L'usufruit et le démembrement temporaire

Le chapitre 58 regardait le démembrement du côté de celui qui achète la nue-propriété et attend. Ce chapitre se place du côté de l'usufruit. Un usufruit temporaire est un droit aux revenus d'un bien pendant une durée fixée, qui s'éteint au terme sans valeur résiduelle. Économiquement, il ressemble à un prêt amortissable dont les échéances seraient des loyers, avec un risque locatif en plus.

Trois montages utilisent ce droit à des fins stratégiques. Une société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) achète un usufruit temporaire pour placer sa trésorerie dans des revenus immobiliers. Deux membres d'un couple croisent leurs droits pour protéger le survivant. Des parents donnent l'usufruit temporaire d'un bien loué à un enfant majeur. Chacun est chiffré, puis confronté à ses risques de requalification. Les règles figurent dans le Guide des sociétés immobilières, Acheter en démembrement par une société et dans le Guide de la fiscalité immobilière, L'abus de droit fiscal. Le droit et les données sont ceux connus au 26 octobre 2026.

Ce qu'est un usufruit temporaire

Un droit qui s'use

L'usufruitier perçoit les loyers ou les revenus et supporte les charges d'entretien. À la date fixée dans l'acte, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété sans impôt (article 1133 du Code général des impôts, CGI). L'usufruit consenti à une personne morale ne peut excéder trente ans (article 619 du Code civil). L'usufruitier ne peut consentir seul un bail commercial ou un bail rural, qui exigent le concours du nu-propriétaire (article 595 du Code civil).

Comme le droit vaut zéro au terme, tout le prix payé doit être récupéré par les revenus de la période. Un usufruitier qui paie 70 000 € pour dix ans de revenus doit encaisser plus de 70 000 € après impôt pour que l'opération ait un rendement positif. C'est la grille de lecture de tout ce chapitre.

Valeur économique et barème fiscal

La valeur économique d'un usufruit temporaire est la valeur actuelle des revenus nets attendus. Le barème de l'article 669 II du CGI fixe au contraire, pour les droits d'enregistrement, 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction. Les deux valeurs divergent nettement, comme le montre le tableau suivant pour un bien qui procure un revenu net de 4,5 % de sa valeur.

Pour une vente, le prix doit correspondre à la valeur économique. Pour une donation, les droits se liquident sur le barème. Pour la cession d'un usufruit temporaire par un particulier, le barème sert de plancher à l'imposition, comme le montre la fin du chapitre. Le choix du taux d'actualisation déplace plusieurs points de valeur entre usufruit et nue-propriété, ce que l'administration examine lorsque les parties sont liées.

Pourquoi le particulier achète rarement un usufruit

Un particulier qui achète un usufruit temporaire déclare les revenus perçus, au barème et aux prélèvements sociaux de 17,2 % pour des revenus fonciers. Le prix payé pour l'usufruit n'est ni une charge déductible ni un bien amortissable. Seuls les intérêts d'un emprunt qui financerait l'usufruit de parts de société seraient déductibles de la quote-part de revenus. Il déclare enfin la pleine propriété à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) s'il y est assujetti (Guide de la fiscalité immobilière, La pierre-papier en fiscalité).

L'exemple qui suit est illustratif. Un particulier paie 70 000 € l'usufruit de dix ans de parts de société civile de placement immobilier (SCPI) valant 200 000 €, qui distribuent 9 000 € par an. Imposé à 11 %, il encaisse 6 462 € nets par an, soit 64 620 € en dix ans. Son taux de rendement interne (TRI) est de moins 1,43 %. Imposé à 30 %, il encaisse 47 520 € et son TRI tombe à moins 6,49 %. Imposé à 41 %, il ne récupère que 37 620 € et perd près de 10 % par an. C'est pourquoi l'usufruit de parts est surtout souscrit par des personnes morales, comme le montrent les données de l'Autorité des marchés financiers (AMF) citées plus loin.

