Les régularisations de TVA immobilière

La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) déduite sur un immeuble n'est pas définitivement acquise le jour de la déduction. Elle reste sous surveillance pendant vingt ans, au cours desquels toute modification de l'usage du bien peut obliger à en reverser une partie ou, à l'inverse, ouvrir une déduction complémentaire. Ce mécanisme de régularisation est la contrepartie de la récupération de la taxe sur l'acquisition, la construction ou les travaux d'un immeuble affecté à une activité taxable.

Ce chapitre expose les deux formes de régularisation, annuelle et globale, la période de vingt ans et son point de départ, le coefficient de déduction, les événements qui déclenchent un reversement ou une déduction, les cas de dispense et la méthode de calcul, avec quatre exemples chiffrés et un tableau annuel. Les opérations qui font naître le droit à déduction sont présentées aux chapitres 64 à 68. La vue de gestion figure dans le Guide du bailleur privé, La TVA et l'immobilier locatif, dans le Guide des sociétés immobilières, La TVA en société immobilière et dans le Guide du bailleur professionnel, La TVA du loueur professionnel.

Les fondements

Les textes

Les régularisations relèvent de l'article 207 de l'annexe II au Code général des impôts (CGI), qui fixe les régularisations annuelles au II et les régularisations globales au III. Le coefficient de déduction qui sert de référence résulte de l'article 206 de la même annexe. Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) commente ces règles au titre 6 de la série des droits à déduction, en particulier aux BOI-TVA-DED-60-10 pour les régularisations annuelles, BOI-TVA-DED-60-20-10 pour les événements déclencheurs et BOI-TVA-DED-60-20-30 pour le calcul.

Le transfert des règles législatives de la TVA dans le livre II du Code des impositions sur les biens et services (CIBS), au 1er janvier 2027, ne modifie pas immédiatement ces dispositions réglementaires. Selon le rescrit publié le 7 octobre 2026, les annexes du CGI restent applicables jusqu'à leur reprise dans la partie réglementaire du CIBS et les commentaires du BOFiP restent opposables (BOI-RES-TVA-000253, § 2.1 et 2.2).

La logique du mécanisme

La déduction initiale repose sur une prévision d'usage. Un immeuble acheté pour être loué avec TVA ouvre droit à déduction parce qu'il servira à des opérations taxées. Si l'usage change, la déduction n'est plus justifiée pour les années restantes. La régularisation corrige la déduction initiale année par année, sur la base d'une période légale qui tient lieu de durée d'utilisation du bien.

La régularisation ne modifie pas la valeur d'inscription de l'immeuble à l'actif. Selon le BOFiP, l'entreprise comptabilise une perte ou un produit exceptionnel selon le sens de la régularisation (BOI-TVA-DED-60-10, § 1). Pour un loueur au régime réel des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), le reversement constitue donc une charge de l'exercice et la déduction complémentaire un produit.

La période de régularisation

Vingt ans pour les immeubles, cinq ans pour les autres biens

Les immeubles immobilisés sont régularisés sur vingt ans, par vingtièmes. Les autres immobilisations, comme le mobilier, les équipements ou les véhicules, sont régularisées sur cinq ans, par cinquièmes. L'année d'acquisition, d'achèvement, de première utilisation ou de transfert entre secteurs compte pour une année entière (BOI-TVA-DED-60-10, § 20).

Les immeubles s'entendent des bâtiments, des surélévations, des ouvrages incorporés au sol et des droits réels immobiliers. Les travaux immobilisés sur un immeuble existant ont leur propre période de vingt ans, à compter de leur date. Les biens immeubles livrés, acquis, apportés ou utilisés avant le 1er janvier 1996, pour lesquels le délai était de dix ans, ne donnent plus lieu à régularisation (même source, § 30).

Le point de départ

Le point de départ dépend de l'origine de l'immeuble, selon le BOFiP (BOI-TVA-DED-60-20-10, version du 3 janvier 2018).

Le même commentaire indique que, pour un immeuble, le délai s'étend jusqu'au 31 décembre de la dix-huitième année suivant celle de l'événement fondateur. Un événement survenu au cours de la dix-neuvième année ou au-delà ne donne plus lieu à régularisation, puisqu'il ne reste aucune année à courir.

