Détenir en direct ou par une société, les enjeux fiscaux

Un immeuble locatif peut être détenu en direct, seul, en couple ou en indivision, ou par une société. Dans ce second cas, la société est soit transparente et ses associés sont imposés à l'impôt sur le revenu (IR), soit soumise à l'impôt sur les sociétés (IS). Le choix modifie la fiscalité à chacune des quatre étapes de la vie du bien, l'acquisition, les revenus, la cession et la transmission. Un régime avantageux à une étape peut coûter cher à une autre, si bien que la comparaison n'a de sens que sur toute la durée du projet.

Ce chapitre compare techniquement ces modes de détention, avec leurs fondements textuels et une simulation chiffrée sur vingt ans. Il ne reprend pas la partie juridique, la création et la gestion des sociétés, traitées dans le Guide du bailleur privé, Choisir sa structure de détention et dans le Guide des sociétés immobilières, Transparence fiscale ou impôt sur les sociétés. Le démembrement et l'indivision relèvent des chapitres 7 et 8, les sociétés de personnes du chapitre 99 et les sociétés à l'IS du chapitre 100.

Les quatre modes de détention et leurs textes

Le cadre légal

La détention directe soumet les loyers d'une location nue aux revenus fonciers des articles 14 et suivants du Code général des impôts (CGI). Ceux d'une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La société civile immobilière (SCI) qui loue nu relève de l'article 8 du CGI. Elle n'est pas imposée elle-même et chaque associé est imposé sur sa quote-part du résultat, dans la catégorie qui correspond à sa propre situation. La SCI peut opter pour l'IS en application de l'article 239 du CGI. Une société civile qui exerce une activité commerciale, comme la location meublée habituelle, devient passible de l'IS de plein droit en application de l'article 206 du CGI.

Les taux du tableau sont ceux de 2026. Les prélèvements sociaux sont de 17,2 % sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières et de 18,6 % sur les revenus de location meublée non professionnelle dès les revenus de 2025 ainsi que sur les dividendes et intérêts perçus à partir de 2026. Le prélèvement forfaitaire unique (PFU) sur les dividendes perçus en 2026 atteint 31,4 %, soit 12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux (chapitre 46). L'IS est dû au taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice pour les sociétés dont le chiffre d'affaires ne dépasse pas 10 millions d'euros et dont le capital entièrement libéré est détenu à 75 % au moins par des personnes physiques, puis au taux normal de 25 % (chapitre 100).

La frontière entre IR et IS

Une SCI à l'IR qui loue meublé s'expose à l'IS. L'administration admet que des recettes commerciales accessoires ne remettent pas en cause la transparence tant qu'elles n'excèdent pas 10 % des recettes totales hors taxes de l'exercice, avec une appréciation en moyenne sur quatre ans en cas de dépassement occasionnel (BOI-IS-CHAMP-10-30, § 330). La location meublée en société à l'IR suppose donc une société de nature commerciale ayant opté pour l'IR, comme la société à responsabilité limitée (SARL) de famille, dont le cercle familial comprend les conjoints des enfants (BOI-IS-CHAMP-20-20-10, § 50). L'option pour l'IS d'une société civile peut être révoquée jusqu'au cinquième exercice qui suit celui au titre duquel elle a été exercée. Au-delà, elle devient irrévocable (Guide des sociétés immobilières, Opter pour l'impôt sur les sociétés).

L'acquisition

Les droits de mutation

L'achat d'un immeuble ancien supporte les mêmes droits de mutation à titre onéreux, que l'acquéreur soit une personne physique, une SCI à l'IR ou une société à l'IS. Le taux global de droit commun est d'environ 5,81 %, porté à environ 6,32 % dans les départements qui ont relevé leur taux à 5 %, faculté ouverte pour les actes conclus jusqu'au 31 mars 2028 (chapitre 11). L'achat d'un logement neuf soumis à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) obéit aux mêmes règles quel que soit l'acquéreur (chapitre 15).

