Le régime réel du loueur en meublé non professionnel

Au régime réel, le loueur en meublé non professionnel (LMNP) ne déclare plus un chiffre de recettes diminué d'un abattement forfaitaire. Il détermine un résultat comptable et fiscal, comme une entreprise commerciale, en retranchant de ses produits les charges réellement engagées et l'amortissement de ses biens. Ce résultat relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), mais il reste imposé dans le foyer du loueur, au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Ce chapitre expose le fondement du régime, les seuils qui le rendent obligatoire ou facultatif, la détermination du résultat, la déclaration n° 2031 et son report sur la déclaration des revenus, le recours à un expert-comptable et l'état de la réduction d'impôt pour frais de comptabilité en 2026. Il traite ensuite les situations de couple, d'indivision, de démembrement, de non-résidence et de société. L'amortissement fait l'objet du chapitre 38, les déficits du chapitre 39, la plus-value du chapitre 40 et la liasse fiscale ligne par ligne du chapitre 44. La vue de gestion figure dans le Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location meublée et la comptabilité d'un parc important dans le Guide du bailleur professionnel, Le régime réel BIC du loueur professionnel.

Le fondement du régime réel

Une activité commerciale imposée dans le foyer

La location de locaux d'habitation meublés relève des BIC, qu'elle soit exercée à titre professionnel ou non. La qualité de loueur professionnel (LMP) suppose, selon l'article 155 du Code général des impôts (CGI), que les recettes annuelles de location meublée du foyer dépassent 23 000 € et qu'elles excèdent les autres revenus d'activité du foyer (impots.gouv.fr). Lorsque l'une des deux conditions manque, le foyer est LMNP pour l'ensemble de ses meublés. La frontière est étudiée au chapitre 41.

Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) précise que le régime réel, normal ou simplifié, impose des obligations fiscales et comptables étendues. Le bénéfice net imposable est déterminé dans les conditions de droit commun et le loueur, professionnel ou non, tient une comptabilité avec un compte de résultat et un bilan sur lequel figurent les biens loués (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 56). Le régime d'imposition se détermine indépendamment de la nature du bail, meublé ordinaire, étudiant ou mobilité (même source, § 50).

Ce qui distingue le LMNP au réel

Le LMNP au réel calcule son résultat exactement comme un LMP. Les différences portent sur ce que devient ce résultat. Le bénéfice supporte les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et non des cotisations sociales. Le déficit ne s'impute que sur des revenus de même nature (chapitre 39). La plus-value de cession relève du régime des particuliers, avec réintégration des amortissements déduits pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025 (chapitre 40).

Les seuils et le choix du régime

Les seuils de 2026 à 2028

Le barème publié par l'administration pour les années 2026 à 2028 range la location de meublés d'habitation parmi les « autres entreprises », dont les prestations de services. La catégorie des ventes et de la fourniture de logement exclut expressément la location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés (BOI-BAREME-000044). Le meublé de tourisme non classé forme une catégorie propre, avec un plafond du micro-BIC limité à 15 000 €.

Le BOI-BAREME-000044, dans sa version du 19 août 2026, range aussi parmi les autres entreprises les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes, avec un micro-BIC jusqu'à 83 600 € et un réel simplifié jusqu'à 286 000 € pour 2026 à 2028. Le plafond de 945 000 € que leur attribue la fiche F32919 d'entreprendre.service-public.gouv.fr ne vaut que pour les ventes et l'hôtellerie. Ces activités sont traitées aux chapitres 42 et 43.

Un régime ne se perd qu'après deux années consécutives de dépassement, puisque le régime s'applique tant que les recettes de l'une des deux années précédentes restent sous le seuil. Le seuil du micro-BIC s'apprécie pour chaque membre du foyer qui exploite des locations, alors que le statut de loueur professionnel s'apprécie sur les recettes de tout le foyer (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 50, chapitre 36).

Un exemple de sortie du micro-BIC

L'exemple qui suit est illustratif. Un couple marié loue six logements meublés de longue durée. Ses recettes atteignent 70 000 € en 2025, 86 000 € en 2026 et 88 000 € en 2027.

