Le régime Malraux

Le régime Malraux accorde une réduction d'impôt sur le revenu au propriétaire qui finance la restauration complète d'un immeuble bâti situé dans un site patrimonial remarquable ou, pour une période limitée, dans certains quartiers anciens dégradés. La réduction est calculée sur les travaux et non sur le prix d'achat. Elle échappe au plafonnement global des avantages fiscaux. En contrepartie, le propriétaire supporte un coût de travaux élevé, des autorisations d'urbanisme exigeantes et un engagement de location nue de neuf ans dont la rupture entraîne la reprise de tout l'avantage.

Ce chapitre expose le fondement du régime, les zones, les bénéficiaires, les dépenses retenues, le taux, le plafond pluriannuel, l'engagement de location, la remise en cause et les obligations déclaratives. Il traite ensuite le couple, le démembrement, l'indivision, les sociétés, les non-résidents et l'outre-mer, avant deux exemples chiffrés. La présentation de gestion figure dans le Guide du bailleur privé, Les dispositifs fiscaux en cours d'engagement. Le plafonnement global est étudié au chapitre 49 et la rupture des engagements au chapitre 63.

Le fondement du régime

Deux régimes successifs

La réduction est prévue par l'article 199 tervicies du Code général des impôts (CGI). Elle s'applique aux immeubles pour lesquels une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée depuis le 1er janvier 2009. Les demandes antérieures relevaient de l'ancien Malraux, fondé sur la déduction des dépenses des revenus fonciers et l'imputation du déficit sur le revenu global sans limitation (BOI-IR-RICI-200, § 10). Selon le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), cet ancien régime visait les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2017 (BOI-IR-RICI-200, version de 2017, § 1). Ses suites éventuelles, comme un déficit global encore reporté, relèvent du chapitre 58.

La réforme de 2016

La loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016 a remplacé les secteurs sauvegardés, les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager et les aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine par les sites patrimoniaux remarquables (SPR). L'article 40 de la loi n° 2016-1918 du 29 décembre 2016 a adapté le champ du Malraux en conséquence (même source, § 5). La date de dépôt de la demande d'autorisation détermine le régime applicable.

Les immeubles et les zones éligibles

Les sites patrimoniaux remarquables

Pour une demande déposée depuis le 9 juillet 2016, l'immeuble doit être situé dans un SPR couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé. À défaut de plan approuvé, la restauration doit avoir été déclarée d'utilité publique (DUP) (BOI-IR-RICI-200-10, § 95).

Si l'acte de classement du site n'a pas été pris, aucune dépense n'ouvre droit à la réduction, mais les dépenses peuvent être déductibles des revenus fonciers selon le droit commun. Si le classement est pris sans plan approuvé, seule une opération déclarée d'utilité publique ouvre droit à la réduction. Lorsque le plan est approuvé, les dépenses sont éligibles à compter de la publication de l'acte d'approbation (même source, § 145).

Les quartiers anciens dégradés et les quartiers du renouvellement urbain

La réduction a été étendue aux quartiers anciens dégradés (QAD) délimités en application de l'article 25 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 et aux quartiers présentant une concentration élevée d'habitat ancien dégradé couverts par une convention pluriannuelle du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU). La restauration doit y être déclarée d'utilité publique. Dans le second cas, seules les dépenses postérieures à la signature de la convention par la commune sont retenues (même source, § 95 et 115).

Cette extension a été prorogée année par année. L'article 19 de la loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022 l'a portée au 31 décembre 2023 (ACTU-2023-00048) puis l'article 14 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 au 31 décembre 2024 (ACTU-2024-00022). La version du BOFiP en vigueur consultée vise les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2024 au plus tard et les sources officielles consultées ne mentionnent pas de prorogation ultérieure. Pour des dépenses payées depuis 2025 dans ces quartiers, faites confirmer l'éligibilité par le service des impôts des particuliers (SIP) ou par un rescrit.

