Le Loc'Avantages et le Cosse

Le conventionnement avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) permet à un bailleur de louer en dessous du marché à un ménage aux ressources modestes en échange d'un avantage fiscal. Deux régimes se sont succédé. Le dispositif Cosse, dit aussi Louer abordable, reposait sur une déduction spécifique appliquée aux loyers bruts. Le Loc'Avantages, qui l'a remplacé pour les conventions signées depuis le 1er mars 2022, est une réduction d'impôt proportionnelle aux loyers.

Ce chapitre traite les deux régimes sous l'angle fiscal. Il présente le fondement de chacun, les conditions tenant au logement, au bailleur et au locataire, le calcul de l'avantage, l'effet de l'intermédiation locative, les obligations déclaratives, la remise en cause et les situations particulières. Il compare ensuite les deux mécanismes sur des exemples chiffrés et traite le passage d'une convention Cosse à une convention Loc'Avantages. La gestion locative du logement conventionné est développée dans le Guide du bailleur privé, Louer à loyer abordable et l'intermédiation dans le Guide du bailleur privé, L'intermédiation locative et la location à une association.

Le cadre commun du conventionnement

La convention avec l'Anah

Le bailleur signe avec l'Anah une convention qui porte sur un logement précis. Il s'engage à louer ce logement nu, à titre de résidence principale, à un loyer plafonné et à un locataire dont les ressources ne dépassent pas un plafond. La convention est régie par les articles L321-3 et suivants et R321-12 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, avec des modèles fixés par le décret n° 2022-465 du 31 mars 2022 (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 11 août 2025).

La convention peut être conclue sans travaux ou avec travaux subventionnés par l'Anah. Elle fixe le niveau de loyer, le plafond de loyer applicable et les obligations du bailleur. En cas de cession, ses engagements s'imposent à l'acquéreur.

Les conditions tenant au logement

Selon la fiche officielle, le logement doit remplir les conditions suivantes.

• Il est situé en métropole ou dans un département d'outre-mer.
• Il a été construit depuis plus de quinze ans, sauf travaux d'adaptation au handicap ou à la perte d'autonomie.
• Il est décent, au besoin après travaux.
• Il est classé de A à E au diagnostic de performance énergétique (DPE) pour une convention sans travaux, de A à D après travaux pour une convention avec travaux.
• Il n'a pas bénéficié d'un financement public au cours des cinq dernières années, sauf exceptions comme le prêt à taux zéro.

La fiche consacrée à la réduction d'impôt exclut en outre les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques et ceux qui ont reçu le label de la Fondation du patrimoine. Elle exige une performance énergétique minimale et exclut les logements classés F ou G pour le Cosse (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 11 mars 2026).

Les conditions tenant au bailleur et au locataire

La convention peut être signée par le plein propriétaire, par l'usufruitier ou par une société civile immobilière (SCI) familiale. Le locataire ne doit pas être membre du foyer fiscal du bailleur, ni ascendant ou descendant d'un membre de ce foyer. Pour une SCI, la même exclusion s'applique aux associés et à leur famille (service-public.gouv.fr). Cette règle est plus stricte que celle du Pinel, qui admet la location à un enfant hors du foyer fiscal.

Les ressources du locataire sont appréciées à la signature du bail sur l'avis d'imposition de l'avant-dernière année, complété le cas échéant par celui de l'année précédente. Elles ne doivent pas dépasser le plafond du niveau de loyer choisi. Une hausse ultérieure de ses revenus ne remet pas en cause la convention.

Le Loc'Avantages

Le fondement et la période

La réduction d'impôt Loc'Avantages est prévue par l'article 199 tricies du Code général des impôts (CGI), issu de l'article 67 de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022. Elle s'applique lorsque la demande de conventionnement est enregistrée par l'Anah entre le 1er mars 2022 et le 31 décembre 2027, terme issu de la prorogation de trois ans votée par l'article 88 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 (BOFiP, ACTU-2024-00178). La fiche consacrée à la réduction d'impôt vise tantôt les demandes enregistrées, tantôt les conventions conclues jusqu'à cette date (service-public.gouv.fr). La doctrine retient la date d'enregistrement de la demande par l'Anah, non celle de la signature de la convention ni celle du bail. En fin de période, conservez la preuve de cet enregistrement.

