Un immeuble supporte des prélèvements à chaque étape de sa vie. L'acquéreur paie des droits d'enregistrement ou la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), le propriétaire acquitte chaque année la taxe foncière, le bailleur déclare ses loyers à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS), le vendeur supporte l'impôt sur la plus-value et le donataire ou l'héritier les droits de mutation à titre gratuit.
Ce chapitre dresse la carte de ces prélèvements selon le moment de la vie du bien puis selon le redevable, avec pour chacun son texte, son assiette et le chapitre qui le détaille. Il chiffre ensuite sur dix ans leur poids cumulé pour un propriétaire occupant et pour un bailleur de trois logements. La vue de gestion des mêmes impôts, avec leurs formalités courantes, figure dans le Guide du bailleur privé, Les autres impôts et taxes du bailleur. Les règles sont celles en vigueur au 25 octobre 2026.
Lire le paysage selon deux axes
Le moment de la vie du bien
Le premier axe suit la chronologie. À l'acquisition, l'impôt frappe la mutation par des droits d'enregistrement ou par la TVA. Pendant la détention, les impôts locaux et l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) frappent la propriété, indépendamment de tout revenu. Pendant la location, l'impôt frappe le revenu. À la cession, il frappe le gain et à la transmission la valeur transmise.
Chaque impôt a son propre fait générateur. Il se situe au 1er janvier pour la taxe foncière et l'IFI, à la date de l'acte pour les droits de mutation, à la date de la cession pour la plus-value et au 31 décembre de l'année de perception pour l'impôt sur le revenu. Une vente au mois de juin produit donc des effets décalés sur plusieurs impôts.
Le redevable
Le second axe part de la personne. Le même immeuble n'est pas imposé de la même manière selon qu'il appartient à une personne physique, à un couple, à des indivisaires, à un usufruitier, à une société soumise à l'IR ou à l'IS, à une entreprise individuelle ou à un non-résident. Les chapitres 3 à 9 décrivent les règles transversales qui commandent cet axe, du foyer fiscal au choix entre détention directe et société.
Les impôts à l'acquisition
Les droits de mutation à titre onéreux
La vente d'un immeuble ancien entre particuliers donne lieu aux droits de mutation à titre onéreux (DMTO), perçus par le notaire et reversés aux collectivités. Ils comprennent un droit départemental, une taxe communale additionnelle de 1,20 % et des frais d'assiette et de recouvrement de 2,37 % du droit départemental. Leur fondement se trouve principalement aux articles 683, 1584 et 1594 A et suivants du Code général des impôts (CGI). L'acquéreur en est le redevable, sauf clause contraire de l'acte, ce qui est rare.
Avec un droit départemental de 4,50 %, le taux global atteint 5,80665 %. La loi de finances pour 2025 a permis aux départements de porter ce droit à 5 % pour les actes conclus jusqu'au 31 mars 2028, ce qui donne un taux global de 6,3185 %. Cette hausse ne s'applique pas au primo-accédant qui achète sa résidence principale. Elle s'applique en revanche aux investisseurs, personnes physiques comme sociétés. La contribution de sécurité immobilière (CSI) de l'article 879 du CGI, égale à 0,10 % du prix, s'ajoute à ces droits. Le calcul détaillé et la liste des taux départementaux sont traités au chapitre 11.
Plusieurs régimes particuliers réduisent ou remplacent ces droits, comme l'engagement de revendre du marchand de biens ou l'engagement de construire (chapitre 12). L'acquisition de parts d'une société à prépondérance immobilière supporte quant à elle un droit de 5 % assis sur le prix des parts ou leur valeur vénale, sans ajout du passif social (chapitre 17).
La TVA immobilière
La TVA s'applique aux livraisons d'immeubles achevés depuis moins de cinq ans ainsi qu'aux terrains à bâtir vendus par un assujetti (article 257 du CGI). L'acquéreur paie alors la TVA comprise dans le prix et une taxe de publicité foncière à taux réduit, au lieu des droits de droit commun. La TVA peut être calculée sur le prix total ou sur la marge selon l'opération (chapitres 15 et 16). Des taux réduits existent pour certaines opérations de logement social, d'accession sociale ou de logement intermédiaire.
