Le Censi-Bouvard est une réduction d'impôt accordée au loueur en meublé non professionnel qui a acheté un logement dans une résidence de services pour étudiants, pour personnes âgées ou handicapées ou, jusqu'en 2016, dans une résidence de tourisme classée, puis l'a loué à l'exploitant de la résidence. Fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2023, il continue de produire ses effets pour des milliers d'engagements de neuf ans encore en cours. Il se combine presque toujours avec une récupération de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) payée à l'achat, elle-même subordonnée à la poursuite d'une exploitation taxable pendant vingt ans.
Ce chapitre expose le champ et les dates du dispositif, le calcul de la réduction et son report, l'engagement de location et ses tolérances, les effets sur l'imposition des loyers et sur l'amortissement, la remise en cause, puis la TVA de l'acquisition et sa régularisation. Il traite ensuite la défaillance de l'exploitant, les situations du couple, du démembrement, de l'indivision, des sociétés, des non-résidents et de l'outre-mer. Il se termine par la fiscalité des résidences de services hors Censi-Bouvard. La présentation de gestion figure dans le Guide du bailleur privé, Murs de commerce et résidences gérées.
Le champ du dispositif
Le fondement et les dates
La réduction est prévue par l'article 199 sexvicies du Code général des impôts (CGI). Elle visait les contribuables domiciliés en France qui acquéraient, pour une location meublée non exercée à titre professionnel, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, ou un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait ou faisant l'objet d'une réhabilitation (BOI-IR-RICI-220, § 1). Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) retrace les prorogations successives.
| Période d'acquisition | Établissements éligibles | Texte |
|---|---|---|
| 2009 à 2012 | Toutes catégories, dont résidences de tourisme classées | Article 199 sexvicies d'origine |
| 2013 à 2016 | Toutes catégories | Article 77 de la loi n° 2012-1509 |
| 2017 | Hors résidences de tourisme, sous réserve de règles transitoires | Article 69 de la loi n° 2016-1917 |
| 2018 | Personnes âgées ou handicapées, étudiants | Article 78 de la loi n° 2017-1837 |
| 2019 à 2021 | Mêmes catégories | Article 186 de la loi n° 2018-1317 |
| 2022 | Mêmes catégories | Article 74 de la loi n° 2021-1900 |
Aucune acquisition réalisée depuis le 1er janvier 2023 n'ouvre droit à la réduction. Pour les logements acquis en l'état futur d'achèvement ou réhabilités, l'article 110 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 exige un achèvement au plus tard le 1er juillet 2025 ou, pour les logements acquis en l'état futur d'achèvement après le 1er juillet 2021, dans les quatre ans de l'acquisition (BOI-IR-RICI-220, § 10 et 20). Un logement acheté sur plan fin 2022 et achevé fin 2026 peut donc encore ouvrir droit à la réduction à partir de son achèvement.
Les établissements concernés
Le logement doit être situé dans l'une des structures suivantes, énumérées limitativement par la doctrine dans sa version de 2013 (BOI-IR-RICI-220-10, § 10).
- Établissements sociaux ou médico-sociaux accueillant des personnes âgées ou des adultes handicapés, au sens du 6° et du 7° du I de l'article L312-1 du Code de l'action sociale et des familles, dont les établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD).
- Établissements de soins de longue durée comportant un hébergement pour des personnes n'ayant plus leur autonomie de vie.
- Résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément qualité prévu par le Code du travail.
- Ensembles de logements gérés par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale pour l'accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées.
- Résidences avec services pour étudiants.
- Résidences de tourisme classées, pour les investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2016 sous réserve des règles transitoires.
Il n'existe ni zonage, ni plafond de loyer, ni plafond de ressources des occupants (BOI-IR-RICI-220, § 50). L'exploitant doit être le même pour toute la résidence. Dans les résidences pour personnes âgées ou handicapées, les services peuvent être fournis par une autre personne titulaire de l'agrément ou de l'autorisation requis (BOI-IR-RICI-220-20, § 160).