Le dépassement de 2026 n'a aucun effet en 2027. Le second dépassement consécutif fait basculer le foyer au réel simplifié au 1er janvier 2028, avec un bilan d'entrée à cette date qui reconstitue la valeur de chaque bien et de chaque composant (chapitre 38).

L'option pour le réel

Un LMNP qui relève du micro-BIC peut opter pour le réel simplifié. Pour les revenus de 2026, l'option devait être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration des revenus de 2025, au printemps 2026. Elle se reconduit ensuite tacitement chaque année, sauf renonciation (service-public.gouv.fr). Une activité nouvelle peut opter dès sa déclaration de début d'activité ou au plus tard dans le délai de dépôt de sa première déclaration de résultats (BOI-BIC-DECLA-10-30, § 50).

Le réel simplifié ouvre lui-même une option pour le réel normal. Cette option vaut un an, se reconduit tacitement et s'exerce avec la déclaration de résultats de l'année précédente auprès du service des impôts des entreprises (SIE), selon le même calendrier que la renonciation (entreprendre.service-public.gouv.fr). Elle n'a d'intérêt que dans des cas particuliers, à examiner avec un expert-comptable.

Les étapes de l'option se suivent dans cet ordre.

1. Comparez sur vos chiffres le bénéfice au micro-BIC et le résultat au réel, coût de la comptabilité compris, sur au moins trois années.
2. Vérifiez que le logement est inscrit dans une activité déclarée au guichet unique et qu'un numéro du système d'identification du répertoire des établissements (SIRET) a été attribué.
3. Adressez l'option au SIE par la messagerie de l'espace professionnel ou par courrier avant la date limite. Conservez la preuve de l'envoi.
4. Établissez le bilan d'entrée au 1er janvier de la première année au réel, avec le prix de revient de chaque bien, sa ventilation entre terrain et composants, le mobilier et les emprunts.
5. Ouvrez la comptabilité au 1er janvier et classez dès ce jour toutes les pièces.

Comparer les trois régimes

La procédure d'échange de données informatisé pour le transfert des données fiscales et comptables (EDI-TDFC) passe par un expert-comptable ou un partenaire habilité. Le réel simplifié peut aussi être déposé depuis l'espace professionnel.

La détermination du résultat

Le principe des créances acquises

Le résultat se calcule selon les règles des entreprises et non selon les encaissements. Les loyers se rattachent à l'exercice au cours duquel ils sont acquis, c'est-à-dire courus, quelle que soit leur date de perception. Le BOFiP retient cette définition pour la limite de l'amortissement, en y ajoutant les dépenses du propriétaire mises contractuellement à la charge du locataire (BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, § 50).

Le loyer de décembre encaissé en janvier appartient donc à l'exercice de décembre. Un loyer impayé reste un produit de l'exercice, dont la perte probable se traite par une provision ou une perte constatée lorsqu'elle devient certaine. Le régime réel simplifié admet en revanche des allègements, comme l'enregistrement des créances et des dettes à la seule clôture, que l'expert-comptable met en œuvre.

Les produits

Le dépôt de garantie encaissé est une dette envers le locataire et non un produit. L'usage privé d'un logement de l'activité oblige à comprendre dans le résultat la valeur locative des locaux réservés à cet usage (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 59). Un studio prêté à un enfant pendant l'été en est l'exemple le plus courant.

Les charges

Une charge est déductible lorsqu'elle est engagée dans l'intérêt de l'activité, qu'elle correspond à une dépense effective justifiée et qu'elle se rattache à l'exercice. Une dépense qui crée ou prolonge un actif ne se déduit pas mais s'amortit.

La cotisation foncière des entreprises (CFE) est présentée au chapitre 79. La frontière entre entretien et immobilisation suit les règles des BIC, qui diffèrent de celles des revenus fonciers présentées au chapitre 28. Un remplacement de composant, comme une chaudière ou une salle de bains complète, s'immobilise en BIC alors qu'il serait souvent déductible en revenus fonciers.

