Questions fréquentes

Les réponses qui suivent résument en quelques phrases les règles fiscales de l'immobilier. Chacune renvoie au chapitre qui les détaille, avec leurs conditions et leurs exceptions. Les questions de gestion locative figurent dans les questions fréquentes du Guide complet du bailleur privé.

Le paysage fiscal et les sources du droit

Quels impôts frappent un bien immobilier au cours de sa vie ?

À l'achat, l'acquéreur paie des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) ou la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) comprise dans le prix. Pendant la détention, la taxe foncière et l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) frappent la propriété, alors que les loyers supportent l'impôt sur le revenu (IR) ou l'impôt sur les sociétés (IS) avec les prélèvements sociaux. La plus-value est taxée à la vente et les droits de donation ou de succession à la transmission, chacun avec son propre fait générateur. Voir le chapitre 1.

La taxe foncière reste-t-elle due si je vends mon bien en début d'année ?

Oui. La taxe foncière et l'IFI s'apprécient au 1er janvier, si bien que le propriétaire à cette date doit la taxe foncière de toute l'année, même s'il vend le 2 janvier. La répartition entre vendeur et acquéreur relève du seul contrat de vente et la quote-part remboursée par l'acquéreur doit être retranchée de la charge déduite au régime réel. Voir le chapitre 1.

Quel taux de prélèvements sociaux s'applique à mes revenus immobiliers ?

Les revenus fonciers et les plus-values immobilières restent soumis à 17,2 %. Les bénéfices de location meublée non professionnelle supportent 18,6 % dès les revenus de 2025. Les dividendes et intérêts supportent 18,6 % lorsqu'ils sont perçus à partir de 2026, contre 17,2 % pour ceux perçus en 2025, d'où un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 % sur les revenus de capitaux mobiliers perçus en 2026. Voir les chapitres 1 et 5.

Les mesures du projet de loi de finances pour 2027 s'appliquent-elles déjà ?

Non. Le projet, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au Parlement au 25 octobre 2026 et aucune de ses mesures n'est adoptée. Les votes intervenus en séance restent provisoires tant que la loi n'est pas promulguée, car l'autre assemblée ou le Gouvernement peuvent encore les modifier. Ne décidez donc aucune vente, donation ou option sur la foi d'un texte en navette. Voir les chapitres 1, 2 et 136.

Choisir la location meublée ou une société pour payer moins d'impôt est-il un abus de droit ?

Non. Choisir entre plusieurs voies légales n'est pas abusif en soi. L'article L64 du Livre des procédures fiscales (LPF) vise les actes fictifs ou inspirés par le seul motif d'éluder l'impôt, avec une majoration de 80 % ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a eu ni l'initiative principale ni le bénéfice principal de l'opération. L'article L64 A vise depuis 2020 les actes à motif principalement fiscal, pour tous les impôts sauf l'IS, sans majoration automatique. Voir les chapitres 1 et 10.

Un commentaire du Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) s'impose-t-il à moi ?

Non. La doctrine publiée lie l'administration en application de l'article L80 A du LPF, mais elle ne s'impose pas au contribuable, qui peut toujours invoquer la loi si elle lui est plus favorable. La garantie suppose une véritable interprétation d'un texte fiscal, publiée avant la date limite de déclaration, dont vous remplissez toutes les conditions. Voir les chapitres 2 et 10.

Puis-je me fonder sur un article de presse ou sur le rescrit obtenu par un autre contribuable ?

Non. Les revues spécialisées, les précis de fiscalité, les déclarations ministérielles pendant les débats parlementaires et les réponses individuelles adressées à d'autres contribuables ne sont pas opposables à l'administration. Une erreur fondée sur ces sources laisse dus l'impôt et l'intérêt de retard, même si la bonne foi écarte les majorations. Remontez toujours à l'article du code ou au paragraphe du BOFiP qui fonde la règle. Voir le chapitre 2.

Quelle version d'un article du Code général des impôts (CGI) dois-je appliquer ?

Celle en vigueur à la date du fait générateur de l'impôt et non la version du jour. Le fait générateur se situe au 31 décembre pour l'IR, à la date de l'acte pour les droits de mutation, au jour de la cession pour la plus-value et au 1er janvier pour la taxe foncière et l'IFI. Lisez aussi l'article d'entrée en vigueur de la loi modificatrice, qui n'est pas reproduit dans le code. Voir le chapitre 2.

Pourquoi une loi votée en février peut-elle régir mes revenus de l'année précédente ?

Parce que l'IR naît le 31 décembre de l'année de perception des revenus. Le barème appliqué aux revenus de 2025, déclarés au printemps 2026, est ainsi celui de la loi de finances pour 2026 promulguée le 19 février 2026. Une décision prise en cours d'année s'apprécie donc au regard d'une loi qui peut encore changer. Voir le chapitre 2.

Quel juge tranche un litige fiscal immobilier ?

Le tribunal administratif connaît de l'IR, de l'IS, de la TVA et des impôts locaux, donc par exemple d'un litige sur un déficit foncier. Le tribunal judiciaire connaît des droits d'enregistrement, de l'IFI et de la taxe de publicité foncière, comme la valeur d'un immeuble déclarée dans une succession. Identifiez le juge compétent avant toute réclamation. Voir le chapitre 2.

Comment obtenir une réponse de l'administration qui l'engage avant de déclarer ?

Le rescrit général de l'article L80 B du LPF permet d'obtenir une prise de position formelle sur votre situation de fait. La demande écrite décrit la situation de façon précise, complète et sincère et cite les textes visés. L'administration dispose de trois mois à compter de la réception de la demande complète, d'où l'intérêt de la déposer au moins trois mois avant la date limite de déclaration. Voir le chapitre 10.

Le silence de l'administration vaut-il accord sur ma demande de rescrit ?

Pas dans le rescrit général, où seule une réponse expresse engage l'administration. Plusieurs rescrits spécifiques prévoient en revanche un accord tacite, comme celui qui porte sur la catégorie de revenus d'une activité ou sur l'assujettissement d'une société civile à l'IS, au terme de trois mois. Pour le rescrit abus de droit de l'article L64 B, l'absence de réponse dans les six mois interdit ensuite d'invoquer l'abus de droit. Voir le chapitre 10.

Puis-je faire valider à l'avance la valeur d'un immeuble que je veux donner ?

Non. Le rescrit valeur de l'article L18 du LPF ne vise que les entreprises individuelles et les titres de sociétés dont le donateur est dirigeant, à l'exclusion des sociétés qui gèrent leur propre patrimoine immobilier. Un immeuble de rapport détenu en direct ou par une société civile immobilière (SCI) patrimoniale n'y entre pas. La sécurité repose alors sur une évaluation documentée à la date de l'acte. Voir les chapitres 6 et 10.

Que gagne-t-on à corriger spontanément une erreur de déclaration ?

L'impôt reste dû, mais l'intérêt de retard de 0,20 % par mois est réduit de moitié, soit 0,10 % par mois, lorsque la correction intervient avant toute action de l'administration, de bonne foi et avec paiement à l'échéance. Une régularisation demandée en cours de contrôle le réduit de 30 %, soit 0,14 % par mois. Dans les deux cas, aucune majoration n'est appliquée. Voir le chapitre 10.

Le droit à l'erreur couvre-t-il une déclaration déposée en retard ?

Non. Pour l'IR, le dépôt tardif entraîne une majoration de 10 % sans mise en demeure, de 20 % lorsque la déclaration est déposée dans les trente jours d'une mise en demeure, de 40 % au-delà et de 80 % en cas de découverte d'une activité occulte. Pour l'IS et les droits d'enregistrement, la majoration reste de 10 % dans ce délai de trente jours, puis 40 %. Voir le chapitre 10.

Que faire si la réponse à mon rescrit est défavorable ?

Vous pouvez demander un second examen dans les deux mois de la réception de la réponse, sans invoquer d'élément nouveau. Un collège de la direction générale des finances publiques (DGFiP) réexamine la demande et sa réponse remplace la première. Le second examen n'est pas ouvert pour le rescrit abus de droit, qui suppose en cas de faits nouveaux une nouvelle demande. Voir le chapitre 10.

Le foyer, le domicile et la qualification des revenus

Mes loyers et ceux de mon conjoint sont-ils déclarés ensemble ?

Oui, si vous êtes mariés ou liés par un pacte civil de solidarité (PACS). Les revenus fonciers sont déterminés au niveau du foyer, avec une seule déclaration n° 2044 pour tous les biens loués nus. Le seuil de 15 000 € du micro-foncier s'apprécie sur les loyers de tout le foyer, enfants à charge compris. Les concubins forment au contraire deux foyers à l'IR, chacun déclarant sa quote-part des biens détenus ensemble. Voir les chapitres 3 et 25.

L'année du mariage, faut-il déclarer seul ou à deux ?

Le couple dépose en principe une déclaration commune pour l'année entière. Il peut opter pour deux déclarations distinctes cette seule année, chacun déclarant ses revenus personnels et sa part des revenus communs. L'imposition commune est le plus souvent moins coûteuse, comme le montre un exemple où l'option coûte 2 770,01 € de plus, d'où l'intérêt de faire le calcul. Voir le chapitre 3.

Comment répartir loyers, charges et déficits l'année du divorce ?

Chaque ex-conjoint dépose une déclaration pour l'année entière avec ses revenus personnels et sa quote-part des revenus communs, en principe la moitié pour un bien commun. Chacun déduit les charges qu'il a supportées selon ses droits. Les déficits fonciers reportables se partagent par moitié, sauf s'ils sont nés sur un bien propre de l'un, qui les conserve en totalité. Voir les chapitres 3 et 8.

Que devient le déficit foncier reportable de mon conjoint décédé ?

Le conjoint survivant peut imputer ses propres déficits et la moitié de ceux qui se rapportent aux biens de la communauté. La doctrine ne prévoit aucun transfert aux autres héritiers des déficits reportables du défunt. Un déficit né sur un bien propre du défunt doit donc en principe être utilisé sur la déclaration commune de l'année du décès, faute de quoi il est perdu. Voir le chapitre 3.

Faut-il rattacher mon enfant étudiant qui possède un studio loué ?

Le rattachement est possible pour un enfant de moins de vingt et un ans au 1er janvier, ou de moins de vingt-cinq ans s'il poursuit ses études. Il fait entrer les loyers du studio dans votre foyer, au taux marginal des parents, alors que l'avantage d'une demi-part est plafonné à 1 807 € pour les revenus de 2025. Comparez chaque année le rattachement et la déclaration séparée de l'enfant. Voir le chapitre 3.

Les loyers du logement de mon enfant mineur sont-ils imposés chez moi ?

Oui. Les revenus d'un enfant mineur sont compris dans la déclaration du foyer de ses parents. Vous pouvez demander son imposition distincte par une note jointe à la déclaration lorsque ses biens constituent une fortune indépendante de la vôtre, mais vous perdez alors le droit de le compter à charge. Voir le chapitre 3.

Comment savoir si je suis domicilié fiscalement en France ?

L'article 4 B du CGI retient quatre critères alternatifs, à savoir le foyer ou à défaut le lieu de séjour principal, l'activité professionnelle non accessoire et le centre des intérêts économiques. Il suffit que l'un d'eux soit rempli pour être domicilié en France, quelle que soit votre nationalité. Une convention fiscale peut ensuite trancher un conflit de résidence entre deux États. Voir le chapitre 4.

Expatrié, dois-je encore payer l'impôt en France sur mes loyers français ?

Oui. Les revenus d'immeubles situés en France restent imposables en France quel que soit votre domicile. Pour les revenus de 2025, l'impôt d'un non-résident ne peut être inférieur à 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable et à 30 % au-delà, sauf si vous demandez le taux moyen calculé sur vos revenus mondiaux lorsqu'il est plus favorable. Voir les chapitres 4 et 24.

Non-résident, quels prélèvements sociaux dois-je sur mes loyers ?

Les taux sont les mêmes que pour un résident, 17,2 % sur les revenus fonciers et 18,6 % sur les bénéfices de location meublée. Si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale d'un État de l'Espace économique européen (EEE), de la Suisse ou du Royaume-Uni, vous ne payez que le prélèvement de solidarité de 7,5 %, en cochant les cases 8SH ou 8SI. C'est l'affiliation sociale qui compte et non le pays de résidence. Voir le chapitre 4.

Partant à l'étranger, puis-je encore vendre ma résidence principale en exonération ?

Oui, si la vente intervient au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit le transfert de votre domicile et si le logement n'a pas été mis à la disposition d'un tiers entre-temps. À défaut, une exonération limitée à 150 000 € de plus-value nette peut s'appliquer une fois, sous des conditions de nationalité ou de convention et de résidence antérieure. Louer le logement après le départ fait perdre l'exonération de l'ancienne résidence principale. Voir les chapitres 4 et 20.

Mes loyers sont-ils des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ?

La catégorie résulte des faits et non du nom donné au contrat. La location d'un logement meublé même occasionnelle et celle d'un local équipé de son matériel relèvent des BIC, alors que la location d'un bien nu sans service relève des revenus fonciers. Un bail intitulé location nue qui met à disposition un logement suffisamment meublé produit donc des BIC. Voir les chapitres 5 et 24.

Je loue mon toit pour des panneaux solaires, est-ce un revenu foncier ?

Oui, le loyer d'emplacement versé par un opérateur pour une toiture, une antenne ou un panneau publicitaire est un revenu foncier. Si vous installez vous-même les panneaux et vendez l'électricité, vous exercez une activité commerciale imposable en BIC. Les produits sont toutefois exonérés lorsque l'installation n'excède pas 3 kilowatts-crête, qu'elle est raccordée au réseau en deux points au plus et qu'elle n'est pas affectée à une activité professionnelle. Voir le chapitre 5.

Que risque-t-on à déclarer en revenus fonciers une location en réalité meublée ?

L'administration requalifie la location en BIC, dont les déficits ne s'imputent que sur les BIC non professionnels. Le déficit foncier imputé sur le revenu global est alors rappelé avec l'intérêt de retard et, si le manquement délibéré est établi, une majoration de 40 %. Dans l'exemple du guide, l'erreur coûte 4 648,08 € pour un déficit de 10 700 €. Voir le chapitre 5.

Les dividendes de ma SCI à l'IS sont-ils des revenus fonciers ?

Non. Une société soumise à l'IS est imposée sur son bénéfice et ses associés ne perçoivent que des revenus de capitaux mobiliers (RCM) lorsqu'elle distribue. Les dividendes perçus en 2026 supportent 18,6 % de prélèvements sociaux, contre 17,2 % pour ceux perçus en 2025, soit un PFU de 31,4 %. Voir les chapitres 5 et 9.

L'évaluation, le démembrement et l'indivision

Comment évaluer un bien pour une donation, une succession ou l'IFI ?

La loi retient la valeur vénale réelle, c'est-à-dire le prix qui pourrait être obtenu sur le marché compte tenu de l'état du bien, au jour du fait générateur. L'administration ne publie aucun barème. La méthode de principe est la comparaison avec des ventes récentes de biens similaires, que la méthode par le revenu ou par le coût complète pour un bien loué ou atypique. Voir le chapitre 6.

Quels outils publics permettent de trouver des ventes comparables ?

Le service Patrim, accessible gratuitement depuis votre espace particulier sur impots.gouv.fr, donne accès aux transactions d'un secteur sur une période choisie. La base des demandes de valeurs foncières (DVF) est librement consultable en ligne, sans indiquer l'état ni la situation locative des biens. Aucun des deux ne couvre le Haut-Rhin, le Bas-Rhin, la Moselle et Mayotte. Voir le chapitre 6.

Puis-je appliquer une décote à un bien loué ou indivis ?

Une décote d'occupation est admise pour un bien loué si la situation la justifie, comme un bail récent ou un locataire protégé, mais aucun texte n'en fixe le taux. L'indivision née d'un décès ne permet aucune décote sur le bien reçu par les héritiers. Une quote-part indivise préexistante peut en revanche bénéficier d'une décote justifiée par les difficultés réelles de vente. Voir les chapitres 6 et 8.

Quels abattements légaux s'appliquent à la résidence principale ?

Au décès, un abattement de 20 % s'applique à la résidence principale du défunt lorsqu'elle est occupée à cette date par le conjoint survivant, le partenaire de PACS ou des enfants mineurs ou majeurs protégés. À l'IFI, un abattement de 30 % s'applique à la résidence principale du redevable au 1er janvier, un seul immeuble par foyer en bénéficiant. Ni l'un ni l'autre ne s'applique à une donation ou à des parts de SCI. Voir les chapitres 6 et 20.

Sous-évaluer un appartement donné à son enfant est-il rentable ?

Rarement. En cas de rectification, l'enfant paie les droits éludés, l'intérêt de retard et, si le manquement délibéré est établi, une majoration de 40 %. La valeur trop basse devient surtout son prix d'acquisition pour la plus-value future, si bien qu'une économie de 5 400 € de droits peut coûter 9 774 € d'impôt en cas de revente rapide. Voir le chapitre 6.

Comment est évaluée la nue-propriété lors d'une donation ?

Le barème de l'article 669 du CGI fixe la valeur selon l'âge de l'usufruitier au jour de l'acte, par exemple 60 % pour la nue-propriété lorsque l'usufruitier a de 61 à 70 ans. Un usufruit temporaire vaut 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, toute période commencée comptant entière. L'usufruit d'une personne morale vaut au plus 69 %, soit trois périodes de dix ans. Voir le chapitre 7.

Qui déclare les loyers d'un bien démembré ?

L'usufruitier, seul titulaire du droit aux fruits, déclare les loyers et déduit les charges qu'il supporte. Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu. Si l'usufruitier abandonne les loyers au nu-propriétaire sans acte, ils restent imposables chez lui. Voir les chapitres 7 et 24.

Le nu-propriétaire peut-il déduire les grosses réparations qu'il paie ?

Oui, de ses autres revenus fonciers ou en déficit foncier, à condition que l'usufruitier loue effectivement le bien dans des conditions normales. La déduction est refusée lorsque l'usufruitier occupe le logement. L'ancienne option permettant d'imputer ces dépenses sur le revenu global dans la limite de 25 000 € par an a été abrogée par la loi de finances pour 2017 pour les dépenses payées depuis 2018. Voir les chapitres 7 et 27.

Donner la nue-propriété de mes biens réduit-il mon IFI ?

Non. L'usufruitier déclare en principe la valeur en pleine propriété et le nu-propriétaire ne déclare rien. Chacun n'est imposé sur la valeur de son droit que dans des cas limités, comme l'usufruit légal du conjoint survivant en présence d'enfants. L'usufruit issu d'une donation entre époux reste taxé en pleine propriété. Voir le chapitre 7.

Après le décès de l'usufruitier, quel prix d'acquisition retenir pour revendre ?

Pour un bien reçu en nue-propriété puis réuni à l'usufruit, la plus-value se calcule sur la valeur de la pleine propriété à la date d'entrée de la nue-propriété dans votre patrimoine. La durée de détention court depuis cette même date. Retenir la seule valeur de la nue-propriété ferait payer, dans l'exemple du guide, 21 515 € de trop. Voir le chapitre 7.

Comment est imposée la cession d'un usufruit temporaire ?

La première cession d'un usufruit temporaire par une personne physique ou une société de personnes est imposée comme un revenu de la catégorie que procure le bien, l'année de la cession, en application de l'article 13, 5 du CGI. La base est le prix ou, s'il est supérieur, la valeur de l'usufruit selon l'article 669. Dans l'exemple du guide, l'impôt et les prélèvements atteignent 66 930 € pour 100 000 € encaissés. Voir les chapitres 7 et 24.

Comment déclarer les loyers d'un bien en indivision ?

L'indivision n'a pas de personnalité fiscale en revenus fonciers. Chaque indivisaire déclare sa quote-part des loyers et des charges sur sa propre déclaration, au micro-foncier ou au réel selon la situation de son foyer. Chaque foyer apprécie seul le seuil de 15 000 € et dispose de son propre plafond d'imputation du déficit de 10 700 €. Voir le chapitre 8.

J'ai payé seul les travaux du bien indivis, puis-je tout déduire ?

Non. Chaque indivisaire ne déduit que sa quote-part de la dépense, même s'il l'a avancée en totalité. Le surplus constitue une créance sur l'indivision, à faire valoir lors du partage, sans effet sur l'impôt. Déduire la totalité expose à un rappel avec intérêt de retard. Voir les chapitres 3 et 8.

Combien coûte le partage d'un bien indivis ?

Le droit de partage est de 2,5 % de l'actif net partagé, ramené à 1,10 % depuis le 1er janvier 2022 pour les partages consécutifs à un divorce, à une séparation de corps ou à la rupture d'un PACS. Dans les partages de succession, de communauté, d'indivision entre époux ou partenaires et de donation-partage, la soulte ne supporte aucun droit de vente. Les héritiers qui reçoivent une soulte ne sont pas imposés sur une plus-value. Voir le chapitre 8.

Racheter la part de mon coïndivisaire coûte-t-il la même chose entre amis et entre concubins ?

Non. Entre deux acquéreurs sans lien, le rachat supporte les droits de mutation sur la part acquise et le vendeur est imposé sur sa plus-value. Entre concubins, la doctrine écarte la plus-value pour les biens acquis pendant le concubinage, mais le régime des droits d'enregistrement reste incertain, d'où la nécessité de le faire confirmer par le notaire. Voir les chapitres 8 et 11.

Quel prix d'acquisition retient l'héritier attributaire qui revend après un partage ?

Lorsque le partage relève du régime de faveur, il retient la valeur du bien au jour de l'entrée dans l'indivision, en pratique la valeur déclarée dans la succession, ainsi que la date de cette entrée. La soulte versée à ses cohéritiers n'est pas ajoutée au prix d'acquisition. L'ajouter minorerait à tort l'impôt et entraînerait un rappel. Voir le chapitre 8.

Détenir en direct ou par une société

Vaut-il mieux détenir un immeuble en direct ou par une société à l'IS ?

Cela dépend de l'horizon et de la sortie. La société à l'IS réduit fortement l'impôt pendant la détention grâce à l'amortissement, mais la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable sans abattement puis la distribution supporte le PFU. Dans la simulation du guide sur vingt ans avec revente, l'enrichissement net atteint 299 549 € en direct contre 236 398 € à l'IS, un résultat qui varie avec le taux marginal et l'absence de vente. Voir le chapitre 9.

Une SCI à l'IR peut-elle louer en meublé ?

Une SCI qui loue meublé exerce une activité commerciale qui l'expose à l'IS. L'administration admet que des recettes commerciales accessoires ne remettent pas en cause la transparence tant qu'elles n'excèdent pas 10 % des recettes hors taxes. Au-delà, la société devient passible de l'IS pour l'exercice entier, d'où le recours fréquent à une société à responsabilité limitée (SARL) de famille ayant opté pour l'IR, dont le cercle familial comprend les conjoints des enfants. Voir le chapitre 9.

Apporter mon immeuble locatif à une société à l'IS est-il gratuit ?

Non. L'apport isolé d'un immeuble de rapport par un particulier à une société à l'IS supporte le droit de 5 %, en plus de la plus-value éventuelle de l'apporteur. L'enregistrement gratuit avec engagement de conservation des titres de trois ans ne vise que l'apport de l'ensemble d'une activité professionnelle. L'apport de parts d'une SCI à l'IR à une société à l'IS relève en revanche du sursis d'imposition du II de l'article 150 UB du CGI. Voir les chapitres 9 et 11.

Donner des parts de SCI coûte-t-il moins cher que donner l'immeuble ?

Souvent, lorsque le bien est encore financé à crédit. Les parts se valorisent après déduction des dettes de la société, emprunt et comptes courants compris, alors que la dette personnelle du donateur n'est en principe pas déductible dans une donation d'immeuble détenu en direct. Dans l'exemple du guide, la donation directe coûte 49 232 € de droits alors que celle des parts n'en coûte aucun. Voir le chapitre 9.

Les droits de mutation et les frais d'acquisition

Combien de droits de mutation paie-t-on pour un logement ancien ?

Les droits réunissent un droit départemental, une taxe communale de 1,20 % et des frais d'assiette égaux à 2,37 % du droit départemental, soit un taux global de 5,80665 % avec un droit départemental de 4,50 %. Les départements peuvent porter ce droit à 5 % pour les actes conclus du 1er avril 2025 au 31 mars 2028, ce qui donne 6,3185 %. La contribution de sécurité immobilière (CSI) de 0,10 % du prix s'y ajoute. Voir le chapitre 11.

La hausse des droits à 5 % s'applique-t-elle à mon achat ?

Elle ne s'applique pas à l'acquéreur d'une première propriété qui en fait sa résidence principale, c'est-à-dire à celui qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédentes. L'investisseur bailleur la supporte toujours, comme toute société quels que soient ses associés. Pour un couple, la condition s'apprécie par acquéreur en indivision, mais les deux époux doivent la remplir pour un bien commun. Voir le chapitre 11.

Le taux des droits est-il figé à la signature du compromis ?

Non. Les droits deviennent exigibles à la réalisation de la vente, au taux en vigueur à la date de l'acte authentique dans le département où se situe le bien. Une promesse signée avant une hausse votée par le département supporte donc le nouveau taux si l'acte est signé après sa prise d'effet. Consultez le tableau officiel des taux le plus récent avant de budgéter l'achat. Voir le chapitre 11.

Comment réduire légalement l'assiette des droits de mutation ?

La commission mise à la charge de l'acquéreur par le mandat n'entre pas dans l'assiette, alors que celle due par le vendeur mais payée par l'acquéreur s'y ajoute. Le mobilier vendu avec le logement échappe aux droits immobiliers s'il fait l'objet d'un prix particulier et d'une estimation article par article dans l'acte. Une valeur de mobilier sans rapport avec l'état réel des meubles serait rehaussée. Voir les chapitres 11 et 14.

Qu'est-ce que l'engagement de revendre du marchand de biens ?

L'acquéreur assujetti à la TVA qui s'engage dans l'acte à revendre dans les cinq ans ne paie que la taxe de publicité foncière au taux global de 0,715 % et la CSI. Le délai est ramené à deux ans pour les reventes par lots soumises au droit de préemption du locataire. À défaut de revente dans le délai, les droits de droit commun calculés au taux de la date d'acquisition deviennent exigibles, sous déduction de la taxe payée et avec l'intérêt de retard. Voir le chapitre 12.

Un refus de permis libère-t-il de l'engagement de construire ?

Non. L'acquéreur assujetti qui s'engage à construire dans les quatre ans ne paie qu'un droit fixe et la CSI, mais le refus de permis ou l'abandon du projet pour raisons financières ne constituent pas un cas de force majeure. Faute de construction, les droits dispensés deviennent exigibles avec l'intérêt de retard. Une prorogation peut être demandée au plus tard un mois après l'expiration du délai. Voir le chapitre 12.

L'achat de son logement par un fermier en place bénéficie-t-il d'un taux réduit ?

Oui. L'exploitant qui acquiert des biens ruraux exploités depuis au moins deux ans en vertu d'un bail paie un taux réduit de 0,715 %. Il s'engage à les mettre personnellement en valeur pendant au moins cinq ans. Une revente dans ce délai hors exceptions entraîne le complément de droits et l'intérêt de retard. Voir le chapitre 12.

Puis-je déduire les frais de notaire et d'agence de mes revenus fonciers ?

Non, ni au micro-foncier ni au régime réel. Les droits de mutation, les émoluments de l'acte d'achat et la commission d'agence majorent seulement le prix d'acquisition retenu pour la plus-value. Les frais de l'acte de prêt et les intérêts de l'emprunt qui a financé ces frais sont en revanche déductibles. Voir le chapitre 13.

Comment traiter les frais d'acquisition en location meublée au réel ou à l'IS ?

Le loueur en meublé au réel et la société à l'IS peuvent, sur option, déduire immédiatement les frais en charges ou les incorporer au coût de l'immeuble pour les amortir. L'option est irrévocable et vaut pour toutes les immobilisations acquises. En cas d'incorporation, la part des frais qui suit le terrain n'est jamais amortie. Voir les chapitres 13 et 14.

À la revente, faut-il retenir les frais réels ou le forfait de 7,5 % ?

Le choix se fait au moment de la vente, bien par bien. Le forfait se calcule sur le prix effectivement payé et, pour un logement neuf acheté à un vendeur redevable de la TVA, sur le prix toutes taxes comprises. Dans l'ancien, les frais réels dépassent souvent 7,5 % lorsqu'une commission d'agence a été payée, à condition de produire l'acte, le décompte du notaire et la facture. Voir les chapitres 13 et 15.

Le forfait de 7,5 % s'applique-t-il à un bien reçu par donation ?

Non. Pour un bien reçu par donation ou succession, seuls les frais réels effectivement supportés par le cédant majorent le prix, notamment les frais d'acte et les droits afférents au bien. Les droits de donation payés par le donateur pour le compte du donataire ne peuvent pas être ajoutés. Le forfait n'est pas non plus ouvert pour des parts de société à prépondérance immobilière. Voir le chapitre 13.

Quelle part de terrain retenir pour amortir un immeuble ?

Aucun texte ne fixe de proportion pour le loueur en meublé au réel ou la société à l'IS, la répartition étant faite sous leur responsabilité. Elle se justifie par la comparaison avec des ventes de terrains nus, par le coût de reconstruction diminué de la vétusté ou par la quote-part de copropriété. Le dispositif Jeanbrun fait exception en retenant une valeur de terrain de 20 % du prix. Voir le chapitre 14.

Pourquoi faire ventiler le prix par lot dans l'acte ?

La ventilation fixe le prix d'acquisition de chaque lot, comme un appartement et son parking. Elle sert au calcul de la plus-value lorsqu'un seul lot est revendu et au plan d'amortissement de chaque lot en meublé ou à l'IS. Sans elle, le vendeur doit justifier la fraction retenue par tout moyen et s'expose à une base plus faible. Voir le chapitre 14.

Une cuisine équipée encastrée peut-elle être comptée dans le mobilier ?

Non. Les éléments attachés à l'immeuble, comme une cuisine encastrée, un équipement de chauffage ou des placards intégrés, font partie de l'immeuble et supportent les droits immobiliers. Pour l'amortissement, ils relèvent des composants de la construction. Ils ne suffisent pas non plus à faire d'un logement un meublé au sens fiscal. Voir le chapitre 14.

La TVA à l'achat

Je revends un logement neuf de moins de cinq ans, dois-je facturer la TVA ?

Non, si vous l'avez acheté pour l'habiter ou le louer sans agir en tant qu'assujetti. La vente supporte alors les droits de mutation de droit commun à la charge de l'acquéreur. Seules les livraisons réalisées par un assujetti, comme un promoteur ou un marchand de biens, sont soumises à la TVA. Voir le chapitre 15.

Puis-je récupérer la TVA payée sur un logement neuf que je loue ?

Non, la location de logements nus ou meublés à usage d'habitation est exonérée de TVA sans option possible. La TVA n'est déductible que si le bien est affecté à une activité taxable, comme une location meublée avec services para-hôteliers ou la location à l'exploitant d'une résidence de services. Cette déduction se régularise alors par vingtièmes si l'affectation cesse dans les vingt ans. Voir le chapitre 15.

Qui peut acheter un logement neuf au taux de TVA de 5,5 % ?

Le taux de 5,5 % vise l'accession à la résidence principale dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou à moins de 300 mètres, sous plafonds de ressources et de prix. Il vise aussi la location-accession agréée et le bail réel solidaire. Il n'est jamais ouvert à l'investisseur bailleur, puisque le logement doit être la résidence principale de l'acquéreur. Voir le chapitre 15.

Que se passe-t-il si je revends avant dix ans un logement acheté à 5,5 % ?

Vous devez un complément égal à la différence entre le taux normal et le taux réduit, diminué d'un dixième par année de détention. Dans l'exemple du guide, une revente après quatre ans coûte 17 400 €. Aucun complément n'est dû en cas notamment de décès, de mobilité professionnelle de plus de 70 kilomètres, de chômage de plus d'un an, de divorce ou de dissolution d'un PACS. Voir le chapitre 15.

Qu'est-ce qu'un terrain à bâtir au sens de la TVA ?

C'est un terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées par le plan local d'urbanisme (PLU), la carte communale ou les règles applicables, apprécié au jour de la vente. Il doit être dépourvu de bâtiment utilisable, un immeuble en ruine ou frappé d'un arrêté de péril en zone constructible y étant assimilé. Les intentions de l'acquéreur sont sans incidence. Voir le chapitre 16.

Un particulier qui vend un terrain doit-il la TVA ?

En principe non. Le particulier qui cède un terrain reçu par succession ou acquis pour son usage privé est présumé ne pas exercer d'activité économique, même s'il lotit préalablement pour mieux vendre. Il peut devenir assujetti pour l'opération s'il engage une démarche active de commercialisation avec des dépenses d'aménagement significatives au regard du prix des lots. Voir le chapitre 16.

Quand la TVA peut-elle être calculée sur la seule marge ?

La marge est possible pour un assujetti dont l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction, par exemple un terrain acheté à un particulier. Le bien doit être revendu avec la même qualification, terrain non bâti revendu comme terrain à bâtir, même divisé et viabilisé. Le Conseil d'État l'exclut lorsque le terrain était bâti à l'achat, que le bâtiment ait été démoli ou qu'une parcelle nue ait été détachée. Voir le chapitre 16.

Pour l'acheteur d'un terrain à bâtir, quelle différence entre marge et prix total ?

Lorsque le vendeur assujetti applique la TVA sur le prix total, l'acquéreur ne paie que la taxe de publicité foncière au taux de 0,715 %. Lorsque la TVA porte sur la marge ou que le vendeur est un particulier, l'acquéreur paie les droits de droit commun de 5,80665 % ou 6,3185 %. Dans les deux cas, les droits se calculent sur le prix hors taxe si l'acte mentionne distinctement la TVA. Voir le chapitre 16.

Que change pour la TVA immobilière le 1er janvier 2027 ?

La TVA quitte le CGI et relève du Code des impositions sur les biens et services (CIBS), le régime de la marge figurant aux articles L. 221-18 à L. 221-20. Les commentaires antérieurs restent opposables dans la mesure où le nouveau texte reprend l'ancien. Pour un terrain acheté à un particulier et revendu à partir de 2027, la marge n'est plus acquise, ce qui peut justifier un rescrit. Voir le chapitre 16.

Les acquisitions particulières

Quand une société est-elle à prépondérance immobilière pour les droits de cession ?

Lorsque plus de la moitié de son actif brut est constituée d'immeubles situés en France ou de participations dans d'autres sociétés à prépondérance immobilière, au jour de la cession ou à tout moment de l'année qui précède. Les immeubles affectés à sa propre exploitation comptent, contrairement à la définition retenue pour la plus-value. Une société commerciale propriétaire de ses murs peut donc en relever. Voir le chapitre 17.

