Les seuils et chiffres à connaître

La fiscalité immobilière repose sur des seuils autant que sur des taux. Un euro de loyer en plus peut fermer le micro-foncier, un euro de patrimoine en plus peut rendre l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) exigible dès 800 000 € et un euro de plus-value en plus peut déclencher une surtaxe sur toute la plus-value. Les délais jouent le même rôle. Une option tardive ou une pièce détruite trop tôt coûtent souvent plus qu'une erreur de calcul.

Ce chapitre réunit les seuils, plafonds, délais et dates applicables au 25 octobre 2026, classés par impôt. Chaque ligne renvoie au chapitre du guide qui vérifie le chiffre et le commente. Les barèmes eux-mêmes figurent au chapitre 137. La lecture de gestion de ces seuils est proposée dans le Guide du bailleur privé, Les seuils à anticiper, du premier logement au patrimoine, celle du loueur professionnel dans le Guide du bailleur professionnel, Les seuils à connaître et celle des sociétés dans le Guide des sociétés immobilières, Les seuils et chiffres à connaître.

Lire un seuil

Quatre questions avant tout calcul

Un seuil ne se lit jamais seul. Il faut savoir à quel niveau il s'apprécie, sur quelle assiette, sur quelle période et selon quelle comparaison. Une erreur sur l'un de ces points suffit à se croire à l'abri d'un impôt ou à renoncer à un régime auquel on avait droit.

Foyer, membre du foyer ou cédant

Le micro-foncier, le plafond du déficit foncier, le test du loueur en meublé professionnel (LMP) et le plafonnement des niches s'apprécient au niveau du foyer fiscal. Le micro-BIC s'apprécie par membre qui exploite la location (chapitre 36). Le foyer de l'IFI comprend en outre les concubins notoires (chapitre 81).

L'acquisition

Le taux de 5 % dépend de la délibération de chaque département et de la date de l'acte authentique, non de celle de l'avant-contrat. Au 1er mai 2026, la grande majorité des départements l'appliquaient hors primo-accédants (chapitre 11).

Les revenus fonciers

Le seuil de 15 000 € s'apprécie sur l'ensemble des loyers bruts du foyer, loyers étrangers et quotes-parts de sociétés comprises (chapitres 25 et 119). Il est franchi dès 15 001 €, ce qui impose le réel pour tous les biens loués nus. L'option volontaire pour le réel engage trois ans, alors que le passage forcé au-delà du seuil ne vaut que pour l'année concernée.

Le plafond de 21 400 € est un plafond majoré et non un second plafond. La limite de 10 700 € n'est relevée qu'à hauteur des dépenses de rénovation énergétique éligibles, dans la limite de 21 400 €. La notice de la déclaration n° 2044 de 2026 retient les paiements jusqu'au 31 décembre 2027, alors que le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) mentionne encore 2025 (chapitre 30). Pour un déficit imputé sur les revenus de 2026, le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre 2029.

La location meublée

Pour les revenus de 2025, le seuil du micro-BIC était de 77 700 € (chapitre 36). Le régime micro ne cesse qu'après deux années consécutives de dépassement, ce qui laisse le temps de préparer le bilan d'entrée. Le statut professionnel s'apprécie au contraire chaque année civile sur les recettes de tout le foyer, loyers des biens situés à l'étranger compris (chapitre 35).

L'impôt sur le revenu et les prélèvements

Le seuil de la CEHR s'apprécie sur le RFR, qui comprend la plus-value immobilière imposable. Une vente peut donc faire franchir le seuil une seule année, d'où le mécanisme de lissage présenté au chapitre 47. Le plafonnement global ne vise que les réductions et crédits d'impôt. Le déficit foncier, l'amortissement d'une location meublée et l'amortissement Jeanbrun y échappent (chapitre 49).

Les dispositifs d'investissement

Le Pinel et le Censi-Bouvard ne concernent plus que des engagements en cours, dont la rupture entraîne la reprise de la réduction (chapitre 63).

La TVA immobilière

Le dépassement du premier seuil de franchise rend la TVA applicable au 1er janvier suivant. Le dépassement du second la rend exigible dès le premier jour du dépassement (chapitre 31). La location nue de logements et la location meublée d'habitation sans prestations para-hôtelières restent exonérées, quel que soit leur montant (chapitre 65).

Les impôts locaux

Les plafonds de RFR de 2026 visent la métropole et une part. Ils sont majorés par demi-part et différents outre-mer (chapitre 74).