Montage 1, l'usufruit temporaire acheté par une société à l'IS

Le principe et les acteurs

Une société à l'IS, souvent une holding patrimoniale ou la société d'exploitation d'un dirigeant, achète l'usufruit temporaire d'un immeuble loué ou de parts de SCPI. Un particulier ou une société civile en achète la nue-propriété. Les revenus sont imposés à l'IS dans la société usufruitière. Le nu-propriétaire ne perçoit rien et récupère la pleine propriété au terme.

Selon la synthèse des contrôles publiée par l'AMF en mars 2024, portant sur quatre distributeurs de 2020 à 2022, 48 % des souscriptions de parts de SCPI en démembrement de 2021 à 2023 concernaient l'usufruit, souscrit à 84,3 % par des personnes morales. La nue-propriété était souscrite à 99,3 % par des personnes physiques. La durée moyenne de démembrement était d'environ huit ans, dans une fourchette de trois à vingt ans. L'AMF relevait que les clés de répartition sont fixées par les sociétés de gestion et que l'information sur les coûts était souvent identique pour la pleine propriété, la nue-propriété et l'usufruit.

Le traitement fiscal du prix de l'usufruit

Les biens dont une entreprise a la jouissance en qualité d'usufruitière ne font pas partie de son actif et ne peuvent pas être amortis. Le prix payé pour le droit d'usufruit lui-même, distinct de l'immeuble, pose une question technique. Son inscription à l'actif et son amortissement sur la durée du droit se décident avec l'expert-comptable, sur la base de la doctrine en vigueur à la date de l'opération, comme le rappelle le guide des sociétés précité. L'exemple qui suit chiffre donc les deux hypothèses.

Premier exemple, une holding usufruitière de parts de SCPI

L'exemple qui suit est illustratif. Une holding à l'IS dispose de 70 000 € de trésorerie. Elle achète l'usufruit de dix ans de parts de SCPI valant 200 000 € en pleine propriété, avec une clé de 35 % fixée par la société de gestion, hypothèse cohérente avec une actualisation à 5 % du tableau précédent. Les parts distribuent 4,5 % de leur valeur, soit 9 000 € par an, hypothèse supposée constante. La holding est imposée au taux de 15 %, son bénéfice restant sous 42 500 €.

Le rendement de l'usufruit dépend autant de la déductibilité du prix que du niveau des revenus. Sans déduction, la holding paie l'IS sur la totalité des revenus alors qu'une partie de ces revenus ne fait que lui rembourser son capital. L'usufruit ne laisse aucun risque de prix de part au terme, mais il concentre tout le risque sur la tenue des revenus pendant dix ans.

Le particulier qui achète la nue-propriété paie 130 000 € et recouvre des parts valant 200 000 € au prix de souscription. Son rendement est de 4,40 % par an si le prix de part est stable et qu'il conserve ses parts, de 3,31 % s'il les revend au prix de retrait, inférieur de 10 % au prix de souscription dans cette hypothèse. Il ne déclare rien à l'IFI pendant le démembrement. Les intérêts d'un emprunt qui financerait cette nue-propriété de parts ne sont pas déductibles.

La sensibilité aux revenus

Sans déduction du prix, le rendement devient nul lorsque le revenu tombe à 8 235,29 € par an, soit 4,12 % de la pleine propriété. Avec déduction, le point mort se situe à 7 000 €, soit 3,50 %. Une baisse de distribution de moins d'un dixième suffit donc à annuler le rendement dans l'hypothèse la moins favorable.

Dans un scénario défavorable combiné, la distribution baisse de 25 % à partir de la troisième année et le prix de l'usufruit n'est pas déductible. La holding n'encaisse plus que 61 200 € pour 70 000 € payés et son TRI devient négatif, à moins 2,48 %. Avec déduction du prix, le même choc ramène le TRI à 0,38 %. Les baisses de prix de part et de distribution observées sur les SCPI depuis 2023 sont présentées au chapitre 60.

Le schéma du dirigeant

La société d'exploitation peut aussi acheter l'usufruit temporaire de ses propres locaux, la société civile immobilière (SCI) du dirigeant en achetant la nue-propriété. Elle occupe les locaux sans loyer pendant la durée du droit. Le montage n'est accepté que si le prix de l'usufruit correspond à sa valeur, si la durée correspond à l'utilisation prévisible des locaux et si la société y trouve un intérêt propre. À défaut, l'excédent de prix est un acte anormal de gestion, imposé dans la société et chez le dirigeant comme un revenu distribué. La convention passe par la procédure des conventions réglementées. Le chapitre 54 compare ce schéma au bail classique.

