La taxe annuelle de 3 % sur les immeubles des entités

Toute entité juridique, française ou étrangère, qui possède au 1er janvier un immeuble situé en France entre en principe dans le champ d'une taxe annuelle égale à 3 % de sa valeur vénale. Cette taxe, prévue aux articles 990 D à 990 G du Code général des impôts (CGI), n'a pas pour objet de produire des recettes. Elle vise à dissuader la détention anonyme d'immeubles français au travers de sociétés, de fiducies ou de structures étrangères dont les propriétaires réels échappent à l'administration. Elle s'efface donc dès que l'entité est transparente, c'est-à-dire dès qu'elle fait connaître ses immeubles et ses associés selon les formes prévues.

Pour la plupart des sociétés civiles familiales, la taxe ne coûte rien, à condition que les déclarations soient déposées. Une société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur les sociétés (IS), une société par actions simplifiée (SAS) qui détient des logements ou une holding patrimoniale qui oublie le formulaire n° 2746 peut être taxée chaque année sur la valeur brute de ses immeubles, sans déduction des emprunts. Ce chapitre expose le champ de la taxe, ses exonérations, la déclaration n° 2746, la réforme issue de la loi du 25 juin 2026, les sanctions et les situations courantes du patrimoine privé, avec des exemples chiffrés. Le coût global d'une société est présenté dans le Guide des sociétés immobilières, Le coût réel d'une société. Les règles sont celles en vigueur au 25 octobre 2026.

Les textes et la doctrine

L'article 990 D du CGI définit les redevables, l'assiette et le taux, l'article 990 E énumère les exonérations et l'article 990 F organise les obligations déclaratives, la solidarité des entités interposées et le renvoi aux règles des droits d'enregistrement. La doctrine administrative est regroupée dans la série BOI-PAT-TPC du Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), qui présente le champ, les exonérations, les obligations et les précisions diverses (BOI-PAT-TPC, § 1 et § 10).

Cette doctrine date pour l'essentiel de 2012 à 2017. Elle commente l'article 990 E dans sa version applicable du 4 janvier 2014 au 27 juin 2026, comme l'indique la page de l'actualité du 5 octobre 2016 consacrée aux justificatifs (BOFiP, ACTU-2016-00205). L'article a été modifié avec effet au 27 juin 2026 par la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales. Au 25 octobre 2026, les commentaires du BOFiP n'ont pas été mis à jour pour tenir compte de cette réforme, présentée plus loin.

Le champ de la taxe

Les entités visées

Sont visées les entités juridiques, françaises ou étrangères, dotées ou non de la personnalité morale, qui possèdent directement ou par personne interposée des immeubles situés en France ou des droits réels portant sur ces biens (impots.gouv.fr). La notion couvre les sociétés civiles, les sociétés commerciales, les sociétés étrangères, les fiducies, les trusts et les fonds d'investissement. Une SCI familiale soumise à l'impôt sur le revenu (IR) est dans le champ.

Les personnes physiques ne sont jamais redevables. Un particulier qui détient des immeubles en direct, seul, en couple, en indivision ou en démembrement, n'est pas concerné, l'indivision n'étant pas une entité juridique. En revanche, dès qu'une société ou une fiducie s'interpose entre la personne physique et l'immeuble, la question doit être examinée.

Les biens et droits visés

La taxe porte sur les immeubles bâtis et non bâtis situés en France, ainsi que sur les droits réels qui les grèvent, comme l'usufruit ou le droit d'usage. Elle ne distingue pas selon que l'immeuble est loué ou non, ni selon la nature de la location ou de l'utilisation (BOI-PAT-TPC-10-30, § 1). Une société qui détient l'usufruit temporaire d'un immeuble entre donc dans le champ au titre de ce droit réel, même si la nue-propriété appartient à des personnes physiques. Le régime fiscal de l'usufruit détenu par une personne morale est présenté au chapitre 7.