Combien coûte l'achat de parts d'une SCI ?

L'acquéreur paie un droit de 5 % assis sur le prix des parts ou sur leur valeur vénale, sans ajout du passif social et sans abattement. Depuis le 27 juin 2026, la cession doit être constatée, à peine de nullité, par acte notarié, par acte contresigné par avocat ou, dans certains cas, par acte d'expert-comptable. L'acte est enregistré dans le mois de sa date. Voir les chapitres 12 et 17.

Acheter des parts plutôt que l'immeuble est-il toujours avantageux ?

L'économie de droits tient surtout à l'exclusion de la dette de la société de l'assiette, comme dans l'exemple du guide où les droits passent de 51 348 € à 26 000 €. L'acquéreur reprend en contrepartie la plus-value latente de l'immeuble, les risques de la société et, pour une société à l'IS, une valeur nette comptable réduite. La comparaison doit donc intégrer la stratégie de sortie. Voir le chapitre 17.

Les parts reçues pour un apport récent sont-elles taxées comme des parts ordinaires ?

Non. La cession, dans les trois ans d'un apport en nature à une société non soumise à l'IS, de parts rémunérant cet apport est considérée comme une mutation des biens apportés. Pour un immeuble, elle supporte donc les droits immobiliers et non le droit de 5 %. La présomption est irréfragable. Voir le chapitre 17.

Puis-je déduire les intérêts de l'emprunt qui a financé mes parts de SCI ?

Oui, pour une SCI à l'IR, de votre quote-part de résultat foncier. Le droit de 5 % payé à l'achat n'est pas déductible des revenus fonciers mais majore le prix d'acquisition des parts. Les intérêts d'un emprunt qui finance la seule nue-propriété de parts ne sont pas déductibles. Voir le chapitre 17.

Comment sont calculés les droits de mutation d'un achat en viager ?

La vente en viager supporte les droits de droit commun sur le bouquet augmenté du capital de la rente exprimé dans l'acte. Lorsque le prix consiste directement en une rente, les droits sont liquidés sur une déclaration estimative que l'administration peut contrôler. La CSI de 0,10 % s'y ajoute. Voir le chapitre 18.

La rente viagère que je perçois est-elle imposable ?

Oui, pour une fraction fixée selon votre âge à l'entrée en jouissance, à savoir 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans et 30 % au-delà. Cette fraction ne change plus ensuite. Le crédirentier résident supporte en outre les prélèvements sociaux de 18,6 %, alors que le crédirentier non-résident n'y est pas soumis. Voir le chapitre 18.

En viager libre, puis-je déduire la rente des loyers que je perçois ?

Non. Les arrérages de la rente constituent le paiement du prix et ne peuvent pas être déduits, même partiellement, comme des intérêts. Seuls les intérêts de l'emprunt qui finance le bouquet et vos charges propres sont déductibles. Vous pouvez ainsi être imposé sur un revenu foncier positif alors que l'opération dégage une trésorerie négative. Voir le chapitre 18.

Acheter un bien démembré avec mon enfant présente-t-il un risque ?

Oui. Le bien dont le défunt avait l'usufruit et dont un héritier a la nue-propriété est réputé faire partie de sa succession, sauf preuve contraire. La présomption tombe si la nue-propriété a été financée par l'enfant lui-même ou par une donation de deniers de date certaine, consentie plus de trois mois avant le décès et mentionnée dans l'acte d'acquisition. À défaut, le bien entier est taxé sans imputation des droits payés à l'achat. Voir les chapitres 7 et 18.

La clause de tontine est-elle intéressante entre concubins ?

Rarement pour un bien de valeur. Le survivant est réputé recevoir la part du prémourant à titre gratuit et paie les droits de succession au taux de 60 % entre concubins, alors que les époux et partenaires de PACS en sont exonérés. Par exception, l'habitation principale commune d'une valeur globale inférieure à 76 000 € supporte les droits de mutation à titre onéreux. Voir le chapitre 18.

Acheter à parts égales avec des apports inégaux a-t-il des conséquences fiscales ?

Oui. L'acquéreur qui finance plus que sa quote-part peut être regardé comme consentant une donation indirecte à l'autre. Entre concubins, elle est taxée au taux de 60 % après un abattement de 1 594 €, alors qu'entre époux ou partenaires de PACS elle reste dans l'abattement de 80 724 €. Adaptez les quotes-parts de l'acte au financement réel de chacun. Voir le chapitre 18.

Les taxes d'urbanisme

Quand la taxe d'aménagement est-elle due et payée ?

Elle naît à la délivrance de l'autorisation d'urbanisme, dont la date fixe la valeur forfaitaire et les taux, mais elle devient exigible à l'achèvement des travaux. Le bénéficiaire déclare les éléments de calcul en ligne dans les quatre-vingt-dix jours de l'achèvement, en même temps que la déclaration foncière. Une taxe inférieure à 1 500 € se paie en une fois, au-delà en deux parts égales à six mois d'intervalle. Voir le chapitre 19.

Comment se calcule la taxe d'aménagement ?

La surface close et couverte, garages et combles de plus de 1,80 mètre compris, est multipliée par une valeur forfaitaire de 892 € par mètre carré hors Île-de-France et de 1 011 € en Île-de-France pour 2026. La base supporte un taux communal de 1 % à 5 %, porté jusqu'à 20 % dans certains secteurs, un taux départemental plafonné à 2,5 % et, en Île-de-France, un taux régional plafonné à 1 %. La taxe d'archéologie préventive de 0,40 % s'y ajoute lorsque les travaux affectent le sous-sol. Voir le chapitre 19.

Un logement construit pour être loué bénéficie-t-il de l'abattement de 50 % ?

Oui, l'abattement vise les cent premiers mètres carrés des locaux d'habitation principale, y compris celle du futur locataire. Il s'applique logement par logement. Il est exclu pour une résidence secondaire, un meublé de tourisme ou un logement construit pour un enfant ou un ascendant. Conservez les baux qui prouvent l'affectation à la résidence principale. Voir le chapitre 19.

Mon abri de jardin ou ma piscine sont-ils taxés ?

Une construction de 5 mètres carrés au plus est exonérée de plein droit. Un abri plus grand est taxé sur sa surface, sauf si la commune ou le département ont voté l'exonération des abris de 20 mètres carrés au plus pour leur part. Une piscine est taxée forfaitairement à 251 € par mètre carré de bassin pour 2026. Voir le chapitre 19.

La taxe d'aménagement est-elle déductible de mes revenus fonciers ?

Non. La doctrine la range parmi les impositions qui font partie du prix de revient de l'immeuble, si bien qu'elle ne peut ni réduire les revenus fonciers ni créer un déficit. Conservez l'avis et la preuve de paiement et faites valider par le notaire son intégration au prix de revient lors du calcul de la plus-value. Voir les chapitres 19 et 27.

Le propriétaire occupant

Suis-je imposé sur l'avantage d'habiter mon propre logement ?

Non. Le loyer que vous vous épargnez n'est pas soumis à l'IR, mais en contrepartie aucune charge du logement n'est déductible, ni intérêts, ni taxe foncière, ni travaux. Les revenus accessoires restent imposables, comme la location d'un emplacement d'antenne sur votre toit ou d'un garage à un voisin. Voir les chapitres 20 et 24.

À quelles conditions la vente de ma résidence principale est-elle exonérée ?

Le logement doit être votre résidence principale au jour de la cession, sans durée minimale d'occupation. Si vous l'avez quitté, l'exonération est maintenue lorsque vous l'avez occupé jusqu'à sa mise en vente et que la vente intervient dans un délai normal, en principe un an au plus. Le logement ne doit être ni loué ni prêté pendant la commercialisation. Voir le chapitre 20.

J'ai loué mon ancienne résidence principale avant de la vendre, l'exonération est-elle perdue ?

Oui, en totalité. L'exonération ne se proratise pas selon les années d'occupation et la plus-value est imposée comme celle d'un bien locatif, après les abattements pour durée de détention. Dans l'exemple du guide, la mise en location pendant six ans coûte 11 805,03 € d'impôt à la revente. Voir le chapitre 20.

Après une séparation, l'ex-conjoint qui a quitté le logement garde-t-il l'exonération ?

Oui. L'ex-époux, l'ex-partenaire de PACS ou l'ex-concubin qui n'occupe plus le logement conserve l'exonération si l'autre l'a occupé jusqu'à sa mise en vente et si la vente intervient dans un délai normal. La détention d'un autre logement n'y fait pas obstacle. Les concubins doivent prouver leur vie commune. Voir le chapitre 20.

Quels allègements de taxe foncière existent pour ma résidence principale ?

En 2026, les personnes de plus de 75 ans sont exonérées sous conditions de revenus et celles âgées de 65 à 75 ans peuvent obtenir une réduction de 100 €. La fraction de taxe foncière qui dépasse 50 % des revenus peut aussi être dégrevée sur réclamation, sous condition de ne pas être redevable de l'IFI. Ces allègements ne couvrent jamais la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Voir le chapitre 20.

Mes parents peuvent-ils m'aider sans droits à financer un logement neuf ?

L'exonération de l'article 790 A bis du CGI vise les dons de sommes d'argent consentis à un enfant ou petit-enfant pour la construction d'un logement neuf ou des travaux de rénovation énergétique. Elle s'applique jusqu'au 31 décembre 2026 sauf prorogation. Des amendements prorogeant le dispositif jusqu'en 2030 ont été votés en séance, mais au 25 octobre 2026 aucune prorogation n'est adoptée. Voir les chapitres 20, 22 et 136.

Quels travaux bénéficient de la TVA à 10 % ou à 5,5 % ?

Les travaux facturés par une entreprise dans un local d'habitation achevé depuis plus de deux ans, sans concourir à la production d'un immeuble neuf ni augmenter la surface de plancher de plus de 10 %. Le taux de 10 % vise l'amélioration, la transformation, l'aménagement et l'entretien, celui de 5,5 % la rénovation énergétique et les travaux induits. Les prestations comprenant une chaudière au fioul ou au gaz relèvent du taux normal depuis le 1er mars 2025. Voir le chapitre 21.

Un logement loué ou vacant bénéficie-t-il de la TVA réduite sur les travaux ?

Oui. Les résidences principales et secondaires, occupées ou vacantes, louées nues ou meublées, sont éligibles, de même que le logement mis en vente ou rénové avant sa première location. Seul l'hébergement exploité commercialement, comme un hôtel, relève du taux normal. Les dépendances louées avec le logement suivent son régime. Voir le chapitre 21.

Quelle formalité remplir pour obtenir le taux réduit ?

Depuis la loi de finances pour 2025, vous certifiez directement sur le devis ou la facture que les conditions du taux réduit sont remplies, sans attestation séparée. La mention n'est pas exigée pour des travaux de réparation et d'entretien de 1 000 € toutes taxes comprises au plus. Conservez les documents jusqu'au 31 décembre de la cinquième année qui suit la facturation, car une certification inexacte vous rend solidairement redevable du complément de taxe. Voir le chapitre 21.

Acheter moi-même les matériaux réduit-il la facture ?

Pas nécessairement. Les matériaux achetés par un particulier supportent la TVA à 20 % et seule la pose facturée par l'entreprise bénéficie du taux réduit. En revenus fonciers, vous déduisez le prix des matériaux mais jamais votre propre main-d'œuvre. Pour la plus-value, seuls les travaux réalisés par une entreprise majorent le prix d'acquisition. Voir les chapitres 21 et 27.

Quel crédit d'impôt reste ouvert pour mon logement en 2026 ?

Le crédit d'impôt pour l'emploi d'un salarié à domicile reste le principal, à 50 % des dépenses dans la limite de 12 000 € par foyer majorés selon la situation. Le petit jardinage est retenu jusqu'à 5 000 € par an et le petit bricolage jusqu'à 500 €, chaque intervention ne devant pas dépasser deux heures. Le volet du crédit consacré aux travaux prescrits par un plan de prévention des risques technologiques reste ouvert jusqu'au 31 décembre 2026 au taux de 40 %. Voir le chapitre 22.

Une borne de recharge ou un équipement d'adaptation payés en 2026 ouvrent-ils droit à un crédit d'impôt ?

Non. Le crédit pour la borne de recharge et celui pour l'adaptation du logement à l'âge ou au handicap ne visent que les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2025, la date du paiement définitif faisant foi. Une facture soldée en janvier 2026 n'ouvre droit à aucun crédit, même si le devis date de 2025. Déclarer une telle dépense expose à la reprise du crédit avec intérêt de retard. Voir le chapitre 22.

MaPrimeRénov' et l'éco-prêt à taux zéro se déclarent-ils ?

Non. Ce sont des aides budgétaires versées hors de l'IR, qui ne sont ni déclarées ni imposées pour le propriétaire occupant. L'éco-prêt à taux zéro finance de 7 000 € à 50 000 € de travaux de rénovation énergétique sans condition de ressources et peut être accordé jusqu'au 31 décembre 2027. Les travaux d'isolation ou de pompe à chaleur ne donnent plus lieu à aucun crédit d'impôt. Voir le chapitre 22.

Les loyers d'une chambre louée chez moi sont-ils imposables ?

Ils sont exonérés si la pièce fait partie de votre résidence principale, si elle constitue la résidence principale du locataire, étudiant, apprenti ou saisonnier compris, enfin si le loyer reste raisonnable. Pour 2026, le loyer annuel hors charges ne doit pas dépasser 215 € par mètre carré en Île-de-France et 159 € dans les autres régions. Les loyers exonérés n'ont pas à être déclarés. Voir le chapitre 23.

Que se passe-t-il si mon loyer dépasse le plafond de quelques euros ?

L'exonération est perdue pour la totalité des loyers et non pour la seule fraction excédentaire. Les recettes deviennent imposables en BIC, au micro-BIC ou au régime réel, avec 18,6 % de prélèvements sociaux. Dans l'exemple du guide, une hausse de 240 € de loyer annuel coûte 583,20 € d'impôt. Voir le chapitre 23.

Louer une chambre à des voyageurs de passage est-il exonéré ?

Oui, dans la limite de 760 € de recettes toutes taxes comprises par an, chambres d'hôtes comprises. Au-delà, la totalité des recettes devient imposable en BIC. Cette exonération ne se cumule pas avec le régime du micro-entrepreneur. Voir le chapitre 23.

L'exonération des chambres louées chez soi continue-t-elle en 2027 ?

Elle est prorogée jusqu'au 31 décembre 2026 et aucune prorogation n'est adoptée au 25 octobre 2026. Les amendements adoptés en commission sur la location meublée sont tombés avec le rejet de la première partie du projet de loi de finances pour 2027. Sans prorogation, les loyers relatifs aux périodes postérieures au 31 décembre 2026 seront imposables en BIC. Voir les chapitres 23 et 136.

Je suis locataire, puis-je sous-louer une chambre en exonération ?

Oui, dans les mêmes conditions que le propriétaire et avec l'accord écrit de votre bailleur sur le principe et sur le prix. Le sous-loyer au mètre carré ne peut pas dépasser votre propre loyer et doit respecter le plafond fiscal, le plus bas des deux s'imposant en pratique. Un studio indépendant avec accès séparé n'entre jamais dans l'exonération. Voir les chapitres 5 et 23.

Les revenus fonciers

Quelles sommes sont des revenus fonciers ?

Les loyers des immeubles bâtis et non bâtis loués nus, quelle que soit l'activité du locataire, ainsi que les revenus accessoires comme une antenne, un droit d'affichage ou un droit de chasse loué sans prestation. La quote-part du résultat d'une SCI non soumise à l'IS en fait partie, même non distribuée. Le prix de la première cession d'un usufruit temporaire portant sur un bien loué nu est aussi imposé comme un revenu foncier. Voir le chapitre 24.

Puis-je louer à mon enfant à un petit loyer ?

Oui, si le bail est réel et le loyer effectivement payé, les charges restant alors déductibles au régime réel. Si le loyer est notoirement inférieur à la valeur locative sans justification, l'administration peut réintégrer la libéralité consentie. Un loyer symbolique peut même conduire à vous regarder comme vous réservant la jouissance du bien, sans aucune charge déductible. Voir les chapitres 24 et 26.

Je prête gratuitement un logement à un proche, dois-je déclarer quelque chose ?

Non. Le propriétaire qui met un logement gratuitement à disposition sans contrat de location est réputé s'en réserver la jouissance. Il ne déclare aucun revenu mais ne déduit aucune charge, ni la taxe foncière, ni les intérêts d'emprunt, ni les travaux. Cette solution devient coûteuse lorsque le bien supporte un emprunt ou des travaux importants. Voir le chapitre 24.

Les charges d'un logement vacant sont-elles déductibles ?

Seulement si vous établissez avoir accompli toutes les diligences pour le louer, par des annonces, un mandat de location et un loyer conforme au marché. À défaut, le logement est présumé réservé à votre jouissance et ses charges ne sont pas déductibles. Les charges supportées pendant une vacance entre deux locataires restent déductibles selon le droit commun. Voir les chapitres 24 et 27.

Comment déclarer les loyers d'un bien situé à l'étranger ?

Un résident de France est imposable en France sur ses revenus fonciers mondiaux, sous réserve des conventions fiscales. Lorsque la convention prévoit un crédit d'impôt égal à l'impôt français, les loyers se portent en case 4BK au micro-foncier ou en case 4BL au réel et sont exclus de l'assiette du prélèvement à la source. D'autres conventions prévoient une exonération avec prise en compte pour le taux effectif. Voir les chapitres 24 et 25.

Quand relève-t-on du micro-foncier ?

De plein droit lorsque le revenu brut foncier de tout le foyer n'excède pas 15 000 € dans l'année, sans prorata pour un logement loué une partie de l'année, sauf exclusion. Un abattement de 30 % représente alors toutes les charges, intérêts d'emprunt compris. Aucun déficit ne peut naître. Le revenu brut se déclare en case 4BE, sans déduire vous-même l'abattement. Voir le chapitre 25.

Puis-je déclarer un logement au micro-foncier et un autre au réel ?

Non. Le régime s'applique à l'ensemble des revenus fonciers du foyer. L'option pour le réel résulte du simple dépôt d'une déclaration n° 2044 dans le délai, vaut pour tous les biens et engage le foyer pour trois ans. Une déclaration déposée par erreur vaut donc option. Voir le chapitre 25.

Quelles situations ferment le micro-foncier à tout le foyer ?

Notamment un monument historique, un immeuble détenu en nue-propriété, un logement conventionné avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah), un engagement Loc'Avantages ou Cosse et les anciens amortissements Robien ou Borloo pendant leur période. Le dispositif Jeanbrun impose aussi le régime réel. Les réductions d'impôt Pinel, Denormandie et Malraux ne ferment pas le micro-foncier. Voir le chapitre 25.

Quand l'option pour le régime réel est-elle intéressante ?

Lorsque vos charges déductibles dépassent 30 % des loyers sur les trois années de l'engagement, par exemple dans les premières années d'un crédit. Elle l'est aussi l'année de travaux importants, qui créent un déficit imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le logement doit alors rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation. Voir le chapitre 25.

L'abattement du micro-foncier va-t-il passer à 50 % ?

Non à ce stade. Un amendement portant l'abattement à 50 %, adopté en commission des finances le 8 octobre 2026, est tombé avec le rejet de la première partie du projet de loi de finances pour 2027 par la commission. Au 25 octobre 2026, le seuil de 15 000 € et l'abattement de 30 % restent applicables aux revenus de 2026. Voir les chapitres 25 et 136.

Quels loyers dois-je déclarer pour une année donnée ?

Les loyers effectivement encaissés du 1er janvier au 31 décembre, y compris par un mandataire, quelle que soit la période à laquelle ils se rapportent. Les loyers impayés ne se déclarent pas si vous avez accompli les diligences de recouvrement, alors que les loyers payés d'avance et les arriérés se déclarent l'année de leur encaissement. Un loyer abandonné volontairement à un proche reste imposable comme s'il avait été encaissé. Voir le chapitre 26.

Comment limiter l'impôt sur des arriérés de loyers importants ?

Les arriérés perçus en une fois par suite de circonstances indépendantes de votre volonté peuvent être imposés selon le système du quotient de l'article 163-0 A du CGI. Le revenu est divisé par un coefficient égal au nombre d'années concernées augmenté de un, puis le supplément d'impôt est multiplié par ce coefficient. Le quotient n'est jamais appliqué d'office et doit être demandé sur la déclaration. Voir le chapitre 26.

Le dépôt de garantie est-il une recette imposable ?

Pas lors de son versement, puisqu'il n'est pas définitivement acquis. Il devient une recette, à la ligne 213, pour la part que vous conservez afin de couvrir des loyers impayés ou la remise en état des lieux. Le dépôt restitué au départ du locataire n'est pas une charge. Voir le chapitre 26.

Une subvention ou une indemnité d'assurance s'ajoute-t-elle à mes recettes ?

Oui, lorsqu'elle finance des charges déductibles, comme une aide de l'Anah pour des travaux d'amélioration ou une indemnité pour un dégât des eaux, l'année de son encaissement. Les indemnités de l'assureur de loyers impayés sont aussi imposables. Ne le sont pas les sommes qui financent une reconstruction, compensent une dépréciation du capital ou financent des dépenses non déductibles. Voir le chapitre 26.

La taxe foncière refacturée au locataire d'un local commercial change-t-elle mes recettes ?

Oui. Une dépense du propriétaire mise par le bail à la charge du locataire s'ajoute aux recettes à la ligne 212 et reste déductible, si bien que vous pouvez neutraliser les deux montants. Elle compte en revanche dans le revenu brut retenu pour le seuil de 15 000 € du micro-foncier. Voir les chapitres 25 et 26.

À quelles conditions une charge est-elle déductible au régime réel ?

Elle doit figurer dans la liste fermée de l'article 31 du CGI, avoir été effectivement payée par le propriétaire pendant l'année, avoir été engagée pour acquérir ou conserver le revenu et être justifiée. Une facture de décembre payée en janvier se déduit l'année du paiement. Une facture établie au nom d'un tiers n'est pas une charge du bailleur. Voir le chapitre 27.

Puis-je déduire mes frais de déplacement, de téléphone ou un logiciel ?

Non pour leur montant réel. Ces frais de gestion sont couverts par un forfait de 20 € par local, déclaré à la ligne 222, qui ne peut pas être complété par les dépenses réelles. Les honoraires d'un administrateur de biens, d'un comptable ou d'un avocat dans un litige locatif se déduisent en revanche pour leur montant réel à la ligne 221. Voir le chapitre 27.

Comment déduire les provisions de copropriété ?

Vous déduisez obligatoirement la totalité des provisions versées au syndic l'année de leur paiement, à la ligne 229, sans les ventiler. Après l'approbation des comptes, vous réintégrez l'année suivante à la ligne 230 la part correspondant aux charges non déductibles, aux charges récupérables sur le locataire et au solde positif. Les provisions pour travaux non votés et le fonds de travaux ne suivent pas ce régime. Voir le chapitre 27.

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères est-elle déductible ?

Non, car elle incombe à l'occupant et se récupère sur le locataire. Les frais de gestion figurant sur l'avis de taxe foncière restent en revanche déductibles en totalité, y compris ceux qui se rapportent à cette taxe. Si le locataire est parti sans la rembourser, elle se déduit à la ligne 225 au titre des charges récupérables non récupérées. Voir le chapitre 27.

Où déclarer l'assurance emprunteur et la garantie des loyers impayés ?

L'assurance emprunteur se déclare à la ligne 250 avec les intérêts, si bien que le déficit qu'elle crée ne s'impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. La garantie des loyers impayés et l'assurance propriétaire non occupant se déclarent à la ligne 223 avec les autres primes couvrant l'immeuble. Le capital remboursé n'est jamais déductible. Voir le chapitre 27.

Les travaux, les intérêts d'emprunt et le déficit foncier

Comment savoir si mes travaux sont déductibles de mes revenus fonciers ?

Tout dépend de la nature des travaux et non de leur coût. Les dépenses d'entretien, de réparation et d'amélioration d'un local d'habitation sont déductibles, alors que les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne le sont jamais. L'administration regarde si le chantier modifie le gros œuvre, la surface habitable, le volume ou le nombre de logements. Voir le chapitre 28.

L'aménagement de combles ou la construction d'une véranda est-il déductible ?

Non. Ces travaux augmentent la surface habitable et constituent un agrandissement, tout comme les travaux qui en sont indissociables, par exemple la réfection de toiture rendue nécessaire par une surélévation. Réalisés par une entreprise et non déduits, ils pourront majorer le prix d'acquisition lors de la revente. Voir le chapitre 28.

Puis-je déduire les travaux de transformation d'un commerce ou d'une grange en logement ?

Non, la transformation en habitation d'un local affecté à un autre usage est assimilée à une construction, quelle que soit la nature de chaque poste pris isolément. Les intérêts de l'emprunt qui finance cette transformation restent en revanche déductibles, à condition que l'intention de louer soit manifestée pendant les travaux. Voir les chapitres 28 et 29.

Si je réalise moi-même les travaux, que puis-je déduire ?

Seul le prix d'achat des matériaux est déductible, jamais la valeur de votre travail personnel. Chaque facture doit être à votre nom et rattachable au logement loué. Les matériaux posés par vous-même n'ouvrent pas droit au plafond majoré du déficit foncier pour la rénovation énergétique et ne sont pas retenus dans le prix d'acquisition pour la plus-value. Voir le chapitre 28.

Une facture globale de rénovation pose-t-elle problème ?

Oui, lorsque le chantier mêle une extension et des travaux intérieurs, l'administration peut juger l'ensemble indissociable et refuser toute déduction. Demandez des devis et des factures séparés par nature de travaux et par local, avec un descriptif précis. Voir le chapitre 28.

Quels intérêts d'emprunt puis-je déduire de mes revenus fonciers ?

Les intérêts des dettes contractées pour acquérir, construire, réparer, améliorer ou conserver un immeuble loué, payés dans l'année. Le capital remboursé n'est jamais déductible. Les intérêts d'un emprunt affecté à une autre finalité ne le sont pas, même s'il est garanti par une hypothèque sur le bien loué. Voir le chapitre 29.

Les frais de dossier, de garantie et l'assurance emprunteur sont-ils déductibles ?

Oui, ils suivent le régime des intérêts et se portent en ligne 250 de la déclaration n° 2044. Pour une société de caution, seule la commission définitivement acquise est déductible, pas la participation restituable en fin de prêt. Les frais de l'acte d'achat et les droits de mutation ne sont pas déductibles. Voir le chapitre 29.

Les frais d'une renégociation de prêt sont-ils déductibles ?

Oui, si le nouvel emprunt est contracté expressément pour remplacer le prêt initial et si l'opération réduit effectivement la charge globale d'intérêts. L'indemnité de remboursement anticipé, les frais de dossier et les intérêts du nouveau prêt deviennent alors déductibles l'année de leur paiement. Si la substitution augmente la charge globale, ces frais ne sont pas déductibles. Voir le chapitre 29.

Puis-je déduire les intérêts d'un prêt consenti par un membre de ma famille ?

Oui, dans les mêmes conditions qu'un prêt bancaire, à condition que la dette soit réelle et prouvée par un écrit et des remboursements effectifs. Le prêt se déclare sur le formulaire n° 2062 lorsque le montant prêté dans l'année dépasse 5 000 €. Un prêt dont les intérêts ne sont jamais payés peut être requalifié en donation. Voir le chapitre 29.

Que deviennent les intérêts payés après la vente du bien ?

Ils ne sont plus déductibles, même si le prêt n'est pas remboursé immédiatement. Les déficits encore reportables restent en revanche imputables sur tous les revenus fonciers du foyer jusqu'à la dixième année suivant leur constatation. Voir le chapitre 29.

Quelle part de mon déficit foncier puis-je imputer sur mon revenu global ?

La part qui ne provient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an et par foyer. La part issue des intérêts et l'excédent se reportent sur les seuls revenus fonciers des dix années suivantes. Voir le chapitre 30.

Le plafond du déficit foncier est-il relevé pour la rénovation énergétique ?

Oui, la limite est majorée du montant des dépenses éligibles dans la limite de 21 400 € pour des travaux qui font passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Le devis doit avoir été accepté depuis le 5 novembre 2022 et les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027, avec deux diagnostics de performance énergétique avant et après travaux. Les travaux doivent être réalisés par des entreprises qualifiées. Voir le chapitre 30.

Combien de temps dois-je garder le bien loué après avoir imputé un déficit ?

Le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l'imputation, soit jusqu'au 31 décembre 2029 pour un déficit imputé sur les revenus de 2026. À défaut, hors invalidité, licenciement, décès ou expropriation, le revenu des années concernées est reconstitué. Voir le chapitre 30.

Un couple marié dispose-t-il de deux plafonds de 10 700 € ?

Non, le plafond est unique pour le foyer fiscal. Des concubins, imposés séparément, disposent chacun du leur sur leur quote-part. Un enfant mineur rattaché ne crée pas de plafond supplémentaire. Voir le chapitre 30.

Les locations particulières et les parts de sociétés

La location d'un parking ou d'un box relève-t-elle des revenus fonciers ?

Oui, lorsqu'elle ne comporte aucun service autre qu'un simple gardiennage. Elle relève des bénéfices industriels et commerciaux si elle s'accompagne de prestations comme le lavage des véhicules. Un emplacement loué avec un logement meublé suit la location meublée. Voir le chapitre 31.

Dois-je facturer la TVA sur la location d'un parking ?

La location d'un emplacement de stationnement est taxable par nature à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), sauf lorsqu'elle est liée à la location d'un logement exonéré consentie par le même bailleur dans le même immeuble. La franchise en base dispense toutefois de facturer la taxe tant que les recettes taxables ne dépassent pas 37 500 € l'année précédente et 41 250 € l'année en cours, seuils maintenus pour 2026. Stipulez un loyer hors taxe dès la signature. Voir le chapitre 31.

Une redevance d'antenne relais peut-elle me faire perdre le micro-foncier ?

Oui. Les recettes d'antenne, d'affichage ou de chasse s'ajoutent aux loyers pour apprécier le seuil de 15 000 € du micro-foncier. Si le total le dépasse, le régime réel devient obligatoire pour tous les revenus fonciers et l'abattement de 30 % est perdu sur les loyers des logements. Voir le chapitre 31.

Comment est imposée la cession d'un usufruit temporaire ?

Le produit de la première cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire, ou sa valeur vénale si elle est supérieure, est imposé dans la catégorie des revenus du bien, soit en revenus fonciers pour un immeuble loué nu. Cette valeur est de 23 % de la pleine propriété par période de dix ans. Les abattements et exonérations des plus-values ne s'appliquent pas. Voir le chapitre 31.

Les panneaux solaires posés sur ma maison créent-ils un revenu imposable ?

La vente d'électricité photovoltaïque est exonérée d'impôt sur le revenu lorsque l'installation ne dépasse pas 3 kilowatts-crête, est raccordée au réseau en deux points au plus et n'est pas affectée à une activité professionnelle. L'exonération est réservée aux personnes physiques et exclut les panneaux détenus par une société civile immobilière. Voir le chapitre 31.

Sur quel montant suis-je imposé pour mes parts de SCI ou de SCPI ?

Sur votre quote-part du résultat de la société telle que l'attestation annuelle la fixe, même si la société n'a rien distribué. Pour une société civile de placement immobilier (SCPI), c'est le relevé fiscal annuel qui fait foi, non les acomptes trimestriels reçus. Voir le chapitre 32.

Puis-je appliquer le micro-foncier à mes parts de SCPI ?

Seulement si vous louez aussi au moins un immeuble nu en direct et si les recettes brutes du foyer ne dépassent pas 15 000 €. Vous portez alors en case 4BE le total des loyers bruts et de la quote-part des recettes brutes des sociétés, jamais leur résultat net. Sans bien loué en direct, le micro-foncier est exclu. Voir le chapitre 32.

Les intérêts de l'emprunt qui a financé mes parts sont-ils déductibles ?

Oui, au régime réel, pour les parts d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés. Ils s'ajoutent en ligne 113 à la quote-part d'intérêts de la société et se détaillent en rubrique 410. Le nu-propriétaire de parts ne peut pas déduire les intérêts de l'emprunt qui a financé la nue-propriété. Voir le chapitre 32.

Comment sont imposés les revenus financiers d'une SCPI ?

Ils ne sont pas des revenus fonciers mais des revenus de capitaux mobiliers. Perçus en 2026, ils supportent par défaut le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %, dont 18,6 % de prélèvements sociaux, alors que la quote-part foncière supporte 17,2 %. Ils ne se portent jamais en case 4BA. Voir les chapitres 32 et 46.

Dois-je remplir une déclaration n° 2044 si je ne détiens que des parts de sociétés ?

Non, vous pouvez porter directement le résultat en case 4BA avec une note annexe, sauf pour des parts de SCPI ouvrant droit à un amortissement. Remplissez toutefois la déclaration lorsque la quote-part est déficitaire, afin de ventiler le déficit entre les cases 4BB et 4BC. Voir le chapitre 32.

Les déclarations 2044 et 2044 spéciale

Quand dois-je déposer une déclaration n° 2044 ?

Lorsque les revenus fonciers bruts du foyer dépassent 15 000 €, lorsque le foyer est exclu du micro-foncier ou lorsqu'il opte pour le régime réel. L'option résulte du simple dépôt de la déclaration et vaut pour trois ans. Une seule déclaration est déposée pour tout le foyer. Voir le chapitre 33.

Comment déduire les provisions de charges de copropriété ?

L'année du versement, vous déduisez en ligne 229 la totalité des provisions versées au syndic. L'année suivante, après approbation des comptes, vous réintégrez en ligne 230 la part qui correspond à des charges récupérables ou non déductibles. Voir le chapitre 33.

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères se déduit-elle avec la taxe foncière ?

Non, elle est exclue de la ligne 227 de la déclaration n° 2044. Seules la taxe foncière et les taxes annexes restées à la charge du propriétaire se déduisent. Voir le chapitre 33.

Comment répartir un déficit foncier entre les cases 4BB et 4BC ?

Tout dépend de la comparaison entre les intérêts et les revenus bruts. Si les intérêts dépassent les revenus bruts, l'excédent d'intérêts va en case 4BB avec la fraction des autres charges qui dépasse la limite d'imputation. Sinon, le déficit s'impute en case 4BC dans la limite de 10 700 € et le surplus va en case 4BB. Voir le chapitre 33.

Que faire l'année où je vends mon dernier bien loué ?