Pour un particulier, la TVA est un coût définitif inclus dans le prix. Une société qui loue des locaux professionnels sous option peut au contraire la récupérer, sous réserve de régularisations pendant vingt ans (chapitres 66 et 69).
Les taxes d'urbanisme
Le propriétaire qui construit, agrandit ou transforme un bâtiment soumis à autorisation d'urbanisme doit la taxe d'aménagement et, le cas échéant, la taxe d'archéologie préventive. Ces taxes ont été transférées à la direction générale des finances publiques (DGFiP) et codifiées dans le CGI, aux articles 1635 quater A et suivants pour la taxe d'aménagement (BOFiP, ACTU-2025-00184). Leur fait générateur est l'autorisation d'urbanisme, mais leur exigibilité est reportée à l'achèvement des travaux. Le calcul est détaillé au chapitre 19.
Les impôts pendant la détention
La taxe foncière et ses taxes annexes
La taxe foncière sur les propriétés bâties (article 1380 du CGI) et la taxe foncière sur les propriétés non bâties (article 1393 du CGI) sont dues par le propriétaire ou l'usufruitier au 1er janvier de l'année d'imposition. Elles sont assises sur la valeur locative cadastrale, diminuée d'un abattement forfaitaire, à laquelle les collectivités appliquent leurs taux votés (chapitres 72 et 73). Elles restent dues pour l'année entière même si le bien est vendu le 2 janvier, la répartition entre vendeur et acquéreur relevant du seul contrat.
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (article 1520 du CGI), récupérable sur le locataire, est perçue avec la taxe foncière comme d'autres taxes annexes. La taxe annuelle sur les bureaux en Île-de-France (article 231 ter du CGI) obéit à des règles propres (chapitre 78).
Les taxes sur les logements non occupés à titre principal
La taxe d'habitation ne subsiste que pour les résidences secondaires et les autres locaux meublés non affectés à l'habitation principale (article 1407 du CGI). Elle est due par la personne qui a la disposition du local au 1er janvier, ce qui peut viser le loueur en meublé dont le logement est vide à cette date. Les communes situées en zone tendue peuvent voter une majoration (article 1407 ter du CGI), traitée au chapitre 75.
La vacance durable est taxée par la taxe sur les logements vacants (article 232 du CGI) dans les communes de zone tendue et, ailleurs, par la taxe d'habitation sur les logements vacants que la commune peut instituer (article 1407 bis du CGI). La loi de finances pour 2026 fusionne ces deux taxes en une taxe unique sur la vacance à partir des impositions de 2027. Les taux, les durées de vacance et les preuves de vacance involontaire sont présentés au chapitre 76.
La déclaration d'occupation
Tout propriétaire de locaux d'habitation doit déclarer leur occupation dans le service « Gérer mes biens immobiliers » de son espace sur impots.gouv.fr, puis signaler tout changement avant le 1er juillet de l'année suivante (article 1418 du CGI). Le défaut ou l'erreur de déclaration est sanctionné par une amende de 150 € par local (article 1770 terdecies du CGI). Cette obligation n'est pas un impôt, mais elle commande l'établissement de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et des taxes sur la vacance (chapitre 77).
La cotisation foncière des entreprises
La location meublée et, dans certains cas, la location nue de locaux professionnels constituent une activité professionnelle au sens de la cotisation foncière des entreprises (CFE, article 1447 du CGI). La CFE est assise sur la valeur locative des biens utilisés pour l'activité, avec une cotisation minimum fixée par la commune. Des exonérations existent, notamment pour la location d'une partie de l'habitation personnelle sous conditions (chapitre 79).
L'impôt sur la fortune immobilière
L'IFI (articles 964 et suivants du CGI) frappe les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Le foyer comprend le couple marié, pacsé ou vivant en concubinage notoire ainsi que les enfants mineurs dont les parents administrent les biens. L'assiette comprend les immeubles détenus directement et la fraction immobilière des titres de sociétés, diminuées des dettes admises. Le barème progressif s'applique dès 800 000 € une fois le seuil franchi (chapitres 81 à 86).