Le bailleur doit avoir son domicile fiscal en France, selon la même fiche. La réduction ne se cumule pas avec une autre réduction d'impôt incitative, comme le Duflot ou le Pinel.

Les trois niveaux de loyer

Le loyer plafond n'est plus fixé par un barème national par zone. Il est calculé pour chaque logement à partir du loyer de marché de la commune et de la surface, au moyen du simulateur de l'Anah. Trois niveaux sont prévus, avec une décote d'environ 15 % pour le loyer intermédiaire, dit Loc1, 30 % pour le loyer social, dit Loc2, ainsi que 45 % pour le loyer très social, dit Loc3 (Guide du bailleur privé, Louer à loyer abordable).

Les plafonds de ressources des locataires sont fixés pour chaque niveau, selon la composition du foyer, la zone et la présence de personnes handicapées. Pour un bail de 2026, apprécié sur le revenu fiscal de référence de 2024, une personne seule est par exemple plafonnée à 26 920 € à Paris et 23 403 € dans les autres régions en loyer social. En loyer très social, elle l'est à 14 811 € à Paris ou dans une commune limitrophe et 12 870 € ailleurs (service-public.gouv.fr). Le simulateur de l'Anah donne les montants applicables à chaque dossier. Conservez une copie datée de son résultat avec la convention.

Les taux de réduction

Ces taux s'appliquent aux conventions dont la demande est enregistrée par l'Anah au plus tard le 31 décembre 2027 (service-public.gouv.fr). Le niveau très social suppose obligatoirement l'intermédiation locative.

L'assiette et l'imputation

La réduction est égale au taux applicable multiplié par le montant des loyers bruts du logement perçus au titre de l'année. Elle s'impute chaque année de la convention sur l'impôt sur le revenu du foyer. La fraction qui excède l'impôt dû n'est ni reportable ni remboursable. Elle n'a aucun effet sur les prélèvements sociaux, qui restent dus au taux de 17,2 % sur le revenu foncier net.

La réduction entre dans le plafonnement global des avantages fiscaux de l'article 200-0 A du CGI, fixé à 10 000 € par foyer et par an, selon la brochure pratique de l'impôt sur le revenu reprise au Guide du bailleur privé, Les dispositifs fiscaux en cours d'engagement. Son articulation avec les autres avantages est détaillée au chapitre 49.

Le régime réel obligatoire

Le Loc'Avantages exclut l'application du micro-foncier. Le foyer qui conventionne un logement déclare l'ensemble de ses revenus fonciers au régime réel sur la déclaration n° 2044, y compris pour ses autres logements loués nus (Guide des sociétés immobilières, Le micro-foncier et la SCI). Le revenu foncier du logement conventionné est déterminé selon les règles de droit commun, avec déduction des charges réelles.

Le passage forcé au réel a un coût pour le foyer qui bénéficiait de l'abattement de 30 % sur des logements peu chargés. Il doit être intégré au calcul de l'avantage, comme le montre le premier exemple plus loin.

La durée et la prolongation

La convention dure six ans et prend fin de plein droit à son échéance. Le bailleur peut demander, avant cette date, une prolongation par avenant pour une période de trois ans, renouvelable (service-public.gouv.fr). Le maintien de la réduction pendant une période prolongée se vérifie auprès de l'Anah et du service des impôts au moment de la demande d'avenant, en particulier lorsque la prolongation dépasse la date limite de signature des conventions.