Le décompte des années restant à courir

Les exemples du BOFiP fixent la méthode. Pour un immeuble acquis l'année N et cédé l'année N+7, les régularisations portent sur les années N+8 à N+19, soit douze années. L'année de l'événement compte donc parmi les années écoulées (BOI-TVA-DED-60-20-30, § 30).

Le tableau annuel de l'exposition

Pour 100 000 € de TVA déduite sur un immeuble acquis en 2022, le tableau suivant donne le reversement dû si l'immeuble cesse d'être affecté à des opérations taxées au cours de l'année indiquée.

Le coefficient de déduction

Trois coefficients

La taxe déductible sur un bien est égale à la taxe payée multipliée par un coefficient de déduction. Ce coefficient est le produit de trois coefficients. Le coefficient d'assujettissement mesure la part d'utilisation du bien pour des opérations dans le champ de la taxe. Le coefficient de taxation mesure la part de ces opérations qui ouvre droit à déduction. Le coefficient d'admission traduit les exclusions légales du droit à déduction.

Un immeuble loué en totalité avec TVA a un coefficient égal à un. Un immeuble loué nu à usage d'habitation, en exonération, par un assujetti a un coefficient de taxation nul. Un immeuble dont une partie est louée avec TVA et l'autre en exonération a un coefficient intermédiaire, calculé pour l'immeuble entier ou par fractions identifiées dès l'affectation initiale (BOI-TVA-IMM-10-30, version du 17 mars 2021, § 30 à 50).

Le coefficient de référence

Le coefficient retenu lors de la déduction initiale sert de référence pour toute la période. Chaque année, le coefficient réel de l'année est comparé à ce coefficient de référence. Lorsqu'un bien commence à être utilisé pour des opérations ouvrant droit à déduction après une régularisation globale, le nouveau coefficient remplace la référence initiale pour les régularisations ultérieures (BOI-TVA-DED-60-20-30, § 80).

Lorsque le coefficient d'assujettissement initial est nul, aucune régularisation n'est possible, ni en reversement ni en déduction complémentaire. Le BOFiP l'illustre par une collectivité dont l'immeuble, hors du champ de la taxe à l'origine, devient utilisé pour des opérations taxables, sans droit à aucune déduction complémentaire (même source, § 80). Un particulier qui gérait un bien dans son patrimoine privé, hors de toute activité économique, se trouve dans une situation voisine, à confirmer avec le service des impôts des entreprises (SIE).

Les régularisations annuelles

Le principe et le seuil d'un dixième

La régularisation annuelle a lieu lorsque l'écart, en valeur absolue, entre le produit des coefficients d'assujettissement et de taxation de l'année et celui de référence dépasse un dixième. Elle prend la forme d'une déduction complémentaire si le coefficient de l'année est supérieur, d'un reversement s'il est inférieur. Elle se fait avant le 25 avril de l'année suivante (BOI-TVA-DED-60-10, § 1 et 10).

Le montant annuel est égal à la différence entre les deux coefficients, divisée par vingt pour un immeuble ou par cinq pour un autre bien, multipliée par la taxe initiale. Le BOFiP l'illustre pour un ordinateur dont la taxe est de 100 et le coefficient initial de 0,5. Un coefficient de 0,62 l'année suivante donne une déduction complémentaire de 2,40, un coefficient de 0,44 ne donne rien, un coefficient de 0,2 donne un reversement de 6 (même source).

Les situations concernées

Les régularisations annuelles concernent surtout les immeubles mixtes. Une résidence dont une partie des logements est exploitée avec services taxables pendant que l'autre est louée à l'année en exonération voit son coefficient varier avec la part des recettes taxables. Un immeuble de bureaux dont certains lots sont loués avec option et d'autres sans option se trouve dans la même situation. Un assujetti dont tous les biens servent en totalité à des opérations taxables n'est pas concerné, sauf changement d'affectation.

