La plus-value de cession de parts de sociétés immobilières

Céder des parts d'une société qui détient des immeubles, c'est juridiquement céder des droits sociaux, donc des biens meubles. Le Code général des impôts (CGI) n'en tire pourtant pas une règle unique. Selon la forme de la société, son régime fiscal, la composition de son actif et la situation du cédant, le gain relève des plus-values immobilières des particuliers, des plus-values de valeurs mobilières, des plus-values professionnelles ou de l'impôt sur les sociétés (IS). L'écart d'imposition entre ces régimes peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros sur une même cession.

Ce chapitre se place du côté du cédant. Il délimite le champ de l'article 150 UB du CGI, détaille le calcul et la correction du prix de revient, les exonérations, les échanges en sursis et les situations particulières. L'acquéreur est traité au chapitre 17. La présentation de gestion de la cession figure dans le Guide des sociétés immobilières, La cession de parts de SCI à l'IR, que ce chapitre complète par le fondement textuel, les cas limites et la comparaison des régimes. Les règles sont celles en vigueur au 25 octobre 2026.

Quel régime pour quelles parts

Le principe et l'exception de l'article 150 UB

En principe, la cession de droits sociaux relève des plus-values de valeurs mobilières des articles 150-0 A et suivants du CGI. L'article 150 UB y déroge pour les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8, 8 bis et 8 ter du CGI et dont l'actif est principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers. Le gain relève alors exclusivement du régime des plus-values immobilières, même lorsque ce régime aboutit à une exonération totale (BOI-RFPI-SPI-10-20, § 1 et § 40). Le texte vise aussi la cession de la seule nue-propriété ou du seul usufruit des parts.

La doctrine précise que le régime de la prépondérance immobilière ne s'applique pas aux titres de sociétés de capitaux ni à ceux de sociétés de personnes ayant opté pour l'IS (même source, § 30 et § 140). Une société civile immobilière (SCI) à l'IS, une société par actions simplifiée (SAS) ou une société anonyme qui ne détient que des immeubles relève donc du régime des valeurs mobilières pour son associé personne physique.

La prépondérance immobilière au sens des plus-values

Une société est à prépondérance immobilière, pour l'application de l'article 150 UB, lorsque plus de 50 % de la valeur réelle de son actif est constituée d'immeubles ou de droits immobiliers non affectés à sa propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale. Le dénominateur retient la valeur vénale de tout l'actif, sans référence aux valeurs comptables (BOI-RFPI-SPI-10-20, § 50 et § 70).

Le ratio s'apprécie à la clôture des trois exercices qui précèdent celui de la cession. S'il dépasse 50 % à chacune de ces clôtures, le régime immobilier s'applique. S'il est égal ou inférieur à 50 % à l'une d'elles, c'est le régime des valeurs mobilières. La situation au jour de la cession est sans incidence. Pour une société qui n'a pas encore clos trois exercices, on retient les exercices clos ou, à défaut, la date de la cession (même source, § 80).

L'affectation à l'exploitation s'interprète strictement. Seuls les moyens permanents d'exploitation sont écartés du numérateur. Restent comptés les immeubles détenus à titre de placement même inscrits en immobilisation, les immeubles en stock d'une société de construction-vente ou d'un marchand de biens, les immeubles loués moyennant un loyer calculé sur le chiffre d'affaires du preneur et les titres d'autres sociétés à prépondérance immobilière (même source, § 90 et § 100). Les droits d'un crédit-preneur restent des droits mobiliers jusqu'à la levée d'option et sortent du numérateur (§ 60). Un immeuble d'exploitation loué pendant la liquidation de la société conserve en principe son caractère antérieur (§ 110).