La procédure pas à pas

1. Simulez le loyer. Calculez le loyer plafond de chaque niveau avec le simulateur de l'Anah et comparez-le au loyer de marché.
2. Choisissez le mode de gestion. Décidez du recours à l'intermédiation locative, par mandat de gestion à une agence immobilière à vocation sociale ou par location à une association agréée.
3. Déposez la demande. Elle se fait en ligne ou auprès de la délégation locale de l'Anah, avant la signature ou le renouvellement du bail, ou au plus tard deux mois après sa prise d'effet.
4. Transmettez le bail. Après la signature, adressez à l'Anah la copie du bail et l'avis d'imposition du locataire.
5. Déclarez. Chaque printemps, déclarez les loyers au régime réel et la réduction sur la déclaration n° 2042 RICI dans les cases prévues pour le Loc'Avantages.
6. Suivez la convention. Révisez le loyer dans la limite du plafond révisé et relouez aux conditions de la convention en cas de départ du locataire.
7. Anticipez l'échéance. Six mois avant le terme, décidez de la prolongation ou de la sortie.

Au début de 2026, l'Anah a suspendu l'enregistrement des nouvelles demandes d'aides dans l'attente de la loi de finances pour 2026 et ne les a de nouveau acceptées qu'à partir du 23 février 2026, selon l'Agence départementale d'information sur le logement (ADIL) de l'Indre. Avant de vous engager auprès d'un locataire, vérifiez que la demande de conventionnement peut être instruite dans le délai de deux mois.

L'intermédiation locative et les primes

L'intermédiation locative fait intervenir un organisme agréé entre le bailleur et l'occupant. Dans le mandat de gestion, une agence immobilière à vocation sociale gère le logement et le bail est signé directement entre le bailleur et le locataire. Dans la location et sous-location, le bailleur loue à une association agréée qui sous-loue le logement et paie le loyer, y compris pendant la vacance.

Sur le plan fiscal, l'intermédiation majore le taux de réduction de cinq points pour les niveaux intermédiaire et social et elle conditionne l'accès au niveau très social. Les honoraires de l'agence sont déductibles au régime réel. En location et sous-location, les loyers perçus de l'association constituent les loyers bruts du bailleur.

Pour une convention à loyer très social, l'Anah peut verser une prime d'intermédiation locative de 1 000 € à 3 000 € et une prime de réservation de 2 000 € à 4 000 € lorsque le préfet désigne le locataire (service-public.gouv.fr). Ces primes et les subventions de travaux de l'Anah sont des recettes dont le traitement dans la déclaration n° 2044 relève du chapitre 26.

Un premier exemple chiffré, le choix du niveau de loyer

L'exemple qui suit est illustratif. Ses calculs ont été vérifiés.

Un bailleur dont le taux marginal d'imposition (TMI) est de 30 % détient un deux-pièces de 45 m² dont le loyer de marché est de 560 € par mois. Il suppose que le simulateur de l'Anah aboutit à des plafonds de 476 €, 392 € et 308 € pour les trois niveaux. Ses charges déductibles annuelles s'élèvent à 1 200 € et les honoraires d'une agence immobilière à vocation sociale à 8 % des loyers. Son impôt total est suffisant pour absorber la réduction.

L'impôt et les prélèvements sont calculés au taux de 47,2 %, soit 30 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Dans cet exemple, chaque niveau conventionné laisse un revenu après impôt supérieur à la location libre, parce que la réduction porte sur les loyers bruts et non sur le revenu net. Le résultat s'inverse lorsque l'écart entre le loyer de marché et le loyer plafond est plus grand, lorsque le TMI est plus faible ou lorsque l'impôt du foyer ne suffit pas à absorber la réduction. Si ce bailleur était auparavant au micro-foncier pour d'autres logements peu chargés, la perte de l'abattement de 30 % sur ces logements viendrait en déduction du gain.

