Donner en démembrement

Donner la nue-propriété d'un immeuble en se réservant l'usufruit est une forme courante de transmission anticipée. Le donateur conserve l'usage du bien ou ses loyers, les droits de donation ne portent que sur une fraction de la valeur et la réunion de l'usufruit au décès ne donne lieu à aucun impôt. Ce mécanisme repose sur un petit nombre de textes du Code général des impôts (CGI) et du Livre des procédures fiscales (LPF), dont l'administration surveille l'usage.

Ce chapitre traite la donation démembrée d'un immeuble détenu en direct, de l'évaluation de la nue-propriété jusqu'au sort du prix de vente en quasi-usufruit. Les règles transversales du démembrement, dont les revenus, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) et la plus-value, figurent au chapitre 7. Les principes des droits de mutation à titre gratuit (DMTG), les barèmes et la donation en pleine propriété relèvent des chapitres 105 à 107, la donation-partage du chapitre 108. La vue de gestion est présentée dans le Guide du bailleur privé, Donner son patrimoine locatif et la donation de parts dans le Guide des sociétés immobilières, Donner la nue-propriété des parts.

Le principe et ses fondements

Ce que le donateur transmet et ce qu'il garde

Dans une donation avec réserve d'usufruit, le donateur transmet immédiatement la nue-propriété au donataire, qui devient propriétaire du bien sans pouvoir l'utiliser ni en percevoir les revenus. Le donateur garde l'usufruit, c'est-à-dire le droit d'habiter le logement ou de le louer et d'encaisser les loyers. Au décès de l'usufruitier, ou au terme fixé pour un usufruit temporaire, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire.

La donation d'un immeuble se fait obligatoirement devant notaire (service-public.gouv.fr). Elle est irrévocable et peut prendre la forme d'une donation simple ou d'une donation-partage (chapitre 108).

Les textes qui gouvernent l'opération

Le tableau suivant situe chaque texte et le moment où il intervient.

Évaluer la nue-propriété donnée

Le barème de l'article 669

Pour la liquidation des droits, la nue-propriété est une fraction de la valeur de la pleine propriété qui dépend de l'âge de l'usufruitier au jour de la donation. Le barème est fixé par le I de l'article 669 du CGI et s'applique aux transmissions intervenues depuis le 1er janvier 2004 (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50, § 20 et § 30).

L'âge au jour de l'acte

L'âge s'apprécie en années révolues au jour de la donation. Un donateur qui fête ses 71 ans la veille de l'acte relève de la tranche de 71 à 80 ans et la nue-propriété est alors taxée sur 70 % au lieu de 60 %. La date de signature se choisit donc en connaissance de cause, le barème légal s'appliquant tel quel à la date de l'acte.

Lorsque l'usufruit est réservé sur la tête de deux donateurs, par exemple deux époux qui donnent un bien commun, chaque fraction s'évalue selon l'âge de son titulaire (même source, § 50). Chaque époux donne en réalité sa moitié du bien et chaque donation se liquide séparément, avec l'abattement propre à chaque lien de parenté.

La valeur de la pleine propriété

La fraction du barème s'applique à la valeur vénale de la pleine propriété au jour de la donation, déterminée selon les règles du chapitre 6. Un logement loué s'évalue d'abord comme un bien occupé, avec la décote justifiée par le bail, puis le barème s'applique à cette valeur. Le démembrement ne justifie aucune décote supplémentaire, puisque le barème tient déjà compte de la séparation des droits (BOI-ENR-DMTG-20-30-10, § 100 et § 110).

L'abattement de 20 % prévu pour la résidence principale du défunt ne s'applique pas aux donations (même source, § 80). Le donateur qui donne la nue-propriété de sa résidence principale déclare donc la valeur libre de ce logement, puis applique le barème.

La réversion d'usufruit

L'acte peut prévoir qu'au décès du donateur, l'usufruit passera à son conjoint ou à une autre personne. Cette réversion est taxée au décès du premier usufruitier selon le lien de parenté entre le défunt et le bénéficiaire (même source, § 60). Elle est exonérée lorsque le bénéficiaire est le conjoint, le partenaire de pacte civil de solidarité (PACS) ou un frère ou une sœur vivant avec le défunt dans les conditions de l'article 796-0 ter du CGI.

