Les déficits du loueur en meublé non professionnel

Le déficit du loueur en meublé non professionnel (LMNP) ne réduit ni les salaires, ni les pensions, ni les revenus fonciers du foyer. Il reste enfermé dans la catégorie des revenus de location meublée non professionnelle, où il se reporte pendant dix ans avant de se perdre. Cette règle distingue le LMNP du loueur professionnel et du bailleur en location nue, dont le déficit foncier s'impute en partie sur le revenu global.

Ce chapitre expose le fondement de la règle, l'origine du déficit, son imputation sur les revenus de même nature et son articulation avec les amortissements reportés, qui obéissent à un régime différent. Il traite ensuite le changement de statut, la vente et la cessation, les situations de couple, de décès, d'indivision et de société, puis la déclaration. Le régime réel est présenté au chapitre 37, l'amortissement au chapitre 38 et le déficit foncier, très différent, au chapitre 30. Le déficit du loueur professionnel est traité dans le Guide du bailleur professionnel, Les déficits du LMP.

Le fondement de la règle

Le texte

Le 1° ter du I de l'article 156 du Code général des impôts (CGI) exclut du revenu global les déficits du foyer fiscal provenant de l'activité de location meublée exercée à titre non professionnel. Ces déficits s'imputent exclusivement sur les revenus provenant d'une telle activité au cours de l'année et des dix années suivantes, pendant lesquelles l'activité n'est pas exercée à titre professionnel (BOI-BIC-DEF-20-20, § 110 et 120). La règle s'applique aussi lorsque le local est inscrit à l'actif d'une entreprise.

Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) précise que la participation personnelle, directe et continue du contribuable à la location est sans incidence (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 240 et 250). Le site de l'administration fiscale résume la règle en indiquant que ces déficits ne peuvent s'imputer ni sur le revenu global, ni sur d'autres bénéfices industriels et commerciaux (BIC) non professionnels, ni sur des bénéfices de location meublée professionnelle (impots.gouv.fr).

Les trois régimes de déficit comparés

La règle du loueur professionnel est exposée au chapitre 41 et celle du déficit foncier au chapitre 30. Les chiffres de ce tableau sont ceux en vigueur au 25 octobre 2026.

L'origine du déficit

Les charges, jamais l'amortissement

L'amortissement des biens loués n'est déductible que dans la limite du loyer acquis diminué des autres charges afférentes à ces biens (II de l'article 39 C du CGI). Il ne peut donc ni créer ni augmenter un déficit. La fraction non déduite se reporte sans limite de durée sur les résultats suivants de l'activité (chapitre 38). Le déficit du LMNP naît seulement des charges qui excèdent les produits.

Les charges qui créent le plus souvent un déficit sont les suivantes.

• Les frais d'acquisition, lorsque le loueur a opté pour leur déduction immédiate.
• Les intérêts d'emprunt et les frais de garantie, en particulier pendant une période de travaux ou de construction.
• Les travaux d'entretien et de réparation importants, lorsqu'ils ne constituent pas un composant.
• La valeur nette d'un composant remplacé, sortie de l'actif.
• Les charges supportées pendant une vacance prolongée.
• Les frais liés à l'activité plutôt qu'aux biens, comme les frais de comptabilité.

Le cas des frais de comptabilité

La doctrine ne retranche du loyer, pour calculer la limite de l'amortissement, que les charges afférentes aux biens. Elle exclut les frais de comptabilité, les honoraires juridiques ou les frais de domiciliation (BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, § 60 et 70). Lorsque l'amortissement absorbe toute la limite, ces frais font apparaître un déficit de même montant. Un studio dont la comptabilité coûte 360 € par an dégage ainsi chaque année un déficit de 360 € tant que l'amortissement est contenu par la limite.

Le micro-BIC

Le régime micro-BIC ne permet de constater aucun déficit, même lorsque les charges réelles dépassent les recettes. L'abattement forfaitaire ne peut pas non plus être augmenté pour tenir compte d'une année difficile. Un loueur qui anticipe une année de lourds travaux d'entretien ou d'acquisition financée à crédit doit donc examiner l'option pour le réel avant la date limite (chapitre 37).

