Les meublés de tourisme en fiscalité

Le meublé de tourisme produit des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), comme toute location meublée, mais il obéit à des règles fiscales et sociales propres. Ses seuils de régime micro dépendent de son classement, des cotisations sociales peuvent être dues avant le statut de loueur professionnel, la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) le guette lorsqu'il se rapproche de l'hôtellerie et la taxe de séjour fait du loueur un collecteur d'impôt. Les réformes successives de 2024 et 2025 ont en outre modifié les seuils d'une année sur l'autre, ce qui impose de raisonner année par année.

Ce chapitre expose ces règles de façon technique, avec leurs fondements, leurs dates d'application et leurs cas limites. La pratique de la location saisonnière et la collecte de la taxe de séjour sont développées dans le Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location saisonnière et dans le Guide du bailleur privé, La taxe de séjour. Les chambres d'hôtes et les prestations para-hôtelières font l'objet du chapitre 43.

La définition et les catégories

Le meublé de tourisme

Un meublé de tourisme est une villa, un appartement ou un studio meublé, loué à l'usage exclusif d'une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, à la journée, à la semaine ou au mois. Un même client ne peut pas totaliser plus de 90 jours consécutifs de location par année civile (service-public.gouv.fr). Au-delà, ou lorsque l'occupant établit son domicile dans le logement, la location relève du bail meublé ou du bail mobilité et de la location meublée de longue durée.

Le meublé est classé lorsqu'il a obtenu un classement d'une à cinq étoiles en cours de validité. Sans classement valide, il est non classé, quelle que soit sa qualité réelle. Un gîte ne relève du régime des meublés classés que s'il est lui-même classé meublé de tourisme (service-public.gouv.fr). Un label privé ne vaut pas classement.

Le tableau des catégories

La catégorie s'apprécie logement par logement. Un même foyer peut détenir un appartement classé, un studio non classé et un logement loué à l'année, chacun soumis à son propre plafond.

Le régime d'imposition

Les seuils et abattements du micro-BIC

Le régime micro des bénéfices industriels et commerciaux (micro-BIC) s'applique de plein droit sous les seuils de l'article 50-0 du Code général des impôts (CGI). Pour les revenus de 2026 à 2028, ces seuils sont de 83 600 € pour les meublés de tourisme classés et de 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés (BOI-BAREME-000044). L'abattement forfaitaire est de 50 % pour les meublés classés et de 30 % pour les non classés, sans pouvoir être inférieur à 305 €. Il est réputé couvrir toutes les charges, amortissement compris.

Au-delà du micro-BIC, le régime réel simplifié s'applique jusqu'à 286 000 € de recettes pour les meublés classés comme pour les non classés, pour les années 2026 à 2028, le régime réel normal s'appliquant au-delà (même source). Ces seuils valent pour le loueur non professionnel (LMNP) comme pour le loueur professionnel (LMP).

L'évolution récente des seuils

La loi de finances pour 2024 a abaissé le régime des meublés non classés au niveau du micro-foncier. Une tolérance administrative publiée le 14 février 2024 (actualité BOFiP ACTU-2024-00003) a permis de conserver l'ancien régime pour les revenus de 2023, afin d'éviter une application rétroactive. Pour les revenus de 2024, la foire aux questions de l'administration fiscale indique un seuil de 188 700 € avec un abattement de 71 % pour les meublés classés et les chambres d'hôtes (impots.gouv.fr). Les règles applicables aux meublés non classés pour les revenus de 2023 et de 2024, qui ont fait l'objet de tolérances, se vérifient sur la notice de la déclaration de l'année concernée.

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale, dite loi Le Meur, a fixé en son article 7 les règles applicables à compter des revenus de 2025. Elle a ramené le régime des meublés classés à celui de la location de longue durée. Le seuil de 77 700 € a ensuite été relevé à 83 600 € pour la période 2026 à 2028. Une déclaration de revenus de 2024 encore réclamable doit donc être vérifiée selon les règles de 2024 et non selon les règles actuelles.