Le loueur non professionnel
Le bénéfice est réservé au loueur en meublé non professionnel (LMNP) dont les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si l'activité est professionnelle dès l'acquisition, la réduction est reprise. Si le loueur devient professionnel en cours d'engagement, la réduction n'est pas remise en cause (BOI-IR-RICI-220-20, § 190 et 200). La frontière entre les deux statuts est étudiée au chapitre 41 et le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) dans le Guide du bailleur professionnel, Le statut de loueur en meublé professionnel en détail.
Le calcul de la réduction
Le taux et la base
| Année d'acquisition | Taux |
|---|---|
| 2009 et 2010 | 25 % |
| 2011 | 18 %, sauf exceptions |
| 2012 | 11 %, sauf exceptions |
| 2013 à 2022 | 11 % |
La base est le prix de revient du logement, majoré des travaux pour un logement réhabilité. Plusieurs logements acquis la même année peuvent ouvrir droit à la réduction, mais la base est limitée à 300 000 € par année d'imposition (BOI-IR-RICI-220, § 30 et 40). Chaque indivisaire bénéficie de la réduction dans la limite de sa quote-part. Pour un investisseur qui a récupéré la TVA, le prix de revient s'entend hors taxe. Le mobilier, acquis à part, n'entre pas dans la base.
L'étalement et le report
La réduction est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement, ou de celle de son acquisition si elle est postérieure. Pour un logement achevé depuis au moins quinze ans et réhabilité, elle est accordée au titre de l'année d'achèvement des travaux (article 199 sexvicies du CGI). Elle est imputée à raison d'un neuvième de son montant chaque année pendant neuf ans (BOI-IR-RICI-220, § 50). Lorsque la fraction d'une année excède l'impôt dû, le solde peut être imputé sur l'impôt des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement (même article).
Le non-cumul et le plafonnement global
Un même logement ne peut ouvrir droit à la fois au Censi-Bouvard et aux réductions outre-mer des articles 199 undecies A et 199 undecies B du CGI. La réduction entre dans le plafonnement global des avantages fiscaux de l'article 200-0 A du CGI, dont le montant général est de 10 000 €, la fraction reportée restant soumise au plafond de l'année au titre de laquelle l'avantage a été acquis (chapitre 49). Un foyer qui cumule Censi-Bouvard, Pinel et emploi à domicile doit donc vérifier ce plafond chaque année.
| Acquisition et achèvement | Première année de réduction | Dernière fraction | Fin du report possible |
|---|---|---|---|
| Logement achevé acquis en 2018 | 2018 | 2026 | 2032 |
| Logement achevé acquis en 2022 | 2022 | 2030 | 2036 |
| Achat sur plan en 2022, achevé en 2025 | 2025 | 2033 | 2039 |
| Achat sur plan fin 2022, achevé fin 2026 | 2026 | 2034 | 2040 |
Ce tableau illustre l'application de l'étalement sur neuf ans et du report sur six ans. L'engagement de location court de son côté neuf ans à compter du premier bail.
L'engagement de location
Le contenu et les délais
Le propriétaire s'engage à louer le logement meublé, pendant au moins neuf ans, à l'exploitant de l'établissement ou de la résidence. Les indivisaires s'engagent conjointement. L'engagement est souscrit dans la déclaration de l'année du fait générateur (BOI-IR-RICI-220-20, § 5). La location prend effet dans le mois qui suit la date d'acquisition pour un logement achevé, la date d'achèvement pour un logement acquis en l'état futur d'achèvement et la date d'achèvement des travaux pour un logement réhabilité (§ 25 et 30).
Les neuf ans se décomptent de la prise d'effet du premier bail. La location doit être effective et continue. Le propriétaire ne peut se réserver la jouissance du logement, même brièvement (§ 140). Le logement doit comporter tout le mobilier nécessaire à une occupation normale (§ 180).