Déclarez les recettes et les charges jusqu'à la vente, renseignez la ligne 460 si un déficit a été imputé sur le revenu global au cours des trois années précédentes et cochez la case 4BN. Cette case évite que des acomptes de prélèvement à la source soient calculés sur des loyers disparus. Voir les chapitres 33 et 48.

Qui doit déposer la déclaration n° 2044 spéciale ?

Le foyer qui détient un monument historique procurant des recettes, une nue-propriété louée par l'usufruitier avec des charges supportées, un logement sous amortissement Périssol, Besson neuf, Robien ou Borloo neuf, un Scellier intermédiaire ou en zone de revitalisation rurale ou des parts de SCPI avec amortissement. Dès qu'un seul bien est spécial, tous les revenus fonciers du foyer se déclarent sur ce formulaire. Voir le chapitre 34.

Un logement Pinel impose-t-il la déclaration spéciale ?

Non. Le Scellier, le Duflot, le Pinel et le Denormandie sont des réductions d'impôt déclarées sur le formulaire n° 2042 RICI, les loyers allant sur la déclaration n° 2044 ordinaire. Ces réductions ne font pas obstacle, par elles-mêmes, au micro-foncier. Voir les chapitres 34 et 52.

Le déficit d'un monument historique est-il plafonné ?

Non, lorsque l'immeuble procure des recettes, le déficit foncier s'impute sur le revenu global sans limite de montant. Cette imputation suppose notamment un engagement de conservation de quinze ans et, pour un immeuble acquis depuis 2009, une détention directe sauf exceptions. Une cession avant quinze ans majore le revenu du tiers des charges imputées. Voir les chapitres 34 et 56.

Le nu-propriétaire peut-il déduire les grosses réparations de son revenu global ?

Non. L'option qui permettait au nu-propriétaire d'un bien reçu par succession ou donation de déduire ces dépenses de son revenu global, dans la limite de 25 000 €, a été abrogée par la loi de finances pour 2017 pour les dépenses payées depuis 2018. Il peut seulement déduire les grosses réparations qu'il paie de ses autres revenus fonciers, en ligne 446 de la déclaration spéciale, lorsque l'usufruitier loue le bien et que le revenu est imposé au nom de celui-ci. Voir les chapitres 30 et 34.

Pourquoi ne pas recopier les lignes d'une ancienne déclaration ordinaire sur la déclaration spéciale ?

Parce que la numérotation diffère. Sur la déclaration spéciale, la ligne 229 reçoit l'amortissement et les provisions de copropriété passent aux lignes 230 et 231. Des provisions portées en ligne 229 apparaîtraient comme un amortissement. Voir le chapitre 34.

La location meublée, champ et régimes d'imposition

Quand une location est-elle meublée au sens fiscal ?

Lorsque le local comporte tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale, le locataire pouvant y vivre avec ses seuls effets personnels. La liste du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 est le repère le plus sûr. L'intitulé du bail n'est qu'un indice. Voir le chapitre 35.

Que se passe-t-il si mon meublé est incomplet ?

L'administration peut requalifier les bénéfices en revenus fonciers sur toutes les années non prescrites. Le micro-BIC et son abattement de 50 % sont alors remplacés par le micro-foncier à 30 %, l'amortissement n'est plus déductible et le taux des prélèvements sociaux passe de 18,6 % à 17,2 %. Voir le chapitre 35.

Quand devient-on loueur en meublé professionnel ?

Lorsque les recettes annuelles de location meublée du foyer dépassent 23 000 € et qu'elles excèdent les autres revenus d'activité du foyer. Si l'une des deux conditions manque, le loueur est non professionnel. Le statut s'apprécie chaque année pour l'ensemble des meublés du foyer. Voir les chapitres 35 et 41.

Une SCI à l'impôt sur le revenu peut-elle louer meublé ?

Une société civile qui loue des locaux meublés exerce une activité commerciale et devient passible de l'impôt sur les sociétés, sauf si cette activité reste accessoire. L'administration retient une limite de 10 % des recettes. Voir le chapitre 35.

Quels prélèvements sociaux frappent le bénéfice d'un loueur en meublé non professionnel ?

Le bénéfice supporte 18,6 % de prélèvements sociaux depuis l'imposition des revenus de 2025, alors que les revenus fonciers restent à 17,2 %. Le loueur professionnel supporte des cotisations sociales de travailleur indépendant. Voir les chapitres 35 et 46.

Quels sont les seuils et abattements du micro-BIC en 2026 ?

Pour les revenus de 2026 à 2028, la location meublée de longue durée et le meublé de tourisme classé relèvent du micro-BIC jusqu'à 83 600 € avec un abattement de 50 %. Le meublé de tourisme non classé est limité à 15 000 € avec un abattement de 30 %. L'abattement ne peut être inférieur à 305 €. Voir le chapitre 36.

Je dépasse le seuil une année, perds-je immédiatement le micro-BIC ?

Non. Le régime s'applique l'année N si les recettes de l'une des deux années précédentes n'excèdent pas le seuil de l'année N. Il n'est donc perdu qu'après deux années consécutives de dépassement. Voir le chapitre 36.

Puis-je déduire les commissions de plateforme au micro-BIC ?

Non, les recettes se déclarent brutes et aucune charge n'est déductible, pas même les intérêts, la taxe foncière ou la cotisation foncière des entreprises. Le micro-BIC ne peut jamais faire apparaître de déficit. Voir le chapitre 36.

Comment opter pour le régime réel en location meublée ?

L'option s'exerce avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus et se reconduit tacitement chaque année. Pour une activité nouvelle, elle peut figurer dans la déclaration de début d'activité. Exercez-la par écrit auprès du service des impôts des entreprises et conservez-en la preuve. Voir les chapitres 36 et 37.

Les recettes de 2024 d'un gîte classé suivent-elles les règles actuelles ?

Non, pour les revenus de 2024 l'abattement des meublés de tourisme classés était de 71 %, contre 50 % depuis les revenus de 2025. Une déclaration de 2024 encore réclamable se vérifie selon les règles de cette année-là. Voir les chapitres 36 et 42.

Comment se calcule le résultat d'un loueur en meublé non professionnel au réel ?

Comme celui d'une entreprise, en retranchant des loyers courus les charges engagées et l'amortissement admis. Le résultat reste imposé dans le foyer au barème et aux prélèvements sociaux. Le loueur tient une comptabilité avec un bilan et dépose la déclaration n° 2031. Voir le chapitre 37.

Dois-je déduire ou incorporer les frais d'acquisition de mon meublé ?

Les droits de mutation, honoraires et frais d'actes peuvent être déduits immédiatement ou incorporés au prix de revient pour être amortis. L'option est irrévocable et vaut pour toutes les acquisitions. Pour un loueur sans autre meublé bénéficiaire, la déduction immédiate crée souvent un déficit limité à dix ans, alors que l'amortissement non déduit se reporte sans limite de durée. Voir les chapitres 37 et 39.

Existe-t-il encore une réduction d'impôt pour frais de comptabilité ?

Non. La loi de finances pour 2025 a abrogé le régime des organismes de gestion agréés le 16 février 2025 et supprimé cette réduction à compter de l'imposition des revenus de 2025. Les frais de comptabilité restent une charge déductible du résultat. Voir le chapitre 37.

Quand dois-je déposer ma liasse fiscale de loueur en meublé ?

La déclaration de résultats doit parvenir au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, avec quinze jours supplémentaires en télétransmission. Pour les résultats de 2025, les dates étaient le 5 mai et le 20 mai 2026. Voir les chapitres 37 et 44.

Mon mobilier peut-il être déduit immédiatement ?

Non, l'ameublement complet d'un logement s'inscrit à l'actif et s'amortit, même composé de meubles de moins de 500 € chacun. La tolérance des biens de faible valeur vise le seul renouvellement courant en nombre limité. Voir le chapitre 37.

L'amortissement, les déficits et la plus-value du loueur en meublé

Puis-je amortir le terrain ?

Non, le terrain n'est jamais amortissable. Vous devez ventiler vous-même la valeur du terrain et celle de la construction, par comparaison avec des ventes de terrains nus, par le coût de reconstruction ou à partir de données comparables. Aucun pourcentage forfaitaire n'est fixé par les textes. Voir le chapitre 38.

L'amortissement peut-il créer un déficit ?

Non. L'amortissement n'est déductible que dans la limite du loyer acquis diminué des autres charges afférentes aux biens, appréciée globalement sur tous les biens loués. La fraction excédentaire se reporte sans limite de durée en l'état du droit au 25 octobre 2026. Voir les chapitres 38 et 39.

Puis-je renoncer à amortir une année pour garder la déduction plus tard ?

Non. L'amortissement non comptabilisé est définitivement perdu. Comptabilisez chaque année l'annuité complète, la limite de l'article 39 C du Code général des impôts différant elle-même ce qui ne peut être déduit. Voir le chapitre 38.

Que prévoit le projet de loi de finances pour 2027 pour l'amortissement des meublés ?

Son texte initial plafonnerait l'amortissement du bâti des loueurs non professionnels à 2,5 % de sa valeur dans la limite de 7 000 € par foyer, ou à 1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme. Il supprimerait aussi le report des amortissements non déduits à compter de 2027. Au 25 octobre 2026, cet article 7 n'a pas été voté en séance et aucune de ces mesures n'est adoptée. Voir les chapitres 38 et 136.

Un héritier reprend-il le plan d'amortissement du défunt ?

Non, l'héritier commence une activité nouvelle et amortit le bien sur sa valeur vénale retenue dans la déclaration de succession. Le stock d'amortissements reportés du défunt ne lui est pas transmis. Voir le chapitre 38.

Puis-je imputer le déficit de ma location meublée non professionnelle sur mes salaires ?

Non, il s'impute exclusivement sur les bénéfices de location meublée non professionnelle du foyer de l'année et des dix années suivantes. Il ne réduit ni les salaires, ni les pensions, ni les revenus fonciers. Voir le chapitre 39.

Le déficit de location meublée d'un époux peut-il réduire le bénéfice de l'autre ?

Oui, le texte vise le foyer, si bien que le déficit d'un époux s'impute sur le bénéfice de location meublée non professionnelle de l'autre. Il n'est pas lié à un logement déterminé. Des concubins forment en revanche deux foyers distincts. Voir le chapitre 39.

Pourquoi mes déficits de loueur en meublé risquent-ils d'expirer sans être utilisés ?

L'amortissement de l'année et le stock reporté interviennent d'abord dans le calcul du résultat, le déficit antérieur ne s'imputant qu'ensuite sur un résultat positif. Tant que l'amortissement absorbe tout le loyer net, le déficit vieillit. Le seul levier se situe dans le traitement des frais d'acquisition lors de la première acquisition. Voir le chapitre 39.

Que deviennent mes déficits si je deviens loueur professionnel ?

Les déficits constatés en non professionnel restent gelés et ne s'imputent ni sur le revenu global ni sur les bénéfices professionnels. Ils redeviennent imputables si le foyer redevient non professionnel, dans la limite de leur délai de dix ans qui continue de courir. Voir les chapitres 39 et 41.

Comment sont répartis les déficits de location meublée en cas de divorce ?

Chacun impute les déficits de ses biens propres ou de son activité, plus la moitié des déficits afférents aux biens communs, sauf répartition différente justifiée. Chacun ne pourra ensuite les imputer que sur ses propres bénéfices futurs de même nature. Voir le chapitre 39.

Les amortissements déduits alourdissent-ils la plus-value à la revente d'un meublé ?

Oui, pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, le prix d'acquisition d'un logement loué meublé au réel est minoré des amortissements admis en déduction. La règle s'applique quelle que soit la date de mise en location, y compris aux amortissements déduits avant 2025. Les amortissements reportés et jamais déduits ne sont pas retranchés. Voir le chapitre 40.

Certains logements échappent-ils à cette réintégration ?

Oui, les logements situés dans des résidences avec services pour étudiants ou pour personnes âgées et dans certains établissements pour personnes âgées ou handicapées. Les résidences de tourisme et les meublés de tourisme ne figurent pas parmi ces exceptions. Voir le chapitre 40.

Le micro-BIC est-il concerné par la réintégration des amortissements ?

Non, le micro-BIC ne donne lieu à aucune déduction d'amortissement, il n'y a donc rien à retrancher. Seuls les biens loués meublés au régime réel sont visés. Voir le chapitre 40.

Quel taux de prélèvements sociaux s'applique à la plus-value d'un meublé ?

La plus-value immobilière reste soumise à 17,2 % de prélèvements sociaux et à 19 % d'impôt sur le revenu, après abattements pour durée de détention. Le taux de 18,6 % ne vise que les bénéfices annuels de la location meublée non professionnelle. Voir les chapitres 40 et 46.

Pour la plus-value, quel statut de loueur compte ?

C'est le statut de l'année de la vente et non celui de la détention. Un loueur professionnel l'année de la cession relève des plus-values professionnelles, alors qu'un loueur non professionnel cette année-là relève du régime des particuliers avec réintégration. Voir les chapitres 40 et 41.

Le loueur professionnel et les locations touristiques

Quels revenus compare-t-on aux recettes meublées pour le statut professionnel ?

Les autres revenus d'activité nets du foyer soumis à l'impôt sur le revenu, c'est-à-dire salaires, pensions, autres bénéfices professionnels et rémunérations de gérant. Les revenus fonciers, les revenus de capitaux et les plus-values n'en font pas partie. Les recettes meublées sont retenues toutes taxes comprises. Voir le chapitre 41.

Comment compter les recettes d'un logement mis en location en cours d'année ?

Ses recettes sont ramenées à douze mois sur la base de 365 jours, puis ajoutées à celles des autres logements. La vente d'un seul logement alors que les autres restent loués n'entraîne au contraire aucun ajustement. Voir le chapitre 41.

Un non-résident devient-il facilement loueur professionnel ?

Moins depuis les revenus de 2026. Il compare désormais ses recettes à l'ensemble de ses revenus d'activité de même nature, y compris ceux perçus à l'étranger lorsqu'ils supportent un impôt équivalent à l'impôt sur le revenu. Voir le chapitre 41.

Le statut professionnel exonère-t-il mes meublés d'impôt sur la fortune immobilière ?

Pas automatiquement. L'exonération comme biens professionnels suppose plus de 23 000 € de recettes et une location meublée qui procure plus de 50 % des revenus professionnels du foyer, en retenant le bénéfice net. Un loueur dont l'amortissement ramène le bénéfice à zéro reste imposable sur ses meublés. Voir le chapitre 41.

Le statut de loueur professionnel s'acquiert-il par une inscription ?

Non. Depuis la décision du Conseil constitutionnel du 8 février 2018, aucune inscription, option ou déclaration ne permet d'acquérir ou d'écarter le statut. Il résulte chaque année des deux conditions chiffrées. Voir le chapitre 41.

Mon gîte labellisé est-il un meublé de tourisme classé ?

Non, un label privé ne vaut pas classement. Seul un classement d'une à cinq étoiles en cours de validité donne accès au seuil de 83 600 € et à l'abattement de 50 %. Sans lui, le gîte relève du meublé non classé limité à 15 000 € avec 30 %. Voir les chapitres 42 et 43.

Dois-je payer des cotisations sociales sur mes locations touristiques ?

Pour la location de courte durée, des cotisations sociales sont dues dès que les recettes annuelles dépassent 23 000 €, même si vous restez non professionnel au sens de l'impôt sur le revenu. Sous ce seuil, le bénéfice supporte les prélèvements sociaux de 18,6 %. Voir le chapitre 42.

La location de ma résidence principale à des touristes est-elle imposable ?

Oui, les recettes sont des bénéfices industriels et commerciaux déclarés comme meublé classé ou non classé. Seule la location occasionnelle d'une partie de la résidence principale est exonérée lorsque les recettes ne dépassent pas 760 € par an. La cotisation foncière des entreprises n'est pas due pour un logement compris dans la résidence principale. Voir le chapitre 42.

Quand ma location touristique devient-elle soumise à la TVA ?

Lorsque vous fournissez, pour des séjours de trente nuitées au plus, au moins trois des quatre prestations que sont le petit-déjeuner, le nettoyage régulier, la fourniture du linge et la réception de la clientèle. Le taux est alors de 10 %, sous réserve de la franchise en base qui s'applique en 2026 jusqu'à 85 000 € de chiffre d'affaires de l'année précédente. Voir les chapitres 42 et 67.

Puis-je déduire toutes les charges d'une résidence secondaire que j'occupe quelques semaines ?

Non, au réel seules les charges et la part d'amortissement rattachées à la location sont déductibles. La répartition repose sur une clé raisonnable, constante et documentée, comme le rapport entre les semaines d'usage personnel et la période de location. Voir le chapitre 42.

Qu'est-ce qu'une chambre d'hôtes au sens fiscal ?

Une chambre meublée chez l'habitant, louée avec le petit-déjeuner, le loueur accueillant lui-même ses clients dans la limite de cinq chambres et quinze personnes. Des chambres louées dans une maison que le propriétaire n'habite pas relèvent du meublé de tourisme ou de la para-hôtellerie. Voir le chapitre 43.

Les très petites recettes de chambres d'hôtes sont-elles imposables ?

Les recettes qui ne dépassent pas 760 € par an sont exonérées d'impôt sur le revenu. Cette exonération ne dispense ni de l'immatriculation ni de la déclaration en mairie. Voir le chapitre 43.

À partir de quand dois-je cotiser pour mes chambres d'hôtes ?

Les chambres d'hôtes obéissent à un seuil social propre. Le loueur est affilié à la sécurité sociale des travailleurs indépendants lorsque son revenu tiré de l'activité dépasse 13 % du plafond annuel de la sécurité sociale, soit 6 248 € selon la fiche officielle. Le seuil de 23 000 € des meublés de tourisme ne les concerne pas. Voir le chapitre 43.

Que change la qualification para-hôtelière à l'impôt sur le revenu ?

L'activité sort du régime de la location meublée et suit le droit commun des bénéfices industriels et commerciaux. Sans participation personnelle, directe et continue, le déficit ne s'impute que sur les bénéfices industriels et commerciaux non professionnels de l'année et des six années suivantes. Voir le chapitre 43.

Une conciergerie qui fournit les services peut-elle me rendre redevable de la TVA ?

Oui, un service organisé et facturé par le loueur lui est imputable même s'il est exécuté par un sous-traitant. Un service compte dès qu'il est réellement proposé, ce que prouvent l'annonce, le livret ou le site. Voir le chapitre 43.

Les liasses 2031 et 2033

Quels documents composent la liasse d'un loueur en meublé au réel simplifié ?

La déclaration n° 2031 avec son annexe n° 2031 bis et les tableaux n° 2033-A à 2033-G. Le tableau 2033-B fait passer du résultat comptable au résultat fiscal, reporté ensuite sur la déclaration n° 2042-C-PRO. Au réel normal, les tableaux n° 2050 à 2059 remplacent les tableaux 2033. Voir le chapitre 44.

Où apparaît l'amortissement qui dépasse la limite de l'article 39 C ?

La dotation complète figure au compte de résultat, puis sa fraction non déductible est réintégrée en ligne 318 du tableau 2033-B. Elle est reportée sans limite de durée et se suit dans un état annexe, faute de cadre propre dans les tableaux 2033. Voir le chapitre 44.

Les dépôts de garantie sont-ils des recettes de ma location meublée ?

Non, ils figurent au passif comme des dettes envers les locataires. Les inscrire en recettes majore à tort le bénéfice. Voir le chapitre 44.

Que risque-t-on en déposant la liasse en retard ?

Lorsque des droits sont dus, la majoration est de 10 % sans mise en demeure, de 20 % dans les trente jours d'une mise en demeure, de 40 % au-delà et de 80 % en cas de découverte d'une activité occulte, l'intérêt de retard s'y ajoutant. Une liasse déficitaire ou à résultat nul déposée en retard relève d'une amende propre. Voir le chapitre 44.

Un brouillon enregistré en ligne vaut-il dépôt de la liasse ?

Non, seule la validation produit le certificat de dépôt. Conservez l'accusé de réception avec la liasse. Voir le chapitre 44.

L'impôt sur le revenu, les prélèvements et les contributions

À quel taux mes loyers sont-ils imposés ?

Ils rejoignent les autres revenus du foyer et supportent le barème progressif corrigé du quotient familial, de son plafonnement et de la décote. Leur coût dépend du taux marginal du foyer et non du taux moyen figurant sur l'avis. Voir le chapitre 45.

Pourquoi un revenu foncier supplémentaire peut-il coûter plus que le taux de ma tranche ?

Dans la zone de la décote, chaque euro d'impôt brut supplémentaire réduit aussi la décote, d'où un taux effectif de 15,98 % au lieu de 11 %. L'entrée dans la zone du plafonnement du quotient familial produit un effet comparable. Les prélèvements sociaux s'y ajoutent. Voir le chapitre 45.

Quel barème s'applique à mes revenus de 2026 ?

Il sera fixé par la loi de finances pour 2027. Le projet prévoit une revalorisation des tranches de 2,1 %, en discussion au 25 octobre 2026 et non adoptée. Toute simulation sur les revenus de 2026 reste donc provisoire. Voir les chapitres 45 et 136.

La plus-value immobilière s'ajoute-t-elle à mon revenu soumis au barème ?

Non, elle est imposée à part au taux proportionnel et aux prélèvements sociaux. Elle entre en revanche dans le revenu fiscal de référence, ce qui peut déclencher la contribution sur les hauts revenus ou faire perdre une aide sous condition de ressources. Voir les chapitres 45 et 47.

Comment est imposé un non-résident sur ses loyers français ?

Selon le barème, mais avec un taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 € et de 30 % au-delà pour les revenus de 2025, ou de 14,4 % et 20 % pour les revenus de source ultramarine. Il peut obtenir le taux moyen calculé sur ses revenus mondiaux s'il est plus faible. Voir le chapitre 45.

Quel taux de prélèvements sociaux s'applique à mes revenus immobiliers ?

Les revenus fonciers et les plus-values immobilières supportent 17,2 %. Le bénéfice de location meublée non professionnelle supporte 18,6 % depuis les revenus de 2025, comme les dividendes et intérêts perçus depuis le 1er janvier 2026. Voir le chapitre 46.

Un foyer non imposable paie-t-il des prélèvements sociaux sur ses loyers ?

Oui, les prélèvements sont dus sur le revenu net du patrimoine même en l'absence d'impôt sur le revenu. Pour un tel foyer, la contribution sociale généralisée (CSG) déductible ne procure aucun avantage. Voir le chapitre 46.

Mon déficit foncier réduit-il les prélèvements sociaux sur mes autres revenus ?

Non, l'imputation sur le revenu global réduit seulement l'impôt sur le revenu. Le déficit reporté réduit en revanche les revenus fonciers futurs et donc les prélèvements de ces années. Voir les chapitres 30 et 46.

Quelle part de la CSG puis-je déduire ?

Une fraction de 6,8 points de la CSG payée sur les revenus soumis au barème est déductible du revenu global de l'année du paiement, préremplie en case 6DE. La déduction ne vaut pas pour les plus-values immobilières ni pour les revenus soumis au prélèvement forfaitaire unique. Voir le chapitre 46.

Un bailleur affilié à la sécurité sociale d'un autre pays européen paie-t-il 17,2 % ?

Non, s'il est affilié à un régime obligatoire d'un autre État de l'Espace économique européen ou de la Suisse sans être à la charge d'un régime français, il ne doit que le prélèvement de solidarité de 7,5 %. L'exonération se demande en cochant les cases 8SH ou 8SI et suppose de conserver l'attestation d'affiliation. Voir le chapitre 46.

La vente d'un immeuble peut-elle me rendre redevable de la contribution sur les hauts revenus ?

Oui, la plus-value nette imposable entre dans le revenu fiscal de référence. Une vente peut donc faire dépasser une seule année les seuils de 250 000 € pour une personne seule ou de 500 000 € pour un couple. Voir le chapitre 47.

Comment réduire la contribution sur les hauts revenus l'année d'un revenu exceptionnel ?

Un mécanisme de lissage s'applique sur demande si le revenu fiscal de référence des deux années précédentes n'a pas dépassé le seuil et si celui de l'année atteint au moins une fois et demie leur moyenne. Il n'est pas appliqué d'office. Voir le chapitre 47.

Qu'est-ce que la contribution différentielle sur les hauts revenus ?

Créée par la loi de finances pour 2025 et modifiée par celle pour 2026, elle garantit une imposition minimale de 20 % aux foyers dont le revenu de référence dépasse les mêmes seuils. Elle vise surtout les revenus imposés à un taux proportionnel bas, comme les dividendes. Les non-résidents en sont en principe exclus. Voir le chapitre 47.

Quand verser l'acompte de la contribution différentielle ?

Entre le 1er et le 15 décembre de l'année de perception des revenus, à hauteur de 95 % de la contribution estimée. Un défaut, un retard ou une insuffisance de plus de 20 % entraîne une majoration de 20 %. Voir le chapitre 47.

Faut-il reporter la plus-value immobilière sur la déclaration de revenus ?

Oui, le montant net imposable doit y figurer même si le notaire a payé l'impôt. L'omission est sanctionnée par une amende de 5 % des sommes non déclarées, avec un minimum de 150 € et un maximum de 1 500 €. Voir le chapitre 47.

Comment l'impôt sur mes loyers est-il prélevé ?

Par des acomptes que l'administration prélève sur votre compte, calculés de janvier à août sur les revenus de l'avant-dernière année puis de septembre à décembre sur ceux de l'année précédente. Un acompte de prélèvements sociaux s'y ajoute sur la même assiette. Voir le chapitre 48.

Que se passe-t-il l'année de ma première location ?

Aucun acompte n'est dû jusqu'au 31 août de l'année suivante, puis l'impôt de la première année est réclamé avec les premiers acomptes. Vous pouvez éviter ce cumul en versant spontanément un acompte dès la première année. Voir le chapitre 48.

Puis-je arrêter mes acomptes après la vente de mon dernier bien ?

Oui, la suppression est possible lorsque l'ensemble du patrimoine locatif est cédé ou change d'affectation. Faites la demande avant le 22 du mois pour un effet le mois suivant et cochez la case 4BN sur la déclaration suivante. Une simple vacance relève de la modulation. Voir le chapitre 48.

Puis-je baisser mes acomptes l'année de gros travaux ?

Oui, par une modulation dans votre espace particulier, admise à la baisse si l'écart dépasse 5 %. Fondez l'estimation sur des devis signés et un échéancier, car une modulation excessive est passible de pénalités. Voir le chapitre 48.

Puis-je reporter une échéance d'acompte sur mes revenus fonciers ?

Non, le report d'échéance est réservé aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices non commerciaux et aux bénéfices agricoles. Un loueur en meublé peut donc en user, mais pas un bailleur en location nue. Voir le chapitre 48.

Les dispositifs d'investissement locatif

Quel est le plafond global des avantages fiscaux ?

Il est de 10 000 € par foyer et par an pour les avantages acquis depuis 2013, porté à 18 000 € pour certaines réductions outre-mer, la Sofica et le Pinel ou le Denormandie outre-mer. Les deux plafonds ne s'additionnent pas. L'excédent est ajouté à l'impôt et définitivement perdu. Voir le chapitre 49.

Le déficit foncier et l'amortissement entrent-ils dans le plafond global ?

Non, les déductions, abattements et déficits en sont exclus par nature. Le déficit foncier, l'amortissement en meublé, l'amortissement Jeanbrun, la déduction Cosse et les charges des monuments historiques n'entrent pas dans le calcul. Voir le chapitre 49.

Le crédit d'impôt pour l'emploi à domicile réduit-il la place disponible pour mon Pinel ?

Oui, ce crédit consomme le même plafond de 10 000 € que les réductions immobilières. Avec 6 000 € de crédit, il ne reste que 4 000 € pour les autres avantages plafonnés. Voir le chapitre 49.

La réduction Malraux est-elle plafonnée ?

Pour les opérations engagées depuis 2013, elle est exclue du plafonnement global mais reste soumise à son propre plafond de 400 000 € de dépenses sur quatre années consécutives. Les opérations engagées avant 2013 restent dans le plafond de leur année. Voir les chapitres 49 et 55.

Un couple marié dispose-t-il de deux plafonds globaux ?

Non, le plafond s'apprécie par foyer fiscal. Deux concubins forment deux foyers et disposent chacun de leur plafond pour leur quote-part. Voir le chapitre 49.

Quels dispositifs d'investissement sont encore ouverts au 25 octobre 2026 ?

Le dispositif Jeanbrun pour les actes signés jusqu'au 31 décembre 2028, le Denormandie et le Loc'Avantages jusqu'au 31 décembre 2027, le Malraux, les monuments historiques et les réductions outre-mer. Le Pinel est fermé depuis le 1er janvier 2025. Voir le chapitre 50.

Quelle différence entre une réduction d'impôt et un amortissement ?

La réduction diminue directement l'impôt sans dépendre du taux marginal, mais elle entre en principe dans le plafonnement global et se perd faute d'impôt suffisant, sauf report prévu. L'amortissement diminue le revenu imposable. Son économie dépend du taux marginal et des prélèvements sociaux, mais il échappe au plafonnement global. Voir le chapitre 50.

Puis-je cumuler le Jeanbrun et le Loc'Avantages sur le même logement ?

Non. Le Jeanbrun ne se cumule ni avec le Denormandie ni avec le Loc'Avantages pour un même logement. Deux logements distincts peuvent en revanche relever de dispositifs différents, chacun selon ses règles. Voir le chapitre 50.

Le Denormandie et le Loc'Avantages sont-ils prorogés au-delà de 2027 ?

Non au 25 octobre 2026. La prorogation du Denormandie jusqu'en 2030, adoptée en commission, est tombée avec le rejet de la première partie du projet de loi de finances pour 2027. L'amendement qui prorogeait le Loc'Avantages a quant à lui été rejeté en commission. Les deux restent ouverts jusqu'au 31 décembre 2027. Voir les chapitres 53, 54 et 136.

Un dispositif peut-il m'obliger à quitter le micro-foncier ?

Oui, le Jeanbrun, le Loc'Avantages et les monuments historiques excluent le micro-foncier pour l'ensemble des revenus fonciers du foyer. Le Pinel ne l'exclut pas. Mesurez la perte de l'abattement de 30 % sur vos autres logements avant de vous engager. Voir le chapitre 50.

Quels logements ouvrent droit au dispositif Jeanbrun ?

Les logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif, acquis neufs, en l'état futur d'achèvement ou anciens avec travaux, par acte signé entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Dans l'ancien, les travaux d'amélioration doivent atteindre au moins 30 % du prix et permettre une classe A ou B du diagnostic de performance énergétique. Une maison individuelle n'est pas éligible en l'état du texte. Voir le chapitre 51.

Comment se calcule l'amortissement Jeanbrun ?

Il porte sur 80 % du prix d'acquisition hors frais, augmenté des travaux dans l'ancien, au taux de 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % dans le neuf et de 3 %, 3,5 % ou 4 % dans l'ancien selon le niveau de loyer intermédiaire, social ou très social. Le total déduit par foyer est plafonné à 8 000 € par an, montant porté à 10 000 € ou 12 000 € selon la part des revenus tirés d'une location sociale ou très sociale. Voir le chapitre 51.

Puis-je louer un logement Jeanbrun à mon enfant ?

Non, le locataire ne peut être ni membre du foyer fiscal ni parent ou allié jusqu'au deuxième degré inclus. Cette exclusion est plus large que celle du Pinel, qui admet la location à un ascendant ou à un descendant hors du foyer. Voir le chapitre 51.

L'amortissement Jeanbrun a-t-il un coût à la revente ?

Oui, le prix d'acquisition retenu pour la plus-value est minoré des amortissements déduits. En cas de rupture de l'engagement de neuf ans, les amortissements déduits sont en outre réintégrés au revenu foncier de l'année de la rupture. Voir le chapitre 51.

Une SCI à l'impôt sur le revenu peut-elle bénéficier du Jeanbrun ?

La fiche officielle ne traite ni de l'indivision ni de la détention par une société. L'éligibilité n'est pas exclue par nature pour une société civile immobilière à l'impôt sur le revenu, mais elle doit être confirmée par écrit avant l'acquisition, au besoin par un rescrit. Une société à l'impôt sur les sociétés est exclue. Voir le chapitre 51.

Puis-je encore investir en Pinel ?

Non, aucun nouvel investissement n'en bénéficie depuis le 1er janvier 2025. Les logements acquis jusqu'au 31 décembre 2024 conservent leur réduction s'ils respectent leurs engagements de six, neuf ou douze ans. Voir le chapitre 52.

Que se passe-t-il si mon impôt est inférieur à la fraction annuelle de ma réduction Pinel ?

La différence est définitivement perdue, la réduction n'étant ni reportable ni remboursable. Ce risque concerne surtout les foyers dont les revenus baissent pendant l'engagement. Voir le chapitre 52.

Comment proroger mon engagement Pinel ?

La prorogation s'exerce au titre de l'année où expire la période en cours, par une note écrite jointe à la déclaration de revenus. Elle ne peut être ni tacite, ni anticipée, ni rétroactive. Le loyer et les ressources du locataire restent plafonnés pendant la période prorogée. Voir le chapitre 52.

Une révision de loyer peut-elle me faire perdre la réduction Pinel ?

Oui, un loyer révisé qui dépasse le plafond, même de quelques euros, constitue un manquement à l'engagement. Recalculez le plafond à chaque révision et à chaque nouveau bail, avec le coefficient de surface. Voir le chapitre 52.

Puis-je vendre mon logement Pinel avant le terme sans reprise ?

Seulement si la vente résulte de l'invalidité, du licenciement ou du décès du contribuable ou de son conjoint soumis à imposition commune. Une mutation professionnelle, un divorce ou une donation n'ouvrent droit à aucune exception et la réduction obtenue est reprise. Voir les chapitres 52 et 63.

Quelles opérations ouvrent droit au Denormandie ?

L'acquisition jusqu'au 31 décembre 2027 d'un logement ancien dans une commune éligible ou une copropriété en difficulté, suivie de travaux facturés par une entreprise représentant au moins 25 % du coût total de l'opération. Les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit l'acquisition. Voir le chapitre 53.

Les matériaux que je pose moi-même comptent-ils dans le seuil de 25 % du Denormandie ?

Non, seuls les travaux réalisés et facturés par une entreprise sont retenus. Les matériaux achetés par le bailleur sont exclus, même posés par une entreprise, seuls les frais d'installation facturés étant pris en compte. Voir le chapitre 53.

Quelle performance énergétique faut-il atteindre en Denormandie ?

En métropole, la consommation conventionnelle après travaux doit être inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an. Les travaux doivent en outre réduire cette consommation d'au moins 30 %, ou 20 % en copropriété, ou porter sur au moins deux des cinq catégories de travaux performants. Voir le chapitre 53.