Les sociétés à l'IS et le régime des valeurs mobilières

L'associé personne physique d'une société à l'IS est imposé sur sa plus-value de cession selon le régime des valeurs mobilières. En 2026, le prélèvement forfaitaire unique (PFU) s'applique au taux de 12,8 % d'impôt sur le revenu et de 18,6 % de prélèvements sociaux, soit 31,4 %, sauf option globale et expresse pour le barème progressif cochée en case 2OP (impots.gouv.fr, page modifiée le 17 juillet 2026). Les abattements pour durée de détention n'y concernent que les titres acquis avant le 1er janvier 2018, en cas d'option pour le barème. Aucun abattement n'efface le gain au bout de vingt-deux ou trente ans.

Les sociétés transparentes et les fonds

Les sociétés transparentes de l'article 1655 ter du CGI ne sont pas distinctes de leurs membres. La cession des parts est traitée comme celle de l'immeuble ou de la fraction d'immeuble représentée, avec les exonérations applicables au bien. La plus-value se calcule à partir de la date et du prix d'acquisition des parts (BOI-RFPI-SPI-10-20, § 130).

Les cessions et rachats de parts de fonds de placement immobilier de l'article 239 nonies du CGI relèvent aussi du I de l'article 150 UB (même source, § 10). Les parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), sociétés civiles relevant de l'article 8, sont des titres de sociétés à prépondérance immobilière. Les actions d'une société de capitaux, y compris une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable, sortent du régime immobilier (chapitre 62).

Les sociétés de personnes qui exercent une activité

Une société en nom collectif ou une société à responsabilité limitée (SARL) de famille qui loue en meublé exerce une activité commerciale tout en restant à l'IR. Les parts de l'associé qui y exerce son activité professionnelle sont des éléments de son actif professionnel au sens de l'article 151 nonies du CGI, dont la cession relève des plus-values professionnelles (chapitre 98). Pour l'associé qui n'y exerce pas d'activité, la doctrine consultée ne dit pas si les logements loués meublés sont des immeubles affectés à l'exploitation, exclus du numérateur, ou des immeubles de placement, qui y restent. Le régime du cédant en dépend. Faites trancher ce point avant toute cession significative, au besoin par un rescrit (chapitre 10).

Le calcul de la plus-value

Le prix de cession

Le prix de cession est le prix réel stipulé dans l'acte, majoré en cas de dissimulation et des charges et indemnités stipulées au profit du cédant. Il est diminué des frais supportés par le vendeur à l'occasion de la cession (BOI-RFPI-SPI-20, § 10), comme les honoraires du notaire ou de l'avocat qui rédige l'acte lorsqu'ils sont à sa charge. Le droit de 5 % est en principe payé par l'acquéreur et n'est pas une charge du cédant.

Le prix des parts se distingue du remboursement ou de la cession du compte courant d'associé, réalisé en général pour sa valeur nominale sans plus-value. Une ventilation qui gonfle artificiellement le compte courant pour réduire le prix des parts est remise en cause.

Le prix d'acquisition et les frais

Le prix d'acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant tel qu'il est stipulé dans l'acte. Pour des parts reçues par donation ou succession, c'est la valeur retenue pour les droits de mutation à titre gratuit. Les frais d'acquisition ne peuvent être pris en compte que pour leur montant réel (BOI-RFPI-SPI-20, § 20). Le forfait de 7,5 % et le forfait de 15 % pour travaux, propres aux immeubles, ne s'appliquent pas aux parts. La notice n° 2048-M ne prévoit d'ailleurs que les frais réels en ligne 208 (notice n° 2048-M de 2026).

Les frais retenus sont ceux que le cédant a payés pour acquérir ses parts, comme le droit de 5 % et les honoraires de l'acte ou, pour des parts reçues à titre gratuit, les droits de mutation et frais d'acte qu'il a réellement acquittés. Pour des parts reçues en rémunération de l'apport d'un immeuble, le prix d'acquisition est la valeur d'apport, l'apport ayant lui-même constitué une cession à titre onéreux de l'immeuble (chapitre 102).