Le changement d'exploitant
Si l'exploitant change en cours d'engagement, le logement doit être loué au nouvel exploitant dans le délai d'un mois et jusqu'au terme de l'engagement. À défaut, la réduction est reprise au titre de l'année de la rupture (BOI-IR-RICI-220-20, § 40).
La tolérance en cas de défaillance
Dans trois cas limitativement énumérés, la vacance peut dépasser un mois sans excéder douze mois. Le délai court de la date du jugement pour la liquidation judiciaire de l'exploitant, de la réception de la lettre recommandée pour la résiliation ou la cession du bail commercial par l'exploitant, enfin de la réception du commandement de payer pour la mise en œuvre par les propriétaires de la clause résolutoire pour défaut de paiement (BOI-IR-RICI-220-20, § 50 à 130).
| Cas de défaillance | Point de départ des douze mois |
|---|---|
| Liquidation judiciaire de l'exploitant | Date du jugement d'ouverture |
| Résiliation ou cession du bail par l'exploitant | Réception de la lettre recommandée |
| Clause résolutoire pour impayés | Réception du commandement de payer |
Une vacance due à l'une de ces défaillances, survenue moins de douze mois avant le terme de l'engagement, n'entraîne pas de reprise si le logement reste proposé à la location, n'est ni occupé par le propriétaire ni prêté et n'est pas vendu avant le terme (§ 140). Une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire ne figure pas parmi ces cas. Tant que le bail se poursuit pendant ces procédures, l'engagement continue, même si les loyers sont impayés.
L'imposition des loyers et l'amortissement
Le régime des loyers
Les loyers versés par l'exploitant sont des BIC de location meublée non professionnelle. Ils relèvent du micro-BIC lorsque les recettes du foyer ne dépassent pas 83 600 €, seuil applicable de 2026 à 2028 à la location meublée de longue durée, ou du régime réel sur option ou au-delà de ce seuil (chapitres 36 et 37). Le résultat supporte les prélèvements sociaux au taux de 18,6 % depuis 2025 (chapitre 46). Les déficits de location meublée non professionnelle ne s'imputent que sur les revenus de même nature des dix années suivantes (chapitre 39).
La limite de l'amortissement
Au régime réel, l'amortissement de l'immeuble n'est déductible que pour la fraction du prix de revient qui excède le montant retenu pour la réduction. Un logement de 180 000 € entièrement retenu dans la base n'est donc pas amortissable. Cette règle de l'article 39 G du CGI ne s'applique qu'au régime réel et ne vise pas le mobilier, amorti selon le droit commun (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 310).
La limite est définitive pour toute la durée d'amortissement. Si la réduction est remise en cause pour défaut des conditions initiales, l'article 39 G cesse de s'appliquer et le logement est réputé n'avoir jamais été éligible. En cas de rupture de l'engagement, l'amortissement non déduit des années antérieures est perdu et la limite cesse à partir de l'année de la remise en cause. Le passage au statut professionnel produit les mêmes effets (même source, § 320 à 327).
La plus-value à la revente
Si le propriétaire reste non professionnel jusqu'à la vente, la limite de l'article 39 G est sans effet sur la plus-value (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 330). La réintégration des amortissements déduits dans la plus-value des loueurs non professionnels, applicable aux cessions depuis le 15 février 2025, ne vise pas les logements situés dans des résidences services pour étudiants ou pour personnes âgées et dans les établissements accueillant des personnes âgées ou handicapées (chapitre 40).
Si le loueur est professionnel à la date de la cession, les amortissements comptabilisés mais non déduits en application de l'article 39 G sont pris en compte dans le calcul de la plus-value professionnelle (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 340). Un passage au statut professionnel avant la vente d'un tel logement peut donc alourdir la plus-value, comme l'expose le Guide du bailleur professionnel, Les plus-values professionnelles du LMP.