Les frais d'acquisition

Les droits de mutation, honoraires, commissions et frais d'actes peuvent, sur option, être incorporés au prix de revient ou déduits immédiatement. L'option s'exerce simplement par l'inscription comptable des frais en immobilisation ou en charge. Elle est irrévocable et s'applique à toutes les immobilisations acquises (BOI-BIC-CHG-20-20-10, § 140 à 170).

Pour un LMNP, la déduction immédiate crée souvent un déficit la première année, imputable sur les seuls revenus de location meublée non professionnelle pendant dix ans. L'incorporation transforme les mêmes frais en amortissement, dont la fraction non déduite se reporte sans limite de durée sous l'empire du droit actuel. Le chapitre 39 montre que la déduction immédiate peut faire perdre le déficit.

Les biens de faible valeur

Le BOFiP admet la déduction immédiate de matériels, de mobiliers de bureau et de logiciels dont la valeur unitaire hors taxes n'excède pas 500 €. Pour le mobilier, la tolérance vise le renouvellement courant en nombre limité. Elle exclut l'équipement initial et le renouvellement complet, sauf si l'ensemble reste sous ce seuil, ainsi que les biens dont l'utilisation constitue l'objet même de l'activité (BOI-BIC-CHG-20-30-10, § 1 et 30).

Le mobilier d'un meublé est l'outil même de la location. L'application de la tolérance au remplacement d'une chaise ou d'une bouilloire reste défendable, mais l'ameublement complet d'un logement, même composé de meubles à moins de 500 € chacun, s'inscrit à l'actif et s'amortit.

Les charges et la limite de l'amortissement

L'amortissement n'est déductible que dans la limite du loyer acquis diminué des autres charges afférentes aux biens loués (II de l'article 39 C du CGI). La doctrine retient parmi ces charges les frais de gérance, les taxes foncières et les intérêts des emprunts contractés pour acquérir, construire, réparer ou améliorer les biens. Elle en exclut les charges liées à l'activité plutôt qu'au bien, comme les frais de comptabilité, les honoraires juridiques ou les frais de domiciliation (BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, § 60 et 70).

Cette distinction a un effet mécanique. Les frais de comptabilité ne réduisent pas la limite. Lorsque l'amortissement atteint cette limite, ils font apparaître un petit déficit, qui suit les règles du chapitre 39. Les exemples de la doctrine visent surtout des sociétés, si bien que le traitement retenu doit être validé avec l'expert-comptable. Les mécanismes de l'amortissement et de son report sont détaillés au chapitre 38.

Deux exemples chiffrés

Un studio acheté à crédit

L'exemple qui suit est illustratif et ses montants sont des hypothèses. Un salarié achète en janvier 2026 un studio de 120 000 €, paie 9 600 € de frais d'acquisition qu'il incorpore au prix de revient et 6 000 € de mobilier. Il emprunte 100 000 € sur vingt ans au taux de 3,5 %. Le studio est loué meublé 650 € par mois hors charges à compter du 1er janvier 2026. Son taux marginal d'imposition (TMI) est de 30 %.

L'annuité de 5 088 € résulte du plan détaillé au chapitre 38, avec 15 % du prix de revient affecté au terrain et 1 200 € par an pour le mobilier amorti sur cinq ans. La CFE est nulle la première année. Le déficit de 360 € correspond aux frais de comptabilité, qui ne réduisent pas la limite de l'amortissement. Il s'imputera sur de futurs bénéfices de location meublée non professionnelle du foyer.

Au micro-BIC, le même loueur serait imposé sur 3 900 €, soit la moitié des recettes. Avec un TMI de 30 % et des prélèvements sociaux de 18,6 %, la charge serait d'environ 1 895 € pour 2026. Au réel, l'impôt de l'année est nul. L'écart doit être rapproché du coût de la comptabilité, de la réintégration des amortissements déduits dans la plus-value en cas de vente (chapitre 40) et de l'issue du projet de loi de finances pour 2027.