La correction du prix de revient

Le Conseil d'État a dégagé un mécanisme correcteur propre aux sociétés de personnes par une décision du 16 février 2000 (n° 133296), puis l'a étendu aux parts de sociétés de personnes à prépondérance immobilière par une décision du 9 mars 2005 (n° 248825). La doctrine en admet l'application aux cessions relevant de l'article 150 UB (BOI-RFPI-SPI-20, § 30). Le prix d'acquisition est corrigé de la façon suivante.

• Il est majoré de la quote-part des bénéfices sociaux imposée au nom de l'associé.
• Il est majoré des pertes que l'associé a comblées.
• Il est minoré des déficits que l'associé a déduits.
• Il est minoré des bénéfices qui lui ont été distribués.

La correction neutralise une double imposition. L'associé d'une SCI à l'IR est imposé chaque année sur sa quote-part du résultat foncier, même lorsque les loyers restent dans la société pour rembourser l'emprunt. Sans correction, il serait imposé une seconde fois sur cet enrichissement lors de la cession. À l'inverse, les déficits imputés ont déjà réduit son impôt et les distributions ont appauvri la société.

Deux difficultés reviennent souvent. Les années où l'associé relevait du micro-foncier, le revenu imposé est la quote-part après abattement de 30 %, ce qui conduit à s'interroger sur le montant à retenir. Les déficits seulement reportés et jamais imputés ne réduisent pas l'impôt. La doctrine consultée ne détaille pas ces cas. Retenez une méthode documentée et constante, validée par le rédacteur de l'acte.

La durée de détention

La durée se décompte à partir de la date exacte d'acquisition des parts et non de la date à laquelle la société a acquis son immeuble. À défaut de justification, les titres sont réputés détenus depuis moins de cinq ans (BOI-RFPI-SPI-20, § 40).

Le tableau applique les abattements annuels de la notice n° 2048-M de 2026. Les abattements exceptionnels prévus pour certaines cessions d'immeubles ne s'appliquent pas aux titres de sociétés à prépondérance immobilière (BOI-RFPI-SPI-20, § 1).

Les moins-values

La moins-value brute n'est pas prise en compte. Par exception, lorsque le cédant vend en bloc tout ou partie des parts d'une même société acquises à des dates différentes, les moins-values constatées sur certains lots s'imputent sur les plus-values des autres lots, même si les acquéreurs sont différents (BOI-RFPI-SPI-20, § 90). Une moins-value sur les parts d'une société ne s'impute ni sur la plus-value de parts d'une autre société ni sur une plus-value immobilière.

Les taux

La plus-value nette supporte l'impôt sur le revenu au taux de 19 % pour les personnes physiques quel que soit leur lieu de résidence, ainsi que les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %. Certaines personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d'un autre État de l'Union européenne, de l'Espace économique européen (EEE) ou de la Suisse ne supportent que le prélèvement de solidarité de 7,5 % (notice n° 2048-M de 2026). La surtaxe de l'article 1609 nonies G s'ajoute lorsque la plus-value nette imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 €. Son seuil s'apprécie par cédant et, pour des époux qui cèdent ensemble, sur la quote-part de chacun (chapitre 91).

Les déficits fonciers et la cession des parts

L'associé qui a imputé sur son revenu global une quote-part de déficit foncier d'une SCI doit conserver ses parts jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation. La cession anticipée entraîne, sauf exceptions légales, la réintégration du déficit imputé au titre des années concernées. Elle se signale à la rubrique 460 de la déclaration n° 2044 (chapitre 30).

Le même déficit produit un second effet. Effectivement déduit, il minore le prix de revient des parts au titre de la correction, ce qui augmente la plus-value. Ce second effet joue quelle que soit la date de la cession. Les déficits reportables non encore imputés restent attachés au foyer de l'associé et ne sont pas transmis à l'acquéreur.

Les exonérations

La plupart des exonérations des plus-values immobilières ne s'appliquent pas aux plus-values de cession de titres relevant de l'article 150 UB, sous deux exceptions doctrinales (BOI-RFPI-SPI-10-20, § 150 à § 180).

