon leurs droits (chapitre 32). Un déficit foncier imputé sur le revenu global de l'apporteur suppose le maintien de la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation. Un apport pendant cette période doit donc être examiné au regard de cet engagement (chapitre 30), comme les engagements des dispositifs d'investissement du chapitre 63.

Les situations particulières

Le couple

Un bien commun ne peut être apporté qu'avec le consentement des deux époux et les parts reçues sont communes. La plus-value se calcule pour chaque époux sur sa quote-part du bien et se déclare dans le foyer soumis à imposition commune. L'année du mariage, du pacte civil de solidarité (PACS), de la séparation ou du décès, la plus-value relève de la déclaration qui couvre la date de l'acte (chapitre 3). Des concubins ou des partenaires d'un PACS en séparation de biens apportent chacun leur quote-part et calculent chacun leur plus-value, avec leur propre prix et leur propre date d'acquisition.

L'indivision et les enfants mineurs

Un bien indivis ne peut être apporté qu'avec l'accord de tous les indivisaires, chacun recevant des titres à proportion de ses droits (chapitre 8). L'apport d'un immeuble appartenant à un mineur requiert l'autorisation préalable du juge des tutelles. Un parent qui apporte son propre immeuble à une société dont ses enfants mineurs sont associés doit prévenir le conflit d'intérêts, qui peut imposer la désignation d'un administrateur ad hoc. Une valeur d'apport minorée au profit des coassociés peut en outre être qualifiée de donation indirecte.

Le démembrement

Un parent peut apporter la nue-propriété d'un immeuble en conservant l'usufruit, ou apporter la pleine propriété puis donner la nue-propriété des parts. La plus-value d'apport de la nue-propriété se calcule sur la valeur de ce droit. L'apport d'un usufruit temporaire relève du 5 de l'article 13 du CGI, ce qui soumet son produit au barème de l'IR dans la catégorie des revenus fonciers pour un immeuble loué nu. Les chapitres 7 et 109 présentent ces schémas.

Les non-résidents et les biens situés à l'étranger

Un apporteur domicilié hors de France reste imposable en France sur la plus-value d'un immeuble situé en France, selon les règles du chapitre 116. Le notaire liquide l'impôt. Les parts de société à prépondérance immobilière française obéissent à des règles voisines. Un résident de France qui apporte un immeuble situé à l'étranger à une société doit examiner l'imposition dans l'État de situation et en France selon la convention fiscale applicable (chapitres 118 et 119).

L'outre-mer

L'apport d'un immeuble situé dans un département d'outre-mer suit les mêmes règles de plus-value et de droits. Le taux départemental des droits de vente sur la fraction onéreuse dépend du département. Les engagements de conservation attachés aux régimes d'aide à l'investissement outre-mer peuvent être rompus par un apport et doivent être vérifiés avant l'acte (chapitres 59 et 121).

Les points de vigilance de l'administration

L'administration contrôle d'abord la valeur d'apport, par comparaison avec des ventes de biens similaires (chapitres 6 et 128). Une sous-évaluation réduit la plus-value et les droits et peut traduire une donation indirecte. Une surévaluation apportée à une société à l'IS augmente la base des amortissements.

L'administration vérifie ensuite la qualification de l'apport. Une prise en charge de passif, une soulte ou une inscription en compte courant non déclarée transforme une partie de l'apport en apport onéreux. Une soulte excessive fait perdre le sursis de l'article 150 UB.

Elle examine enfin l'enchaînement des opérations. L'apport de parts de SCI à une holding suivi de la vente de ces parts par la holding, qui n'est imposée que sur l'écart avec la valeur d'apport, est le schéma d'apport-cession immobilier. Il n'est pas couvert par un régime de réinvestissement et peut relever de l'abus de droit lorsque l'apport n'a d'autre objet que d'éluder l'impôt de l'associé. L'article L64 du livre des procédures fiscales (LPF) vise les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal, avec une majoration de 80 % ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a pas eu l'initiative principale des actes ni n'en a été le principal bénéficiaire. L'article L64 A vise les actes à motif principalement fiscal pour les impôts autres que l'IS, sans majoration automatique (BOI-CF-IOR-30-20, § 20 et § 130).