Le maintien du micro en cas de dépassement

Le micro-BIC ne cesse pas dès la première année de dépassement. Il reste applicable tant que les recettes de l'une des deux années précédentes n'ont pas dépassé le seuil. Le régime réel s'impose à compter du 1er janvier de l'année qui suit deux années consécutives de dépassement. Un meublé non classé qui encaisse 18 000 € en 2025 et en 2026 relève du réel en 2027, sauf s'il obtient entre-temps un classement qui le place sous le seuil de 83 600 €.

Le classement et sa validité

Le classement doit être en cours de validité au titre de l'année d'imposition. Il est accordé pour cinq ans. Un classement expiré en cours d'année, ou obtenu après la période de location, expose à un rappel si l'abattement de 50 % a été appliqué à des recettes qui ne pouvaient en bénéficier. Le loueur tient donc un registre des dates de décision et d'échéance de chaque classement. Le classement est présenté dans le Guide du bailleur privé, Le classement des meublés de tourisme.

Le régime réel

Au réel, le loueur déduit ses charges effectives et amortit le bâti, les travaux et le mobilier, dans la limite de l'article 39 C du CGI qui interdit à l'amortissement de créer ou d'augmenter un déficit. Les charges propres à l'activité touristique sont nombreuses, comme les commissions des plateformes, la conciergerie, le ménage, la blanchisserie, l'énergie, internet et les frais de classement. Le régime réel et l'amortissement sont détaillés aux chapitres 37 et 38.

Le déficit d'un LMNP ne s'impute que sur les bénéfices de location meublée non professionnelle du foyer, de l'année et des dix années suivantes. Il ne réduit jamais les salaires ou les pensions. Le déficit du LMP suit les règles présentées au chapitre 41.

La résidence principale louée en courte durée

Les règles d'occupation

La résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Le propriétaire ou le locataire autorisé peut la louer à des touristes pendant ses absences. Dans les communes qui imposent l'enregistrement, le nombre total de jours de location est plafonné à un niveau fixé par la commune entre 90 et 120 jours par année civile, sous peine d'une amende civile de 10 000 € (service-public.gouv.fr).

Le traitement fiscal

Les recettes tirées de la location de la résidence principale à des touristes sont des BIC, déclarés comme meublé de tourisme classé ou non classé selon la situation du logement. Le régime fiscal ne prévoit pas d'exonération générale pour la location de la totalité de la résidence principale pendant une absence.

Il en va autrement de la location occasionnelle d'une partie de la résidence principale à des personnes de passage. Les recettes sont exonérées lorsqu'elles ne dépassent pas 760 € toutes taxes comprises (TTC) par an (service-public.gouv.fr). La location habituelle d'une pièce à un locataire qui en fait sa résidence principale relève d'une autre exonération, présentée au chapitre 23.

Les impôts locaux et la plus-value

La cotisation foncière des entreprises (CFE) n'est pas due lorsque la location porte sur un logement compris dans la résidence principale du loueur. La taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) ne vise pas la résidence principale. L'exonération de plus-value de la résidence principale suppose que le logement soit la résidence habituelle et effective du vendeur au jour de la cession. Une location touristique ponctuelle dans les limites légales ne fait pas en elle-même perdre cette qualité, mais l'administration apprécie l'occupation réelle au vu des faits (chapitre 90).

La résidence secondaire louée

L'usage personnel et la répartition des charges

Lorsque le propriétaire occupe lui-même le logement une partie de l'année, seules les charges et la part d'amortissement qui se rattachent à la location peuvent être déduites au réel. La répartition repose sur une clé raisonnable, constante et documentée, comme le rapport entre les semaines réservées à l'usage personnel et la période d'ouverture à la location. Une déduction intégrale des charges d'un logement occupé l'été est un motif classique de rectification.

Prenons un exemple illustratif. Un logement supporte 9 000 € de charges annuelles. Le propriétaire s'en réserve l'usage huit semaines et l'ouvre à la location les 44 autres semaines. Avec une clé fondée sur les semaines, 7 615,38 € sont déductibles et 1 384,62 € restent personnels. La clé retenue doit être validée par l'expert-comptable et appliquée chaque année de façon constante.