L'exonération liée à la résidence principale vise la cession de titres d'une société à prépondérance immobilière qui met gratuitement un logement à la disposition de l'associé cédant, qui l'occupe à titre de résidence principale. Elle ne porte que sur la fraction de la plus-value correspondant à la valeur de ce logement et de ses dépendances immédiates rapportée à la valeur globale de l'actif social (§ 160). Un rescrit du 5 juin 2007 l'étend sous conditions à certaines sociétés établies hors de France (§ 170). L'associé qui paie un loyer ou a quitté les lieux sort du cadre décrit par la doctrine.

Les échanges et les apports de parts

Le sursis du II de l'article 150 UB

Une cession à titre onéreux s'entend de toute transmission avec contrepartie, y compris l'échange, l'apport en société, le partage ou la licitation (BOI-RFPI-SPI-10-30, § 10). Par exception, aucune imposition n'est établie lors de l'échange de titres résultant d'une fusion, d'une scission ou d'un apport de titres à une société soumise à l'IS. Le sursis s'applique aussi aux échanges avec soulte lorsque celle-ci n'excède pas 10 % de la valeur nominale des titres reçus. Il ne s'applique pas à un apport de titres à une société non soumise à l'IS (§ 20 et § 140).

Le sursis rend l'opération intercalaire. La plus-value n'est pas déclarée l'année de l'échange. Lors de la cession ultérieure des titres reçus, le gain se calcule à partir du prix ou de la valeur d'acquisition des titres remis à l'échange, diminué de la soulte reçue ou majoré de la soulte versée (§ 40 et § 60). Le régime de cette cession ultérieure dépend de la nature des titres cédés à cette date. Les titres d'une société à l'IS relèvent du régime des valeurs mobilières, même si les titres remis relevaient du régime immobilier.

Le piège de la conversion de régime

L'apport de parts de SCI à l'IR à une holding à l'IS, placé en sursis par le II de l'article 150 UB, convertit en pratique une plus-value immobilière en plus-value de valeurs mobilières. Lorsque l'associé cède ensuite les titres de la holding, le gain historique de ses parts est imposé au PFU de 31,4 %, sans les abattements pour durée de détention dont il aurait bénéficié en cédant directement des parts anciennes (exemple 4).

Pour les parts reçues en contrepartie d'un apport de droits sociaux, la durée de détention se décompte à partir de la date de l'apport (BOI-RFPI-SPI-20, § 70). Les échanges antérieurs au 1er janvier 2000 ont pu bénéficier d'un report d'imposition, qui obéit à des règles propres. La plus-value en report devient imposable lors de la cession des titres reçus et doit alors être déclarée, même si la plus-value de cession est elle-même exonérée (BOI-RFPI-SPI-10-30, § 100 et § 120).

Ce que la cession coûte à l'acquéreur

L'acquéreur paie, sauf convention contraire, le droit d'enregistrement de 5 % assis sur le prix des parts ou leur valeur vénale, sans ajout du passif social (BOI-ENR-DMTOM-40-10-20, § 80 à § 120). Depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil, issu de l'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, impose à peine de nullité un acte notarié, un acte contresigné par avocat ou, dans certains cas, un acte d'expert-comptable pour céder des parts d'une société à prépondérance immobilière au sens des droits d'enregistrement (fiche F36016, entreprendre.service-public.gouv.fr). Ces règles et leurs effets sur le prix sont détaillés au chapitre 17.

Déclarer et payer

La plus-value relevant de l'article 150 UB se déclare sur l'imprimé n° 2048-M, en double exemplaire, une déclaration par opération de cession de titres d'une même société. Elle est déposée lors de l'enregistrement de l'acte, sous peine de refus, ou à défaut d'acte au service du domicile du vendeur dans le mois de la cession. L'impôt est versé lors du dépôt. Pour les parts de SCPI, la société de gestion peut accomplir l'enregistrement et le paiement (BOI-RFPI-SPI-40, § 10, § 40, § 50 et § 90). La procédure, les mentions de l'acte, les dispenses et le report en case 3VZ de la déclaration n° 2042 C sont détaillés au chapitre 95.