Deux catégories de biens sont exclues de la base. Les immeubles affectés à une activité professionnelle autre qu'immobilière, que ce soit par l'entité elle-même, par une entité interposée ou par une entité du même groupe, ne sont pas retenus (même source, § 10). Les biens détenus en stock par les marchands de biens et les promoteurs sont également exclus de la base, tout en restant pris en compte pour apprécier la prépondérance immobilière (§ 20). Un immeuble de rapport loué à des tiers, nu ou meublé, relève en revanche toujours de la base, la location n'étant pas une activité professionnelle autre qu'immobilière.

La détention par personne interposée

Une entité possède un immeuble par personne interposée lorsqu'elle détient une participation, quelle qu'en soit la forme ou la quotité, dans une entité propriétaire d'immeubles en France ou dans une entité elle-même intermédiaire dans la chaîne. La règle joue quel que soit le nombre d'entités interposées. La taxe n'est toutefois due que par les entités les plus proches des immeubles qui ne sont pas exonérées (BOI-PAT-TPC-10-20, § 1).

L'assiette de chaque entité imposable est alors réduite au prorata de ses droits dans l'entité interposée. Le BOFiP raisonne par multiplications successives. Une entité qui détient 50 % d'une société elle-même associée pour 50 % de la société propriétaire est imposable sur 25 % de la valeur de l'immeuble (BOI-PAT-TPC-10-30, § 50). Pour les sociétés immobilières de copropriété de l'article 1655 ter du CGI, l'assiette est la valeur des locaux auxquels donnent droit les parts détenues (§ 60).

À l'inverse, une entité qui détient ses immeubles au travers d'une entité exonérée de plein droit, par exemple une société cotée ou une entité qui n'est pas à prépondérance immobilière, sort elle aussi du champ pour ces immeubles (BOI-PAT-TPC-10-20, § 3). Les associés d'une entité exonérée restent cependant redevables au titre des autres immeubles qu'ils détiennent par des entités non exonérées (§ 4).

Le fait générateur, l'assiette et le taux

La taxe est due à raison des immeubles et droits possédés au 1er janvier de l'année d'imposition. Elle est égale à 3 % de leur valeur vénale à cette date. Les dettes, y compris les emprunts contractés pour acquérir les immeubles, ne sont pas déductibles (BOI-PAT-TPC-10-30, § 30 et § 40). Un immeuble de 1 000 000 € financé à 90 % par emprunt supporte donc une taxe de 30 000 €, alors que la valeur nette de l'entité n'est que de 100 000 €.

La valeur vénale se détermine selon les méthodes exposées au chapitre 6, par comparaison avec des ventes de biens similaires ou par capitalisation du revenu pour un immeuble de rapport. Un immeuble acquis le 2 janvier n'est pas taxé l'année de l'acquisition, contrairement à un immeuble vendu le 31 décembre.

Les exonérations de plein droit

L'article 990 E prévoit plusieurs exonérations qui ne dépendent pas d'une démarche déclarative. Elles s'apprécient au 1er janvier de chaque année. L'entité qui en bénéficie n'a pas de formulaire à déposer mais doit pouvoir justifier sa situation en cas de contrôle (BOI-PAT-TPC-20-20, § 320).

Les États et organisations internationales

Les organisations internationales, les États et leurs subdivisions sont exonérés, comme les entités qu'ils contrôlent majoritairement (BOI-PAT-TPC-20-10, § 1 et § 10). Cette exonération ne concerne pas le patrimoine privé.

Les entités qui ne sont pas à prépondérance immobilière

Une entité n'est pas soumise à la taxe lorsque la valeur vénale de ses immeubles français, détenus directement ou indirectement, représente moins de 50 % de la valeur vénale de l'ensemble de ses actifs français. Le ratio s'apprécie au 1er janvier. Les immeubles affectés à une activité professionnelle non immobilière de l'entité, ou d'une entité avec laquelle elle a un lien de dépendance au sens du 12 de l'article 39 du CGI, sont exclus du numérateur (BOI-PAT-TPC-20-10, § 20 à § 40).