L'acquisition de parts et l'apport

Acquérir les parts d'une société à prépondérance immobilière coûte à l'acquéreur un droit de 5 % assis sur le prix des parts ou leur valeur vénale, sans ajout du passif social. Depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil impose, à peine de nullité, un acte notarié ou contresigné par avocat, ou dans certains cas un acte d'expert-comptable (chapitre 17). Apporter un immeuble détenu en direct à une société à l'IS coûte à l'apporteur particulier un droit de 5 %, l'enregistrement gratuit avec engagement de conservation de trois ans ne visant que l'apport de l'ensemble d'une activité professionnelle. L'apport de parts d'une SCI à l'IR à une société à l'IS relève du sursis d'imposition du II de l'article 150 UB du CGI. Ces opérations sont détaillées au chapitre 102.

Le sort des frais d'acquisition

Les frais d'acquisition n'ont pas le même sort selon le mode de détention. En revenus fonciers, direct ou en SCI à l'IR, ils ne sont pas déductibles des loyers. Ils majorent le prix de revient lors de la revente, pour leur montant réel ou par un forfait de 7,5 % du prix. En BIC au réel et à l'IS, ils peuvent être déduits immédiatement ou incorporés au coût de l'immeuble et amortis, selon les règles comptables et fiscales présentées au chapitre 13. Sur un achat de 400 000 €, ces 30 000 € de frais réduisent donc soit la plus-value future, soit le résultat imposable des premières années.

Les revenus pendant la détention

En direct et en SCI à l'IR

Les loyers nets sont imposés au barème progressif et aux prélèvements sociaux de 17,2 %, que l'associé d'une SCI à l'IR les perçoive ou non. Le déficit foncier hors intérêts s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an et par déclaration, avec un report de dix ans sur les revenus fonciers (chapitre 30). La SCI à l'IR permet de répartir le résultat entre plusieurs foyers, mais elle ne permet pas le micro-foncier à un associé qui ne loue pas aussi un bien nu en direct. Elle ajoute des frais de fonctionnement, notamment ceux de la déclaration n° 2072.

En location meublée directe

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) au régime réel déduit l'amortissement de l'immeuble hors terrain, dans la limite fixée par l'article 39 C du CGI, qui interdit de créer ou d'augmenter un déficit par l'amortissement, l'excédent étant reportable sans limite. Le résultat est souvent nul pendant de nombreuses années. En contrepartie, depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value des particuliers pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025, sauf exceptions comme certaines résidences pour étudiants ou pour personnes âgées (chapitres 38 et 40). Au micro-BIC, l'abattement de 50 % s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes pour la location meublée de longue durée, seuil valable de 2026 à 2028 (chapitre 36).

En société à l'IS

La société déduit ses charges, ses intérêts et l'amortissement de l'immeuble hors terrain, généralement par composants. Ses déficits sont reportables. Le bénéfice supporte l'IS. Les associés ne sont imposés que sur les dividendes distribués, au PFU de 31,4 % ou, sur option globale, au barème après un abattement de 40 %. Le remboursement des comptes courants d'associé n'est pas imposable. Le logement occupé par un associé sans loyer normal expose la société à la réintégration des charges et l'associé à l'imposition d'un avantage (chapitre 104).

La première année de la simulation

L'exemple qui suit est illustratif. Un immeuble de quatre logements loués nus est acheté 400 000 €, dont 80 000 € de terrain, avec 30 000 € de frais d'acquisition payés par apport personnel. Il est financé par un prêt de 400 000 € sur vingt ans à 3,5 %, soit une annuité de 27 838 €. Les loyers de la première année sont de 30 000 € et les charges de 7 000 €, les deux progressant de 1,5 % par an. Le foyer a un taux marginal de 30 %. Les frais propres de la société sont estimés à 600 € par an pour la SCI à l'IR et à 2 000 € pour la société à l'IS.

L'amortissement à l'IS est calculé par composants sur 320 000 € de bâti, soit 3 200 € pour la structure sur cinquante ans, 2 560 € pour la toiture et les façades sur vingt-cinq ans, 3 200 € pour les installations sur vingt ans et 3 200 € pour les agencements sur dix ans. Il passe à 8 960 € par an à partir de la onzième année. Le déficit initial, reporté, efface le bénéfice jusqu'à la quatorzième année.

La cession

La plus-value des particuliers

En direct et en SCI à l'IR, la plus-value relève des articles 150 U et suivants du CGI. Le prix de revient est majoré des frais d'acquisition et, après cinq ans, d'un forfait de 15 % pour travaux ou des dépenses réelles. Des abattements pour durée de détention conduisent à l'exonération d'impôt sur le revenu après vingt-deux ans et de prélèvements sociaux après trente ans. L'impôt est de 19 % et les prélèvements de 17,2 %, avec une surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value imposable par cédant (chapitres 88, 89 et 91). Dans une SCI à l'IR, la plus-value réalisée par la société est imposée au nom de chaque associé personne physique à proportion de ses droits.