La nature des locaux et des travaux

Sont éligibles les locaux d'habitation, les locaux originellement destinés à l'habitation et réaffectés à cet usage et, pour les demandes déposées depuis le 1er janvier 2017, les locaux d'une autre nature transformés en logements. Les locaux non résidentiels, comme les commerces en rez-de-chaussée, sont admis si les travaux rétablissent l'accès aux étages supérieurs, sauf impossibilité technique attestée par l'architecte des bâtiments de France (ABF) (BOI-IR-RICI-200-10, § 150).

L'opération doit viser la restauration complète d'un immeuble bâti au sens de l'article L313-4 du Code de l'urbanisme. Une rénovation partielle est exclue, mais il n'est pas exigé d'intervenir sur les parties qui n'en ont pas besoin. Les travaux sont soumis à permis de construire ou à déclaration préalable et, dans les SPR, à l'accord de l'ABF prévu à l'article L632-2 du Code du patrimoine (BOI-IR-RICI-200-10, version de 2020, § 160 à 225). Sans autorisation conforme, la réduction n'est pas acquise.

Les bénéficiaires

Le contribuable domicilié en France

La réduction est réservée aux personnes physiques domiciliées fiscalement en France au sens de l'article 4 B du CGI et aux associés personnes physiques de certaines sociétés, à condition que les loyers relèvent des revenus fonciers. Les non-résidents qui remplissent les conditions de la jurisprudence Schumacker peuvent en bénéficier. Les autres non-résidents en sont exclus, de même que les personnes domiciliées dans certaines collectivités d'outre-mer dotées d'une fiscalité propre (BOI-IR-RICI-200-10, § 1). Les immeubles inscrits à l'actif d'une entreprise individuelle et la location meublée sont exclus.

L'indivision et le démembrement

Chaque indivisaire bénéficie de la réduction sur la fraction des dépenses correspondant à ses droits. Le plafond de dépenses ne se partage pas entre indivisaires ou associés, il s'applique à chacun d'eux (BOI-IR-RICI-200-30, version de 2020, § 80 et 97).

Le bénéfice est réservé à la pleine propriété de l'immeuble ou des parts. La seule exception vise le démembrement consécutif au décès de l'un des époux soumis à imposition commune (BOI-IR-RICI-200-10, § 80). L'achat d'un immeuble en démembrement, par exemple avec une nue-propriété acquise par les enfants, ferme donc le régime dès l'origine (chapitre 7).

Les sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés

La réduction peut être obtenue par une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), autre qu'une société civile de placement immobilier (SCPI), comme une société civile immobilière (SCI) de gestion, lorsque ses revenus sont imposés chez les associés en revenus fonciers. L'avantage est calculé pour chaque associé à proportion de ses droits. Les associés conservent la totalité de leurs parts jusqu'au terme de l'engagement de location de la société, y compris pendant les travaux (BOI-IR-RICI-200-20, § 50).

Une société soumise à l'IS n'ouvre pas droit à la réduction. L'apport de l'immeuble à une société ou son inscription à l'actif d'une entreprise individuelle entraîne la remise en cause sans exception (BOI-IR-RICI-200-40, § 30). Une SCI qui opterait pour l'IS cesserait de produire des revenus fonciers chez ses associés et ferait disparaître une condition du régime. Le fonctionnement de la SCI à l'impôt sur le revenu figure dans le Guide des sociétés immobilières, Le déficit foncier en SCI.

Les SCPI Malraux

La réduction s'applique aux souscriptions en numéraire au capital de SCPI à capital fixe. Les parts en nue-propriété sont exclues. Au moins 65 % de la souscription, diminuée des frais de collecte, doit financer des dépenses éligibles et au moins 30 % l'acquisition d'immeubles éligibles, dans les dix-huit mois de la clôture (BOI-IR-RICI-200-10, version de 2020, § 330 à 390). La base est la fraction affectée aux travaux et partage le plafond des dépenses directes (BOI-IR-RICI-200-30, § 120). Les associés conservent leurs parts jusqu'au terme de l'engagement du dernier immeuble financé (chapitre 62).