Quels sont les taux de la réduction Denormandie ?

Ils sont de 12 % pour six ans, de 18 % pour neuf ans et de 21 % au total après prorogations sur douze ans, sur un prix de revient retenu dans la limite de 5 500 € par mètre carré et de 300 000 € par an. La réduction entre dans le plafonnement global des avantages fiscaux. Voir le chapitre 53.

Puis-je cumuler le Denormandie et le Jeanbrun ?

Non, pour un même logement il faut choisir. Le Denormandie est une réduction d'impôt compatible avec le micro-foncier mais plafonnée, alors que le Jeanbrun est un amortissement hors plafonnement qui impose le régime réel et minore le prix d'acquisition à la revente. Voir les chapitres 51 et 53.

Comment se calcule la réduction Loc'Avantages ?

Elle est égale à un pourcentage des loyers bruts du logement conventionné avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah). Le taux est de 15 % en loyer intermédiaire ou de 35 % en loyer social sans intermédiation, de 20 %, 40 % ou 65 % avec intermédiation locative. La fraction qui excède l'impôt est perdue. Voir le chapitre 54.

Puis-je louer un logement conventionné à mon enfant ?

Non, le locataire ne doit être ni membre du foyer fiscal ni ascendant ou descendant d'un membre de ce foyer, même s'il vit séparément. Cette règle est plus stricte que celle du Pinel. Voir le chapitre 54.

Le conventionnement me fait-il perdre le micro-foncier ?

Oui, le Loc'Avantages comme le Cosse imposent le régime réel à l'ensemble des revenus fonciers du foyer, y compris pour les autres logements loués nus. Intégrez la perte de l'abattement de 30 % dans le calcul de l'avantage. Voir le chapitre 54.

Puis-je proroger ma convention Cosse en gardant la déduction ?

Non, la déduction cesse de s'appliquer si la prorogation intervient après le 1er janvier 2024. À l'approche du terme, comparez avec la délégation locale de l'Anah la sortie du conventionnement et une nouvelle convention Loc'Avantages, à signer au plus tard le 31 décembre 2027. Voir le chapitre 54.

Déduction Cosse ou réduction Loc'Avantages, laquelle pèse le moins ?

Pour un foyer peu imposé, une déduction est souvent plus efficace, car elle réduit aussi l'assiette des prélèvements sociaux et ne se perd pas faute d'impôt. Pour un foyer très imposé, la réduction l'emporte lorsque son taux est élevé. La réduction entre en outre dans le plafonnement global de 10 000 €. Voir le chapitre 54.

Le Malraux et les monuments historiques

Comment se calcule la réduction d'impôt Malraux ?

Elle est égale à 22 % ou 30 % des dépenses de restauration payées, selon la zone et le plan applicable, dans la limite de 400 000 € sur quatre années consécutives pour les demandes de permis déposées depuis 2017. Le prix d'achat, les frais d'acte et les intérêts d'emprunt ne sont pas dans la base. La réduction échappe au plafonnement global des avantages fiscaux. Voir le chapitre 55.

Que se passe-t-il si mon impôt est trop faible pour absorber la réduction Malraux ?

Pour les demandes déposées depuis le 1er janvier 2017, la fraction qui dépasse l'impôt de l'année se reporte sur les trois années suivantes. Au-delà, elle est perdue. Simulez donc votre capacité d'absorption sur quatre années de dépenses et trois années de report avant de vous engager. Voir le chapitre 55.

Puis-je louer mon logement Malraux à mon enfant étudiant ?

Non. Le locataire ne peut être ni un membre de votre foyer fiscal ni l'un de vos ascendants ou descendants, sous peine de reprise de toute la réduction. Le logement doit être loué nu, à titre de résidence principale du locataire, pendant neuf ans. Voir le chapitre 55.

Puis-je renoncer à la réduction Malraux pour déduire les travaux de mes revenus fonciers ?

Oui. Les dépenses de nature déductible créent alors un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, l'excédent se reportant sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Pour un foyer qui perçoit d'autres revenus fonciers importants, cette option peut procurer une économie supérieure à la réduction. Voir le chapitre 55.

Peut-on acheter un logement Malraux en démembrement ?

Non. Le bénéfice est réservé à la pleine propriété de l'immeuble ou des parts, la seule exception visant le démembrement consécutif au décès de l'un des époux soumis à imposition commune. Un achat qui sépare usufruit et nue-propriété ferme donc le régime dès l'origine. Voir le chapitre 55.

Le régime des monuments historiques est-il une réduction d'impôt ?

Non. Il s'agit de règles dérogatoires de déduction des charges, dont l'économie dépend de votre taux marginal d'imposition. Pour un immeuble loué, le déficit foncier s'impute sur le revenu global sans la limite de 10 700 €. Voir le chapitre 56.

Combien de temps dois-je conserver un monument historique ?

Quinze ans à compter de son acquisition. En cas de vente anticipée hors licenciement, invalidité ou décès, le revenu de l'année de la rupture et des deux années suivantes est majoré du tiers des charges indûment imputées. Une donation n'entraîne pas de majoration si les donataires reprennent l'engagement pour sa durée restante. Voir le chapitre 56.

Puis-je acheter un monument historique par une société civile immobilière ?

Un immeuble acquis depuis 2009 par une société civile non soumise à l'impôt sur les sociétés est en principe exclu. Quatre exceptions existent, dont la société civile immobilière (SCI) familiale et, pour un immeuble classé ou inscrit acquis depuis 2018, son affectation à l'habitation pour au moins 75 % des surfaces. Les associés conservent alors leurs parts quinze ans. Voir le chapitre 56.

L'achat d'un monument historique loué me fait-il perdre le micro-foncier ?

Oui. Le micro-foncier est exclu pour les monuments historiques qui procurent des recettes foncières et cette exclusion vaut pour tout le foyer. Vos autres locations nues se déclarent alors aussi au régime réel. Voir le chapitre 56.

Peut-on acheter un lot dans un monument divisé en copropriété ?

Un immeuble divisé en lots depuis le 1er janvier 2009 sort du régime, sauf exception. Pour une division depuis 2018, l'immeuble classé ou inscrit doit être affecté à l'habitation pour au moins 75 % de ses surfaces dans les deux ans. Lisez l'état descriptif de division et sa date avant d'acquérir. Voir le chapitre 56.

Les résidences de services et les anciens dispositifs

Le Censi-Bouvard est-il encore ouvert ?

Non. Aucune acquisition réalisée depuis le 1er janvier 2023 n'ouvre droit à la réduction. Un logement acheté sur plan jusqu'en 2022 peut toutefois encore en bénéficier s'il est achevé dans les délais légaux, notamment dans les quatre ans de l'acquisition pour une vente en l'état futur d'achèvement conclue après le 1er juillet 2021. Voir le chapitre 57.

Comment se calcule la réduction Censi-Bouvard ?

Pour les acquisitions de 2013 à 2022, elle est de 11 % du prix de revient, hors taxe lorsque la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) a été récupérée, dans la limite de 300 000 € par année. Elle s'impute par neuvièmes sur neuf ans, la fraction non imputée faute d'impôt suffisant se reportant jusqu'à la sixième année. Elle entre dans le plafonnement global de 10 000 €. Voir le chapitre 57.

Puis-je amortir au réel un logement Censi-Bouvard ?

Seulement pour la fraction du prix de revient qui excède le montant retenu pour la réduction, en application de l'article 39 G du Code général des impôts (CGI). Un logement entièrement retenu dans la base n'est donc pas amortissable, alors que le mobilier s'amortit selon le droit commun. Voir le chapitre 57.

Que se passe-t-il si l'exploitant de ma résidence fait faillite ?

En cas de liquidation judiciaire, la réduction est maintenue si le logement est reloué à un exploitant dans les douze mois du jugement. Cette tolérance ne vaut pas pour la TVA, dont une fraction doit être reversée si le logement cesse d'être loué avec les services requis. Une défaillance peut ainsi coûter à la fois la reprise de la réduction et un reversement de TVA. Voir le chapitre 57.

La réintégration des amortissements dans la plus-value vise-t-elle mon logement en résidence services ?

Non, tant que vous restez loueur non professionnel. La réintégration applicable aux cessions depuis le 15 février 2025 ne vise ni les logements des résidences services pour étudiants ou pour personnes âgées ni ceux des établissements accueillant des personnes âgées ou handicapées. Voir le chapitre 57.

Mon logement Robien, Scellier ou Duflot est-il encore sous engagement ?

La plupart de ces engagements sont arrivés à échéance au 25 octobre 2026. Certains courent encore, en particulier les dernières prorogations du Borloo neuf et du Scellier intermédiaire, ce dernier pouvant aller jusque vers 2029. Seuls l'engagement souscrit, la date du premier bail et les prorogations demandées fixent la date exacte. Voir le chapitre 58.

Que coûte la vente d'un logement Duflot avant la fin de l'engagement ?

Hors invalidité, licenciement ou décès, l'impôt de l'année de la vente est majoré du montant total des réductions obtenues. Pour un logement de 220 000 € au taux de 18 %, la reprise atteint 39 600 €. Une vente signée après le terme de neuf ans n'entraîne aucune reprise. Voir le chapitre 58.

Puis-je encore utiliser un report de réduction Scellier ?

Oui. La fraction non imputée faute d'impôt suffisant peut l'être jusqu'à la sixième année suivante, à condition que le logement reste loué pendant les années concernées. Ce report figure sur votre avis d'impôt, alors qu'il n'existe pas pour le Duflot. Voir le chapitre 58.

Comment est reprise une déduction Robien ou Borloo en cas de vente pendant l'engagement ?

Les amortissements déduits sont réintégrés au revenu foncier de l'année de rupture, avec le système du quotient pour l'impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux de 17,2 % portent sur la totalité. Pendant une période triennale de prorogation, seules les déductions de cette période sont reprises. Voir le chapitre 58.

Une donation fait-elle tomber l'engagement d'un ancien dispositif ?

Oui en principe. La donation, même avec réserve d'usufruit, rompt l'engagement Robien comme une vente et peut entraîner la remise en cause du Scellier ou du Duflot, sauf transmission par décès. Seul le Périssol permet aux donataires de poursuivre l'amortissement. Voir le chapitre 58.

L'outre-mer, le logement intermédiaire et la nue-propriété

Un logement neuf acheté outre-mer ouvre-t-il encore une réduction d'impôt spécifique ?

Non. La réduction de l'article 199 undecies A du CGI est fermée aux investissements dans le logement neuf réalisés après le 31 décembre 2017. Restent ouverts jusqu'au 31 décembre 2029 la réhabilitation de logements achevés depuis plus de vingt ans, le logement social dans les collectivités autres que les départements d'outre-mer et l'investissement productif. Voir le chapitre 59.

Quelles sont les conditions de la réduction pour réhabilitation outre-mer ?

Les travaux doivent être réalisés par une entreprise sur un logement achevé depuis plus de vingt ans, sans augmenter le volume ni la surface habitable. Vous vous engagez pendant cinq ans à l'occuper comme habitation principale ou à le louer nu à titre de résidence principale. Pour des travaux de 2021 à 2025, le taux va de 18 % à 29 %. Voir le chapitre 59.

Quel plafonnement s'applique aux réductions outre-mer ?

Elles relèvent d'abord d'une limite propre de 30 600 € ou, sur option, de 11 % du revenu imposable pour les revenus de 2025. Elles entrent ensuite dans le plafonnement global de 18 000 €, une réduction avec rétrocession n'étant retenue que pour la fraction conservée. L'excédent n'est pas reportable et s'ajoute à l'impôt. Voir le chapitre 59.

Deux époux disposent-ils chacun d'un plafond de 18 000 € ?

Non. Le plafond s'apprécie par foyer fiscal, si bien que des époux ou partenaires soumis à imposition commune en partagent un seul. Deux concubins disposent chacun du leur, à condition que chacun soit propriétaire de son investissement. Voir le chapitre 59.

La réfaction d'impôt des résidents d'outre-mer limite-t-elle ma réduction ?

Oui. Le contribuable domicilié dans un département d'outre-mer bénéficie d'une réfaction de 30 % plafonnée à 2 450 € ou de 40 % plafonnée à 4 050 € selon le département. Elle diminue l'impôt sur lequel s'imputent ensuite les réductions, ce qui réduit leur capacité d'absorption. Voir le chapitre 59.

Un particulier peut-il acheter un logement neuf à la TVA de 10 % du logement intermédiaire ?

Non, pas en direct. La livraison doit être faite à une personne morale, ce qui inclut une SCI familiale, pour un logement loué sous plafonds de loyer et de ressources à titre de résidence principale. Un particulier peut en revanche acquérir la nue-propriété lorsque l'usufruit est détenu par une personne morale. Voir le chapitre 60.

Combien de temps dure l'engagement du logement intermédiaire ?

Le taux réduit reste conditionnel pendant vingt ans à compter de la première livraison. Une cessation de la location dans les conditions requises entraîne pendant toute cette période un complément égal à l'écart avec le taux normal. Une cession entraîne le complément les dix premières années, en est dispensée de la onzième à la quinzième année si elle porte sur la moitié des logements au plus, puis n'en entraîne plus. Voir le chapitre 60.

Mon enfant peut-il être locataire du logement intermédiaire de ma SCI ?

Oui. Le fait que le locataire soit un associé, un ascendant ou un descendant est sans incidence, à condition que ses ressources et le loyer respectent les plafonds. Une occupation par les associés hors bail met en revanche fin à la location dans les conditions requises. Voir le chapitre 60.

La taxe foncière d'un logement intermédiaire est-elle compensée ?

Oui, pendant vingt ans. Les logements achevés avant 2023 bénéficient d'une exonération, ceux achevés depuis d'une créance d'impôt égale à la taxe due, ouverte à toutes les personnes morales pour les logements achevés depuis 2024. Une société qui ne relève pas de l'impôt sur les sociétés en obtient le remboursement sur demande annuelle. Voir le chapitre 60.

La transmission des parts de ma SCI remet-elle en cause le taux réduit ?

Non. La transmission ou la cession des titres de la société propriétaire n'entraîne pas de complément, tant que la société continue de louer dans les conditions requises. Une attribution ou une vente des logements aux associés s'analyse en revanche comme une cession. Voir le chapitre 60.

Que devient le déficit créé par les intérêts si je n'ai pas d'autres revenus fonciers ?

Il ne s'impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes, jamais sur le revenu global. Comme le logement ne produit de loyers qu'après le terme de l'usufruit, une partie de ce déficit peut être perdue. Comparez le projet avec un achat comptant ou un crédit plus court. Voir le chapitre 61.

Comment se calcule la plus-value si je revends après la fin de l'usufruit ?

La doctrine admet de retenir comme prix d'acquisition la valeur de la pleine propriété au jour de l'achat de la nue-propriété, plutôt que le seul prix payé. La durée de détention court dès cet achat. Faites mentionner la valeur de la pleine propriété dans l'acte pour pouvoir justifier cette tolérance. Voir le chapitre 61.

Puis-je déduire à l'IFI l'emprunt qui finance la nue-propriété ?

Non. Seules les dettes afférentes à des biens imposables au 1er janvier sont déductibles, alors que la nue-propriété n'entre pas dans l'assiette. Voir le chapitre 61.

La pierre-papier

Comment sont imposés les revenus d'une SCPI ?

Les associés d'une société civile de placement immobilier (SCPI) sont imposés sur leur quote-part du revenu foncier de la société, distribué ou non, avec des prélèvements sociaux de 17,2 %. Les produits financiers de la société sont des revenus de capitaux mobiliers, soumis pour ceux perçus en 2026 au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %, sauf option pour le barème. Voir le chapitre 62.

Puis-je appliquer le micro-foncier à mes parts de SCPI ?

Seulement si vous louez aussi un immeuble nu en direct et si le total de vos revenus fonciers bruts, quote-part des sociétés comprise, ne dépasse pas 15 000 €. Le contribuable qui ne perçoit que des revenus de parts en est exclu et reporte son revenu net en ligne 4BA. L'abattement de 30 % s'applique au revenu brut, non au revenu net du relevé. Voir le chapitre 62.

Les intérêts d'un emprunt pour acheter la nue-propriété de parts de SCPI sont-ils déductibles ?

Non. Ils ne servent ni à acquérir un revenu ni à acquérir la propriété de l'immeuble loué, à la différence de l'usufruit locatif social. L'usufruitier qui emprunte pour acheter l'usufruit des parts déduit en revanche ses intérêts de sa quote-part de revenus fonciers. Voir le chapitre 62.

Comment sont imposés les dividendes des foncières cotées et des sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable ?

Ce sont des revenus de capitaux mobiliers, soumis par défaut au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % pour les revenus de 2026. Sur option pour le barème, l'abattement de 40 % ne s'applique pas aux distributions prélevées sur des bénéfices exonérés d'impôt sur les sociétés. Voir le chapitre 62.

Mes parts de SCPI entrent-elles dans l'IFI ?

Oui, pour la fraction de leur valeur au 1er janvier représentative d'actifs immobiliers, en général communiquée par la société de gestion. Les parts de SCPI ne bénéficient d'aucune exclusion, alors que les actions de sociétés d'investissements immobiliers cotées détenues à moins de 5 % du capital et des droits de vote sont exclues. Voir le chapitre 62.

La rupture des engagements

Que perd-on en vendant un logement Pinel avant la fin de l'engagement ?

L'impôt de l'année de la vente est majoré du total des réductions déjà imputées et les fractions futures sont perdues. Une réduction qui n'a pas pu s'imputer faute d'impôt n'est pas reprise. Une vente après le terme de l'engagement n'entraîne aucune reprise. Voir le chapitre 63.

Une mutation professionnelle ou un divorce évitent-ils la reprise ?

Non. Les exceptions communes aux réductions locatives sont l'invalidité de deuxième ou troisième catégorie, le licenciement et le décès du contribuable ou de l'un des membres du couple soumis à imposition commune. Une rupture conventionnelle n'est pas visée par les textes consultés et l'événement doit être la cause de la rupture. Voir le chapitre 63.

Que se passe-t-il si je vends un bien dont j'ai imputé le déficit foncier sur le revenu global ?

La location doit durer jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation. À défaut, le revenu global des trois années précédant la cessation de location est reconstitué sans l'imputation, les montants devenant reportables sur les seuls revenus fonciers. Voir le chapitre 63.

Le dispositif Jeanbrun prévoit-il des cas de rupture excusés ?

La fiche officielle consultée n'en mentionne aucun. En cas de manquement, les amortissements déjà déduits sont réintégrés dans le revenu foncier net de l'année, soumis au barème et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Interrogez le service des impôts avant de revendiquer une exception. Voir le chapitre 63.

Comment régulariser une rupture que j'ai oublié de déclarer ?

Déclarez la reprise d'une réduction en case 8TF au titre de l'année de l'événement, au besoin par une déclaration rectificative. Une correction spontanée de bonne foi avant tout contrôle réduit de moitié l'intérêt de retard si les droits sont payés à temps et écarte la majoration de 10 % pour insuffisance. L'administration peut agir jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'événement. Voir le chapitre 63.

Les principes de la TVA immobilière

Pourquoi un même logement neuf est-il vendu avec ou sans TVA selon le vendeur ?

La TVA dépend d'abord de la qualité de la personne qui agit. Un promoteur assujetti vend un immeuble neuf avec TVA, alors qu'un particulier qui gère son patrimoine le revend hors du champ de la taxe, même dans les cinq ans de son achèvement. Voir le chapitre 64.

Une SCI est-elle transparente pour la TVA ?

Non. Chaque société est un assujetti distinct de ses associés, quel que soit son régime d'imposition des bénéfices. Une société qui opte pour l'impôt sur les sociétés ou y renonce ne modifie pas, par ce seul fait, sa situation de TVA. Voir le chapitre 64.

Que change le transfert de la TVA dans un nouveau code au 1er janvier 2027 ?

Les dispositions législatives de la TVA passent du CGI au Code des impositions sur les biens et services pour les faits générateurs survenant à compter de cette date. L'administration présente l'opération comme une recodification à droit constant, la doctrine et les rescrits existants restant opposables. Pour une vente dont la promesse est signée en 2026 et l'acte en 2027, faites vérifier le texte applicable par le notaire. Voir le chapitre 64.

Le régime simplifié de TVA existe-t-il encore en 2027 ?

Non. Il est supprimé à compter du 1er janvier 2027 et les entreprises concernées déposent la déclaration n° 3310-CA3, trimestrielle lorsque le chiffre d'affaires ne dépasse pas 1 000 000 € l'année précédente et 1 100 000 € l'année en cours. La dernière déclaration annuelle d'un exercice clos le 31 décembre 2026 se dépose au plus tard le 4 mai 2027. Voir le chapitre 64.

Combien de temps la TVA déduite sur un immeuble reste-t-elle exposée ?

Vingt ans. La déduction n'est définitivement acquise qu'au terme de cette période et une sortie du champ de la taxe avant ce terme oblige à reverser les vingtièmes restant à courir. Voir le chapitre 64.

Un particulier peut-il opter pour la TVA lors de la vente d'un appartement ancien ?

Non, sauf s'il le louait avec option. Le particulier qui gère son patrimoine privé vend hors du champ de la TVA et une opération hors champ ne peut jamais être taxée sur option. Seul un assujetti agissant en tant que tel peut opter pour taxer la vente d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans. Voir le chapitre 65.

Que doit faire le vendeur assujetti qui vend un immeuble ancien sans opter ?

Il reverse la fraction de TVA déduite correspondant aux années restant à courir sur la période de vingt ans. Il peut remettre à un acquéreur assujetti qui affecte l'immeuble à une activité taxée une attestation qui lui permet de déduire cette fraction. Voir le chapitre 65.

L'option du vendeur réduit-elle les droits de mutation de l'acheteur ?

Non. L'acquéreur d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans paie les droits de droit commun, option ou non, assis sur le prix hors taxe lorsque l'acte mentionne distinctement la TVA. La taxe de publicité foncière réduite est réservée aux immeubles neufs et aux terrains à bâtir vendus avec TVA sur le prix total. Voir le chapitre 65.

Comment exercer l'option pour la TVA sur une vente ?

L'option se formule dans l'acte qui constate la mutation et ne se rattrape pas par une facture ultérieure. Annoncez-la dès l'avant-contrat avec un prix hors taxe et toutes taxes comprises, car un prix exprimé sans précision est réputé taxe comprise. Voir le chapitre 65.

Faut-il opter quand l'acquéreur ne récupère pas la TVA ?

En général non. L'option lui ferait supporter définitivement une taxe de 20 % sur le prix, alors qu'elle n'évite au vendeur que la régularisation de la fraction restant à courir. Pour un immeuble vendu par lots, l'option peut ne viser que les lots achetés par des acquéreurs qui déduisent la taxe. Voir le chapitre 65.

Puis-je opter pour la TVA sur les loyers d'un logement ?

Non. L'option est réservée aux locaux nus à usage professionnel. Les locaux d'habitation en sont exclus, de même que les locaux loués équipés pour l'activité, qui sont taxables de plein droit. Voir le chapitre 66.

Facturer la TVA au locataire suffit-il pour opter ?

Non. L'option résulte d'une déclaration expresse adressée au service des impôts des entreprises, de préférence avant l'acquisition pour pouvoir déduire la TVA du prix. Une facturation sans déclaration ne vaut pas option. Voir le chapitre 66.

Pour combien de temps suis-je engagé par l'option sur les loyers ?

L'option ne peut être dénoncée qu'à partir du 1er janvier de la neuvième année civile qui suit celle de son exercice. Une option exercée en 2026 ne peut donc pas être dénoncée avant le 1er janvier 2035 et sa dénonciation peut entraîner une régularisation de la TVA déduite. Voir le chapitre 66.

Puis-je opter pour certains locaux seulement d'un même immeuble ?

Oui, depuis une décision du Conseil d'État du 9 septembre 2020. Désignez précisément dans la lettre d'option chaque local et chaque bail visés. L'immeuble placé sous option reste un secteur unique pour la déduction. Voir le chapitre 66.

Que se passe-t-il si je reloue mon local à un preneur non assujetti sans clause d'option ?

L'option cesse pour ce local et vous devez reverser la TVA déduite pour les années restant à courir. Pour 60 000 € de TVA déduite en 2026, une relocation sans clause en 2031 coûte 42 000 €. La mention expresse de l'option dans le bail permet de la maintenir avec un preneur non assujetti. Voir le chapitre 66.

La TVA des meublés, des constructions et des opérateurs

Ma location meublée est-elle soumise à la TVA ?

Non en principe, la location meublée d'habitation étant exonérée sans possibilité d'option. Elle devient taxable de plein droit lorsque l'offre donne accès à au moins trois des quatre services que sont le petit-déjeuner, le nettoyage régulier, le linge de maison et la réception, ou lorsque vous louez à l'exploitant d'une résidence qui fournit ces services. Voir le chapitre 67.

Mon meublé de tourisme devient-il taxable si une conciergerie assure l'accueil, le ménage et le linge ?

Oui, si elle agit en votre nom et pour votre compte. Les services sont alors les vôtres et votre offre relève de l'hébergement para-hôtelier au taux de 10 %. Si la conciergerie vend ces services en son nom à vos clients, la question se pose pour elle. Voir le chapitre 67.

La franchise en base s'applique-t-elle à un loueur para-hôtelier ?

Oui, tant que ses recettes taxables d'hébergement restent sous 85 000 € l'année précédente et 93 500 € l'année en cours en 2026. La franchise interdit toute déduction, si bien que le propriétaire d'un lot neuf en résidence doit opter pour le paiement de la taxe s'il veut récupérer la TVA de l'acquisition. Voir le chapitre 67.

Quelle durée d'engagement entraîne l'option pour le paiement de la TVA ?

L'option vaut deux années civiles et se reconduit tacitement, obligatoirement pour deux ans après un remboursement de crédit. Le retour à la franchise entraîne la régularisation de la taxe déduite sur les immobilisations, sur vingt ans pour un immeuble et sur cinq ans pour le mobilier. Voir le chapitre 67.

Facturer la TVA à l'exploitant change-t-il mon statut à l'impôt sur le revenu ?

Non. La TVA et l'impôt sur le revenu s'analysent séparément. Le propriétaire qui facture la TVA à l'exploitant d'une résidence reste en principe loueur en meublé pour l'impôt sur le revenu. Voir le chapitre 67.

Qu'est-ce qu'une livraison à soi-même ?

C'est l'opération par laquelle une personne qui construit ou fait construire pour son propre compte acquitte la TVA sur le prix de revient total, terrain compris. Elle n'est jamais un choix et n'est due que dans les cas prévus par la loi, notamment pour le logement social, le logement intermédiaire et l'assujetti qui affecte un immeuble neuf à des opérations sans déduction complète. Voir le chapitre 68.

Un particulier qui fait construire une maison pour la louer nue doit-il constater une livraison à soi-même ?

Non en principe, car il agit en simple propriétaire. Il supporte la TVA facturée par les entreprises sans pouvoir la déduire. Pour une construction destinée à la location meublée, la question est plus délicate et se tranche avant les travaux par un rescrit. Voir le chapitre 68.

Le terrain entre-t-il dans la base de la livraison à soi-même ?

Oui. La base est le prix de revient total hors taxe, qui comprend le terrain, ses frais d'acquisition, les travaux, les honoraires et les taxes d'urbanisme, même si le terrain acheté à un particulier n'a supporté aucune TVA. C'est la source la plus fréquente de surprise pour un maître d'ouvrage. Voir le chapitre 68.

Comment obtenir le taux de 5,5 % pour construire sa résidence principale en quartier prioritaire ?

Sous plafonds de ressources et de prix, le particulier qui coordonne lui-même les artisans paie 20 % sur leurs factures. Il dépose ensuite dans le mois de l'achèvement ou de la première occupation les imprimés n° 943 et n° 941 pour obtenir le remboursement de la différence avec le taux de 5,5 %. Voir le chapitre 68.

Comment calculer la TVA à reverser lorsqu'un immeuble cesse d'être affecté à une activité taxée ?

Comptez les années civiles de l'acquisition à l'événement, l'une et l'autre comprises, puis retranchez ce nombre de vingt. Le résultat donne les vingtièmes à reverser. Un immeuble acquis en 2026 et sorti du champ de la taxe en 2033 reste exposé pour douze vingtièmes. Voir le chapitre 69.

Une vacance temporaire oblige-t-elle à régulariser la TVA ?

Non lorsque le local reste proposé à la location dans les mêmes conditions et que la vacance est indépendante de votre volonté. La régularisation devient exigible si la vacance aboutit à l'abandon de l'activité taxable. Voir le chapitre 69.

La cession des parts de ma SCI déclenche-t-elle une régularisation de TVA ?

Non. La société reste propriétaire de l'immeuble et poursuit son activité, si bien que sa période de régularisation continue. La cession de l'immeuble par la société peut en revanche en déclencher une. Voir le chapitre 69.

Une régularisation peut-elle jouer en ma faveur ?

Oui. Un local acquis avec une TVA non déduite, parce qu'il était loué sans option, ouvre une déduction complémentaire pour les années restant à courir lorsqu'il commence à être loué avec option. Ce mécanisme suppose que vous ayez été assujetti dès l'origine. Voir le chapitre 69.

Un marchand de biens peut-il appliquer la TVA sur marge à un immeuble neuf ?

Non. La TVA sur marge ne s'applique jamais à un immeuble achevé depuis cinq ans au plus, même acquis auprès d'un particulier. Elle vise les terrains à bâtir et, sur option, les immeubles anciens dont l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction, revendus avec la même qualification qu'à l'achat. Voir le chapitre 70.

Que se passe-t-il si une rénovation rend l'immeuble neuf ?

La revente devient taxable de plein droit sur le prix total. Il suffit qu'une seule composante soit rendue à l'état neuf, comme la majorité des éléments porteurs ou les deux tiers de chacun des six lots de second œuvre. L'acquéreur bénéficie alors de la taxe de publicité foncière réduite. Voir le chapitre 70.

Quels droits paie le marchand de biens à l'achat ?

S'il prend dans l'acte l'engagement de revendre dans les cinq ans, il paie une taxe de 0,715 % au lieu des droits de droit commun, plus la contribution de sécurité immobilière. S'il s'engage à réaliser dans les quatre ans des travaux conduisant à un immeuble neuf, il ne paie qu'un droit fixe de 125 €. Faute de respecter l'engagement, il doit les droits dispensés avec l'intérêt de retard. Voir le chapitre 70.

L'option oubliée dans l'acte peut-elle être régularisée ensuite ?

Non. La vente reste exonérée et la TVA déduite sur les travaux doit être reversée, avec l'intérêt de retard en cas de rappel. Pour 24 000 € de TVA déduite, l'oubli coûte ce montant. Voir le chapitre 70.

Qu'est-ce que la transmission d'universalité de biens ?

C'est la transmission entre redevables d'un ensemble qui permet de poursuivre une activité, comme un immeuble loué avec option vendu avec ses baux à un acquéreur qui poursuit la location taxée. Aucune TVA n'est facturée, aucune régularisation n'est due par le vendeur et l'acquéreur reprend sa situation. Voir le chapitre 71.

Puis-je choisir entre la transmission d'universalité et l'option pour la TVA sur la vente ?

Non. Lorsque ses conditions sont réunies, la dispense s'impose, sans engagement formel. L'option pour taxer la vente ne se pose qu'à défaut. Voir le chapitre 71.

Quel risque prend l'acheteur d'un immeuble en transmission d'universalité ?

Il continue la personne du vendeur et reprend sa période de régularisation. S'il cesse un jour de louer avec TVA avant son terme, il reverse la fraction de taxe déduite par le vendeur, qu'il n'a jamais récupérée. Exigez dans l'acte le montant déduit, l'année de départ et la fraction restant à courir. Voir le chapitre 71.

La vente d'un immeuble partiellement loué avec TVA peut-elle bénéficier de la dispense ?

Non lorsque l'immeuble est cédé isolément, car il ne constitue pas une universalité partielle. Le vendeur doit alors opter pour taxer la fraction qui le permet ou régulariser la TVA déduite sur cette fraction. Voir le chapitre 71.

La valeur locative et la taxe foncière

Comment est calculée la valeur locative cadastrale de mon logement ?

Elle est égale à la surface pondérée totale du logement multipliée par le tarif au mètre carré de sa catégorie dans la commune, fixé selon des règles de 1970 puis revalorisé chaque année. La surface pondérée tient compte des éléments secondaires, de l'entretien, de la situation et d'équivalences forfaitaires pour chaque élément de confort. Voir le chapitre 72.

De combien les valeurs locatives ont-elles été revalorisées ?

La revalorisation a été de 1,7 % en 2025 et de 0,8 % en 2026, selon l'évolution sur un an de l'indice des prix à la consommation harmonisé de novembre. Celle de 2027 dépendra de l'indice de novembre 2026. Voir le chapitre 72.

Que faire si je reçois un courrier ajoutant des éléments de confort à mon logement ?

Vérifiez chaque élément ajouté, comme une douche ou un chauffage. Signalez dès réception tout élément absent. À défaut, présentez une réclamation après l'avis avec des photographies et une description des lieux. Chaque élément ajouté augmente la surface pondérée et donc la taxe chaque année. Voir le chapitre 72.

Quand la révision des valeurs locatives des logements s'appliquera-t-elle ?

La loi de finances pour 2026 l'a décalée de trois ans. Les propriétaires devront déclarer des informations sur leurs biens loués avant le 1er juillet 2028 et les nouvelles valeurs ne seront prises en compte dans les impositions qu'à partir de 2031. Aucune estimation chiffrée de son effet sur un bien précis n'est possible au 25 octobre 2026. Voir le chapitre 72.

Dois-je déclarer l'aménagement de combles ou l'installation d'une piscine ?

Oui. Toute construction nouvelle, tout agrandissement et tout changement d'affectation se déclarent au plus tard quatre-vingt-dix jours après l'achèvement des travaux, en ligne ou sur le formulaire adapté. Un local créé et non déclaré peut faire l'objet d'un rappel sur les années non prescrites. Voir le chapitre 72.

Qui paie la taxe foncière l'année d'une vente ?

Le vendeur, propriétaire au 1er janvier, reste redevable de l'avis entier. L'acte prévoit habituellement que l'acquéreur lui rembourse la fraction afférente à la période postérieure à son entrée en jouissance, clause qui n'engage que les parties. Le vendeur au régime réel retranche ce remboursement de la taxe qu'il déduit. Voir le chapitre 73.

Qui paie la taxe foncière d'un bien démembré ?