Le dispositif Cosse

Le fondement et le champ

La déduction spécifique Cosse est prévue au o du 1° du I de l'article 31 du CGI. Elle s'applique aux logements conventionnés avec l'Anah dont le bail a été conclu ou renouvelé à compter du 1er janvier 2017, pour des conventions signées jusqu'au 28 février 2022. Elle a succédé à la déduction Borloo ancien, qui reste applicable aux conventions plus anciennes encore en cours. L'article 67 de la loi de finances pour 2022 l'a remplacée par le Loc'Avantages pour les conventions signées à partir du 1er mars 2022.

Les taux de la déduction

Les taux appliqués aux revenus bruts du logement pour l'imposition des revenus de 2025 sont les suivants, selon la notice de la déclaration n° 2044 publiée en 2026 (impots.gouv.fr).

Pour mémoire, la déduction Borloo ancien est de 30 % en secteur intermédiaire, de 45 % ou 60 % en secteur social ou très social selon que la convention a été signée avant ou après le 28 mars 2009, enfin de 70 % pour un logement loué à un organisme qui le sous-loue à des personnes défavorisées dans les zones A, B1 et B2, selon la même notice.

Le calcul et la déclaration

La déduction s'ajoute aux charges réelles. Elle ne couvre aucun frais et ne dispense pas de déduire les dépenses effectivement supportées. Elle se déclare ligne 228 de la déclaration n° 2044, après avoir coché les cases de la rubrique 200 pour le logement concerné. Pour un logement détenu par une SCI, l'associé l'indique dans la rubrique 110 avec le taux applicable au conventionnement avec l'Anah (impots.gouv.fr).

La déduction spécifique exclut le micro-foncier pour l'ensemble du foyer, comme le Loc'Avantages. Elle n'est pas une réduction d'impôt et n'entre pas dans le plafonnement global des avantages fiscaux. Son effet dépend du TMI et elle réduit aussi l'assiette des prélèvements sociaux.

Le déficit foncier majoré

Le plafond d'imputation du déficit foncier sur le revenu global, de 10 700 € en règle générale, est porté à 15 300 € lorsqu'un logement relevant de la déduction Cosse est déficitaire. Ce plafond peut être relevé du montant des dépenses de rénovation énergétique dans la limite de 21 400 €. La fraction qui dépasse le plafond, ou qui provient des intérêts d'emprunt, ne s'impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes (notice 2044). Le mécanisme d'ensemble figure au chapitre 30 et au Guide des sociétés immobilières, Le déficit foncier en SCI.

Les conventions Cosse encore en cours

Une convention Cosse dont la demande a été déposée avant le 1er mars 2022 reste régie par la déduction spécifique jusqu'à son terme. Le bailleur continue de déclarer les loyers au régime réel, d'appliquer le taux de la convention et de vérifier les ressources de chaque nouveau locataire. La date d'échéance figure sur la convention elle-même et se vérifie avant toute décision.

Depuis le 1er mars 2022, seule la prorogation des anciennes conventions reste possible, mais la déduction cesse de s'appliquer si la prorogation intervient après le 1er janvier 2024 (service-public.gouv.fr). Une convention Cosse prorogée aujourd'hui ne fait donc plus bénéficier de la déduction. À l'approche du terme, le bailleur compare la sortie du conventionnement et la signature d'une nouvelle convention relevant du Loc'Avantages, à déposer au plus tard le 31 décembre 2027, puis interroge la délégation locale de l'Anah.

Pour les conventions Cosse en cours, les plafonds de loyer de 2026 en métropole sont de 19,71 €, 14,64 €, 11,80 € et 10,26 € par mètre carré en loyer intermédiaire selon la zone A bis, A, B1 ou B2 et C. En loyer social, ils vont de 13,78 € en zone A bis à 8,13 € en zone C, en loyer très social de 10,74 € à 6,32 €, selon la même fiche.

Un second exemple, la convention Cosse face au Loc'Avantages

L'exemple qui suit est illustratif. Ses calculs ont été vérifiés.