Les régularisations globales

Les événements déclencheurs

La régularisation globale est exigible lorsqu'une immobilisation cesse d'être affectée à des opérations ouvrant droit à déduction. Le BOFiP recense les situations suivantes (BOI-TVA-DED-60-20-10, version du 3 janvier 2018).

• La cession ou l'apport non soumis à la TVA sur le prix total. Le bien est réputé utilisé pour une activité exonérée pendant le reste de la période.
• La cessation d'activité. Les immeubles qui ne sont ni cédés ni prélevés à cette date sont régularisés globalement.
• Le transfert entre secteurs d'activité. Il est traité comme une cession non taxée et ouvre un nouveau délai dans le secteur d'arrivée.
• La dénonciation d'une option. L'arrêt des opérations taxées sur option, comme la location d'un local professionnel, entraîne la régularisation.
• Le passage sous la franchise en base. L'assujetti qui cesse d'être redevable cesse de réaliser des opérations ouvrant droit à déduction.
• La modification des règles légales. Une exclusion ou une ouverture nouvelle du droit à déduction modifie le coefficient d'admission.

Le BOFiP ajoute le cas du bien qui commence à être utilisé pour des opérations ouvrant droit à déduction, qui donne lieu à une régularisation globale en faveur de l'assujetti (BOI-TVA-DED-60-20-30, § 80). Les régularisations globales sont exigibles dès la survenance de l'événement et portent, en une fois, sur toutes les années restant à courir.

Les situations courantes du bailleur

Dans l'immobilier locatif, ces événements prennent des formes concrètes.

• Un logement de résidence gérée reloué sans services ou occupé par son propriétaire après la défaillance de l'exploitant.
• Un meublé de tourisme qui supprime l'un des trois services et sort du champ de la taxe (chapitre 67).
• Un local professionnel reloué à un preneur sans que l'option figure au nouveau bail (chapitre 66).
• La dénonciation de l'option, possible seulement à partir du 1er janvier de la neuvième année civile qui suit celle de son exercice selon la doctrine reprise par le guide du bailleur privé.
• La vente d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans, en exonération et sans option, hors transmission d'universalité.
• Le prélèvement d'un immeuble de l'entreprise individuelle pour le patrimoine privé.
• Le retour à la franchise après une option pour le paiement de la taxe.

Le calcul

La taxe à régulariser est la somme des régularisations annuelles qui auraient été faites jusqu'au terme de la période. Pour ce calcul, les régularisations annuelles sont retenues même si la variation du coefficient ne dépasse pas un dixième (BOI-TVA-DED-60-20-30, § 1 et 10). La formule pratique est la suivante, énoncée sans symbole.

Le montant est égal au nombre d'années restant à courir, multiplié par la différence entre le nouveau coefficient et le coefficient de référence, divisée par vingt pour un immeuble, multipliée par la taxe initialement supportée. Le BOFiP l'applique à un immeuble acquis 1 000 000 € hors taxe (HT) avec 196 000 € de taxe au taux alors en vigueur, déduite au coefficient de 0,4, puis cédé en exonération l'année N+7. Le reversement est de douze fois 0,4 divisé par vingt, multiplié par 196 000 €, soit 47 040 € (même source, § 30).

La cession taxée

Lorsqu'un immeuble est cédé avec TVA sur le prix total, il est réputé utilisé avec un coefficient égal à un pour le reste de la période. Une cession taxée peut donc ouvrir une déduction complémentaire si la déduction initiale était partielle. Le BOFiP donne l'exemple d'une banque qui avait déduit au coefficient de 0,5 et cède l'immeuble avec TVA l'année N+3, ce qui lui ouvre seize fois 0,5 divisé par vingt de la taxe initiale de 196 000 €, soit 78 400 € (même source, § 60).

Un immeuble achevé depuis cinq ans au plus est cédé avec TVA de plein droit par un assujetti agissant en tant que tel. Un immeuble plus ancien peut l'être sur option du vendeur (chapitre 65). La cession taxée évite donc la régularisation, au prix d'une taxe sur le prix de vente qui pèse sur un acquéreur qui ne la récupère pas.