L'imputation pas à pas

Les revenus de même nature

Les revenus sur lesquels s'impute le déficit sont les bénéfices de location meublée non professionnelle du foyer fiscal. Le texte vise le foyer, si bien que le déficit d'un époux s'impute sur le bénéfice de location meublée non professionnelle de l'autre. Il ne lie pas non plus le déficit à un logement déterminé. Le déficit né d'un studio s'impute sur le bénéfice d'un autre meublé du foyer, y compris acquis plus tard.

Le texte ne distingue pas selon le régime d'imposition des bénéfices. La question de l'imputation d'un déficit antérieur sur un bénéfice déterminé au micro-BIC n'est cependant pas traitée par les paragraphes du BOFiP consultés. Un loueur qui revient au micro-BIC avec des déficits en report doit faire confirmer leur sort par son service des impôts avant de renoncer au réel.

Les étapes

1. Établissez le résultat de chaque déclarant au réel, après déduction de l'amortissement de l'année et du stock reporté dans la limite de l'article 39 C.
2. Si le résultat est négatif, portez le déficit de l'année dans la case prévue de la déclaration n° 2042-C-PRO, dans la colonne du déclarant concerné.
3. L'administration impute ce déficit sur les bénéfices de location meublée non professionnelle des autres membres du foyer pour la même année.
4. L'excédent forme un déficit reportable pendant les dix années suivantes.
5. Les années suivantes, reportez les déficits antérieurs non encore imputés dans les cases correspondant à leur année d'origine.
6. Tenez un tableau par année d'origine, avec le montant initial, les imputations successives et la date d'expiration.

Les cases de la déclaration

Sur la déclaration n° 2042-C-PRO de 2026, qui porte sur les revenus de 2025, les déficits de l'année se déclarent en cases 5NY, 5OY ou 5PY selon le membre du foyer. Les déficits antérieurs non encore déduits se déclarent en cases 5GA à 5GJ, pour les années d'origine 2015 à 2024 (impots.gouv.fr). Un déficit de 2015 est donc imputable pour la dernière fois sur les revenus de 2025. Les déficits relevant des revenus soumis aux cotisations par les organismes de sécurité sociale ont leurs propres cases.

Le calendrier d'expiration

Le tableau suivant reprend les cases de la déclaration n° 2042-C-PRO de 2026 et la dernière année de revenus sur laquelle chaque déficit peut s'imputer. Les cases de la déclaration de 2027 glisseront d'une année.

Un déficit de 2015 encore disponible au printemps 2026 vit donc sa dernière année. S'il n'est pas absorbé par les bénéfices de location meublée de 2025, il disparaît définitivement.

Un exemple dans le couple

L'exemple qui suit est illustratif. Un couple marié est LMNP. Le mari loue un studio acheté en 2010, dont le résultat au réel est un bénéfice de 8 000 € en 2026. L'épouse achète en 2026 un deux-pièces meublé dont elle déduit les frais d'acquisition, ce qui produit un déficit de 12 000 €.

Le salaire des deux époux reste imposé sans réduction. Les 4 000 € reportés s'imputeront sur les bénéfices de location meublée non professionnelle du foyer de 2027 à 2036.

Un suivi sur plusieurs années

L'exemple qui suit est illustratif. Un foyer LMNP constate un déficit de 6 000 € en 2026, l'année d'importants travaux d'entretien, puis un déficit de 2 000 € en 2027. Ses meublés dégagent ensuite des bénéfices de 1 500 € en 2028, 3 000 € en 2029 et 4 000 € en 2030.

Le tableau suppose une imputation des déficits les plus anciens en premier, qui est l'ordre le plus protecteur pour le contribuable. Vérifiez sur l'avis d'imposition l'ordre effectivement retenu et reportez l'année suivante les soldes restants dans les cases de leur année d'origine.