La THRS

La THRS est établie au nom du loueur pour des locaux meublés constituant sa résidence secondaire, sauf si ces locaux sont aménagés et réservés exclusivement à la location (service-public.gouv.fr). Une résidence secondaire occupée quelques jours par an par son propriétaire n'est pas réservée exclusivement à la location et reste imposable. Dans les communes en zone tendue, une majoration votée par le conseil municipal peut s'ajouter (chapitre 75).

Pour 2026, les communes et leurs groupements classés en zone France ruralités revitalisation (ZFRR) pouvaient exonérer les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes sur délibération prise avant le 1er octobre 2025. À partir de 2027, cette faculté n'est plus limitée à ces zones, sur délibération votée avant le 1er octobre 2026. Le loueur concerné dépose le formulaire n° 1205-GD au service des impôts avant le 1er mars de l'année d'imposition (même source).

La taxe de séjour

Le principe

La taxe de séjour est un impôt local facultatif, institué par la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) en application du Code général des collectivités territoriales (CGCT). Au réel, elle est due par le voyageur, par personne et par nuitée. Le loueur la collecte puis la reverse. Lorsqu'une plateforme est intermédiaire de paiement, c'est elle qui la collecte et la reverse (service-public.gouv.fr). Au forfait, choisi par certaines collectivités, elle est due par le loueur lui-même sur la capacité d'accueil et la période d'ouverture, que le logement soit occupé ou non.

Pour un meublé classé, le tarif est fixé par la collectivité dans une fourchette nationale, comprise en 2026 entre 0,30 € et 1,00 € pour deux étoiles et entre 0,50 € et 1,70 € pour trois étoiles par personne et par nuitée. Pour un meublé non classé, la collectivité applique un taux de 1 % à 5 % au coût hors taxes de la nuitée par personne, plafonné au tarif le plus élevé qu'elle a adopté. Les taxes additionnelles départementale et régionales s'ajoutent. Le barème complet figure dans le guide du bailleur privé.

Un couple séjourne sept nuits avec deux enfants mineurs dans un meublé classé trois étoiles, dans une commune qui applique 1,50 € et un département qui a institué la taxe additionnelle de 10 %. La taxe communale atteint 21 €, soit 1,50 € pour deux adultes pendant sept nuits, les mineurs étant exonérés. Avec la taxe additionnelle de 2,10 €, le loueur ou la plateforme collecte 23,10 €.

Le traitement dans le résultat

La taxe de séjour au réel est perçue pour le compte de la collectivité et ne rémunère pas la prestation du loueur. Elle doit apparaître distinctement sur la facture et dans la comptabilité, ce qui permet de la tenir hors des recettes de location et d'en justifier le reversement. La taxe forfaitaire, supportée par le loueur, constitue au contraire une charge de son activité au réel. Le traitement retenu, notamment au micro-BIC, se fait confirmer par l'expert-comptable ou par le service des impôts.

Les sanctions

Le défaut de collecte est passible d'une amende civile comprise entre 750 € et 2 500 € par manquement, prononcée par le président du tribunal judiciaire en application de l'article L. 2333-34-1 du CGCT. Le Conseil constitutionnel a jugé ce régime conforme à la Constitution par sa décision n° 2026-1214/1215 QPC du 31 juillet 2026. Une collectivité peut donc demander autant d'amendes que de séjours non collectés.

La TVA

Le principe d'exonération et l'exception para-hôtelière

La location de logements meublés est en principe exonérée de TVA. Depuis la loi de finances pour 2024, les prestations d'hébergement fournies pour des séjours de trente nuitées au plus sont imposables lorsque le loueur fournit au moins trois des quatre prestations suivantes, selon la réponse ministérielle à la question écrite n° 1044 publiée au Journal officiel de l'Assemblée nationale du 1er avril 2025.

• Le petit-déjeuner.
• Le nettoyage régulier des locaux.
• La fourniture du linge de maison.
• La réception de la clientèle.