La remise en cause de la réduction
Les causes et les exceptions
La réduction pratiquée est reprise au titre de l'année au cours de laquelle intervient la rupture de l'engagement de location ou la cession du logement. Aucune reprise n'a lieu en cas d'invalidité de deuxième ou troisième catégorie, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune (article 199 sexvicies du CGI). Une activité professionnelle dès l'acquisition entraîne également la reprise (BOI-IR-RICI-220-20, § 190).
| Événement | Conséquence pour la réduction |
|---|---|
| Vente pendant les neuf ans | Reprise, sauf invalidité, licenciement ou décès |
| Nouvel exploitant dans le mois | Aucune |
| Défaillance listée, relocation dans les douze mois | Aucune |
| Défaillance listée sans relocation dans les douze mois | Reprise l'année de la rupture |
| Occupation personnelle, même brève | Reprise |
| Passage au statut professionnel en cours d'engagement | Pas de reprise, effets sur l'amortissement |
| Changement de foyer sans reprise de l'engagement | Reprise |
Les modalités
La reprise ajoute à l'impôt de l'année de la rupture les fractions de réduction déjà imputées. Les fractions non encore imputées et les reports sont perdus. Une rupture non déclarée expose à l'intérêt de retard et, selon les circonstances, aux majorations de droit commun. Le délai de reprise et les pénalités sont exposés aux chapitres 122 et 126 et la rupture des engagements en général au chapitre 63.
La TVA de l'acquisition
Le droit à récupération
La location meublée d'habitation est en principe exonérée de TVA. Le 4° de l'article 261 D du CGI, modifié par l'article 84 de la loi de finances pour 2024 avec effet au 1er janvier 2024, exclut de l'exonération l'hébergement hôtelier et para-hôtelier et les locations meublées du secteur résidentiel assorties d'au moins trois des quatre prestations suivantes, le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception de la clientèle. Une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du 1er avril 2025 (question n° 1044) précise ces conditions et indique que ces prestations sont soumises au taux réduit de 10 % avec droit à déduction de droit commun.
La location consentie par le propriétaire à l'exploitant d'un établissement qui fournit ces prestations est soumise à la TVA, comme l'a confirmé une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du 6 décembre 2016 (question n° 99363). Le propriétaire collecte alors la TVA sur ses loyers et récupère celle payée sur l'acquisition. Le taux applicable aux loyers dépend de la nature de l'hébergement et se lit dans le bail. Les règles de la TVA para-hôtelière sont détaillées au chapitre 67.
La régularisation en cas de sortie
Si le logement cesse d'être affecté à une activité soumise à la TVA, le propriétaire reverse une fraction de la taxe déduite, égale à la TVA déduite diminuée d'un vingtième par année ou fraction d'année écoulée, selon la réponse ministérielle du 6 décembre 2016 précitée. Cette sortie résulte notamment d'une relocation sans services, d'une occupation personnelle ou d'une vente sans TVA à un acquéreur qui n'affecte pas le logement à une activité taxable. Le mécanisme des régularisations est étudié au chapitre 69.
Selon une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du 19 août 2008 (question n° 9355), la cession du logement peut relever de la transmission d'universalité de biens lorsque l'acquéreur poursuit une location soumise à la TVA. Le vendeur est alors dispensé de reversement, l'acquéreur reprenant les obligations de régularisation (chapitre 71). La reprise de l'exploitation par un nouvel exploitant qui fournit les mêmes services préserve aussi le droit à déduction.
La défaillance de l'exploitant
Les étapes
L'ouverture d'une procédure collective contre l'exploitant suspend les poursuites individuelles. Le propriétaire déclare sa créance de loyers antérieurs au mandataire judiciaire dans les deux mois de la publication du jugement d'ouverture au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC). Le tribunal peut arrêter un plan, céder l'activité à un repreneur qui reprend les baux, souvent à loyer réduit, ou prononcer la liquidation. Les aspects civils sont présentés dans le Guide du bailleur privé, Murs de commerce et résidences gérées.