La plus-value à l'IS

À l'IS, la plus-value est la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable, c'est-à-dire le coût diminué des amortissements pratiqués. Elle s'ajoute au résultat et supporte l'IS sans abattement. Chaque euro amorti pendant la détention se retrouve dans la plus-value. Le produit net ne parvient ensuite aux associés que par distribution, imposée au PFU, ou par remboursement des comptes courants. La dissolution suivie d'un partage peut ajouter un droit de partage de 2,5 % sur l'actif net partagé (chapitre 8).

La cession des parts

La plus-value de cession de parts d'une SCI à l'IR à prépondérance immobilière relève du régime des plus-values immobilières (article 150 UB du CGI), avec les abattements pour durée de détention des parts. Celle des parts d'une société à l'IS relève du régime des valeurs mobilières, au PFU, sans abattement pour les titres acquis depuis 2018. L'acquéreur des parts paie le droit de 5 % et reprend l'impôt latent de la société à l'IS, ce qui pèse sur le prix (chapitre 94).

La simulation sur vingt ans

La simulation suppose une vente à la fin de la vingtième année pour 538 742 €, soit une valorisation de 1,5 % par an, l'emprunt étant alors remboursé. En direct et en SCI à l'IR, le prix de revient est de 490 000 € avec les forfaits de 7,5 % et de 15 %. À l'IS, la valeur nette comptable est de 188 800 € après 211 200 € d'amortissements, terrain compris. Le prix de cession est remis à l'associé par remboursement de son compte courant puis distribution du solde. L'effort d'épargne correspond à l'apport initial et aux sommes que l'associé a dû verser chaque année pour couvrir l'annuité et l'impôt.

En direct, la plus-value brute de 48 742 € bénéficie de 90 % d'abattement pour l'impôt sur le revenu et de 24,75 % pour les prélèvements sociaux, soit 926 € et 6 309 € d'impôt. À l'IS, la plus-value comptable de 349 942 €, ajoutée au résultat courant de la vingtième année, supporte 87 995 € d'IS. La trésorerie de 451 429 € couvre le compte courant de 106 825 € et laisse 344 603 € de bénéfices distribuables, sur lesquels le PFU prélève 108 205 €.

Lire la simulation

L'IS réduit fortement l'impôt et l'effort d'épargne pendant la détention, avec 125 133 € d'apports personnels en moins sur vingt ans. Il rattrape cet avantage à la sortie, parce que l'amortissement a creusé la plus-value et que la distribution est taxée une seconde fois. Dans cette hypothèse de vente à vingt ans suivie de la remise du prix à l'associé, la détention directe produit l'enrichissement le plus élevé. La SCI à l'IR coûte un peu plus que le direct, du seul fait de ses frais, en échange d'avantages de gestion et de transmission.

Le classement dépend des hypothèses. Le tableau qui suit montre l'effet du taux marginal du foyer, les autres paramètres restant inchangés.

Plusieurs facteurs rapprochent l'IS du direct ou le rendent préférable. L'absence de vente, puisque l'impôt latent n'est alors pas payé, le réinvestissement des loyers dans de nouvelles acquisitions, un taux marginal plus élevé, la contribution sur les hauts revenus ou une distribution étalée sur des années de faibles revenus. À l'inverse, une vente à moyen terme et un foyer peu imposé favorisent la détention directe. Le Guide des sociétés immobilières, Comparer IR, IS et SARL de famille sur un même projet présente d'autres variantes.

Sans revente

Si l'immeuble est conservé à vingt ans, la société à l'IS détient un bien de 538 742 € dont la valeur nette comptable n'est que de 188 800 €. L'IS latent sur cette seule différence est de 83 236 €, auxquels s'ajoutera le PFU lors de toute distribution. La détention directe ne porte en revanche aucun impôt latent au-delà de la plus-value des particuliers, qui serait exonérée d'impôt sur le revenu à vingt-deux ans et de prélèvements sociaux à trente ans, puis purgée au décès.

