La pierre-papier en fiscalité

La pierre-papier regroupe les placements qui exposent l'épargnant à l'immobilier sans qu'il détienne lui-même un immeuble. Il possède des parts de société civile, des parts ou des actions d'un organisme de placement, des actions d'une société cotée ou des unités de compte d'un contrat d'assurance-vie. Chacune de ces formes juridiques a son propre régime fiscal, si bien que deux placements investis dans les mêmes immeubles peuvent produire des revenus imposés dans des catégories différentes, à des taux différents et avec des conséquences opposées à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Ce chapitre classe les supports selon leur régime, puis traite les revenus, les plus-values, l'IFI, le démembrement de parts et les situations particulières. La présentation économique des supports, leurs frais, leur liquidité et leurs risques figurent dans le Guide du bailleur privé, Diversifier avec la pierre-papier. La déclaration des quotes-parts de revenus fonciers est détaillée au chapitre 32, la plus-value de cession de parts au chapitre 94 et l'assurance-vie au chapitre 114. Ce chapitre décrit des règles et ne recommande aucun support.

Les supports et leur régime de base

Une fiscalité qui dépend de la forme juridique

Le tableau qui suit distingue la société civile de placement immobilier (SCPI), le fonds de placement immobilier (FPI), la société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) et la société d'investissements immobiliers cotée (SIIC), au regard de l'impôt sur les sociétés (IS) et de l'impôt sur le revenu (IR). Chaque ligne est développée plus loin.

Deux supports investis dans des immeubles comparables peuvent donc relever de règles différentes. La forme juridique se lit dans les statuts.

Les sociétés civiles de placement immobilier

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont pour objet exclusif l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif et sont autorisées à offrir leurs parts au public. Elles n'entrent pas dans le champ de l'impôt sur les sociétés (IS) et leurs associés sont imposés personnellement sur leur part des bénéfices, à l'impôt sur le revenu (IR) ou, pour les personnes morales, à l'IS. Elles ne peuvent pas opter pour l'IS (BOI-IS-CHAMP-20-10-20, § 340 et § 350).

Le régime de l'article 239 septies du Code général des impôts (CGI) suppose le respect de cet objet. La doctrine encadre les travaux d'agrandissement, dans la limite de 30 % de la valeur vénale de l'immeuble et de 10 % de la valeur du patrimoine, ainsi que les cessions d'immeubles, limitées à 15 % de la valeur du patrimoine par an sauf exceptions (même source, § 390 et § 490). Une SCPI qui exerce une activité commerciale au-delà d'un seuil de 10 % de ses recettes devient passible de l'IS et ses associés perçoivent alors des revenus de capitaux mobiliers au lieu de revenus fonciers (§ 520 à § 540).

Les organismes de placement collectif immobilier

L'organisme de placement collectif immobilier (OPCI) existe sous deux formes. Le fonds de placement immobilier (FPI), dépourvu de personnalité morale, est soumis au principe de la transparence fiscale de l'article 239 nonies du CGI et ses porteurs de parts sont imposés comme s'ils détenaient directement leur quote-part des actifs (BOI-RFPI-PVI-10-10, § 100). La société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) est une société dont les bénéfices sont exonérés d'IS en application du 3° nonies de l'article 208 du CGI, sous réserve notamment d'obligations de distribution.

Les sociétés civiles en unités de compte

Les contrats d'assurance-vie multisupports proposent des unités de compte investies dans des parts de SCPI, d'OPCI ou de sociétés civiles constituées spécialement pour les contrats. L'épargnant ne détient pas ces parts mais une créance sur l'assureur, dont la valeur suit celle du support. La fiscalité est donc celle de l'assurance-vie, sauf à l'IFI où une règle propre s'applique.

Les foncières cotées et les SIIC

Une foncière cotée est une société commerciale dont les actions sont admises sur un marché. Celles qui optent pour le régime des sociétés d'investissements immobiliers cotées (SIIC) prévu au II de l'article 208 C du CGI sont exonérées d'IS sur leurs bénéfices de location et sur certaines plus-values, en contrepartie d'obligations de distribution. L'actionnaire perçoit des dividendes et réalise des plus-values mobilières. Les actions de SIIC ne sont plus éligibles au plan d'épargne en actions (PEA) depuis le 21 octobre 2011 (BOI-RPPM-RCM-40-50-20-20, § 295, repris du guide du bailleur privé).