La taxe annuelle de 3 % sur les immeubles des entités
Les personnes morales et autres entités qui détiennent des immeubles en France sont redevables d'une taxe annuelle de 3 % de leur valeur vénale (article 990 D du CGI), sauf si elles relèvent d'une exonération. La plupart des sociétés civiles familiales y échappent en déclarant leurs associés ou en remplissant une autre condition d'exonération. Faute de déclaration, une société française peut pourtant être taxée. Le régime est détaillé au chapitre 103.
Les impôts sur les revenus de l'immeuble
Les revenus fonciers et les bénéfices de location meublée
Les loyers d'un immeuble loué nu par une personne physique ou par une société non soumise à l'IS sont des revenus fonciers (articles 14 et 28 et suivants du CGI). Ils relèvent du micro-foncier, avec un abattement de 30 %, lorsque le foyer encaisse au plus 15 000 € de loyers bruts dans l'année, ou du régime réel sur option ou au-delà de ce seuil (chapitres 24 à 34). Les loyers d'un logement meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au micro-BIC jusqu'à 83 600 € de recettes pour la location de longue durée et le meublé de tourisme classé au titre des années 2026 à 2028, ou au régime réel (chapitres 35 à 44).
Ces revenus sont soumis au barème progressif de l'IR après addition aux autres revenus du foyer. Ils ne font l'objet d'aucune retenue par un tiers et donnent lieu à des acomptes contemporains prélevés par l'administration (chapitre 48). Un déficit foncier s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, alors que le déficit d'une location meublée non professionnelle ne s'impute que sur des revenus de même nature (chapitres 30 et 39).
Les prélèvements sociaux
Les revenus fonciers et les plus-values immobilières des particuliers supportent 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 9,2 % de contribution sociale généralisée (CSG), 0,5 % de contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) et 7,5 % de prélèvement de solidarité. Les bénéfices de location meublée non professionnelle supportent 18,6 % dès les revenus de 2025, la CSG passant à 10,6 %. Les dividendes et intérêts n'y sont soumis que lorsqu'ils sont perçus à partir de 2026, ceux perçus en 2025 restant à 17,2 % (service-public.gouv.fr, fiche F2329). Une fraction de 6,8 points de CSG est déductible du revenu imposable de l'année de paiement. Le loueur en meublé professionnel relève des cotisations sociales des travailleurs indépendants et non de ces prélèvements (chapitre 46).
Les contributions sur les hauts revenus
La contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR, article 223 sexies du CGI) s'ajoute à l'IR au-delà d'un certain revenu fiscal de référence. La contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR, article 224 du CGI), créée par la loi de finances pour 2025 et reconduite par celle pour 2026, garantit une imposition minimale des foyers les plus aisés (BOFiP, ACTU-2026-00104). Une plus-value immobilière exceptionnelle peut faire entrer un foyer dans leur champ pour une seule année (chapitre 47).
Les revenus des sociétés soumises à l'IS
Une société soumise à l'IS est imposée sur son bénéfice, loyers diminués des charges et des amortissements, au taux de cet impôt. Les associés ne sont imposés qu'au moment où ils perçoivent des dividendes, en revenus de capitaux mobiliers (chapitre 100). Certaines de ces sociétés et certaines sociétés de personnes comptant un associé soumis à l'IS doivent en outre la contribution sur les revenus locatifs de 2,5 % des recettes nettes (articles 234 nonies et suivants du CGI), sous les conditions et exonérations prévues par ces textes (BOFiP, BOI-RFPI-CTRL-20-30).
Les taxes particulières sur les loyers
La taxe sur les loyers élevés des logements de petite surface (article 234 du CGI) vise les logements de 14 m² au plus situés dans les communes de la zone A et loués au-delà d'un loyer de référence révisé chaque année. Elle est due par le bailleur et n'est pas déductible. La TVA s'applique enfin aux locations meublées para-hôtelières et, sur option, aux locations nues de locaux professionnels à un preneur assujetti (chapitres 66 et 67). La taxe de séjour est due par le voyageur mais collectée par le loueur ou la plateforme.