L'usufruitier, que l'usufruit soit viager ou temporaire. Le nu-propriétaire n'est ni redevable ni solidaire et ne peut pas déduire une taxe qu'il paierait à la place de l'usufruitier. Voir le chapitre 73.

Puis-je refacturer la taxe foncière à mon locataire ?

Pas dans un bail d'habitation, où seule la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est récupérable, sans les frais de gestion. Dans un bail commercial, la taxe foncière est refacturable si l'inventaire des charges la vise expressément. Voir le chapitre 73.

Comment déduire la taxe foncière de mes revenus fonciers ?

Au régime réel, la taxe d'un bien loué nu se déduit à la ligne 227 de la déclaration n° 2044 pour son montant payé dans l'année, diminué de la TEOM. Au micro-foncier, l'abattement de 30 % est réputé couvrir toutes les charges. La taxe d'un logement que vous occupez ou prêtez gratuitement n'est jamais déductible. Voir le chapitre 73.

Comment payer un avis de taxe foncière de plus de 300 € ?

Au-delà de 300 €, le paiement doit être dématérialisé, en ligne ou par prélèvement. Un retard de paiement entraîne une majoration de 10 %. La mensualisation se demande avant le 30 juin pour l'année en cours. Voir le chapitre 73.

Une construction neuve est-elle exonérée de taxe foncière ?

Oui, pendant les deux années qui suivent son achèvement, la commune pouvant limiter cette exonération à une fraction de 40 % à 90 % de la base pour sa part. L'exonération suppose une déclaration dans les quatre-vingt-dix jours de l'achèvement et ne couvre jamais la TEOM. Une déclaration tardive réduit ou supprime l'exonération. Voir le chapitre 74.

Des travaux d'isolation ouvrent-ils une exonération de taxe foncière ?

Seulement si la commune et l'intercommunalité l'ont votée avant le 1er octobre de l'année précédente. Le logement doit être achevé depuis plus de dix ans et les dépenses éligibles dépasser 10 000 € l'année précédente ou 15 000 € sur trois ans. L'exonération de 50 % ou 100 % pendant trois ans se demande avant le 1er janvier de la première année. Voir le chapitre 74.

Puis-je obtenir un dégrèvement de taxe foncière pour un logement vide ?

Oui, pour un logement d'habitation normalement destiné à la location, vacant au moins trois mois indépendamment de votre volonté malgré des démarches réelles au prix du marché. Le dégrèvement se calcule par mois entiers et couvre aussi la TEOM. Les locations meublées et les locaux commerciaux en sont exclus. Voir le chapitre 74.

Quand demander le dégrèvement pour vacance ?

La réclamation doit être présentée au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle au cours de laquelle la vacance a atteint trois mois. Une vacance à cheval sur deux années impose une réclamation pour chacune. Voir le chapitre 74.

Un propriétaire âgé est-il exonéré de taxe foncière sur un logement qu'il loue ?

Non. Les allègements liés à la personne, comme l'exonération des plus de 75 ans sous condition de revenus, ne visent que le logement habité par son propriétaire ou son usufruitier. Le propriétaire entré en maison de retraite qui loue son ancien logement perd l'exonération sur ce logement. Voir le chapitre 74.

La THRS, la vacance et la déclaration d'occupation

Mon meublé vide au 1er janvier est-il soumis à la taxe d'habitation ?

Il peut l'être. La taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) est due par la personne qui a la disposition du logement meublé au 1er janvier, sauf si les locaux sont aménagés et réservés exclusivement à la location. Un usage personnel, même de quelques jours entre deux locations, suffit à vous rendre redevable pour l'année entière. Voir le chapitre 75.

Qu'est-ce que la majoration de THRS ?

Les communes classées en zone tendue peuvent majorer de 5 % à 60 % la part communale de la THRS, par une délibération prise avant le 1er octobre. En 2026, 1 666 communes sur 3 689 éligibles l'avaient votée. Voir le chapitre 75.

Peut-on obtenir un dégrèvement de la majoration de THRS ?

Oui, sur réclamation, pour un logement occupé en raison d'une activité professionnelle exercée loin de l'habitation principale, pour la personne hébergée durablement en établissement de soins ou pour un logement proposé à la location ou à la vente au prix du marché sans trouver preneur. Le dégrèvement ne porte que sur la majoration. Voir le chapitre 75.

Le logement conservé par un parent entré en maison de retraite est-il soumis à la THRS ?

Il en est exonéré à partir de l'année qui suit l'admission, à condition de n'être ni loué ni occupé par un tiers. Une location ou un prêt fait cesser l'exonération. Voir le chapitre 75.

La THRS est-elle déductible de mes revenus fonciers ?

Non. La THRS d'une résidence secondaire personnelle n'est déductible d'aucun revenu et la taxe d'habitation afférente aux locaux loués incombe à l'occupant. Voir le chapitre 75.

Quelle taxe frappe un logement vide en 2027 ?

À partir des impositions de 2027, la taxe annuelle sur les logements vacants et la taxe d'habitation sur les logements vacants sont fusionnées dans une taxe sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH). Elle s'applique de plein droit en zone tendue après un an de vacance et ailleurs après deux ans, dans les communes qui l'ont instituée avant le 1er octobre 2026. Voir le chapitre 76.

Quel est le taux de la taxe sur la vacance ?

En zone tendue, il est de 17 % de la valeur locative la première année puis de 34 %, les communes pouvant relever ces taux jusqu'à 30 % et 60 % à partir de 2027. Hors zone tendue, la commune vote pour la TVLH un taux de 50 % au plus. Voir le chapitre 76.

Un logement meublé vide est-il soumis à la taxe sur la vacance ?

Non. Ces taxes ne visent que les logements non meublés, le logement meublé qui n'est pas une résidence principale relevant de la THRS. Quelques meubles qui ne permettent pas d'y vivre ne font toutefois pas sortir le logement de la taxe sur la vacance. Voir le chapitre 76.

Comment prouver une vacance involontaire ?

La preuve vous incombe. Réunissez les mandats de location ou de vente, les annonces datées, les références de prix comparables, les baisses de prix et les échanges avec les candidats. Un loyer manifestement supérieur au marché rend la vacance volontaire. Voir le chapitre 76.

Une occupation de quelques semaines fait-elle cesser la vacance ?

Non. Seule une occupation de plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence empêche la taxation. Deux occupations de soixante jours séparées par une interruption ne suffisent pas. Voir le chapitre 76.

Qui doit faire la déclaration d'occupation de mes biens ?

Tout propriétaire d'un local d'habitation, qu'il l'occupe, le loue ou le laisse vide, dans le service « Gérer mes biens immobiliers ». En démembrement, c'est l'usufruitier qui déclare. Une société déclare après avoir adhéré au service depuis son espace professionnel. Voir le chapitre 77.

Quand faut-il déclarer l'occupation d'un logement ?

Avant le 1er juillet, si la situation a changé ou si le logement n'a jamais été déclaré. Pour la campagne de 2027, déclarez avant le 1er juillet 2027 les changements survenus entre le 2 janvier 2026 et le 1er janvier 2027. Mieux vaut déclarer chaque changement dès qu'il survient. Voir le chapitre 77.

Que risque-t-on à ne pas mettre à jour sa déclaration d'occupation ?

Une amende de 150 € par local concerné en cas de défaut, d'omission ou d'inexactitude. Le risque principal tient aux avis erronés, comme une taxe sur la vacance pour un logement en réalité loué, qu'il faut ensuite contester par réclamation. Voir le chapitre 77.

Mon agence de gestion déclare-t-elle à ma place ?

Non dans les cas courants. L'obligation reste celle du propriétaire, l'agence devant seulement lui transmettre l'identité des locataires et les dates d'entrée et de sortie. Prévoyez cette transmission dans le mandat de gestion. Voir le chapitre 77.

Comment déclarer un logement prêté gratuitement à mon enfant ?

Comme occupé par un tiers à titre gratuit, avec l'identité de l'occupant. Le déclarer vacant vous exposerait à tort à la taxe sur la vacance. Voir le chapitre 77.

Les taxes annexes, la CFE et la contestation

Quelles taxes figurent sur mon avis de taxe foncière en plus de la taxe elle-même ?

L'avis peut comporter la TEOM, la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations, les taxes spéciales d'équipement ainsi que des frais de gestion. Seule la TEOM, hors frais de gestion, est récupérable sur un locataire d'habitation. Les autres taxes se déduisent avec la taxe foncière au régime réel. Voir le chapitre 78.

La TEOM est-elle déductible de mes revenus fonciers ?

Non, puisqu'elle incombe normalement à l'occupant. Les frais de gestion de l'avis, y compris ceux qui s'y rapportent, se déduisent en revanche avec la taxe foncière à la ligne 227. Une TEOM que le locataire parti n'a pas remboursée se déduit à la ligne 225. Voir le chapitre 78.

Combien de temps puis-je réclamer la TEOM à mon locataire ?

L'action en recouvrement des charges locatives se prescrit par trois ans, si bien qu'une TEOM jamais réclamée au-delà de ce délai est perdue. Répartissez-la au prorata des jours d'occupation lorsque plusieurs locataires se succèdent. Voir le chapitre 78.

Qui doit payer la taxe annuelle sur les bureaux en Île-de-France ?

Le propriétaire ou le titulaire d'un droit réel au 1er janvier, même si les locaux sont vides. Les bureaux de moins de 100 m² en sont exonérés. La déclaration n° 6705-B se dépose avec le paiement avant le 1er mars et la taxe n'est pas déductible des revenus fonciers. Voir le chapitre 78.

Un loueur en meublé non professionnel paie-t-il la CFE ?

Oui. La location meublée est réputée professionnelle pour la cotisation foncière des entreprises (CFE), quel que soit le statut du loueur à l'impôt sur le revenu. Le loueur soumis à la cotisation minimum en est toutefois exonéré lorsque ses recettes de l'avant-dernière année ne dépassent pas 5 000 €. Voir le chapitre 79.

La location nue est-elle soumise à la CFE ?

La location nue de logements d'habitation est hors champ, quel que soit le nombre de logements. La location nue de bureaux, de commerces ou d'entrepôts y entre lorsque les recettes brutes atteignent 100 000 € hors taxes, charges refacturées comprises. Voir le chapitre 79.

Comment est calculée la CFE d'un studio meublé loué à l'année ?

Le logement loué à l'année est à la disposition du locataire et n'entre en principe pas dans la base du loueur. Celui-ci paie une cotisation minimum, fixée par la commune dans une fourchette qui dépend de ses recettes de l'avant-dernière année. Voir le chapitre 79.

Un meublé de tourisme classé est-il exonéré de CFE ?

Seulement s'il est situé dans votre habitation personnelle, que vous occupez en dehors des périodes de location, sous réserve de l'absence de délibération contraire de la commune. Un logement acheté ou aménagé uniquement pour la location reste imposable, même classé. Voir le chapitre 79.

Quand déclarer le début d'une location meublée pour la CFE ?

La déclaration n° 1447-C-SD se dépose avant le 31 décembre de l'année de début d'activité. L'année de création n'est pas imposable et la base de la première année d'imposition est réduite de moitié si cette déclaration a été déposée à temps. Voir le chapitre 79.

Jusqu'à quand puis-je contester ma taxe foncière ?

Jusqu'au 31 décembre de l'année qui suit la mise en recouvrement. Une taxe foncière de 2026 se conteste donc jusqu'au 31 décembre 2027. Le même délai vaut pour la THRS, les taxes sur la vacance et la CFE. Voir le chapitre 80.

Que puis-je contester sur mon avis de taxe foncière ?

Tout ce qui est propre à votre bien, comme la surface, la catégorie, les éléments de confort, une exonération oubliée ou la désignation du redevable. Le taux voté par la commune et le coefficient de revalorisation fixé par la loi ne sont pas contestables. Voir le chapitre 80.

Dois-je payer l'impôt local que je conteste ?

Oui. La réclamation ne dispense pas de payer, sauf si vous demandez un sursis de paiement pour la somme contestée. En cas de rejet, la somme restée impayée supporte la majoration de 10 % pour retard de paiement. Voir le chapitre 80.

Le silence de l'administration vaut-il acceptation de ma réclamation ?

Non. L'administration dispose de six mois, prolongeables de trois mois au plus. Son silence vous ouvre seulement le droit de saisir le tribunal administratif sans délai opposable, alors qu'après un rejet exprès vous disposez de deux mois. Voir le chapitre 80.

Quelle différence entre une réclamation et une demande gracieuse ?

La réclamation conteste une erreur de droit ou de fait dans l'impôt. La demande gracieuse sollicite une remise ou un délai en raison de difficultés de paiement, sans contester l'impôt. Elle reste exceptionnelle pour un propriétaire, dont le patrimoine entre dans l'appréciation de la capacité de paiement. Voir le chapitre 80.

Le champ de l'impôt sur la fortune immobilière

À partir de quel patrimoine suis-je redevable de l'IFI ?

Lorsque la valeur nette taxable des biens et droits immobiliers non professionnels du foyer dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Le barème s'applique alors dès 800 000 €, avec une décote entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. Voir le chapitre 81.

Des concubins doivent-ils additionner leurs patrimoines pour l'IFI ?

Oui, s'ils vivent en concubinage notoire, même s'ils déposent deux déclarations de revenus. Les biens des deux concubins et de leurs enfants mineurs sont portés sur la déclaration de l'un d'eux. Voir le chapitre 81.

Des époux séparés de biens sont-ils imposés séparément à l'IFI ?

Seulement s'ils ne vivent plus sous le même toit ou s'ils sont en instance de divorce avec autorisation de résider séparément. Des époux séparés de biens qui vivent ensemble additionnent leurs patrimoines. Voir le chapitre 81.

Un non-résident est-il soumis à l'IFI ?

Oui, mais seulement sur ses biens immobiliers situés en France, détenus directement ou par l'intermédiaire de sociétés, lorsque leur valeur nette dépasse 1 300 000 €. Une personne qui s'installe en France après cinq ans de non-résidence n'est imposée que sur ses biens français jusqu'au 31 décembre de la cinquième année qui suit son installation. Voir le chapitre 81.

Une vente signée le 2 janvier sort-elle le bien de mon IFI de l'année ?

Non. L'IFI s'apprécie au 1er janvier, si bien que le bien reste dans votre patrimoine pour l'année entière. Un bien sous promesse unilatérale de vente non réalisée au 1er janvier se déclare aussi par le vendeur. Voir le chapitre 81.

L'impôt sur la fortune immobilière

Ma résidence principale bénéficie-t-elle d'un abattement à l'IFI ?

Oui. Sa valeur vénale réelle au 1er janvier est réduite de 30 % lorsqu'elle constitue votre résidence principale, mais un seul logement par foyer peut en bénéficier. Une résidence secondaire ou un logement loué n'y ont jamais droit, même si vous y avez vécu auparavant. Voir le chapitre 82.

Si ma résidence principale est détenue par une SCI, ai-je encore droit à l'abattement de 30 % ?

Non. Vous déclarez alors des parts de société et non un logement, ce qui fait perdre l'abattement chaque année. Seules les parts d'une société de l'article 1655 ter et l'usufruit d'un logement occupé y ouvrent droit. Voir le chapitre 82.

Comment évaluer mes biens immobiliers pour l'IFI ?

Chaque bien se déclare à sa valeur vénale réelle au 1er janvier, sans barème officiel qui s'imposerait. La comparaison avec des ventes similaires relevées sur le service Patrim ou la base DVF est la méthode de référence, la capitalisation du revenu servant de recoupement pour un immeuble de rapport. Les événements postérieurs au 1er janvier ne modifient pas la valeur déclarée. Voir le chapitre 82.

Puis-je appliquer une décote à un logement loué ?

Oui, si elle est justifiée par la situation concrète du bien, par exemple un bail récent, un loyer nettement inférieur au marché ou un locataire protégé. Aucun texte ne fixe de taux et une décote forfaitaire expose à un redressement. Un logement vacant au 1er janvier ou libre à brève échéance se déclare pour sa valeur libre. Voir le chapitre 82.

Qui déclare à l'IFI un bien démembré ?

En principe l'usufruitier déclare la pleine propriété et le nu-propriétaire ne déclare rien. L'usufruit et la nue-propriété ne sont imposés séparément, selon le barème de l'article 669 du CGI, que dans une liste fermée de cas comme l'usufruit légal du conjoint survivant. L'usufruit issu d'une donation entre époux reste imposé en pleine propriété chez l'usufruitier. Voir le chapitre 82.

Quelles dettes puis-je déduire de mon patrimoine taxable à l'IFI ?

Seules les dettes de la liste légale de l'article 974 du CGI, existantes au 1er janvier, supportées par le foyer, prouvées par écrit et afférentes à un bien imposable. Il s'agit notamment des emprunts d'acquisition, des dettes de travaux, de la taxe foncière, des droits de succession sur ces biens et de l'IFI lui-même. Un crédit à la consommation, l'impôt sur le revenu ou un dépôt de garantie reçu d'un locataire ne sont pas déductibles. Voir le chapitre 83.

Mon prêt in fine est-il déductible pour son montant total ?

Non. Il est traité comme un prêt amortissable linéaire, le montant déductible diminuant chaque année entière écoulée depuis le versement, même pour les prêts conclus avant 2018. Un prêt sans terme est traité comme un prêt de vingt ans. Voir le chapitre 83.

Le prêt que m'ont consenti mes parents est-il déductible ?

Un prêt d'un ascendant, d'un descendant ou d'un frère ou d'une sœur n'est déductible que si vous prouvez des conditions normales, c'est-à-dire un écrit, un échéancier respecté et des remboursements effectifs. Un prêt entre membres du même foyer n'est jamais déductible. Voir le chapitre 83.

Puis-je déduire l'emprunt de ma SCI dans ma déclaration d'IFI ?

Non. L'emprunt de la société réduit déjà la valeur de vos parts et ne doit pas être déduit une seconde fois. Le prêt personnel qui vous a servi à acheter les parts est en revanche déductible au prorata de leur fraction immobilière. Voir les chapitres 83 et 85.

Les dettes sont-elles plafonnées pour les grands patrimoines ?

Oui. Lorsque les biens imposables dépassent 5 000 000 € et que les dettes excèdent 60 % de leur valeur, la fraction excédentaire n'est déductible qu'à hauteur de 50 %. Le plafonnement ne s'applique pas aux dettes dont vous démontrez qu'elles n'ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal. Voir le chapitre 83.

Mes logements loués nus peuvent-ils être exonérés d'IFI comme biens professionnels ?

Non. La gestion de son propre patrimoine immobilier n'est pas une activité commerciale et la location nue reste exclue, quels que soient la taille du parc et le temps que vous y consacrez. Seules certaines activités exercées à titre principal, comme la location meublée professionnelle, ouvrent droit à l'exonération des biens professionnels. Voir le chapitre 84.

À quelles conditions mes meublés sont-ils exonérés d'IFI ?

Le foyer doit réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles et retirer de la location plus de 50 % de ses revenus professionnels, la comparaison portant sur le bénéfice net et non sur les recettes. La location doit en outre constituer votre activité principale. Une année de résultat nul ou déficitaire ne remplit pas la condition des 50 %. Voir le chapitre 84.

Être LMP à l'impôt sur le revenu suffit-il pour exonérer mes meublés d'IFI ?

Non. Le statut de LMP compare les recettes aux autres revenus d'activité, alors que l'IFI compare le bénéfice après amortissement aux revenus professionnels du foyer. Un LMP peut donc rester imposable sur ses meublés. Un LMNP n'est pas exclu par principe de l'exonération. Voir le chapitre 84.

L'exonération d'un bien professionnel est-elle toujours favorable ?

Pas nécessairement, car les dettes qui financent un bien exonéré ne sont plus déductibles. Pour un bien récent financé à crédit, la perte de la dette peut augmenter l'impôt dû sur les autres biens. L'exonération ne se choisit pas et s'impose dès que les conditions sont réunies au 1er janvier. Voir le chapitre 84.

Mes bois et mes terres louées à long terme sont-ils exonérés d'IFI ?

Les bois et forêts ne sont retenus que pour le quart de leur valeur, sous réserve d'un certificat de gestion durable et d'un engagement d'exploitation de trente ans. Les biens ruraux loués par bail d'au moins 18 ans sont exonérés des trois quarts jusqu'à 101 897 € puis de moitié au-delà. Ils sont exonérés en totalité s'ils sont loués à un proche qui en fait sa profession principale. Voir le chapitre 84.

Détenir mes immeubles par une SCI les fait-il sortir de l'IFI ?

Non. Les parts de société entrent dans l'assiette à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens immobiliers, quel que soit le nombre de sociétés interposées et que la société relève de l'IR ou de l'IS. Une société civile de gestion immobilière reste imposable quel que soit votre pourcentage de détention. Voir le chapitre 85.

Comment calculer la valeur imposable des parts de ma SCI ?

Vous évaluez les parts à leur valeur vénale au 1er janvier, en partant de la valeur vénale des immeubles et non de leur valeur comptable, puis vous appliquez un coefficient égal à la part des immeubles imposables dans l'actif brut. La valeur retenue ne peut excéder ni la valeur des parts ni la valeur nette des immeubles à proportion de vos droits. Une trésorerie logée dans la société ne dilue donc pas l'immobilier imposé. Voir le chapitre 85.

Le compte courant que j'ai consenti à ma SCI réduit-il la valeur imposable de mes parts ?

Non. La dette de la société envers vous ou votre foyer est réintégrée à proportion de votre participation, sauf preuve d'un objectif non principalement fiscal. La créance de compte courant n'est pas un bien immobilier et n'est pas imposable, mais elle ne réduit pas non plus l'assiette. Voir le chapitre 85.

Mes actions d'une société opérationnelle sont-elles taxables à l'IFI ?

Les immeubles affectés à l'activité de la société sont exclus. Si votre foyer détient moins de 10 % du capital et des droits de vote, sans contrôle familial ni jouissance d'un immeuble, les titres sont en outre exclus en totalité. Au-delà, seuls les immeubles non affectés à l'activité, comme un immeuble de rapport, entrent dans l'assiette. Voir le chapitre 85.

Le projet de loi de finances pour 2027 modifie-t-il l'IFI des titres de sociétés ?

Au 25 octobre 2026, le projet est en discussion et aucune de ses mesures n'est adoptée. Des amendements votés par les députés sortiraient de l'assiette les logements loués nus sous plafonds Pinel et assoupliraient le régime des biens ruraux loués, mais aucun ne touche la règle des titres de sociétés. Voir les chapitres 85 et 136.

À partir de quel montant dois-je déclarer l'IFI ?

Dès que le patrimoine immobilier net taxable de votre foyer dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Un patrimoine de 1 300 000 € exactement n'est pas imposable. Le remboursement des emprunts et la hausse des prix pouvant faire franchir le seuil sans aucun achat, l'évaluation se refait chaque année. Voir le chapitre 86.

Comment et quand déclarer l'IFI ?

Vous remplissez l'annexe n° 2042-IFI avec votre déclaration de revenus, dans le même délai, sans joindre de justificatif. Un redevable sans revenus à déclarer utilise en plus le formulaire allégé n° 2042-IFI-COV. Pour l'IFI de 2026, l'impôt se payait au plus tard le 15 septembre, en ligne ou par prélèvement au-delà de 300 €. Voir le chapitre 86.

Comment se calcule l'IFI ?

Le barème s'applique par tranches dès la fraction supérieure à 800 000 €, de 0,50 % à 1,50 %, lorsque le seuil de 1 300 000 € est dépassé. Entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, une décote égale à 17 500 € moins 1,25 % du patrimoine net taxable réduit l'impôt. Les dons à certains organismes d'intérêt général ouvrent droit à une réduction de 75 % des versements, dans la limite de 50 000 €. Voir le chapitre 86.

Mon IFI peut-il être plafonné en fonction de mes revenus ?

Oui, si vous êtes domicilié en France. Lorsque l'IFI et les impôts dus au titre des revenus de l'année précédente excèdent 75 % de ces revenus, l'excédent vient en diminution de l'IFI. Les plus-values sont retenues pour leur montant brut, ce qui peut faire disparaître le plafonnement l'année qui suit une vente. Voir le chapitre 86.

Quelle majoration en cas de retard de déclaration de l'IFI ?

Le retard entraîne l'intérêt de retard de 0,20 % par mois et une majoration de 10 %, portée à 40 % si la déclaration n'est pas déposée dans les trente jours d'une mise en demeure. Le taux de 20 % propre à l'impôt sur le revenu ne concerne pas l'IFI. Une majoration de 40 % ou plus fait en outre perdre la réduction pour dons. Voir le chapitre 86.

Les plus-values immobilières des particuliers

Quelles ventes relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers ?

Les cessions à titre onéreux réalisées à titre occasionnel dans la gestion d'un patrimoine privé, par une personne physique ou par une société de personnes non soumise à l'IS comme une SCI à l'IR. Les ventes d'un marchand de biens, d'une société à l'IS ou d'un loueur en meublé professionnel relèvent d'autres régimes. La plus-value est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux. Voir le chapitre 87.

Un apport en société ou un échange sont-ils imposables alors que je n'encaisse aucun prix ?

Oui. L'échange est imposable même sans soulte et l'apport d'un immeuble en société est une cession dont le prix est la valeur des droits sociaux reçus. L'apport isolé d'un immeuble à une société à l'IS supporte en outre le droit de 5 %, alors que l'apport de parts de SCI à l'IR à une société à l'IS relève du sursis d'imposition de l'article 150 UB. Voir les chapitres 87 et 102.

Une donation ou une succession déclenchent-elles une plus-value ?

Non. Les transmissions à titre gratuit sont hors du champ, faute de contrepartie. Le donataire ou l'héritier qui revendra le bien retiendra comme prix d'acquisition la valeur déclarée dans l'acte de donation ou la déclaration de succession. Voir le chapitre 87.

Le partage d'un bien acheté à deux est-il imposable ?

Le partage entre époux ou partenaires de PACS d'un bien acquis avant ou pendant l'union est exonéré, même avec soulte. Entre concubins ou acquéreurs sans lien familial, la soulte reçue par celui qui cède sa part est imposée comme le prix d'une vente. Voir le chapitre 87.

Quelle date compte pour la cession et pour l'acquisition ?

La cession intervient en principe à la date de l'acte authentique et non à celle de la promesse. C'est la règle fiscale en vigueur à cette date qui s'applique. Le délai de détention part de la date de l'acte d'achat, du décès pour une succession ou de l'acte de donation. Il se compte par périodes de douze mois de date à date. Voir le chapitre 87.

Quels frais puis-je déduire du prix de vente ?

Seuls les frais d'une liste limitative, justifiés, comme la commission d'agence supportée par le vendeur, les diagnostics obligatoires, l'indemnité d'éviction versée au locataire pour vendre libre ou les frais de mainlevée d'hypothèque. L'indemnité de remboursement anticipé du prêt, les frais de déménagement ou les travaux de remise en état avant la vente ne réduisent pas la plus-value. Voir le chapitre 88.

Puis-je retenir les forfaits de 7,5 % et de 15 % plutôt que mes frais et travaux réels ?

Le forfait de 7,5 % pour frais d'acquisition est réservé aux achats à titre onéreux et le forfait de 15 % pour travaux s'applique à un immeuble bâti détenu depuis plus de cinq ans, sans justificatif. Le choix entre réel et forfait se fait séparément pour les frais et pour les travaux. Pour un bien reçu par donation ou succession, seuls les frais réels, droits de mutation compris au prorata, sont admis. Voir le chapitre 88.

Puis-je ajouter au prix d'acquisition des travaux déjà déduits de mes revenus fonciers ?

Non. Les travaux déjà pris en compte pour l'impôt sur le revenu sont exclus, sauf ceux qui ont créé un déficit foncier non encore imputé, à condition de renoncer expressément à son report. Les travaux retenus doivent être des travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration réalisés par une entreprise. Voir le chapitre 88.

Si j'ai construit moi-même ma maison, mes achats de matériaux comptent-ils ?

Oui pour la construction initiale, dont le coût comprend les matériaux achetés et les taxes liées, mais jamais votre travail personnel. Les matériaux achetés seuls pour améliorer le logement après son achèvement ne sont en revanche pas retenus, seul le forfait de 15 % restant possible après cinq ans. Le terrain et la construction ont chacun leur date de détention. Voir le chapitre 88.

Une moins-value réalisée sur un bien peut-elle compenser une plus-value sur un autre ?

Non. La plus-value se calcule bien par bien et une moins-value ne s'impute sur aucune plus-value, même réalisée la même année. Une compensation n'est admise que pour la vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives ou lors de la fusion de SCPI. Voir le chapitre 88.

Au bout de combien de temps ma plus-value est-elle exonérée ?

Après vingt-deux ans de détention pour l'impôt sur le revenu et après trente ans pour les prélèvements sociaux. L'abattement est de 6 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année et de 4 % la vingt-deuxième pour l'impôt sur le revenu. Pour les prélèvements sociaux, il est de 1,65 % par an jusqu'à la vingt-et-unième année, de 1,60 % la vingt-deuxième puis de 9 % par an jusqu'à la trentième. Voir le chapitre 89.

Une vente après vingt-deux ans est-elle totalement exonérée ?

Non. Elle échappe à l'impôt sur le revenu, mais les prélèvements sociaux de 17,2 % restent dus sur la fraction non abattue jusqu'à trente ans de détention. Pour une plus-value brute de 100 000 € vendue après vingt-deux ans, 12 384 € de prélèvements sociaux restent à payer. Voir le chapitre 89.

Comment se compte la durée de détention ?

Elle se compte par périodes de douze mois, de date à date. Seules les années révolues comptent. Une vente signée quelques jours avant la date anniversaire de l'achat perd une année entière d'abattement. La date de cession est celle de l'acte authentique ou de la réalisation de la condition suspensive, non celle de la promesse. Voir le chapitre 89.

Pour un bien hérité ou reçu par donation, depuis quand court la durée de détention ?

Depuis le décès ou depuis l'acte de donation, non depuis l'achat par le défunt ou le donateur. La transmission efface la plus-value latente, la valeur déclarée devenant le nouveau prix d'acquisition, mais elle remet le compteur des abattements à zéro. Pour un bien presque exonéré, une donation suivie d'une vente rapide peut ainsi coûter plus cher qu'une vente directe. Voir le chapitre 89.

Les abattements pour durée de détention vont-ils changer en 2027 ?

Au 25 octobre 2026, aucune mesure du projet de loi de finances pour 2027 n'est adoptée et le barème actuel reste seul applicable. Le nouveau calcul des plus-values adopté en commission, qui revalorisait le prix d'acquisition de l'inflation, est tombé avec le rejet de la première partie. Voir les chapitres 89 et 136.

La vente de ma résidence principale est-elle toujours exonérée ?

Oui, si le logement est votre résidence habituelle et effective au jour de la vente, quels que soient le prix et la durée d'occupation. Un logement libéré avant la vente reste exonéré s'il est vendu dans un délai normal, en principe un an au plus, sans avoir été loué ni prêté entre-temps. Une location de quelques mois pendant la mise en vente fait perdre l'exonération. Voir le chapitre 90.

Je suis locataire de ma résidence principale, puis-je vendre un logement loué sans payer d'impôt ?

Oui, sous conditions. La première cession d'un logement autre que la résidence principale est exonérée à proportion du prix remployé dans l'achat ou la construction de votre résidence principale dans les 24 mois, si vous n'en avez pas été propriétaire au cours des quatre années précédentes. Cette exonération ne sert qu'une fois et doit être demandée dans l'acte. Voir le chapitre 90.

Un retraité aux revenus modestes est-il exonéré de plus-value ?

Oui, pour tout immeuble et pas seulement sa résidence, s'il n'était pas redevable de l'IFI l'avant-dernière année et si son revenu fiscal de référence de cette année reste sous le plafond. Pour une cession en 2026, le revenu fiscal de référence de 2024 ne doit pas dépasser 12 793 € pour la première part, majorés de 3 428 € par demi-part supplémentaire. Une plus-value imposable réalisée une année peut faire perdre l'exonération pour une vente deux ans plus tard. Voir le chapitre 90.

Une vente de moins de 15 000 € est-elle imposable ?

Non. La cession dont le prix n'excède pas 15 000 € est exonérée, le seuil s'appréciant bien par bien et par quote-part indivise. Pour un bien démembré, il s'apprécie sur la valeur en pleine propriété, si bien qu'un usufruit ou une nue-propriété vendus sous ce montant peuvent rester imposables. Voir le chapitre 90.

Quand la surtaxe sur les plus-values immobilières s'applique-t-elle ?

Lorsque la plus-value nette imposable à l'impôt sur le revenu, après abattement pour durée de détention, dépasse 50 000 € pour un même cédant et une même cession. Son taux va de 2 % à 6 % et s'applique à la totalité de la plus-value, avec un lissage dans les tranches intermédiaires. Les terrains à bâtir et les plus-values exonérées d'impôt sur le revenu y échappent. Voir le chapitre 91.

Pour un couple, le seuil de 50 000 € s'apprécie-t-il sur la plus-value totale ?

Non. Les époux qui cèdent un bien commun sont des cocédants et le seuil s'apprécie sur la quote-part de chacun. Les partenaires de PACS, les concubins et les indivisaires sont aussi des cédants distincts. L'acte doit comporter les mentions qui justifient l'absence de taxe lorsque chaque quote-part reste sous le seuil. Voir le chapitre 91.

Comment s'applique la surtaxe à une SCI à l'impôt sur le revenu ?

La SCI est un cédant unique et le seuil s'apprécie au niveau de la société, non associé par associé. Par tolérance, seule la quote-part des associés soumis à l'impôt sur le revenu est retenue, à l'exclusion de celle des associés soumis à l'IS et des associés exonérés au titre de leur résidence principale. Une même plus-value peut donc être taxée dans une SCI et ne pas l'être entre plusieurs indivisaires. Voir le chapitre 91.

Un non-résident paie-t-il la surtaxe ?

Oui, dans les mêmes conditions, en plus du prélèvement de l'article 244 bis A du CGI. S'il a droit à l'exonération plafonnée à 150 000 € pour la cession d'un logement en France, le seuil de 50 000 € s'apprécie sur la seule fraction qui excède ce plafond. Voir les chapitres 91 et 116.

Qui paie la surtaxe et à quel moment ?

Le notaire la calcule sur la déclaration n° 2048-IMM, ou n° 2048-M pour des parts de société. Il la prélève sur le prix de vente avec l'impôt et les prélèvements sociaux. La formalité de publicité foncière est refusée si la taxe n'est pas payée. Il est donc prudent de l'intégrer au prix net vendeur dès la promesse. Voir le chapitre 91.

