Acheter en viager, en démembrement ou en indivision

Toutes les acquisitions immobilières ne se font pas en pleine propriété, par un seul acheteur et contre un prix payé comptant. Le viager remplace tout ou partie du prix par une rente payable jusqu'au décès du vendeur. Le démembrement sépare l'usufruit de la nue-propriété entre plusieurs titulaires. L'indivision et la clause de tontine réunissent plusieurs acquéreurs sur un même bien, avec des effets très différents au premier décès.

Chacune de ces formes modifie l'assiette des droits de mutation, l'imposition des revenus, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) et la transmission. Ce chapitre les traite du point de vue de l'acquisition, avec pour chacune la règle, son fondement, des exemples chiffrés et les risques de requalification. Le point de vue du vendeur qui organise sa sortie par le viager ou la vente de la nue-propriété est développé dans le Guide du bailleur professionnel, Le viager et la nue-propriété en sortie. Les principes du démembrement et de l'indivision en fiscalité figurent aux chapitres 7 et 8, l'usufruit locatif social au chapitre 61.

Le viager

Viager occupé et viager libre

Dans la vente en viager, le prix est payé pour partie comptant sous la forme d'un bouquet, le surplus prenant la forme d'une rente viagère versée au vendeur, appelé crédirentier, par l'acquéreur, appelé débirentier. Dans le viager occupé, le vendeur se réserve le droit d'usage et d'habitation ou l'usufruit du logement jusqu'à son décès. Dans le viager libre, l'acquéreur entre en jouissance immédiatement et peut occuper ou louer le bien.

Le contrat repose sur un aléa, la durée de vie du crédirentier. Le Code civil prive d'effet la rente constituée sur la tête d'une personne atteinte de la maladie dont elle décède dans les vingt jours du contrat. Une rente dérisoire au regard des revenus du bien ou une espérance de vie manifestement très courte peuvent aussi conduire à l'annulation de la vente ou à sa requalification en donation.

Les droits de mutation sur le bouquet et la rente

La vente en viager est une mutation à titre onéreux d'immeuble soumise aux droits de droit commun. Lorsque le prix est converti en rente, les droits sont établis sur le capital de la rente exprimé dans l'acte. Lorsque le prix consiste directement en une rente, les droits sont liquidés sur une déclaration estimative des parties, que l'administration peut contrôler à l'aide des barèmes des compagnies d'assurances sur la vie (BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-10 § 60, bofip.impots.gouv.fr). Le bouquet s'ajoute au capital de la rente. Une obligation de faire, comme celle de loger et nourrir le vendeur, fait aussi l'objet d'une déclaration estimative (§ 120).

Les droits de droit commun atteignent 5,80665 % avec un droit départemental de 4,50 % et 6,3185 % dans les départements qui ont porté leur taux à 5 %, faculté ouverte jusqu'au 31 mars 2028 (chapitre 11). La contribution de sécurité immobilière de 0,10 % s'y ajoute. La rente à terme fixe n'est pas viagère. Le contrat est alors traité comme une vente à prix payable à terme, les droits portant sur le total des échéances sauf ventilation sérieuse entre prix et intérêts (§ 60 et § 70).

La valeur d'un bien occupé

En viager occupé, le prix rémunère un bien grevé du droit réservé par le vendeur. Pour l'application des droits d'enregistrement, l'article 669 du Code général des impôts (CGI) évalue l'usufruit viager selon l'âge de l'usufruitier et le droit d'usage et d'habitation à 60 % de la valeur de l'usufruit (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50 § 30 et § 90, bofip.impots.gouv.fr). Les praticiens du viager utilisent souvent d'autres barèmes, fondés sur l'espérance de vie et un taux de rendement. Un écart important entre le prix stipulé et la valeur du bien occupé appelle une justification.

L'imposition de la rente chez le crédirentier

La rente viagère constituée à titre onéreux, notamment en contrepartie de l'aliénation d'un immeuble, n'est imposable à l'impôt sur le revenu que pour une fraction fixée selon l'âge du crédirentier lors de l'entrée en jouissance de la rente. Cette fraction est de 70 % avant 50 ans, de 50 % de 50 à 59 ans, de 40 % de 60 à 69 ans et de 30 % au-delà de 69 ans. Elle est fixée l'année où la rente entre en service et reste ensuite invariable. Pour une rente immédiate issue d'une vente, la date à retenir est celle du contrat (BOI-RSA-PENS-30-20 § 1, § 20, § 40 et § 50, bofip.impots.gouv.fr).