Les revenus annuels

Les revenus fonciers des SCPI et des FPI

L'associé d'une SCPI est imposé sur sa quote-part du revenu foncier net de la société, à proportion de ses droits, que les sommes aient été distribuées ou mises en réserve. La société de gestion adresse chaque année un relevé qui indique le revenu brut, les charges, le revenu net, les produits financiers et, le cas échéant, la part de source étrangère. Les porteurs de parts de FPI déduisent leur quote-part des intérêts des emprunts du fonds ainsi que les intérêts des prêts personnels contractés pour acquérir leurs parts (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 140).

Le contribuable dont les seuls revenus fonciers proviennent de parts de sociétés non soumises à l'IS ou de FPI est dispensé de la déclaration n° 2044. Il reporte le revenu net directement en ligne 4BA de la déclaration n° 2042, avec une note qui indique le nom et l'adresse des sociétés et, le cas échéant, ses intérêts d'emprunt personnels. La dispense ne vaut pas pour les parts de SCPI ouvrant droit à l'amortissement Robien SCPI ou Borloo SCPI (impots.gouv.fr, brochure 2026, revenus fonciers, p. 157).

L'accès au micro-foncier

Le contribuable qui ne perçoit que des revenus de parts est exclu du micro-foncier. Celui qui loue aussi un immeuble nu en direct peut en relever si le total de ses revenus fonciers bruts, quote-part du revenu brut des sociétés comprise, ne dépasse pas 15 000 € et si ni l'immeuble de la société ni le sien ne bénéficient d'un régime particulier. Les parts de SCPI qui louent un immeuble sous régime particulier ou font l'objet d'un amortissement ferment le régime (même brochure, p. 158). L'abattement forfaitaire de 30 % s'applique alors à la quote-part brute, non au revenu net du relevé (chapitre 25).

Les produits financiers

Une SCPI place sa trésorerie et perçoit des intérêts. La quote-part correspondante est un revenu de capitaux mobiliers et non un revenu foncier (chapitre 5). Pour les revenus perçus en 2026, ces produits supportent le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 %, soit 12,8 % d'IR et 18,6 % de prélèvements sociaux, sauf option globale pour le barème (chapitre 46). Les revenus fonciers des mêmes parts restent soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Les revenus de source étrangère

Beaucoup de SCPI détiennent des immeubles hors de France. Selon la convention fiscale applicable, les revenus correspondants ouvrent droit à un crédit d'impôt égal à l'impôt français ou sont exonérés en France mais retenus pour calculer le taux applicable aux autres revenus. Selon la brochure 2026, les premiers se déclarent aussi en ligne 4BK au micro-foncier ou 4BL au régime réel et ne sont pas retenus pour le prélèvement à la source, les seconds en ligne 4EB ou 4EA (p. 157 à 159). Les règles conventionnelles sont présentées au chapitre 118.

Le financement à crédit

L'associé d'une SCPI qui emprunte pour acheter ses parts déduit les intérêts de sa quote-part de revenus fonciers, au régime réel. Lorsque les intérêts dépassent la quote-part, le déficit qui en résulte suit les règles du déficit foncier du chapitre 30, la fraction qui provient des intérêts ne s'imputant que sur les revenus fonciers. La déduction suppose de renoncer au micro-foncier pour tout le foyer.

Les dividendes des SPPICAV et des SIIC

Les dividendes sont des revenus de capitaux mobiliers soumis par défaut au PFU de 31,4 % pour les revenus de 2026. Sur option globale pour le barème, l'abattement de 40 % ne s'applique pas aux distributions des SIIC et des SPPICAV prélevées sur des bénéfices exonérés d'IS. Seule la fraction qui a été imposée au niveau de la société peut en bénéficier (BOI-RPPM-RCM-20-10-30-10, § 130 à § 150).

Les SCPI fiscales

Certaines SCPI ont été constituées pour faire bénéficier leurs associés d'un dispositif d'investissement, comme le Pinel, le Malraux ou le déficit foncier. La réduction ou la déduction suit alors les règles du dispositif, avec des conditions propres aux parts, comme l'affectation de la souscription dans les dix-huit mois et la conservation des parts jusqu'au terme de l'engagement. Leur remise en cause est traitée aux chapitres 52, 55 et 63. Ces parts ferment souvent le micro-foncier et se déclarent sur la déclaration n° 2044 spéciale (chapitre 34).

