Le calendrier fiscal de l'immobilier

Les impôts de l'immobilier suivent plusieurs calendriers qui se superposent. La déclaration des revenus et celle de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ont lieu au printemps, les déclarations de résultats des sociétés et des loueurs en meublé au régime réel les précèdent de quelques jours, la taxe foncière se paie à l'automne et la cotisation foncière des entreprises (CFE) en décembre. À ces dates fixes s'ajoutent les acomptes mensuels du prélèvement à la source et des délais qui courent à compter d'un événement, comme une cessation ou un décès.

Ce chapitre rassemble ces échéances. Il explique d'abord comment lire le calendrier, puis présente les dates de 2026 publiées par l'administration, les dates de 2027 connues ou déterminables au 25 octobre 2026, les échéances par profil de contribuable et les délais d'événement. Il se termine par trois exemples chiffrés, les erreurs fréquentes et une liste de contrôle. Les échéances de gestion locative, comme la révision du loyer ou l'assemblée de copropriété, figurent dans le Guide du bailleur privé, Le calendrier annuel du bailleur. Celles des sociétés et des loueurs professionnels sont détaillées dans le Guide des sociétés immobilières, Le calendrier annuel de la société et le Guide du bailleur professionnel, Le calendrier annuel du loueur professionnel.

Lire le calendrier fiscal

Trois sortes de dates

Le calendrier de l'impôt sur le revenu (IR) et des autres impôts mêle trois sortes de dates. Les dates de situation figent un état, comme le 1er janvier pour la taxe foncière, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS), les taxes sur la vacance, l'IFI et la CFE. Les dates de dépôt fixent le terme d'une obligation déclarative. Les dates de paiement fixent l'exigibilité d'un impôt, avec en général un délai supplémentaire de quelques jours pour un paiement en ligne.

Les deux dernières sont publiées chaque année par l'administration dans son calendrier fiscal, qui distingue les échéances des particuliers et celles des professionnels (impots.gouv.fr, calendrier fiscal de mai 2026). Une date indiquée sur un avis d'imposition prévaut toujours sur une date générale. Un avis émis tardivement, par exemple après une déclaration déposée hors délai, porte sa propre échéance.

Les règles de computation

Plusieurs échéances professionnelles sont fixées au deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai. Elles changent donc chaque année. Ce jour était le mardi 5 mai en 2026. Le 1er mai 2027 tombant un samedi, ce sera le mardi 4 mai 2027, date que l'administration a déjà retenue pour la dernière déclaration annuelle de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) au régime simplifié (impots.gouv.fr). Un délai supplémentaire de quinze jours calendaires est en principe accordé pour les déclarations de résultats télétransmises. Il a porté l'échéance au 20 mai en 2026 (chapitre 44).

Les acomptes du prélèvement à la source sont prélevés le 15 de chaque mois, ou les 15 février, 15 mai, 15 août et 15 novembre sur option. Lorsque la date tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le prélèvement a lieu le premier jour ouvré suivant (chapitre 48). En 2027, le 15 mai tombe un samedi et le 15 août un dimanche.

Le rôle du département de résidence

La date limite de la déclaration en ligne des revenus et de l'IFI dépend du département de résidence au 1er janvier de l'année de déclaration. Trois zones existent. Les non-résidents relèvent de la première zone, les départements d'outre-mer de la troisième. La date limite de la déclaration papier est commune à tous et précède celle de la déclaration en ligne (impots.gouv.fr, calendrier de la campagne 2026).

Le calendrier de 2026

Les dates de la campagne déclarative

Ces dates figurent dans le calendrier de la campagne publié par l'administration (même source) et dans l'annonce de l'ouverture du service de correction (impots.gouv.fr). La déclaration de l'IFI suit les mêmes dates, puisqu'elle prend la forme de l'annexe n° 2042-IFI (chapitre 86).

Le calendrier mois par mois

Les dates de septembre à décembre 2026 sont celles du calendrier fiscal des particuliers et des professionnels publié par l'administration (impots.gouv.fr, octobre 2026, novembre 2026 et décembre 2026). Le calendrier de septembre 2026 précise que la date limite de paiement de l'IFI peut être fixée au 16 novembre (impots.gouv.fr, septembre 2026).

Les dates de 2027 connues au 25 octobre 2026

Ce qui est publié ou déterminé

Au 25 octobre 2026, l'administration n'a pas publié le calendrier fiscal de 2027. Certaines dates sont néanmoins connues, parce qu'elles sont fixées par un texte en jour fixe, parce qu'elles découlent d'une règle de computation ou parce que l'administration les a annoncées à propos d'une réforme.