Les dépenses retenues

Les charges foncières et les dépenses de restauration

La liste des charges de droit commun retenues est limitative. Elle comprend les réparations et l'entretien, les primes d'assurance, l'amélioration des locaux d'habitation hors construction, reconstruction et agrandissement, certaines améliorations des locaux professionnels, les impositions autres que celles de l'occupant et les frais de gestion (BOI-IR-RICI-200-10, version de 2020, § 240). S'y ajoutent les honoraires d'architecte, les frais d'adhésion à une association foncière urbaine et les travaux imposés ou autorisés par le PSMV, le PVAP ou la DUP avec l'accord de l'ABF. Ces derniers peuvent inclure démolitions, transformation de combles en logements, construction, reconstruction ou agrandissement (même source, § 300 à 320).

Sont exclus de la base les intérêts d'emprunt, les provisions de copropriété non employées, les dépenses locatives non remboursées, les frais de relogement et les indemnités d'éviction. Les intérêts et les autres charges exclues restent déductibles des revenus fonciers selon le droit commun. Les provisions versées au syndic comptent l'année où il paie les entreprises (même source, § 250 à 290).

La vente d'immeuble à rénover

Dans une vente d'immeuble à rénover (VIR), la base est le prix des travaux que le vendeur s'oblige à réaliser et que l'acquéreur paie selon l'échéancier du contrat. Le prix du bâti existant n'est jamais retenu (même source, § 305). Ces travaux font partie du prix d'acquisition et ne sont pas déductibles des revenus fonciers, même en cas de renonciation à la réduction (BOI-IR-RICI-200-30, § 170).

Le montant retenu

Seules les sommes effectivement payées et justifiées comptent, l'année de leur paiement. Les subventions, y compris celles de l'Agence nationale de l'habitat, sont déduites avant application du plafond. Les montants s'entendent taxe sur la valeur ajoutée (TVA) comprise, sauf pour un bailleur ayant opté pour la TVA sur ses loyers (BOI-IR-RICI-200-30, § 100).

Le calcul de la réduction

La période de quatre ans

La réduction naît du paiement des dépenses à l'entreprise ou au vendeur dans une VIR. Pour une SCPI, elle naît de la clôture de la souscription. Les dépenses sont retenues de la délivrance du permis de construire, ou de l'expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable, jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivante. L'avantage couvre ainsi quatre années d'imposition au plus (BOI-IR-RICI-200-30, § 1 à 30). Un permis modificatif ou transféré ne fait pas courir une nouvelle période, qui est prolongée de la durée d'un arrêt dû à des découvertes archéologiques ou à la force majeure (§ 50 et 70).

Les taux

Ces taux résultent des § 130 et 135 du BOI-IR-RICI-200-30 dans sa version de 2020.

Le plafond pluriannuel

Pour les demandes déposées depuis le 1er janvier 2017, les dépenses sont retenues dans la limite de 400 000 € sur quatre années consécutives. Pour les demandes antérieures, le plafond était de 100 000 € par an pendant quatre ans. La fraction qui dépasse le plafond ne peut ni être reportée ni être déduite des revenus fonciers (BOI-IR-RICI-200-30, § 90 à 95). La réduction maximale est donc de 88 000 € au taux de 22 % et de 120 000 € au taux de 30 %. Le plafond vise le contribuable, c'est-à-dire le foyer fiscal. Un couple soumis à imposition commune dispose d'un seul plafond.

L'imputation et le report

La réduction s'impute sur l'impôt dû au titre de chaque année de la période. Pour les demandes déposées depuis le 1er janvier 2017, la fraction qui excède l'impôt est reportable sur les trois années suivantes, les montants les plus anciens s'imputant en premier. Pour les demandes antérieures, l'excédent était perdu (BOI-IR-RICI-200-30, § 140 à 146).