Le lien de dépendance existe lorsqu'une entreprise détient directement ou indirectement la majorité du capital de l'autre ou y exerce le pouvoir de décision, ou lorsque les deux sont placées sous le contrôle d'une même entreprise ou d'une même personne physique (même source, § 60). Les murs d'une entreprise familiale, détenus par une SCI contrôlée par le même dirigeant, sont donc exclus du numérateur de la SCI. Le stock des marchands de biens et des sociétés de construction-vente reste en revanche dans le numérateur.

Le dénominateur comprend tous les actifs français, y compris les immeubles affectés à l'activité professionnelle, les créances sur des débiteurs français, les valeurs mobilières françaises et les parts de sociétés. Pour une entité interposée, on rapporte ses immeubles français à ses seuls actifs français, ses actifs étrangers étant écartés (§ 70 et § 80). Le BOFiP donne l'exemple d'une entité dont les immeubles français, directs et indirects, valent 13 millions d'euros pour 33 millions d'euros d'actifs français, soit un ratio d'environ 39 %, qui n'est donc pas à prépondérance immobilière (§ 100).

Exemple illustratif. Une holding familiale à l'IS détient au 1er janvier 2026 un immeuble de bureaux loué à des tiers de 900 000 €, 600 000 € de trésorerie placée en France et des parts de la société d'exploitation familiale estimées à 300 000 €. Le ratio est de 900 000 € sur 1 800 000 €, soit exactement 50 %. La holding n'est pas sous le seuil, puisque l'exonération exige un ratio inférieur à 50 %. Si elle détenait en outre un portefeuille de valeurs mobilières françaises de 1 200 000 €, le ratio tomberait à 30 % et elle serait exonérée de plein droit pour cette année. Ce ratio peut varier d'une année sur l'autre avec les valeurs et la trésorerie, ce qui impose de le recalculer chaque 1er janvier.

Les entités cotées et leurs filiales

Sont exonérées les entités dont les titres font l'objet de négociations significatives et régulières sur un marché réglementé, ainsi que leurs filiales détenues à 100 %, ou à 99 % lorsque la forme juridique impose plusieurs associés (BOI-PAT-TPC-20-10, § 110 à § 210). Cette exonération concerne les foncières cotées et leurs filiales, pas les sociétés familiales.

Les exonérations liées au lieu du siège

Les exonérations du 3° de l'article 990 E supposent que l'entité ait son siège de direction effective en France, dans un État de l'Union européenne (UE), dans un État lié à la France par une convention d'assistance administrative en matière de lutte contre la fraude et l'évasion fiscales, ou dans un État lié par un traité comportant une clause de non-discrimination applicable aux personnes morales. Les fiducies, trusts et fonds sont réputés établis dans l'État dont la loi les régit (BOI-PAT-TPC-20-20, § 10 à § 140). Une entité établie dans un État qui ne remplit aucune de ces conditions ne peut bénéficier d'aucune exonération du 3°.

La première de ces exonérations vise l'entité dont les immeubles français, ou sa quote-part d'un immeuble détenu indirectement, ont une valeur vénale inférieure à 100 000 € ou à 5 % de la valeur du bien. Les deux seuils sont alternatifs et s'apprécient bien par bien (même source, § 150 à § 180). Une société européenne qui détient 4 % d'une SCI propriétaire d'un immeuble de 3 000 000 € a une quote-part de 120 000 €, supérieure à 100 000 €, mais inférieure à 5 % de la valeur du bien. Elle est exonérée pour cette détention.

Les deux autres visent les institutions de retraite et les entités d'intérêt général dont l'activité justifie la détention, ainsi que les organismes de placement collectif immobilier et leurs équivalents étrangers (§ 190 à § 310).