Au profit d'un concubin, la réversion est taxée au décès au taux de 60 % applicable entre personnes non parentes, sur la valeur de l'usufruit calculée selon l'âge du concubin à cette date. Une réversion entre concubins coûte donc cher et se compare avec d'autres solutions, comme le mariage, le PACS ou une assurance vie (chapitre 114).

L'usufruit temporaire

Un usufruit constitué pour une durée fixe vaut 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction, dans la limite de la valeur de l'usufruit viager (même source, § 70). Il se rencontre dans deux montages. Le donateur peut se réserver un usufruit de dix ou vingt ans au lieu d'un usufruit viager. Il peut aussi, à l'inverse, donner l'usufruit temporaire d'un logement loué à un enfant pour qu'il en perçoive les loyers pendant ses études.

À l'arrivée du terme, l'usufruit s'éteint sans impôt, comme au décès. La donation de l'usufruit temporaire d'un bien à un enfant majeur pour financer ses études est citée par l'administration comme un exemple d'opération qui ne relève pas de l'abus de droit pour but principalement fiscal (BOI-CF-IOR-30-20, § 120). L'usufruitier temporaire déclare les loyers et les revenus du foyer des parents baissent d'autant, ce qui doit correspondre à un dépouillement réel.

Liquider les droits

Les abattements et le barème

Les droits sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, après l'abattement attaché au lien de parenté, qui se renouvelle tous les quinze ans (service-public.gouv.fr). En ligne directe, l'abattement est de 100 000 € par parent et par enfant et de 31 865 € par grand-parent et par petit-enfant. Le barème en ligne directe applicable en 2026 est le suivant.

Les barèmes entre époux, entre frères et sœurs et entre non-parents sont présentés au chapitre 106. Entre un oncle et son neveu ou entre concubins, les taux de 55 % ou 60 % rendent la donation coûteuse malgré la décote du barème.

Le rappel des donations de moins de quinze ans

Une donation de nue-propriété consomme l'abattement pour sa valeur taxable. Si une autre donation ou la succession intervient dans les quinze ans entre les mêmes personnes, la donation antérieure est rappelée pour le calcul de l'abattement disponible et des tranches du barème (article 784 du CGI). Le notaire reconstitue cet historique dans chaque acte. Une donation de nue-propriété suivie d'un décès dans les quinze ans réduit donc l'abattement disponible pour les autres biens de la succession, même si le bien donné lui-même revient sans droits au donataire.

Qui paie et ce que cela change

Les droits sont dus par le donataire. Le donateur peut les prendre en charge et ce paiement n'est pas regardé comme une donation supplémentaire (service-public.gouv.fr). Il a toutefois un effet sur la plus-value future. Les droits payés par le donateur pour le compte du donataire ne majorent pas le prix d'acquisition de ce dernier, puisqu'il ne les a pas supportés (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 90).

La réduction de 50 % des droits lorsque le donateur a moins de 70 ans est réservée aux donations en pleine propriété de titres d'entreprise ou d'une entreprise individuelle (même source). Elle ne s'applique jamais à la donation de la nue-propriété d'un logement.

Les émoluments du notaire sont calculés sur la valeur en pleine propriété du bien, même lorsque seule la nue-propriété est donnée. S'y ajoutent les frais de publicité foncière et les débours.

Des exemples selon l'âge du donateur

Les exemples qui suivent sont illustratifs. Ils supposent l'absence de donation antérieure entre les mêmes personnes, des valeurs justifiées par une estimation et le barème applicable en 2026. Ils ignorent les émoluments et les frais.

Une donatrice de 58 ans

Une veuve de 58 ans possède un appartement loué nu, estimé 300 000 € compte tenu du bail en cours. Elle souhaite le transmettre à ses deux enfants tout en conservant les loyers, qui complètent sa retraite future.