La suppression du régime simplifié de TVA au 1er janvier 2027, la date du 4 mai 2027 pour la dernière déclaration annuelle et le passage aux déclarations n° 3310-CA3 trimestrielles ou mensuelles résultent de l'article 38 de la loi de finances pour 2025, commenté par l'administration (impots.gouv.fr). Pour les exercices civils, aucun acompte de TVA n'est dû en juillet ni en décembre 2027. La taxe unique sur la vacance s'applique à compter des impositions de 2027 (chapitre 76). La facturation électronique est présentée dans le Guide des sociétés immobilières, Le calendrier annuel de la société.

Ce qui reste à confirmer

Les dates de la campagne de déclaration des revenus de 2026, les dates de paiement de l'IR, de l'IFI, de la taxe foncière, de la taxe d'habitation et de la CFE en 2027 seront publiées par l'administration. Par prudence, retenez comme repères les périodes de 2026 et vérifiez chaque date dans le calendrier fiscal ou sur l'avis, dès leur publication. Le délai supplémentaire de télétransmission des déclarations de résultats de l'exercice 2026 sera lui aussi fixé au printemps 2027.

Les échéances par profil

Le particulier qui loue nu

Le bailleur en location nue a un calendrier court. Il déclare ses revenus fonciers au printemps avec sa déclaration de revenus, au micro-foncier en case 4BE ou au réel sur la déclaration n° 2044. Il met à jour la déclaration d'occupation avant le 1er juillet en cas de changement de locataire ou de vacance. Il paie la taxe foncière à la mi-octobre et ses acomptes le 15 de chaque mois. Il contrôle son avis d'impôt l'été et le corrige avant la fin novembre si nécessaire (chapitre 134).

Au réel, le bailleur doit aussi penser au 31 décembre. Les revenus fonciers obéissent à une logique d'encaissement et de paiement. Une facture de travaux payée le 31 décembre est déductible de l'année, la même payée le 2 janvier l'est de l'année suivante (chapitre 27). Le plafond d'imputation du déficit foncier sur le revenu global s'apprécie lui aussi par année de paiement (chapitre 30).

Le loueur en meublé

Le loueur en meublé au micro des bénéfices industriels et commerciaux (micro-BIC) déclare ses recettes sur la déclaration n° 2042-C-PRO, au même moment que la déclaration de revenus. Au réel, il fait d'abord télétransmettre sa liasse n° 2031 et ses tableaux n° 2033, dont la date précède de quelques jours la déclaration de revenus. Il paie la CFE le 15 décembre et, la première année, dépose la déclaration n° 1447-C-SD avant le 31 décembre (chapitre 79).

L'option pour le réel d'un loueur déjà en activité s'exerce avant la date limite de dépôt de la déclaration des revenus de l'année précédente. Pour les revenus de 2027, elle doit donc être exercée au printemps 2027, avant la date limite de la déclaration des revenus de 2026 (chapitre 37). Le loueur professionnel ajoute les échéances de ses cotisations sociales, présentées dans le guide du bailleur professionnel. Les prélèvements sociaux sur les bénéfices de location meublée non professionnelle (LMNP) sont de 18,6 % depuis les revenus de 2025, contre 17,2 % sur les revenus fonciers (chapitre 46).

Les sociétés

La société civile immobilière (SCI) à l'IR dépose la déclaration n° 2072 au deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai, avec le délai de télétransmission. Ses associés en reportent les montants sur leur propre déclaration, quelques jours plus tard. La société à l'IS dépose la déclaration n° 2065, verse quatre acomptes les 15 mars, 15 juin, 15 septembre et 15 décembre et paie le solde le 15 mai pour un exercice civil. Elle est dispensée d'acomptes lorsque l'IS de référence est inférieur à 3 000 € (chapitre 100). La société qui ne dépose pas la déclaration n° 2072 et n'est pas dispensée de la taxe de 3 % dépose la déclaration n° 2746 avant le 15 mai (chapitre 103).

Une société qui change de régime doit respecter deux dates propres. L'option pour l'IS se notifie avant la fin du troisième mois de l'exercice concerné. La renonciation, pendant les cinq premiers exercices, intervient avant la fin du mois qui précède le premier acompte, soit avant la fin de février pour un exercice civil (Guide des sociétés immobilières, Le calendrier annuel de la société). Un exercice décalé déplace les dates de dépôt et de paiement de l'IS, mais pas celles qui dépendent du 1er janvier.

Le contribuable soumis à l'IFI ou à la CDHR

Le redevable de l'IFI évalue son patrimoine au 1er janvier, le déclare avec ses revenus et paie sur avis, au plus tard le 15 septembre en 2026, avec une date différente pour les avis émis plus tard (chapitre 86). Le foyer soumis à la CDHR verse un acompte de 95 % de la contribution estimée entre le 1er et le 15 décembre de l'année de perception des revenus. Une majoration de 20 % s'applique en cas de défaut, de retard ou d'insuffisance de plus de 20 % (chapitre 47).