Le Conseil d'État a précisé ces critères par sa décision n° 498267 du 12 novembre 2025. Le nettoyage et le linge peuvent être fournis avant l'arrivée du client, en tenant compte de la durée du séjour, mais l'administration ne pouvait pas les réputer automatiquement remplis pour tout séjour de moins d'une semaine. La réception peut passer par un dispositif électronique, mais une simple remise de clés ne suffit pas. La TVA des locations para-hôtelières est étudiée au chapitre 67.

Le taux et la franchise

Les prestations d'hébergement imposables relèvent du taux réduit de 10 %, avec un droit à déduction de la TVA payée sur les dépenses. Le loueur peut toutefois bénéficier de la franchise en base. Pour les activités commerciales et d'hébergement, elle s'applique en 2026 lorsque le chiffre d'affaires de l'année précédente ne dépasse pas 85 000 € et cesse dès le premier jour où le chiffre d'affaires de l'année en cours dépasse 93 500 € (entreprendre.service-public.gouv.fr). Le projet de seuil unique de 25 000 € issu de la loi de finances pour 2025 a été abandonné et les seuils restent inchangés pour 2026 (même source).

Les cotisations sociales

Le seuil de 23 000 €

Pour la location de courte durée, des cotisations sociales sont dues dès que les recettes annuelles dépassent 23 000 €, même si le loueur reste non professionnel au sens de l'impôt sur le revenu (IR). Ce critère, issu du 6° de l'article L. 611-1 du Code de la sécurité sociale, s'apprécie sur les recettes et non sur le bénéfice (service-public.gouv.fr). Sous ce seuil, le bénéfice imposable supporte les prélèvements sociaux de 18,6 %.

Les régimes selon le classement

Le micro-entrepreneur qui loue des logements meublés de tourisme cotise au taux de 6 % de son chiffre d'affaires en 2026 (entreprendre.service-public.gouv.fr). Le travailleur indépendant cotise sur son bénéfice, avec des cotisations minimales. Les deux seuils de 23 000 €, celui des cotisations et celui du statut LMP, ne se confondent pas. Un salarié qui encaisse 30 000 € de location touristique reste en principe LMNP mais paie des cotisations sociales. La frontière fiscale est étudiée au chapitre 41.

La CFE et la taxe foncière

La CFE

La location meublée, touristique ou non, entre dans le champ de la CFE. Aucune cotisation minimum n'est due lorsque les recettes annuelles ne dépassent pas 5 000 €. La première année est exonérée et la base de la deuxième année est réduite de moitié. Selon la fiche officielle consacrée à la CFE (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche F23547), plusieurs exonérations concernent les meublés de tourisme.

• La location d'un logement compris dans la résidence principale du loueur.
• Les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes situés dans l'habitation personnelle de l'exploitant, sauf délibération contraire de la commune.
• La location occasionnelle d'une partie de l'habitation personnelle à un prix raisonnable.

Un meublé de tourisme situé hors de l'habitation personnelle, comme une résidence secondaire louée à la semaine, reste en principe imposable. Lorsque sa valeur locative est faible, une base minimum fixée par la commune s'applique. Pour 2026, elle est comprise entre 250 € et 597 € lorsque les recettes ne dépassent pas 10 000 € et entre 250 € et 1 194 € de 10 001 € à 32 600 €. La CFE est étudiée au chapitre 79.

La taxe foncière

La taxe foncière est due par le propriétaire comme pour tout logement. Une exonération peut être votée en zone France ruralités revitalisation pour les meublés de tourisme classés, la demande se faisant au moyen du formulaire n° 15532 (service-public.gouv.fr). Les exonérations de taxe foncière sont présentées au chapitre 74.

La plus-value à la revente

Le meublé de tourisme suit le régime de plus-value du statut de son propriétaire l'année de la vente. En LMNP, les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans le calcul pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025. Les résidences de tourisme et les meublés de tourisme ne figurent pas parmi les exceptions réservées aux résidences pour étudiants, aux résidences pour personnes âgées et à certains établissements médico-sociaux. Le mécanisme est détaillé au chapitre 40.