Les trois risques fiscaux
Le premier risque porte sur la réduction d'impôt. Sans relocation à un exploitant dans les douze mois d'un des trois cas listés, ou dans le mois d'un simple changement d'exploitant, la réduction pratiquée est reprise. Le deuxième porte sur la TVA. Si le logement cesse d'être loué avec les prestations requises, le reversement s'applique, indépendamment de la tolérance de douze mois. Le troisième porte sur le résultat imposable. Le traitement des loyers impayés et des créances irrécouvrables dépend du régime d'imposition, micro-BIC ou réel. Il se règle avec l'expert-comptable. Une baisse durable du loyer réduit aussi la valeur de revente du logement, sans effet fiscal immédiat.
Les situations particulières
Le couple, le décès et la séparation
La réduction n'est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré. Toutefois, au décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire du logement ou titulaire de l'usufruit peut reprendre l'engagement pour la durée restant à courir, la réduction du couple n'étant pas remise en cause. Une note établie selon le modèle de l'administration est jointe à la déclaration de l'année du décès (BOI-IR-RICI-220-20, § 10).
Le mariage, le PACS, le divorce, la rupture du PACS, la séparation ou le départ d'une personne à charge font apparaître un nouveau contribuable, qui peut reprendre l'engagement dans les mêmes conditions. À défaut, la réduction est reprise. Les ex-époux qui conservent le logement en indivision après le divorce peuvent garder le bénéfice pour la période restante (même source, § 20). La répartition des revenus l'année de l'événement suit les règles du chapitre 3.
Le démembrement, la donation et les enfants
Un logement acquis en démembrement n'ouvre pas droit à la réduction. Une donation de la nue-propriété pendant l'engagement crée un démembrement. Une donation en pleine propriété constitue une mutation que le texte ne range pas parmi les exceptions. L'une et l'autre s'examinent donc avant signature, au besoin par un rescrit (chapitres 10 et 109). Un enfant mineur rattaché fait partie du foyer fiscal et les revenus de ses biens sont déclarés avec ceux de ses parents (chapitre 3).
Les sociétés
Les pages du BOFiP consultées décrivent l'investissement de personnes physiques, le cas échéant en indivision. Une société civile qui loue en meublé exerce une activité commerciale qui l'expose à l'impôt sur les sociétés (IS), comme l'expose le Guide des sociétés immobilières, La SCI et la location meublée. Un logement détenu par une société soumise à l'IS ne produit pas de BIC imposables chez un loueur non professionnel et ne remplit donc pas les conditions de la réduction.
Le non-résident et l'outre-mer
Le dispositif est réservé aux contribuables domiciliés en France. Un transfert du domicile hors de France en cours d'engagement doit être examiné avant le départ, le texte ne le prévoyant pas parmi les exceptions (chapitres 115 et 120). Les loyers versés par l'exploitant restent imposables en France en tant que revenus d'un immeuble situé en France.
Le dispositif n'a pas de zonage et s'appliquait aux résidences éligibles situées outre-mer. Il ne se cumule pas, pour un même logement, avec les réductions des articles 199 undecies A et 199 undecies B du CGI. L'investissement outre-mer est traité au chapitre 59.
Les résidences de services hors Censi-Bouvard
Un logement acquis depuis 2023 dans une résidence de services, ou acquis avant sans demander la réduction, relève du droit commun de la location meublée non professionnelle. Au régime réel, l'immeuble hors terrain et le mobilier sont amortis sans la limite de l'article 39 G, l'amortissement ne pouvant ni créer ni augmenter un déficit (chapitre 38). Le loueur est en principe redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE), étudiée au chapitre 79. La TVA suit les règles déjà exposées.
Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, comporte un article 7 qui plafonnerait l'amortissement du bâti des loueurs non professionnels. Selon les analyses publiées du texte initial, les résidences pour étudiants, les résidences pour personnes de plus de soixante-cinq ans et certains établissements sociaux et médico-sociaux, dont les EHPAD, seraient hors du champ du plafonnement, contrairement aux résidences de tourisme. Au 25 octobre 2026, la mesure n'est pas adoptée et son contenu final n'est pas connu (chapitre 136). L'acquisition d'un immeuble entier de logements étudiants est présentée dans le Guide du bailleur professionnel, Acheter une résidence étudiante ou un immeuble de colocation.
Comparer les régimes d'imposition d'un logement Censi-Bouvard
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Base imposable | Recettes après abattement forfaitaire de 50 % | Recettes moins charges et amortissements |
| Amortissement du bâti | Réputé couvert par l'abattement | Limité à la fraction du prix non retenue pour la réduction |
| Amortissement du mobilier | Réputé couvert par l'abattement | Déductible selon le droit commun |
| Obligations | Déclaration des recettes | Liasse n° 2031 et tableaux n° 2033 |
| Réduction Censi-Bouvard | Maintenue | Maintenue |
| Effet de la rupture | Reprise de la réduction | Reprise de la réduction et perte de l'amortissement non déduit |
Pour un logement dont tout le prix a été retenu dans la base de la réduction, l'avantage habituel du régime réel, l'amortissement du bâti, disparaît. Le choix se fait alors sur les seules charges réelles et l'amortissement du mobilier, comme le montre le second exemple.
Un premier exemple, la défaillance d'un exploitant
Cet exemple est illustratif. Un couple achète sur plan le 15 mars 2021 un logement dans un EHPAD pour 180 000 € hors taxe, avec 36 000 € de TVA récupérée grâce à la location à l'exploitant. Le logement est achevé le 1er septembre 2022 et le bail commercial prend effet le même jour. La réduction est de 180 000 € × 11 %, soit 19 800 €, imputée à raison de 2 200 € par an de 2022 à 2030. L'engagement de location court jusqu'au 31 août 2031.
L'exploitant est placé en liquidation judiciaire par un jugement du 10 mars 2026. Dans un premier scénario, un repreneur qui fournit les mêmes services reprend le bail le 1er novembre 2026, soit moins de douze mois après le jugement. La réduction est maintenue et aucune régularisation de TVA n'est due. Le couple déclare sa créance de loyers impayés au mandataire et subit, le cas échéant, une baisse du nouveau loyer.
| Conséquence du second scénario | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Reprise des réductions imputées de 2022 à 2026 | 5 × 2 200 € | 11 000 € |
| Fractions de 2027 à 2030 perdues | 4 × 2 200 € | 8 800 € |
| Reversement de TVA, en retenant six années ou fractions écoulées | 36 000 € × 14/20 | 25 200 € |
| Coût fiscal total | 36 200 € et 8 800 € d'avantage perdu |
Dans le second scénario, aucun repreneur n'est trouvé et le couple reloue le logement en 2027 sans prestations, après l'expiration du délai de douze mois. La rupture intervient en 2027 et l'impôt de cette année est majoré de 11 000 €. Le reversement de TVA dépend du décompte exact des années, qui se vérifie avec le service des impôts des entreprises.
Un second exemple, micro-BIC ou réel
Cet exemple est illustratif. Le même logement, hors défaillance, rapporte 7 200 € de loyers hors taxe par an. Le mobilier, acquis à part pour 5 000 €, s'amortit sur sept ans. Les charges annuelles sont de 600 € de taxe foncière, 120 € d'assurance, 250 € de CFE, 500 € de frais de comptabilité et 2 000 € d'intérêts. Le taux marginal du foyer est de 30 % et les prélèvements sociaux de 18,6 %.
| Poste | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes | 7 200 € | 7 200 € |
| Abattement ou charges | 3 600 € | 3 470 € |
| Amortissement du bâti | Sans objet | 0 € en raison de l'article 39 G |
| Amortissement du mobilier | Sans objet | 714 € |
| Résultat imposable | 3 600 € | 3 016 € |
| Impôt et prélèvements sociaux | 1 750 € environ | 1 466 € environ |
L'écart d'environ 284 € par an en faveur du réel est faible et dépend du maintien des intérêts, qui diminuent avec le remboursement de l'emprunt. Sans la limite de l'article 39 G, l'amortissement du bâti aurait annulé le résultat. La réduction de 2 200 € s'ajoute dans les deux cas, dans la limite du plafonnement global.