L'articulation avec les autres règles

Le non-cumul et les revenus fonciers

Pour un même logement, la réduction ne se cumule pas avec les réductions en faveur de l'immobilier de tourisme, les réductions outre-mer des articles 199 undecies A et 199 undecies C, ni avec les réductions Scellier, Duflot, Pinel et Denormandie (BOI-IR-RICI-200-30, § 150). Le dispositif Jeanbrun, créé par la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, est postérieur à cette doctrine et son articulation est examinée au chapitre 51.

Les dépenses retenues pour la réduction, comme celles qui dépassent le plafond, ne sont pas déductibles des revenus fonciers (§ 160). Le contribuable peut toutefois renoncer à la réduction et déduire les dépenses de nature déductible selon le droit commun. Le déficit s'impute alors sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an et l'excédent se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes (§ 170 et chapitre 30).

Le micro-foncier et le plafonnement global

Le bénéfice de la réduction ne fait pas obstacle au micro-foncier (BOI-RFPI-DECLA-10, § 60). Le choix entre micro et réel dépend des intérêts et des charges hors base (chapitre 25). Pour les demandes de permis ou les souscriptions de SCPI postérieures au 1er janvier 2013, la réduction est exclue du plafonnement global de l'article 200-0 A du CGI (BOI-IR-RICI-200-30, § 180). Les opérations antérieures y restent soumises (chapitre 49).

La plus-value de cession

Les dépenses incluses dans la base d'une réduction d'impôt ne majorent pas le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value. Si la réduction est reprise, par exemple après une rupture de l'engagement, ces dépenses peuvent être ajoutées au prix d'acquisition (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 240 et 265). Le forfait de 15 % pour travaux reste ouvert après cinq ans de détention (chapitre 88).

L'engagement de location

Le contenu de l'engagement

Le propriétaire s'engage à louer l'immeuble pendant au moins neuf ans. L'engagement est souscrit dans la déclaration de l'année au titre de laquelle la réduction est demandée (BOI-IR-RICI-200-20, § 1 et 10). La location prend effet dans les douze mois de l'achèvement, entendu pour un logement comme son état d'habitabilité. À défaut d'autre preuve, la date retenue est celle du récépissé de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux. Les neuf ans courent de la prise d'effet du bail initial (§ 70 et 80).

Les conditions de la location

Un logement est loué nu à usage de résidence principale du locataire. La résidence secondaire est exclue, de même que le bail consenti à une personne morale, même pour une sous-location à titre de résidence principale (§ 90). Le texte ne prévoit ni plafond de loyer ni condition de ressources, à la différence du Pinel ou du Jeanbrun (chapitres 51 et 52).

Le locataire est une personne physique autre que le propriétaire, un membre de son foyer fiscal ou l'un de ses ascendants ou descendants. Pour un immeuble détenu par une société, il ne peut être ni un associé, ni un membre de son foyer, ni l'un de ses ascendants ou descendants. Un local non résidentiel peut être loué à une personne morale, ses loyers relevant des revenus fonciers (§ 120 et 160).

La continuité de la location

La location est effective et continue. Le propriétaire ne peut se réserver la jouissance du logement, même brièvement, ni le mettre à disposition gratuite. Après un départ, la vacance est admise si le propriétaire justifie de démarches concrètes, mais l'avantage est repris sans relocation dans les douze mois du congé (§ 130 et 140). Une vacance survenue moins de douze mois avant le terme n'entraîne pas de reprise si le logement reste offert à la location, n'est ni occupé ni prêté et n'est pas vendu avant le terme (§ 150).

La remise en cause

Les causes et les exceptions

La réduction est remise en cause en cas de non-respect de l'engagement de location ou de conservation des parts, de méconnaissance des conditions de location, de cession pendant l'engagement ou de démembrement de l'immeuble ou des parts (BOI-IR-RICI-200-40, § 1).

L'invalidité vise la deuxième ou la troisième catégorie du Code de la sécurité sociale, pour le contribuable ou son conjoint soumis à imposition commune. Une rupture à l'initiative de l'employeur n'est pas assimilée à un licenciement lorsque la personne peut prétendre à une retraite à taux plein (même source, § 10 à 30).