Les supports logés en assurance-vie

Les revenus des unités de compte ne sont pas imposés chaque année. Seuls les gains compris dans un rachat le sont. Pour les primes versées depuis le 27 septembre 2017, les gains d'un contrat de huit ans ou plus sont soumis à 7,5 % après un abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule ou 9 200 € pour un couple, tant que les primes non remboursées n'excèdent pas 150 000 €. Le taux est de 12,8 % au-delà ou avant huit ans (service-public.gouv.fr, vérifiée le 15 avril 2026). Les prélèvements sociaux sur les produits d'assurance-vie restent de 17,2 % en 2026 (chapitre 46). La transmission au décès relève du chapitre 114.

Les plus-values

Les cessions d'immeubles par la SCPI ou le FPI

Lorsqu'une société de personnes vend un immeuble, chaque associé est imposé pour sa part. L'IR et les prélèvements sociaux dus sur la quote-part des associés relevant des plus-values des particuliers sont déclarés et payés par la société cédante lors de la vente, ce qui libère ces associés (BOI-RFPI-PVI-30-20, § 90 et § 100). Pour le FPI, les plus-values de cession d'immeubles relèvent aussi du régime des plus-values immobilières en application de l'article 150 UC du CGI (BOI-RFPI-PVI-10-10, § 100).

La plus-value se calcule selon la durée de détention de l'immeuble par la société. Pour la surtaxe sur les plus-values élevées, le seuil de 50 000 € s'apprécie au niveau de la société de personnes, la tolérance administrative ne visant que la quote-part des associés soumis à l'IR (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 60, chapitre 91). L'associé ne redéclare pas cette plus-value, mais le relevé annuel la mentionne.

La cession des parts de SCPI

La cession de parts d'une société à prépondérance immobilière relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. La déclaration n° 2048-M est déposée dans le délai d'un mois à compter de la cession lorsqu'aucun acte soumis à l'enregistrement ne la constate. La plus-value est imposée au taux de 19 % quel que soit le lieu de résidence, augmenté des prélèvements sociaux de 17,2 %, après les abattements pour durée de détention de 6 % par an de la sixième à la vingt et unième année et 4 % la vingt-deuxième pour l'IR, ainsi que de 1,65 %, 1,60 % puis 9 % par an pour les prélèvements sociaux (notice n° 2048-M). L'exonération est acquise après vingt-deux ans pour l'IR et trente ans pour les prélèvements sociaux.

Le prix d'acquisition est le prix de souscription ou d'achat des parts, frais compris lorsqu'ils sont supportés par l'associé. La revente au prix de retrait, inférieur au prix de souscription du montant de la commission, produit souvent une moins-value les premières années. Une moins-value immobilière n'est en principe pas imputable sur d'autres plus-values (chapitre 88). Les modalités pratiques de la déclaration et du paiement en cas de retrait par la société de gestion figurent dans la documentation de chaque SCPI.

La cession des parts de FPI

Les plus-values de cession de parts de FPI par des particuliers se déclarent aussi sur la déclaration n° 2048-M. Elles ne relèvent pas du régime des particuliers lorsque l'actif du fonds est constitué pour plus de 50 % de sa valeur d'immeubles loués meublés et que le porteur est loueur en meublé professionnel au sens du IV de l'article 155 du CGI (notice n° 2048-M).

Les actions de SPPICAV et de foncières cotées

La cession d'actions de SPPICAV ou de foncières cotées relève du régime des plus-values mobilières. Pour les cessions de 2026, la plus-value est soumise au PFU, soit 12,8 % d'IR et 18,6 % de prélèvements sociaux, sauf option globale pour le barème (chapitres 46 et 94). Une moins-value mobilière s'impute selon les règles propres à ce régime.

L'impôt sur la fortune immobilière

Le principe de la quote-part immobilière

Les parts ou actions de sociétés qui détiennent de l'immobilier sont imposables à hauteur de la valeur représentative des biens immobiliers détenus par la société. Pour les contrats d'assurance-vie, la fraction de la valeur de rachat au 1er janvier représentative d'actifs immobiliers imposables doit être déclarée (service-public.gouv.fr, vérifiée le 6 mars 2026). Le seuil d'imposition est de 1 300 000 € de patrimoine net taxable au 1er janvier 2026. Les sociétés de gestion et les assureurs communiquent en général la valeur à retenir par part ou par contrat.