Un patrimoine de cinq logements

Un couple marié dont le TMI est de 41 % loue cinq appartements meublés. Ses recettes de 2026 atteignent 62 000 €. Ses charges afférentes aux biens s'élèvent à 25 100 €, dont 11 000 € d'intérêts, 5 200 € de taxes foncières, 3 300 € de copropriété, 1 500 € d'assurances, 3 000 € d'entretien et 1 100 € de CFE, cette dernière étant traitée ici comme une charge afférente aux biens. Ses honoraires comptables sont de 1 400 € et son amortissement de l'année de 21 500 €.

La limite de l'amortissement, soit 62 000 € moins 25 100 €, atteint 36 900 € et dépasse l'annuité de 21 500 €, entièrement déduite. L'écart annuel d'environ 10 100 € se réduira à mesure que le crédit sera remboursé et que les composants courts seront amortis. Le taux cumulé de 59,6 % est une approximation qui ignore le quotient familial, la contribution sur les hauts revenus et la part déductible de la contribution sociale généralisée (CSG).

La déclaration de résultats et son report

La déclaration n° 2031 et ses tableaux

Le LMNP au réel simplifié dépose la déclaration n° 2031 accompagnée des tableaux n° 2033-A à 2033-G, dont le bilan, le compte de résultat, le tableau des immobilisations et des amortissements et celui des provisions, des amortissements différés et des déficits. Au réel normal, la déclaration n° 2031 est accompagnée des tableaux n° 2050 à 2053 ainsi que n° 2059-F et 2059-G (entreprendre.service-public.gouv.fr). Une seule déclaration couvre l'ensemble des meublés exploités par un même déclarant.

Le calendrier

La déclaration de résultats doit parvenir au plus tard quinze jours après le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai (entreprendre.service-public.gouv.fr). Pour les résultats de 2025, le calendrier fiscal fixait l'échéance de base au 5 mai 2026, avec un délai supplémentaire de quinze jours calendaires pour les téléprocédures, soit le 20 mai 2026 (impots.gouv.fr). L'échéance des résultats de 2026 sera publiée dans le calendrier fiscal de 2027.

Le report sur la déclaration n° 2042-C-PRO

Le résultat est reporté dans la rubrique des locations meublées non professionnelles de la déclaration n° 2042-C-PRO. Sur le formulaire de 2026, qui porte sur les revenus de 2025, le bénéfice au régime réel se porte en cases 5NA, 5OA ou 5PA selon le membre du foyer, le déficit de l'année en cases 5NY, 5OY ou 5PY et les déficits antérieurs non encore déduits, années 2015 à 2024, en cases 5GA à 5GJ (impots.gouv.fr). Les revenus de source étrangère ouvrant droit à un crédit d'impôt égal à l'impôt français ont leurs propres cases.

Ces revenus sont soumis automatiquement aux prélèvements sociaux par l'administration et ne doivent pas être reportés une seconde fois dans la rubrique des revenus soumis aux seuls prélèvements sociaux. Les numéros de cases peuvent changer d'une année à l'autre et doivent être relus sur le formulaire de l'année.

Les étapes annuelles

1. Arrêtez au 31 décembre les loyers courus, les charges engagées et les éventuels loyers impayés.
2. Rapprochez la comptabilité des relevés bancaires, des décomptes de copropriété, de l'avis de taxe foncière et de l'attestation d'intérêts.
3. Classez chaque dépense entre charge et immobilisation et mettez à jour le tableau des immobilisations.
4. Calculez l'amortissement de l'année puis la limite de l'article 39 C, déduisez l'amortissement de l'année et le stock reporté dans cette limite.
5. Établissez le résultat fiscal, reportez-le sur la déclaration n° 2031 et mettez à jour les tableaux de suivi des amortissements reportés et des déficits.
6. Télétransmettez la liasse avant la date limite de mai.
7. Reportez le résultat sur la déclaration n° 2042-C-PRO et vérifiez les cases des déficits antérieurs.

