Le viager en stratégie

Le viager est la seule opération immobilière dont le prix dépend d'une durée que personne ne connaît, celle de la vie du vendeur. L'acquéreur paie une partie du prix comptant, le bouquet, puis une rente jusqu'au décès du vendeur. Il achète un logement avec une décote parce qu'il en différera la jouissance ou parce qu'il supporte le risque de longévité. Pour le vendeur, le viager transforme un patrimoine immobilier en revenu viager sans quitter son logement. Pour les deux, le résultat financier peut aller d'une excellente affaire à une perte, selon la date du décès.

Ce chapitre traite le viager comme une décision d'investissement et de monétisation. Il présente le viager occupé et le viager libre, la valeur du droit d'occupation, le calcul du bouquet et de la rente, puis deux cas chiffrés dont les durées de vie sont tirées des données de mortalité de l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), avec le taux de rendement interne (TRI) obtenu dans chaque cas. Il traite ensuite le risque d'impayé de la rente côté vendeur, les stratégies selon le profil, la structure de détention et l'âge, puis les risques de requalification. La fiscalité est développée dans le Guide de la fiscalité immobilière, Acheter en viager, en démembrement ou en indivision et la sortie d'un bailleur professionnel dans le Guide du bailleur professionnel, Le viager et la nue-propriété en sortie.

La mécanique du viager

Viager occupé et viager libre

Dans le viager occupé, le vendeur, appelé crédirentier, se réserve le droit d'usage et d'habitation ou l'usufruit du logement jusqu'à son décès. L'acquéreur, appelé débirentier, paie le bouquet et la rente sans percevoir de loyer et n'entre en jouissance qu'au décès. Dans le viager libre, l'acquéreur entre en jouissance immédiatement. Il peut occuper le bien ou le louer, ce qui l'aide à financer la rente. Un logement déjà loué vendu en viager est presque toujours un viager libre au sens économique, l'acquéreur reprenant le bail en cours.

Le viager occupé est de loin le plus fréquent, parce qu'il répond au besoin d'une personne âgée qui veut rester chez elle tout en disposant d'un revenu. Le viager libre se rencontre surtout lorsque le vendeur part en établissement, possède un bien qu'il n'habite pas ou souhaite vendre un logement loué sans perdre tout revenu.

Bouquet, rente et répartition des charges

Le prix se décompose en un bouquet payé à la signature et une rente viagère, en général mensuelle et indexée. Le capital représenté par la rente, augmenté du bouquet, forme le prix déclaré dans l'acte, base des droits de mutation. Plus le bouquet est élevé, plus la rente est faible. Un bouquet nul est possible mais il concentre tout le risque de longévité sur la rente.

L'acte répartit les charges. À défaut de précision, dans un viager occupé, le vendeur assume l'entretien courant, les dépenses d'occupation et la taxe foncière, l'acquéreur les grosses réparations. Avec une réserve d'usufruit, la taxe foncière est établie au nom de l'usufruitier. Avec un simple droit d'usage et d'habitation, elle est établie au nom de l'acquéreur, l'acte devant préciser qui la supporte. Les gros travaux votés en copropriété et le ravalement relèvent de la même négociation.

L'aléa, condition de validité

Le contrat repose sur un aléa, la durée de vie du crédirentier. Le Code civil prive d'effet la rente constituée sur la tête d'une personne atteinte de la maladie dont elle décède dans les vingt jours du contrat (article 1975). Au-delà de ce cas, une vente conclue alors que le décès était prévisible à brève échéance, ou une rente dérisoire au regard des revenus du bien, peut être annulée ou requalifiée en donation. L'acquéreur prudent fait donc vérifier que la rente n'est pas inférieure au revenu que le vendeur tirerait de son bien et conserve la trace de l'état de santé connu à la signature.