La location meublée directe

En location meublée directe au réel, le même immeuble aurait permis de déduire, au fil des ans, des amortissements comparables à ceux de la société à l'IS, avec des prélèvements de 18,6 % sur les bénéfices éventuels. Depuis la loi de finances pour 2025, ces amortissements sont réintégrés dans la plus-value des particuliers. Si 211 200 € d'amortissements avaient été déduits, la plus-value imposable augmenterait d'autant, soit, après vingt ans et selon les mêmes abattements, 4 013 € d'impôt sur le revenu et 27 336 € de prélèvements sociaux supplémentaires, 31 348 € au total. Le calcul exact dépend du traitement des frais d'acquisition et du mobilier, examiné aux chapitres 37 à 40.

La transmission

Ce que l'on transmet

En direct, on transmet l'immeuble, évalué à sa valeur vénale. En société, on transmet des parts, évaluées à partir de l'actif diminué du passif de la société, emprunts et comptes courants compris (chapitre 6). Cette différence pèse lourd lorsque le bien est encore financé à crédit. Dans une donation d'immeuble détenu en direct, la dette personnelle du donateur n'est pas déductible, sauf prise en charge par le donataire dans les conditions de l'article 776 bis du CGI (chapitre 107). Au décès, les dettes sont déductibles dans les deux cas selon les règles du chapitre 113.

Un deuxième exemple chiffré, donner à mi-parcours

L'exemple qui suit est illustratif. À la fin de la dixième année de la simulation, l'immeuble vaut 464 216 € et le capital restant dû sur le prêt est de 234 598 €. Le parent, sans donation antérieure, donne la pleine propriété à ses deux enfants.

Les parts valent 161 401 €, soit la valeur de l'immeuble diminuée du prêt et du compte courant de 68 218 € que le parent a avancé à la société. Le parent conserve ce compte courant, qui reste dans son patrimoine et sera taxé à sa succession. Dans la détention directe, il reste seul tenu du prêt de 234 598 €, sauf reprise par les enfants dans les conditions légales. Le droit de 5 % ne s'applique pas à une donation de parts, qui suit le barème des droits de mutation à titre gratuit.

Les autres paramètres de la transmission

L'abattement de 20 % sur la résidence principale au décès ne s'applique qu'à l'immeuble détenu en direct. Les parts sociales permettent en revanche des donations progressives et un démembrement plus souple, présentés dans le Guide des sociétés immobilières, Le démembrement de parts sociales. Une décote pour défaut de liquidité des parts n'a pas de taux légal et doit être justifiée. À l'IS, la prise en compte de l'impôt latent dans la valeur des parts dépend des circonstances et se justifie au cas par cas. L'héritier d'un immeuble en direct ou de parts de SCI à l'IR repart d'une valeur de décès pour sa plus-value future, alors que l'héritier de parts de société à l'IS reçoit une société dont la valeur comptable des immeubles ne change pas.

L'impôt sur la fortune immobilière

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) frappe les immeubles quel que soit le mode de détention. Les parts de société sont taxées à proportion de la valeur des immeubles qu'elles représentent, selon un coefficient immobilier, avec des règles propres pour les dettes de la société et les comptes courants (chapitres 83 et 85). La société ne réduit donc pas l'IFI en elle-même. Toute entité qui détient des immeubles en France entre en principe dans le champ de la taxe annuelle de 3 % de l'article 990 D du CGI, dont les sociétés ayant leur siège en France sont en pratique exonérées sous conditions déclaratives (chapitre 103).

Le tableau de synthèse par étape

Les situations particulières

Les couples

Des époux ou partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) soumis à imposition commune additionnent leurs quotes-parts dans une seule déclaration, quel que soit le mode de détention. La SCI entre eux sert surtout à organiser la gestion et la transmission. Des concubins forment deux foyers. La SCI à l'IR leur permet de fixer des quotes-parts conformes au financement, chacun disposant de son plafond de déficit foncier. La SCI entre partenaires et concubins est traitée dans le Guide des sociétés immobilières, La SCI entre partenaires de PACS et concubins. Les années de mariage, de séparation et de décès suivent les règles déclaratives du chapitre 3.

Les enfants mineurs

Un enfant mineur peut être associé d'une SCI, par apport de fonds donnés ou par donation de parts. Sa quote-part de résultat d'une SCI à l'IR est déclarée par le foyer de ses parents tant qu'il y est rattaché. La gestion de ses parts par ses parents suppose les précautions civiles décrites au chapitre 7, notamment pour la cession.

