L'usufruit locatif social et l'achat de nue-propriété

L'usufruit locatif social est un démembrement de propriété organisé par la loi. Un investisseur achète la nue-propriété d'un logement, le plus souvent neuf, pendant qu'un bailleur social en achète l'usufruit pour une durée fixe d'au moins quinze ans et le loue à des ménages sous plafond de ressources. Au terme convenu, l'usufruit s'éteint et l'investisseur recouvre la pleine propriété sans payer de droit. Le prix de la nue-propriété est inférieur à celui de la pleine propriété, parce que l'investisseur renonce aux loyers pendant toute la durée de l'usufruit.

Ce chapitre expose la fiscalité de cet investissement sous tous ses angles, de l'impôt sur le revenu (IR) à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), puis la reconstitution de la pleine propriété, la plus-value et la transmission. Il calcule sur quinze ans les économies d'impôt, la plus-value et le rendement d'une opération type. Les règles générales du démembrement figurent au chapitre 7, l'achat démembré en famille au chapitre 18 et la plus-value en démembrement au chapitre 92. L'achat d'une nue-propriété par une société est traité dans le Guide des sociétés immobilières, Acheter en démembrement par une société et la nue-propriété comme mode de sortie d'un loueur professionnel dans le Guide du bailleur professionnel, Le viager et la nue-propriété en sortie.

Le mécanisme et son cadre juridique

Le principe du démembrement temporaire

L'usufruit est le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus, la nue-propriété le droit de recueillir la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit (article 578 du Code civil). Un usufruit consenti à une personne morale ne peut excéder trente ans (article 619 du Code civil). Dans l'usufruit locatif social, le promoteur vend séparément les deux droits, l'usufruit à un bailleur social et la nue-propriété à un ou plusieurs investisseurs, par un même programme et souvent par actes concomitants.

Le prix se répartit selon une clé économique qui tient compte de la durée de l'usufruit et des loyers attendus. Selon la présentation publiée par le notariat sur notaires.fr, les promoteurs retiennent généralement 40 % de la valeur pour l'usufruit et 60 % pour la nue-propriété, ce qui reste une clé contractuelle et non une règle. Le barème fiscal de l'article 669 du Code général des impôts (CGI) ne fixe pas ce prix. Il ne sert qu'à liquider les droits de mutation (chapitre 7).

Le cadre du Code de la construction et de l'habitation

Les articles L253-1 à L253-8 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) organisent le bail conclu dans le cadre d'une convention d'usufruit. Selon le rapport du 119e congrès des notaires (2023), l'usufruit consenti sur un logement social ou intermédiaire doit durer au moins quinze ans. La doctrine fiscale précise que les conventions temporaires d'usufruit sont en général conclues pour au moins quinze ans et portent le plus souvent sur des logements neufs (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 174).

L'usufruitier conclut seul les baux, qui mentionnent le statut du logement et le terme du contrat. Dans une copropriété, l'article L253-1-1 du CCH met à la charge de l'usufruitier les provisions du budget prévisionnel et des travaux pendant la convention et en fait le représentant commun des nus-propriétaires pour la plupart des votes.

Les organismes usufruitiers admis

Le régime fiscal de faveur exige que l'usufruit soit détenu temporairement par un organisme d'habitations à loyer modéré (HLM) au sens de l'article L411-2 du CCH, par une société d'économie mixte (SEM) ou par un organisme agréé au sens de l'article L365-2 du CCH (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 173 et § 175). Un usufruit cédé à une société privée, à une association non agréée ou à un particulier n'en relève pas.

La fin de l'usufruit et le sort du locataire

Le bail s'éteint en principe avec l'usufruit, les deuxième à quatrième alinéas de l'article 595 du Code civil ne s'appliquant pas. Selon le rapport du congrès des notaires précité, l'usufruitier rappelle au nu-propriétaire et au locataire le régime applicable un an avant le terme. Six mois avant le terme, le nu-propriétaire fait connaître ses intentions par lettre recommandée, notamment s'il propose un nouveau bail. Trois mois avant le terme, l'usufruitier offre un relogement adapté au locataire qui n'a pas signé de nouveau bail avec le nu-propriétaire et qui remplit les conditions de ressources.