Les meublés de tourisme et les chambres d'hôtes

La règle vaut pour toute location meublée exercée à titre non professionnel, qu'il s'agisse d'une location de longue durée, d'un meublé de tourisme classé ou non ou de chambres d'hôtes relevant de la location meublée. Le déficit d'un meublé de tourisme au réel s'impute donc sur le bénéfice d'un meublé de longue durée du même foyer et inversement. Les règles propres à ces activités sont présentées aux chapitres 42 et 43.

Le déficit et l'amortissement reporté

Deux reports, deux régimes

L'ordre qui fait perdre les déficits

L'amortissement de l'année et le stock reporté interviennent dans le calcul du résultat de l'activité. Le déficit antérieur ne s'impute qu'ensuite, sur un résultat devenu positif. Tant que l'amortissement absorbe tout le loyer diminué des charges afférentes aux biens, aucun résultat positif n'apparaît et le déficit vieillit sans être utilisé.

Le loueur ne peut pas renoncer à comptabiliser l'amortissement pour laisser place au déficit. Les amortissements différés en violation de l'article 39 B sont définitivement perdus (BOI-BIC-AMT-10-50, § 10). Le seul levier se situe en amont, dans le choix de traitement des frais d'acquisition lors de la première acquisition.

Un exemple de déficit perdu

L'exemple qui suit est illustratif. Reprenons le studio du chapitre 37, acheté 120 000 € en janvier 2026 avec 9 600 € de frais d'acquisition et 6 000 € de mobilier, loué 650 € par mois avec une indexation de 2 % par an et financé par un prêt de 100 000 € sur vingt ans au taux de 3,5 %. Le loueur n'a pas d'autre meublé. On compare les deux traitements possibles des frais d'acquisition.

Avec la déduction immédiate, le déficit de 7 324 € né en 2026 ne rencontre aucun bénéfice avant sa date d'expiration et se perd fin 2036. Pour un taux marginal d'imposition (TMI) de 30 % et des prélèvements sociaux de 18,6 %, la valeur fiscale perdue approche 3 560 €. Avec l'incorporation, les frais d'acquisition, hors part du terrain, s'ajoutent à la base amortissable. Ils produisent un amortissement dont la fraction non déduite se reporte sans limite de durée en droit actuel.

Les petits déficits annuels de 360 à 439 € correspondent aux frais de comptabilité, présents dans les deux cas. Ils connaîtront le même sort que le déficit principal si l'activité ne dégage pas de bénéfice dans les dix ans.

Le changement de statut

Le passage au statut professionnel

Lorsque l'activité devient professionnelle, les déficits accumulés en tant que LMNP ne sont plus déductibles, ni du revenu global ni des bénéfices professionnels. Si l'activité redevient non professionnelle, les déficits constatés depuis moins de dix ans et non encore imputés peuvent de nouveau s'imputer sur les bénéfices de location meublée non professionnelle (BOI-BIC-DEF-20-20, § 130). Le changement de statut n'entraîne pas pour autant les conséquences d'une cessation (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 450).

L'exemple qui suit est illustratif. Un foyer LMNP constate un déficit de 9 000 € en 2026. Il devient professionnel de 2027 à 2029, puis redevient LMNP en 2030, avec un bénéfice de location meublée de 4 000 € par an.

Les années de gel comptent dans le délai de dix ans. Un déficit de 2026 doit avoir été imputé au plus tard sur les revenus de 2036, quelle que soit la durée de la période professionnelle.

Les charges engagées avant la location

Un logement acquis en l'état futur d'achèvement (VEFA) supporte souvent des intérêts et des frais avant sa mise en location. Les déficits qui en résultent sont non professionnels lorsque le foyer n'a pas encore la qualité de loueur professionnel. Par exception, si le loueur est professionnel dès le début de la location, la part du déficit non professionnel liée aux charges engagées avant la location peut être imputée par tiers sur le revenu global des trois premières années de location, tant que l'activité reste professionnelle (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 260 et 360).