Une bailleuse détient en zone B1 un logement loué 7 200 € par an sous convention Cosse à loyer intermédiaire, avec 2 500 € de charges déductibles. Sa convention arrive à échéance et elle envisage une nouvelle convention Loc'Avantages à loyer intermédiaire sans intermédiation, au même loyer.

Avec un TMI de 30 %, les deux régimes produisent un coût fiscal voisin. Si la bailleuse, retraitée, n'a plus qu'un impôt total de 900 € avant réduction, la réduction Loc'Avantages ne s'impute qu'à hauteur de 900 € et 180 € sont perdus chaque année, tandis que la déduction Cosse aurait réduit à la fois son revenu imposable et l'assiette des prélèvements sociaux. Pour un foyer peu imposé, une déduction est souvent plus efficace qu'une réduction d'impôt. Pour un foyer très imposé, c'est l'inverse lorsque le taux de réduction est élevé.

Le tableau comparatif

Les situations particulières

Le couple, les concubins et l'indivision

L'avantage appartient au foyer fiscal qui perçoit les loyers. L'année du mariage, du pacte civil de solidarité (PACS), de la séparation ou du décès, les loyers et la réduction se répartissent entre les impositions de l'année selon les règles du chapitre 3. Les concubins propriétaires indivis déclarent chacun leur quote-part des loyers, des charges et, le cas échéant, de la déduction. Pour le Loc'Avantages, chacun calcule la réduction sur sa quote-part des loyers bruts, dans son propre plafonnement global. Le locataire ne peut être ni membre du foyer ni ascendant ou descendant d'un indivisaire.

Le démembrement

L'usufruitier peut signer la convention, puisqu'il perçoit les loyers. La réduction ou la déduction lui revient. Le nu-propriétaire, qui ne perçoit aucun loyer, n'en bénéficie pas. La donation de la nue-propriété pendant la convention ne modifie pas la personne qui perçoit les loyers, mais elle se prépare avec l'Anah, la convention suivant le logement. Le démembrement en fiscalité est traité au chapitre 7.

La vente, la donation et le décès

En cas de vente, la convention s'impose à l'acquéreur. Ses engagements doivent figurer dans l'acte et un avenant est signé avec l'Anah, à défaut de quoi une amende peut être prononcée (service-public.gouv.fr). Le vendeur perd l'avantage pour l'avenir. L'acquéreur ne bénéficie de l'avantage que s'il en remplit lui-même les conditions fiscales, ce qu'il vérifie avant l'acte avec le notaire et le service des impôts. La donation et la succession posent les mêmes questions de transmission de la convention et se règlent avec l'Anah.

La société civile

Une SCI familiale peut conventionner un logement. Lorsque la société relève de l'impôt sur le revenu, chaque associé déclare sa quote-part du revenu foncier et, le cas échéant, de la réduction ou de la déduction, selon la déclaration de la société décrite dans le Guide des sociétés immobilières, La déclaration 2072 pas à pas. Une société soumise à l'impôt sur les sociétés ne relève ni de la déduction ni de la réduction, puisque ses résultats ne sont pas des revenus fonciers. Le passage à l'impôt sur les sociétés en cours de convention fait donc perdre l'avantage fiscal aux associés, sans libérer le logement de la convention (chapitre 100).

L'enfant mineur propriétaire

Un logement appartenant à un enfant mineur rattaché au foyer de ses parents est déclaré par ce foyer. La convention est signée par les représentants légaux pour le compte de l'enfant. La réduction s'impute sur l'impôt du foyer et entre dans son plafonnement global. Le locataire ne peut être ni membre de ce foyer ni ascendant ou descendant de l'un de ses membres, ce qui exclut notamment les grands-parents de l'enfant.