Un apport documenté par un projet réel de gestion, de transmission ou d'association, décidé avant toute vente, résiste mieux à cet examen. Le rescrit de l'article L64 B, étendu à l'article L64 A (même source, § 150), permet de soumettre l'opération à l'administration avant de la réaliser (chapitres 10 et 127).

La procédure pas à pas

1. Écrivez l'objectif de l'apport, transmission, association, sortie d'indivision ou changement de régime. Vérifiez qu'une voie moins coûteuse ne l'atteint pas.
2. Faites évaluer chaque bien ou chaque bloc de parts à sa valeur vénale, occupation comprise, avec une ventilation entre terrain et construction.
3. Qualifiez l'apporteur, particulier, entrepreneur, LMNP, LMP ou société, pour identifier le régime de plus-value.
4. Chiffrez la plus-value et la trésorerie nécessaire pour la payer sans prix encaissé, ou les conditions du sursis ou du report.
5. Chiffrez les droits selon le régime de la société et le sort de l'emprunt, en incluant une option future pour l'IS et une cession des parts dans les trois ans.
6. Vérifiez les engagements en cours, déficit foncier, dispositif d'investissement, régime de faveur outre-mer.
7. Réglez le financement avec la banque, reprise, maintien ou remboursement du prêt et sort des garanties.
8. Recueillez les consentements du conjoint, des coïndivisaires et, pour un mineur, du juge.
9. Rédigez l'acte, avec la valeur, la rémunération en titres, le passif pris en charge, la soulte éventuelle, les options de report et les engagements de conservation.
10. Conservez le dossier d'évaluation et de calcul pour toute la durée de détention par la société.

Exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont illustratifs. Les émoluments du notaire et les frais de publicité foncière ne sont pas chiffrés et les calculs, vérifiés, ne valent pas calcul pour une situation réelle.

Premier exemple, un immeuble apporté avec son emprunt

Un investisseur célibataire a acheté en juin 2010 un immeuble de logements loués nus pour 320 000 €, avec 24 000 € de frais justifiés. En novembre 2026, l'immeuble vaut 540 000 € et il reste 140 000 € d'emprunt, que la société bénéficiaire reprend avec l'accord de la banque. Il retient le forfait de 15 % pour travaux, soit 48 000 €.

Cette imposition est due quel que soit le régime de la société. Les droits en dépendent.

Dans une société à l'IS, l'immeuble entre à l'actif pour 540 000 €. Si l'acte affecte 81 000 € au terrain, les 459 000 € de constructions s'amortissent par composants sur leur valeur d'apport. L'apporteur a payé l'impôt sur la plus-value latente et la société amortit une base réévaluée, ce qui explique l'attention de l'administration à la valeur retenue.

Deuxième exemple, l'apport de parts de SCI à une holding

Une associée a acquis en 2009 des parts de SCI à l'IR pour 150 000 €. En novembre 2026, elles valent 600 000 €. Elle les apporte à une holding à l'IS. Deux rédactions de l'acte sont comparées.

Dans la première, elle reçoit des titres d'une valeur et d'un nominal de 560 000 € et une soulte de 40 000 €, soit 7,1 % du nominal des titres reçus. Le sursis s'applique et aucune imposition n'est établie en 2026. Si elle cède les titres de la holding en 2033 pour 700 000 €, la plus-value sera calculée sur un prix d'acquisition de 150 000 € diminué de la soulte de 40 000 €, soit 590 000 €. Aux taux de 2026, le PFU de 31,4 % représenterait 185 260 €.

Dans la seconde, elle reçoit des titres d'un nominal de 520 000 € et une soulte de 80 000 €, soit 15,4 % du nominal. Le sursis est exclu et la plus-value de 450 000 € est imposable en 2026 selon le régime immobilier, après dix-sept ans de détention.

La rédaction de la soulte déplace ainsi 89 794,80 € d'impôt immédiat. Elle ne règle pas pour autant la question de fond. Le sursis convertit une plus-value immobilière, qui serait exonérée d'IR après vingt-deux ans, en plus-value de valeurs mobilières sans abattement.

Troisième exemple, l'option pour l'IS après un apport gratuit

Des parents ont apporté en 2015 à leur SCI familiale à l'IR une maison louée, enregistrée gratuitement. La SCI opte pour l'IS à compter du 1er janvier 2027. La maison vaut alors 380 000 €. L'option rend exigible le droit spécial sur cette valeur, soit 19 000 € au taux global de 5 % retenu par la doctrine dans ses exemples, payable en trois fractions de 6 333,33 €. Ce coût s'ajoute aux conséquences de l'option présentées au chapitre 100.