Les impôts à la cession
La plus-value des particuliers
La plus-value réalisée par une personne physique ou une société soumise à l'IR lors de la vente d'un immeuble relève des articles 150 U à 150 VH du CGI. Elle est imposée à l'IR au taux proportionnel de 19 % et aux prélèvements sociaux de 17,2 %, après des abattements pour durée de détention qui conduisent à l'exonération d'IR après vingt-deux ans et de prélèvements sociaux après trente ans (service-public.gouv.fr, fiche F10864). La vente de la résidence principale est exonérée. Le notaire calcule et paie l'impôt lors de la vente sur la déclaration n° 2048-IMM (chapitres 87 à 95).
Une surtaxe de 2 % à 6 % (article 1609 nonies G du CGI) frappe les plus-values imposables supérieures à 50 000 €, seuil apprécié par cédant et, pour une société de personnes, au niveau de la société avec une tolérance limitée à la quote-part des associés soumis à l'IR (chapitre 91). Le loueur en meublé non professionnel doit en outre réintégrer les amortissements déduits pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025, sauf exceptions (chapitre 40).
Les plus-values professionnelles et les sociétés à l'IS
L'immeuble inscrit à l'actif d'une entreprise individuelle ou loué par un loueur en meublé professionnel relève des plus-values professionnelles, avec une distinction entre court terme et long terme et des exonérations propres (chapitre 98). Pour une société soumise à l'IS, la plus-value est un élément du bénéfice imposable, calculée sur la valeur nette comptable après amortissements. Elle n'ouvre droit à aucun abattement pour durée de détention (chapitre 100).
Les autres prélèvements à la cession
La première cession d'un terrain nu rendu constructible peut supporter une taxe communale (article 1529 du CGI) et une taxe nationale (article 1605 nonies du CGI), en plus de l'impôt sur la plus-value (chapitre 93). Le marchand de biens est imposé sur ses profits en bénéfices professionnels (chapitre 96). Le non-résident supporte un prélèvement spécifique sur la plus-value, acquitté par le notaire, dans les conditions du chapitre 116.
Les impôts à la transmission
La donation et la succession d'un immeuble supportent les droits de mutation à titre gratuit (articles 750 ter, 777 et 779 du CGI), calculés sur la valeur vénale du bien après des abattements qui dépendent du lien de parenté (chapitres 105 et 106). Le conjoint marié et le partenaire de pacte civil de solidarité (PACS) sont exonérés de droits de succession. Le démembrement permet de ne taxer que la valeur de la nue-propriété, fixée par le barème de l'article 669 du CGI selon l'âge de l'usufruitier (chapitres 7 et 109).
Les dons de sommes d'argent consentis pour l'achat d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement destiné à la résidence principale ou pour des travaux de rénovation énergétique, la construction étant exclue, bénéficient d'une exonération spécifique prévue à l'article 790 A bis du CGI, applicable jusqu'au 31 décembre 2026 sauf prorogation (chapitre 110). La valeur d'un immeuble transmis sert aussi de prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value lors de la revente par le donataire ou l'héritier, ce qui relie la transmission à la cession future.
Le tableau de synthèse
Le tableau suivant associe chaque prélèvement à ses articles du CGI, à son assiette, à son redevable et au chapitre de ce guide qui le traite. Il vaut pour la métropole. Les particularités ultramarines sont signalées plus loin.