La nue-propriété ne vaut que 50 % de la pleine propriété à cet âge. Chaque enfant reçoit 75 000 €, sous l'abattement de 100 000 €. Il reste à chacun 25 000 € d'abattement utilisable dans les quinze ans. Si la mère décède à 84 ans et que l'appartement vaut alors 380 000 €, les enfants deviennent pleins propriétaires sans droits. Sans donation, ils auraient reçu chacun 190 000 € dans la succession et payé 16 194,35 € chacun, soit 32 388,70 €, à supposer qu'aucun autre bien ne figure dans la succession.

Un donateur de 76 ans

Le même appartement est donné par un veuf de 76 ans. La nue-propriété vaut alors 70 % de la pleine propriété, soit 210 000 €, ou 105 000 € par enfant. Après l'abattement de 100 000 €, la part taxable de chacun est de 5 000 €, taxée à 5 %. Les droits sont de 250 € par enfant, soit 500 €.

Pour un bien plus important, l'âge pèse davantage. Le tableau suivant reprend un bien de 400 000 € donné à un enfant unique.

Chaque décennie fait varier les droits de 8 000 €, soit 20 % de 40 000 € de valeur taxable. Un donateur jeune se prive en contrepartie plus longtemps de la libre disposition du bien.

Un couple qui donne un bien commun

Un couple marié sous le régime de la communauté donne à ses deux enfants la nue-propriété d'un immeuble de rapport commun estimé 600 000 €, avec réserve d'usufruit et réversion au profit du survivant. Le mari a 72 ans et l'épouse 66 ans. La moitié du mari, 300 000 €, est taxée sur 70 %, soit 210 000 € ou 105 000 € par enfant, ce qui donne 250 € de droits par enfant. La moitié de l'épouse est taxée sur 60 %, soit 180 000 € ou 90 000 € par enfant, sans droits. Le total est de 500 €. Au premier décès, la réversion au profit du survivant est exonérée et au second décès les enfants recueillent la pleine propriété sans droits.

La réunion de l'usufruit sans droits

La règle

La réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne lieu à aucun impôt lorsqu'elle intervient par le décès de l'usufruitier ou à l'expiration du temps fixé pour l'usufruit (article 1133 du CGI). Un amendement au projet de loi de finances pour 2026 qui proposait de taxer cette réunion sur la moitié de la valeur du bien a été rejeté (amendement n° I-2745 déposé le 22 octobre 2025 à l'Assemblée nationale). La règle est inchangée au 25 octobre 2026.

La réunion n'est neutre que dans ces deux cas. La renonciation de l'usufruitier au profit du nu-propriétaire est une libéralité taxée aux droits de donation sur la valeur de l'usufruit (chapitre 7). La vente de l'usufruit au nu-propriétaire est une cession à titre onéreux, requalifiable en donation indirecte si le prix n'est pas réellement payé.

Les effets pour le nu-propriétaire

Le nu-propriétaire devenu plein propriétaire déclare les loyers à compter du décès. Pour la plus-value d'une revente, son prix d'acquisition est la valeur vénale de la pleine propriété au jour où la nue-propriété est entrée dans son patrimoine et non la seule valeur de la nue-propriété. La durée de détention court depuis la donation (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 220 et § 350). Le chapitre 7 chiffre l'erreur fréquente qui consiste à retenir la seule nue-propriété.

La présomption de l'article 751

Le principe

Un bien dont le défunt avait l'usufruit et dont la nue-propriété appartient à un héritier présomptif, à un donataire, à un légataire ou à une personne interposée est réputé faire partie de sa succession, jusqu'à preuve contraire. La présomption vise les ventes avec réserve d'usufruit et les acquisitions conjointes, par exemple un parent qui achète l'usufruit et son enfant la nue-propriété (BOI-ENR-DMTG-10-10-40-10, § 1 à § 40). Elle ne produit effet qu'au décès de l'usufruitier.

L'exception de la donation de plus de trois mois

La présomption ne joue pas lorsque le démembrement résulte d'une donation régulière de la nue-propriété consentie plus de trois mois avant le décès, qu'il s'agisse d'une donation simple ou d'une donation-partage (même source, § 70). Une donation notariée classique est donc à l'abri, sauf décès dans les trois mois. La présomption menace surtout l'achat démembré familial, dont la preuve contraire incombe aux parties.