Montage 2, le démembrement croisé

Le mécanisme

Dans un démembrement croisé, deux personnes achètent un bien, ou des parts de SCI, en se répartissant les droits en diagonale. Chacune acquiert l'usufruit d'une moitié et la nue-propriété de la moitié dont l'autre a l'usufruit. Au premier décès, l'usufruit du défunt s'éteint et le survivant, nu-propriétaire de cette moitié, en devient plein propriétaire sans droits. La nue-propriété que détenait le défunt sur l'autre moitié passe à ses héritiers, grevée de l'usufruit viager du survivant.

Le montage intéresse surtout les couples non mariés, que la loi ne protège pas au décès. Le concubin n'hérite de rien sans testament et un legs supporte 60 % de droits après un abattement de 1 594 €. Le partenaire d'un pacte civil de solidarité (PACS) légataire est exonéré, mais il ne reçoit rien sans testament et un legs reste limité par la réserve des enfants (Guide des sociétés immobilières, La SCI entre partenaires de PACS et concubins).

Deuxième exemple, un couple de concubins dans une famille recomposée

L'exemple qui suit est illustratif. Deux concubins de 50 et 45 ans achètent un appartement de 300 000 € en démembrement croisé. Tous deux se situent dans la tranche d'âge de 41 à 50 ans du barème, où l'usufruit vaut 60 %, référence retenue ici pour répartir le prix. Chacun paie 90 000 € pour l'usufruit de sa moitié et 60 000 € pour la nue-propriété de l'autre moitié, soit 150 000 € sur ses fonds propres. Le premier décède douze ans plus tard en laissant un enfant d'une précédente union et aucun autre bien. Le survivant a alors 58 ans et l'appartement vaut toujours 300 000 €.

Le démembrement croisé est la seule organisation qui laisse au survivant la jouissance de tout le logement sans droits ni indivision avec l'enfant pendant sa vie. L'enfant reçoit une nue-propriété évaluée selon l'âge du survivant, 50 % à 58 ans. Si son abattement de 100 000 € avait déjà été consommé par une donation, il paierait 13 194,35 € sur cette nue-propriété contre 28 194,35 € sur une moitié en pleine propriété.

Les conditions et les limites

Le montage ne tient que si chacun finance ses propres droits. L'article 751 du CGI présume qu'un bien dont le défunt avait l'usufruit et dont la nue-propriété appartient à un héritier présomptif, un donataire, un légataire ou une personne interposée fait partie de sa succession. Un concubin institué légataire entre dans ce champ. La preuve contraire repose sur le financement réel de la nue-propriété par son titulaire, justifié dans l'acte.

Les âges modifient la répartition. Avec des concubins de 50 et 62 ans, l'usufruit de l'aîné ne vaut plus que 40 %. Le plus jeune paie alors 180 000 € et l'aîné 120 000 € pour le même appartement. Un partage du prix à parts égales malgré cet écart revient à une libéralité de l'aîné au profit du plus jeune, qui peut être réintégrée dans la succession de l'aîné et réduite si elle excède la quotité disponible.

La séparation est le risque principal. Deux anciens concubins qui détiennent chacun un usufruit et une nue-propriété croisés ne peuvent vendre la pleine propriété qu'ensemble. Chacun déclare en outre à l'IFI, s'il y est assujetti, la moitié dont il a l'usufruit pour sa valeur en pleine propriété. Entre époux, le conjoint survivant dispose de droits légaux et d'une exonération de droits de succession, ce qui réduit l'intérêt du montage, sauf dans certaines familles recomposées (chapitre 105).