Le locataire ne perd son droit d'occupation au terme que s'il n'a ni accepté le bail du nu-propriétaire ni l'offre de relogement de l'usufruitier. En pratique, l'investisseur qui souhaite vendre libre ou occuper le logement doit suivre ce calendrier avec soin. Le notariat indique aussi que le bailleur social garantit la restitution d'un logement libre et remis en état, ce que la convention doit organiser précisément.

Les autres achats de nue-propriété

Hors usufruit locatif social, la nue-propriété peut s'acheter auprès d'un vendeur âgé qui se réserve l'usufruit viager, ou à côté d'un usufruitier privé, comme une société à l'impôt sur les sociétés (IS). Le nu-propriétaire d'un bien dont l'usufruitier se réserve la jouissance ou relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou de l'IS ne peut alors pas déduire les charges liées à l'acquisition de sa nue-propriété (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 171). Ces achats relèvent du chapitre 18 et l'achat de la nue-propriété de parts de société civile de placement immobilier (SCPI) du chapitre 62.

L'impôt sur le revenu pendant le démembrement

L'absence de revenus imposables

Pendant toute la durée de l'usufruit, les loyers sont encaissés par l'usufruitier. Le nu-propriétaire ne perçoit rien et ne déclare donc aucun revenu foncier au titre de ce logement, quelle que soit la manière dont le bailleur social est lui-même imposé.

La déduction des intérêts d'emprunt

L'article 31, I, 1° d du CGI permet au nu-propriétaire d'un logement dont l'usufruit est détenu temporairement par un organisme HLM, une SEM ou un organisme agréé de déduire de ses revenus fonciers les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition, la conservation, la construction, la réparation ou l'amélioration de ce logement (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 172 et § 177). La liste des emprunts concernés est limitative. La nue-propriété peut être détenue par une personne physique ou par une société civile non soumise à l'IS (§ 172).

La déduction suit les conditions de droit commun des intérêts d'emprunt présentées au chapitre 29. Les intérêts doivent avoir été effectivement payés au cours de l'année et être justifiés.

L'imputation exclusive sur les revenus fonciers

Les intérêts s'imputent d'abord sur les revenus fonciers que le nu-propriétaire tire de ses autres immeubles la même année. S'il en résulte un déficit, la fraction du déficit qui provient de ces intérêts s'impute exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes, conformément au deuxième alinéa du 3° du I de l'article 156 du CGI. Elle ne peut pas s'imputer sur le revenu global. En l'absence d'autres revenus fonciers, le déficit correspondant aux seuls intérêts est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes (BOI-RFPI-BASE-30-20, version du 16 septembre 2025, § 460).

Cette règle est déterminante pour l'investisseur qui n'a pas d'autres biens loués nus. Ses intérêts des premières années forment un déficit qu'il ne pourra utiliser que dans les dix ans, alors qu'il ne percevra des loyers sur ce logement qu'après le terme de l'usufruit, soit au plus tôt quinze ans plus tard. Une partie du déficit est donc perdue, comme le montre le deuxième exemple de ce chapitre.

Les charges non déductibles

Les frais d'acquisition de la nue-propriété, les honoraires de conseil et les frais de notaire ne sont pas des charges déductibles. Ils entrent dans le prix d'acquisition retenu pour la plus-value (chapitre 88). La taxe foncière est due par l'usufruitier lorsque l'usufruit existe au 1er janvier. Elle ne pèse donc pas sur le nu-propriétaire (chapitre 73). Les charges de copropriété courantes et de travaux sont supportées par l'usufruitier selon l'article L253-1-1 du CCH et la convention.