L'expert-comptable et la réduction d'impôt pour frais de comptabilité

Le recours à un professionnel

Le LMNP n'est pas tenu de recourir à un expert-comptable. La télétransmission de la liasse et le suivi pluriannuel des reports conduisent pourtant la plupart des loueurs à confier le travail à un professionnel ou à un service en ligne. Les honoraires sont déductibles du résultat. Comme ils ne réduisent pas la limite de l'amortissement, ils peuvent produire un déficit les années où l'amortissement absorbe toute cette limite.

Le choix du professionnel et le contenu de sa mission sont traités dans le Guide du bailleur professionnel, Choisir et travailler avec l'expert-comptable. Pour un petit LMNP, le critère décisif est la reprise fiable de l'historique des amortissements et des déficits.

La fin de la réduction d'impôt

La loi de finances pour 2025 a abrogé les dispositions relatives à l'agrément et aux missions légales des organismes de gestion agréés et supprimé la réduction d'impôt de l'article 199 quater B du CGI pour frais de comptabilité et d'adhésion (impots.gouv.fr). L'abrogation produit ses effets depuis le 16 février 2025.

Selon la foire aux questions de la direction générale des finances publiques (DGFiP), la réduction d'impôt s'applique pour la dernière fois aux exercices clos au plus tard le 31 décembre 2024 et disparaît à compter de l'imposition des revenus de 2025 (FAQ de la DGFiP, question 5). En 2026, aucune réduction d'impôt n'est donc attachée aux frais de comptabilité d'un LMNP, ni pour les revenus de 2025 déclarés au printemps 2026, ni pour ceux de 2026. Ces frais restent une charge déductible du résultat.

L'imposition du résultat

Le barème et les prélèvements sociaux

Le bénéfice s'ajoute aux autres revenus du foyer et supporte le barème de l'impôt sur le revenu (chapitre 45). Il supporte aussi les prélèvements sociaux, perçus par l'administration fiscale sur le revenu déclaré.

Depuis 2025, les revenus de location meublée non professionnelle supportent des prélèvements sociaux au taux global de 18,6 %, dont 10,6 % de CSG, alors que les revenus fonciers et les plus-values immobilières restent soumis à 17,2 % (service-public.gouv.fr). Lorsque le revenu est imposé au barème, une fraction de 6,8 % de la CSG est déductible du revenu global de l'année de son paiement. Le chapitre 46 détaille ces mécanismes.

Le bénéfice donne lieu à des acomptes contemporains calculés sur le dernier revenu connu, dont la modulation est présentée au chapitre 48.

Les situations particulières

Le couple marié ou pacsé

Les époux et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité (PACS) forment un seul foyer. Chaque membre qui exploite des meublés en son nom déclare son propre résultat dans sa colonne de la déclaration n° 2042-C-PRO. Le statut de LMNP ou de LMP et le seuil du micro-BIC s'apprécient en revanche pour le foyer entier.

L'année du mariage ou de la conclusion du PACS, le foyer dépose en principe une déclaration commune pour toute l'année, sauf option pour des déclarations séparées (chapitre 3). L'année de la séparation ou du divorce, chacun déclare ses propres revenus de l'année. Le résultat d'un bien commun est réparti selon les droits de chacun à partir de la date d'effet retenue. L'activité continue sans cessation pour celui qui conserve les biens. Le sort des déficits en report est traité au chapitre 39.

Le décès

Le décès de l'exploitant met fin à son activité. Les héritiers disposent de six mois à compter du décès pour déposer la dernière déclaration de résultats, alors que le délai est de soixante jours pour une cessation volontaire (entreprendre.service-public.gouv.fr). L'héritier qui poursuit la location commence une activité nouvelle. Les biens reçus entrent dans son patrimoine pour leur valeur vénale (chapitre 38), ce qui lui ouvre un nouveau plan d'amortissement.