Comment se répartit l'impôt quand usufruitier et nu-propriétaire vendent ensemble ?

Il y a deux cessions distinctes. Le prix se ventile selon le barème de l'article 669 du CGI, avec l'âge de l'usufruitier au jour de la vente. Chacun calcule sa plus-value avec son propre prix d'acquisition, sa durée de détention et ses exonérations. Ventiler le prix avec l'âge de l'usufruitier au jour de la donation est une erreur fréquente. Voir le chapitre 92.

La cession d'un usufruit temporaire relève-t-elle des plus-values ?

Non, pour la première cession à titre onéreux réalisée depuis le 14 novembre 2012. Le prix est imposé comme un revenu de la catégorie que procure le bien, en revenus fonciers pour un immeuble loué nu, au barème progressif et aux prélèvements sociaux, sans abattement pour durée de détention. L'usufruit viager reste soumis au régime des plus-values. Voir le chapitre 92.

Le rachat de la part de mon ex-conjoint lors du divorce est-il imposable ?

L'attribution d'un bien commun ou indivis à l'un des époux moyennant une soulte est un partage et l'époux qui reçoit la soulte n'est pas imposé sur une plus-value. Lors d'une revente ultérieure, l'attributaire retient la valeur et la date d'entrée du bien dans la communauté ou l'indivision, sans ajouter la soulte payée. La vente à l'ex-conjoint d'un bien propre reste en revanche imposable selon le droit commun. Voir le chapitre 92.

Après le décès de mon conjoint, comment calculer la plus-value si je vends notre bien commun ?

La vente combine deux fractions. Votre moitié conserve la date et le prix d'acquisition d'origine, tandis que la part recueillie dans la succession a pour prix la valeur déclarée et pour date celle du décès. Chaque fraction a ses propres abattements et le forfait de 15 % n'est ouvert qu'à celle détenue depuis plus de cinq ans. Voir le chapitre 92.

Les concubins peuvent-ils sortir d'une indivision sans plus-value ?

Oui pour un bien acquis pendant le concubinage, dont le partage ou la licitation entre eux n'est pas imposé. Si le bien a été acheté avant le début de la vie commune, le partage est imposé à hauteur de la soulte comme entre simples acquéreurs. La date de début du concubinage doit pouvoir être prouvée. Voir le chapitre 92.

La plus-value d'un terrain à bâtir se calcule-t-elle comme celle d'un logement ?

Pour l'essentiel oui, avec les mêmes abattements pour durée de détention et les mêmes taux de 19 % et 17,2 %. Le terrain à bâtir échappe toutefois à la surtaxe sur les plus-values élevées, ne bénéficie pas du forfait de 15 % pour travaux et se déclare sur le formulaire n° 2048-TAB. Les frais de voirie, de réseaux et de distribution s'ajoutent au prix d'acquisition. Voir le chapitre 93.

Quelles taxes frappent un terrain devenu constructible ?

La taxe nationale de l'article 1605 nonies du CGI vise la première cession d'un terrain rendu constructible après le 13 janvier 2010, lorsque le prix atteint au moins dix fois le prix d'acquisition actualisé, au taux de 5 % puis de 10 %. La taxe communale de l'article 1529, instituée sur délibération, s'applique au taux de 10 % lorsque le prix atteint au moins le triple du prix d'acquisition. Ces taxes restent dues même lorsque la durée de détention a effacé la plus-value. Voir le chapitre 93.

La vente d'une partie de mon jardin est-elle exonérée comme ma résidence principale ?

Non. Un lot détaché du jardin et vendu comme terrain à bâtir est imposable, même s'il est cédé en même temps que la maison. Le prix d'acquisition de la partie vendue est une fraction du prix d'origine, à fixer sur une estimation justifiable plutôt que sur la seule proportion des surfaces. La durée de détention court depuis l'achat de la propriété d'origine. Voir le chapitre 93.

Puis-je bénéficier d'un abattement exceptionnel en vendant mon terrain à un promoteur ?

Oui, sous conditions. L'abattement de l'article 150 VE du CGI atteint 60 % pour un terrain à bâtir situé en zone A bis, A ou B1, ou 85 % si l'acquéreur s'engage à réaliser au moins la moitié de logements sociaux ou intermédiaires, pour une promesse ayant date certaine entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2027. L'acquéreur doit s'engager à achever des logements collectifs dans les quatre ans et les cessions à un proche en sont exclues. Voir le chapitre 93.

Diviser et viabiliser plusieurs lots peut-il me faire perdre le régime des particuliers ?

Oui. Le propriétaire qui obtient un permis d'aménager, réalise une voie commune et viabilise plusieurs lots pour les vendre s'expose à une requalification en lotisseur, imposée en BIC sans abattement pour durée de détention. Le détachement d'un lot avec accès direct sur la voie publique, sans équipements communs, reste en principe dans le régime des particuliers. Voir le chapitre 93.

La cession de mes parts de SCI relève-t-elle des plus-values immobilières ?

Oui, si la SCI est à l'impôt sur le revenu et à prépondérance immobilière, c'est-à-dire si les immeubles non affectés à son exploitation dépassent 50 % de la valeur réelle de son actif à la clôture des trois exercices précédant la cession. À défaut, ou pour une société à l'IS, le gain relève des plus-values de valeurs mobilières, imposées en 2026 au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % sans abattement pour les titres acquis depuis 2018. Voir le chapitre 94.

Comment calculer le prix de revient de mes parts de SCI ?

Il comprend le prix payé et les frais réels, les forfaits de 7,5 % et de 15 % étant réservés aux immeubles. Il est majoré des bénéfices imposés à votre nom et des pertes comblées, puis minoré des déficits déduits et des bénéfices distribués. Cette correction se calcule lot par lot à partir des déclarations n° 2072 de la société. Voir le chapitre 94.

Depuis quand court la durée de détention de mes parts ?

Depuis la date d'acquisition ou de souscription des parts, non depuis l'achat de l'immeuble par la société. Pour des parts reçues par donation ou succession, elle court depuis la mutation à titre gratuit. Les abattements sont ensuite ceux des immeubles, avec une exonération d'impôt sur le revenu après vingt-deux ans et de prélèvements sociaux après trente ans. Voir le chapitre 94.

Les exonérations des plus-values immobilières s'appliquent-elles aux parts de SCI ?

Pour la plupart non. Seules jouent la durée de détention et, partiellement, l'exonération de résidence principale pour l'associé logé gratuitement par la société. L'exonération de la première cession, celle des retraités et les abattements exceptionnels ne s'appliquent pas aux parts. Voir le chapitre 94.

Faut-il un acte particulier pour céder des parts de SCI ?

Oui. Depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil impose, à peine de nullité, un acte notarié ou contresigné par avocat, ou dans certains cas un acte d'expert-comptable, pour céder des parts d'une société à prépondérance immobilière. L'acquéreur paie le droit de 5 % assis sur le prix des parts ou leur valeur vénale, sans ajout du passif social. Le cédant dépose la déclaration n° 2048-M avec le paiement de l'impôt. Voir les chapitres 94 et 17.

Qui déclare et paie l'impôt sur la plus-value lors d'une vente ?

Le notaire, mandaté par le vendeur, établit la déclaration n° 2048-IMM et la dépose avec l'acte au service de la publicité foncière dans le mois. Il retient sur le prix l'impôt, les prélèvements sociaux et la surtaxe éventuelle et les verse avant la formalité, qui est refusée à défaut de paiement. Le vendeur reste personnellement responsable de l'exactitude des informations fournies. Voir le chapitre 95.

Puis-je payer l'impôt sur la plus-value l'année suivant la vente ?

Non. Il n'existe ni acompte, ni fractionnement, ni paiement différé, même pour une vente en viager ou à paiement échelonné. Le vendeur ne reçoit que le prix net de l'impôt et des remboursements de prêts. Le crédirentier d'une vente en viager doit vérifier que le bouquet couvre l'impôt dû sur l'ensemble du prix. Voir le chapitre 95.

Faut-il déclarer la plus-value sur ma déclaration de revenus ?

Oui, la plus-value nette imposable se reporte en case 3VZ de la déclaration n° 2042 C l'année qui suit la vente. Ce report ne crée pas d'impôt supplémentaire mais augmente le revenu fiscal de référence. Son omission est sanctionnée par une amende de 5 % des sommes non déclarées, comprise entre 150 € et 1 500 €, ou entre 75 € et 750 € en l'absence d'infraction dans les trois années précédentes. Voir le chapitre 95.

Une déclaration n° 2048-IMM est-elle déposée si ma plus-value est exonérée ?

Non lorsque l'exonération est totale, comme pour la résidence principale, un prix inférieur ou égal à 15 000 € ou une détention de plus de trente ans, mais l'acte doit indiquer la nature de l'exonération. Entre vingt-deux et trente ans de détention, la déclaration reste due pour les prélèvements sociaux. En cas d'exonération partielle, elle accompagne le paiement sur la fraction imposable. Voir le chapitre 95.

Que se passe-t-il si le prix de vente ne suffit pas à payer l'impôt et les créanciers ?

Lorsque des créanciers dont les créances priment le privilège du Trésor absorbent le prix, l'acte le mentionne et le notaire dépose la déclaration au service des impôts du domicile du vendeur dans le mois. Le vendeur paie alors lui-même l'impôt dans ce délai. L'intérêt de retard court dès le premier jour du mois suivant l'échéance. Voir le chapitre 95.

Les marchands de biens et l'immobilier d'entreprise

Quand un particulier qui revend des biens devient-il marchand de biens aux yeux du fisc ?

Lorsqu'il achète habituellement des immeubles en vue de les revendre, selon l'article 35 du CGI, sans qu'une immatriculation soit nécessaire. L'habitude et l'intention de revendre, appréciée au moment de l'achat, ressortent d'un faisceau d'indices comme un court délai entre achat et revente, l'absence de location effective ou la division immédiate du bien. Un achat unique d'immeuble en bloc suivi de sa revente par lots peut suffire. Voir le chapitre 96.

Quelles sont les conséquences d'une requalification en marchand de biens ?

Le profit devient un bénéfice industriel et commercial imposé au barème, ou à l'IS pour une société, sans abattement pour durée de détention ni taux proportionnel. Une SCI devient passible de l'IS et le vendeur peut être regardé comme assujetti à la TVA sur les reventes taxables. L'intérêt de retard et, selon les cas, des majorations s'y ajoutent, la requalification pouvant viser aussi les opérations antérieures non prescrites. Voir le chapitre 96.

Donner le bien à un enfant avant de le revendre évite-t-il la requalification ?

Non. Les donations entre vifs sont inopposables à l'administration pour l'application de l'article 35, si bien que la revente par le donataire d'un bien acquis pour être revendu reste imposable en BIC. Voir le chapitre 96.

Le lotissement d'un terrain hérité relève-t-il des BIC ?

En principe non. Le terrain reçu par succession ou donation, ou acheté sans intention spéculative, relève des plus-values des particuliers quel que soit le nombre de lots. Seul le terrain acquis en vue du lotissement et de la vente par lots relève des BIC ou de l'IS. Voir les chapitres 96 et 93.

Quel avantage le marchand de biens tire-t-il de l'engagement de revendre ?

L'acquéreur assujetti à la TVA qui s'engage dans l'acte d'acquisition à revendre dans les cinq ans paie une taxe de publicité foncière au taux global de 0,715 % au lieu des droits de droit commun. À défaut de revente dans le délai, les droits de droit commun deviennent exigibles sous déduction de la taxe payée, avec l'intérêt de retard. Un particulier non assujetti ne peut pas prendre cet engagement. Voir les chapitres 96 et 12.

Dois-je inscrire à l'actif de mon entreprise individuelle le local où j'exerce ?

En BIC et en BNC, l'inscription d'un immeuble est facultative et relève d'une décision de gestion qui engage la suite. En bénéfices agricoles au réel, les bâtiments d'exploitation doivent en revanche figurer à l'actif. La séparation des patrimoines de 2022 protège contre les créanciers mais ne modifie pas l'actif fiscal, qui dépend toujours de l'inscription au bilan ou au registre. Voir le chapitre 97.

Quels sont les effets fiscaux d'un local inscrit à l'actif plutôt que conservé dans le patrimoine privé ?

Inscrit, le local est amorti, terrain exclu, ses charges de propriété sont déductibles du résultat et sa vente relève des plus-values professionnelles, avec les exonérations des articles 151 septies et 151 septies B. Conservé dans le patrimoine privé, il donne lieu à un loyer fictif en BIC ou à un loyer effectivement versé en BNC, imposé en revenus fonciers. Sa vente relève alors des plus-values des particuliers. Aucune des deux voies n'est favorable en soi. Voir le chapitre 97.

Retirer mon local de l'actif au moment de la retraite est-il imposable ?

Oui. Le retrait d'un immeuble de l'actif est assimilé à une cession, imposée sur la différence entre sa valeur réelle au jour du transfert et sa valeur au bilan, même sans encaissement de prix. Lors d'une vente ultérieure, le prix d'acquisition retenu est la valeur au jour du retrait et la durée de détention repart de cette date. Voir les chapitres 97 et 98.

Puis-je déduire de mon bénéfice un loyer pour un local qui m'appartient personnellement ?

Oui, si le loyer correspond à la valeur locative réelle et qu'il est déclaré dans vos revenus fonciers. En BNC, il doit en outre être effectivement versé du compte de l'activité vers un compte personnel. Un loyer anormalement élevé n'est déductible qu'à hauteur de la valeur locative. Voir le chapitre 97.

Que devient l'immeuble inscrit à l'actif si j'opte pour l'impôt sur les sociétés ?

L'option entraîne le transfert des actifs à l'entité soumise à l'IS à leur valeur réelle, assimilé à un apport. Depuis 2026, l'article 151 octies D permet sur option de reporter la plus-value du terrain jusqu'à sa cession et de réintégrer celle de la construction par quinzièmes dans les résultats de l'entité, ou d'imposer immédiatement à 12,8 % la plus-value nette à long terme. Le sort d'un immeuble utilisé mais jamais inscrit au bilan doit être tranché avant l'option. Voir les chapitres 97 et 102.

Comment se calcule la plus-value d'un immeuble inscrit à l'actif de mon entreprise ?

Elle est égale au prix de cession, ou à la valeur réelle en cas de retrait, diminué de la valeur nette comptable, c'est-à-dire la valeur d'origine moins les amortissements pratiqués. Pour un bien détenu depuis au moins deux ans, la part égale aux amortissements déduits est à court terme, imposée au barème. Le surplus est à long terme, imposé au taux de 12,8 %. Le notaire ne prélève pas cet impôt, qui figure dans la liasse de l'exercice. Voir le chapitre 98.

Comment fonctionne l'exonération de l'article 151 septies selon les recettes ?

Elle exonère la part à court terme comme la part à long terme lorsque l'activité est exercée depuis au moins cinq ans et que la moyenne des recettes hors taxes des deux années précédentes reste sous un seuil. L'exonération est totale jusqu'à 250 000 € pour les ventes et 90 000 € pour les prestations de services, puis partielle jusqu'à 350 000 € et 126 000 €. La location de locaux d'habitation meublés relève du seuil de 90 000 € et les terrains à bâtir sont exclus. Voir le chapitre 98.

L'abattement de l'article 151 septies B efface-t-il toute la plus-value après quinze ans ?

Non. L'abattement de 10 % par année au-delà de la cinquième ne porte que sur la part à long terme des immeubles affectés à l'exploitation. La part à court terme, égale aux amortissements déduits, reste imposable au barème sauf exonération de l'article 151 septies. Les immeubles de placement et les logements d'un loueur en meublé non professionnel sont exclus de son assiette. Voir le chapitre 98.

Mon local professionnel est-il exonéré lors de mon départ à la retraite ?

Non au titre de l'article 151 septies A, qui exclut les biens immobiliers sauf la cession de l'intégralité des parts d'une société à prépondérance immobilière dont les immeubles sont affectés à sa propre exploitation. Le local vendu ou conservé et retiré de l'actif relève de l'abattement de l'article 151 septies B et, si ses conditions sont remplies, de l'article 151 septies. Le retrait est imposable sans encaissement de prix. Voir le chapitre 98.

Puis-je étaler l'imposition de la part à court terme ?

Oui, lorsque l'activité se poursuit, la plus-value nette à court terme peut être répartie par parts égales sur l'exercice de réalisation et les deux suivants. L'étalement prend fin en cas de cession ou de cessation de l'entreprise, le solde étant alors imposé immédiatement. Voir le chapitre 98.

Les sociétés et l'immobilier à l'impôt sur les sociétés

Comment sont imposés les associés d'une SCI à l'impôt sur le revenu ?

La société ne paie pas l'impôt sur son résultat. Chaque associé est imposé sur sa quote-part correspondant à ses droits, même si les bénéfices sont mis en réserve, sans nouvelle imposition lors d'une distribution ultérieure. Un retard du gérant à remettre l'attestation ne décale pas l'obligation déclarative des associés. Voir le chapitre 99.

La quote-part d'une holding associée de ma SCI se calcule-t-elle comme la mienne ?

Non. Selon l'article 238 bis K du CGI, la quote-part d'un associé soumis à l'IS ou d'une entreprise au régime réel des BIC ou des BA se calcule selon ses propres règles, amortissement compris, alors que celle d'un particulier suit la catégorie de l'activité de la société. La société doit alors déterminer deux résultats, comptabiliser l'amortissement et déposer la déclaration n° 2072-C avec un relevé spécial. Voir le chapitre 99.

Quelle déclaration doit déposer une société de personnes immobilière ?

Une société de location nue dépose la déclaration n° 2072, sous sa forme complète lorsqu'un associé est soumis à l'IS ou détient ses parts dans une entreprise au réel. Une société qui exerce une activité commerciale, comme une SARL de famille qui loue en meublé, dépose la déclaration de résultats des BIC n° 2031 avec ses tableaux annexes. Une indivision ne dépose pas de déclaration n° 2072, chaque indivisaire déclarant sa quote-part. Voir le chapitre 99.

Quelle famille peut constituer une SARL de famille ?

L'option de l'article 239 bis AA du CGI est réservée aux SARL formées entre parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints ou partenaires de PACS, la doctrine admettant aussi les conjoints des enfants. La société doit exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole, ce qui inclut la location meublée mais exclut la location nue. Voir le chapitre 99.

Qui est imposé sur le résultat de parts de SCI démembrées ?

L'usufruitier est soumis à l'impôt sur la quote-part correspondant aux droits dans les bénéfices que lui confère sa qualité d'usufruitier, le nu-propriétaire ne l'étant pas sur ce résultat. Le Conseil d'État a admis que l'usufruitier déduise la part du déficit correspondant à ses droits. Lorsqu'une holding détient l'usufruit, la quote-part se calcule selon les règles de l'IS. Voir le chapitre 99.

Ma SCI peut-elle opter pour l'IS puis revenir à l'impôt sur le revenu ?

L'option se notifie avant la fin du troisième mois de l'exercice concerné et peut être révoquée jusqu'au cinquième exercice qui suit. Au-delà, elle devient irrévocable et une société qui a renoncé ne peut plus jamais opter de nouveau. La sortie de l'IS produit en principe les effets d'une cessation, avec imposition des plus-values latentes et des réserves. Voir le chapitre 100.

Combien coûte l'entrée d'une SCI à l'IS ?

Les plus-values latentes ne sont pas imposées si la société ne crée pas de personne morale nouvelle et inscrit ses immeubles au bilan d'ouverture pour leur valeur d'origine. L'option rend toutefois exigibles des droits de mutation sur les immeubles apportés purement et simplement par des personnes non soumises à l'IS, liquidés sur leur valeur vénale et payables en trois fractions annuelles. Voir le chapitre 100.

Une société à l'IS peut-elle amortir ses immeubles sans limite ?

Elle amortit la construction et ses composants, jamais le terrain. Elle doit comptabiliser chaque année au moins l'amortissement linéaire sous peine d'en perdre la déduction. Contrairement au loueur en meublé personne physique, elle n'est pas soumise à la limitation de l'article 39 C, de sorte que l'amortissement peut créer un déficit reportable sans limitation de durée. Ce déficit reste dans la société et ne réduit jamais l'impôt des associés. Voir le chapitre 100.

Comment est imposée la vente d'un immeuble par une société à l'IS ?

La plus-value est égale au prix de cession diminué des frais, moins la valeur nette comptable après amortissements. Elle entre dans le résultat de l'exercice et supporte l'IS à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice sous conditions puis à 25 %, sans abattement pour durée de détention ni surtaxe. Les associés supportent ensuite le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % sur les dividendes perçus en 2026. Voir le chapitre 100.

Comment sortir la trésorerie d'une société à l'IS au moindre coût fiscal ?

Le remboursement des comptes courants d'associés n'est pas imposable, puisqu'il restitue une avance. Les dividendes perçus en 2026 supportent le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %, sauf option globale pour le barème avec abattement de 40 %. Une société dont le report à nouveau est négatif ne peut rien distribuer, même avec une trésorerie positive. Voir le chapitre 100.

Puis-je financer un logement locatif par crédit-bail immobilier ?

Le régime fiscal décrit par la doctrine ne vise que les immeubles à usage professionnel pris par un preneur imposé selon un bénéfice réel, en BIC, en BNC ou à l'IS. Un immeuble de logements loués à usage d'habitation n'en relève pas et le particulier qui gère son patrimoine privé n'est pas concerné. Voir le chapitre 101.

Les loyers de crédit-bail sont-ils entièrement déductibles ?

En principe oui, sauf la fraction qui finance le terrain, non amortissable, qui se concentre sur les dernières années du contrat. Lorsque le prix de levée est au moins égal à la valeur du terrain à la signature, la totalité des loyers est déductible. Un régime plus strict vise certains immeubles de bureaux d'Île-de-France. Voir le chapitre 101.

Que se passe-t-il fiscalement lors de la levée de l'option d'achat ?

Le preneur doit réintégrer dans son résultat l'excédent de la valeur nette comptable théorique de l'immeuble sur le prix de levée, diminué des loyers non déduits au titre du terrain. Cette réintégration est imposée l'année même de la levée, sans encaissement correspondant. L'immeuble est ensuite inscrit à l'actif et amorti, de sorte que le crédit-bail avance une partie des déductions sans en créer de supplémentaire. Voir le chapitre 101.

Comment une société civile qui sous-loue un local en crédit-bail est-elle imposée ?

Les sous-loyers d'un local nu relèvent des BNC et non des revenus fonciers pour les associés personnes physiques. À la levée de l'option, la société passe à une location relevant des revenus fonciers et la plus-value latente devient imposable, sauf report de l'article 93 quater du CGI demandé dans l'acte par chaque associé. Ce report prend fin notamment lors de la cession, même partielle, des parts ou de leur transmission à titre gratuit. Voir le chapitre 101.

Qui déclare à l'IFI un immeuble pris en crédit-bail ?

Le crédit-preneur, non le crédit-bailleur. Il retient la valeur du bien au 1er janvier, sous déduction des loyers et du prix de levée restant à courir. La même règle s'applique pour évaluer les parts d'une société crédit-preneuse. Voir les chapitres 101 et 82.

Apporter un immeuble à une société est-il fiscalement neutre ?

Non. L'apport est une cession à titre onéreux payée en titres, qui déclenche une plus-value imposable sur toute la valeur du bien, passif pris en charge compris, sans encaissement de prix. Pour un particulier, l'impôt est payé par le notaire avec la déclaration n° 2048-IMM et la durée de détention repart de zéro pour la société et pour l'associé. Voir le chapitre 102.

Quels droits d'enregistrement s'appliquent à l'apport d'un immeuble ?

L'apport pur et simple à une société à l'IR est enregistré gratuitement, la fraction rémunérée autrement que par des parts, comme un emprunt repris, supportant les droits de vente d'immeuble. L'apport d'un immeuble par un particulier à une société à l'IS supporte un droit de 5 % sur la valeur apportée. L'enregistrement gratuit avec engagement de conserver les titres trois ans ne vise que l'apport de l'ensemble d'une activité professionnelle, jamais l'apport isolé d'un immeuble de rapport. Voir le chapitre 102.

Puis-je céder les parts reçues lors d'un apport à une SCI à l'IR peu après l'apport ?

La cession, dans les trois ans de l'apport, de parts d'une société non soumise à l'IS reçues en rémunération d'un apport d'immeuble est regardée comme portant sur l'immeuble lui-même. Elle supporte alors les droits de vente d'immeuble au lieu du droit de cession de parts, selon une présomption irréfragable. Voir le chapitre 102.

L'apport de mes parts de SCI à une holding à l'IS est-il imposé immédiatement ?

Non. Le II de l'article 150 UB du CGI place cet apport en sursis d'imposition, à condition que la soulte n'excède pas 10 % de la valeur nominale des titres reçus. La plus-value historique sera imposée lors de la cession des titres de la holding selon le régime des valeurs mobilières, sans les abattements des plus-values immobilières. L'apport de parts de SCI à une autre société à l'IR reste imposable immédiatement. Voir les chapitres 102 et 94.

L'apport d'un usufruit temporaire à une société relève-t-il des plus-values ?

Non. Le produit de la première cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire, apport compris, est imposé dans la catégorie de revenus que le bien produit, soit les revenus fonciers pour un immeuble loué nu, au barème et aux prélèvements sociaux. L'usufruit viager n'est pas concerné. Voir le chapitre 102.

Ma SCI familiale doit-elle payer la taxe annuelle de 3 % sur les immeubles ?

Elle est dans le champ, comme toute entité qui possède un immeuble en France au 1er janvier, mais elle en est exonérée si elle déclare ses immeubles et ses associés. Une SCI à l'impôt sur le revenu qui dépose chaque année sa déclaration n° 2072 complète est dispensée de la déclaration n° 2746. Les personnes physiques et les indivisions ne sont jamais redevables. Voir le chapitre 103.

Une SCI à l'IS ou une SAS doit-elle déposer la déclaration n° 2746 ?

Oui, chaque année en ligne au plus tard le 15 mai, sauf exonération de plein droit comme celle d'une entité dont les immeubles français représentent moins de 50 % de ses actifs français. La SCI qui opte pour l'IS ne dépose plus la déclaration n° 2072 et perd la dispense qui y était attachée dès son premier exercice à l'IS. Voir le chapitre 103.

Sur quelle base se calcule la taxe de 3 % lorsqu'elle est due ?

Sur la valeur vénale brute des immeubles au 1er janvier, sans déduction des emprunts. Un immeuble de 1 000 000 € financé à 90 % par emprunt supporte ainsi une taxe de 30 000 €. La taxe n'est pas déductible du résultat de l'entité et toute entité interposée en est solidairement responsable. Voir le chapitre 103.

Qu'a changé la loi du 25 juin 2026 pour la taxe de 3 % ?

Depuis le 27 juin 2026, l'exonération totale ne peut plus être obtenue par un simple engagement de communication et suppose le dépôt de la déclaration annuelle n° 2746, sous réserve des dispenses existantes. Les entités sans établissement stable en France doivent désigner un représentant en France. La première déclaration pleinement soumise au nouveau régime est celle à déposer au plus tard le 15 mai 2027. Voir le chapitre 103.

Que risque une société qui oublie la déclaration n° 2746 ?

Elle est exposée à la taxe de 3 % sur la valeur brute de ses immeubles pour chaque année non prescrite, en principe six ans à défaut de déclaration. S'y ajoutent l'intérêt de retard de 0,20 % par mois et la majoration des droits d'enregistrement, de 10 % puis de 40 % au-delà de trente jours après une mise en demeure. La tolérance de régularisation sans taxe prévue par la doctrine ancienne n'est plus assurée depuis la réforme de 2026. Voir le chapitre 103.

Comment est évalué le logement que ma société met à ma disposition en tant que dirigeant ?

Pour un dirigeant lié à la société par son seul mandat social, l'avantage est évalué pour son montant réel, soit la valeur locative réelle du logement augmentée des charges payées par la société. Le forfait du barème de la sécurité sociale est réservé aux salariés et aux dirigeants qui justifient d'un contrat de travail régulier, avec emploi effectif, lien de subordination et rémunération distincte. Voir le chapitre 104.

Que risque une société à l'IS qui loge gratuitement un associé sans décision formelle ?

L'administration peut y voir un acte anormal de gestion, réintégrer le loyer normal dans le résultat imposable de la société et imposer l'avantage chez le bénéficiaire comme un revenu distribué. Pour les revenus perçus en 2026, ce revenu supporte le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %, sauf option pour le barème. Une décision régulière qui intègre le logement à la rémunération ou un loyer normal écarte ce risque. Voir le chapitre 104.

La TVA sur les dépenses du logement de fonction est-elle récupérable ?

Non, lorsque le logement est fourni gratuitement aux dirigeants ou au personnel, y compris pour les cadres dont la présence sur place répond aux besoins de l'entreprise. L'exception ne vise que les logements fournis à titre onéreux et le logement sur place du personnel de sécurité, de gardiennage et de surveillance. Voir le chapitre 104.

Loger mon foyer dans un appartement de ma société à l'IS a-t-il des inconvénients fiscaux ?

Oui. Le logement ne bénéficie ni de l'exonération de plus-value de la résidence principale, la plus-value étant taxée à l'IS sur la valeur nette comptable, ni de l'abattement de 30 % à l'IFI. La société entre en outre dans le champ de la taxe de 3 % et doit déposer la déclaration n° 2746 sauf exonération de plein droit. Ces pertes se comparent au gain d'IS lié à la déduction des charges. Voir le chapitre 104.

Une SCI à l'impôt sur le revenu peut-elle loger gratuitement un associé ?

Oui, sans que cela constitue un avantage en nature. L'occupation gratuite ne produit pas de revenu foncier, mais les charges afférentes au logement ne sont pas déductibles. Un loyer minoré consenti à un associé expose en revanche celui-ci à la réintégration d'un avantage dans son revenu imposable. Voir les chapitres 104 et 32.

Les donations et les droits de mutation à titre gratuit

À quelle date s'apprécient la loi applicable et la valeur des biens donnés ou transmis ?

Au jour du fait générateur, c'est-à-dire le décès pour une succession et la date de l'acte pour une donation notariée. Une donation signée le 30 décembre 2026 relève donc des règles en vigueur à cette date, même si une loi de finances les modifie au 1er janvier 2027. Pour un don manuel, c'est en principe la date de sa révélation à l'administration. Voir le chapitre 105.

La France peut-elle taxer une donation consentie par un parent qui vit à l'étranger ?

Oui, sur les biens situés en France, comme un immeuble ou des parts de SCI française. Elle taxe en outre tous les biens reçus, où qu'ils se trouvent, lorsque le bénéficiaire est domicilié en France au jour de la transmission et l'a été au moins six ans au cours des dix années précédentes. Les conventions fiscales peuvent modifier ces règles. Voir les chapitres 105 et 117.

Puis-je donner un appartement par un simple don manuel ?

Non. Un immeuble ne peut pas faire l'objet d'un don manuel et sa donation exige un acte notarié, de même que celle de parts de SCI. Le don manuel ne porte que sur des biens meubles, comme une somme d'argent remise par chèque ou par virement, ou des titres. Voir le chapitre 105.

Quand et comment déclarer un don manuel ?

Le don doit être déclaré en ligne dans le mois de sa révélation, la déclaration et le paiement dématérialisés étant obligatoires. Au-delà de 15 000 €, le donataire qui le révèle spontanément peut opter pour un paiement dans le mois qui suit le décès du donateur. La valeur imposable est la plus élevée entre celle au jour de la déclaration et celle au jour du don. Voir le chapitre 105.

Les donations anciennes comptent-elles dans le calcul des droits ?

Oui, celles de moins de quinze ans consenties par le même donateur au même bénéficiaire sont rappelées, ce qui réduit l'abattement disponible et fait jouer les tranches déjà utilisées. Le rappel vise aussi les dons manuels. Les présents d'usage, proportionnés aux revenus et au patrimoine du disposant, y échappent. Voir les chapitres 105 et 106.

Combien puis-je donner à chacun de mes enfants sans payer de droits ?

Chaque parent dispose d'un abattement de 100 000 € par enfant, renouvelable tous les quinze ans, en donation comme en succession. Un bien commun donné par un couple marié sous la communauté ouvre donc droit à deux abattements. Les dons de sommes d'argent à un enfant majeur peuvent en outre être exonérés jusqu'à 31 865 € tous les quinze ans lorsque le donateur a moins de 80 ans. Voir le chapitre 106.

Quels sont les droits de donation ou de succession en ligne directe ?

Après abattement, la part taxable est soumise à un barème progressif de 5 % jusqu'à 8 072 €, puis 10 %, 15 % et 20 % jusqu'à 552 324 €, 30 % jusqu'à 902 838 €, 40 % jusqu'à 1 805 677 € et 45 % au-delà. Chaque taux ne s'applique qu'à la fraction comprise dans sa tranche. Les frères et sœurs sont taxés à 35 % puis 45 %, les neveux et nièces à 55 % et les non-parents à 60 %. Voir le chapitre 106.

Mon conjoint ou mon partenaire de PACS paiera-t-il des droits de succession ?

Non, l'époux et le partenaire de PACS sont exonérés de droits de succession sur tout ce qu'ils recueillent. Le partenaire de PACS n'est toutefois pas héritier et ne reçoit rien sans testament. En donation, ils bénéficient d'un abattement de 80 724 €, remis en cause pour les partenaires si le PACS prend fin l'année de sa conclusion ou l'année suivante. Voir le chapitre 106.

Quel abattement s'applique à un enfant handicapé ?

Un abattement de 159 325 € s'ajoute à l'abattement de parenté pour tout bénéficiaire incapable de travailler dans des conditions normales de rentabilité en raison d'une infirmité. Un enfant handicapé peut ainsi recevoir de chacun de ses parents 259 325 € sans droits tous les quinze ans. L'infirmité se prouve par tout moyen, notamment un certificat médical détaillé. Voir le chapitre 106.

Le projet de loi de finances pour 2027 modifie-t-il les abattements et le barème ?

Au 25 octobre 2026, aucune de ses mesures n'est adoptée et aucune ne modifie les abattements de l'article 779 ni le barème de l'article 777. Le projet porte sur les dons de sommes d'argent, dont l'exonération serait relevée et prolongée selon les amendements votés par les députés, sans viser la donation directe d'un immeuble. Une donation signée avant la promulgation relève des règles en vigueur à sa date. Voir les chapitres 106 et 136.

Quels frais s'ajoutent aux droits lorsque je donne un immeuble ?

La donation supporte la taxe de publicité foncière au taux de 0,60 % sur la valeur totale du bien, la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % et les émoluments proportionnels du notaire. Ces frais restent dus même lorsque les abattements couvrent toute la valeur donnée, si bien qu'une donation en franchise de droits n'est jamais gratuite. Voir le chapitre 107.