Montage 3, la donation temporaire d'usufruit

Le principe

Des parents donnent à un enfant majeur l'usufruit d'un bien loué pour une durée fixe, souvent la durée des études ou de l'installation. L'enfant perçoit les loyers, supporte les charges d'usufruitier et déclare les revenus dans son propre foyer fiscal. Les parents, devenus nus-propriétaires temporaires, ne déclarent plus ces revenus et sortent le bien de leur assiette d'IFI, l'usufruitier déclarant la pleine propriété. Au terme, ils recouvrent la pleine propriété sans impôt.

La doctrine relative à l'abus de droit pour motif principalement fiscal cite la donation d'usufruit temporaire au profit d'un enfant majeur qui ne fait pas partie du foyer fiscal du donateur, lorsqu'elle est dotée d'une substance patrimoniale effective et ne prévoit pas de clauses manifestement abusives, comme une donation librement révocable (BOI-CF-IOR-30-20, § 120). Cette mention ne vaut pas validation de tout montage. Elle décrit les conditions dans lesquelles l'opération n'est pas regardée comme abusive.

Troisième exemple, un usufruit de dix ans donné à un étudiant

L'exemple qui suit est illustratif. Un couple marié, imposé au taux marginal de 41 % et dont la dernière tranche d'IFI est à 0,70 %, possède en communauté un appartement de 400 000 € loué 19 200 € par an. Les charges déductibles atteignent 4 200 €, soit un revenu foncier net de 15 000 €. Les parents donnent l'usufruit de dix ans à leur fils de 21 ans, qui quitte leur foyer fiscal. Il n'a pas d'autre revenu les trois premières années, puis 22 000 € de revenu net imposable à partir de la quatrième. Les frais d'acte sont estimés à 3 000 €.

Sur dix ans, la famille paie 51 342 € d'impôts et de frais au lieu de 115 300 €. L'impôt de l'enfant est calculé au barème appliqué aux revenus de 2025, pour une part, avant décote, ce qui le surestime légèrement. Les prélèvements sociaux de 17,2 % restent dus quel que soit le foyer.

Le coût caché est la consommation des abattements. Chaque parent utilise 46 000 € de son abattement de 100 000 € pour quinze ans. Si une donation ou une succession intervient dans ce délai et que ces sommes auraient été taxées à 20 %, la famille paie 18 400 € de droits en plus, ce qui ramène l'économie nette à 45 558 €. Pour des parents imposés à 30 % et non assujettis à l'IFI, l'économie sur dix ans tombe à 19 458 € avant ce coût, ce qui rend le montage peu utile.

Les conditions de la substance

L'enfant doit gérer réellement le bien. Il encaisse les loyers sur son propre compte, signe ou reprend le bail, paie la taxe foncière et les charges d'usufruitier et en dispose librement. Une rétrocession des loyers aux parents, une procuration générale qui leur laisse la gestion, un enfant resté rattaché à leur foyer ou une clause de révocation privent l'opération de substance. Si les parents déduisaient une pension alimentaire pour cet enfant, la comparaison doit intégrer la perte de cette déduction.

La donation temporaire d'usufruit peut aussi profiter à un organisme sans but lucratif. La doctrine relative à l'IFI l'admet sous des conditions cumulatives, dont un acte notarié et une durée d'au moins trois ans. Celle relative à l'abus de droit exige que le donateur se dépouille irrévocablement des revenus (Guide de la fiscalité immobilière, Le démembrement de propriété en fiscalité).

Le piège de la cession d'un usufruit temporaire

L'article 13, 5 du CGI impose comme un revenu la première cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire par une personne physique ou une société de personnes. Pour un immeuble loué nu, le prix est un revenu foncier taxé au barème et aux prélèvements sociaux, sur le prix ou, s'il est supérieur, sur la valeur du barème de l'article 669 II. Les abattements pour durée de détention ne s'appliquent pas. Les cédants soumis à l'IS sont hors de son champ.

L'exemple qui suit est illustratif. Les associés d'une SCI à l'IR, imposés à 45 %, font céder par leur SCI l'usufruit de douze ans d'un immeuble de 600 000 € à leur holding pour 220 000 €. Le barème retient deux périodes de dix ans, soit 46 % et 276 000 €, montant supérieur au prix. L'impôt atteint 171 672 € avant l'effet éventuel du système du quotient, soit 78,0 % du prix encaissé. Un non-résident supporte en outre un taux minimum de 20 % sous réserve des conventions fiscales (Guide de la fiscalité immobilière, Le démembrement de propriété en fiscalité).