Les sociétés qui changent de régime

L'option pour l'IS d'une société transparente ou la renonciation à cette option entraînent des conséquences proches d'une cessation d'entreprise, avec l'imposition des bénéfices non encore taxés et, selon les cas, des plus-values latentes. Le traitement exact dépend de la situation comptable et de l'évolution des écritures. Il se chiffre avec un expert-comptable avant toute décision (Guide des sociétés immobilières, Sortir de l'IS). Une SCI à l'IR qui dépasse le seuil de 10 % de recettes commerciales sans tolérance applicable devient passible de l'IS pour l'exercice entier.

Les non-résidents

Un non-résident détenant en direct ou par une SCI à l'IR un immeuble situé en France est imposé en France sur ses revenus fonciers, au barème avec un taux minimum sauf option pour le taux moyen. S'il est affilié à un régime de sécurité sociale d'un État de l'Espace économique européen ou de la Suisse, il paie le prélèvement de solidarité de 7,5 % au lieu de 17,2 % (chapitre 115). À l'IS, les dividendes versés à un non-résident supportent une retenue à la source dont le taux dépend de la convention fiscale. La plus-value d'un non-résident relève de l'article 244 bis A du CGI (chapitre 116). La détention d'un bien situé à l'étranger, en direct ou par une société, relève du chapitre 119.

L'outre-mer

Les règles de l'IS et de l'article 8 s'appliquent dans les départements d'outre-mer, avec pour les personnes physiques qui y sont domiciliées la réfaction d'impôt sur le revenu propre à ces départements. Les dispositifs d'investissement outre-mer ont des conditions propres de détention directe ou par société (chapitre 59). Les collectivités d'outre-mer à fiscalité autonome appliquent leurs propres impôts (chapitre 121).

Les dispositifs d'investissement

Les dispositifs qui reposent sur les revenus fonciers, comme le dispositif Jeanbrun créé par la loi de finances pour 2026, ne s'appliquent pas à une société à l'IS. Pour une SCI à l'IR, l'éligibilité se vérifie dispositif par dispositif avant l'achat (chapitres 50 et 51). L'apport à une société d'un bien sous engagement de location peut entraîner la reprise de l'avantage (chapitre 63).

Les situations transitoires

Plusieurs règles récentes modifient la comparaison selon la date des faits. La réintégration des amortissements dans la plus-value des loueurs en meublé non professionnels vise les cessions intervenues depuis le 15 février 2025. Le taux de 18,6 % s'applique aux revenus de location meublée non professionnelle depuis 2025 et aux dividendes perçus depuis le 1er janvier 2026. Les seuils du micro-BIC et du réel simplifié sont fixés pour 2026 à 2028. La forme imposée pour céder des parts de société à prépondérance immobilière s'applique aux actes passés depuis le 27 juin 2026.

La loi de finances pour 2026, loi n° 2026-103 du 19 février 2026, a créé à l'article 235 ter C du CGI une taxe annuelle sur certains actifs des sociétés holdings patrimoniales soumises à l'IS. Selon les analyses publiées, elle vise des sociétés dont les actifs atteignent au moins 5 millions d'euros, contrôlées par des personnes physiques et percevant majoritairement des revenus passifs. Elle s'applique pour la première fois aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026. Les logements dont les associés se réservent la jouissance figureraient parmi les actifs visés, les logements loués à des tiers dans des conditions normales en étant exclus. Aucun commentaire administratif n'était publié au 25 octobre 2026.

Les points de vigilance de l'administration

Le choix du régime n'est pas un abus

Choisir la détention directe, la transparence ou l'IS est une liberté ouverte par la loi. L'administration contrôle en revanche la réalité et la cohérence des opérations, notamment la quote-part de terrain retenue pour l'amortissement, la distinction entre charges et immobilisations, l'occupation d'un logement par un associé, le seuil de 10 % de recettes commerciales et le maintien des conditions d'imputation des déficits fonciers.