L'attestation remise à l'acquéreur

Lorsqu'un immeuble est cédé en exonération à un assujetti qui l'immobilise, le cédant lui remet une attestation qui joue le rôle d'une facture. Elle indique la fraction de taxe déductible, calculée au prorata des années restant à courir sur la durée totale, l'identité des parties, une description sommaire du bien et les dates d'acquisition et de cession. Un non-assujetti ne peut pas délivrer cette attestation (BOI-TVA-DED-60-20-10). L'acquéreur déduit cette fraction selon son propre coefficient et ouvre sa propre période de régularisation.

Les dispenses de régularisation

La transmission d'universalité

La transmission d'une universalité totale ou partielle de biens, dans le délai de régularisation, ne donne pas lieu à régularisation chez le cédant. Le bénéficiaire est réputé continuer la personne du cédant. Il supporte les régularisations ultérieures, mais la transmission ne fait pas courir de nouveau délai. Le BOFiP donne l'exemple d'un immeuble transmis l'année N+7 et dont l'activité est abandonnée l'année N+12 sans repreneur, pour lequel le calcul porte sur sept années (BOI-TVA-DED-60-20-10).

Ce régime, prévu par l'article 257 bis du CGI, suppose que le bénéficiaire poursuive l'activité. Selon une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du 19 août 2008 (question n° 9355), reprise par le guide du bailleur privé, il peut s'appliquer à la vente d'un logement de résidence gérée lorsque l'acquéreur reprend le bail avec l'exploitant. Les conditions et les limites sont détaillées au chapitre 71.

La vacance et la reprise du bail

Selon la doctrine reprise par le guide du bailleur privé, une vacance temporaire, indépendante de la volonté du bailleur, pendant laquelle le local reste proposé à la location dans les mêmes conditions, n'entraîne pas de régularisation. Elle en entraîne une si la vacance aboutit à l'abandon de l'activité taxable. La reprise du bail par un nouvel exploitant qui poursuit l'activité taxable dans les mêmes conditions n'en entraîne pas non plus.

Le vol et la destruction

Les biens volés ou détruits sont dispensés de régularisation, sous réserve de justification (BOI-TVA-DED-60-20-30, § 20). Un immeuble détruit par un incendie n'oblige donc pas à reverser la taxe déduite, à condition de prouver le sinistre. Les travaux de reconstruction ouvrent un nouveau droit à déduction s'ils sont affectés à une activité taxable.

Les autres biens et les services

La TVA déduite sur les biens autres que les immobilisations et sur les services n'est définitivement acquise que si leur coût entre dans le prix d'une opération imposable. Si un bien ayant ouvert droit à déduction sert à une opération non déductible, ou disparaît, la taxe est reversée en totalité, sans étalement (BOI-TVA-DED-60-30, version du 26 août 2020, § 10, 20 et 60). Pour un loueur, cela concerne par exemple les fournitures d'entretien d'un meublé de tourisme qui cesse d'être taxable.

Les immeubles de stock d'un promoteur ou d'un marchand de biens ne sont pas des immobilisations. Lorsqu'un immeuble conservé en stock est utilisé plus d'un an pour une activité économique après la deuxième année suivant l'achèvement, il est assimilé à un bien immobilisé, au plus tôt au début de l'année N+4 (BOI-TVA-IMM-10-30, § 330). Il entre alors dans le cycle des régularisations, selon les règles présentées au chapitre 70.

Déclarer la régularisation pas à pas

1. Identifiez l'événement. Datez la cession, le changement d'offre, la relocation sans option, le prélèvement ou la cessation, par une pièce probante.
2. Vérifiez les dispenses. Examinez la transmission d'universalité, la poursuite du bail par un repreneur, la vacance temporaire ou le sinistre justifié.
3. Retrouvez la taxe initiale. Rassemblez les factures, l'acte d'acquisition ou la déclaration de livraison à soi-même, avec le coefficient appliqué.
4. Comptez les années. Comptez les années civiles écoulées, année de l'événement comprise, puis le nombre d'années restant à courir.
5. Calculez le montant. Appliquez la formule avec le nouveau coefficient, nul pour une sortie totale du champ de la taxe.
6. Déclarez. Portez le reversement ou la déduction complémentaire sur la déclaration de TVA de la période de l'événement, sur la n° 3310-CA3 à partir de 2027.
7. Délivrez l'attestation. En cas de cession exonérée à un assujetti qui immobilise le bien, remettez-lui l'attestation de la fraction déductible.
8. Comptabilisez. Enregistrez une charge ou un produit exceptionnel, sans modifier la valeur de l'immeuble à l'actif.
9. Mettez à jour le tableau. Retirez le bien du suivi ou ouvrez une nouvelle période si un nouveau secteur l'accueille.