En LMP, l'exonération de l'article 151 septies du CGI peut s'apprécier selon les seuils de la para-hôtellerie, de 250 000 € et 350 000 €, pour les meublés de tourisme et les chambres d'hôtes (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 430). Les conditions d'application de ces seuils se vérifient avec l'expert-comptable.

Les plateformes et le contrôle

Les plateformes de réservation adressent à leurs utilisateurs un récapitulatif annuel des sommes perçues et transmettent ces informations à l'administration fiscale, notamment en application de la directive européenne relative à l'échange automatique d'informations sur les vendeurs des plateformes numériques, dite DAC7. L'administration rapproche ces données des déclarations de revenus. Un écart entre les montants transmis et les recettes déclarées appelle une explication documentée.

L'enregistrement des meublés de tourisme, aujourd'hui exigé dans certaines communes seulement, doit devenir obligatoire dans toutes les communes avec la mise en service d'un téléservice national annoncée pour le quatrième trimestre 2026. Le numéro devra figurer sur chaque annonce (service-public.gouv.fr). Les collectivités disposeront ainsi de données plus complètes sur les nuitées, utiles au contrôle de la taxe de séjour comme de l'impôt.

Déclarer pas à pas

La déclaration des revenus d'un meublé de tourisme suit les étapes suivantes.

1. Vérifiez que l'activité a été déclarée au guichet unique des formalités des entreprises dans les quinze jours de la première location et que vous disposez d'un numéro SIRET, identifiant de l'établissement à reporter sur la déclaration.
2. Totalisez les recettes de l'année civile par catégorie, en distinguant meublés classés, non classés, chambres d'hôtes et location de longue durée. Isolez la taxe de séjour collectée.
3. Rapprochez ce total des récapitulatifs des plateformes et vérifiez la validité de chaque classement sur toute l'année.
4. Vérifiez les recettes des deux années précédentes au regard des seuils du micro-BIC et le seuil de 23 000 € des cotisations sociales.
5. Au micro-BIC, reportez les recettes brutes dans la rubrique des locations meublées de la déclaration n° 2042-C-PRO, dans les cases propres à chaque catégorie.
6. Au réel, faites établir la liasse n° 2031 et ses tableaux n° 2033, télétransmettez-la puis reportez le résultat sur la déclaration n° 2042-C-PRO.
7. Si vous relevez du micro-entrepreneur, déclarez votre chiffre d'affaires à l'Union de recouvrement des cotisations de sécurité sociale et d'allocations familiales (Urssaf) selon la périodicité choisie.
8. Comptez les prestations para-hôtelières fournies et vérifiez votre position au regard de la franchise de TVA.
9. Mettez à jour la déclaration d'occupation de vos logements dans l'espace en ligne de l'administration fiscale (chapitre 77).

Exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont illustratifs. Les calculs ont été vérifiés, mais les hypothèses ne valent pas calcul pour votre situation.

La résidence principale louée quatre semaines

Un couple loue sa résidence principale 28 nuits pendant l'été au prix de 150 € la nuit, soit 4 200 € de recettes, par une plateforme qui collecte la taxe de séjour. Sa tranche marginale d'imposition (TMI) est de 30 %. Le logement est situé dans une commune qui plafonne la location à 120 jours.

La CFE n'est pas due, le logement étant la résidence principale. Aucune cotisation sociale n'est due sous 23 000 € de recettes. Le classement réduit l'imposition de 408,24 € par an, à comparer au coût de la visite de classement rapporté à sa durée de validité de cinq ans.

Un studio non classé proche du seuil

Un studio situé en station, exclusivement consacré à la location, encaisse 13 000 € par an. Non classé, il est imposé sur 9 100 € après l'abattement de 30 %. Classé, il ne serait imposé que sur 6 500 €. Avec une TMI de 30 % et des prélèvements de 18,6 %, l'écart de 2 600 € de base représente 1 263,60 € par an. Si les recettes dépassaient 15 000 € deux années de suite sans classement, le régime réel deviendrait obligatoire l'année suivante.