Cette preuve peut résulter d'une donation de deniers au nu-propriétaire, constatée par un acte à date certaine, enregistrée plus de trois mois avant le décès et dont l'emploi est mentionné dans l'acte d'acquisition. L'acte notarié seul ou le paiement de droits par le nu-propriétaire ne suffisent pas (même source, § 280 et § 310). Le chapitre 18 traite l'achat démembré entre parents et enfants.

Les effets lorsque la présomption s'applique

Le bien est taxé dans la succession pour sa valeur en pleine propriété au jour du décès, au tarif applicable entre le défunt et le nu-propriétaire. Les droits payés lors de la donation s'imputent sur les droits de succession, dans la limite de la fraction de l'impôt due du fait de la présomption, ce qui suppose une double liquidation (même source, § 100 à § 130).

L'exemple qui suit est illustratif. Un veuf de 88 ans donne le 1er mars 2026 à son fils unique la nue-propriété d'un studio estimé 150 000 €. La nue-propriété vaut 80 %, soit 120 000 € et les droits de donation s'élèvent à 2 194,35 €. Le père décède le 15 mai 2026 en laissant par ailleurs 200 000 € d'épargne. La donation date de moins de trois mois et la présomption s'applique.

La présomption coûte ici 6 000 €, soit l'impôt à 20 % sur les 30 000 € de valeur de l'usufruit qui auraient dû échapper aux droits. Le fils peut la combattre par la preuve contraire, par exemple en établissant que le décès a été soudain alors que son père était en bonne santé lors de l'acte (même source, § 290).

Le quasi-usufruit sur le prix de vente

Les trois options lors de la vente du bien donné

Lors de la vente d'un bien démembré, le prix se répartit selon la valeur des droits, sauf accord pour reporter l'usufruit sur le prix (article 621 du Code civil). Trois options existent.

• La répartition immédiate du prix, chacun recevant la part de son droit.
• Le quasi-usufruit, l'usufruitier encaissant tout le prix et devenant débiteur envers le nu-propriétaire d'une dette de restitution exigible à son décès.
• Le remploi du prix dans un autre bien acquis en démembrement, comme un autre logement ou des parts de société.

Le quasi-usufruit suppose l'accord écrit du nu-propriétaire, dont le droit devient une simple créance contre l'usufruitier. Le mécanisme civil est détaillé dans le Guide des sociétés immobilières, Le quasi-usufruit et le compte courant.

La plus-value de la vente

Chacun réalise une plus-value sur son droit. Pour un bien acquis en pleine propriété puis démembré, la fraction du prix et du prix d'acquisition afférente à chaque droit se calcule obligatoirement selon le barème de l'article 669, avec l'âge de l'usufruitier au jour de la vente (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 190, § 200 et § 310). La donation ne purge donc pas la plus-value latente attachée à l'usufruit conservé par le donateur, calculée sur son prix d'acquisition d'origine.

Le nu-propriétaire calcule la sienne à partir de la valeur de la nue-propriété retenue dans l'acte de donation (même source, § 320). Le Conseil d'État a jugé, pour des valeurs mobilières, que l'usufruitier qui dispose librement du prix en quasi-usufruit est seul redevable de l'impôt sur toute la plus-value (CE, 2 avril 2021, n° 429187). Pour un immeuble, soumis à la ventilation obligatoire, la répartition de l'impôt se fait trancher par le notaire avant la signature (chapitre 92).

La dette de restitution au décès depuis 2023

Pour les successions ouvertes depuis le 29 décembre 2023, l'article 774 bis du CGI, issu de l'article 26 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023, interdit de déduire de l'actif successoral les dettes de restitution portant sur une somme d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit. Le texte vise la donation de la nue-propriété d'une somme d'argent et la vente d'un bien démembré avec report de l'usufruit sur le prix (BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20, § 200 et § 210).