Les exclusions propres à la pierre-papier

Ces règles sont commentées par le BOI-PAT-IFI-20-20-20-20, § 120 à § 180 pour les organismes de placement collectif et § 220 pour les SIIC. Un OPCI, investi majoritairement en immobilier, dépasse le seuil de 20 % d'actifs immobiliers et n'entre donc pas dans la première exclusion. Les parts de SCPI ne bénéficient d'aucune exclusion de ce type. La détention par un contrat d'assurance-vie ne fait pas obstacle, par elle-même, à l'exclusion des organismes de placement collectif (§ 140).

Les dettes et les titres détenus en société

Les dettes ne sont déductibles que si elles portent sur des actifs compris dans le patrimoine taxable au 1er janvier (fiche F563). L'emprunt qui finance des parts de SCPI suit les règles du chapitre 83, celui qui finance des actions de SIIC exclues n'est pas déductible. Les parts de pierre-papier détenues par une société familiale s'évaluent selon les règles des titres du chapitre 85.

Le démembrement de parts de SCPI

Le principe

Les parts de SCPI peuvent être achetées démembrées. L'usufruit temporaire est acquis par un investisseur qui cherche des revenus pendant une durée fixe. La nue-propriété est acquise par un investisseur qui y renonce en contrepartie d'une décote. La répartition du prix résulte d'un barème économique fixé par la société de gestion selon la durée, non du barème de l'article 669 du CGI.

Le nu-propriétaire personne physique

Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu et ne déclare rien. Les intérêts des emprunts personnels qu'il contracte pour acquérir la nue-propriété de parts ne sont pas déductibles, ces dépenses n'étant engagées ni pour acquérir ou conserver un revenu ni pour acquérir la propriété de l'immeuble loué (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 160). Cette solution oppose nettement la nue-propriété de parts de SCPI à l'usufruit locatif social, où les intérêts sont déductibles (chapitre 61).

Le nu-propriétaire ne déclare pas les parts à l'IFI, l'usufruitier les déclarant pour leur valeur en pleine propriété en application de l'article 968 du CGI (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, § 1). À l'extinction de l'usufruit temporaire, la réunion ne donne lieu à aucun impôt (article 1133 du CGI). Pour une revente ultérieure, la doctrine admet de retenir la valeur de la pleine propriété à la date d'acquisition de la nue-propriété lorsque celle-ci a été achetée et l'usufruit acquis par extinction (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 220). Cette doctrine est rédigée pour les biens et droits immobiliers. Son application aux parts relevant de l'article 150 UB se fait confirmer avant la cession.

L'usufruitier personne physique

L'usufruitier est imposé sur la quote-part de revenus fonciers des parts. Les intérêts de l'emprunt qu'il contracte pour acquérir l'usufruit sont déductibles de cette quote-part. S'il en résulte un déficit, il s'impute sur ses autres revenus fonciers de la même année ou des dix années suivantes (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 150). Le prix de l'usufruit lui-même n'est ni une charge déductible ni un bien amortissable pour un particulier en revenus fonciers (chapitre 18).

L'usufruitier particulier paie donc l'usufruit avec un revenu déjà imposé, est imposé sur les revenus, déclare la pleine propriété à l'IFI et ne récupère rien au terme. Le troisième exemple montre que le rendement après impôt peut devenir négatif.

L'usufruitier société à l'IS

Une société à l'IS usufruitière impose les revenus dans son résultat au taux de l'IS. Le traitement comptable et fiscal du prix de l'usufruit temporaire, notamment son éventuel amortissement sur la durée du droit, est une question technique qui se règle avec l'expert-comptable sur la base de la doctrine en vigueur à la date de l'opération (Guide des sociétés immobilières, Acheter en démembrement par une société). Une société à l'IS qui détient des parts de SCPI en pleine propriété ne peut pas les amortir, ces titres n'étant pas des biens amortissables.

La cession d'un usufruit temporaire par le plein propriétaire

Un associé qui détient des parts en pleine propriété et cède leur usufruit temporaire, par exemple à sa propre société à l'IS, réalise une opération visée par l'article 13, 5 du CGI. Le prix est imposé comme un revenu de la catégorie que procurent les parts, pour son montant ou, s'il est supérieur, pour la valeur de l'usufruit à durée fixe selon l'article 669 du CGI (chapitre 7). Le mécanisme est détaillé dans le Guide des sociétés immobilières, Le démembrement de parts sociales.