L'exonération par la transparence

Le principe

Les entités dont le siège est situé dans un État coopératif au sens qui précède peuvent être exonérées en faisant connaître chaque année à l'administration la situation, la consistance et la valeur de leurs immeubles au 1er janvier, ainsi que l'identité, l'adresse et le nombre de titres de chacun de leurs associés. C'est l'exonération qui concerne la quasi-totalité des sociétés patrimoniales françaises. Les associés qui détiennent au plus 1 % des droits n'ont pas à être déclarés (BOI-PAT-TPC-20-20, § 330 et § 350).

La déclaration n° 2746

La déclaration n° 2746-SD est déposée spontanément chaque année au plus tard le 15 mai (impots.gouv.fr). Depuis les taxes dues à raison des immeubles détenus au 1er janvier 2021, son dépôt et celui de l'acte d'engagement sont obligatoirement dématérialisés, en application du XII de l'article 1649 quater B quater du CGI, par un service en ligne ouvert le 1er avril 2021 (même source). Le même formulaire sert aux entités effectivement redevables, qui y déclarent leurs immeubles imposables et paient la taxe au dépôt (BOI-PAT-TPC-30, § 1 et § 30).

Les immeubles dont la valeur est inférieure aux seuils de 100 000 € ou de 5 % n'ont pas à être mentionnés lorsque plusieurs immeubles sont détenus (même source). L'administration peut demander les documents justifiant l'identité des associés, comme les statuts, les registres de titres, un extrait du registre du commerce ou tout document officiel étranger (BOI-PAT-TPC-20-20, § 570).

La dispense des sociétés qui déposent la déclaration n° 2072 ou n° 2038

Certaines sociétés sont déjà tenues de déclarer chaque année leurs immeubles et leurs associés au titre de leurs propres obligations. C'est le cas des sociétés immobilières non soumises à l'IS de l'article 172 bis du CGI, qui déposent la déclaration n° 2072, des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et des sociétés de pluripropriété. Lorsqu'elles respectent ces obligations, elles sont exonérées sans déposer la déclaration n° 2746. Le même principe vaut pour une société civile dispensée de la déclaration n° 2072 si elle l'a souscrite l'année de sa constitution et qu'aucune modification n'est intervenue depuis (BOI-PAT-TPC-20-20, § 370 et § 380).

Une SCI qui a opté pour l'IS ne dépose plus la déclaration n° 2072 mais la déclaration de résultat de l'IS. Elle doit donc déposer la déclaration n° 2746 chaque année, sauf exonération de plein droit. Une société à responsabilité limitée (SARL) de famille ou une SAS qui détient des logements est dans la même situation. Les obligations déclaratives des sociétés sont récapitulées au chapitre 132.

L'exonération partielle

L'entité qui ne connaît pas ou ne peut pas révéler tous ses associés peut obtenir une exonération partielle. Elle dépose la déclaration n° 2746 en révélant les associés qu'elle peut identifier et paie la taxe sur la fraction correspondant aux titres non révélés. L'exonération est proportionnelle aux droits détenus au 1er janvier par les associés identifiés. Le BOFiP donne l'exemple d'une entité qui révèle 80 % de son capital et paie la taxe sur les 20 % restants (BOI-PAT-TPC-20-20, § 460 à § 480).

Appliqué à un immeuble de 1 500 000 €, ce mécanisme conduit à une taxe de 9 000 € par an, soit 3 % de 20 % de la valeur. Les titres non révélés qui représentent au plus 1 % du capital sont assimilés à des titres révélés pour le calcul (§ 330).

L'engagement de communication jusqu'au 27 juin 2026

Jusqu'à la réforme de 2026, l'entité pouvait aussi être exonérée sans déclaration annuelle, en prenant et en respectant l'engagement de communiquer à l'administration, sur sa demande, la situation de ses immeubles et l'identité de ses associés. L'engagement, signé sur l'honneur par un représentant autorisé, devait être pris à la date de l'acquisition qui faisait entrer l'entité dans le champ, un délai de deux mois étant admis. Il n'avait pas à être renouvelé lors d'acquisitions ultérieures (BOI-PAT-TPC-20-20, § 400 à § 450).