La dette née du prix de cession d'un bien démembré reste déductible s'il est justifié qu'elle n'a pas été contractée dans un objectif principalement fiscal. La preuve incombe aux héritiers. L'administration retient un faisceau d'indices, dont le délai entre le démembrement et la vente, les motifs patrimoniaux de la vente comme le financement d'un hébergement, ainsi que la latitude laissée à l'usufruitier dans le report de l'usufruit (même source, § 230 à § 250). Aucune preuve n'est admise si l'opération a été qualifiée d'abus de droit (§ 260).

Restent hors du champ les dettes nées des droits du conjoint survivant (option de l'article 757 du Code civil, donation entre époux, avantage matrimonial), celles qui résultent d'une opération dont le défunt n'a pas pris l'initiative, comme une expropriation. Il en va de même de l'usufruit recueilli par un partenaire de PACS ou un concubin comme légataire (§ 270 et § 275). Lorsque la dette n'est pas déductible, sa valeur est taxée entre les mains du nu-propriétaire créancier selon son lien de parenté avec le défunt. Les droits payés lors de la donation s'imputent sans restitution de l'excédent. Le rappel fiscal ne s'applique pas à ces sommes (§ 280 à § 340).

Un exemple chiffré

L'exemple qui suit est illustratif. En 2009, une mère de 64 ans a donné à ses deux enfants la nue-propriété d'une maison louée, sans droits à payer. En 2026, à 81 ans, elle souhaite entrer dans une résidence pour personnes âgées et la maison est vendue 400 000 €. Elle la détenait depuis plus de trente ans, si bien qu'aucune plus-value n'est imposable. Elle décède en 2028 en laissant 300 000 € d'actifs, auxquels s'ajoutent les 400 000 € du prix s'ils ont été conservés.

Dans la première ligne, les enfants ont reçu 320 000 € dès 2026 et la mère 80 000 €, qu'elle a conservés. Dans la deuxième, la dette de 400 000 € est déduite parce que la vente répond à un besoin réel de financer l'hébergement, seize ans après la donation. Dans la troisième, faute de cette preuve, chaque enfant est taxé sur sa part de 150 000 € et sur sa créance de 200 000 €. L'écart atteint 80 000 €, ce qui justifie de constituer le dossier de preuve au moment de la vente et non au décès.

Les montages sanctionnés et la vigilance de l'administration

L'abus de droit pour but exclusivement fiscal

L'article L64 du LPF permet d'écarter les actes fictifs et ceux qui n'ont été inspirés par aucun autre motif que d'éluder l'impôt. La majoration est de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a ni pris l'initiative principale des actes ni été leur principal bénéficiaire (article 1729 du CGI). En matière de donation démembrée, les situations suivantes sont à risque.

• La donation de nue-propriété sans dépouillement réel, le donateur continuant de se comporter en plein propriétaire.
• La donation suivie d'une vente rapide dont le prix revient en réalité au donateur.
• La convention de quasi-usufruit rédigée après la vente pour régulariser une appropriation du prix.
• L'usufruit réservé mais abandonné en fait au donataire sans déclaration.
• L'achat démembré présenté comme financé par l'enfant alors que les fonds proviennent des parents.

Le comité de l'abus de droit fiscal a validé un redressement assorti de la majoration de 80 % lorsque le prix de parts données en nue-propriété à une mineure n'avait pas été employé comme prévu, la convention de quasi-usufruit ayant été signée près de deux ans après la vente (avis du 6 octobre 2023, affaire n° 2023-04, chapitre 127).

L'abus de droit pour but principalement fiscal

L'article L64 A du LPF vise les actes passés depuis le 1er janvier 2020 qui ont pour motif principal d'éluder l'impôt, pour les rectifications notifiées depuis le 1er janvier 2021. L'administration indique que les transmissions anticipées de patrimoine, y compris avec réserve d'usufruit, ne sont pas en elles-mêmes visées, sous réserve qu'elles ne soient pas fictives. Ce dispositif n'entraîne pas de majoration automatique, l'administration devant justifier une majoration de 40 % pour manquement délibéré ou de 80 % pour manœuvres frauduleuses (BOI-CF-IOR-30-20, § 30, § 70 et § 130).