Puis-je appliquer une décote à un logement loué que je donne ?

Oui, une décote d'occupation peut être retenue pour un bail effectif à un tiers, justifiée par la durée restant à courir du bail, le niveau du loyer et des ventes comparables, sans taux fixé par la doctrine. Un bien dont le donateur se réserve l'usage est évalué libre et l'indivision créée par la donation elle-même ne justifie aucune décote. La valeur déclarée deviendra aussi le prix d'acquisition du donataire pour une future plus-value. Voir le chapitre 107.

La donation efface-t-elle la plus-value latente du bien ?

Oui. La donation n'étant pas une cession à titre onéreux, la plus-value accumulée par le donateur n'est jamais imposée et le donataire retient comme prix d'acquisition la valeur déclarée, majorée des frais qu'il a lui-même supportés. L'opération suivie d'une vente n'est admise que si la donation est réelle, antérieure à tout engagement de vente et si le prix reste acquis au donataire. Voir le chapitre 107.

Si mon enfant reprend l'emprunt du bien donné, les droits sont-ils réduits ?

Oui, si les conditions de l'article 776 bis du CGI sont réunies, notamment une dette certaine envers un établissement de crédit, rattachée au bien, mise à la charge du donataire dans l'acte et notifiée au créancier. Le donataire doit pouvoir prouver qu'il a effectivement payé. La taxe de publicité foncière reste calculée sur la valeur du bien sans déduction de la dette. Voir le chapitre 107.

Donner un bien sous engagement Pinel ou après un déficit foncier pose-t-il problème ?

Oui. Pour les dispositifs Pinel et Denormandie, la donation pendant l'engagement entraîne la reprise des réductions obtenues. Une donation avant le 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global expose le donateur à la reconstitution de ses revenus des années concernées. La donation consentie après le terme des engagements est neutre. Voir le chapitre 107.

Une donation-partage coûte-t-elle moins de droits qu'une donation simple ?

Non. Les droits de donation sont identiques à ceux de donations simples portant sur les mêmes biens au profit des mêmes personnes, sans droit de partage proportionnel. Ce qui la distingue est son effet civil au décès, les biens n'étant pas rapportés à la succession et leur valeur étant figée au jour de l'acte pour le calcul de la réserve. Le rappel fiscal de quinze ans s'applique comme pour une donation simple. Voir le chapitre 108.

Puis-je attribuer un même immeuble à plusieurs enfants dans une donation-partage ?

C'est risqué. La Cour de cassation exige des lots privatifs et l'attribution de droits indivis, même à un seul donataire, suffit à requalifier tout l'acte en donation simple soumise au rapport. Pour un immeuble unique, il faut le diviser juridiquement ou l'apporter au préalable à une SCI dont les parts seront réparties, chaque solution ayant son coût fiscal. Voir le chapitre 108.

Que coûte la réincorporation d'une donation antérieure dans une donation-partage ?

En l'absence de libéralité nouvelle, seul le droit de partage de 2,5 % est dû sur la valeur actuelle du bien réincorporé, les droits payés lors de la donation initiale restant acquis. La réincorporation fige la valeur du bien au jour de la donation-partage et le soustrait au rapport. Voir le chapitre 108.

Comment sont taxés les petits-enfants dans une donation-partage transgénérationnelle ?

Les droits suivent le lien entre le grand-parent donateur et chaque petit-enfant, avec un abattement de 31 865 € par grand-parent puis le barème en ligne directe, sans pouvoir utiliser l'abattement de 100 000 € du parent vivant. L'enfant qui renonce à son profit conserve intact son propre abattement vis-à-vis de son parent. Les biens reçus ne sont pas rappelés dans la succession de ce parent s'il a consenti à être remplacé et si les droits ont été acquittés. Voir le chapitre 108.

Réincorporer dans une donation-partage transgénérationnelle un bien donné à mon enfant est-il taxé ?

Si le bien est réattribué dans la même souche sans libéralité nouvelle et que la donation initiale a plus de quinze ans, seul le droit de partage de 2,5 % est dû. Avant quinze ans, le bien supporte les droits de donation selon le lien entre le donateur et le petit-enfant, sous imputation des droits payés lors de la première donation et sans restitution de l'excédent. Voir le chapitre 108.

Les donations démembrées et les dons pour un logement

Sur quelle valeur paie-t-on les droits quand on donne la nue-propriété d'un logement ?

Sur une fraction de la valeur vénale en pleine propriété au jour de l'acte, fixée par le barème de l'article 669 du CGI selon l'âge de l'usufruitier. Elle va de 10 % avant 21 ans à 90 % à partir de 91 ans, par exemple 50 % entre 51 et 60 ans et 70 % entre 71 et 80 ans. L'âge s'apprécie en années révolues au jour de la signature. Voir le chapitre 109.

Puis-je appliquer une décote de démembrement en plus du barème ?

Non. Le barème tient déjà compte de la séparation des droits et une décote supplémentaire est refusée. Seule la décote justifiée par un bail en cours peut réduire la valeur de la pleine propriété avant application du barème. Voir le chapitre 109.

Mes enfants paieront-ils des droits à mon décès sur le bien dont ils ont reçu la nue-propriété ?

Non. La réunion de l'usufruit à la nue-propriété au décès de l'usufruitier ou au terme d'un usufruit temporaire ne donne lieu à aucun impôt (article 1133 du CGI). La renonciation à l'usufruit ou sa vente au nu-propriétaire sont en revanche taxables. Voir le chapitre 109.

Que risque-t-on si le donateur décède peu après la donation de la nue-propriété ?

Si le décès survient dans les trois mois de la donation, la présomption de l'article 751 du CGI s'applique et le bien est taxé dans la succession en pleine propriété. Les droits de donation déjà payés s'imputent sur les droits de succession. Au-delà de trois mois, une donation notariée régulière échappe à cette présomption. Voir le chapitre 109.

Que se passe-t-il au décès si j'ai encaissé le prix de vente d'un bien démembré en quasi-usufruit ?

Pour les successions ouvertes depuis le 29 décembre 2023, la dette de restitution n'est déductible que si les héritiers prouvent qu'elle n'a pas été contractée dans un but principalement fiscal (article 774 bis du CGI). À défaut, sa valeur est taxée chez les nus-propriétaires. Documentez donc les motifs de la vente et signez la convention de quasi-usufruit avant celle-ci. Voir le chapitre 109.

Puis-je donner 100 000 € à mon enfant sans droits pour l'aider à acheter un logement ?

Oui, si la somme est versée en pleine propriété entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026 et employée dans les six mois à l'achat d'un logement neuf ou en vente en l'état futur d'achèvement, ou à des travaux de rénovation énergétique de sa résidence principale (article 790 A bis du CGI). L'exonération atteint 100 000 € par donateur et 300 000 € par donataire. Elle s'ajoute aux abattements habituels sans les consommer. Voir le chapitre 110.

Le don peut-il financer la construction d'une maison ou l'achat d'un terrain ?

Non. Le dispositif actuel exclut la construction de la résidence principale par le donataire et l'achat d'un terrain à bâtir, contrairement à celui de 2020 et 2021. Seuls l'achat d'un logement neuf achevé, l'achat en vente en l'état futur d'achèvement et certains travaux de rénovation énergétique sont admis. Voir le chapitre 110.

Mon enfant peut-il louer le logement neuf financé par mon don ?

Oui, à condition de le louer nu ou meublé à usage d'habitation principale pendant cinq ans de façon continue. Le locataire ne doit pas appartenir à son foyer fiscal et le logement ne peut pas être loué à l'exploitant d'une résidence pour étudiants ou pour personnes âgées. Une vacance prolongée expose à la remise en cause. Voir le chapitre 110.

Que se passe-t-il si mon enfant revend le logement avant cinq ans ?

L'exonération est remise en cause, même si le prix est réinvesti dans un autre logement. Le donataire doit payer le complément de droits de donation majoré de l'intérêt de retard de 0,20 % par mois. Seul son décès pendant les cinq ans ne remet pas l'exonération en cause. Voir le chapitre 110.

Le dispositif sera-t-il prolongé après le 31 décembre 2026 ?

Au 25 octobre 2026, le projet de loi de finances pour 2027 est en discussion et des amendements de prorogation ont été votés en séance à l'Assemblée nationale, mais aucune mesure n'est adoptée. Un don versé en 2027 ne serait exonéré que si la loi promulguée couvre cette date. Vérifiez le texte publié au Journal officiel avant tout versement. Voir les chapitres 110 et 136.

La succession et l'assurance vie

À quelle valeur déclarer un logement hérité ?

À sa valeur vénale réelle au jour du décès, appréciée du point de vue d'un acheteur quelconque (article 761 du CGI). Un logement occupé par le défunt ou vacant se déclare libre. Un logement loué peut supporter une décote d'occupation, sans taux légal, justifiée bail par bail. Voir le chapitre 111.

Quand s'applique l'abattement de 20 % sur la résidence principale du défunt ?

Lorsque le logement était la résidence principale du défunt et qu'il est occupé au jour du décès à titre de résidence principale par son conjoint, son partenaire de PACS ou ses enfants mineurs ou majeurs protégés (article 764 bis du CGI). Il est refusé si le défunt vivait seul ou avec un concubin et pour un logement détenu par une SCI. Il ne s'applique jamais aux donations. Voir le chapitre 111.

L'abattement de 20 % a-t-il un effet sur la plus-value d'une revente ultérieure ?

Oui. Le prix d'acquisition des héritiers est la valeur qui a servi à liquider les droits, diminuée de l'abattement de 20 %. L'économie de droits se paie donc en partie par une plus-value plus élevée lors d'une vente, sauf si le bien devient la résidence principale exonérée de l'héritier. Voir le chapitre 111.

Pouvons-nous appliquer une décote parce que nous héritons du bien en indivision ?

Non. L'indivision née du décès est sans incidence sur la valeur vénale du bien transmis. Une décote justifiée n'est admise que pour une quote-part indivise que le défunt détenait déjà avant son décès. Voir le chapitre 111.

Avons-nous intérêt à sous-évaluer un appartement hérité que nous allons revendre rapidement ?

Non. La valeur déclarée devient le prix d'acquisition des héritiers et une vente plus chère dans les mois qui suivent dégage une plus-value taxée à 36,2 % sans abattement pour durée de détention. Le prix obtenu est en outre le meilleur indice de la valeur au jour du décès, ce qui expose à un redressement des droits. Voir le chapitre 111.

Dans quel délai faut-il déposer la déclaration de succession ?

Six mois à compter du décès lorsqu'il survient en France métropolitaine et douze mois lorsqu'il survient à l'étranger. Des délais propres s'appliquent dans les départements d'outre-mer et un délai de vingt-quatre mois vise les seuls immeubles dont la propriété n'était pas constatée par un acte publié. Le délai court même si le partage n'est pas décidé. Voir le chapitre 112.

Sommes-nous dispensés de déclaration si la succession est modeste ?

Le conjoint, le partenaire de PACS, les enfants, les petits-enfants et les parents sont dispensés lorsque l'actif brut est inférieur à 50 000 € et qu'ils n'ont reçu que des donations déclarées. L'actif brut s'apprécie avant déduction des dettes, si bien qu'un immeuble, même modeste, fait presque toujours dépasser ce seuil. Le recours au notaire est en outre obligatoire dès qu'un immeuble est transmis. Voir le chapitre 112.

Pouvons-nous étaler le paiement des droits de succession ?

Oui. Le paiement fractionné permet de payer en trois versements sur un an, ou en sept versements sur trois ans lorsque l'actif comprend au moins 50 % de biens non liquides comme des immeubles. Le crédit porte intérêt à 2 % par an pour les demandes formées depuis le 1er janvier 2026 et suppose des garanties ainsi que l'accord des cohéritiers. Les intérêts afférents à un immeuble loué sont déductibles des revenus fonciers. Voir le chapitre 112.

Les enfants nus-propriétaires peuvent-ils différer le paiement de leurs droits ?

Oui. Les droits afférents à la nue-propriété peuvent être payés au plus tard six mois après la réunion de l'usufruit, moyennant des intérêts annuels. La dispense d'intérêts suppose d'accepter un calcul sur la pleine propriété, option irrévocable souvent plus coûteuse. Voir le chapitre 112.

Que coûte un dépôt tardif de la déclaration de succession ?

L'intérêt de retard de 0,20 % par mois s'applique dès le premier mois et une majoration de 10 % s'y ajoute à partir du premier jour du septième mois suivant l'expiration du délai légal. Après une mise en demeure, les héritiers disposent de quatre-vingt-dix jours pour déposer, faute de quoi la majoration est portée à 40 %. Voir les chapitres 112 et 126.

Quelles dettes du défunt peut-on déduire de la succession ?

Une dette est déductible si elle pesait sur le défunt lui-même, existait au jour du décès, a un montant certain et est prouvée par écrit (article 768 du CGI). C'est le cas du capital restant dû d'un emprunt non assuré, de la taxe foncière de l'année du décès en totalité, des dépôts de garantie des locataires et des factures de travaux exécutés avant le décès. Les honoraires du notaire et les droits de succession ne sont pas déductibles. Voir le chapitre 113.

Le prêt immobilier remboursé par l'assurance emprunteur est-il déductible ?

Non. Lorsque l'assureur rembourse le prêteur, ni le capital versé ni la dette garantie ne sont pris en compte dans la succession. Seule la part non couverte reste une dette, selon la quotité assurée sur la tête du défunt. Interrogez l'assureur avant le dépôt de la déclaration. Voir le chapitre 113.

L'argent que j'ai prêté à mon père sera-t-il déduit de sa succession ?

Seulement si le prêt a été constaté par un acte authentique ou par un acte sous signature privée ayant date certaine avant le décès, par exemple enregistré. Une dette consentie au profit d'un héritier est présumée fictive et une simple reconnaissance de dette ne suffit pas, même si les virements prouvent la remise des fonds (article 773 du CGI). Voir le chapitre 113.

Combien peut-on déduire au titre des frais d'obsèques ?

Les frais funéraires sont déduits pour un forfait de 1 500 €, sans justificatif, quel que soit leur montant réel. Les frais de monument, de deuil et de fleurs sont exclus. Les frais de dernière maladie et d'hébergement restant dus au décès sont en revanche déductibles comme toute dette. Voir le chapitre 113.

L'impôt sur le revenu de l'année du décès est-il déductible ?

Oui, mais seulement une fois mis en recouvrement. Il figure pour mémoire dans la déclaration de succession, puis les héritiers présentent une réclamation pour obtenir la restitution partielle des droits. Voir le chapitre 113.

Comment est taxé le capital d'une assurance vie transmis à mes enfants ?

Pour les primes versées avant 70 ans, chaque bénéficiaire dispose d'un abattement de 152 500 € tous contrats confondus, puis supporte un prélèvement de 20 % jusqu'à 700 000 € et de 31,25 % au-delà (article 990 I du CGI). Pour les primes versées après 70 ans, seule la fraction des primes qui excède 30 500 €, abattement global unique, est soumise aux droits de succession selon le lien de parenté (article 757 B). Les gains produits par ces primes sont alors exonérés. Voir le chapitre 114.

Vaut-il mieux transmettre un appartement loué ou un contrat d'assurance vie ?

La fiscalité seule ne tranche pas. Un contrat alimenté avant 70 ans bénéficie d'un abattement distinct de celui de 100 000 € en ligne directe, ce qui peut réduire nettement les droits, mais il ne produit pas de loyers et supporte des frais. Un immeuble conservé jusqu'au décès voit en revanche sa plus-value latente purgée. Comparez aussi la liquidité, la réserve héréditaire et l'IFI. Voir le chapitre 114.

Les unités de compte immobilières de mon contrat entrent-elles dans l'IFI ?

Oui. Pour un contrat rachetable, la fraction de la valeur de rachat au 1er janvier représentative d'actifs immobiliers imposables logés dans les unités de compte se déclare à l'IFI. Le fonds en euros n'est pas pris en compte. L'assureur communique en général la fraction à retenir. Voir le chapitre 114.

Puis-je financer l'achat d'un logement locatif avec mon assurance vie ?

Oui, par un rachat partiel, une avance ou un nantissement du contrat au profit de la banque. Le rachat est imposé sur la fraction de gains qu'il contient et fait sortir la somme du régime de l'assurance vie pour la succession. Les versements sur un contrat nanti en garantie d'un prêt in fine ne sont pas déductibles des revenus fonciers, contrairement aux intérêts du prêt. Voir le chapitre 114.

Le projet de loi de finances pour 2027 modifie-t-il la fiscalité de l'assurance vie au décès ?

Au 25 octobre 2026, le projet est en discussion et aucune mesure n'est adoptée. Son article 6 subordonnerait les avantages fiscaux à des conditions nouvelles, notamment pour les fonds dédiés, faute de quoi les sommes seraient soumises aux droits de succession sans les abattements de 152 500 € et de 30 500 € pour les décès à compter du 1er juillet 2027. Vérifiez le texte définitif avant toute opération sur un contrat à fonds dédié. Voir les chapitres 114 et 136.

Les non-résidents et l'international

Je vis à l'étranger. Mes loyers français restent-ils imposables en France ?

Oui. Les revenus des immeubles situés en France sont des revenus de source française, imposables en France quels que soient votre nationalité et votre domicile, les conventions fiscales confirmant en général ce droit d'imposer. Le revenu se calcule comme pour un résident, au micro ou au réel. L'État de résidence peut aussi imposer ces loyers en éliminant la double imposition selon la convention. Voir le chapitre 115.

Qu'est-ce que le taux minimum d'imposition des non-résidents ?

L'impôt d'un non-résident ne peut être inférieur à 20 % du revenu net imposable jusqu'à 29 579 € pour les revenus de 2025, puis à 30 % au-delà (article 197 A du CGI). Les taux sont de 14,4 % et 20 % dans les départements d'outre-mer. Vous pouvez demander l'application du taux moyen calculé sur votre revenu mondial, qui ne s'applique que s'il est plus favorable. Voir le chapitre 115.

Un non-résident paie-t-il les prélèvements sociaux sur ses loyers ?

Oui, au taux de 17,2 % sur les revenus fonciers et de 18,6 % sur la location meublée non professionnelle. S'il est affilié à un régime de sécurité sociale d'un autre État de l'Espace économique européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni sans relever d'un régime français, il ne doit que le prélèvement de solidarité de 7,5 %. Le critère est l'affiliation et non la résidence. Voir le chapitre 115.

Puis-je imputer un déficit foncier si je ne réside plus en France ?

La fraction imputable sur le revenu global ne s'impute que sur vos revenus imposables en France. Sans autre revenu de source française, elle n'apporte aucun avantage immédiat et le déficit se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Faites confirmer ce traitement avant d'engager des travaux importants. Voir le chapitre 115.

Mes revenus étrangers comptent-ils pour savoir si je suis loueur en meublé professionnel ?

Oui, à partir des revenus de 2026 déclarés en 2027. L'administration compare désormais les recettes de location meublée aux revenus d'activité mondiaux du foyer, salaires étrangers compris, alors que seuls les revenus imposables en France comptaient jusqu'aux revenus de 2025. Refaites le calcul de votre statut. Voir le chapitre 115.

Comment est imposée la plus-value d'un non-résident qui vend un logement en France ?

Elle se calcule selon les règles des résidents, avec les mêmes abattements pour durée de détention. Elle supporte un prélèvement de 19 % pour une personne physique (article 244 bis A du CGI). Ce prélèvement est libératoire et le notaire le retient sur le prix. S'y ajoutent les prélèvements sociaux et, au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable, la surtaxe. Voir le chapitre 116.

Quels prélèvements sociaux paie un non-résident sur sa plus-value immobilière ?

Le taux global est de 17,2 %, qui n'a pas été relevé en 2026. La personne affiliée à un régime de sécurité sociale d'un autre État de l'Union européenne, de l'Espace économique européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni, sans être à la charge d'un régime français, ne doit que le prélèvement de solidarité de 7,5 %. Elle justifie son affiliation auprès du notaire. Voir le chapitre 116.

Puis-je vendre sans impôt mon ancienne résidence principale après mon expatriation ?

Oui, si vous vous êtes installé dans un État de l'Union européenne ou dans un État lié à la France par des conventions d'assistance administrative et de recouvrement qui n'est pas un État non coopératif, si le logement était votre résidence principale au départ, s'il n'a été ni loué ni prêté depuis et si la vente intervient au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit le départ. Mettre le logement en location après le départ fait perdre cette exonération totale. Voir le chapitre 116.

Qu'est-ce que l'exonération de 150 000 € réservée aux non-résidents ?

Elle exonère la plus-value nette imposable d'un logement détenu en direct dans la limite de 150 000 €, pour un ressortissant de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen, ou d'un État avec clause de non-discrimination, qui a été domicilié en France au moins deux ans de suite. La vente doit intervenir avant le 31 décembre de la dixième année suivant le départ ou, au-delà, le logement doit être libre depuis le 1er janvier de l'année précédente. Elle ne vaut que pour une seule résidence et jamais pour des parts de SCI. Voir le chapitre 116.

Dois-je désigner un représentant fiscal pour vendre mon bien en France ?

Oui, lorsque le prix dépasse 150 000 € et que vous êtes domicilié hors de l'Espace économique européen ou dans un État sans convention d'assistance administrative et de recouvrement, sauf plus-value totalement exonérée par la durée de détention. Le seuil s'apprécie par cédant. Sans représentant, la formalité est refusée et la vente bloquée, d'où l'intérêt d'engager la démarche dès la promesse. Voir le chapitre 116.

Un non-résident paie-t-il l'IFI sur ses biens français ?

Oui, lorsque la valeur nette de ses biens et droits immobiliers situés en France dépasse 1 300 000 € au 1er janvier, avec le même barème qu'un résident. Ses immeubles situés à l'étranger ne sont pas imposables et ses titres de sociétés ne le sont qu'à hauteur de la fraction représentative de biens français. Seules les dettes afférentes à des actifs imposables sont déductibles. Voir le chapitre 117.

Puis-je appliquer l'abattement de 30 % à mon ancien logement familial conservé en France après mon départ ?

Non. L'abattement ne vise que le logement occupé à titre de résidence principale, ce qui n'est en principe plus le cas d'un logement conservé par un non-résident. Il se déclare pour sa valeur vénale entière, qu'il soit loué, vacant ou gardé comme pied-à-terre. Le plafonnement de l'IFI est en outre réservé aux résidents et aux non-résidents assimilés. Voir le chapitre 117.

Mes enfants paieront-ils des droits de succession en France si je vis à l'étranger ?

Oui, au moins sur vos biens situés en France, dont les immeubles et les parts de SCI française pour leur valeur totale (article 750 ter du CGI). Un enfant domicilié en France au jour du décès et pendant au moins six des dix années précédentes est en outre taxé en France sur tous les biens qu'il reçoit, situés en France ou à l'étranger. Une convention en matière de successions peut modifier cette répartition. Voir le chapitre 117.

Une société étrangère interposée fait-elle sortir mon immeuble français des droits de succession ?

Non. Les titres d'une société étrangère sont réputés situés en France au prorata des immeubles français lorsque ceux-ci représentent plus de 50 % de ses actifs français. Indépendamment de cette règle, les immeubles détenus par une entité contrôlée à plus de la moitié par la famille sont réputés détenus indirectement et taxés en France. Une telle structure peut en outre devoir la taxe annuelle de 3 %. Voir le chapitre 117.

L'impôt de succession payé à l'étranger s'impute-t-il sur les droits français ?

En l'absence de convention, l'impôt payé à l'étranger sur des biens situés hors de France s'impute sur les droits français afférents à ces biens, sans restitution de l'excédent (article 784 A du CGI). La demande se fait sur le formulaire n° 2740 avec la preuve du paiement. L'impôt étranger qui frappe des biens situés en France ne s'impute pas. Voir le chapitre 117.

Quel État impose les loyers d'un logement situé à l'étranger ?

La plupart des conventions attribuent le droit d'imposer les revenus immobiliers à l'État où l'immeuble est situé. Selon la rédaction de la convention, ce droit est partagé avec l'État de résidence, qui élimine alors la double imposition, ou exclusif, ce qui conduit l'État de résidence à exonérer le revenu. Lisez toujours l'article sur la résidence, celui sur la catégorie de revenu et celui sur l'élimination de la double imposition. Voir le chapitre 118.

Dois-je déclarer en France les loyers de mon appartement à l'étranger si j'ai déjà payé l'impôt sur place ?

Oui. Le revenu se déclare sur la déclaration n° 2047 et dans les cases prévues de la déclaration n° 2042, même lorsqu'il est exonéré en France. Selon la méthode prévue par la convention, il ouvre droit à un crédit d'impôt ou il est exonéré avec prise en compte pour le taux des autres revenus du foyer. L'omettre fait échapper l'impôt dû par l'effet du taux, rappelé avec l'intérêt de retard. Voir le chapitre 118.

Que se passe-t-il si aucune convention ne lie la France à l'État où se trouve mon bien ?

Les revenus de source étrangère d'un résident de France sont alors imposables en France sans élimination de la double imposition et l'impôt étranger n'est pas déductible du revenu. Le droit interne prévoit seulement des imputations ponctuelles, sur l'IFI pour un impôt étranger comparable (article 980 du CGI) et sur les droits de succession pour l'impôt successoral payé à l'étranger sur des biens qui y sont situés (article 784 A). Voir le chapitre 118.

La plus-value et les loyers d'un même immeuble étranger suivent-ils la même méthode ?

Pas nécessairement. La convention franco-espagnole accorde pour les loyers un crédit égal à l'impôt français, ce qui revient à les exonérer, mais pour la plus-value un crédit égal à l'impôt espagnol plafonné à l'impôt français. L'impôt français sur la plus-value reste alors dû au-delà de l'impôt espagnol. Voir le chapitre 118.

Une convention sur l'impôt sur le revenu règle-t-elle aussi les droits de succession ?

Non. Les conventions successorales sont beaucoup moins nombreuses et celles qui couvrent les donations plus rares encore. Lorsqu'elles existent, elles imposent en général les immeubles dans l'État de situation et neutralisent la règle qui permet d'imposer en France tous les biens reçus par un héritier domicilié en France depuis six ans. Vérifiez l'instrument applicable avant toute transmission. Voir les chapitres 117 et 118.

Je réside en France et je loue un appartement en Espagne. Comment calculer le revenu à déclarer ?

Le revenu se calcule selon les règles françaises et non d'après le résultat retenu par l'État de situation, sur la déclaration n° 2044 au régime réel ou avec l'abattement de 30 % au micro-foncier. Chaque loyer et chaque charge se convertit en euros au cours de sa date. L'impôt payé à l'étranger n'est pas une charge déductible et ne joue que par la méthode prévue par la convention. Voir le chapitre 119.

Les loyers étrangers comptent-ils pour le seuil du micro-foncier ?

Oui. Le seuil de 15 000 € s'apprécie pour l'ensemble des loyers du foyer, français et étrangers. Un foyer qui perçoit 9 000 € de loyers français et 8 000 € de loyers espagnols relève donc obligatoirement du régime réel pour tous ses biens. Voir le chapitre 119.

Ma résidence secondaire à l'étranger, jamais louée, doit-elle être déclarée ?

Elle ne produit pas de revenu foncier imposable en France et ne se déclare donc pas en revenus. Elle reste comprise dans le patrimoine imposable à l'IFI si le seuil est atteint et les comptes bancaires locaux restent à déclarer. L'État de situation peut en revanche l'imposer, comme l'Espagne sur un revenu forfaitaire, sans crédit d'impôt en France. Voir le chapitre 119.

Dois-je déclarer le compte bancaire ouvert à l'étranger pour encaisser mes loyers ?

Oui, chaque compte ouvert, détenu, utilisé ou clos à l'étranger se déclare chaque année sur la déclaration n° 3916 jointe à la déclaration de revenus, même avec un faible solde. L'omission est sanctionnée par une amende de 1 500 € par compte et par année, portée à 10 000 € pour un État sans convention d'assistance administrative, même si les loyers ont été déclarés. Le délai de reprise de l'impôt sur le revenu lié à ce compte peut en outre être porté à dix ans. Voir le chapitre 119.

La vente de mon bien à l'étranger est-elle imposable en France ?

Oui, sous réserve de la convention. La plus-value se calcule selon les règles françaises avec les abattements pour durée de détention, puis s'impose à 19 % et aux prélèvements sociaux. La méthode conventionnelle peut différer de celle des loyers et laisser un complément français à payer, comme avec l'Espagne. Le notaire étranger ne collecte pas l'impôt français et c'est à vous de déclarer la vente. Voir le chapitre 119.

Comment déclarer mes revenus l'année où je pars vivre à l'étranger ?

L'année se découpe en deux périodes. L'année suivante, vous déposez la déclaration n° 2042 pour l'ensemble de vos revenus du 1er janvier à la date du départ et la déclaration n° 2042-NR pour vos seuls revenus de source française perçus ensuite. Les loyers et les charges se répartissent entre les deux déclarations selon leur date d'encaissement ou de paiement. Voir le chapitre 120.

Puis-je louer mon ancienne résidence principale après mon départ sans perdre l'exonération de plus-value ?

La location fait perdre l'exonération totale, qui suppose une vente au plus tard le 31 décembre de l'année suivant le départ sans mise à disposition d'un tiers. Elle laisse en revanche ouverte l'exonération limitée à 150 000 € si la vente intervient avant le 31 décembre de la dixième année suivant le départ et si vous remplissez les conditions de nationalité et de deux ans de domicile en France. Chiffrez chaque scénario avant le départ. Voir les chapitres 116 et 120.

Que devient ma réduction Pinel si je m'expatrie ?

Le départ n'entraîne pas à lui seul la remise en cause, mais le sort des fractions restantes dépend de la date de l'investissement. Pour un investissement réalisé jusqu'au 31 décembre 2018, les fractions des années de non-résidence ne sont pas imputables et sont définitivement perdues. Depuis le 1er janvier 2019, elles s'imputent sur l'impôt français calculé selon les règles des non-résidents, sans remboursement de l'excédent. Voir le chapitre 120.

Dois-je supprimer mes acomptes de prélèvement à la source en partant ?

Non, si vos logements français restent loués. Les revenus fonciers et les bénéfices de location meublée de source française continuent de donner lieu à des acomptes, prélevés sur un compte domicilié en France ou dans la zone de paiement en euros. Vous pouvez seulement moduler leur montant dans votre espace particulier, par exemple si votre affiliation à un régime européen réduit vos prélèvements sociaux à 7,5 %. Voir le chapitre 120.

Mes biens étrangers entrent-ils dans l'IFI dès mon retour en France ?

Pas si vous avez été domicilié à l'étranger pendant les cinq années civiles précédant votre retour. Vous n'êtes alors imposé que sur vos biens situés en France jusqu'au 31 décembre de la cinquième année suivant votre installation. Après un séjour plus court, les biens étrangers sont imposables dès le 1er janvier qui suit le retour. Voir les chapitres 117 et 120.

L'outre-mer

Mon logement loué à La Réunion me donne-t-il droit à la réfaction d'impôt des départements d'outre-mer ?

Non, si vous êtes domicilié en métropole. La réfaction tient au domicile du foyer et non à la situation des biens. Un foyer domicilié dans un département d'outre-mer au 31 décembre en bénéficie sur tout son impôt au barème, au taux de 30 % plafonné à 2 450 € en Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion, ou de 40 % plafonné à 4 050 € en Guyane et à Mayotte. Voir le chapitre 121.

La réfaction outre-mer réduit-elle l'impôt sur ma plus-value immobilière ?

Non. La plus-value immobilière d'un particulier est imposée au taux proportionnel de 19 % et non selon le barème, si bien que la réfaction ne s'y applique pas. Elle ne réduit pas non plus les prélèvements sociaux, dus comme en métropole. Voir le chapitre 121.

Les droits de mutation sont-ils plus faibles pour un achat dans un département d'outre-mer ?

En Guadeloupe, en Martinique, à Mayotte et à La Réunion, les droits s'appliquent aux mêmes tarifs qu'en métropole, le taux départemental pouvant atteindre 5 % pour les actes du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. En Guyane, les tarifs sont réduits de moitié, sauf lorsque les droits sont perçus au taux de droit commun des ventes ordinaires d'immeubles. Le notaire calcule les droits selon le taux voté localement. Voir le chapitre 121.

Comment sortir sans droit de partage d'une indivision successorale ancienne outre-mer ?

Les partages d'immeubles dépendant d'une succession ouverte depuis plus de dix ans dans les départements d'outre-mer, à Saint-Barthélemy, à Saint-Martin et à Saint-Pierre-et-Miquelon sont exonérés du droit de partage de 2,5 % jusqu'au 31 décembre 2028. La même loi permet aux indivisaires majoritaires de vendre ou de partager le bien sous conditions. Un partage préparé en 2028 doit être signé avant cette date, sauf prorogation. Voir le chapitre 121.

Comment sont imposés les loyers d'un appartement à Nouméa perçus par un résident de métropole ?

La convention avec la Nouvelle-Calédonie rend ces loyers imposables dans le territoire où le bien est situé. Ils sont exclus de la base de l'impôt français mais pris en compte pour déterminer le taux effectif applicable aux autres revenus. Ils se déclarent sur la déclaration n° 2047 et leur omission entraîne un rappel sur le taux. Voir le chapitre 121.

Le contrôle fiscal et les sanctions

Jusqu'à quand l'administration peut-elle rectifier mes revenus fonciers ?

Jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle des revenus (article L169 du LPF), soit le 31 décembre 2028 pour les revenus de 2025 déclarés en 2026. Le même délai vaut pour les prélèvements sociaux, le bénéfice de location meublée et la plus-value immobilière, comptée à partir de l'année de la cession. Pour un avantage lié à un engagement de durée, le délai court en principe à partir de l'année de la rupture de l'engagement. Voir le chapitre 122.

Un déficit foncier né d'une année prescrite peut-il encore être contrôlé ?

Oui. La prescription de l'année d'origine n'empêche pas de vérifier le principe et le montant d'un déficit lorsqu'il s'impute sur une année non prescrite, sans imposition possible au titre de l'année d'origine. Les factures de travaux doivent donc être conservées jusqu'à la prescription de la dernière année d'imputation. Le même raisonnement vaut pour les amortissements reportés du loueur en meublé. Voir le chapitre 122.

Dans quels cas le délai de reprise passe-t-il à dix ans ?