| Impôt | Articles du CGI | Assiette | Redevable | Chapitre |
|---|---|---|---|---|
| DMTO | 683, 1584 et 1594 A | Prix ou valeur vénale du bien ancien | Acquéreur | 11, 12 |
| CSI | 879 | Prix, 0,10 % | Acquéreur | 11, 13 |
| Droit sur parts | 726 | Prix ou valeur des parts | Acquéreur des parts | 17 |
| TVA immobilière | 257 | Prix ou marge | Vendeur assujetti, coût pour l'acquéreur | 15, 16, 64 à 71 |
| Taxe d'aménagement | 1635 quater A et suivants | Surface créée, valeur forfaitaire | Bénéficiaire de l'autorisation | 19 |
| Taxe foncière | 1380 et 1393 | Valeur locative cadastrale | Propriétaire ou usufruitier au 1er janvier | 72 à 74 |
| Ordures ménagères | 1520 | Valeur locative cadastrale | Propriétaire, récupérable | 78 |
| Résidence secondaire | 1407 et 1407 ter | Valeur locative cadastrale | Occupant ou propriétaire disposant au 1er janvier | 75 |
| Vacance | 232 et 1407 bis | Valeur locative cadastrale | Propriétaire du logement vacant | 76 |
| Déclaration d'occupation | 1418 et 1770 terdecies | Amende de 150 € par local | Propriétaire | 77 |
| CFE | 1447 | Valeur locative des biens de l'activité | Loueur exerçant une activité professionnelle | 79 |
| IFI | 964 et suivants | Patrimoine immobilier net au 1er janvier | Foyer IFI | 81 à 86 |
| Taxe de 3 % | 990 D | Valeur vénale des immeubles | Entités non exonérées | 103 |
| IR foncier | 14 et 28 et suivants | Revenu foncier net | Foyer fiscal | 24 à 34 |
| IR BIC meublé | 34, 35 et 50-0 | Bénéfice ou recettes après abattement | Foyer fiscal | 35 à 44 |
| Prélèvements sociaux | 235 ter et Code de la sécurité sociale | Revenus et plus-values | Foyer fiscal | 46 |
| CEHR et CDHR | 223 sexies et 224 | Revenu fiscal de référence | Foyer fiscal | 47 |
| IS | 206 et 209 | Bénéfice de la société | Société | 100 |
| Revenus locatifs | 234 nonies et suivants | Recettes nettes, 2,5 % | Certaines personnes morales | 100 |
| Plus-value privée | 150 U à 150 VH | Gain après abattements | Cédant | 87 à 95 |
| Surtaxe | 1609 nonies G | Plus-value imposable au-delà de 50 000 € | Cédant | 91 |
| Terrain devenu constructible | 1529 et 1605 nonies | Gain ou prix de cession | Cédant | 93 |
| Droits de donation et succession | 750 ter, 777 et 779 | Valeur vénale nette transmise | Donataire ou héritier | 105 à 113 |
Le tableau omet la taxe de séjour, qui n'est pas un impôt du propriétaire, les impôts propres à l'outre-mer et les cotisations sociales du loueur professionnel (chapitre 46).
Le paysage selon le redevable
La personne physique résidente et son foyer
La personne physique domiciliée en France est imposable sur l'ensemble de ses revenus au sein de son foyer fiscal, ce qui détermine le taux marginal applicable aux loyers (chapitre 3). Les impôts locaux restent établis bien par bien, au nom de chaque propriétaire.
Le couple, l'indivision et le démembrement
Les époux et les partenaires de PACS forment un seul foyer à l'IR et à l'IFI. Les concubins forment deux foyers à l'IR mais un seul à l'IFI lorsque leur concubinage est notoire. Un bien indivis est imposé chez chaque indivisaire pour sa quote-part de revenus et de charges, la taxe foncière étant établie au nom de l'ensemble des indivisaires (chapitre 8). En cas de démembrement, l'usufruitier déclare les loyers, paie en principe la taxe foncière et déclare la pleine propriété à l'IFI, sauf exceptions, tandis que le nu-propriétaire supporte les grosses réparations (chapitre 7).
Les sociétés soumises à l'IR
La société civile immobilière (SCI) soumise à l'IR ne paie pas l'IR elle-même. Son résultat est imposé chez chaque associé pour sa quote-part, au barème de son propre foyer, après dépôt par la société de la déclaration n° 2072 lorsqu'elle relève des revenus fonciers. La société reste redevable des impôts locaux et, le cas échéant, de la taxe de 3 % (chapitre 99).
Les sociétés soumises à l'IS
La société soumise à l'IS est un contribuable distinct qui paie l'IS sur ses bénéfices et ses plus-values. L'associé personne physique n'est imposé qu'à la distribution puis sur la plus-value de cession de ses titres. Le passage d'une société de l'IR à l'IS entraîne les conséquences fiscales d'une cessation d'entreprise (chapitre 100).
L'entreprise individuelle et le loueur professionnel
L'immeuble affecté à une entreprise individuelle ou loué par un loueur en meublé professionnel relève des BIC professionnels, avec cotisations sociales, plus-values professionnelles et exonération possible d'IFI au titre des biens professionnels. Ces règles sont développées dans le Guide du bailleur professionnel, Les prélèvements et la fiscalité personnelle du professionnel et aux chapitres 41, 84 et 97 du présent guide.