Les garde-fous propres au démembrement

Trois textes jouent avant même l'abus de droit, les articles 751, 774 bis et 968 du CGI. Ce dernier maintient l'IFI de l'usufruitier sur la pleine propriété, si bien que la donation de nue-propriété ne réduit pas son IFI (chapitre 7).

Le rescrit

Avant une opération atypique, le contribuable peut consulter l'administration par la procédure de rescrit de l'article L64 B du LPF, étendue à l'article L64 A (BOI-CF-IOR-30-20, § 150). Elle sert surtout pour un achat démembré familial ou un usufruit temporaire donné (chapitre 10).

Les situations particulières

Les époux, les partenaires de PACS et les concubins

Un bien commun est donné par les deux époux, chacun pour sa moitié, avec un usufruit réservé sur les deux têtes et réversible au profit du survivant. Les loyers perçus par les époux usufruitiers restent dans la déclaration commune du foyer. L'année du décès du premier, la déclaration du couple couvre la période jusqu'au décès et celle du survivant la suite (impots.gouv.fr).

Les partenaires de PACS bénéficient de la même exonération pour la réversion. Les concubins, taxés à 60 % sans abattement spécifique en donation, tirent peu d'intérêt d'une donation démembrée entre eux.

Les enfants mineurs donataires

Un enfant mineur peut recevoir la nue-propriété d'un logement. Ses représentants légaux, souvent les parents donateurs eux-mêmes, se trouvent en opposition d'intérêts lorsque le bien est vendu ou que le prix est placé en quasi-usufruit, ce qui peut exiger un administrateur ad hoc ou l'autorisation du juge. L'avis du comité de l'abus de droit de 2023 concernait précisément une donataire mineure.

L'indivision et les droits indivis

Un indivisaire peut donner la nue-propriété de sa quote-part. La valeur de départ est celle de la quote-part, qui peut supporter une décote justifiée lorsqu'elle préexistait à la donation (chapitre 6). La donation de la nue-propriété à plusieurs enfants crée entre eux une indivision en nue-propriété, qui se poursuivra en pleine propriété au décès de l'usufruitier. Les règles de gestion et de sortie sont présentées au chapitre 8.

Les sociétés

La donation de la nue-propriété de parts de société civile immobilière (SCI) obéit au même barème, appliqué à la valeur des parts nette des dettes de la société. Le vote, les résultats et le quasi-usufruit sur les réserves sont traités dans le Guide des sociétés immobilières cité en introduction. Lorsque la société change de régime et passe à l'impôt sur les sociétés (IS), l'usufruitier n'est plus imposé que sur les dividendes perçus, ce qui modifie l'équilibre économique entre usufruitier et nu-propriétaire.

Les dispositifs et les déficits en cours

La donation d'un logement sous engagement de location d'un dispositif d'investissement, ou dont les déficits fonciers ont été imputés sur le revenu global depuis moins de trois ans, peut entraîner la reprise de l'avantage fiscal (chapitres 30 et 63).

Les non-résidents et l'outre-mer

Un immeuble situé en France est soumis aux droits de donation français quel que soit le domicile des parties (article 750 ter du CGI, chapitre 117). Le barème de l'article 669 s'applique dans les départements d'outre-mer, tandis que les collectivités d'outre-mer dotées de l'autonomie fiscale appliquent leurs propres règles (chapitre 121).

Les règles dans le temps

Le barème actuel de l'article 669 s'applique aux donations depuis le 1er janvier 2004. Pour une nue-propriété reçue par donation avant cette date, l'ancien barème de l'article 762 reste la référence de la plus-value, avec l'âge de l'usufruitier à la date du démembrement (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 330). L'article 774 bis s'applique aux successions ouvertes depuis le 29 décembre 2023, quelle que soit la date du quasi-usufruit. Un quasi-usufruit convenu en 2015 sera donc jugé selon ce texte si l'usufruitier décède aujourd'hui.

L'article L64 A ne vise que les actes passés depuis le 1er janvier 2020. L'option qui permettait au nu-propriétaire d'imputer ses grosses réparations sur le revenu global a été abrogée par la loi de finances pour 2017 (chapitre 7).