Pour une rente constituée sur deux têtes dont les parts sont individualisées, chacun retient son âge. Pour une rente réversible entre époux, la doctrine retient l'âge du plus âgé à l'entrée en jouissance, du vivant des deux et après le premier décès, sauf solution plus favorable (§ 60 et § 70). Le crédirentier déclare le montant brut perçu et l'administration calcule la fraction imposable (service-public.gouv.fr).

Les rentes viagères à titre onéreux perçues par un résident fiscal sont soumises aux prélèvements sociaux au titre des revenus du patrimoine, au taux général de 18,6 %, seuls les revenus fonciers et les plus-values immobilières restant à 17,2 %. Le crédirentier non-résident n'y est pas soumis (service-public.gouv.fr). L'imposition d'un crédirentier non-résident relève de la convention fiscale applicable (chapitre 118).

La plus-value du vendeur

La vente en viager est une cession soumise au régime des plus-values. Le prix de cession est la valeur en capital de la rente au jour de la cession, à l'exclusion des intérêts, augmentée de la fraction payée comptant (BOI-RFPI-PVI-20-10-10 § 90, bofip.impots.gouv.fr). L'impôt est dû lors de la vente, alors que la rente sera encaissée progressivement. L'exonération de la résidence principale s'applique à la cession d'un seul des deux droits démembrés lorsque le bien était détenu en pleine propriété, toutes autres conditions remplies (BOI-RFPI-PVI-10-40-10 § 90, bofip.impots.gouv.fr). Le vendeur de sa résidence principale en viager occupé n'est donc pas imposé sur la plus-value.

La situation fiscale du débirentier

Les arrérages de la rente constituent le paiement du prix. Ils ne peuvent être considérés, même pour partie, comme des intérêts déductibles des revenus fonciers (BOI-RFPI-BASE-20-80 § 90, bofip.impots.gouv.fr). L'acquéreur d'un viager libre qui loue le bien déclare les loyers selon son régime, location nue ou meublée. Il ne déduit que les intérêts de l'emprunt qui finance le bouquet, ainsi que ses charges propres. Au décès du crédirentier, l'extinction du droit réservé ne donne lieu à aucune imposition chez l'acquéreur.

La taxe foncière est établie au nom du propriétaire ou, si le bien est grevé d'usufruit, de l'usufruitier (article 1400 du CGI). En viager occupé avec réserve d'usufruit, elle est donc due par le crédirentier. Avec un simple droit d'usage et d'habitation, elle est établie au nom de l'acquéreur, le Code civil mettant les contributions à la charge de l'usager qui occupe la totalité de la maison. L'acte doit régler ce point, ainsi que le partage des grosses réparations et des charges de copropriété.

À l'IFI, l'usufruitier est en principe imposé sur la pleine propriété et le droit d'usage et d'habitation est traité comme l'usufruit. Par exception, lorsque le démembrement résulte de la vente d'un bien dont le vendeur s'est réservé l'usufruit et que la nue-propriété n'est pas cédée à l'une des personnes visées à l'article 751 du CGI, chacun déclare la valeur de son droit selon l'article 669 (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10 § 1, § 160 et § 240, bofip.impots.gouv.fr). La rente perçue n'est pas un actif immobilier et n'entre pas dans l'assiette de l'IFI du crédirentier. Le traitement de la rente restant due au passif du débirentier suit les règles des dettes déductibles (chapitre 83).

Le couple vendeur et la réversion

Des époux qui vendent ensemble un bien commun en viager stipulent souvent une rente sur deux têtes réversible au profit du survivant ainsi qu'un droit réservé qui se poursuit jusqu'au second décès. Pour l'impôt sur le revenu, la fraction imposable de la rente réversible est déterminée selon l'âge du plus âgé des époux à l'entrée en jouissance. Les clauses de réversion d'usufruit relèvent des droits de mutation par décès, mais la réversion au profit du conjoint survivant ou du partenaire de pacte civil de solidarité (PACS) en est exonérée (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50 § 60). Pour des concubins, la réversion au profit du survivant est en revanche taxable au taux de 60 %, ce qui doit être chiffré avant de signer.

Deux exemples de viager

Viager occupé. Une veuve de 78 ans vend en 2026 sa maison, estimée libre à 300 000 €, en se réservant le droit d'usage et d'habitation. Selon l'article 669, ce droit vaut 60 % d'un usufruit de 30 %, soit 18 % ou 54 000 €. Les parties retiennent une valeur occupée de 246 000 €, payée par un bouquet de 60 000 € et une rente annuelle de 12 000 € dont le capital est déclaré pour 186 000 €. Les montants sont illustratifs.