Lorsque l'administration demandait les informations, l'entité disposait de soixante jours pour répondre, puis de trente jours après une mise en demeure de compléter. À défaut, l'engagement était réputé non respecté et l'entité devait déposer la déclaration n° 2746 et payer la taxe de l'année et des années non prescrites dans les trente jours. Elle pouvait recouvrer l'exonération pour l'avenir en fournissant les renseignements et en souscrivant un nouvel engagement, la taxe des années antérieures restant due (même source, § 500 à § 560, article R. 23 B-1 du Livre des procédures fiscales).

La réforme de la loi du 25 juin 2026

La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales a modifié l'article 990 E avec effet au 27 juin 2026. Les commentaires publiés par les praticiens rattachent cette modification à l'article 102 de la loi. Le texte de Légifrance n'ayant pas pu être consulté pour ce guide, les points qui suivent sont présentés tels qu'ils ressortent de ces analyses concordantes et devront être confirmés par la lecture du texte et par les commentaires administratifs à venir.

• La suppression de l'engagement. L'exonération totale ne peut plus être obtenue par la seule souscription d'un engagement de communication. Elle est désormais subordonnée au dépôt de la déclaration annuelle n° 2746 au plus tard le 15 mai, sous réserve des dispenses existantes.
• Le contenu de la déclaration. Les informations restent celles de l'ancien régime, à savoir la situation, la consistance et la valeur des immeubles au 1er janvier ainsi que l'identité, l'adresse et le nombre de titres des associés détenant plus de 1 %.
• Le représentant en France. Les entités sans établissement stable en France doivent désigner, dans leur déclaration, un représentant domicilié ou établi en France, habilité à recevoir les actes relatifs au contrôle de la taxe, même lorsqu'elles sont exonérées. À défaut, l'entité la plus proche des immeubles dans la chaîne de participations est réputée habilitée. Ce représentant ne serait pas tenu au paiement de la taxe.
• La première échéance. Compte tenu du calendrier, la première déclaration pleinement soumise au nouveau régime est celle à déposer au plus tard le 15 mai 2027, au titre des immeubles détenus au 1er janvier 2027.

Plusieurs questions restent ouvertes au 25 octobre 2026. Le sort des engagements souscrits avant le 27 juin 2026 n'est pas précisé par les sources consultées. La doctrine qui admettait une régularisation sans taxe dans les trente jours d'une mise en demeure, présentée plus loin, reposait sur l'ancien texte et son maintien est incertain selon les commentaires publiés. Une entité qui comptait sur un engagement ancien doit faire vérifier sa situation avant le 15 mai 2027.

Les situations courantes du patrimoine privé

Les couples, les enfants et la famille

La taxe est indifférente à la situation familiale des associés. Une SCI entre époux, partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) ou concubins relève des mêmes règles qu'une SCI entre frères et sœurs. Une cession de parts entre époux, une donation de parts à un enfant mineur ou le décès d'un associé modifie la liste des associés au 1er janvier suivant. La déclaration de l'année suivante doit en tenir compte, faute de quoi elle devient inexacte.

Les parts démembrées appellent une attention particulière. La déclaration doit permettre d'identifier les titulaires des droits sur les parts. En pratique, les sociétés mentionnent l'usufruitier et les nus-propriétaires, avec la nature de leurs droits, afin que la déclaration reflète fidèlement la détention au 1er janvier. Le démembrement des parts est traité au chapitre 7.

Les non-résidents

Un non-résident qui détient en direct un appartement à Paris n'est pas concerné, alors que la société étrangère par laquelle il le détiendrait entre dans le champ. Établie dans l'UE ou dans un État coopératif, elle peut être exonérée par sa déclaration annuelle et doit désormais désigner un représentant en France. Établie dans un État qui ne remplit aucune des conditions de siège, elle supporte la taxe chaque année. Voir le chapitre 117.