Le concubin et l'enfant mineur

Deux concubins forment deux foyers distincts. Chacun déclare la quote-part de résultat qui lui revient selon ses droits sur le bien. Le statut comme le seuil du micro-BIC s'apprécient séparément. Un enfant mineur propriétaire d'un meublé, par exemple après une succession, voit son résultat déclaré dans le foyer de ses parents tant qu'il y est rattaché, dans la colonne des personnes à charge. Ses déficits ne réduisent que les revenus de location meublée non professionnelle du foyer.

L'indivision

La doctrine range les indivisions parmi les entités qui relèvent du régime des sociétés de personnes pour les BIC (BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-10, § 1). Le résultat se détermine en principe pour l'ensemble des biens indivis, puis chaque indivisaire reporte sa quote-part sur sa propre déclaration. Un seul plan d'amortissement est tenu pour le bien. Les modalités pratiques du dépôt doivent être arrêtées avec le SIE dès la première année, en particulier en indivision successorale. Le chapitre 8 présente l'indivision en fiscalité.

Le démembrement

En cas de démembrement, le loueur est en principe l'usufruitier, qui perçoit les loyers et supporte les charges de jouissance. Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu de location meublée. La répartition des grosses réparations et la question de l'amortissement d'un droit d'usufruit acquis à titre onéreux appellent une analyse particulière avec l'expert-comptable (chapitre 7). Un démembrement organisé dans le seul but de transférer des revenus ou des charges entre foyers est exposé au risque d'abus de droit.

Le non-résident et le résident propriétaire à l'étranger

Un non-résident qui loue un meublé situé en France est imposable en France sur ce revenu de source française, selon les mêmes règles de calcul. Son imposition, ses prélèvements sociaux et l'appréciation de son statut obéissent à des règles propres, présentées aux chapitres 115 et 41. Un résident de France qui loue un meublé situé à l'étranger relève de la convention fiscale applicable, qui attribue en général l'imposition à l'État de situation, avec un mécanisme d'élimination de la double imposition en France (chapitres 118 et 119).

L'outre-mer

Les règles du régime réel s'appliquent de la même façon outre-mer. Les particularités de l'impôt sur le revenu et des dispositifs d'investissement ultramarins sont présentées aux chapitres 59 et 121.

La société

Le statut de LMNP est un statut de personne physique. Une société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur le revenu qui loue en meublé au-delà d'une proportion accessoire de ses recettes devient passible de l'impôt sur les sociétés (IS). Une société à responsabilité limitée (SARL) de famille ayant opté pour l'impôt sur le revenu transmet à ses associés un résultat BIC, soumis à la limite de l'article 39 C. Une société à l'IS amortit sans cette limite mais ne relève ni du micro-BIC ni du régime des plus-values des particuliers (BOI-BIC-AMT-20-40-10-10, § 30). Ces cadres sont comparés dans le Guide des sociétés immobilières, La location meublée en société.

Les situations transitoires

Le passage du micro-BIC au réel et le retour

Le passage au réel impose un bilan d'entrée. La valeur de chaque composant et la durée restant à courir doivent tenir compte des années passées au micro-BIC, pendant lesquelles l'abattement est réputé couvrir l'amortissement linéaire selon une remarque du BOFiP formulée pour la plus-value du loueur professionnel (BOI-BIC-CHAMP-40-20, remarque sous le § 435). Le chapitre 38 en tire les conséquences pour le plan d'amortissement.

Le retour au micro-BIC suppose une renonciation dans les délais et des recettes sous le seuil. Il ne fait pas disparaître les amortissements déjà déduits, qui restent réintégrables dans la plus-value. Les amortissements reportés et les déficits en attente ne trouvent plus à s'imputer tant que le foyer reste au micro-BIC, sous réserve de l'analyse présentée au chapitre 39 pour les déficits.