Si la maison avait été une résidence secondaire achetée 120 000 € en 2001, la plus-value aurait été calculée sur 246 000 €. Avec les forfaits de 7,5 % pour frais et de 15 % pour travaux, le prix d'acquisition majoré atteint 147 000 € et la plus-value brute 99 000 €. Après vingt-cinq ans, elle est exonérée d'impôt sur le revenu mais supporte les prélèvements sociaux après un abattement de 55 %, soit 7 662,60 € au taux de 17,2 %, payés dès la vente.

Viager libre loué. Un investisseur achète en viager libre un appartement de 200 000 € à un vendeur de 68 ans, pour un bouquet de 50 000 € et une rente annuelle de 7 200 € dont le capital est déclaré pour 150 000 €. Il paie 12 637 € de droits et 200 € de contribution. Il finance le bouquet par un prêt sur dix ans au taux de 3,5 %, soit 494,43 € par mois. Il loue le bien 900 € par mois. La première année, les intérêts s'élèvent à 1 682,24 €, la taxe foncière à 900 € et l'assurance à 200 €.

L'investisseur est imposé sur un revenu foncier positif alors que l'opération dégage une trésorerie négative, parce que la rente n'est pas déductible. Le micro-foncier est ici plus favorable que le réel, faute de charges importantes.

L'achat en viager pas à pas

1. Faire estimer le bien libre puis la valeur du droit réservé, selon l'article 669 et selon la méthode économique retenue par les parties.
2. Vérifier l'aléa au regard de l'âge du crédirentier et, si possible, d'un certificat médical récent.
3. Fixer le bouquet et la rente, son indexation, sa garantie par le privilège du vendeur et une clause résolutoire en cas de non-paiement.
4. Répartir les charges dans l'acte, taxe foncière, grosses réparations, charges de copropriété et assurance.
5. Faire déclarer le capital de la rente dans l'acte, base des droits de mutation avec le bouquet.
6. Anticiper la plus-value du vendeur, exigible dès la vente si le bien n'est pas sa résidence principale.
7. Préparer la déclaration des revenus de l'acquéreur en viager libre, sans déduction de la rente, puis celle du crédirentier pour le montant brut de la rente.
8. Contrôler la situation à l'IFI des deux parties selon la nature du droit réservé et le lien entre elles.

L'achat démembré

Les règles de valeur

L'usufruit constitué pour une durée fixe vaut 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier, sans pouvoir dépasser la valeur d'un usufruit viager. Un usufruit de quinze ans vaut ainsi 46 %. L'usufruit d'une personne morale, limité à trente ans, vaut au plus 69 % (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50 § 70 et § 80). Ce barème sert à liquider les droits d'enregistrement lorsque la valeur d'un droit démembré doit être déterminée. Dans une vente, les droits sont assis sur le prix stipulé pour chaque droit, que l'administration peut rehausser à la valeur vénale.

L'acquisition conjointe de l'usufruit et de la nue-propriété

Lorsque deux personnes achètent ensemble, l'une l'usufruit et l'autre la nue-propriété, les droits portent sur le prix total payé par les deux, réparti dans l'acte entre les deux droits. Le prix de chacun doit correspondre à la valeur de son droit et à son financement réel. La répartition sert aussi à la plus-value, le prix global d'une cession ultérieure étant ventilé selon les mêmes principes (BOI-RFPI-PVI-20-10-10 § 300).

L'extinction de l'usufruit

La réunion de l'usufruit à la nue-propriété par le décès de l'usufruitier ne donne ouverture à aucun droit, le nu-propriétaire ne recouvrant pas la pleine propriété en qualité d'héritier (BOI-ENR-DMTG-10-10-10-20 § 10, bofip.impots.gouv.fr). L'article 1133 du CGI étend cette règle à l'expiration du terme fixé pour l'usufruit. Cette neutralité est la raison d'être économique de l'achat de nue-propriété, sous réserve de la présomption de l'article 751 présentée plus loin.

Le nu-propriétaire d'un bien loué

Le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus. Lorsque l'usufruitier loue le bien et déclare des revenus fonciers, les intérêts de l'emprunt qui finance l'acquisition de la nue-propriété ou les travaux sont déductibles des revenus fonciers que le nu-propriétaire tire de ses autres biens. La fraction du déficit qui en résulte ne s'impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes (BOI-RFPI-BASE-20-80 § 170, rescrit n° 2007/53). Lorsque l'usufruitier se réserve la jouissance du bien ou relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou de l'impôt sur les sociétés (IS), ces charges ne sont pas déductibles (§ 171).