Les sociétés qui changent de régime ou d'activité

Une société qui opte pour l'IS, qui cesse d'être contrôlée par le dirigeant de l'entreprise locataire, qui transfère son siège hors de l'UE ou dont le ratio immobilier franchit le seuil de 50 % change de situation au 1er janvier suivant. Chacun impose une vérification avant le 15 mai.

Déclarer et payer pas à pas

1. Recensez les entités de la chaîne de détention, de la société propriétaire jusqu'aux personnes physiques, avec les pourcentages de détention au 1er janvier.
2. Écartez les entités exonérées de plein droit, en conservant pour chacune la preuve de l'exonération invoquée, comme le calcul du ratio de 50 % ou la justification du lien de dépendance.
3. Vérifiez le dépôt des déclarations qui valent dispense, en particulier la déclaration n° 2072 complète des sociétés civiles à l'IR.
4. Déposez la déclaration n° 2746 en ligne au plus tard le 15 mai pour chaque autre entité, avec les immeubles, leur valeur au 1er janvier et les associés détenant plus de 1 %.
5. Désignez le représentant en France pour une entité sans établissement stable en France, dans la déclaration.
6. Payez la taxe au dépôt pour la fraction non exonérée, le paiement étant exigible au moment du dépôt (BOI-PAT-TPC-30, § 30).
7. Archivez l'évaluation des immeubles et les justificatifs des associés.

Paiement, solidarité et garanties

La taxe est établie et recouvrée selon les règles, sanctions et garanties des droits d'enregistrement (article 990 F du CGI). Le Trésor dispose du privilège général mobilier et de l'hypothèque légale sur les immeubles situés en France (BOI-PAT-TPC-30, § 40). Les poursuites peuvent donc porter directement sur l'immeuble.

Toute entité interposée entre les redevables et les immeubles est solidairement responsable du paiement (même source, § 50). Une SCI française qui a déposé correctement sa déclaration n° 2072 peut ainsi être poursuivie pour la taxe due par son associé étranger non exonéré. Lors de la cession de l'immeuble par une entité établie hors de l'UE, le représentant désigné pour la plus-value répond de la taxe de l'année de cession restant due, lorsque son engagement vise expressément la taxe de 3 % (§ 60 et § 70).

Contrôle, sanctions et régularisation

Le défaut de déclaration

Le défaut de déclaration ouvre la procédure de taxation d'office, après une mise en demeure restée sans effet pendant trente jours (BOI-PAT-TPC-30, § 10). En cas de retard, s'ajoutent l'intérêt de retard de l'article 1727 du CGI et la majoration de l'article 1728 (§ 30). L'intérêt de retard est de 0,20 % par mois, selon la fiche F34175 de service-public.gouv.fr. En matière de droits d'enregistrement, la majoration est de 10 % sans mise en demeure ou en cas de dépôt dans les trente jours d'une mise en demeure, puis de 40 % au-delà. Le chapitre 126 détaille ces pénalités.

La tolérance de régularisation

Selon la doctrine encore publiée, l'entité qui pouvait bénéficier de l'exonération par la transparence mais n'a déposé ni la déclaration ni l'engagement est mise en demeure de régulariser dans les trente jours. Si elle régularise dans ce délai, la taxe n'est pas exigée, pour la première demande comme pour toutes les années non prescrites. La même solution est appliquée à l'entité qui se met en règle spontanément (BOI-PAT-TPC-30, § 20). Pour l'exonération partielle, la taxe reste due sur les titres non révélés, sans sanction.

Cette tolérance commente un texte modifié en 2026 et plusieurs analyses estiment qu'elle ne trouve plus d'appui dans le nouveau dispositif. Tant que l'administration ne s'est pas prononcée, un oubli ne doit pas être présenté comme sans conséquence. La garantie contre les changements de doctrine de l'article L80 A du Livre des procédures fiscales (LPF), présentée au chapitre 10, ne joue que dans les limites de la doctrine applicable au texte en cause.