Le non-résident

Le non-résident propriétaire en France déclare ses revenus de source française dans la première zone, soit au 21 mai en 2026 pour la déclaration en ligne. Il paie ses acomptes sur un compte bancaire, comme un résident. Il reste redevable de la taxe foncière et, pour un logement dont il conserve la jouissance, de la THRS. Sa plus-value de cession est liquidée par le notaire lors de la vente (chapitres 115 à 117).

L'outre-mer

Les départements d'outre-mer relèvent de la troisième zone, au 4 juin en 2026 pour la déclaration en ligne. Les dates de paiement des impôts locaux figurent sur l'avis. Les collectivités d'outre-mer dotées de l'autonomie fiscale appliquent leur propre calendrier (chapitre 121).

Les couples, les indivisions et les démembrements

Le calendrier d'un couple est celui de son foyer, sauf l'année d'un événement, où chaque déclaration a sa propre période (chapitre 133). En indivision, chaque indivisaire déclare sa quote-part au printemps, mais une seule déclaration d'occupation est attendue par bien (chapitre 77). En démembrement, l'usufruitier reçoit l'avis de taxe foncière et déclare les loyers. Le nu-propriétaire n'a en principe d'échéance propre que s'il supporte des dépenses ou dans les cas où l'IFI répartit la valeur du bien entre les deux titulaires (chapitre 7).

Les délais qui courent à compter d'un événement

Ces délais ne figurent pas dans le calendrier fiscal général, puisqu'ils dépendent de la date propre à chaque situation. Ce sont pourtant ceux dont l'oubli coûte le plus, parce qu'aucun rappel collectif ne les annonce.

Les échéances de fin d'année

Le 31 décembre est une date chargée pour le propriétaire. Elle ferme l'année de paiement des dépenses déductibles et de celles qui ouvrent droit à une réduction d'impôt. Elle marque la fin de plusieurs délais de réclamation et du délai de reprise de droit commun.

Ces conséquences résultent des délais de réclamation des articles R*196-1 et R*196-2 du Livre des procédures fiscales (LPF), du délai de reprise de trois ans en matière d'IR et de la logique d'encaissement des revenus fonciers (chapitres 122, 129 et 134). La période de fin d'année sert aussi à préparer l'évaluation du patrimoine au 1er janvier pour l'IFI et à arrêter les décisions qui dépendent de cette date, comme une donation ou une remise en location avant le 1er janvier pour éviter une taxe sur la vacance.

Exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont illustratifs. Ils retiennent les taux de prélèvements sociaux au 25 octobre 2026 et ne valent pas calcul pour une situation particulière.

Un couple bailleur en location nue et meublée

Un couple a déclaré pour 2025 un revenu foncier net de 6 300 € au micro-foncier et un bénéfice de location meublée de 3 000 € au micro-BIC. Son taux de prélèvement est de 10 %. À partir de septembre 2026, ses acomptes mensuels sont de 142,80 € sur les revenus fonciers, soit 6 300 € multipliés par 27,2 % et divisés par douze, puis de 71,50 € sur le bénéfice meublé, soit 3 000 € multipliés par 28,6 % et divisés par douze.

Les acomptes de janvier à août 2027 restent calculés sur les revenus de 2025, puisque la déclaration des revenus de 2026 n'est déposée qu'au printemps 2027. Les nouveaux acomptes calculés sur 2026 s'appliqueront à partir de septembre 2027 (chapitre 48). L'amende pour défaut de déclaration d'occupation est de 150 € par local et la majoration pour paiement tardif de la taxe foncière de 10 %.

Une SCI à l'impôt sur les sociétés

Une SCI à l'IS qui clôture au 31 décembre a un IS de référence de 12 000 €. En 2027, elle verse quatre acomptes de 3 000 €, le 15 mars, le 15 juin, le 15 septembre et le 15 décembre. Elle dépose sa déclaration n° 2065 de l'exercice 2026 au plus tard le 4 mai 2027, sous réserve du délai de télétransmission qui sera publié. Elle paie le solde de l'IS de 2026 à la mi-mai 2027. Si son IS de référence n'était que de 2 800 €, elle serait dispensée d'acomptes et paierait tout l'impôt avec le solde.

Si la société veut renoncer à l'option pour l'IS exercée en 2023 et revenir à l'IR pour l'exercice 2027, elle doit le faire avant la fin de février 2027. Passé ce terme, la renonciation ne vaut au mieux que pour l'exercice suivant. Les conséquences d'une cessation et l'imposition des plus-values latentes doivent être chiffrées avant cette date (Guide des sociétés immobilières, Sortir de l'IS).