Une exception joue lorsque l'usufruit temporaire appartient à un organisme de logement social, à une société d'économie mixte ou à un organisme agréé. Le nu-propriétaire peut alors déduire les intérêts de l'emprunt contracté pour l'acquisition de la nue-propriété (article 31 du CGI, § 172 à § 177). Il ne déclare rien à l'IFI tant que l'usufruitier détient l'usufruit, sauf exceptions de l'article 968 du CGI (chapitre 61).

L'usufruit temporaire acquis

L'acquéreur personne physique d'un usufruit temporaire sur un bien loué déclare les loyers en revenus fonciers. Le prix payé pour l'usufruit rémunère un droit et n'est pas une charge déductible de ces revenus. Pour des parts de société, les intérêts de l'emprunt qui finance l'usufruit sont déductibles de la quote-part de bénéfice foncier imposée au nom de l'usufruitier, alors que ceux qui financent la seule nue-propriété de parts ne le sont pas (§ 150 et § 160). Le vendeur d'un usufruit temporaire est imposé sur le prix dans la catégorie du revenu procuré par le bien, en application de l'article 13, 5 du CGI. L'acquisition par une société à l'IS relève du Guide des sociétés immobilières, Acheter en démembrement par une société.

L'acquisition démembrée en famille et l'article 751

L'article 751 du CGI répute faire partie de la succession de l'usufruitier, jusqu'à preuve contraire, tout bien appartenant pour l'usufruit au défunt et pour la nue-propriété à l'un de ses héritiers présomptifs ou descendants, à ses donataires ou légataires ou à des personnes interposées. Le texte ne distingue pas entre la vente avec réserve d'usufruit et l'acquisition conjointe de l'usufruit et de la nue-propriété (BOI-ENR-DMTG-10-10-40-10 § 1 et § 20, bofip.impots.gouv.fr).

Le nu-propriétaire doit alors les droits de succession sur la valeur en pleine propriété. La présomption est écartée lorsque la nue-propriété provient d'une donation régulière consentie plus de trois mois avant le décès, ou lorsque l'acquisition a été financée par une donation de deniers de date certaine consentie plus de trois mois avant le décès, l'origine des fonds étant indiquée dans l'acte d'acquisition (§ 70 et § 310). Une rente viagère ou un acte notarié ne suffisent pas, à eux seuls, à renverser la présomption (§ 280). Lorsque le démembrement provient d'une acquisition conjointe, les droits payés lors de l'achat ne sont pas imputables sur les droits de succession (§ 100).

Deux exemples d'achat démembré

Nue-propriété avec usufruit social. Un investisseur achète pour 180 000 € la nue-propriété d'un appartement estimé à 300 000 €, l'usufruit étant acquis pour quinze ans par un bailleur social. Il paie 11 373,30 € de droits au taux de 6,3185 % et 180 € de contribution. Selon le barème fiscal, l'usufruit de quinze ans vaudrait 46 % et la nue-propriété 162 000 €. Le prix convenu, supérieur, reste la base des droits. Les intérêts de son emprunt s'imputent sur ses autres revenus fonciers et, au terme des quinze ans, il recouvre la pleine propriété sans aucun droit.

Achat démembré entre parent et enfant. Une mère de 66 ans achète l'usufruit et son fils la nue-propriété d'un appartement de 400 000 €. Selon l'article 669, l'usufruit vaut 40 %, soit 160 000 €. La nue-propriété vaut 240 000 €. Les droits de l'acquisition, payés sur 400 000 €, s'élèvent à 25 274 € au taux de 6,3185 %. Au décès de la mère, l'appartement vaut 450 000 €.

L'acquisition en indivision

Les droits et la répartition

L'acquisition en indivision supporte les droits de droit commun sur le prix total, chaque indivisaire acquérant une quote-part exprimée dans l'acte. La quote-part doit correspondre au financement de chacun. Lorsque l'un paie plus que sa part, l'écart peut constituer une donation indirecte, exonérée dans la limite de l'abattement de 80 724 € entre époux ou partenaires de pacte civil de solidarité (PACS), mais taxée au taux de 60 % après un abattement de 1 594 € entre concubins. Chaque indivisaire déclare ensuite les revenus et les charges à proportion de ses droits (chapitre 8).