Le délai de reprise

La taxe suit les délais de reprise des droits d'enregistrement. Lorsque l'exigibilité est révélée par une déclaration sans recherche ultérieure, le délai expire le 31 décembre de la troisième année suivant celle de la déclaration. À défaut de déclaration, il est en principe de six ans (chapitres 6 et 122). Une entité qui n'a jamais rien déposé est donc exposée sur six années de taxe.

Le traitement fiscal de la taxe

Lorsqu'elle est due, la taxe n'est pas déductible du résultat de l'entité, à l'IS comme à l'IR, comme le rappelle le Guide des sociétés immobilières, Le contrôle fiscal de la SCI.

Exemples chiffrés

Exemple 1. La SCI passée à l'IS qui oublie la déclaration

L'exemple qui suit est illustratif. Une SCI familiale détenue par deux époux a opté pour l'IS en 2023. Elle possède deux immeubles de rapport évalués à 800 000 € au 1er janvier de chaque année, financés par un emprunt dont le capital restant dû est de 500 000 €. Son expert-comptable dépose la déclaration de résultat, mais personne ne dépose la déclaration n° 2746 en 2024, 2025 et 2026. La société n'a déposé ni déclaration n° 2072, ni engagement.

Pour 2024, un paiement le 15 novembre 2026, trente mois après l'échéance, ajouterait 1 440 € d'intérêt de retard à 0,20 % par mois et 2 400 € de majoration de 10 %. Selon la doctrine encore publiée, une régularisation dans les trente jours de la mise en demeure éviterait la taxe. Le maintien de cette solution après la réforme de 2026 n'étant pas acquis, le dépôt avant chaque 15 mai reste la seule sécurité.

Exemple 2. La chaîne de détention internationale

L'exemple qui suit reprend la structure présentée par le BOFiP avec des montants illustratifs (BOI-PAT-TPC-10-20, § 2). Une société civile française détient un immeuble loué à Lille d'une valeur de 2 000 000 €. Ses parts appartiennent pour moitié à E1, établie dans un État non coopératif, l'autre moitié appartenant à E2, établie dans l'UE. E2 appartient elle-même pour moitié à une personne physique et pour moitié à E3, établie dans un État non coopératif.

La société civile et E2 sont solidairement responsables du paiement des 45 000 € dus chaque année par E1 et E3. L'hypothèque légale peut être inscrite sur l'immeuble de Lille.

Exemple 3. L'exonération des murs de l'entreprise familiale

L'exemple qui suit est illustratif. Un dirigeant contrôle une SAS industrielle et une SCI à l'IS qui lui loue ses locaux d'activité, évalués à 1 100 000 €. La SCI ne détient aucun autre immeuble et dispose de 60 000 € de trésorerie. Les locaux sont affectés à l'activité industrielle d'une entité placée sous le contrôle de la même personne physique, de sorte qu'ils sont exclus du numérateur. Le ratio immobilier de la SCI est nul et elle est exonérée de plein droit, sans formulaire. Si la SCI achète ensuite un appartement loué de 300 000 €, son ratio devient 300 000 € sur 1 460 000 €, soit environ 20,5 %, toujours inférieur à 50 %. Si le dirigeant cède la SAS à un tiers, le lien de dépendance disparaît et la SCI doit déposer la déclaration n° 2746 dès le 15 mai suivant, sous peine d'une taxe de 42 000 € sur ses deux immeubles.

Abus de droit et points de vigilance

L'administration examine avec attention les montages qui dissimulent les véritables détenteurs d'immeubles français, comme les chaînes de sociétés, les prête-noms et les titres dont les droits économiques ne correspondent pas à la détention apparente. Le BOFiP impose ainsi à l'entité qui émet des titres dont la rémunération est indexée sur ses immeubles de déclarer tous ses associés, quelle que soit la nature de leurs titres (BOI-PAT-TPC-10-20, § 5).