Les modalités de la reprise

Si les conditions initiales ne sont pas remplies, l'impôt des années de réduction est majoré de son montant. Si l'engagement est rompu en cours de période, l'impôt de l'année de l'événement est majoré de l'ensemble des réductions obtenues. L'administration peut rehausser jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'événement (même source, § 50). Une rupture non déclarée expose en outre à l'intérêt de retard et, selon les circonstances, aux majorations de droit commun (chapitres 122 et 126).

Les obligations déclaratives

Chaque année de réduction, le contribuable joint à sa déclaration une note établie selon le modèle de l'administration, qui mentionne la situation de l'immeuble, les dates d'approbation du plan ou de la DUP et des autorisations, l'affectation avant et après travaux, les paiements, l'engagement de location, la date d'achèvement et celle du bail. Il joint aussi une copie de la DUP le cas échéant, de l'autorisation avec l'avis de l'ABF, des factures ou du contrat de vente, de la déclaration d'achèvement et du bail (BOI-IR-RICI-200-50, § 10).

La société non soumise à l'IS joint ces documents à sa déclaration de résultats et remet à chaque associé, au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, une attestation qui détaille ses parts et le calcul de sa réduction. L'associé la joint à sa déclaration chaque année et souscrit un engagement de conservation de ses parts. La SCPI certifie en outre le respect des seuils de 65 % et 30 % (même source, § 20 à 130). La déclaration de la société est présentée dans le Guide des sociétés immobilières, La déclaration 2072 pas à pas.

Les situations particulières

Le mariage, le PACS, la séparation et le décès

Le mariage, la conclusion d'un pacte civil de solidarité (PACS), le divorce, la rupture du PACS, la séparation ou le départ d'une personne à charge font apparaître un nouveau contribuable. Celui-ci peut reprendre l'engagement pour la durée restant à courir. À défaut, la réduction est remise en cause (BOI-IR-RICI-200-20, § 30). L'année de l'événement, chaque déclaration retient les dépenses supportées par le contribuable concerné (chapitre 3).

Au décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire de l'immeuble en pleine propriété ou en usufruit peut poursuivre l'engagement. La réduction du couple n'est pas remise en cause, qu'il poursuive ou non. La reprise se fait par une note jointe à la déclaration de l'année du décès (même source, § 20 et 40). Des ex-époux qui conservent l'immeuble en indivision après le divorce peuvent garder le bénéfice pour la période restante (BOI-IR-RICI-200-40, § 30).

Les enfants, la succession et la donation

Un enfant, mineur ou majeur, ne peut pas être locataire, les descendants étant exclus. La location à un enfant étudiant hors du foyer fiscal rompt donc l'engagement. Les revenus d'un enfant mineur propriétaire sont imposés avec ceux du foyer (chapitre 3).

La transmission par décès d'un membre du couple n'entraîne pas de reprise. La doctrine consultée ne prévoit la reprise de l'engagement qu'au profit du conjoint survivant. La mise en indivision ou la cession de droits indivis entraîne en principe la reprise, mais le conjoint survivant qui ne reçoit qu'une quote-part n'est pas concerné avant le règlement de la succession (BOI-IR-RICI-200-40, § 30). La donation pendant l'engagement n'est pas citée parmi les exceptions. Elle s'analyse comme une mutation et, si elle porte sur la nue-propriété, comme un démembrement. Elle s'examine avant signature avec un notaire, au besoin par un rescrit (chapitres 10 et 107).

Le non-résident et l'outre-mer

Un contribuable qui transfère son domicile hors de France pendant l'engagement cesse de remplir la condition de domicile, sauf s'il relève de la jurisprudence Schumacker. Les paragraphes de remise en cause consultés ne traitent pas expressément ce cas, qui s'examine avant le départ avec le service compétent (chapitres 115 et 120).

Le régime vise les SPR et les quartiers éligibles où qu'ils se trouvent, y compris dans les départements d'outre-mer. Les contribuables domiciliés en Polynésie française ou en Nouvelle-Calédonie, notamment, ne peuvent pas en bénéficier (BOI-IR-RICI-200-10, § 1). L'investissement outre-mer est traité au chapitre 59.