La valeur de l'occupation et le calcul du prix

Deux méthodes qui ne donnent pas le même résultat

Pour les droits d'enregistrement, l'article 669 du Code général des impôts (CGI) évalue l'usufruit viager selon l'âge de l'usufruitier, à 30 % de la pleine propriété entre 71 et 80 ans, 20 % entre 81 et 90 ans et 10 % au-delà. Le droit d'usage et d'habitation vaut 60 % de cet usufruit, soit 18 % entre 71 et 80 ans. Ce barème est un outil fiscal, pas un prix de marché (Guide de la fiscalité immobilière, Acheter en viager, en démembrement ou en indivision).

La méthode économique valorise l'occupation comme la somme actualisée des loyers dont le vendeur continue de profiter, pondérée par sa probabilité d'être en vie chaque année. Elle dépend de trois paramètres, le loyer de marché du bien, l'espérance de vie du vendeur et un taux d'actualisation, parfois appelé taux technique. La rente se calcule ensuite en divisant le capital restant après bouquet par la valeur actualisée d'une rente de 1 € versée tant que le vendeur vit. Le choix du taux et des tables de mortalité commande le résultat, ce qui explique les écarts entre les offres.

Les données de mortalité de l'INSEE

Selon l'INSEE, en 2025, l'espérance de vie à 60 ans atteint 27,9 ans pour les femmes et 23,9 ans pour les hommes. À 65 ans, elle atteint 23,6 ans et 20,0 ans. Ces données sont provisoires, arrêtées à fin 2025 et publiées le 13 janvier 2026 (insee.fr). Pour les âges élevés, l'INSEE a publié pour 2017 une espérance de vie à 80 ans de 10,96 ans pour les femmes et 8,96 ans pour les hommes, contre 27,51 ans et 23,16 ans à 60 ans (insee.fr, Insee Focus n° 157 du 12 juin 2019). Les tables détaillées par âge figurent dans les tableaux rétrospectifs du bilan démographique 2025 de l'INSEE.

Les exemples de ce chapitre utilisent une loi de mortalité de Gompertz, dont la pente est ajustée sur les valeurs à 60 et 80 ans de 2017 et le niveau recalé sur l'espérance de vie à 65 ans de 2025. Le modèle reproduit l'espérance de vie à 60 ans de 2025 à 0,3 an près. C'est une approximation annoncée comme telle, qui ne remplace pas la table détaillée de l'INSEE pour une évaluation réelle. Elle donne les ordres de grandeur suivants.

La dispersion compte plus que la moyenne

L'espérance de vie est une moyenne. L'acquéreur d'un seul viager ne la touche jamais. Il subit une durée unique, tirée d'une distribution large. Pour une femme de 75 ans, le modèle situe le décès avant 5,1 ans dans 10 % des cas, avant 9,9 ans dans 25 % des cas, avant 15,5 ans dans la moitié des cas, avant 20,4 ans dans 75 % des cas et avant 24,2 ans dans 90 % des cas. Pour un homme de 70 ans, les mêmes repères sont 5,0, 10,1, 16,3, 22,1 et 26,6 ans.

Ces durées sont celles de la population générale. Les vendeurs en viager ne sont pas une population moyenne. Une personne qui s'engage pour le reste de sa vie se sait souvent en bonne santé, ce qui tend à allonger les durées observées par rapport aux tables. Un acquéreur prudent retient donc une marge sur la longévité, plutôt qu'un pari sur une santé fragile qui exposerait de surcroît l'acte à l'annulation.

Méthode de décision pas à pas pour l'acquéreur

1. Estimer la valeur libre du bien à partir de ventes comparables issues des demandes de valeurs foncières (DVF) et le loyer de marché à partir des observatoires publics des loyers lorsqu'ils existent (chapitre 21).
2. Valoriser le droit réservé par la méthode économique et par le barème de l'article 669, puis expliquer l'écart.
3. Contrôler le bouquet et la rente proposés en recalculant la rente avec un taux et une table de mortalité explicites.
4. Lister les charges à votre charge pendant l'occupation, grosses réparations, travaux de copropriété, taxe foncière selon l'acte.
5. Calculer le TRI pour plusieurs durées de vie tirées de la distribution, au moins le premier quartile, la médiane, le troisième quartile et le neuvième décile (chapitre 17).
6. Calculer l'espérance de valeur actuelle nette (VAN) en pondérant chaque durée par sa probabilité, au taux de votre placement alternatif (chapitre 18).
7. Vérifier la capacité de paiement de la rente pendant la durée longue, retraite comprise, ainsi que la transmission de la dette à vos héritiers.
8. Tester la sensibilité au prix de sortie, à l'indexation de la rente et aux travaux, puis le scénario défavorable combiné (chapitre 24).
9. Faire vérifier l'acte par le notaire, aléa, indexation, clause résolutoire, répartition des charges, sort du bien en cas de décès de l'acquéreur.