Un investisseur et la TVA para-hôtelière

Un investisseur exploite trois appartements classés par l'intermédiaire d'une conciergerie qui assure le ménage entre chaque séjour, fournit le linge et accueille physiquement chaque client. Les séjours ne dépassent pas trente nuitées. Il fournit ainsi trois des quatre prestations et son chiffre d'affaires de 2025 a dépassé 85 000 €. La franchise ne s'applique pas en 2026 et ses prestations d'hébergement sont soumises à la TVA au taux de 10 %.

Si l'investisseur n'a pas répercuté la TVA dans ses prix, son chiffre d'affaires hors taxes baisse de 9 000 €, partiellement compensé par 6 000 € de TVA récupérée. Ses recettes dépassent 23 000 € et il relève du régime social des travailleurs indépendants ou du micro-entrepreneur selon ses recettes antérieures. La qualification para-hôtelière peut aussi changer la catégorie de ses bénéfices et ses seuils, question traitée au chapitre 43.

Les situations particulières

Le couple, le PACS et le concubinage

Les recettes des époux et des partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS) soumis à imposition commune s'additionnent pour l'appréciation du statut LMP. Les concubins déclarent chacun leur quote-part d'un bien indivis et apprécient séparément leur statut. L'année du mariage, du PACS, de la séparation ou du décès, la répartition des recettes entre déclarations suit les règles exposées aux chapitres 3 et 133.

L'enfant mineur propriétaire

Les recettes d'un meublé de tourisme appartenant à un enfant mineur rattaché sont déclarées par le foyer de ses parents et s'ajoutent aux leurs pour l'appréciation du statut LMP.

L'indivision et le démembrement

Chaque indivisaire déclare sa quote-part de recettes ou de résultat selon ses droits. Une convention d'indivision qui organise la gestion et la répartition des recettes évite les désaccords, en particulier lorsque certains indivisaires occupent le logement. En cas de démembrement, l'usufruitier qui exploite le meublé perçoit les recettes et les déclare. Le nu-propriétaire n'est imposé sur rien tant qu'il ne perçoit aucune recette. Ces situations sont traitées aux chapitres 7 et 8.

Les sociétés

Une société civile immobilière (SCI) qui exerce une activité commerciale comme la location meublée de tourisme devient en principe passible de l'impôt sur les sociétés (IS), sauf lorsque ses recettes commerciales restent accessoires. Une société à l'IS ne bénéficie ni du micro-BIC ni du régime des plus-values des particuliers, mais l'amortissement n'y est pas limité par le loyer. La location saisonnière en société est développée dans le Guide des sociétés immobilières, La location saisonnière en société.

Le non-résident

Le non-résident qui loue un meublé de tourisme en France y est imposé sur ses bénéfices selon les mêmes catégories et les mêmes seuils. Certaines personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d'un autre État de l'Union européenne (UE), de l'Espace économique européen (EEE) ou de la Suisse ne supportent que le prélèvement de solidarité de 7,5 % (foire aux questions de l'administration fiscale citée plus haut). Les règles d'imposition du non-résident sont présentées au chapitre 115.

L'outre-mer

Les seuils, les abattements et le classement s'appliquent dans les départements et régions d'outre-mer comme en métropole. Les tarifs de taxe de séjour, les délibérations locales et certains dispositifs d'investissement y diffèrent. Les particularités ultramarines sont présentées au chapitre 121.

Le projet de loi de finances pour 2027

Le projet de loi de finances (PLF) pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, prévoit en son article 7 de plafonner l'amortissement annuel du bâti des meublés de tourisme à 1,5 % de sa valeur, dans la limite de 5 000 € par foyer, les amortissements non déduits à compter de 2027 n'étant plus reportables. Le 8 octobre 2026, la commission des finances de l'Assemblée nationale a adopté un amendement qui supprimerait l'amortissement des meublés de tourisme acquis à partir de 2027. Cet amendement est tombé avec le rejet de la première partie par la commission le 9 octobre 2026, la séance publique repartant du texte du Gouvernement. L'article 7 n'y a pas été voté au 25 octobre 2026.