L'article L64 du LPF permet d'écarter les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal, avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a pas eu l'initiative principale de l'acte ni n'en a été le principal bénéficiaire. L'article L64 A vise les actes à but principalement fiscal, sans majoration spécifique. Une interposition destinée à faire passer la quote-part d'une entité sous le seuil de 100 000 € ou de 5 %, ou à faire apparaître artificiellement un ratio immobilier inférieur à 50 % au 1er janvier, relève de ce risque. Le rescrit de l'article L64 B, présenté aux chapitres 10 et 127, permet d'interroger l'administration avant l'opération.

Les situations transitoires et le projet de loi de finances pour 2027

La taxe due au titre des immeubles détenus au 1er janvier 2026 relevait encore du texte antérieur à la réforme, la déclaration n° 2746 correspondante devant être déposée au plus tard le 15 mai 2026. Les années antérieures non prescrites restent régies par l'ancien texte, y compris pour le mécanisme de l'engagement. Les immeubles détenus au 1er janvier 2027 relèvent du nouveau texte.

Le projet de loi de finances pour 2027 a été déposé le 1er octobre 2026 et il est en discussion au 25 octobre 2026. Les sources consultées pour ce guide ne signalent pas de mesure touchant la taxe de 3 %. Toute modification qui serait introduite par amendement ne vaudrait qu'après l'adoption définitive et la promulgation de la loi. L'état de ce projet est suivi au chapitre 136.

Erreurs fréquentes

• Croire qu'une SCI familiale n'est jamais concernée. Une SCI à l'IS qui ne dépose pas la déclaration n° 2746 est exposée à 3 % de la valeur brute de ses immeubles. Pour 800 000 €, la taxe atteint 24 000 € par an.
• Déduire l'emprunt de la valeur. L'assiette est la valeur vénale brute. Un immeuble de 1 000 000 € grevé de 900 000 € de dettes supporte 30 000 € de taxe et non 3 000 €.
• Oublier la déclaration n° 2072. La SCI à l'IR qui ne la dépose pas perd le fondement de sa dispense et s'expose à la taxe, en plus des sanctions propres à la déclaration n° 2072.
• Ignorer un associé personne morale. L'entrée d'une holding ou d'une société étrangère au capital d'une SCI crée un redevable potentiel et engage la solidarité de la SCI. Dans l'exemple 2, la SCI répond de 45 000 € par an.
• Se fier à un engagement ancien. Depuis la réforme de 2026, l'engagement de communication ne permet plus d'obtenir l'exonération totale. Une holding étrangère qui détient un immeuble de 1 200 000 € sans déclarer s'expose à 36 000 € par an.
• Calculer le ratio une fois pour toutes. Le ratio de 50 % s'apprécie chaque 1er janvier. Dans l'exemple 3, la perte du lien de dépendance coûte 42 000 € par an.

Liste de contrôle

• Toutes les entités de la chaîne de détention sont identifiées, avec leur siège de direction effective et leurs pourcentages au 1er janvier.
• L'exonération invoquée pour chaque entité est nommée et justifiée par écrit.
• Les SCI à l'IS, SARL, SAS et holdings ont déposé la déclaration n° 2746 en ligne avant le 15 mai, sauf exonération de plein droit documentée.
• Le ratio immobilier de 50 % est recalculé chaque année pour les holdings mixtes.
• Le lien de dépendance qui justifie l'exclusion des murs d'exploitation est toujours vérifié.
• Les entités sans établissement stable en France ont désigné un représentant dans la déclaration de 2027.
• Les engagements souscrits avant le 27 juin 2026 ont été recensés et remplacés par des déclarations annuelles.
• Les évaluations des immeubles au 1er janvier sont conservées au moins dix ans (article L102 B du LPF).