Le micro-foncier et le régime réel

Selon la brochure pratique de l'impôt sur le revenu 2026, les immeubles possédés en nue-propriété figurent parmi ceux qui relèvent d'un régime particulier et ferment l'accès au micro-foncier (impots.gouv.fr, brochure 2026, revenus fonciers, p. 158). En pratique, le nu-propriétaire qui veut déduire ses intérêts dépose de toute façon la déclaration n° 2044 au régime réel pour l'ensemble de ses revenus fonciers. L'option pour le réel, qui vaut trois ans lorsqu'elle est exercée volontairement, est présentée au chapitre 25.

Les prélèvements sociaux et le plafonnement global

Les intérêts réduisent le revenu foncier net soumis au barème et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. L'économie annuelle est donc égale aux intérêts déduits multipliés par la somme du taux marginal et de 17,2 %, dans la limite des autres revenus fonciers de l'année. La contribution sociale généralisée (CSG) déductible l'année suivante est moindre et l'exemple chiffré n'en tient pas compte (chapitre 46). La déduction d'une charge foncière n'entre pas dans le plafonnement global des avantages fiscaux de l'article 200-0 A du CGI, qui vise une liste limitative de réductions et d'avantages (chapitre 49).

L'impôt sur la fortune immobilière

La nue-propriété hors de l'assiette

Selon l'article 968 du CGI, les biens grevés d'usufruit sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété et le nu-propriétaire ne déclare rien (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, § 1 et § 10). L'usufruit locatif social ne figure pas parmi les trois exceptions limitatives qui conduisent à une imposition séparée, puisqu'il ne résulte ni de la loi, ni d'une vente avec réserve d'usufruit, ni d'une libéralité à un organisme d'intérêt général. Le bailleur social usufruitier, personne morale, n'est pas redevable de l'IFI, qui ne vise que les personnes physiques.

La fiche officielle confirme qu'en règle générale l'usufruitier déclare le bien et que le nu-propriétaire ne le déclare pas (service-public.gouv.fr, vérifiée le 6 mars 2026). L'IFI est dû lorsque le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026. Le champ, le barème et la décote sont présentés aux chapitres 81 à 86.

Les dettes

Seules les dettes qui portent sur des biens compris dans le patrimoine taxable au 1er janvier sont déductibles (fiche F563). L'emprunt contracté pour acheter la nue-propriété ne l'est donc pas, puisque l'actif qu'il finance n'est pas imposable. Les règles générales des dettes figurent au chapitre 83.

Les situations à surveiller

L'exclusion cesse à l'extinction de l'usufruit. Le 1er janvier qui suit la réunion, le logement entre dans le patrimoine du plein propriétaire pour sa valeur vénale (chapitre 82). Un foyer dont plusieurs usufruits s'éteignent la même année peut ainsi franchir le seuil d'imposition d'un coup.

L'extinction de l'usufruit

La reconstitution sans imposition

La réunion de l'usufruit à la nue-propriété par l'expiration du temps fixé pour l'usufruit ne donne ouverture à aucun impôt ni taxe, en application de l'article 1133 du CGI (chapitre 18). Le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans payer de droit de mutation et sans constater de revenu. L'enrichissement correspondant à la valeur de l'usufruit éteint n'est pas imposé à l'IR au moment de la réunion. Il n'apparaît fiscalement qu'au travers de la plus-value d'une éventuelle revente.

L'état du bien et les sommes versées au terme

La convention peut prévoir des travaux de remise en état par l'usufruitier ou, à défaut, une indemnité. La qualification fiscale d'une somme perçue au terme dépend de son objet exact, réparation d'un défaut d'entretien ou contrepartie d'une jouissance. Faites-la qualifier avec le notaire avant la fin de l'usufruit.

La location ou l'occupation après le terme

Après la réunion, le logement suit le droit commun. Loué nu, il produit des revenus fonciers qui pourront absorber les déficits d'intérêts encore reportables. Loué meublé, il relève des BIC (chapitres 35 à 40). Occupé par le propriétaire, il ne produit aucun revenu imposable.