Comparer les options

Pour un foyer peu imposé qui perçoit d'autres revenus fonciers importants, la déduction peut produire une économie supérieure à la réduction. Pour un foyer très imposé sans autres revenus fonciers, la réduction est en principe plus efficace, s'il peut l'absorber. Le choix se simule avant le premier paiement.

Un premier exemple, une restauration sur quatre ans

Cet exemple est illustratif. Un couple marié achète un appartement à restaurer dans un SPR couvert par un PSMV approuvé, au taux de 30 %. Le permis est délivré le 15 mars 2026 et la période d'éligibilité court jusqu'au 31 décembre 2029. Le couple paie 360 000 € de travaux éligibles, sans subvention. Son impôt avant réduction est de 30 000 € en 2026, 31 000 € en 2027, 32 000 € en 2028 et 33 000 € en 2029.

En 2028, le report de 11 000 € s'impute en premier, puis 21 000 € de la réduction de l'année, ce qui laisse 9 000 € à reporter. En 2029, ce report et la réduction de l'année s'imputent intégralement. Le couple obtient 108 000 € de réduction hors plafonnement global. Le prix d'acquisition, les frais d'acte et les intérêts ne sont pas dans la base, les intérêts se déduisant des loyers une fois la location commencée.

Les travaux sont achevés le 30 novembre 2029 et le bail prend effet le 1er mars 2030, dans le délai de douze mois. L'engagement court jusqu'au 28 février 2039. Une vente en 2034 sans cas d'exception majorerait l'impôt de 2034 de 108 000 €. Les 360 000 € de travaux pourraient alors être ajoutés au prix d'acquisition pour la plus-value.

Un second exemple, le plafond et l'option pour la déduction

Cet exemple est illustratif. Un contribuable restaure un immeuble situé dans un SPR couvert par un PVAP, au taux de 22 %. Ses dépenses éligibles atteignent 500 000 € sur quatre ans. La réduction est limitée à 400 000 € × 22 %, soit 88 000 €. Les 100 000 € au-delà du plafond ne sont ni reportables ni déductibles. Le coût net des travaux reste de 412 000 €.

Un autre contribuable, imposé à un taux marginal de 30 %, paie 100 000 € de dépenses de restauration de nature déductible et perçoit 20 000 € de revenus fonciers par an. La réduction lui procurerait 22 000 €. S'il y renonce, il efface ses 20 000 € de revenus fonciers, impute 10 700 € sur son revenu global et reporte 69 300 € sur ses revenus fonciers suivants.

Ce résultat suppose des revenus fonciers suffisants les années suivantes, des taux inchangés et le maintien de la location exigé pour l'imputation sur le revenu global. Il ne vaut ni pour les dépenses de construction ou d'agrandissement ni pour les travaux compris dans une VIR.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration contrôle la réalité et la date des paiements, la conformité des travaux aux autorisations, l'éligibilité de la zone à la date de chaque paiement, puis la location effective et la qualité du locataire pendant neuf ans. Un paiement d'avance sans exécution, une facture d'un intermédiaire qui ne réalise pas les travaux ou une dépense hors période sont rejetés.

L'article L64 du Livre des procédures fiscales (LPF) permet d'écarter les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal, avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % pour celui qui n'a ni pris l'initiative principale ni été le principal bénéficiaire. L'article L64 A vise depuis le 1er janvier 2020 les actes à motif principalement fiscal, sans majoration spécifique. Selon la doctrine, ce second texte ne s'applique en principe pas lorsque le législateur a voulu encourager un comportement, sauf détournement manifeste (chapitre 127). Un bail fictif ou une rotation de locataires de complaisance relève du premier texte. Une opération incertaine peut être soumise à l'administration par un rescrit de l'article L80 B du LPF ou de l'article L64 B (chapitre 10).