Le démembrement familial

La donation de la nue-propriété de parts de SCPI avec réserve d'usufruit suit les règles de la donation démembrée du chapitre 109, la valeur de la nue-propriété étant déterminée selon l'âge de l'usufruitier. Le donateur usufruitier continue de déclarer les revenus et la pleine propriété à l'IFI. Le prix de cession de parts démembrées peut faire l'objet d'un quasi-usufruit, dont les conséquences au décès sont exposées au chapitre 7.

Le tableau comparatif par support

Dans ce tableau, RCM désigne les revenus de capitaux mobiliers. Les taux sont ceux de 2026.

Les intérêts d'un emprunt qui finance des actions ne sont pas déductibles des dividendes imposés au PFU (chapitre 5). Ce tableau résume des règles générales qui comportent des exceptions détaillées dans les sections précédentes.

Exemples chiffrés

Premier exemple, des parts de SCPI et un logement en direct

L'exemple qui suit est illustratif. Un couple marié, imposé dans la tranche de 30 %, détient pour 100 000 € de parts de SCPI. Le relevé de 2026 indique une quote-part de revenu brut de 5 000 €, un revenu foncier net de 4 200 € et 80 € de produits financiers. Le couple loue aussi un appartement nu pour 8 000 € de loyers par an, avec 2 500 € de charges réelles.

Le total brut de 13 000 € reste sous le seuil de 15 000 € et le micro-foncier produit ici un impôt plus bas de 283,20 €. Les 80 € de produits financiers supportent en outre le PFU, soit 25,12 €. Si le couple vendait son appartement, il perdrait l'accès au micro-foncier et déclarerait 4 200 € en ligne 4BA.

Deuxième exemple, dividendes de SIIC et assurance-vie

Le même couple place 100 000 € en actions de SIIC qui distribuent 4 500 € de dividendes en 2026, prélevés sur des bénéfices exonérés. Au PFU, l'imposition atteint 1 413 €. Sur option pour le barème, sans abattement de 40 %, elle atteindrait 1 350 € d'IR et 837 € de prélèvements sociaux, soit 2 187 €, avant l'effet de la contribution sociale généralisée (CSG) déductible. Le PFU est ici plus favorable, mais l'option se fait pour l'ensemble des revenus de placement du foyer.

Placés en unités de compte immobilières dans un contrat de plus de huit ans, les mêmes 100 000 € valent 140 000 € au bout de dix ans dans l'hypothèse retenue. Un rachat de 20 000 € comprend une part de gains de 5 714,29 €, inférieure à l'abattement de 9 200 € du couple. Seuls les prélèvements sociaux de 17,2 % sont dus, soit 982,86 €. Les revenus capitalisés n'ont supporté aucun impôt annuel pendant dix ans.

Troisième exemple, nue-propriété et usufruit de parts

Des parts de SCPI valent 100 000 € en pleine propriété. Pour un démembrement de dix ans, la société de gestion retient une clé de 65 % pour la nue-propriété et de 35 % pour l'usufruit, hypothèse illustrative. Les parts distribuent 4 500 € par an, imposés comme revenus fonciers. On suppose un prix de part stable.

Le nu-propriétaire obtient 4,40 % par an sans impôt annuel. L'usufruitier particulier perçoit un rendement brut de 4,85 % avant impôt, qui devient négatif une fois les revenus imposés à 47,2 % ou à 28,2 %, faute de pouvoir déduire ou amortir le prix de l'usufruit. Ces résultats dépendent entièrement de la clé de répartition et de l'évolution du prix de part.

Quatrième exemple, la revente de parts après seize ans

Un épargnant a acheté en 2010 400 parts de SCPI à 150 €, soit 60 000 €. Il les cède en 2026 à 210 €, soit 84 000 €, après seize années de détention. La plus-value brute est de 24 000 €. L'abattement est de 66 % pour l'IR et de 18,15 % pour les prélèvements sociaux. L'IR s'élève à 1 550,40 € sur une base de 8 160 € et les prélèvements à 3 378,77 € sur une base de 19 644 €, soit 4 929,17 € au total, déclarés sur la déclaration n° 2048-M.