La plus-value

Le prix d'acquisition après réunion

Lorsque la nue-propriété a été acquise à titre onéreux et l'usufruit par extinction, le prix d'acquisition de l'usufruit est en principe nul. La doctrine admet toutefois de retenir, pour le calcul de la plus-value imposable, la valeur vénale de chacun des droits, donc la valeur de la pleine propriété, à la date d'entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 220). Cette tolérance vise expressément le cas de la nue-propriété achetée et de l'usufruit éteint, qui est celui de l'usufruit locatif social.

L'écart est considérable. Avec la règle de principe, la plus-value inclut toute la valeur de l'usufruit reconstitué. Avec la tolérance, elle se limite à la hausse de valeur du logement depuis l'achat. La valeur de la pleine propriété au jour de l'achat doit être justifiée, ce que permet en général l'acte qui ventile le prix entre usufruit et nue-propriété ou le prix global du programme. Faites appliquer la tolérance par le notaire lors du dépôt de la déclaration n° 2048-IMM (chapitre 95).

La durée de détention

Pour une cession après réunion de l'usufruit et de la nue-propriété, la durée de détention se décompte à partir de la première des deux acquisitions, que celle-ci soit à titre onéreux, gratuit ou par extinction naturelle (BOI-RFPI-PVI-20-20, § 40). L'investisseur qui a acheté la nue-propriété en 2026 compte donc ses années de détention à partir de 2026 et non à partir du terme de l'usufruit.

Ces taux résultent de l'abattement de 6 % par année de la sixième à la vingt et unième année et de 4 % la vingt-deuxième pour l'IR, ainsi que de 1,65 % par année de la sixième à la vingt et unième, 1,60 % la vingt-deuxième et 9 % au-delà pour les prélèvements sociaux (notice n° 2048-M). La plus-value est imposée à 19 % et aux prélèvements sociaux de 17,2 %, avec la surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value imposable (chapitres 89 et 91).

La cession de la nue-propriété avant le terme

L'investisseur peut vendre sa nue-propriété avant l'extinction de l'usufruit. La plus-value se calcule alors à partir du prix effectivement payé pour ce droit, tel qu'il figure dans l'acte, sans réévaluation par un barème (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 210). Le marché secondaire de ces droits est étroit. Une revente anticipée met aussi fin à la déduction des intérêts. Le déficit d'intérêts déjà constaté reste reportable sur les revenus fonciers des dix années suivant sa constatation.

Exemple chiffré sur quinze ans

Les hypothèses

L'exemple qui suit est illustratif et repose sur des hypothèses. Un couple marié, imposé dans la tranche marginale de 41 %, achète en 2026 la nue-propriété d'un appartement neuf dont la pleine propriété vaut 300 000 €. L'usufruit est cédé pour quinze ans à un organisme HLM. Le couple paie 180 000 € pour la nue-propriété, soit 60 % de la valeur, ainsi que 5 400 € de frais d'acquisition. Il finance les 180 000 € par un prêt amortissable de quinze ans à 3,5 %, hors assurance.

Le couple perçoit par ailleurs 20 000 € de revenus fonciers nets par an sur deux appartements loués nus au régime réel. Son patrimoine immobilier net taxable à l'IFI s'élève à 2 200 000 €. On suppose que la valeur du logement progresse de 1 % par an et qu'il est vendu libre au terme de l'usufruit, en 2041, pour 348 000 €.

Les économies d'impôt pendant quinze ans

Les intérêts de chaque année restent inférieurs aux 20 000 € d'autres revenus fonciers. Ils s'imputent donc intégralement l'année même et réduisent l'impôt au taux de 41 % augmenté de 17,2 %, soit 58,2 %. La première année, l'économie atteint 3 580,42 €. Elle décroît ensuite avec les intérêts. L'effort d'épargne net, annuités moins économies, passe de 11 861,05 € la première année à 15 273,38 € la dernière.