Les points de vigilance de l'administration
L'administration vérifie la catégorie de l'établissement, la date d'achèvement au regard de la limite légale, la prise d'effet du bail dans le mois, la continuité de la location à l'exploitant et le statut non professionnel du loueur. Elle contrôle aussi la limite de l'amortissement au régime réel et la régularisation de TVA lors de toute sortie du champ taxable. Un logement occupé quelques semaines par le propriétaire dans une ancienne résidence de tourisme suffit à rompre l'engagement.
L'article L64 du Livre des procédures fiscales (LPF) permet d'écarter les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal, avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % pour celui qui n'a ni pris l'initiative principale ni été le principal bénéficiaire. L'article L64 A vise depuis le 1er janvier 2020 les actes à motif principalement fiscal, sans majoration spécifique (chapitre 127). Une cession à un acquéreur de complaisance pour éviter la régularisation, ou un bail fictif à un exploitant sans activité réelle, relève de ces textes. Le rescrit de l'article L80 B du LPF permet de faire confirmer l'éligibilité d'une solution de reprise (chapitre 10).
Le Censi-Bouvard pas à pas
- Retrouver les dates. Date d'acquisition, date d'achèvement et date de prise d'effet du premier bail.
- Calculer l'échéancier. Neuf fractions de réduction, reports sur six ans et terme de l'engagement de location.
- Vérifier l'amortissement. Au réel, limitez l'amortissement du bâti à la fraction non retenue dans la base.
- Suivre la TVA. Calculez chaque année le montant qui resterait à reverser en cas de sortie du champ taxable.
- Surveiller l'exploitant. Suivez les comptes, les retards de loyer et les publications au BODACC.
- En cas de défaillance. Déclarez la créance, notez le point de départ des douze mois et recherchez une relocation à un exploitant.
- Avant une vente. Chiffrez la reprise de la réduction, la régularisation de TVA et l'effet du statut à la date de cession sur la plus-value.
Les erreurs fréquentes
- Amortir au réel la totalité du bâti alors que la fraction retenue pour la réduction ne l'est pas.
- Laisser passer le délai d'un mois pour relouer à un nouvel exploitant hors des trois cas de défaillance listés.
- Confondre la tolérance de douze mois de la réduction avec l'absence de régularisation de TVA, ce qui coûte 25 200 € dans le premier exemple.
- Relouer directement à des occupants sans services, ce qui fait sortir le logement du champ de la TVA.
- Vendre pendant les neuf ans sans vérifier la reprise de la réduction et la transmission d'universalité.
- Oublier que la réduction entre dans le plafonnement global de 10 000 €.
- Passer au statut professionnel avant une vente sans mesurer l'effet sur la plus-value des amortissements non déduits.
Liste de contrôle
- Catégorie de la résidence vérifiée au regard de la liste limitative.
- Date d'achèvement conforme à la limite du 1er juillet 2025 ou au délai de quatre ans.
- Bail à l'exploitant pris dans le mois et poursuivi neuf ans.
- Échéancier des fractions et des reports tenu à jour.
- Plafonnement global vérifié chaque année avec les autres avantages du foyer.
- Amortissement au réel limité selon l'article 39 G.
- TVA restant à régulariser calculée pour chaque année restante.
- Situation de l'exploitant suivie et délais de défaillance connus.
- Changement de foyer ou décès traité par une note de reprise d'engagement.
- Vente ou donation précédée d'un chiffrage de la reprise et de la TVA.
- Projet de loi de finances pour 2027 suivi jusqu'à la promulgation.