Le non-résident et l'outre-mer

Un non-résident qui perçoit des loyers d'un logement conventionné reste soumis aux obligations de la convention. La déduction Cosse réduit son revenu foncier de source française. La réduction Loc'Avantages suppose en revanche un domicile fiscal en France. Un bailleur qui transfère son domicile à l'étranger en cours de convention doit faire vérifier par le service des impôts des particuliers non résidents le sort de la réduction pour les années restantes (chapitre 115). Le conventionnement est ouvert dans les départements d'outre-mer, avec des plafonds propres calculés par l'Anah (chapitre 121).

Les situations transitoires

Le passage d'une convention Cosse au Loc'Avantages

Une convention Cosse arrivée à son terme peut être suivie d'une nouvelle convention dont la demande est enregistrée par l'Anah au plus tard le 31 décembre 2027, qui relève alors du Loc'Avantages. L'année de la transition, le bailleur applique en principe la déduction spécifique aux loyers perçus au titre de la période couverte par l'ancienne convention, puis la réduction d'impôt aux loyers relevant de la nouvelle. Il conserve les deux conventions et le décompte des loyers par période pour justifier sa déclaration.

Le changement de mécanisme modifie aussi le plafond d'imputation du déficit foncier, qui revient à 10 700 € en dehors des dépenses de rénovation énergétique. La date de paiement de travaux importants, avant ou après la fin de la convention Cosse, influe donc sur le plafond applicable au déficit qu'ils créent (chapitre 30).

Les conventions signées en fin de période

Une convention Loc'Avantages dont la demande est enregistrée en décembre 2027 court six ans à compter de sa prise d'effet. La réduction porte sur les loyers de toute cette période. Une convention signée en 2028 sur une demande enregistrée en décembre 2027 relève du Loc'Avantages, puisque c'est la date d'enregistrement de la demande qui compte. À l'inverse, une demande enregistrée en janvier 2028 ne relèverait du dispositif que si la loi le proroge. Le dépôt du dossier auprès de l'Anah doit donc être anticipé, surtout après l'expérience de la suspension du guichet au début de 2026.

Les anciennes conventions Borloo

Les conventions Borloo ancien encore en cours conservent leur déduction spécifique aux taux rappelés plus haut. Elles obéissent aux mêmes principes que le Cosse, avec exclusion du micro-foncier, régime réel et vérification des ressources à chaque nouveau bail. Le chapitre 58 recense les anciens dispositifs encore suivis.

Le choix entre conventionnement et location libre

Le bon choix dépend de l'écart entre le loyer de marché et le loyer plafond, du TMI, de l'impôt disponible pour absorber une réduction, du nombre de logements loués nus et de la sensibilité du bailleur au risque d'impayé. Ce tableau expose des mécanismes et ne vaut pas recommandation pour une situation particulière.

Les cumuls

Pour un même logement, la réduction Pinel ne se cumule pas avec le Loc'Avantages ni avec les déductions des conventions avec l'Anah, selon la brochure pratique de l'impôt sur le revenu (chapitre 52). La fiche officielle du Loc'Avantages exclut le cumul avec toute autre réduction d'impôt incitative. L'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) indique qu'il ne se cumule avec aucun autre dispositif. Les niveaux social et très social du dispositif Jeanbrun reprennent les plafonds du Loc'Avantages, mais le chapitre 51 conclut, à partir des fiches officielles, que les deux avantages ne se cumulent pas pour un même logement.

Les subventions de travaux de l'Anah, l'éco-prêt à taux zéro et le taux réduit de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur les travaux restent compatibles avec le conventionnement. Les travaux déductibles suivent les règles du chapitre 28 et créent le cas échéant un déficit foncier.

La remise en cause

Le non-respect des engagements de la convention entraîne la reprise de l'avantage fiscal et peut donner lieu à des sanctions de l'Anah. Les manquements les plus fréquents sont un loyer supérieur au plafond révisé, un locataire dont les ressources dépassaient le plafond à la signature, une location à un ascendant ou à un descendant, une relocation hors des conditions de la convention plus d'un an après le congé du locataire et la vente sans avenant.