Petit et grand patrimoine

Pour un petit patrimoine, l'enjeu tient à la capacité d'absorption de l'impôt, à la concentration de l'épargne sur un seul bien et à son immobilisation pendant neuf ans. Le prix d'un logement restauré intègre souvent une prime liée à l'avantage fiscal. La valeur de revente, qui ne bénéficie plus de la réduction, est le principal risque économique.

Pour un grand patrimoine, la réduction échappe au plafonnement global et se cumule avec des avantages soumis à ce plafond. L'immeuble reste taxable à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) à sa valeur vénale (chapitre 82). La transmission démembrée est difficile pendant l'engagement. Une indivision familiale ou une SCI non soumise à l'IS multiplie les plafonds, chaque contribuable disposant du sien, mais impose à chacun l'engagement de conservation.

L'état des textes au 25 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion. Aucune mesure visant l'article 199 tervicies n'a été relevée dans les sources consultées et aucune mesure du projet ne doit être tenue pour adoptée (chapitre 136). Lors de l'examen du projet de loi de finances pour 2026, un amendement portant le taux de 22 % à 30 % a été rejeté selon les documents de l'Assemblée nationale.

Une opération Malraux pas à pas

1. Avant l'achat. Vérifiez le classement du SPR, l'approbation du PSMV ou du PVAP ou la DUP ainsi que le taux applicable.
2. Avant l'acte. Faites distinguer le prix du bâti existant et le prix des travaux, en particulier dans une VIR.
3. Avant le permis. Faites valider le projet par l'ABF et calez les paiements sur la période de quatre ans.
4. Pendant les travaux. Payez sur factures d'entreprises, conservez les preuves et déduisez les subventions.
5. Chaque année. Déclarez la réduction, joignez la note et les pièces et suivez le report.
6. À l'achèvement. Déposez la déclaration d'achèvement et louez nu dans les douze mois à une personne admise.
7. Pendant neuf ans. Maintenez une location continue à titre de résidence principale et documentez toute vacance.
8. Avant toute vente, donation ou apport. Chiffrez la reprise et vérifiez les exceptions.

Les erreurs fréquentes

• Payer des travaux après le 31 décembre de la troisième année suivant le permis, ce qui coûte 9 000 € de réduction pour 30 000 € de travaux au taux de 30 %.
• Supposer qu'un QAD ou un quartier NPNRU ouvre encore droit au taux de 30 % pour des dépenses payées depuis 2025.
• Louer le logement à un enfant, ce qui entraîne la reprise de toute la réduction, soit 108 000 € dans le premier exemple.
• Acquérir l'immeuble en démembrement, ce qui ferme le régime dès l'origine.
• Dépasser le plafond, soit 22 000 € de réduction perdue pour 100 000 € de dépassement au taux de 22 %.
• Déduire des revenus fonciers des dépenses déjà retenues pour la réduction.
• Ajouter au prix d'acquisition, pour la plus-value, des travaux qui ont ouvert droit à la réduction.
• Surestimer sa capacité d'absorption, la fraction non imputée après trois ans de report étant perdue.

Liste de contrôle

1. Identifier la date de dépôt de la demande d'autorisation et le régime qui en découle.
2. Vérifier la zone et le plan approuvé ou la DUP à la date de chaque paiement.
3. Obtenir l'accord de l'ABF et l'autorisation d'urbanisme avant tout paiement.
4. Détenir en pleine propriété, directement, en indivision ou par une société non soumise à l'IS.
5. Contrôler le plafond de 400 000 € sur quatre ans, toutes opérations confondues.
6. Simuler l'absorption de la réduction sur quatre ans et trois années de report.
7. Comparer avec l'option pour la déduction des revenus fonciers.
8. Louer nu dans les douze mois de l'achèvement à une personne admise.
9. Conserver les pièces jusqu'à la fin du délai de reprise suivant le terme de l'engagement.
10. Anticiper la reprise avant toute vente, donation, apport ou départ à l'étranger.
11. Consulter le BOFiP en vigueur et, en cas de doute, demander un rescrit.