Le projet de loi de finances pour 2027

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, comporte un article 7 qui plafonnerait, dans son texte initial, l'amortissement du bâti en location meublée non professionnelle à 2,5 % de la valeur des locaux dans la limite de 7 000 € par foyer, ou à 1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme. Les amortissements non déduits à compter de 2027 ne seraient plus reportables. Au 25 octobre 2026, la première partie du projet est en discussion à l'Assemblée nationale, l'article 7 n'a pas été voté en séance et le vote solennel sur cette partie est annoncé pour le 3 novembre 2026. Aucune de ces mesures n'est adoptée. Leurs effets possibles sont analysés au chapitre 38 et l'état du texte au chapitre 136.

Ce que l'administration examine

Les points de contrôle

Le contrôle d'un LMNP au réel porte le plus souvent sur la cohérence entre la liasse, la déclaration des revenus et les comptes bancaires. Les points suivants reviennent régulièrement.

• La réalité de la location meublée, au regard de la liste réglementaire du mobilier (chapitre 35).
• La ventilation entre terrain et construction, qui commande toute la base amortissable.
• La frontière entre charges et immobilisations pour les travaux et le mobilier.
• Le rattachement des loyers à l'exercice où ils sont courus.
• La valeur locative d'un usage privé ou d'un logement prêté à un proche.
• La limite de l'article 39 C et le suivi des amortissements reportés.
• L'imputation des déficits sur les seuls revenus de même nature.

Les pénalités

Le dépôt tardif de la déclaration entraîne une majoration de 10 % sans mise en demeure, de 20 % lorsque la déclaration est déposée dans les trente jours d'une mise en demeure et de 40 % au-delà, portée à 80 % en cas de découverte d'une activité occulte (fiche F34175 de service-public.gouv.fr). L'insuffisance de déclaration de bonne foi entraîne l'intérêt de retard de 0,20 % par mois et, sauf correction spontanée ou régularisation, la majoration de 10 % de l'article 1758 A du CGI, calculée sur l'impôt sur le revenu seul. Le manquement délibéré est sanctionné par une majoration de 40 % (chapitre 126).

L'abus de droit et le rescrit

L'administration peut écarter un acte fictif ou un montage dont le but est exclusivement fiscal (article L64 du livre des procédures fiscales, ou LPF) ou principalement fiscal (article L64 A du LPF). Dans le premier cas, le b de l'article 1729 du CGI prévoit une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a pas eu l'initiative principale des actes ni n'en a été le principal bénéficiaire. Aucune majoration spécifique ne s'attache automatiquement au second, sans préjudice des autres pénalités (chapitre 127).

Pour un LMNP, les situations sensibles sont une location meublée de façade destinée à amortir un bien occupé par la famille, un loyer consenti à un proche très inférieur au marché ou un démembrement organisé pour déplacer des charges. Un rescrit permet d'obtenir une position de l'administration avant d'agir (chapitre 10).

Les erreurs fréquentes

Liste de contrôle

1. Statut. Les recettes et les autres revenus d'activité du foyer confirment le statut LMNP pour l'année.
2. Régime. Les recettes des deux années précédentes situent le foyer au micro-BIC, au réel simplifié ou au réel normal.
3. Option. L'option ou la renonciation a été adressée au SIE dans le délai et sa preuve est conservée.
4. SIRET. L'activité est déclarée au guichet unique et le numéro figure sur la déclaration des revenus.
5. Bilan. Le bilan d'entrée recense chaque bien, son terrain, ses composants, le mobilier et les emprunts.
6. Produits. Les loyers courus, les charges refacturées, les indemnités et l'usage privé sont comptabilisés.
7. Charges. Chaque dépense est justifiée, rattachée à l'exercice et classée entre charge et immobilisation.
8. Frais d'acquisition. La méthode retenue lors de la première acquisition est appliquée à toutes les suivantes.
9. Limite de l'article 39 C. La limite est calculée sur les charges afférentes aux biens et le report est mis à jour.
10. Déclaration. La liasse est télétransmise avant la date limite et le résultat reporté dans les bonnes cases de la déclaration n° 2042-C-PRO.
11. Réduction d'impôt. Aucune réduction pour frais de comptabilité n'est demandée sur les revenus de 2025 ou de 2026.