Seule la part liée au logement concerné bénéficie de cette exception et le contribuable doit justifier son calcul. La perte du statut professionnel y met fin définitivement, même si le foyer redevient professionnel par la suite (même source, § 370 et 390). Pour un foyer qui reste LMNP, ces charges forment un déficit ordinaire, imputable sur les seuls revenus de même nature pendant dix ans.

La vente et la cessation

La vente d'un logement

La vente d'un logement ne fait pas disparaître les déficits en report, puisque le texte ne les rattache pas à un bien. Ils restent imputables sur les bénéfices des autres meublés du foyer jusqu'à leur date d'expiration. La plus-value de cession, qui relève du régime des particuliers et d'une imposition proportionnelle propre, n'est pas un bénéfice de location meublée. Le déficit ne peut donc pas s'imputer sur elle (chapitre 40).

L'exemple qui suit est illustratif. Un couple détient deux meublés et dispose fin 2030 d'un déficit en report de 5 000 €, né en 2027. Il vend le premier logement en 2030. Le second dégage un bénéfice de 2 500 € par an à partir de 2031. Le déficit s'impute pour 2 500 € sur les revenus de 2031 et pour 2 500 € sur ceux de 2032, bien avant son expiration en 2037.

La cessation de toute location meublée

La cessation de l'activité oblige à déposer la dernière déclaration de résultats dans les soixante jours de la cessation, ou dans les six mois du décès pour les héritiers (entreprendre.service-public.gouv.fr). Le résultat de ce dernier exercice s'impute sur les déficits antérieurs comme les autres.

Après la cessation, les déficits non encore imputés ne trouvent plus de revenu de même nature. Le texte ne les fait pourtant pas disparaître immédiatement. Si le foyer reprend une location meublée non professionnelle avant leur date d'expiration, par exemple en louant meublé une résidence secondaire ou un nouveau logement, leurs bénéfices peuvent les absorber. Cette reprise doit répondre à une réalité économique, sous peine de remise en cause.

La transformation en location nue

Un logement qui passe de la location meublée à la location nue produit désormais des revenus fonciers (chapitre 24). Les déficits de location meublée non professionnelle ne s'imputent pas sur ces revenus fonciers, qui ne sont pas de même nature. Inversement, un déficit foncier ne s'impute jamais sur un bénéfice de location meublée.

Les situations de famille

Le mariage et le PACS

Les déficits catégoriels reportables constatés avant le mariage ou la conclusion d'un pacte civil de solidarité (PACS) restent imputables, à hauteur de la fraction non encore déduite, par le membre du couple qui les a constatés (BOI-IR-BASE-10-20-20, § 150). Dans le foyer commun, ils s'imputent sur les bénéfices de location meublée non professionnelle du foyer, y compris ceux de l'autre membre.

Le divorce, la séparation et la rupture du PACS

L'année de la séparation, chaque membre du couple impute les déficits de ses biens propres ou de son activité, plus la moitié des déficits afférents aux revenus communs, sauf répartition différente justifiée (même source, § 160). Les déficits catégoriels antérieurs restant à reporter se répartissent par moitié entre les deux. Par exception, le déficit constaté par un seul époux ou partenaire sur ses biens propres ou son activité est reportable en totalité par lui (même source, § 180 et 190).

L'exemple qui suit est illustratif. Au moment de leur divorce, deux époux disposent de 10 000 € de déficits de location meublée non professionnelle en report. 6 000 € proviennent d'un meublé commun et 4 000 € d'un meublé propre de l'épouse, qu'elle exploitait seule.

Chacun ne pourra imputer sa part que sur ses propres bénéfices futurs de location meublée non professionnelle. L'ex-mari qui n'a plus de meublé après le partage risque de perdre ses 3 000 €. La convention de partage peut tenir compte de cette valeur fiscale, sans pouvoir modifier la règle d'attribution.