Au 25 octobre 2026, le texte est en discussion à l'Assemblée nationale et aucune de ces mesures n'est adoptée. Un investissement dont la rentabilité repose sur l'amortissement au réel doit donc être simulé aussi sans cet amortissement. L'évolution du texte est suivie au chapitre 136.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration contrôle la catégorie déclarée, la validité du classement, la cohérence des recettes avec les données des plateformes et la répartition des charges en cas d'usage personnel. Elle vérifie aussi le nombre de prestations para-hôtelières fournies et le franchissement des seuils de la franchise de TVA. Les collectivités contrôlent de leur côté la collecte de la taxe de séjour.

Certains montages peuvent être écartés sur le fondement de l'abus de droit. L'article L64 du Livre des procédures fiscales (LPF) vise les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal, avec une majoration de 80 % ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a pas eu l'initiative principale des actes ni n'en a été le principal bénéficiaire. L'article L64 A vise les actes à but principalement fiscal, sans majoration spécifique. Un fractionnement artificiel des recettes entre membres d'une famille pour rester sous les seuils, ou un bail de longue durée de façade dissimulant une location touristique, en sont des exemples. Le rescrit de l'article L64 B permet de sécuriser une opération avant sa réalisation (chapitre 127).

Les erreurs fréquentes et leur coût

Les montants qui suivent sont illustratifs.

• Appliquer l'abattement de 50 % à un logement dont le classement a expiré. Sur 13 000 € de recettes, le rappel atteint 1 263,60 € par an pour une TMI de 30 %, augmenté des intérêts de retard.
• Oublier que le seuil de 15 000 € s'apprécie sur le total des meublés non classés du loueur et non logement par logement.
• Ne pas collecter la taxe de séjour sur les séjours réservés en direct. L'amende civile peut atteindre 2 500 € par manquement.
• Ajouter le ménage, le linge et un accueil sans mesurer le risque de TVA. Dans l'exemple de l'investisseur, 9 000 € de TVA par an deviennent exigibles.
• Déduire la totalité des charges d'une résidence secondaire occupée huit semaines. Dans l'exemple, 1 384,62 € de charges personnelles seraient réintégrées chaque année.
• Confondre le seuil de 23 000 € des cotisations avec le statut LMP et omettre l'affiliation à l'Urssaf.
• Déclarer des recettes différentes des montants transmis par les plateformes, sans pouvoir expliquer l'écart.
• Ignorer la CFE d'un meublé situé hors de l'habitation personnelle.
• Appliquer à une déclaration de 2024 les seuils actuels au lieu des règles en vigueur cette année-là.
• Fonder un achat sur l'amortissement au réel sans tenir compte du PLF pour 2027.

Liste de contrôle

• Chaque logement est classé dans sa catégorie fiscale et la date d'échéance de chaque classement est notée.
• Les recettes de l'année et des deux années précédentes sont comparées aux seuils de 15 000 € et de 83 600 €.
• Le micro-BIC et le réel sont comparés sur vos chiffres, en intégrant le coût de la comptabilité.
• La résidence principale louée respecte le plafond de jours fixé par la commune.
• La clé de répartition des charges d'une résidence secondaire est documentée et constante.
• La taxe de séjour est collectée, déclarée et reversée pour chaque séjour réservé en direct.
• La taxe de séjour collectée est distinguée des recettes de location.
• Les prestations para-hôtelières sont comptées et la position au regard de la franchise de TVA est vérifiée.
• Le seuil de 23 000 € des cotisations sociales et le statut LMP sont vérifiés séparément.
• Les exonérations de CFE, de THRS et de taxe foncière votées par la commune sont vérifiées.
• Les recettes déclarées sont rapprochées des récapitulatifs des plateformes.
• L'enregistrement du logement est à jour et son numéro figure sur chaque annonce.
• Les amortissements déduits sont suivis en vue de la plus-value de revente.
• L'issue du PLF pour 2027 sur l'amortissement des meublés de tourisme est suivie.