L'IFI

Avec un patrimoine net taxable de 2 200 000 €, l'IFI du couple est de 8 800 €, soit 0,50 % entre 800 000 € et 1 300 000 € puis 0,70 % au-delà. La nue-propriété n'y entre pas et l'emprunt n'est pas déductible. Si le couple avait acheté comptant pour 180 000 € un logement en pleine propriété, son patrimoine taxable aurait augmenté d'autant et son IFI de 1 260 € par an, à valeurs constantes. Sur quinze ans, l'écart représente environ 18 900 €. À partir du 1er janvier 2042, le logement réunifié entre dans l'assiette pour sa valeur vénale.

La plus-value en 2041

Le calcul n'intègre pas la majoration forfaitaire pour travaux, dont l'application se vérifie avec le notaire au vu des travaux effectivement réalisés et de la convention (chapitre 88). La différence de 27 655,20 € entre les deux colonnes montre l'enjeu de la tolérance doctrinale, qui doit être revendiquée et justifiée. Avec la règle de principe, la base IR de 65 040 € dépasse le seuil de 50 000 € et déclenche la surtaxe au taux de 2 %.

Le rendement

Sans crédit, l'investisseur décaisse 185 400 € en 2026 et encaisse en 2041 le prix net d'impôt, soit 338 644,19 € avec la tolérance. Le taux de rendement interne est d'environ 4,10 % par an. Avec la règle de principe, il tombe à environ 3,51 %. Si la valeur du logement restait stable à 300 000 €, le rendement serait d'environ 3,26 % avec la tolérance, qui ne laisse alors aucune plus-value. Il serait de 2,66 % avec la règle de principe. La décote de 40 % payée à l'achat procure à elle seule l'essentiel du rendement.

Avec le crédit décrit plus haut, les flux de trésorerie du couple sont les frais de 5 400 € la première année, puis chaque année l'annuité diminuée de l'économie d'impôt, enfin le prix net de 2041. Le taux de rendement interne de ces flux atteint environ 6,76 %, contre 4,78 % sans déduction des intérêts. L'écart de deux points mesure le rendement fiscal propre à la déduction des intérêts. Ces taux ne tiennent compte ni du risque de restitution dégradée, ni de la vacance après le terme, ni des frais de revente.

Un deuxième exemple, l'investisseur sans autres revenus fonciers

L'exemple qui suit est illustratif. Une personne seule, imposée dans la tranche de 30 %, achète en 2026 la nue-propriété d'un logement de 200 000 € pour 120 000 €, financée par un prêt de quinze ans à 3,5 %. Elle ne possède aucun autre bien loué. Les intérêts cumulés atteignent 34 414,63 €, dont 18 223,99 € pour les cinq premières années et 16 190,64 € pour les dix suivantes. Chaque année, les intérêts forment un déficit imputable sur ses seuls revenus fonciers des dix années suivantes.

Au terme de l'usufruit, elle loue le logement nu et dégage 7 000 € de revenu foncier net par an avant imputation. Les déficits des années 1 à 5 sont expirés avant la première année de loyers. Ceux des années 6 à 15 s'imputent en 2042, 2043 et 2044, puis le stock est épuisé. Au total, 16 190,64 € d'intérêts sont utilisés, pour une économie d'environ 7 642 € à 47,2 %, alors que les 18 223,99 € restants sont perdus. Si elle avait disposé d'autres revenus fonciers suffisants dès 2026, l'économie aurait atteint environ 16 244 €.

Les situations du foyer et du patrimoine

Les époux et les partenaires de PACS

Les époux et les partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS) soumis à imposition commune déduisent les intérêts sur les revenus fonciers du foyer, quelle que soit la personne qui détient les autres biens loués. L'année du mariage ou du PACS, l'imposition est en principe commune pour toute l'année, sauf option pour l'imposition distincte (chapitre 3). En cas de séparation, chaque ex-époux déduit les intérêts qu'il paie effectivement sur sa quote-part de nue-propriété et le déficit reportable se répartit selon les règles du chapitre 3.