Le non-résident
Le non-résident n'est imposable en France que sur ses revenus de source française, sous réserve des conventions fiscales. Son impôt sur le revenu est soumis à un taux minimum, sauf s'il démontre que le taux moyen calculé sur ses revenus mondiaux est plus favorable. Il n'est soumis à l'IFI que sur ses biens immobiliers situés en France et supporte un prélèvement sur ses plus-values immobilières (chapitres 115 à 118). Le résident de France propriétaire à l'étranger relève à l'inverse des règles du chapitre 119.
L'outre-mer
Les départements d'outre-mer appliquent les mêmes impôts avec des particularités. La TVA y est appliquée à des taux propres en Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion et n'est provisoirement pas applicable en Guyane, où l'octroi de mer s'applique (article 294 du CGI). Les contribuables domiciliés dans ces départements bénéficient d'une réduction de leur impôt sur le revenu prévue à l'article 197 du CGI. Les collectivités d'outre-mer dotées de l'autonomie fiscale appliquent leur propre code. L'ensemble est traité au chapitre 121.
Les situations transitoires à connaître en 2026
Le tableau suivant regroupe les règles datées qui pèsent sur les décisions de 2026 et 2027.
| Règle | Date ou période | Conséquence | Chapitre |
|---|---|---|---|
| DMTO jusqu'à 5 % | Actes conclus jusqu'au 31 mars 2028 | Taux global de 6,3185 % dans les départements concernés | 11 |
| Prélèvements sociaux de 18,6 % | BIC meublés non professionnels dès les revenus de 2025, dividendes et intérêts perçus à partir de 2026 | Revenus fonciers et plus-values immobilières maintenus à 17,2 % | 46 |
| Réintégration des amortissements | Cessions depuis le 15 février 2025 | Plus-value du loueur en meublé non professionnel majorée | 40 |
| Seuils micro-BIC 2026 à 2028 | Revenus de 2026, 2027 et 2028 | 83 600 € pour la location de longue durée et le tourisme classé | 36 |
| Organismes de gestion agréés | Agrément abrogé le 16 février 2025 | Fin des avantages liés à l'adhésion | 37 |
| Dons familiaux pour un logement | Jusqu'au 31 décembre 2026 sauf prorogation | Exonération de l'article 790 A bis | 110 |
| Taxe unique sur la vacance | Impositions de 2027 | Fusion de la taxe sur les logements vacants et de la taxe d'habitation sur les logements vacants | 76 |
| Révision des valeurs locatives | Reportée au 1er janvier 2031 | Bases de taxe foncière inchangées d'ici là, hors revalorisation annuelle | 72 |
Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion à l'Assemblée nationale au 25 octobre 2026. Il prévoit notamment un plafonnement de l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels, une revalorisation du barème de l'IR et des mesures sur les donations familiales. Aucune de ces mesures n'est adoptée à cette date. Les chapitres concernés les présentent comme des propositions et le chapitre 136 suit leur évolution.
Le poids cumulé des impôts sur dix ans
Les deux exemples qui suivent sont des illustrations. Les montants de taxe foncière, de loyers et de charges sont des hypothèses, constantes sur la période pour faciliter la lecture. Les taux sont ceux de 2026, maintenus par hypothèse. Ils ne valent pas calcul pour votre situation.
Exemple 1, un propriétaire occupant
Un couple achète en 2026 une maison ancienne de 220 000 € pour en faire sa résidence principale. Aucun des deux n'a été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédentes, si bien que la hausse départementale ne s'applique pas et que le taux global des droits reste de 5,80665 %. Il fait réaliser par une entreprise 20 000 € hors taxe de travaux d'amélioration au taux de TVA de 10 % et 10 000 € hors taxe de travaux de rénovation énergétique au taux de 5,5 %. La taxe foncière, ordures ménagères comprises, s'élève à 1 200 € par an. Il revend la maison en 2036, toujours occupée à titre de résidence principale, pour 280 000 €.