Des époux mariés sous un régime de communauté n'achètent pas en indivision mais pour la communauté, sauf emploi de fonds propres. Des époux séparés de biens et des partenaires de PACS achètent en indivision selon les quotes-parts fixées dans l'acte. Les règles civiles de la séparation sont présentées dans le Guide du bailleur privé, Le couple, la séparation et le patrimoine locatif.

La sortie de l'indivision

Le partage supporte un droit de 2,5 % de la valeur nette des biens partagés, réduit à 1,10 % pour les partages consécutifs à un divorce, à une séparation de corps ou à la rupture d'un PACS. Le rachat de la quote-part d'un indivisaire par un autre indivisaire d'origine est taxé au droit de partage et non comme une vente (article 750 du CGI). Le rachat par un tiers ou par un indivisaire entré après l'acquisition supporte les droits de mutation à titre onéreux sur la quote-part acquise.

Exemple illustratif. Deux concubins achètent une maison de 300 000 € à parts égales, mais l'un apporte 200 000 € et l'autre 100 000 €. Faute de prêt formalisé entre eux, l'écart de 50 000 € peut être taxé comme une donation, soit 29 043,60 €. Entre partenaires de PACS, il resterait dans l'abattement de 80 724 €. Si le couple se sépare et que l'un se voit attribuer la maison estimée à 320 000 € contre une soulte, le droit de partage atteint 8 000 € au taux de 2,5 %, ou 3 520 € au taux de 1,10 % après la rupture d'un PACS.

La clause de tontine

Le mécanisme

La clause de tontine, ou clause d'accroissement, prévoit que le survivant des acquéreurs est réputé seul propriétaire du bien depuis l'origine, les héritiers du prémourant n'ayant aucun droit sur celui-ci. Sa validité civile suppose un aléa réel, ce qui exige des espérances de vie comparables et des contributions équivalentes. Pendant la vie commune, aucun acquéreur ne peut disposer seul du bien.

Les droits au décès

L'article 754 A du CGI soumet aux droits de succession les biens recueillis en vertu d'une clause de tontine. Ils sont réputés transmis à titre gratuit à chaque bénéficiaire de l'accroissement, sur leur valeur au jour du décès et au tarif applicable selon le lien avec le défunt. La règle vise les contrats conclus après le 5 septembre 1979 (bofip.impots.gouv.fr, BOI-ENR-DMTG-10-10-10-10 § 260 à § 280). Entre époux ou partenaires de PACS, exonérés de droits de succession, la tontine n'entraîne donc pas d'impôt. Entre concubins, elle est taxée au taux de 60 %.

Par exception, l'article 754 A ne s'applique pas à l'habitation principale commune à deux acquéreurs lorsque sa valeur globale est inférieure à 76 000 €. Le transfert supporte alors les droits de mutation à titre onéreux, le survivant pouvant opter pour les droits de succession depuis la loi de finances pour 2010 (même source, § 290 et § 300).

Tableau comparatif des modes d'acquisition

Les situations particulières

L'enfant mineur

Un mineur peut acquérir une nue-propriété ou une quote-part indivise, représenté par ses administrateurs légaux et avec l'autorisation du juge lorsque la loi l'exige. Une acquisition financée par ses parents sans donation déclarée l'expose aux droits de donation et, en cas de démembrement avec un parent usufruitier, à la présomption de l'article 751.

Le non-résident

Les droits de mutation s'appliquent dans les mêmes conditions à l'acquéreur non-résident d'un immeuble situé en France. Le crédirentier non-résident n'est pas soumis aux prélèvements sociaux sur la rente et son imposition dépend de la convention fiscale. Un non-résident n'est redevable de l'IFI qu'au titre de ses biens immobiliers situés en France (chapitre 117).

Les sociétés

Une société civile immobilière (SCI) peut acheter en viager ou acquérir une nue-propriété. Lorsque l'héritier est associé de la SCI nue-propriétaire, la présomption de l'article 751 ne joue pas en elle-même, mais l'administration peut, selon les circonstances, recourir à la procédure d'abus de droit. Une société à l'IS qui acquiert un usufruit ou une nue-propriété relève des règles comptables et fiscales de l'IS. Une société à l'impôt sur le revenu (IR) qui opte pour l'IS en cours de démembrement change le régime des revenus de l'usufruitier.

L'outre-mer

Les règles du viager, du démembrement, de l'indivision et de la tontine s'appliquent dans les départements d'outre-mer, avec le taux de droits voté par chaque département. Les dispositifs propres à l'investissement outre-mer sont présentés au chapitre 59.