Premier cas chiffré, un viager occupé

Les hypothèses

L'exemple est illustratif. Une femme de 75 ans vend en viager occupé l'appartement qu'elle habite, en se réservant le droit d'usage et d'habitation. Aucune valeur n'est une prévision.

Le prix obtenu

La valeur actuelle d'une rente de 1 € indexée, versée tant que la vendeuse vit, vaut 12,268 € au taux de 4,5 %. Le droit d'usage et d'habitation vaut donc 132 494 € selon la méthode économique, soit 55,21 % de la valeur libre, contre 43 200 € selon le barème fiscal de 18 %. La valeur occupée ressort à 107 506 €, arrondie à 108 000 €. Après le bouquet de 50 000 €, le capital de 58 000 € se convertit en une rente de 4 728 € par an, soit 394 € par mois. Les frais d'acquisition atteignent 9 344 €, soit 8,65 % du prix déclaré.

L'écart entre les deux méthodes est considérable. Le barème fiscal, qui ne dépend que de l'âge, ignore le niveau des loyers et les taux. Il ne sert qu'à liquider les droits lorsque la valeur d'un droit démembré doit être déterminée. Un acquéreur qui achèterait au prix déduit du barème paierait l'occupation trois fois moins cher que sa valeur économique, ce qui priverait la vendeuse d'une partie de son prix et fragiliserait l'aléa.

Le TRI selon la durée de vie

Le TRI de l'acquéreur passe de près de 19 % à zéro selon la seule date du décès. À la durée médiane, il est de 2,90 %, inférieur au taux technique de 4,5 % parce que le prix du bien est supposé constant alors que le loyer servant au calcul est indexé. L'acquéreur supporte en outre les frais, les grosses réparations et l'impôt de sortie. Le TRI devient inférieur à 3 % dès quinze ans et nul vers vingt-quatre ans.

En pondérant chaque durée par sa probabilité, la VAN espérée de l'opération est de 48 551 € sans actualisation et de moins 3 450 € au taux de 3 %. Le viager ainsi calculé est donc, en moyenne, une opération à peu près équitable pour un acquéreur dont le placement alternatif rapporte 3 %. Son intérêt vient de la décote d'achat et de la diversification, pas d'un gain moyen élevé.

La sensibilité

Le tableau croise la durée jusqu'au décès et l'évolution annuelle du prix du logement, qui est une hypothèse et non une prévision. Les valeurs sont des TRI de l'acquéreur.

L'indexation de la rente agit moins. À quinze ans, le TRI passe de 3,3 % sans indexation à 2,4 % avec une indexation de 3 % par an. À vingt-quatre ans, il passe de 0,6 % à moins 0,9 %. Le prix du logement à la sortie et la longévité sont les deux variables qui décident du résultat.

Le scénario défavorable combiné

Le scénario défavorable combine un décès au neuvième décile, après vingt-quatre ans, une baisse du prix de 1 % par an, une rente indexée de 2,5 % par an et 15 000 € de travaux de copropriété la dixième année. L'acquéreur aura décaissé 253 251 € avant de disposer du bien, soit plus que sa valeur libre de départ. Son TRI tombe à moins 2,67 %. Ce scénario n'a rien d'exceptionnel pour un viager isolé. Il justifie de ne consacrer au viager qu'une part du patrimoine dont la perte ne compromet pas les autres objectifs.