Quatrième exemple, l'apport d'un usufruit temporaire

Une contribuable apporte à une société à l'IS l'usufruit temporaire de dix ans d'un immeuble loué nu, évalué à 120 000 €. En application du 5 de l'article 13 du CGI, ce produit est imposé dans la catégorie des revenus fonciers et non comme une plus-value. Imposé à un taux marginal de 41 % avec 17,2 % de prélèvements sociaux, il coûte environ 69 840 €, sans effet de quotient pris en compte. La même somme imposée comme une plus-value immobilière aurait bénéficié du taux proportionnel et des abattements pour durée de détention.

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au Parlement et aucune de ses mesures n'est adoptée. Selon les analyses publiées, son article 5 réforme l'article 150-0 B ter afin qu'une transmission à titre gratuit des titres reçus lors d'un apport mette fin au report, avec un paiement échelonné. Une version réécrite à l'initiative du rapporteur général limiterait cet effet. Les dates d'application et le sort des apports antérieurs restent incertains.

Les analyses publiées ne signalent pas de modification des droits d'enregistrement des apports, du sursis du II de l'article 150 UB ni du régime des plus-values immobilières des particuliers. La faculté de porter à 5 % le taux départemental des droits de vente reste applicable aux actes conclus jusqu'au 31 mars 2028. Le suivi du projet figure au chapitre 136.

Les erreurs fréquentes

• Croire l'apport neutre. Dans le premier exemple, 30 918,94 € d'impôt sont dus sans encaissement.
• Apporter un immeuble de rapport à une société à l'IS en comptant sur l'engagement de trois ans. Cet engagement ne vise que l'apport d'une activité professionnelle complète. Le premier exemple montre un droit de 20 000 €.
• Laisser la société reprendre l'emprunt sans chiffrer les droits. Les 140 000 € repris coûtent de 8 129,31 € à 8 845,90 €.
• Rédiger une soulte supérieure à 10 % du nominal. Dans le deuxième exemple, le sursis est perdu et 89 794,80 € deviennent exigibles.
• Apporter des parts de SCI à une autre SCI à l'IR en pensant bénéficier du sursis. Le sursis ne vise que les apports à une société soumise à l'IS.
• Opter pour l'IS après un apport gratuit sans budget. Le troisième exemple coûte 19 000 €.
• Céder les parts dans les trois ans d'un apport à une société à l'IR. La cession est taxée comme une vente d'immeuble.
• Apporter un usufruit temporaire comme s'il s'agissait d'une plus-value. Le quatrième exemple montre une imposition au barème des revenus fonciers.
• Oublier les engagements en cours. Un déficit foncier imputé ou une réduction d'impôt peut être repris.

Liste de contrôle

1. Objectif. L'objectif est écrit et les alternatives, conservation en direct, vente à la société ou apport différé, sont comparées.
2. Valeur. Chaque bien est évalué à sa valeur vénale, occupation comprise, avec une ventilation du terrain.
3. Régime de l'apporteur. Le régime de plus-value est identifié, particulier, LMNP, LMP, entrepreneur ou société.
4. Plus-value. L'impôt est calculé et sa trésorerie disponible, ou les conditions du sursis ou du report sont réunies.
5. Soulte. Pour un apport de parts, la soulte n'excède pas 10 % du nominal des titres reçus.
6. Droits. Les droits sont chiffrés selon le régime de la société, la fraction onéreuse et le département.
7. Après l'apport. Les effets d'une option future pour l'IS et d'une cession des parts dans les trois ans sont connus.
8. Engagements. Les engagements fiscaux en cours sont vérifiés.
9. Consentements. Le conjoint, les coïndivisaires et le juge pour un mineur ont donné leur accord.
10. Acte. L'acte précise la valeur, la rémunération, le passif, la soulte, les options de report et les engagements.
11. Abus de droit. Aucune vente des biens ou des parts apportés n'est prévue à bref délai sans motif économique. Un rescrit est envisagé en cas de doute.
12. Loi de finances. Le texte promulgué pour 2027 est vérifié avant tout apport de titres suivi d'une donation.