| Poste | Calcul | Montant sur dix ans |
|---|---|---|
| Droits de mutation | 220 000 € × 5,80665 % | 12 774,63 € |
| Contribution de sécurité immobilière | 220 000 € × 0,10 % | 220 € |
| TVA sur travaux | 2 000 € + 550 € | 2 550 € |
| Taxe foncière | 1 200 € × 10 ans | 12 000 € |
| Taxe d'habitation | Résidence principale | 0 € |
| Impôt sur le revenu | Aucun loyer imposé | 0 € |
| Plus-value | Résidence principale exonérée | 0 € |
| Total | 27 544,63 € |
Près de la moitié de la charge est payée le jour de l'achat, le reste correspondant à la taxe foncière. Le propriétaire occupant n'est pas imposé sur l'avantage que représente le fait de se loger sans payer de loyer. Sa plus-value de 60 000 € échappe à tout impôt. L'exonération suppose que le bien soit la résidence principale au jour de la vente (chapitre 20).
Exemple 2, un bailleur de trois logements
Un contribuable, dont le foyer est imposé au taux marginal de 30 %, achète en 2026 trois appartements anciens de 120 000 €, 140 000 € et 160 000 €, soit 420 000 €, dans un département qui a porté son droit à 5 %. Il les loue nus pour 650 €, 750 € et 900 € par mois, soit 27 600 € de loyers annuels. Il relève du régime réel. Après déduction des intérêts d'emprunt, des taxes foncières de 800 €, 900 € et 1 000 €, de l'assurance, des frais de gestion et des charges de copropriété non récupérables, son revenu foncier net est retenu à 12 000 € par an. En 2036, il revend l'appartement acheté 120 000 € pour 150 000 €, après dix années pleines de détention, sans justificatif de frais ni de travaux.
| Poste | Calcul | Montant sur dix ans |
|---|---|---|
| Droits de mutation | 420 000 € × 6,3185 % | 26 537,70 € |
| Contribution de sécurité immobilière | 420 000 € × 0,10 % | 420 € |
| Impôt sur le revenu | 12 000 € × 30 % × 10 ans | 36 000 € |
| Prélèvements sociaux | 12 000 € × 17,2 % × 10 ans | 20 640 € |
| Taxe foncière | 2 700 € × 10 ans | 27 000 € |
| IR sur la plus-value | 3 000 € × 70 % × 19 % | 399 € |
| Prélèvements sociaux sur la plus-value | 3 000 € × 91,75 % × 17,2 % | 473,43 € |
| Total | 111 470,13 € |
La plus-value se calcule à partir d'un prix d'acquisition majoré des forfaits de 7,5 % pour les frais et de 15 % pour les travaux, soit 147 000 €. Le gain imposable n'est donc que de 3 000 €. Après dix années pleines, l'abattement atteint 30 % pour l'IR, soit cinq années à 6 %. Il atteint 8,25 % pour les prélèvements sociaux, soit cinq années à 1,65 %. Sur la période, la charge fiscale représente environ 40 % des 276 000 € de loyers encaissés, droits d'acquisition compris.
La fraction déductible de la CSG, soit 816 €, allège l'IR de l'année suivante d'environ 244,80 € par an. La taxe foncière figure au tableau pour son montant décaissé, alors qu'elle a déjà réduit le revenu foncier imposable.
Ce que montrent les deux exemples
Pour le propriétaire occupant, l'impôt est concentré sur l'acquisition et la détention. Pour le bailleur, il est concentré sur le revenu. Dans les deux cas, les droits d'acquisition pèsent davantage que l'impôt sur la plus-value. En meublé, le même bailleur aurait supporté 18,6 % de prélèvements sociaux mais déduit des amortissements, réintégrés à la revente (chapitre 9).
Les points de vigilance de l'administration
L'abus de droit
Le choix entre plusieurs voies légales, comme louer nu ou meublé, acheter en direct ou en société, n'est pas un abus en soi. L'administration peut en revanche écarter un acte fictif ou un acte qui recherche le bénéfice d'une application littérale des textes à l'encontre des objectifs de leurs auteurs, lorsqu'il n'a pu être inspiré par aucun autre motif que d'éluder l'impôt (article L64 du Livre des procédures fiscales, LPF). Depuis les actes passés à compter du 1er janvier 2020, l'article L64 A du LPF vise aussi les actes dont le motif principal est fiscal, pour tous les impôts autres que l'IS.