Les situations transitoires

La fraction imposable de la rente est fixée à l'entrée en jouissance et ne change plus, même si le crédirentier vieillit ou si les textes évoluent sans disposition contraire. Le taux de 18,6 % des prélèvements sociaux s'applique depuis les revenus de 2025. Les clauses de tontine conclues avant le 6 septembre 1979 échappent à l'article 754 A. La faculté de taux départemental de 5 % prend fin le 31 mars 2028 sauf prorogation.

Les points de vigilance de l'administration

• L'aléa. Un viager consenti par une personne très âgée ou malade, ou une rente inférieure aux revenus du bien, peut être requalifié en donation déguisée.
• Le prix réel. Une rente non payée ou un bouquet restitué au débirentier révèle une donation, avec les droits correspondants et la perte de l'exception à l'IFI.
• L'article 751. L'acquisition démembrée entre parent et enfant doit reposer sur un financement réel de l'enfant ou une donation régulière antérieure de plus de trois mois.
• Le Code civil. L'aliénation à charge de rente viagère ou avec réserve d'usufruit au profit d'un successible en ligne directe est imputée sur la quotité disponible, ce qui intéresse les autres héritiers.
• L'abus de droit. Un montage fictif ou destiné uniquement à éluder l'impôt relève de l'article L. 64 du Livre des procédures fiscales (LPF), avec une majoration de 80 %, ou de 40 % lorsque le contribuable n'a pas eu l'initiative principale des actes ni n'en a été le principal bénéficiaire. L'article L. 64 A vise les actes à but principalement fiscal. Le rescrit de l'article L. 64 B permet de faire valider l'opération avant sa réalisation (chapitre 127).

Le projet de loi de finances pour 2027

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en cours d'examen au 25 octobre 2026. Selon les présentations publiées, son article 4 porterait à 50 000 € l'exonération des dons familiaux de sommes d'argent consentis entre le 1er janvier et le 30 juin 2027, ce qui pourrait intéresser le financement d'une nue-propriété par un enfant. Le 16 octobre 2026, les députés ont voté en séance une version portant cette exonération à 100 000 € jusqu'au 31 décembre 2027. Ce vote de première lecture reste provisoire. La mesure n'est pas adoptée définitivement et ne doit pas être anticipée (chapitre 136).

Les erreurs fréquentes

• Déduire la rente des loyers. Dans l'exemple du viager libre, la déduction indue de 7 200 € exposerait à un rappel d'impôt et de prélèvements sociaux sur ce montant.
• Financer la nue-propriété d'un enfant sans donation déclarée. Dans l'exemple, la succession supporte 68 194,35 € de droits, sans imputation des 25 274 € payés à l'achat.
• Choisir la tontine entre concubins pour un bien de valeur. Le survivant paie 95 043,60 € sur une maison de 320 000 €.
• Acheter à parts égales avec des financements inégaux. Entre concubins, l'écart de 50 000 € peut coûter 29 043,60 €.
• Ignorer la plus-value du vendeur d'un bien non exonéré. L'impôt est dû dès la vente sur le capital de la rente, alors que celle-ci sera encaissée sur des années.
• Négliger la taxe foncière et les charges en viager occupé, faute de clause claire entre crédirentier et débirentier.

Liste de contrôle

1. Choisir la forme d'acquisition en comparant viager, démembrement, indivision et tontine au regard de la situation familiale.
2. Faire évaluer le bien et le droit réservé selon l'article 669 et selon la valeur économique, puis justifier tout écart.
3. Déclarer le capital de la rente et le bouquet dans l'acte comme base des droits.
4. Vérifier l'aléa, l'âge et l'état de santé du crédirentier, ainsi que la cohérence de la rente avec les revenus du bien.
5. Prévoir dans l'acte la charge de la taxe foncière, des grosses réparations et des charges de copropriété.
6. Documenter le financement de chacun en démembrement et en indivision, avec les donations déclarées plus de trois mois avant toute échéance prévisible.
7. Mesurer la présomption de l'article 751 pour toute acquisition démembrée entre proches.
8. Organiser la déduction des intérêts selon la nature du droit acquis et la qualité de l'usufruitier.
9. Chiffrer les droits au décès d'une tontine selon le lien entre acquéreurs et la valeur du bien.
10. Prévoir la sortie de l'indivision et son coût, droit de partage ou droits de mutation.
11. Suivre le projet de loi de finances pour 2027 jusqu'à la signature.