L'année du décès d'un époux donne lieu à deux impositions, l'une commune jusqu'au décès, l'autre au nom du survivant. Le sort des déficits reportables entre ces impositions suit les règles du chapitre 3. La nue-propriété entre dans la succession pour la part qui appartenait au défunt, déterminée par le régime matrimonial. L'acte d'acquisition doit donc préciser le régime des époux et l'origine des fonds.

Les concubins et l'indivision

Deux concubins qui achètent ensemble une nue-propriété forment deux foyers fiscaux. Chacun déduit les intérêts de son propre emprunt, ou sa quote-part d'un emprunt commun effectivement payée, sur ses propres revenus fonciers. L'indivision est soumise aux règles du chapitre 8. Au terme de l'usufruit, la pleine propriété est indivise et sa revente donne lieu à une plus-value calculée pour chaque indivisaire sur sa quote-part.

Les enfants mineurs

Un enfant mineur peut être nu-propriétaire, par exemple après une donation de fonds. Ses revenus fonciers sont imposés avec ceux du foyer qui le compte à charge. Les intérêts d'un emprunt qu'il aurait souscrit avec l'autorisation requise s'imputent sur les revenus fonciers de ce foyer. La présomption de l'article 751 du CGI et la question de l'origine des fonds se traitent comme au chapitre 18.

La transmission de la nue-propriété

La nue-propriété se donne ou se transmet par succession comme tout bien. Pour liquider les droits, l'usufruit à durée fixe vaut 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction, la nue-propriété valant le complément (chapitre 7). Selon la lecture usuelle du texte, la durée retenue est celle qui reste à courir au jour de la transmission. Pour un logement de 320 000 € dont l'usufruit social a encore six ans à courir, l'usufruit vaut 23 % et la nue-propriété taxable 77 %, soit 246 400 €.

Pour le donataire ou l'héritier, la valeur retenue pour les droits devient le prix d'acquisition de la nue-propriété. Après la réunion, la doctrine admet aussi dans ce cas de retenir la valeur de la pleine propriété à la date d'entrée de la nue-propriété dans son patrimoine (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 350). La donation démembrée est détaillée au chapitre 109.

Une donation de nue-propriété pendant l'usufruit social ne modifie pas la situation du bailleur social. Le donataire déduit ensuite les intérêts de son propre emprunt, s'il en souscrit un. Le donateur qui continue de rembourser un prêt pour un bien qu'il a donné ne peut plus en déduire les intérêts, faute d'être propriétaire.

Les sociétés à l'IR et à l'IS

Une société civile non soumise à l'IS peut détenir la nue-propriété. Chaque associé déduit sa quote-part d'intérêts selon les règles ci-dessus, dans le cadre de la déclaration n° 2072 de la société (chapitre 99). Les parts d'une telle société sont évaluées à l'IFI en excluant la nue-propriété, qui n'est pas un actif imposable, sous réserve des règles d'évaluation des titres (chapitre 85).

Une société à l'IS déduit ses intérêts comme des charges financières de son résultat, sans le régime d'imputation propre aux revenus fonciers. Le traitement comptable de la nue-propriété à son bilan, y compris son éventuel amortissement, relève de l'expert-comptable et du Guide des sociétés immobilières, Acheter en démembrement par une société. Une société civile qui opte pour l'IS en cours d'usufruit change de régime pour l'avenir et ses associés perdent la déduction sur leurs revenus fonciers personnels (chapitre 100).

Les non-résidents

Un non-résident peut acheter une nue-propriété en usufruit locatif social. Il déduit ses intérêts de ses autres revenus fonciers de source française, imposés selon les règles du chapitre 115. Il n'est redevable de l'IFI que sur ses biens immobiliers situés en France et la nue-propriété n'y entre pas plus que pour un résident. La plus-value de revente est imposée en France à 19 %, avec des prélèvements sociaux qui dépendent de son affiliation sociale (chapitres 46 et 116).