Les situations particulières

Les époux, les partenaires et les concubins

Les parts communes d'époux mariés sous un régime de communauté sont cédées par les deux époux, même si un seul a la qualité d'associé. La surtaxe s'apprécie sur la quote-part de chacun. Les partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) et les concubins sont des cédants distincts, chacun avec son prix de revient, sa durée de détention et son seuil de surtaxe. L'année du mariage, du PACS, de la séparation ou du décès, la plus-value nette se rattache à la période d'imposition au cours de laquelle la cession intervient (chapitre 3). Un divorce qui attribue des parts communes à un époux contre une soulte relève du chapitre 92.

L'enfant mineur

La cession des parts d'un mineur relève de l'administration légale et peut exiger l'autorisation du juge. La plus-value est calculée dans les conditions de droit commun et reportée sur la déclaration du foyer auquel l'enfant est rattaché. Des parts acquises au nom d'un mineur avec des fonds de ses parents sans donation déclarée exposent à une requalification en libéralité taxable.

Le démembrement

La cession de la nue-propriété ou de l'usufruit de parts relève de l'article 150 UB. La cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire réalisée pour la première fois après le 14 novembre 2012 relève toutefois de la catégorie de revenus afférente au bien sur lequel porte l'usufruit, non du régime des plus-values (BOI-RFPI-SPI-10-20, § 40). Lorsque usufruitier et nu-propriétaire cèdent ensemble la pleine propriété, le prix se répartit entre eux selon l'article 669 du CGI ou la valeur économique des droits, chacun calculant sa propre plus-value (chapitres 7 et 92).

Le comité de l'abus de droit fiscal a rendu un avis favorable à l'administration, avec majoration de 80 %, dans une affaire où la nue-propriété de parts de SCI avait été donnée à un enfant mineur peu avant leur vente, le prix n'ayant pas été placé comme prévu et le quasi-usufruit ayant été signé près de deux ans après la cession (affaire n° 2023-04, présentée dans le Guide des sociétés immobilières, L'abus de droit dans les sociétés).

L'indivision

Des parts détenues en indivision sont cédées par chaque indivisaire pour sa quote-part. Chacun calcule sa plus-value avec son prix de revient et sa durée de détention. Le seuil de la surtaxe s'apprécie par indivisaire. Le rachat par un indivisaire des droits des autres sur les parts constitue une cession à titre onéreux pour les cédants (chapitre 8).

Les non-résidents et les biens situés hors de France

Le cédant domicilié hors de France est soumis au prélèvement de l'article 244 bis A du CGI au taux de 19 % pour les personnes physiques. Un représentant accrédité est en principe obligatoire lorsque la cession dépasse 150 000 € et que le cédant est domicilié hors de l'EEE ou dans un État de l'EEE sans convention d'assistance administrative et de recouvrement avec la France (notice n° 2048-M de 2026). La définition de la société à prépondérance immobilière retenue pour ce prélèvement, les exonérations propres et les conventions fiscales sont traitées aux chapitres 116 et 118. Selon une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du Sénat le 10 mars 2016, les titres relevant de l'article 150 UB restent en dehors de l'imposition au départ des valeurs mobilières (chapitre 120).

Le résident de France qui cède des parts d'une société étrangère propriétaire d'immeubles à l'étranger relève des règles et conventions présentées au chapitre 119.

L'outre-mer

Les règles de l'article 150 UB, les abattements, les taux et la surtaxe s'appliquent dans les départements d'outre-mer comme en métropole. Les collectivités d'outre-mer dotées de l'autonomie fiscale appliquent leurs propres règles. La situation d'un associé qui y réside relève du chapitre 121.