Comparer les montages

Le temps de gestion est faible pour la holding usufruitière de parts, plus important pour l'enfant usufruitier d'un logement, qui devient bailleur. Chaque montage cesse de fonctionner lorsque sa condition propre disparaît, revenus suffisants pour la holding, financement personnel pour le démembrement croisé, autonomie réelle de l'enfant pour la donation.

Les risques de requalification

Les fondements

L'article L64 du Livre des procédures fiscales (LPF) permet d'écarter les actes fictifs ou inspirés par le seul but d'éluder l'impôt, avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a ni pris l'initiative principale des actes ni été leur principal bénéficiaire. L'article L64 A vise les actes passés depuis le 1er janvier 2020 dont le motif principal est fiscal, sans majoration automatique. Les transmissions anticipées avec réserve d'usufruit n'en relèvent pas en elles-mêmes, sauf fictivité (BOI-CF-IOR-30-20).

Les affaires connues

Le comité de l'abus de droit fiscal a rendu en 2024 des avis favorables à l'administration dans des affaires de parts de SCI démembrées dont l'usufruit avait été cédé à une société, les nus-propriétaires n'ayant pas libéré leurs souscriptions. Un usufruit temporaire cédé pour 690 € avant une augmentation de capital de 13,35 millions d'euros a également été examiné. Ces affaires, détaillées dans le guide de la fiscalité précité, montrent que l'administration regarde qui finance, qui supporte les charges et si le prix a un sens économique.

Les critères d'un montage défendable

1. Un prix fondé sur une méthode écrite, valeur actuelle des revenus avec un taux justifié, comparée au barème de l'article 669.
2. Un financement réel par chaque partie, sur ses fonds propres, par un emprunt qu'elle rembourse ou par une donation déclarée.
3. Une durée cohérente avec un besoin, études, occupation des locaux, placement de trésorerie.
4. Une exécution conforme, loyers encaissés par l'usufruitier, charges réparties selon la convention.
5. Un rescrit de l'article L64 B du LPF pour un montage important entre personnes liées, déposé avant l'opération.

Les situations patrimoniales particulières

Les couples et la famille recomposée

Des époux communs en biens qui donnent un usufruit temporaire donnent chacun la moitié. Dans une famille recomposée, la donation temporaire à l'enfant d'un seul des époux, financée par un bien commun, est une libéralité de l'autre époux à un tiers, avec ses propres droits. Le démembrement croisé est l'outil des couples non mariés, mais il doit être articulé avec les testaments et la réserve des enfants de chaque lit.

L'indivision et le démembrement préexistant

Des indivisaires peuvent donner ensemble l'usufruit temporaire d'un bien indivis, avec l'accord de tous. Un bien déjà démembré, par exemple après une succession où le conjoint survivant a l'usufruit, ne permet pas aux nus-propriétaires de donner un usufruit qu'ils n'ont pas.

La détention en société

Une SCI à l'IR peut céder ou donner l'usufruit de ses biens dans les limites de son objet et de ses statuts, mais la cession tombe sous l'article 13, 5 au niveau des associés personnes physiques. Une société à l'IS usufruitière impose les revenus à l'IS. L'usufruit de parts sociales, plutôt que de l'immeuble, est traité dans le Guide des sociétés immobilières, Le démembrement de parts sociales.

Les non-résidents, l'outre-mer et les marchés

Un enfant usufruitier non résident est imposé en France sur les loyers d'un bien situé en France, avec le taux minimum applicable aux non-résidents, ce qui peut annuler l'intérêt de la donation. Les biens outre-mer sous engagement de location d'un dispositif fiscal ne se démembrent pas sans vérifier le risque de reprise. Le type de marché compte peu pour la holding usufruitière de parts, beaucoup pour l'enfant usufruitier d'un logement en zone tendue, où l'encadrement des loyers et la gestion locative s'imposent à lui comme à tout bailleur.