Notamment en cas d'activité occulte, de flagrance fiscale ou de compte, contrat d'assurance vie ou trust à l'étranger non déclaré, pour les revenus liés à l'obligation méconnue. Pour les comptes étrangers, le délai de dix ans est écarté si le total des soldes est resté inférieur à 50 000 € toute l'année. Selon la doctrine, des revenus fonciers ne peuvent jamais être repris sur dix ans au titre de l'activité occulte. Voir le chapitre 122.

Quel est le délai de reprise des droits de succession sur un bien oublié ?

Le délai abrégé de trois ans ne vaut que pour les biens expressément mentionnés dans la déclaration de succession. Un bien omis relève du délai de six ans à compter du décès, jusqu'au 31 décembre de la sixième année qui suit. Pour un décès de novembre 2024, un studio oublié reste taxable jusqu'à la fin de 2030. Voir le chapitre 122.

Combien de temps conserver les pièces justificatives de mes biens loués ?

L'article 36 de la loi du 25 juin 2026 a porté de six à dix ans le délai de conservation de l'article L102 B du LPF pour les pièces dont le délai expire après le 1er janvier 2027. Pour l'immobilier, conservez en outre l'acte d'achat, les factures de travaux et le plan d'amortissement jusqu'à la vente et la prescription de la plus-value. Voir le chapitre 122.

L'administration me demande de justifier mes travaux déduits. Combien de temps ai-je pour répondre ?

Une demande de justifications sur les revenus fonciers ou les plus-values (article L16 du LPF) laisse au moins deux mois à compter de sa réception. Un délai complémentaire peut être demandé par écrit avant l'échéance. Si la réponse est insuffisante, une mise en demeure accorde trente jours pour la compléter. Voir le chapitre 123.

Que se passe-t-il si je ne réponds pas à une demande de justifications ?

Le défaut de réponse permet l'évaluation d'office des revenus fonciers ou des plus-values, ou la taxation d'office de sommes non justifiées, sans le bénéfice de la procédure contradictoire. Il vous reste ensuite à prouver le caractère exagéré de l'imposition par réclamation. Une simple demande de renseignements de l'article L10 n'ouvre pas de procédure d'office, mais y répondre permet d'expliquer votre position. Voir le chapitre 123.

Quelles pièces préparer pour un contrôle de ma déclaration n° 2044 ?

Les baux, quittances et relevés pour les loyers, les factures au nom du propriétaire avec leurs preuves de paiement pour les travaux, l'offre de prêt et l'attestation annuelle de la banque pour les intérêts, les décomptes de copropriété et l'avis de taxe foncière. Pour un dispositif, ajoutez l'engagement, le bail et les avis d'imposition des locataires. Même au micro-foncier, conservez vos factures, car le régime réel peut être imposé en cas de dépassement du seuil. Voir le chapitre 123.

Qu'est-ce qu'un examen de situation fiscale personnelle ?

C'est un contrôle de la cohérence entre les revenus déclarés et le patrimoine, la trésorerie et le train de vie du foyer (article L12 du LPF). Il commence obligatoirement par un avis qui mentionne la faculté de se faire assister d'un conseil, vous laisse soixante jours pour produire vos relevés de comptes privés et dure en principe un an au plus. À son issue, l'administration ne peut plus rectifier le même impôt pour la même période, sauf exceptions. Voir le chapitre 123.

Puis-je contester une proposition de rectification reçue après un contrôle sur pièces ?

Oui. Vous disposez de trente jours pour répondre, prorogeables de trente jours sur demande, votre silence valant acceptation. Depuis le 12 août 2018, vous pouvez aussi saisir le supérieur hiérarchique, sauf en cas de taxation ou d'évaluation d'office. L'interlocuteur départemental n'est en revanche pas accessible après un simple contrôle sur pièces. Voir les chapitres 123 et 125.

Un loueur en meublé peut-il faire l'objet d'une vérification de comptabilité ?

Oui, s'il relève du régime réel. Le loueur en meublé non professionnel ou professionnel au réel tient une comptabilité et dépose les liasses n° 2031 et n° 2033, ce qui le place dans le champ de la vérification sur place et de l'examen de comptabilité à distance. Le loueur au micro-BIC est en pratique contrôlé sur pièces et le bailleur en location nue ne fait jamais l'objet d'une vérification de comptabilité. Voir le chapitre 124.

Combien de temps peut durer une vérification sur place ?

Trois mois au plus, de la première à la dernière intervention sur place, lorsque les recettes ne dépassent pas les seuils du régime simplifié, soit 286 000 € pour un loueur en meublé, classé ou non, de 2026 à 2028 (article L52 du LPF). La durée est portée à six mois en cas de graves irrégularités et la limite ne joue pas en cas d'activité occulte ni pour une SCI de gestion civile. Une prolongation irrégulière entraîne la nullité des impositions, même si vous y avez consenti. Voir le chapitre 124.

Quel délai doit séparer l'avis de vérification de la première intervention ?

Au moins deux jours francs, sans compter le jour de réception, le jour du début du contrôle, les samedis, dimanches et jours fériés. Un avis reçu le lundi 2 novembre 2026 ne permet pas une première intervention avant le jeudi 5 novembre. L'avis doit en outre mentionner, à peine de nullité, la faculté de vous faire assister d'un conseil. Voir le chapitre 124.

Que risque-t-on si l'on ne peut pas produire un fichier des écritures comptables conforme ?

Une amende de 5 000 € ou, si ce montant est plus élevé, de 10 % des droits rappelés, ainsi qu'une possible évaluation d'office. Les délais de trois et six mois ne courent en outre qu'à partir de la remise de fichiers conformes pour toutes les années vérifiées. Les SCI à l'impôt sur le revenu dont tous les associés sont des personnes physiques et qui ne perçoivent que des revenus fonciers sont dispensées de ce fichier. Voir le chapitre 124.

Ai-je intérêt à régulariser une erreur pendant la vérification ?

Oui, si vous êtes de bonne foi. La régularisation de l'article L62 du LPF ramène l'intérêt de retard à 0,14 % par mois au lieu de 0,20 % et écarte la majoration de 10 % de l'article 1758 A. En vérification, elle se demande pendant le débat oral et contradictoire, avant la proposition de rectification. Elle suppose que la déclaration initiale ait été déposée dans les délais. Voir les chapitres 124 et 130.

Combien de temps ai-je pour répondre à une proposition de rectification ?

Trente jours à compter de sa réception ou de sa présentation à votre domicile, même si vous ne retirez pas le pli. Le délai est prorogé de trente jours de droit si vous le demandez par écrit avant son expiration. Une demande de délai ou de renseignements n'est pas une observation et ne vous protège pas de l'acceptation tacite. Voir le chapitre 125.

Que se passe-t-il si je ne réponds pas à la proposition de rectification ?

Votre silence vaut acceptation des rectifications. Vous pourrez encore réclamer après la mise en recouvrement, mais vous supporterez alors la charge de la preuve. Si vous présentez des observations dans le délai, la preuve incombe en principe à l'administration en cas de litige. Voir le chapitre 125.

Une commission peut-elle trancher mon désaccord sur des travaux déduits de mes revenus fonciers ?

Non. La commission départementale des impôts directs n'est pas compétente pour les revenus fonciers, sauf taxation d'office après un examen de situation fiscale personnelle. Elle l'est en revanche pour le bénéfice d'un meublé au réel ou le résultat d'une société à l'IS, notamment sur la qualification des travaux et les amortissements. La commission de conciliation traite les valeurs déclarées dans une vente, une donation, une succession ou à l'IFI. Voir les chapitres 125 et 128.

L'administration doit-elle répondre à mes observations dans un délai précis ?

Après une vérification ou un examen de comptabilité d'une petite entreprise, elle dispose de soixante jours, faute de quoi les rectifications contestées sont abandonnées (article L57 A du LPF). Un loueur en meublé au réel de taille modeste entre en principe dans ce champ. Aucun délai équivalent n'existe après un contrôle sur pièces ou un examen de situation fiscale personnelle. Voir le chapitre 125.

En quoi l'imposition d'office est-elle plus défavorable ?

Elle s'applique notamment au défaut de déclaration persistant après une mise en demeure, au défaut de réponse à une demande de justifications ou à l'opposition au contrôle. Les bases sont notifiées trente jours avant la mise en recouvrement, sans commission ni prorogation en principe. Vous devez en outre prouver l'exagération de l'imposition. Répondre à toute mise en demeure dans son délai évite cette procédure. Voir le chapitre 125.

Quel est le taux de l'intérêt de retard ?

Il est de 0,20 % par mois, soit 2,4 % par an, depuis le 1er janvier 2018. Il est dû même de bonne foi, car il compense le décalage de paiement et n'est pas une sanction. Il est réduit de moitié, à 0,10 % par mois, en cas de correction spontanée de bonne foi accompagnée du paiement. Il est réduit de 30 %, à 0,14 % par mois, en cas de régularisation pendant un contrôle. Voir le chapitre 126.

Quelle majoration s'applique si je dépose ma déclaration de revenus en retard ?

La majoration est de 10 % sans mise en demeure, de 20 % pour l'impôt sur le revenu si la déclaration est déposée dans les trente jours d'une mise en demeure, de 40 % au-delà et de 80 % en cas d'activité occulte. Pour l'IS, les droits d'enregistrement et l'IFI, elle reste de 10 % dans les trente jours de la mise en demeure, puis passe à 40 %. L'intérêt de retard s'ajoute dans tous les cas. Voir le chapitre 126.

Que coûte une déclaration de succession déposée en retard ?

L'intérêt de retard court dès l'expiration du délai de dépôt. La majoration de 10 % ne s'applique qu'à partir du premier jour du septième mois qui suit l'expiration de ce délai. Après une mise en demeure, les héritiers disposent de quatre-vingt-dix jours et non de trente avant l'application de la majoration de 40 %. Voir les chapitres 112 et 126.

Une erreur de bonne foi sur ma déclaration n° 2044 est-elle sanctionnée ?

Elle coûte l'intérêt de retard et, pour l'impôt sur le revenu, la majoration de 10 % de l'article 1758 A, qui ne frappe pas les prélèvements sociaux. Cette majoration est écartée si vous corrigez spontanément, dans les trente jours d'une demande de l'administration ou dans le cadre d'une régularisation en cours de contrôle. La majoration de 40 % suppose que l'administration prouve un manquement délibéré. Voir le chapitre 126.

Un manquement délibéré me fait-il perdre mes déficits fonciers reportables ?

Il vous empêche de les imputer sur les rehaussements assortis d'une majoration de 40 % ou plus, comme vos réductions d'impôt en report (article 1731 bis du CGI). Les déficits ne sont pas perdus et restent reportables sur les années suivantes dans les conditions de droit commun. L'impôt de l'année rectifiée peut toutefois être multiplié par plusieurs fois. Voir le chapitre 126.

Choisir la solution fiscalement la moins coûteuse est-il un abus de droit ?

Non. Choisir entre deux voies légales celle qui coûte le moins d'impôt n'est jamais en soi un abus. L'abus de droit vise les actes fictifs et ceux qui détournent un texte de son objectif dans un but exclusivement fiscal (article L64 du LPF) ou, pour les actes passés depuis le 1er janvier 2020, principalement fiscal (article L64 A). Exercer une option prévue par la loi, comme l'IS ou le régime réel, n'est pas abusif en soi. Voir le chapitre 127.

Quelles sanctions entraîne un abus de droit ?

L'abus de droit de l'article L64 entraîne une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsque l'administration n'établit pas que le contribuable a eu l'initiative principale des actes ou en a été le principal bénéficiaire. L'article L64 A n'entraîne pas de majoration automatique, seules les majorations de droit commun pouvant s'appliquer si elles sont justifiées. L'intérêt de retard s'ajoute dans tous les cas et toutes les parties à l'acte sont solidaires des pénalités. Voir le chapitre 127.

Puis-je donner la nue-propriété d'un bien avant de le vendre ?

La donation avant la vente est admise, mais elle devient abusive si le donateur ne se dépouille pas réellement, par exemple en appréhendant le prix ou en le reprenant par une convention de quasi-usufruit établie après coup. Dans une affaire de 2023, une convention signée près de deux ans après la vente a fait juger la donation fictive avec la majoration de 80 %. Donnez avant tout engagement de vendre et convenez du sort du prix avant la vente. Voir les chapitres 109 et 127.

Ma SCI peut-elle me louer le logement que j'habite ?

Oui, si la société se comporte avec ses associés comme avec des tiers, avec un loyer de marché réellement encaissé et un bail exécuté. Le schéma devient abusif lorsque le bail ne sert qu'à faire apparaître un déficit, comme l'a jugé le comité de l'abus de droit fiscal. L'administration peut aussi regarder le logement comme réservé à la jouissance des associés, ce qui rend les charges non déductibles. Voir le chapitre 127.

Comment sécuriser une opération avant de la réaliser ?

Par le rescrit de l'article L64 B du LPF, qui consiste à décrire l'opération à l'administration avant de signer. Si elle ne répond pas dans les six mois ou confirme que l'opération n'est pas abusive, la procédure d'abus de droit ne peut plus être engagée, y compris au titre de l'article L64 A. La garantie ne couvre que l'opération décrite et ne protège ni contre un contrôle de la valeur des biens ni contre une requalification fondée sur un autre texte. Voir les chapitres 10 et 127.

L'administration peut-elle contester le prix de mon achat immobilier ou la valeur de ma donation ?

Oui. L'article L17 du LPF lui permet de rectifier l'insuffisance des prix ou évaluations figurant dans les actes et déclarations soumis aux droits d'enregistrement, par la procédure contradictoire. Elle doit prouver l'insuffisance par rapport à la valeur vénale réelle au jour du fait générateur. Le même contrôle s'applique à l'IFI. Voir le chapitre 128.

Sur quels éléments l'administration fonde-t-elle un rehaussement de valeur ?

En principe sur des ventes de biens similaires, antérieures à l'acte contrôlé, citées dans la proposition de rectification avec des éléments assez précis pour être discutés. Ni l'administration ni le contribuable ne peuvent s'appuyer sur une vente postérieure au fait générateur. Contestez chaque terme en montrant ce qui le distingue de votre bien, comme son état, sa situation locative ou ses annexes. Voir le chapitre 128.

Qui tranche un désaccord sur la valeur d'un bien vendu, donné, hérité ou déclaré à l'IFI ?

La commission départementale de conciliation du lieu de situation du bien, dont la saisine se demande dans les trente jours de la réponse de l'administration à vos observations. Elle n'est compétente ni pour une dissimulation de prix, ni en cas de taxation d'office, ni lorsque vous contestez une valeur que vous avez vous-même déclarée. Quel que soit son avis, l'administration supporte ensuite la charge de la preuve. Voir les chapitres 125 et 128.

Une valeur rehaussée entraîne-t-elle automatiquement une majoration ?

Non. Les insuffisances sont présumées involontaires et ne coûtent que l'intérêt de retard de 0,20 % par mois. La majoration de 40 % suppose que l'administration démontre un manquement délibéré et celle de 80 % vise les manœuvres frauduleuses et la dissimulation de prix. Une évaluation appuyée sur des comparaisons sérieuses rend difficile la preuve d'un manquement délibéré. Voir le chapitre 128.

Comment documenter la valeur d'un bien avant de la déclarer ?

Recherchez sur le service Patrim cinq à dix ventes comparables antérieures à l'acte, analysez les écarts avec votre bien, croisez avec une autre méthode et justifiez chaque décote. Rédigez une note datée exposant la méthode et conservez le dossier jusqu'à la fin du délai de reprise, puis jusqu'à la revente pour un bien reçu. Veillez à la cohérence des valeurs déclarées pour l'IFI, les donations et les sociétés. Voir le chapitre 128.

La contestation, la régularisation et le recouvrement

Jusqu'à quand puis-je contester mon impôt sur le revenu ou mon IFI ?

Jusqu'au 31 décembre de la deuxième année qui suit la mise en recouvrement, soit le 31 décembre 2028 pour un impôt mis en recouvrement en 2026. Pour la taxe foncière, le délai expire le 31 décembre de l'année suivante. La découverte d'une erreur dans votre propre déclaration ou un revirement de jurisprudence ne rouvrent pas un délai expiré. Voir le chapitre 129.

Comment contester des droits de succession ou de donation que j'ai payés ?

Par une réclamation adressée au service qui a enregistré la déclaration ou l'acte, jusqu'au 31 décembre de la deuxième année qui suit le versement des droits payés sans titre préalable. Une dette du défunt omise dans le passif peut ainsi donner lieu à restitution si elle est prouvée. En cas de rejet, le litige relève du tribunal judiciaire avec avocat obligatoire. Voir les chapitres 113 et 129.

Ma réclamation suspend-elle le paiement de l'impôt contesté ?

Non, sauf si vous demandez expressément le sursis de paiement dans une réclamation recevable, en précisant le montant contesté. Au-delà de 4 500 € de droits contestés, des garanties comme une caution bancaire sont exigées. En cas de rejet, une majoration de 10 % s'applique aux sommes différées, alors que payer puis obtenir gain de cause ouvre droit à des intérêts moratoires. Voir le chapitre 129.

Dans quel délai l'administration doit-elle répondre à ma réclamation ?

Elle statue dans les six mois, délai prolongeable de trois mois au plus si elle vous en informe. Son silence ne vaut pas acceptation et permet seulement de saisir directement le tribunal. Après une décision de rejet, vous disposez de deux mois pour saisir le juge, même si une conciliation est en cours. Voir le chapitre 129.

Quel tribunal saisir pour contester un impôt immobilier ?

Le tribunal administratif pour l'impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux, les plus-values, l'IS, la TVA et les impôts locaux. Le tribunal judiciaire pour les droits de mutation, la taxe de publicité foncière et l'IFI, avec avocat obligatoire. Le délai d'appel est de deux mois devant la cour administrative d'appel et en général d'un mois devant la cour d'appel judiciaire. Voir le chapitre 129.

J'ai découvert une erreur dans ma déclaration n° 2044. Ai-je intérêt à la corriger moi-même ?

Oui. Une rectification spontanée de bonne foi, déposée avant tout acte de l'administration sur le même impôt et accompagnée du paiement, réduit l'intérêt de retard de moitié, à 0,10 % par mois. Elle écarte aussi la majoration de 10 % de l'article 1758 A. Elle doit intervenir avant l'expiration du délai de reprise. La réduction ne joue que sur la part effectivement payée ou couverte par un plan de règlement respecté. Voir les chapitres 130 et 134.

Puis-je négocier mes pénalités après un contrôle ?

Oui, par une transaction, tant que les impositions et les pénalités ne sont pas définitives. Elle peut réduire les amendes, majorations et intérêts de retard, jamais l'impôt en principal, en contrepartie du paiement et de la renonciation à tout recours. Vous disposez de trente jours pour accepter la proposition et l'administration ne transige pas lorsqu'une plainte pour fraude est envisagée. Voir le chapitre 130.

Puis-je obtenir un délai pour payer mon impôt ou ma taxe foncière ?

Oui. Le solde d'impôt sur le revenu supérieur à 300 € est déjà étalé automatiquement sur quatre mois. Au-delà, vous pouvez demander un délai de paiement dans votre espace Finances publiques, de préférence avant la date limite, car la majoration de 10 % est acquise dès le retard. Un échéancier accordé doit être respecté, faute de quoi les poursuites reprennent pour la totalité. Voir le chapitre 130.

Le fisc peut-il saisir les loyers que me versent mes locataires ?

Oui. Après une mise en demeure restée sans effet, le comptable peut notifier une saisie administrative à tiers détenteur à votre locataire, qui lui verse alors directement les loyers jusqu'à extinction de la dette. Ces loyers restent à déclarer dans vos recettes de l'année de leur versement au comptable. La saisie est levée dès que la dette est éteinte ou qu'un plan de règlement est accordé. Voir le chapitre 130.

Après un divorce, suis-je encore tenu de l'impôt dû sur les revenus fonciers de mon ex-conjoint ?

Oui, pour les années d'imposition commune, les époux et partenaires de PACS étant solidaires de l'impôt sur le revenu et de l'IFI. Vous pouvez demander une décharge de solidarité si la vie commune a cessé, si la dette est disproportionnée par rapport à votre situation financière et patrimoniale et si vous respectez vos obligations fiscales depuis la rupture. La demande s'adresse au directeur départemental des finances publiques. Voir le chapitre 130.

Les déclarations et le calendrier

À quoi sert le service Gérer mes biens immobiliers ?

Il présente l'ensemble des biens bâtis dont vous êtes propriétaire ou usufruitier, avec une fiche descriptive par local reprenant notamment la surface et le nombre de pièces. Il sert à déclarer l'occupation de chaque logement, une construction nouvelle ou un agrandissement et les éléments des taxes d'urbanisme. Il ne sert ni à déclarer les loyers ni à demander un dégrèvement. Voir le chapitre 131.

Quand dois-je déclarer l'occupation de mes logements loués ?

À chaque changement d'occupant, avant le 1er juillet de l'année suivante. Pour la campagne de 2026, la déclaration devait être faite au plus tard le 30 juin 2026 pour les changements survenus entre le 2 janvier 2025 et le 1er janvier 2026. Le défaut de déclaration ou une déclaration inexacte expose à une amende de 150 € par local. Voir les chapitres 77 et 131.

La déclaration d'achèvement des travaux déposée en mairie suffit-elle pour le fisc ?

Non. La déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux ne vaut pas déclaration fiscale. Une construction nouvelle, une véranda, une piscine ou un agrandissement se déclare en plus dans les quatre-vingt-dix jours de l'achèvement dans le service Gérer mes biens immobiliers, en même temps que les éléments des taxes d'urbanisme. Son absence peut faire perdre l'exonération temporaire de taxe foncière. Voir le chapitre 131.

Qui déclare l'occupation d'un logement détenu par une SCI ou en démembrement ?

La SCI déclare depuis son propre espace professionnel, jamais depuis l'espace particulier du gérant. En démembrement, l'usufruitier déclare et le nu-propriétaire ne le peut pas. En indivision ou pour un bien commun, un seul propriétaire dépose une déclaration par bien, la dernière déposée étant seule retenue. Voir le chapitre 131.

Comment payer une taxe foncière supérieure à 300 € ?

Au-delà de 300 €, le paiement se fait obligatoirement en ligne, par l'application, par prélèvement à l'échéance ou par prélèvement mensuel. Pour 2026, la date limite était le 20 octobre en ligne et l'adhésion au prélèvement à l'échéance devait intervenir avant le 30 septembre. Une taxe impayée à la date limite supporte une majoration de 10 %. Voir les chapitres 130 et 131.

Dans quel ordre déposer les déclarations quand je détiens des parts de SCI et un meublé au réel ?

Les déclarations de résultat passent d'abord. La SCI à l'impôt sur le revenu dépose sa déclaration n° 2072 et remet les attestations aux associés, le loueur en meublé au réel dépose sa liasse n° 2031, au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, avec quinze jours de plus en télétransmission. Le foyer reporte ensuite ces montants sur sa déclaration de revenus, dont la date limite intervient fin mai ou début juin. Voir le chapitre 132.

Les recettes de mon studio meublé comptent-elles pour le seuil du micro-foncier ?

Non. Les loyers nus relèvent des revenus fonciers et les loyers meublés des bénéfices industriels et commerciaux, avec des seuils appréciés séparément. Un même foyer peut ainsi rester au micro-foncier jusqu'à 15 000 € de loyers nus et au micro-BIC jusqu'à 83 600 € de recettes pour la location meublée de longue durée de 2026 à 2028. Voir le chapitre 132.

Le dépôt d'une déclaration n° 2044 m'engage-t-il ?

Oui. Le dépôt d'une déclaration n° 2044 vaut option pour le régime réel foncier pendant trois ans pour l'ensemble des revenus fonciers du foyer, puis l'option se reconduit chaque année. L'option pour le réel en location meublée est quant à elle reconduite tacitement sauf renonciation. Voir le chapitre 132.

Quelles déclarations dépose chaque année une SCI à l'impôt sur les sociétés ?

La déclaration n° 2065 avec sa liasse, les relevés d'acomptes et de solde d'IS ainsi que, sauf exonération, la déclaration n° 2746 au plus tard le 15 mai. En cas de distribution, elle dépose aussi la déclaration n° 2777 et l'imprimé fiscal unique avant le 15 février. La dispense de déclaration n° 2746 attachée à la déclaration n° 2072 disparaît dès le premier exercice à l'IS. Son oubli expose à la taxe de 3 % de la valeur des immeubles. Voir les chapitres 103 et 132.

Que change la suppression du régime simplifié de TVA en 2027 pour un loueur ?

Le régime simplifié est supprimé à compter du 1er janvier 2027. Le bailleur qui loue un local professionnel avec option pour la TVA ou exploite une location para-hôtelière dépose alors des déclarations n° 3310-CA3, trimestrielles lorsque son chiffre d'affaires ne dépasse pas 1 000 000 € l'année précédente. La dernière déclaration annuelle n° 3517-S de l'exercice 2026 est due au plus tard le 4 mai 2027. Voir le chapitre 132.

La première année de location, le seuil du micro-foncier se calcule-t-il sur une année pleine ?

Non. Le seuil de 15 000 € s'apprécie sur les loyers effectivement encaissés, sans conversion en année pleine. En location meublée, le seuil du micro-BIC s'apprécie au contraire sur les recettes ajustées au prorata du temps d'exploitation. La première année concentre souvent intérêts et travaux, ce qui justifie de comparer les deux régimes avant de déposer une déclaration n° 2044 qui engage pour trois ans. Voir le chapitre 133.

L'année de notre mariage, devons-nous déposer une seule déclaration ?

En principe oui, une déclaration commune pour toute l'année, mais vous pouvez opter de façon irrévocable pour l'imposition distincte de cette seule année. Une option pour le réel exercée auparavant par l'un de vous cesse pour le nouveau foyer, qui choisit à nouveau son régime en additionnant les loyers des deux. En imposition commune, le couple peut imputer les déficits fonciers reportables de chacun. Voir le chapitre 133.

Comment déclarer nos revenus fonciers l'année de notre séparation ?

Chacun dépose sa propre déclaration pour toute l'année, quelle que soit la date de la séparation, avec ses biens propres et sa part des biens communs ou indivis. L'option du couple pour le réel cesse et chacun refait le test du seuil du micro-foncier sur ses seuls biens. Les déficits reportables des biens communs se partagent par moitié. Voir le chapitre 133.

Que deviennent les revenus fonciers et les déficits l'année du décès d'un conjoint ?

Deux déclarations sont déposées, celle du couple jusqu'au décès et celle du survivant pour la suite, les charges étant réparties selon leur date de paiement. Les loyers postérieurs au décès sont imposés chez ceux qui ont la jouissance des biens. Les déficits reportables d'un bien propre du défunt ne s'imputent que sur la déclaration du couple et sont perdus au-delà, alors que le survivant conserve la moitié de ceux des biens communs. Voir le chapitre 133.

Puis-je transformer en meublé un logement loué nu pour lequel j'ai imputé un déficit foncier ?

Pas sans conséquence avant la fin de l'engagement de location, qui court jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation. La transformation en meublé est assimilée à une rupture de cet engagement et entraîne la reconstitution du revenu global de l'année d'imputation, avec l'intérêt de retard. Le déficit restant ne s'impute en outre que sur des revenus fonciers. Voir les chapitres 30 et 133.

Puis-je modifier ma déclaration de revenus après l'avoir signée ?

Oui. Avant la date limite de dépôt, une nouvelle déclaration en ligne remplace la précédente sans pénalité, l'administration retenant la dernière signée. C'est aussi la seule période où vous pouvez retirer sans discussion une déclaration n° 2044 jointe par erreur, puisque son dépôt vaut option pour le réel. Corrigez d'abord la déclaration de la SCI ou la liasse du meublé si l'erreur en provient. Voir le chapitre 134.

Jusqu'à quand puis-je corriger en ligne ma déclaration des revenus de 2025 ?

Le service de correction en ligne est ouvert du 29 juillet au 30 novembre 2026 inclus. Il permet de modifier la plupart des montants, y compris dans la déclaration n° 2044 ou la déclaration n° 2042-C-PRO, mais ni la situation de famille, ni l'adresse, ni l'état civil, qui se signalent par la messagerie sécurisée. Il n'est pas conçu pour revenir sur une option qui engage plusieurs années. Voir le chapitre 134.

J'ai oublié de déduire une facture de travaux. Comment la récupérer après la fermeture du service en ligne ?

Par une réclamation, jusqu'au 31 décembre de la deuxième année qui suit la mise en recouvrement de l'impôt, soit jusqu'au 31 décembre 2028 pour les revenus de 2025. Joignez la facture et le chiffrage du dégrèvement demandé, puis vérifiez la correction des reports de déficit sur les années suivantes. Passé ce délai, la découverte de l'erreur ne rouvre pas le droit de réclamer. Voir les chapitres 129 et 134.

J'ai oublié de déclarer des loyers. Que faire ?

Déposez une déclaration rectificative spontanée par la messagerie sécurisée, avant tout acte de l'administration sur le même impôt et avant l'expiration du délai de reprise. Si vous êtes de bonne foi et payez à l'échéance, l'intérêt de retard est réduit de moitié, à 0,10 % par mois, sans majoration. Une réclamation n'est pas la bonne voie pour une erreur en faveur du Trésor. Voir les chapitres 130 et 134.

Combien coûte une erreur selon qu'elle est corrigée par moi ou par l'administration ?

Une correction avant la date limite ne coûte rien et une rectificative spontanée ne coûte que l'intérêt réduit de moitié. Relevée par l'administration de bonne foi, l'erreur coûte l'intérêt plein de 0,20 % par mois et 10 % de l'impôt sur le revenu rappelé. Qualifiée de manquement délibéré, elle coûte en plus une majoration de 40 %, soit plus de vingt fois le coût d'une régularisation spontanée dans l'exemple du guide. Voir les chapitres 126 et 134.

Quelles étaient les dates limites de la déclaration des revenus de 2025 ?

La déclaration papier était due le 19 mai 2026. En ligne, la date limite était le 21 mai pour les départements 01 à 19 et les non-résidents, le 28 mai pour les départements 20 à 54 et le 4 juin pour les départements 55 à 976. La déclaration de l'IFI suivait les mêmes dates. Les dates de la campagne de 2027 ne sont pas publiées au 25 octobre 2026. Voir le chapitre 135.

Quelles dates de 2027 sont déjà connues pour un bailleur ?

Le régime simplifié de TVA est supprimé au 1er janvier 2027 et la dernière déclaration annuelle de TVA est due le 4 mai 2027. Le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai tombant le 4 mai 2027, c'est aussi le terme de base des déclarations n° 2072, n° 2065 et n° 2031, avant le délai de télétransmission. La déclaration d'occupation reste due avant le 1er juillet pour les changements survenus entre le 2 janvier 2026 et le 1er janvier 2027. Voir les chapitres 132 et 135.

Pourquoi le 31 décembre est-il une date importante pour un propriétaire ?

Il ferme l'année de paiement des dépenses déductibles, une facture payée le 31 décembre relevant de l'année et la même payée le 2 janvier de l'année suivante. Il marque aussi la fin de plusieurs délais, comme la réclamation sur l'impôt des revenus de 2023 mis en recouvrement en 2024 ou sur la taxe foncière de 2025, ainsi que le terme du délai de reprise des revenus de 2023. C'est enfin la date limite de la déclaration n° 1447-C-SD pour une activité meublée créée dans l'année. Voir le chapitre 135.

Quels délais courent à partir d'un événement plutôt qu'à date fixe ?

Un changement de situation de famille se signale dans les soixante jours pour le prélèvement à la source et le début d'une location meublée se déclare dans les quinze jours. La cessation d'une activité meublée impose d'informer l'administration dans les quarante-cinq jours et de déposer la déclaration de résultats dans les soixante jours, ce délai étant de six mois après le décès du loueur. La déclaration de succession est due dans les six mois d'un décès en France métropolitaine. Voir les chapitres 133 et 135.

Quand une SCI à l'IS doit-elle payer son impôt et peut-elle revenir à l'IR ?

Pour un exercice civil, elle verse quatre acomptes les 15 mars, 15 juin, 15 septembre et 15 décembre, sauf si l'IS de référence est inférieur à 3 000 €. Elle paie le solde à la mi-mai. La renonciation à l'option, possible pendant les cinq premiers exercices, doit intervenir avant la fin de février pour l'exercice civil concerné. Passé ce terme, elle ne vaut au mieux que pour l'exercice suivant. Voir les chapitres 100 et 135.

Les lois de finances

Quelles mesures immobilières de la loi de finances pour 2026 sont déjà en vigueur ?

La loi du 19 février 2026 a notamment créé le dispositif Jeanbrun pour les acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, porté à 21 400 € le plafond du déficit foncier pour certaines rénovations énergétiques payées jusqu'au 31 décembre 2027 et prorogé le Denormandie et le Loc'Avantages jusqu'à la même date. Elle a aussi fusionné les taxes sur les logements vacants à partir des impositions de 2027 et décalé de trois ans la révision des valeurs locatives. Elle n'a modifié ni le seuil, ni le barème, ni l'abattement de l'IFI. Voir le chapitre 136.

Quels taux de prélèvements sociaux appliquer en 2026 ?

Depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, le taux n'est plus unique. Il est de 18,6 % sur les bénéfices de location meublée non professionnelle dès les revenus de 2025 et sur les dividendes et intérêts perçus à partir de 2026, d'où un prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %. Les revenus fonciers et les plus-values immobilières restent soumis à 17,2 %. Voir les chapitres 46 et 136.

Les mesures du projet de loi de finances pour 2027 s'appliquent-elles déjà ?

Non. Le projet, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 25 octobre 2026 et aucune de ses mesures n'est adoptée. Un vote en commission ou en séance de première lecture reste provisoire jusqu'à la promulgation, d'autant que le rejet de la première partie en commission a fait tomber les amendements qu'elle avait adoptés. Seul le texte publié au Journal officiel fera foi. Voir le chapitre 136.

Le projet pour 2027 limite-t-il l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels ?

Son article 7 plafonnerait, dans le texte initial, l'amortissement des locaux à 2,5 % de leur valeur dans la limite de 7 000 € par foyer, ou à 1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme. Au 25 octobre 2026, aucune source ne fait état d'un vote de cet article en séance et la mesure reste proposée. Le micro-BIC n'est pas visé. Voir le chapitre 136.

Puis-je retenir un abattement de 50 % au micro-foncier pour mes revenus de 2026 ?

Non. L'abattement porté à 50 % en commission le 8 octobre 2026 est tombé avec le rejet de la première partie. Le seuil de 15 000 € et l'abattement de 30 % restent applicables aux revenus de 2026. Retenir 50 % sur 12 000 € de loyers minorerait à tort le revenu imposable de 2 400 €. Voir les chapitres 25 et 136.