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 25 octobre 2026 et aucune de ses mesures n'est adoptée. Selon les présentations publiées, ses mesures temporaires sur les donations visent les dons de sommes d'argent en pleine propriété et non les donations démembrées d'immeubles. Les analyses consultées ne signalent aucune modification des articles 669 et 1133 du CGI. L'état du texte est suivi au chapitre 136.

Comparer les formes de donation

Le tableau suivant compare, pour un même logement loué, les principales formes de transmission de son vivant.

Les erreurs fréquentes

• Se tromper d'une tranche d'âge. Pour un bien de 400 000 € donné à un enfant, signer à 71 ans au lieu de 70 ans fait passer la base taxable de 240 000 € à 280 000 € et coûte 8 000 € de droits.
• Appliquer une décote de démembrement en plus du barème. Elle est refusée et le rappel s'accompagne de l'intérêt de retard de 0,20 % par mois.
• Oublier le rappel d'une donation de moins de quinze ans. Dans l'exemple du studio, ignorer la donation de 120 000 € au décès ramène à tort les droits de succession de 40 000 € à 18 194,35 €. L'insuffisance de 21 805,65 € est rappelée avec intérêts.
• Signer une donation sur la tête d'un donateur très malade. Un décès dans les trois mois déclenche la présomption de l'article 751, qui coûte 6 000 € dans l'exemple du studio.
• Laisser l'usufruitier encaisser le prix sans convention écrite. La dette est difficile à prouver et, sans motif patrimonial démontré, l'article 774 bis peut coûter 80 000 € comme dans l'exemple de la maison.
• Croire que la donation efface la plus-value du donateur. La plus-value attachée à l'usufruit conservé reste calculée sur son prix d'acquisition d'origine.
• Faire payer les droits par le donateur sans en mesurer l'effet. Le donataire ne pourra pas les ajouter à son prix d'acquisition lors de la revente.
• Retenir la seule nue-propriété comme prix d'acquisition après la réunion. L'erreur est chiffrée à plus de 21 000 € au chapitre 7.

Procéder pas à pas

1. Définir l'objectif. Usufruit viager, réversion au conjoint ou usufruit temporaire selon le but recherché.
2. Faire estimer le bien. Valeur vénale au jour de l'acte, bail en cours compris, estimation écrite conservée.
3. Vérifier l'âge exact. Tranche du barème de chaque usufruitier à la date prévue de signature.
4. Recenser les donations antérieures. Celles de moins de quinze ans entre les mêmes personnes.
5. Contrôler les engagements en cours. Dispositifs d'investissement, déficits fonciers récents, prêt grevant le bien.
6. Rédiger les clauses. Réversion, droit de retour, sort du prix en cas de vente, répartition des travaux.
7. Décider qui paie les droits. En mesurant l'effet sur le prix d'acquisition du donataire.
8. Signer et archiver. Acte, estimation et quittance des droits, pour l'IFI, la plus-value et la succession.
9. En cas de vente ultérieure. Choisir entre répartition, quasi-usufruit écrit avant la vente et remploi.
10. Au décès de l'usufruitier. Vérifier les articles 751 et 774 bis et conserver la valeur d'origine.

Liste de contrôle

1. Le bien est évalué à sa valeur vénale, occupé s'il est loué, sans décote de démembrement.
2. L'âge de chaque usufruitier au jour de l'acte est vérifié au jour près.
3. Les donations des quinze dernières années sont recensées et les droits calculés pour chaque lien.
4. Le coût d'une réversion au profit d'un bénéficiaire autre que le conjoint ou le partenaire est mesuré.
5. Le donateur conserve des revenus suffisants et le dépouillement est réel.
6. Aucun engagement de dispositif ou de déficit foncier n'est rompu, ou la reprise est chiffrée.
7. Le sort du prix en cas de vente est écrit avant la vente et ses motifs patrimoniaux sont documentés.
8. Un rescrit est envisagé pour un montage atypique.
9. L'acte et l'estimation sont conservés pour la plus-value future des donataires.
10. Le texte définitif de la loi de finances pour 2027 est vérifié avant toute donation programmée en 2027.