L'impôt sur la fortune immobilière

Le seuil de 1 300 000 € n'est pas un abattement. Un foyer qui le franchit est imposé dès 800 000 €, ressaut que la décote atténue sans le supprimer (chapitre 137). L'évaluation au 1er janvier pèse donc plus que le barème pour un foyer proche du seuil (chapitre 6).

Les plus-values immobilières

Le seuil de la surtaxe s'apprécie par cédant et, pour une société de personnes, au niveau de la société, la tolérance ne visant que la quote-part des associés soumis à l'IR (chapitre 91). Les terrains à bâtir en sont exclus. Le seuil de 15 000 € s'apprécie sur la quote-part de chaque indivisaire ou époux et, en cas de démembrement, sur la valeur en pleine propriété (chapitre 92).

Les sociétés et l'activité professionnelle

Une société civile reste à l'IR tant que ses recettes commerciales n'excèdent pas 10 % de ses recettes, tolérance présentée dans le Guide des sociétés immobilières, Les seuils et chiffres à connaître.

La transmission

La valeur de la nue-propriété dépend de l'âge de l'usufruitier au jour de l'acte selon le barème de l'article 669 du Code général des impôts (CGI), reproduit au chapitre 137.

Les non-résidents et l'outre-mer

Contrôle, pénalités et délais

La majoration de 20 % résulte de l'ajout à l'IR de la majoration de 10 % de l'article 1758 A du CGI. Elle ne vise ni les prélèvements sociaux, ni l'IFI, ni la TVA (chapitres 46 et 126). Pour les revenus de 2025 déclarés en 2026, la rectification est possible jusqu'au 31 décembre 2028 (chapitre 122).

Les dates de 2026 et 2027

Les dates limites de la déclaration des revenus et de l'IFI de 2027 seront publiées à l'ouverture de la campagne. En 2026, elles allaient du 19 mai pour le papier au 4 juin en ligne pour les départements 55 à 976 (chapitre 33).

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Le PLF pour 2027 revaloriserait les tranches du barème de 2,1 %, portant la fin de la tranche à 0 % à 11 844 € pour les revenus de 2026. Son article 4 porterait l'exonération des dons familiaux d'argent de 31 865 € à 50 000 € pour le premier semestre 2027. L'article modifié, adopté en séance le 16 octobre 2026, la porterait à 100 000 € jusqu'au 31 décembre 2027. Un amendement voté en séance prorogerait l'article 790 A bis jusqu'à la fin de 2030 (chapitre 136).

L'article 7 plafonnerait l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels à 2,5 % de la valeur des locaux dans la limite de 7 000 € par foyer, ou 1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme. Il n'est pas voté. Les amendements adoptés en commission, dont l'abattement du micro-foncier à 50 % et la prorogation du Denormandie jusqu'en 2030, sont tombés avec le rejet de la première partie (chapitres 25, 53 et 136). Aucun seuil de ce chapitre ne doit être remplacé par un montant annoncé avant la promulgation de la loi.

Trois exemples chiffrés

Les exemples suivants sont illustratifs. Les montants sont des hypothèses et les calculs ont été vérifiés.

Un petit bailleur au bord du micro-foncier

Un couple marié dont le taux marginal d'imposition (TMI) est de 30 % perçoit 12 000 € de loyers nus et 7 200 € de loyers d'un studio meublé de longue durée en 2026. Les deux seuils sont distincts. Au micro-foncier, le revenu imposable est de 8 400 €, soit 2 520 € d'IR et 1 444,80 € de prélèvements sociaux à 17,2 %. Au micro-BIC, il est de 3 600 €, soit 1 080 € d'IR et 669,60 € de prélèvements à 18,6 %. Avec 7 200 € de recettes meublées, le foyer reste loin du seuil de 23 000 € du statut professionnel.

Le couple loue en plus un parking 350 € par mois. Ses loyers nus atteignent 16 200 € et dépassent 15 000 €, si bien que le réel s'impose pour tous les biens loués nus. Avec 4 000 € de charges déductibles, le revenu foncier net est de 12 200 €, contre 11 340 € si l'abattement de 30 % restait applicable. L'écart de 860 € coûte 405,92 € d'IR et de prélèvements sociaux. Le franchissement d'un seuil ne coûte donc pas toujours le même montant Seul un calcul des charges réelles le mesure.

Une vente au-dessus du seuil de la surtaxe

Le propriétaire unique dépasse 50 000 € de base imposable et supporte la surtaxe au taux de 2 % sur toute sa base. Deux époux qui détiennent le même bien en commun apprécient chacun le seuil sur leur quote-part et restent en deçà (chapitre 91). Un démembrement ou un apport réalisé dans le seul but de répartir la plus-value peut en revanche être examiné sous l'angle de l'abus de droit (chapitre 127).