La suppression du régime simplifié d'imposition au 1er janvier 2027, prévue par l'article 38 de la loi de finances pour 2025, conduit les redevables concernés à déclarer sur la n° 3310-CA3, trimestrielle sous 1 000 000 € de chiffre d'affaires. La dernière déclaration annuelle n° 3517-S d'un exercice clos le 31 décembre 2026 se dépose au plus tard le 4 mai 2027 (impots.gouv.fr). Un loueur qui a cessé toute activité taxable dépose une déclaration pour liquider la régularisation, même s'il n'a plus de taxe à collecter.

Les situations particulières

Le couple marié, pacsé ou en concubinage

La régularisation incombe à l'assujetti qui a exercé la déduction, non au foyer fiscal. L'année du mariage, du pacte civil de solidarité (PACS), du divorce ou de la séparation n'a pas d'effet propre. Une attribution du bien à l'un des époux lors d'une liquidation de communauté, si l'autre était l'assujetti, peut en revanche constituer une cession ou un prélèvement à analyser. Entre concubins, celui qui a déduit reste exposé, même si l'autre occupe le bien.

Le décès et la transmission à titre gratuit

L'article 257 bis du CGI vise la transmission d'une universalité de biens à titre onéreux ou à titre gratuit. L'héritier ou le donataire qui poursuit l'activité taxable reprend la période en cours sans régularisation chez le défunt ou le donateur. S'il arrête l'activité, par exemple en occupant le logement ou en le relouant sans services, il régularise pour les années restantes.

L'indivision, le démembrement et l'enfant mineur

Une indivision assujettie régularise en son nom. Le partage qui attribue le bien à un indivisaire qui poursuit l'activité peut relever de la transmission d'universalité, alors qu'un partage suivi de l'occupation du bien par l'attributaire constitue une sortie du champ de la taxe. En démembrement, l'usufruitier qui exploite et a déduit supporte la régularisation. Le sort de la période à l'extinction de l'usufruit doit être examiné au cas par cas, le BOFiP ne l'ayant commenté que pour le logement intermédiaire. Un mineur assujetti régularise par ses représentants légaux.

Les sociétés et le changement de régime

Chaque société est un assujetti distinct de ses associés. La cession des parts d'une société n'est pas une cession de l'immeuble et ne déclenche pas de régularisation, la société restant propriétaire et poursuivant son activité. Le passage d'une société de l'impôt sur le revenu (IR) à l'impôt sur les sociétés (IS) ne modifie pas sa situation de TVA. La dissolution ou la cessation d'activité d'une société, en revanche, déclenche la régularisation des immeubles qu'elle conserve.

Un transfert d'immeuble entre deux sociétés d'un même groupe familial est une cession. Il entraîne la régularisation chez la société cédante, sauf cession taxée ou transmission d'universalité. Les montages qui multiplient les structures doivent donc intégrer le coût de ces transferts, présenté dans le Guide des sociétés immobilières, La TVA en société immobilière.

L'entreprise individuelle et l'apport en société

L'exploitant en nom propre qui retire un immeuble de son activité pour l'occuper à titre privé le fait sortir du champ de la taxe. Le BOFiP traite ce passage dans le patrimoine privé comme une cessation d'utilisation pour des opérations imposables, qui fait sortir définitivement le bien du cycle des régularisations (BOI-TVA-DED-60-20-30, § 100). Pour 20 000 € de taxe déduite l'année N et un prélèvement l'année N+6, le reversement porte sur treize vingtièmes, soit 13 000 €. Une réaffectation ultérieure n'ouvre aucune déduction complémentaire.