Cinquième exemple, l'IFI

Un redevable détient 300 parts de SCPI dont la valeur de retrait au 1er janvier 2026 est de 250 €, soit 75 000 €. La société de gestion indique que 88 % de la valeur correspond à des actifs immobiliers imposables. Il déclare 66 000 €. Il détient aussi 2 % du capital d'une SIIC, qu'il ne déclare pas. Pour ses unités de compte immobilières, il retient la fraction imposable de la valeur de rachat communiquée par l'assureur.

Les situations du foyer et du patrimoine

Le couple

Les époux et les partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS) soumis à imposition commune déclarent ensemble les quotes-parts de chacun. Le seuil du micro-foncier, l'option globale pour le barème et l'abattement de l'assurance-vie s'apprécient au niveau du foyer. L'année du mariage, du PACS, de la séparation ou du décès, les revenus de parts se répartissent entre les déclarations selon la période de détention et la propriété des parts (chapitre 3). Les parts acquises pendant la communauté sont communes, sauf clause de remploi.

Les concubins, l'indivision et les enfants mineurs

Deux concubins forment deux foyers fiscaux, qui déclarent chacun les parts qu'ils détiennent et apprécient chacun leur propre seuil de micro-foncier et d'IFI. Des parts indivises sont déclarées par chaque indivisaire à proportion de ses droits (chapitre 8). Les revenus de parts détenues par un enfant mineur sont imposés avec ceux du foyer qui le compte à charge et entrent dans son seuil de micro-foncier.

Le décès

Les parts de SCPI entrent dans la succession pour leur valeur vénale au jour du décès, appréciée à partir de la valeur de retrait ou du prix d'exécution sur le marché secondaire (chapitre 6). Les revenus jusqu'au décès figurent sur la déclaration du défunt et les revenus postérieurs sur celles des héritiers. Les unités de compte relèvent des règles de l'assurance-vie au décès (chapitre 114).

Les sociétés

Une société à l'IR transmet à ses associés les revenus de ses parts de SCPI par la déclaration n° 2072. Une société à l'IS impose ses quotes-parts dans son résultat et ne peut pas amortir ses parts, une provision pour dépréciation restant possible dans les conditions du droit commun (Guide des sociétés immobilières, L'amortissement en SCI à l'IS). Une société civile qui opte pour l'IS change la catégorie de ses revenus de parts pour l'avenir (chapitre 100).

Les non-résidents

Un non-résident associé d'une SCPI qui détient des immeubles en France est imposé en France sur ses revenus fonciers selon les règles du chapitre 115, avec le taux minimum applicable aux non-résidents. Les prélèvements sociaux dépendent de son affiliation à un régime de sécurité sociale d'un autre État de l'Espace économique européen ou de la Suisse (chapitre 46). La plus-value de cession de parts est imposée au taux de 19 % quel que soit le lieu de résidence (notice n° 2048-M). À l'IFI, il ne déclare que la quote-part des actifs immobiliers situés en France (chapitre 117).

L'outre-mer

Les SCPI qui investissaient dans le logement outre-mer ont pu ouvrir droit à des réductions d'impôt de l'article 199 undecies A du CGI. Le non-respect par la SCPI de ses obligations d'investissement ou de location entraîne leur reprise (chapitre 63). Les règles d'ensemble de l'outre-mer figurent aux chapitres 59 et 121.

Les situations transitoires

Les produits financiers et dividendes perçus depuis le 1er janvier 2026 supportent 18,6 % de prélèvements sociaux, contre 17,2 % pour ceux de 2025, alors que les revenus fonciers et les produits d'assurance-vie restent à 17,2 % (chapitre 46). Les parts souscrites sous un ancien dispositif conservent les règles applicables à la date de souscription (chapitre 58).

Les points de vigilance de l'administration

Les contrôles prévisibles

Le service rapproche les montants déclarés des déclarations de résultats des sociétés et vérifie le micro-foncier, les intérêts déduits, la valeur IFI et les engagements des SCPI fiscales. Conservez bulletins de souscription, relevés et justificatifs jusqu'à l'expiration du délai de reprise suivant la cession (chapitre 122).

L'abus de droit

L'article L64 du Livre des procédures fiscales (LPF) permet d'écarter les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal, avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a ni pris l'initiative principale ni été le principal bénéficiaire. L'article L64 A vise les actes passés depuis le 1er janvier 2020 dont le motif principal est fiscal. La cession de l'usufruit temporaire de parts à une société contrôlée à un prix sans rapport avec leur rendement, ou une donation de nue-propriété suivie d'un rachat organisé au profit du donateur, appellent l'attention (chapitre 127). Un rescrit permet d'interroger l'administration avant une opération atypique (chapitre 10).