Un patrimoine qui franchit le seuil de l'IFI

Un foyer détient au 1er janvier 2026 une résidence principale estimée 900 000 € qui est retenue pour 630 000 € après l'abattement de 30 % ainsi que des appartements loués estimés 700 000 € avec 50 000 € de dettes déductibles. Son patrimoine net taxable de 1 280 000 € reste sous le seuil et aucun IFI n'est dû. Au 1er janvier 2027, les appartements sont estimés 760 000 €. Le patrimoine de 1 340 000 € donne un impôt brut de 2 780 €, diminué d'une décote de 750 €, soit 2 030 €.

Une hausse de 60 000 € de la valeur des biens loués crée ainsi un impôt de 2 030 €, d'où l'intérêt de documenter chaque estimation par des ventes comparables (chapitres 6 et 82).

Organiser le suivi des seuils

1. Rassemblez les données. Loyers bruts nus et meublés par membre du foyer, autres revenus d'activité, valeur des biens et dettes au 1er janvier.
2. Testez les régimes. Comparez les loyers nus à 15 000 €, les recettes meublées à 83 600 € ou 15 000 € et à 23 000 €.
3. Testez l'IFI. Recalculez le patrimoine net chaque 1er janvier et repérez la zone de 1 300 000 € à 1 400 000 €.
4. Projetez une vente. Calculez la base imposable par cédant avant de signer et comparez-la à 50 000 €.
5. Datez les engagements. Notez les fins de location obligatoire, de dispositif, de remploi et de conservation.
6. Vérifiez chaque année. Relisez les seuils au vu de la loi de finances publiée, sans anticiper un projet.

L'administration vérifie d'abord le niveau d'appréciation du seuil, comme un micro-foncier conservé alors que des loyers étrangers ou des quotes-parts de sociétés le font dépasser (chapitre 119). Un montage dont le but exclusif ou principal est de rester sous un seuil peut être écarté sur le fondement des articles L64 et L64 A du Livre des procédures fiscales (LPF), avec une majoration de 80 % ou de 40 % pour le premier. Le rescrit permet de sécuriser une situation incertaine (chapitres 10 et 127).

Les erreurs fréquentes

• Apprécier le micro-foncier par bien. Le seuil vise tous les loyers bruts du foyer, loyers étrangers compris.
• Confondre les seuils du meublé. Le seuil de 23 000 € vise le foyer, celui du micro-BIC chaque membre exploitant.
• Appliquer deux plafonds de déficit à un couple marié. Imputer 21 400 € au lieu de 10 700 € sans travaux énergétiques coûte environ 3 210 € au TMI de 30 %.
• Croire que le seuil de l'IFI est un abattement. Un patrimoine net de 1 340 000 € paie 2 030 €.
• Appliquer 20 % à l'IFI. Après une mise en demeure suivie d'un dépôt dans les trente jours, la majoration reste de 10 %.
• Détruire les pièces au bout de six ans. Le délai de conservation est porté à dix ans pour les pièces dont le délai expire après le 1er janvier 2027.
• Tenir pour adopté un seuil du PLF. Un plafond annoncé ne vaut rien avant la promulgation.

Liste de contrôle

1. Niveau. Chaque seuil est rattaché au foyer, au membre exploitant, au cédant ou à la société.
2. Revenus fonciers. Les loyers bruts du foyer sont comparés à 15 000 € et l'option pour le réel est datée.
3. Meublé. Les recettes sont comparées à 83 600 € ou 15 000 € par membre et à 23 000 € pour le foyer.
4. Déficit. Le plafond de 10 700 €, 15 300 € ou 21 400 € et l'obligation de location de trois ans sont suivis.
5. IFI. Le patrimoine net au 1er janvier est comparé à 1 300 000 € avec la décote et l'abattement de 30 %.
6. Plus-value. La base imposable par cédant est comparée à 50 000 € avant la vente.
7. Impôts locaux. Les seuils de la CFE et la déclaration d'occupation avant le 1er juillet sont contrôlés.
8. Transmission. Les abattements consommés depuis quinze ans et l'âge des donateurs sont recensés.
9. Délais. Les réclamations, la conservation des pièces sur dix ans et les fins de dispositif sont calendées.
10. Projet de loi. Aucun calcul ne repose sur une mesure du PLF pour 2027 non promulguée.