Un loueur en meublé au réel qui dépose en retard

Un loueur en meublé non professionnel au réel attend la fin mai 2027 pour faire établir sa liasse de l'exercice 2026, dont l'échéance de base est le 4 mai 2027. L'impôt sur le revenu correspondant au résultat de la liasse atteint 1 500 €, prélèvements sociaux non compris. Sans mise en demeure, la majoration est de 10 %, soit 150 €. Après une mise en demeure, elle est de 20 % si la liasse est déposée dans les trente jours, soit 300 €, puis de 40 % au-delà, soit 600 € (chapitre 44). L'intérêt de retard s'ajoute dans tous les cas. Une liasse préparée en avril évite ce coût et laisse le temps de reporter le résultat sur la déclaration n° 2042-C-PRO.

Les points de vigilance de l'administration

Les dates fiscales ne se négocient pas. Une déclaration déposée hors délai, même d'un jour, expose aux majorations de l'article 1728 du Code général des impôts (CGI). Un paiement tardif de l'impôt sur le revenu, de l'IFI ou de la taxe foncière entraîne la majoration de 10 % de l'article 1730. Les délais de réclamation et de reprise sont fixés par la loi (chapitres 126 et 129).

Les dates de situation attirent aussi l'attention de l'administration. Un bail daté de fin décembre pour un logement en réalité vide au 1er janvier, une occupation déclarée qui ne correspond pas à la réalité ou un acte antidaté pour échapper à l'IFI ou à une taxe sur la vacance relèvent de la fraude ou, selon le cas, de l'abus de droit. L'article L64 du LPF vise les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal, avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % pour celui qui n'a ni pris l'initiative principale ni été le principal bénéficiaire. L'article L64 A vise les actes à motif principalement fiscal passés depuis le 1er janvier 2020, sans majoration automatique. Une opération dont le calendrier pose question peut être soumise à l'administration par le rescrit de l'article L64 B (chapitres 10 et 127).

La situation au 25 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 25 octobre 2026. Selon les présentations publiées, il prévoit notamment une revalorisation des tranches du barème pour les revenus de 2026 et un plafonnement de l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels. Aucune de ses mesures n'est adoptée à cette date. La loi de finances est en principe promulguée avant la fin de l'année et ses dates d'entrée en vigueur peuvent modifier le calendrier de 2027. Son suivi relève du chapitre 136.

Petit et grand patrimoine

Les erreurs fréquentes

• Retenir la date de l'année précédente. Les dates de mai et de juin changent chaque année, par exemple du 5 mai 2026 au 4 mai 2027 pour les déclarations professionnelles.
• Confondre la date du papier et celle du en ligne. La déclaration papier est due plusieurs jours avant la déclaration en ligne.
• Déclarer les revenus avant la liasse ou la déclaration de la SCI. Les montants reportés sont alors faux et doivent être corrigés.
• Oublier la déclaration d'occupation. L'amende est de 150 € par local, soit 1 500 € pour dix lots.
• Payer la taxe foncière après la date de l'avis. Pour 1 200 € de taxe, la majoration est de 120 €.
• Manquer la fin de février pour renoncer à l'IS. La renonciation ne vaut au mieux que pour l'exercice suivant, avec une année d'IS supplémentaire.
• Oublier la déclaration n° 1447-C-SD l'année de création. Le loueur perd la réduction de moitié de la base de la première année d'imposition à la CFE.
• Laisser passer le 31 décembre. Une réclamation sur l'IR des revenus de 2023 ou sur la taxe foncière de 2025 n'est plus recevable le 1er janvier 2027.
• Négliger la CDHR. Un acompte insuffisant de plus de 20 % entraîne une majoration de 20 %.

Liste de contrôle

1. Le calendrier fiscal de l'année est consulté dès sa publication et les dates propres à votre zone sont notées.
2. Les dates de situation au 1er janvier sont préparées, en particulier l'occupation des logements et l'évaluation pour l'IFI.
3. Les liasses et les déclarations de sociétés sont arrêtées avant la déclaration de revenus.
4. La déclaration de revenus et l'IFI sont déposés avant la date limite de votre zone.
5. La déclaration d'occupation est mise à jour avant le 1er juillet en cas de changement.
6. L'avis d'impôt est contrôlé à réception et corrigé avant la fin novembre si nécessaire.
7. Le mode de paiement de la taxe foncière, de l'IFI et de la CFE est choisi avant les dates d'adhésion.
8. Les acomptes d'IS et la date de renonciation ou d'option sont inscrits pour chaque société.
9. Les délais d'événement de quinze jours, soixante jours ou six mois sont suivis au fil de l'eau.
10. Les dépenses à rattacher à l'année sont payées avant le 31 décembre.
11. Les réclamations et régularisations dont le délai expire au 31 décembre sont déposées.
12. Les dates de 2027 sont vérifiées au fur et à mesure de leur publication, compte tenu de la loi de finances pour 2027.