S'il conserve l'immeuble dans son activité mais le loue désormais en exonération, le coefficient de taxation devient nul alors que le coefficient d'assujettissement ne l'est pas. La régularisation globale est due, mais le bien reste dans le cycle et pourra ouvrir une déduction complémentaire s'il redevient affecté à des opérations taxées (même source, § 90).

L'apport d'un immeuble à une société est une cession au regard de la TVA. Un apport en exonération déclenche la régularisation chez l'apporteur, sauf s'il porte sur une universalité dont la société poursuit l'activité. Les autres effets fiscaux de l'apport sont présentés au chapitre 102.

Les non-résidents et l'outre-mer

Un non-résident qui a déduit la taxe sur un immeuble situé en France reste soumis aux régularisations françaises, qu'il déclare auprès du service des impôts des entreprises étrangères s'il n'est pas établi en France. Dans les départements d'outre-mer où la TVA s'applique, les mêmes règles valent avec les taux locaux. En Guyane et à Mayotte, où la TVA ne s'applique pas dans les conditions de droit commun, la question se pose différemment (chapitre 121).

Les situations transitoires

Une régularisation se calcule avec la taxe effectivement déduite à l'origine, à son taux d'alors. Un immeuble acquis au taux de 19,6 % se régularise sur cette taxe, comme le montrent les exemples du BOFiP. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 25 octobre 2026. Les présentations publiées ne font pas apparaître de mesure propre aux régularisations de TVA immobilière et aucune de ses mesures n'est adoptée à cette date (chapitre 136).

Tableau comparatif des options lors d'une sortie

Quatre exemples chiffrés

Premier exemple, des bureaux loués sous option puis à un médecin

Exemple illustratif. Une société civile immobilière (SCI) à l'IR achète en 2022 un local neuf de 500 000 € HT et déduit 100 000 € de TVA, ayant opté pour la taxation des loyers. En 2029, le locataire part et la SCI reloue à un médecin, sans faire figurer l'option au nouveau bail. Le local cesse d'être affecté à une opération taxée.

Le tableau annuel présenté plus haut donne le même résultat. Si la SCI avait reloué à un preneur assujetti en maintenant l'option, aucune régularisation n'aurait été due. Si elle vendait le local la même année en exonération à un particulier, le reversement serait identique, alors qu'une vente sous option ou une transmission d'universalité l'éviterait.

Deuxième exemple, une résidence mixte avec régularisations annuelles puis cession

Exemple illustratif. Un loueur réalise en 2026 des travaux immobilisés pour 50 000 € de TVA dans un immeuble dont une partie des logements est exploitée avec services. Son coefficient de taxation de référence est de 0,60 et il déduit 30 000 €. Les années suivantes, la part des recettes taxables évolue, puis il vend l'immeuble en 2035 en exonération à un particulier, le coefficient de 2035 restant de 0,60.

Le reversement de 2029 vaut 0,15 divisé par vingt, multiplié par 50 000 €. La déduction de 2032 vaut 0,20 divisé par vingt, multiplié par 50 000 €. La régularisation globale de 2035 porte sur dix années, de 2036 à 2045, soit dix fois 0,60 divisé par vingt, multiplié par 50 000 €. Sur l'ensemble de la période, le loueur conserve 15 125 € des 30 000 € déduits.

Troisième exemple, un studio en résidence étudiante après la défaillance de l'exploitant

Exemple illustratif. Un investisseur a déduit 30 000 € de TVA sur un studio livré en 2026 dans une résidence étudiante, loué à l'exploitant. L'exploitant disparaît en 2031. Trois issues sont possibles.

Si l'acquéreur de la troisième issue cessait à son tour l'activité taxable en 2036, il reverserait neuf vingtièmes, de 2037 à 2045, soit 13 500 €. Si le studio, achevé en 2026, était vendu dans les cinq ans de son achèvement, la vente serait taxable de plein droit sur le prix et n'entraînerait pas de régularisation, mais l'acquéreur particulier supporterait la taxe incluse dans le prix.