L'outre-mer

Les articles 31 et 156 du CGI s'appliquent aux immeubles situés dans les départements d'outre-mer comme en métropole. Les réductions d'impôt propres à l'investissement outre-mer obéissent à leurs propres conditions de propriété et de location, présentées au chapitre 59. Un démembrement est le plus souvent incompatible avec ces réductions, ce qui se vérifie dispositif par dispositif.

Les situations transitoires

Les investisseurs entrés avant 2018 ont connu l'impôt de solidarité sur la fortune, remplacé depuis le 1er janvier 2018 par l'IFI, dont l'article 968 maintient l'imposition de l'usufruitier. La doctrine applicable aux intérêts figure dans la version du 1er septembre 2017 du BOI-RFPI-BASE-20-80 et dans celle du 16 septembre 2025 du BOI-RFPI-BASE-30-20. L'article L64 A du Livre des procédures fiscales (LPF) ne vise que les actes passés depuis le 1er janvier 2020.

Comparer les principales options

Le tableau qui suit compare l'usufruit locatif social avec d'autres façons d'investir dans un logement. Il ne tient pas compte des frais.

Le plafond de 10 700 € d'imputation sur le revenu global et ses exceptions sont présentés au chapitre 30. La nue-propriété de parts de SCPI se distingue nettement de l'usufruit social, puisque les intérêts de l'emprunt qui la finance ne sont pas déductibles (chapitre 62).

Les points de vigilance de l'administration

L'abus de droit

L'usufruit locatif social est un régime voulu par le législateur et son utilisation conforme à son objet n'est pas abusive. Le risque naît lorsque le démembrement n'est pas réel. L'article L64 du LPF permet d'écarter les actes fictifs ou inspirés par le seul but d'éluder l'impôt, avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a ni pris l'initiative principale des actes ni été leur principal bénéficiaire (article 1729 du CGI). Un usufruitier qui n'est pas un organisme admis, un accord occulte qui rétrocède des loyers au nu-propriétaire ou une occupation du logement par la famille de l'investisseur relèvent de ce risque.

L'article L64 A du LPF vise les actes passés depuis le 1er janvier 2020 dont le motif principal est fiscal. Il n'entraîne pas de majoration automatique, l'administration devant justifier les pénalités de 40 % ou de 80 % (chapitre 127). Un prix de nue-propriété anormalement bas consenti par un vendeur lié à l'investisseur ou un montage familial qui dissimule une libéralité appellent aussi l'attention.

Les contrôles prévisibles

Le service peut demander la convention d'usufruit, la preuve de la qualité de l'usufruitier, les attestations d'intérêts et l'état du stock de déficits. À la revente, il examine la valeur de la pleine propriété retenue au titre du § 220. Conservez ces pièces jusqu'à l'expiration du délai de reprise qui suit la vente (chapitre 122).

Le rescrit

Pour un montage atypique, par exemple un usufruitier dont la qualité d'organisme agréé est incertaine ou une convention qui prévoit des versements au nu-propriétaire, le rescrit de l'article L80 B du LPF ou celui de l'article L64 B permettent d'obtenir une position de l'administration (chapitre 10). La demande se dépose avant l'opération.

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion à l'Assemblée nationale au 25 octobre 2026 et aucune de ses mesures n'est adoptée. Selon la présentation publiée par le Gouvernement et reprise au chapitre 7, il prévoit notamment un taux réduit de droits de donation de 6 % dans la limite de 100 000 € pour certains bénéficiaires de moins de 50 ans, qui pourrait concerner la donation d'une nue-propriété si le texte est adopté. Les sources consultées ne signalent aucune mesure sur les articles 31, 156, 968 ou 1133 du CGI. L'état du texte est suivi au chapitre 136 et dans le Guide du bailleur professionnel, La loi de finances et le projet de loi de finances pour 2027.