La société qui change de régime ou de patrimoine

Une SCI qui opte pour l'IS fait passer toute cession ultérieure de ses parts dans le régime des valeurs mobilières (chapitres 9 et 100). Une SCI qui vend son immeuble et conserve le prix en trésorerie peut perdre la prépondérance immobilière à la clôture suivante. Une cession de parts intervenue après cette clôture relève alors des valeurs mobilières. Tant que cette clôture figure parmi les trois clôtures de référence, ce régime demeure.

Céder les parts ou faire vendre l'immeuble

Pour sortir d'une SCI à l'IR, les associés peuvent céder leurs parts ou faire vendre l'immeuble par la société. La vente par la société relève de l'article 150 U, avec un calcul au niveau de la société, les forfaits de 7,5 % et de 15 % et la durée de détention de la société, la plus-value étant imposée au nom des associés présents à la date de la vente (Guide des sociétés immobilières, Les plus-values de la SCI à l'IR).

Aucune des deux voies n'est avantageuse en soi. Des associés entrés récemment dans une société qui détient son immeuble depuis longtemps sont imposés, lors d'une vente par la société, sur une plus-value calculée depuis l'acquisition de l'immeuble, y compris pour la fraction qu'ils ont payée dans le prix des parts. La moins-value qui en résulte ensuite sur leurs parts ne s'impute sur aucune autre plus-value.

Des exemples chiffrés

Les exemples sont illustratifs. Les montants sont des hypothèses et ne valent pas calcul pour votre situation.

Exemple 1, une cession avec correction du prix de revient

Un associé a acheté 40 % des parts d'une SCI le 10 mars 2011 pour 120 000 € plus 6 500 € de frais. Jusqu'en 2025, ses quotes-parts de résultat imposées atteignent 48 000 €, ses déficits déduits 10 000 € et ses distributions 15 000 €. Il cède le 2 juillet 2026 pour 230 000 €, avec 2 500 € d'honoraires, après quinze années pleines.

Le prix de revient corrigé vaut 126 500 € plus 48 000 € moins 10 000 € moins 15 000 €. La correction réduit l'imposition de 5 051,26 €. La base à l'impôt sur le revenu reste sous 50 000 €, sans surtaxe.

Exemple 2, céder les parts ou faire vendre l'immeuble

Une SCI à l'IR a acquis un immeuble le 1er mars 2006 pour 300 000 €. Deux associés à parts égales ont racheté toutes les parts le 15 mai 2019 pour 450 000 €, avec 22 500 € de droits. Depuis, leurs quotes-parts de résultat imposées atteignent 60 000 € sans distribution. La dette de la société est de 90 000 €. En septembre 2026, l'immeuble vaut 800 000 €.

Les deux voies se tiennent à moins de 2 000 € près pour des raisons opposées. La vente par la société profite de vingt ans d'abattement et des forfaits mais impose un gain qui remonte à 2006. La cession des parts part du prix de 2019 avec sept ans d'abattement.

Exemple 3, des titres de société à l'IS

Un associé a acheté en 2020 des titres d'une société à l'IS propriétaire d'immeubles pour 200 000 €, plus 10 000 € de droits. Il les cède en 2026 pour 320 000 €. La plus-value de 110 000 € supporte le PFU de 31,4 %, soit 34 540 €. La même plus-value sur des parts de SCI à l'IR détenues depuis six ans supporterait 19 646 € d'impôt, 2 442 € de surtaxe et 18 607,82 € de prélèvements, soit 40 695,82 €. Après vingt-deux ans, la cession des parts de SCI ne supporterait plus qu'une fraction des prélèvements sociaux, alors que le PFU resterait de 31,4 %.

Exemple 4, un apport en sursis suivi de la cession de la holding

Une associée détient depuis 2012 des parts de SCI à l'IR dont le prix de revient corrigé est de 100 000 €. En 2024, elle les apporte à une holding à l'IS pour 400 000 €, en sursis. En 2026, elle cède les titres de la holding 420 000 €. Le gain de 320 000 € relève du régime des valeurs mobilières et supporte 100 480 € au PFU. Si elle avait cédé directement ses parts de SCI en 2026 au même prix, après quatorze ans de détention, l'imposition aurait été de 27 968 € d'impôt, 4 416 € de surtaxe et 46 866,56 € de prélèvements, soit 79 250,56 €.