L'abus de droit au sens de l'article L64 entraîne une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a pas eu l'initiative principale des actes ou n'en a pas été le principal bénéficiaire. L'article L64 A n'entraîne pas de majoration automatique, seules les majorations de droit commun pouvant s'appliquer si les circonstances les justifient. Une opération envisagée peut être soumise au préalable à l'administration par la procédure de rescrit de l'article L64 B du LPF, l'absence de réponse dans un délai de six mois interdisant ensuite d'invoquer l'abus de droit (chapitres 10 et 127).
Les obligations déclaratives et leurs sanctions
Chaque impôt du paysage repose sur une déclaration distincte, comme la déclaration de revenus et ses annexes, la déclaration n° 2072 de la SCI, la liasse du loueur en meublé, la déclaration d'IFI ou la déclaration d'occupation. Le dépôt tardif d'une déclaration qui fait apparaître des droits entraîne une majoration de 10 % sans mise en demeure, de 40 % au-delà des trente jours qui suivent une mise en demeure et de 80 % en cas de découverte d'une activité occulte, en plus de l'intérêt de retard. Pour l'impôt sur le revenu seulement, la majoration de 10 % de l'article 1758 A du CGI porte le taux à 20 % lorsque la déclaration est déposée dans les trente jours d'une mise en demeure (chapitre 126).
Les erreurs fréquentes
- Confondre droits de mutation et émoluments du notaire, puis majorer deux fois le prix d'acquisition. Dans l'exemple 2, retenir à la fois les frais réels et le forfait de 7,5 % majorerait à tort le prix de revient de 9 000 € et minorerait l'impôt sur la plus-value, ce qui expose à un rappel avec intérêt de retard.
- Oublier que la taxe foncière reste due pour l'année entière par le propriétaire au 1er janvier, puis la déduire au réel sans tenir compte de la quote-part remboursée par l'acquéreur. Le remboursement perçu doit être retranché de la charge déduite.
- Déduire la taxe d'enlèvement des ordures ménagères des revenus fonciers alors qu'elle a été récupérée sur le locataire. Sur une taxe de 150 € par logement, l'erreur porte sur 450 € de charges pour trois logements et environ 212 € d'impôt et de prélèvements à un taux marginal de 30 %.
- Appliquer 18,6 % de prélèvements sociaux à des revenus fonciers. Sur 12 000 € de revenu net, l'écart est de 168 € par an, payé à tort.
- Ne pas signaler un logement meublé vide au 1er janvier, puis être surpris par la taxe d'habitation sur les résidences secondaires de l'année entière.
- Ignorer l'IFI parce que chaque bien pris isolément est modeste. Le seuil s'apprécie sur l'ensemble du foyer, concubin notoire compris.
- Tenir pour adoptée une mesure du projet de loi de finances pour 2027 et décider une vente ou un apport sur cette base.
Liste de contrôle
- Dressez la liste de vos biens avec, pour chacun, le régime de détention, le mode de location et la date d'acquisition.
- Contrôlez chaque année la base de la taxe foncière et les éléments retenus dans le service « Gérer mes biens immobiliers ».
- Mettez à jour la déclaration d'occupation après chaque changement de locataire ou d'usage.
- Vérifiez le régime de vos revenus, micro ou réel, foncier ou BIC, ainsi que le taux de prélèvements sociaux correspondant.
- Estimez votre patrimoine immobilier net au 1er janvier pour savoir si le seuil de l'IFI est franchi.
- Pour chaque société, vérifiez son régime d'imposition, ses déclarations propres et sa situation au regard de la taxe de 3 %.
- Avant une vente, faites calculer la plus-value, la surtaxe éventuelle et, pour un meublé, la réintégration des amortissements.
- Avant une donation, comparez les droits dus en pleine propriété et en démembrement.
- Notez les dates transitoires qui vous concernent, notamment le 31 décembre 2026 et le 31 mars 2028.
- Suivez l'évolution du projet de loi de finances pour 2027 sans anticiper son adoption.