Quatrième exemple, une régularisation en faveur du bailleur

Exemple illustratif. Une SCI a acheté en 2023 un local professionnel neuf avec 40 000 € de TVA qu'elle n'a pas déduite, le local étant loué à un médecin sans option. En 2027, elle le reloue à une entreprise assujettie et opte pour la taxation des loyers. Le local commence à être utilisé pour des opérations ouvrant droit à déduction.

La SCI, assujettie dès l'origine pour cette location exonérée, avait un coefficient d'assujettissement de un et un coefficient de taxation nul. La déduction complémentaire vaut quinze fois un divisé par vingt, multiplié par 40 000 €. Le nouveau coefficient devient la référence pour la suite. Un particulier qui aurait occupé ce local à titre privé avant de le louer ne bénéficierait pas de ce mécanisme si son coefficient d'assujettissement initial était nul.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration rapproche les déductions importantes, notamment les remboursements de crédits obtenus sur des acquisitions, des opérations taxées déclarées ensuite. L'arrêt des déclarations de TVA d'un loueur, la vente d'un immeuble par un assujetti ou la modification d'un bail sont autant de signaux. Elle vérifie aussi le décompte des années, le coefficient de référence et la réalité des dispenses invoquées, comme la poursuite de l'activité par un acquéreur.

Une régularisation omise est rappelée avec l'intérêt de retard au taux de 0,20 % par mois et, selon les cas, une majoration de 40 % pour manquement délibéré ou de 80 % pour manœuvres frauduleuses (chapitre 126). Sur le premier exemple, un reversement de 60 000 € omis en 2029 et rappelé vingt-quatre mois plus tard porterait un intérêt de retard de 2 880 €, avant toute majoration.

Les erreurs fréquentes

• Oublier de compter l'année de l'événement parmi les années écoulées. Sur 30 000 € de taxe déduite en 2026 et un événement en 2033, le calcul juste donne douze vingtièmes, soit 18 000 €. Le décompte erroné de treize vingtièmes conduit à 19 500 €.
• Ne pas régulariser après la suppression d'un service. Sur le studio de l'exemple, l'omission de 21 000 € est rappelée avec intérêt de retard.
• Croire que la vacance suffit à déclencher ou à éviter la régularisation. Seule la vacance temporaire avec recherche active d'un locataire dans les mêmes conditions est neutre.
• Vendre un immeuble ancien en exonération sans examiner l'option ou la transmission d'universalité. Sur les bureaux de l'exemple, l'écart est de 60 000 €.
• Négliger les régularisations annuelles d'un immeuble mixte. Une variation de 0,15 du coefficient sur 50 000 € de taxe représente 375 € par an.
• Oublier la déduction complémentaire. Le bailleur qui passe sous option un local acquis avec une taxe non déduite laisse 30 000 € dans l'exemple favorable.
• Ne pas remettre d'attestation à l'acquéreur assujetti. L'acquéreur perd la déduction de la fraction transmissible.
• Confondre cession des parts et cession de l'immeuble. La cession des parts ne déclenche pas de régularisation, la cession de l'immeuble par la société en déclenche une.

Liste de contrôle

• Chaque immeuble est inscrit au tableau des immobilisations avec la taxe déduite, le coefficient de référence et la date de départ.
• Les travaux immobilisés ont leur propre ligne et leur propre période de vingt ans.
• Le mobilier et les équipements sont suivis sur cinq ans.
• Le coefficient de chaque immeuble mixte est recalculé chaque année et comparé à la référence.
• Les régularisations annuelles sont faites avant le 25 avril de l'année suivante.
• Tout changement d'offre, de bail ou d'occupation est daté par une pièce probante.
• Avant toute vente, les voies de la vente taxée, de l'option et de la transmission d'universalité sont comparées.
• L'attestation est remise à l'acquéreur assujetti lors d'une cession exonérée.
• Les dispenses invoquées, vacance, reprise du bail, sinistre, sont documentées.
• La régularisation est déclarée même après l'arrêt des opérations taxées.
• La charge ou le produit exceptionnel est comptabilisé sans modifier la valeur de l'actif.
• Le passage au CIBS et l'état du projet de loi de finances pour 2027 sont vérifiés.