Pour le Loc'Avantages, la reprise prend la forme d'une majoration de l'impôt à hauteur des réductions obtenues. Pour le Cosse, les déductions pratiquées sont réintégrées au revenu foncier. L'intérêt de retard de l'article 1727 du CGI s'ajoute lorsque le manquement n'a pas été déclaré spontanément. Les exceptions éventuelles liées à l'invalidité, au licenciement ou au décès se vérifient auprès du service des impôts, la fiche officielle ne les détaillant pas. La procédure de régularisation spontanée est décrite aux chapitres 63 et 130.

Le projet de loi de finances pour 2027

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 25 octobre 2026. L'amendement n° I-CF344, qui proposait de proroger le Loc'Avantages jusqu'au 31 décembre 2030, a été rejeté par la commission des finances de l'Assemblée nationale. La commission a ensuite rejeté l'ensemble de la première partie, de sorte que la séance publique examine le texte initial, qui ne contient pas cette prorogation. Une prorogation ne pourrait revenir que par un amendement adopté en séance ou au Sénat. Aucune prorogation n'est donc acquise à cette date et la date limite reste le 31 décembre 2027. Le suivi du projet figure au chapitre 136.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration et l'Anah contrôlent la cohérence entre la convention, le bail, le loyer déclaré et les ressources du locataire. Un bail fictif conclu avec un tiers alors que le logement est occupé par un parent, ou un complément de loyer versé hors bail pour contourner le plafond, exposerait le bailleur à la reprise de l'avantage et aux majorations de l'article 1729 du CGI, de 40 % pour manquement délibéré et 80 % pour manœuvres frauduleuses.

L'abus de droit de l'article L64 du Livre des procédures fiscales (LPF) vise les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal, avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'est ni l'initiateur principal ni le bénéficiaire principal. L'article L64 A vise les actes à but principalement fiscal. Avant une opération inhabituelle, par exemple un démembrement ou un apport en société d'un logement conventionné, le rescrit permet d'obtenir une position formelle (chapitres 10 et 127).

Les erreurs fréquentes

• Conventionner un logement en pensant rester au micro-foncier pour les autres biens loués nus.
• Louer à un enfant ou à un parent, interdit pour un logement conventionné même s'il ne fait pas partie du foyer fiscal.
• Déposer la demande auprès de l'Anah plus de deux mois après la prise d'effet du bail.
• Réviser le loyer au-delà du plafond révisé de la convention.
• Vendre sans faire figurer la convention dans l'acte ni signer d'avenant avec l'Anah.
• Oublier que la réduction Loc'Avantages se perd pour la part qui dépasse l'impôt. Dans le second exemple, la perte est de 180 € par an.
• Appliquer à une convention Cosse le taux d'une autre zone ou d'un autre niveau de loyer que celui de la convention.
• Laisser une convention Cosse arriver à échéance sans s'être informé des possibilités de prolongation.

Liste de contrôle

• Le logement a plus de quinze ans, il est décent et son DPE est compatible avec le type de convention.
• La demande de convention est enregistrée par l'Anah au plus tard le 31 décembre 2027 pour ouvrir droit au Loc'Avantages.
• Le loyer plafond a été simulé et la copie datée du simulateur est conservée.
• Le locataire n'est ni membre du foyer ni ascendant ou descendant. Ses ressources respectent le plafond à la signature.
• La demande a été déposée avant le bail ou dans les deux mois de sa prise d'effet.
• L'ensemble des revenus fonciers du foyer est déclaré au régime réel sur la déclaration n° 2044.
• La réduction ou la déduction est déclarée chaque année au bon niveau et au bon taux.
• L'impôt du foyer couvre la réduction et le plafonnement global a été vérifié.
• Chaque révision de loyer respecte le plafond révisé.
• L'échéance de la convention est connue et la décision de prolongation est prise à temps.
• Toute vente, donation ou changement de régime fiscal de la société est préparé avec l'Anah et le service des impôts.