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion à l'Assemblée nationale au 25 octobre 2026 et aucune de ses mesures n'est adoptée. Selon la presse spécialisée citée au chapitre 25, la commission des finances a adopté le 8 octobre 2026 un amendement portant l'abattement du micro-foncier de 30 % à 50 %, mais la commission a ensuite rejeté la première partie du projet et l'examen en séance repart du texte initial. Les sources consultées ne signalent aucune mesure propre aux SCPI, aux OPCI ou aux SIIC. L'état du texte est suivi au chapitre 136 et dans le Guide du bailleur professionnel, La loi de finances et le projet de loi de finances pour 2027.

Les erreurs fréquentes

• Appliquer l'abattement de 30 % au revenu net du relevé. Le micro-foncier s'applique au revenu brut. Le revenu imposable serait faussé et un contrôle sur pièces le corrigerait.
• Revendiquer le micro-foncier sans logement loué en direct. Le contribuable qui ne perçoit que des revenus de parts en est exclu et déclare le revenu net en ligne 4BA.
• Déduire les intérêts d'une nue-propriété de parts. Ils ne sont pas déductibles. Pour 3 000 € d'intérêts déduits à tort, le rappel atteint 1 416 € à 30 % et 17,2 %, avec l'intérêt de retard.
• Acheter un usufruit temporaire en direct sans calculer l'impôt. Dans le troisième exemple, le rendement devient négatif à 30 %.
• Oublier les revenus de source étrangère. Leur déclaration dans les cases dédiées évite une double imposition et un acompte de prélèvement à la source inutile.
• Déclarer à l'IFI la valeur de souscription. La valeur à retenir est la valeur au 1er janvier, limitée à la fraction immobilière communiquée.
• Déclarer des actions de SIIC détenues sous 5 %. Elles sont exclues de l'assiette.
• Oublier la déclaration n° 2048-M après une cession de gré à gré. Elle est due dans le mois.

Procéder pas à pas

1. Identifier la forme juridique de chaque support. SCPI, FPI, SPPICAV, SIIC ou unité de compte, en lisant le document d'informations clés et les statuts.
2. Rassembler les relevés annuels. Revenu brut, revenu net, produits financiers, part de source étrangère et valeur IFI.
3. Choisir le régime foncier du foyer. Additionner les revenus bruts directs et les quotes-parts, vérifier les exclusions et comparer micro-foncier et réel.
4. Déclarer chaque catégorie. Revenus fonciers en 2044 ou 4BA, produits financiers et dividendes en revenus de capitaux mobiliers, revenus étrangers dans leurs cases.
5. Déclarer l'IFI. Retenir pour chaque support la valeur au 1er janvier et la fraction imposable, appliquer les exclusions et les dettes déductibles.
6. Avant une cession, calculer la plus-value. Régime immobilier ou mobilier selon le support, abattements, déclaration n° 2048-M dans le mois le cas échéant.
7. Avant un démembrement, simuler chaque partie. Rendement après impôt, IFI, déductibilité des intérêts et sort au terme.

Liste de contrôle

1. La forme juridique et le régime fiscal de chaque support sont identifiés.
2. Les relevés annuels sont classés avec le dossier fiscal de l'année.
3. Le seuil du micro-foncier est vérifié en brut, quote-part des sociétés comprise.
4. Les produits financiers et les dividendes sont déclarés en revenus de capitaux mobiliers.
5. Les revenus de source étrangère figurent dans les cases prévues.
6. Les intérêts déduits financent l'acquisition de parts en pleine propriété ou d'un usufruit, jamais d'une nue-propriété.
7. La valeur IFI de chaque support est celle du 1er janvier, limitée à la fraction immobilière.
8. Les exclusions de l'IFI pour les SIIC et les organismes de placement sont justifiées.
9. Le prix d'acquisition des parts et les frais sont conservés pour la plus-value.
10. Toute cession de gré à gré a donné lieu à une déclaration n° 2048-M dans le mois.
11. Tout démembrement a fait l'objet d'un calcul de rendement après impôt pour chaque partie.
12. Le texte de la loi de finances pour 2027 est vérifié après son adoption.