Les points de vigilance de l'administration

• Le prix entre proches. Une cession à un prix inférieur à la valeur réelle peut être requalifiée en donation indirecte pour la différence, avec les droits de mutation à titre gratuit et les pénalités (chapitre 128).
• La correction du prix de revient. Les résultats invoqués doivent correspondre aux montants déclarés, déficits et distributions retranchés.
• Le compte courant. La ventilation entre prix des parts et compte courant est vérifiée au regard de la comptabilité.
• La prépondérance. Le ratio est contrôlé aux trois clôtures en valeur vénale, notamment après une vente d'immeuble ou un apport de liquidités.
• Les montages. La donation de parts suivie de leur cession avec réappropriation du prix, l'apport à une holding suivi d'une cession immédiate ou la cession à une société contrôlée par le cédant sont examinés au regard de l'article L64 du Livre des procédures fiscales (LPF). Ce texte vise le but exclusivement fiscal, avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % si le contribuable n'a eu ni l'initiative principale ni le bénéfice principal des actes. L'article L64 A vise le but principalement fiscal, sans majoration automatique. Le rescrit de l'article L64 B sécurise l'opération en amont (chapitre 127).

Le projet de loi de finances pour 2027

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 25 octobre 2026. Aucune de ses mesures n'est adoptée à cette date. Selon les présentations publiées examinées pour ce guide, il ne modifie pas en l'état le régime de l'article 150 UB, les abattements, les taux ni la surtaxe. Vérifiez le texte promulgué avant toute cession signée en 2027 (chapitre 136).

Les erreurs fréquentes

• Appliquer les forfaits de 7,5 % et de 15 % aux parts. Dans l'exemple 1, un forfait de 15 % sur 120 000 € réduirait à tort la plus-value de 18 000 € avant abattement, soit 3 953,16 € d'impôt et de prélèvements éludés, rappelés avec intérêts.
• Oublier la correction du prix de revient. Dans l'exemple 1, l'oubli coûte 5 051,26 €.
• Raisonner avec la définition des droits d'enregistrement. Le ratio des plus-values exclut les immeubles d'exploitation et s'apprécie aux trois clôtures précédentes.
• Apporter des parts anciennes à une holding sans chiffrer la sortie. Dans l'exemple 4, l'écart atteint 21 229,44 €.
• Signer un acte sous signature privée simple depuis le 27 juin 2026. La cession encourt la nullité.

Liste de contrôle

1. Qualifier la société et vérifier le ratio de prépondérance aux trois clôtures précédentes.
2. Identifier la situation du cédant, patrimoine privé, actif professionnel, société à l'IS ou non-résident.
3. Lister les lots de parts avec leur date, leur origine et leur prix d'acquisition.
4. Réunir les frais réels d'acquisition et de cession, sans forfait.
5. Reconstituer la correction de chaque lot, résultats imposés, pertes comblées, déficits déduits et distributions.
6. Calculer la durée de détention et, le cas échéant, attendre la date anniversaire qui augmente l'abattement.
7. Recenser les déficits imputés sur le revenu global au cours des trois dernières années.
8. Examiner les exonérations possibles, en écartant celles qui ne visent que les immeubles.
9. Apprécier la surtaxe par cédant, par époux ou par indivisaire.
10. Comparer la cession des parts et la vente de l'immeuble par la société, puis chiffrer l'effet d'un éventuel apport à une holding.
11. Faire établir l'acte dans la forme exigée depuis le 27 juin 2026 avec les mentions fiscales, puis joindre la déclaration n° 2048-M avec le paiement.
12. Reporter la plus-value en case 3VZ l'année suivante et suivre le projet de loi de finances pour 2027.