Le décès

Le conjoint ou le partenaire survivant est personnellement imposable pour la période postérieure au décès. Il peut imputer les déficits reportables afférents à ses biens propres ou à son activité ainsi que la moitié de ceux afférents aux biens communs (BOI-IR-BASE-10-20-20, § 130). Les héritiers ne peuvent pas reporter le déficit du défunt. Ils ne déduisent que les déficits qu'ils ont eux-mêmes subis après le décès (même source, § 20).

Le concubinage et l'enfant mineur

Deux concubins forment deux foyers. Le déficit de l'un ne s'impute jamais sur le bénéfice de l'autre, même lorsqu'ils louent ensemble des meublés indivis. L'enfant mineur rattaché qui détient un meublé appartient au foyer de ses parents. Son déficit s'impute donc sur les bénéfices de location meublée non professionnelle de ce foyer. Lorsqu'il quitte le foyer, le sort de ses déficits suit les règles applicables à la constitution d'un nouveau foyer.

Les autres situations

L'indivision et les sociétés

Le résultat d'un meublé indivis est déterminé pour l'ensemble, puis réparti entre les indivisaires selon leurs droits, l'indivision relevant du régime des sociétés de personnes (BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-10, § 1). Chaque indivisaire reçoit sa quote-part de déficit, qui suit le régime de son propre foyer. Un même déficit peut ainsi rester cantonné chez un indivisaire LMNP et s'imputer sur le revenu global d'un indivisaire professionnel.

Dans une société à responsabilité limitée (SARL) de famille ou une autre société de personnes qui loue en meublé, la quote-part de déficit d'un associé non professionnel est un déficit de location meublée non professionnelle. Une société à l'impôt sur les sociétés (IS) conserve ses déficits, que les associés ne peuvent jamais imputer sur leurs propres revenus. Ces cadres sont comparés dans le Guide des sociétés immobilières, La location meublée en société.

Le démembrement

En cas de démembrement, le déficit naît chez celui qui exploite la location, en principe l'usufruitier. Il suit les règles de son foyer. Le nu-propriétaire qui paie de grosses réparations sans percevoir de loyers meublés ne constate pas de déficit de location meublée. Les conséquences d'une réunion de l'usufruit et de la nue-propriété sont présentées au chapitre 7.

Le non-résident et l'outre-mer

Un non-résident qui loue un meublé en France est soumis à la même règle. Ses déficits ne s'imputent que sur ses revenus de location meublée non professionnelle imposables en France (chapitre 115). Les règles sont identiques outre-mer (chapitre 121).

Un résident de France qui loue un meublé situé à l'étranger relève de la convention fiscale applicable. Lorsque le revenu étranger est imposable dans l'État de situation et ouvre droit en France à un crédit d'impôt égal à l'impôt français, il se déclare dans des cases propres. L'imputation d'un déficit français sur un tel revenu, ou d'un déficit étranger sur un revenu français, ne se présume pas et doit être examinée au regard de la convention (chapitres 118 et 119).

Les situations transitoires

Le déficit se constate à la clôture de l'exercice, le 31 décembre pour un LMNP. Son imputation suit en principe les règles de la loi applicable aux revenus de l'année concernée. Une loi de finances promulguée au début d'une année peut viser les revenus de l'année précédente si elle le prévoit expressément, comme ce fut le cas des lois de finances pour 2025 et pour 2026, adoptées en février (chapitre 136).

Le changement de régime d'un logement ne modifie pas l'année d'origine d'un déficit. Un déficit né au réel conserve sa date d'origine si le foyer revient au micro-BIC, devient professionnel ou cesse puis reprend une activité. Seul compte le délai de dix ans, qui court sans interruption.

Le projet de loi de finances pour 2027

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, plafonnerait dans son texte initial l'amortissement des loueurs non professionnels et supprimerait le report des amortissements non déduits à compter de 2027 (chapitre 38). Les analyses publiées du texte initial ne font pas état d'une modification de l'article 156 relatif aux déficits. Au 25 octobre 2026, l'article 7 n'a pas été voté en séance publique et aucune de ces mesures n'est adoptée.