Les erreurs fréquentes

• Investir sans autres revenus fonciers en comptant sur la déduction des intérêts. Dans le deuxième exemple, 18 223,99 € d'intérêts sont perdus, soit environ 8 602 € d'économie manquée à 47,2 %.
• Imputer le déficit d'intérêts sur le revenu global. Le déficit d'intérêts ne s'impute que sur les revenus fonciers. Une imputation de 10 700 € à tort sur le revenu global, à 41 %, expose à un rappel de 4 387 € d'IR, augmenté de l'intérêt de retard.
• Oublier la tolérance du § 220 à la revente. Dans le premier exemple, l'erreur coûte 27 655,20 €.
• Ne pas justifier la valeur de la pleine propriété au jour de l'achat. Sans pièce probante, la tolérance peut être refusée et la plus-value calculée sur le seul prix de la nue-propriété.
• Déduire les frais d'acquisition ou les honoraires de conseil. Ils ne sont pas des charges déductibles et entrent dans le prix de revient.
• Déduire à l'IFI l'emprunt de la nue-propriété. La dette finance un actif non imposable et n'est pas déductible.
• Négliger le calendrier de fin d'usufruit. Un nu-propriétaire qui n'a pas fait connaître ses intentions six mois avant le terme peut retrouver un logement occupé ou subir un délai avant de pouvoir vendre libre.
• Confondre usufruitier social et usufruitier privé. Avec une société privée usufruitière, les intérêts ne sont pas déductibles.

Procéder pas à pas

1. Vérifier la qualité de l'usufruitier. Organisme HLM, SEM ou organisme agréé au sens du CCH, durée de l'usufruit, convention et clause de restitution.
2. Mesurer la capacité d'imputation. Recenser les revenus fonciers nets du foyer pour chaque année du prêt et les comparer aux intérêts prévus.
3. Choisir le financement. Comparer crédit amortissable, crédit plus court et apport, au regard de l'imputation et du stock de déficits reportables.
4. Faire préciser dans l'acte la valeur de la pleine propriété. Elle servira à la tolérance du § 220 lors de la revente.
5. Déclarer chaque année. Déposer la déclaration n° 2044 au régime réel, porter les intérêts et suivre le stock de déficits d'intérêts par année d'origine.
6. Exclure la nue-propriété de l'IFI. Ne pas déclarer le bien ni la dette tant que l'usufruit existe au 1er janvier.
7. Préparer le terme deux ans avant. Décider de la vente, de la location ou de l'occupation, respecter le préavis de six mois et organiser l'état des lieux de sortie.
8. À la revente, faire calculer la plus-value par le notaire. Retenir la date d'achat de la nue-propriété, la valeur de la pleine propriété à cette date et les frais réels.

Liste de contrôle

1. L'usufruitier est un organisme HLM, une SEM ou un organisme agréé et la convention le prouve.
2. La durée de l'usufruit, la date de son terme et la clause de restitution sont connues.
3. Les revenus fonciers du foyer permettent d'imputer les intérêts chaque année, ou la perte de déficit a été chiffrée.
4. L'acte d'achat mentionne la valeur de la pleine propriété et la ventilation du prix.
5. Les intérêts sont déclarés au régime réel et le stock de déficits est suivi par année.
6. Aucun déficit d'intérêts n'est imputé sur le revenu global.
7. Ni la nue-propriété ni l'emprunt ne figurent dans la déclaration d'IFI.
8. L'année d'entrée du logement réunifié dans l'IFI a été anticipée.
9. Le calendrier d'un an, six mois et trois mois avant le terme est inscrit dans l'agenda.
10. La plus-value de revente a été simulée avec la règle de principe et avec la tolérance du § 220.
11. Les pièces justificatives sont conservées jusqu'à l'expiration du délai de reprise suivant la vente.
12. Le texte de la loi de finances pour 2027 est vérifié après son adoption.