L'abus de droit

L'article L64 du Livre des procédures fiscales (LPF) permet d'écarter les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal, avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a ni pris l'initiative principale ni été le principal bénéficiaire. L'article L64 A vise depuis le 1er janvier 2020 les actes à motif principalement fiscal, sans majoration automatique. Les situations examinées sont l'interposition d'une société sans substance, les ventes entre la personne et sa société à un prix hors marché, la location du bien à soi-même et l'achat de nue-propriété par une SCI des enfants. Sur ce dernier point, la doctrine écarte la présomption de l'article 751 du CGI lorsque la nue-propriété appartient à une société, mais réserve l'abus de droit selon les circonstances (BOI-ENR-DMTG-10-10-40-10, § 250). La procédure de rescrit de l'article L64 B permet de sécuriser un montage avant sa réalisation (chapitres 10 et 127 et Guide des sociétés immobilières, L'abus de droit et la requalification).

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion à l'Assemblée nationale au 25 octobre 2026 et aucune de ses mesures n'est adoptée. Son article 7 plafonnerait, selon le texte initial, l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels personnes physiques à 2,5 % de la valeur des locaux et à 7 000 € par foyer, ou à 1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme. Cette mesure, si elle était adoptée, réduirait l'intérêt de la location meublée directe par rapport à la société à l'IS, dont l'amortissement relève de règles distinctes. Des amendements visant à étendre la taxe sur les holdings patrimoniales ont été adoptés en commission, puis sont tombés avec le rejet de la première partie par la commission. L'état d'avancement est suivi au chapitre 136 et dans le Guide du bailleur professionnel, La loi de finances et le projet de loi de finances pour 2027.

Les erreurs fréquentes

• Comparer les régimes sur la seule période de détention. Dans la simulation, l'IS paraît économiser plus de 165 000 € d'impôts pendant vingt ans, mais l'enrichissement final est inférieur de 63 151 € à celui de la détention directe.
• Oublier l'impôt latent d'une société à l'IS. À vingt ans, il atteint 83 236 € d'IS sur la seule plus-value, avant toute distribution.
• Louer meublé dans une SCI à l'IR. Au-delà de 10 % de recettes commerciales, la société devient passible de l'IS pour l'exercice entier.
• Ignorer la réintégration des amortissements en location meublée directe. Dans l'exemple, elle ajoute 31 348 € d'impôts à la revente.
• Apporter un immeuble à une société à l'IS en croyant l'opération gratuite. Le droit de 5 % s'applique à l'apport isolé d'un immeuble par un particulier, en plus de la plus-value de l'apporteur.
• Donner en direct un immeuble encore financé à crédit. Dans le deuxième exemple, les droits atteignent 49 232 € alors que la donation des parts aurait été exonérée.

Procéder pas à pas

1. Fixer les objectifs. Revenus attendus, horizon de revente, projet de transmission, nombre de détenteurs.
2. Choisir le mode de location. Location nue ou meublée, ce qui exclut certaines formes de société.
3. Modéliser chaque mode sur toute la durée. Acquisition, revenus annuels, cession ou conservation, transmission, avec les taux de l'année et des hypothèses prudentes.
4. Intégrer les coûts de fonctionnement et de sortie. Comptabilité, déclarations, droit de partage, impôt latent.
5. Tester les variantes. Taux marginal, durée, valorisation, distribution ou non.
6. Vérifier les points de vigilance. Seuil de 10 %, occupation par un associé, dispositifs incompatibles, abus de droit.
7. Faire valider la structure. Par un notaire et un expert-comptable, avant la signature de l'acte d'acquisition.

Liste de contrôle

1. Le mode de location est arrêté avant le choix de la structure.
2. Les droits de mutation, les frais et leur sort fiscal sont chiffrés pour chaque mode.
3. Le résultat annuel est calculé avec les bons taux de prélèvements sociaux, 17,2 % ou 18,6 %.
4. L'amortissement à l'IS et en meublé est calculé par composants hors terrain.
5. La cession est simulée avec la plus-value des particuliers d'un côté et la valeur nette comptable de l'autre.
6. La distribution des bénéfices d'une société à l'IS est intégrée à la comparaison.
7. La transmission est comparée sur la valeur de l'immeuble et sur celle des parts.
8. L'IFI et, le cas échéant, la taxe de 3 % et la taxe sur les holdings sont examinés.
9. Les situations des couples, des enfants mineurs et des non-résidents sont prises en compte.
10. Les conséquences d'un changement de régime sont chiffrées avant toute option ou renonciation.
11. Le texte de la loi de finances pour 2027 est vérifié après son adoption.