Si le texte était adopté en l'état, l'équilibre entre les deux reports changerait. L'amortissement non déduit se perdrait l'année même, alors que le déficit de charges conserverait son délai de dix ans. Le stock d'amortissements constitué au 31 décembre 2026 ne s'imputerait que dans la limite de la moitié du résultat restant, ce qui laisserait davantage de résultat positif pour absorber les déficits en report. Ces effets dépendront du texte définitif, suivi au chapitre 136.

Préserver ses déficits pas à pas

1. Avant la première liasse, mesurez l'effet du traitement des frais d'acquisition sur la formation d'un déficit, l'option étant irrévocable.
2. Classez avec soin les travaux entre entretien et composant, en gardant à l'esprit qu'un composant alimente l'amortissement reporté et non le déficit.
3. Chaque année, comparez le total des déficits en report avec les bénéfices attendus des meublés du foyer sur les années restantes.
4. Avant une vente ou une cessation, recensez les déficits qui risquent de ne plus trouver de bénéfice et leur date d'expiration.
5. Avant un mariage, un divorce ou un PACS, identifiez l'origine de chaque déficit, bien propre, bien commun ou bien indivis.
6. Avant un retour au micro-BIC, faites confirmer par le service des impôts le sort des déficits en report.
7. Conservez les liasses et les déclarations de chaque année d'origine pendant toute la durée du report, pour justifier les montants imputés.

Ce que l'administration examine

Le contrôle porte d'abord sur l'origine du déficit. L'administration vérifie qu'il ne provient pas de l'amortissement, que les travaux déduits ne constituent pas des composants et que les frais d'acquisition sont traités selon l'option de la première acquisition. Elle vérifie ensuite l'imputation, en particulier l'absence d'imputation sur le revenu global, la cohérence des montants reportés d'une année sur l'autre et le respect du délai de dix ans.

Un montage destiné à créer des bénéfices de location meublée pour absorber des déficits, comme une location consentie à une société familiale à un loyer sans rapport avec le marché, peut être remis en cause comme acte anormal ou au titre de l'abus de droit. L'article L64 du livre des procédures fiscales (LPF) vise le but exclusivement fiscal et l'article L64 A le but principalement fiscal. Le b de l'article 1729 du CGI prévoit une majoration de 80 % pour l'abus de droit de l'article L64, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a pas eu l'initiative principale des actes ni n'en a été le principal bénéficiaire. Un rescrit permet de sécuriser une opération inhabituelle (chapitres 10 et 127).

Un déficit oublié sur la déclaration n'est pas perdu pour autant. Il peut être réclamé dans le délai de réclamation, puis reporté sur les années suivantes dans la limite des dix ans (chapitres 129 et 134).

Les erreurs fréquentes

Liste de contrôle

1. Statut. Le foyer est LMNP pour l'année et les années de statut professionnel sont repérées.
2. Origine. Le déficit de l'année provient de charges et non de l'amortissement.
3. Frais d'acquisition. Leur traitement suit l'option prise lors de la première acquisition et son effet sur les déficits a été mesuré.
4. Imputation. Le déficit n'est imputé que sur des bénéfices de location meublée non professionnelle du foyer.
5. Déclaration. Les déficits de l'année et les déficits antérieurs sont portés dans les bonnes cases de la déclaration n° 2042-C-PRO.
6. Suivi. Un tableau par année d'origine indique le montant restant et la date d'expiration.
7. Ordre. L'effet du stock d'amortissement sur l'utilisation des déficits est anticipé.
8. Événements. La vente, la cessation, le mariage, le divorce ou le décès ont donné lieu à une répartition documentée des déficits.
9. Indivision et sociétés. La quote-part de chaque indivisaire ou associé et le statut de son foyer sont identifiés.
10. Projet de loi de finances. L'issue de l'article 7 du projet pour 2027 est suivie pour son effet sur l'équilibre entre déficits et amortissements.