L'âge et l'horizon

Un usufruit temporaire acheté par une société se raisonne sur sa durée seule, sans lien avec l'âge du dirigeant, sauf si celui-ci prévoit de céder sa société avant le terme. Le démembrement croisé se décide jeune, au moment de l'achat, car il ne peut pas être organisé après coup sans nouvelle mutation. La donation temporaire d'usufruit convient aux parents de 45 à 60 ans dont les enfants font des études, au moment où leur propre taux marginal est le plus élevé. Après 70 ans, l'usufruit réservé et la donation de la nue-propriété relèvent de la transmission (chapitres 129 et 130).

Ce qui est en discussion au 26 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion à l'Assemblée nationale au 26 octobre 2026 et aucune de ses mesures n'est adoptée. Son article 4, voté provisoirement en séance le 16 octobre 2026, vise les dons de sommes d'argent en pleine propriété et non les donations d'usufruit. Les analyses consultées ne signalent aucune mesure sur les articles 13, 669, 751, 968 ou 1133 du CGI ni sur les articles L64 et L64 A du LPF. L'état du texte est suivi dans le Guide du bailleur professionnel, La loi de finances et le projet de loi de finances pour 2027.

La méthode de décision pas à pas

1. Écrire l'objectif de chaque partie hors fiscalité. Si l'une d'elles n'en retire rien, le montage est fragile.
2. Choisir le montage selon l'objectif, placement de trésorerie, protection du survivant ou transfert de revenus.
3. Évaluer le droit par la valeur actuelle des revenus, comparée au barème.
4. Calculer le rendement de l'usufruitier après impôt, avec et sans déductibilité du prix.
5. Tester la baisse des revenus, point mort compris.
6. Organiser le financement de chaque droit par son titulaire et en conserver la preuve.
7. Rédiger la convention de démembrement, charges, baux, dissolution, terme.
8. Vérifier le coût caché, abattements consommés, plus-value future du nu-propriétaire, IFI de l'usufruitier.
9. Envisager un rescrit pour un montage important entre personnes liées.

Les erreurs fréquentes et leur coût

• Acheter un usufruit en direct comme particulier imposé. Le prix n'est ni déductible ni amortissable. À 30 %, 70 000 € payés ne rapportent que 47 520 € en dix ans.
• Supposer la déduction du prix sans la valider. Dans le premier exemple, le TRI passe de 4,16 % à 1,65 %.
• Négliger le point mort des revenus. Une distribution ramenée de 4,5 % à 4,12 % de la pleine propriété suffit à annuler le rendement sans déduction.
• Répartir le prix du démembrement croisé à parts égales malgré l'écart d'âge. Dans l'exemple, 30 000 € de valeur passent de l'un à l'autre sans donation déclarée.
• Donner un usufruit à un enfant rattaché au foyer ou sans dépouillement réel. L'économie de 63 958 € disparaît et les loyers sont réimposés chez les parents.
• Oublier la consommation des abattements. Elle peut coûter 18 400 € de droits dans les quinze ans.
• Céder un usufruit temporaire à sa holding. L'impôt atteint 78,0 % du prix dans l'exemple.

Liste de contrôle

1. L'objectif de chaque partie est écrit et ne se réduit pas à un gain fiscal.
2. La durée de l'usufruit d'une personne morale ne dépasse pas trente ans et répond à un besoin.
3. La valeur de chaque droit repose sur une méthode écrite comparée au barème de l'article 669.
4. Le rendement de l'usufruitier a été calculé après impôt, avec et sans déduction du prix.
5. Le point mort des revenus et un scénario de baisse ont été chiffrés.
6. Chaque droit est financé par son titulaire et l'origine des fonds figure dans l'acte.
7. La convention règle les charges, les baux, la dissolution de la société et le terme.
8. Dans un démembrement croisé, la répartition du prix tient compte de l'âge de chacun.
9. Dans une donation temporaire, l'enfant est majeur, hors du foyer fiscal et gère réellement le bien.
10. La consommation des abattements et ses effets sur quinze ans ont été mesurés.
11. Aucune cession d'usufruit temporaire n'est envisagée sans calcul de l'article 13, 5.
12. Le texte de la loi de finances pour 2027 est vérifié après son adoption.