Second cas chiffré, un viager libre loué

Les hypothèses et le résultat

L'exemple est illustratif. Un homme de 70 ans vend en viager libre un deux-pièces loué 650 € par mois, d'une valeur de 150 000 €. Le bouquet est de 40 000 €. Avec le même taux technique de 4,5 % et la mortalité masculine du modèle, la rente atteint 717 € par mois.

L'acquéreur reprend le bail, supporte 4 % de vacance et 2 200 € de charges par an, déclare les loyers au micro-foncier avec une tranche marginale de 30 % et ne peut pas déduire la rente. Les frais d'acquisition s'élèvent à 12 443 €.

La trésorerie de la première année est négative de 5 790 €, puisque les loyers nets d'impôt ne couvrent pas la rente. Le tableau donne le TRI de l'acquéreur à prix constant.

La VAN espérée est de moins 22 779 € sans actualisation et de moins 48 460 € au taux de 3 %. Avec une hausse du prix de 1,5 % par an, le TRI à la durée médiane redevient positif, à 1,3 %. Avec une baisse de 1 % par an, il tombe à moins 2,3 %.

Pourquoi le viager libre loué est exigeant

Le viager libre loué revient à financer l'achat par une rente dont le coût implicite est le taux technique. Ici, le rendement locatif net avant impôt du deux-pièces n'est que de 3,53 %, inférieur au taux technique de 4,5 %. La rente n'est pas déductible des loyers. L'opération ne devient intéressante qu'avec un décès précoce, une hausse du prix ou un rendement locatif supérieur au taux technique. Le même raisonnement vaut pour le levier d'un crédit dont le taux dépasse le rendement de l'actif (chapitre 19).

Le point de vue du vendeur

Ce que la rente rapporte réellement

La rente viagère constituée à titre onéreux n'est imposable que pour une fraction fixée selon l'âge du crédirentier lors de l'entrée en jouissance, soit 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans et 30 % au-delà. Cette fraction supporte les prélèvements sociaux au taux de 18,6 % applicable aux revenus du patrimoine autres que fonciers. La plus-value de la vente de la résidence principale est exonérée, ce qui est le cas de la vendeuse du premier exemple. Pour un autre bien, la plus-value est calculée sur le bouquet augmenté du capital de la rente et l'impôt est dû dès la vente, alors que la rente sera encaissée sur des années.

À l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), l'usufruitier est en principe imposé sur la pleine propriété et le droit d'usage et d'habitation suit la même règle. Lorsque le démembrement résulte d'une vente avec réserve consentie à un acquéreur qui n'est pas un héritier présomptif, chacun déclare la valeur de son droit selon le barème de l'article 669. La rente perçue n'entre pas dans l'assiette de l'IFI du crédirentier.

Dans le premier exemple, 30 % de la rente, soit 1 418 €, sont imposables. Avec une tranche marginale de 11 %, l'impôt et les prélèvements sociaux atteignent 420 € et la rente nette de la première année 4 308 €. La vendeuse aura reçu au total, bouquet compris, 72 197 € nets si elle décède après cinq ans, 121 869 € après quinze ans et 173 358 € après vingt-quatre ans, tout en restant chez elle. Le viager lui procure un revenu garanti et la sécurité de son logement. Il réduit en revanche le patrimoine transmis à ses héritiers au bouquet et aux rentes non consommés.

Le risque d'impayé de la rente

Le risque principal du vendeur est un acquéreur qui cesse de payer. Sans clause résolutoire, le seul défaut de paiement des arrérages ne permet pas au crédirentier de reprendre son bien. L'article 1978 du Code civil ne lui ouvre que la saisie et la vente des biens du débiteur pour assurer le service de la rente. L'acte prévoit donc presque toujours une clause résolutoire, qui permet de faire constater la résolution de la vente après un commandement de payer resté sans effet, avec une clause pénale qui laisse au vendeur le bouquet et les arrérages perçus. Le vendeur bénéficie aussi d'une sûreté légale sur le bien vendu, l'ancien privilège du vendeur devenu hypothèque légale spéciale.

Ces protections ne suppriment pas le coût du temps. Si l'acquéreur cesse de payer la sixième année et que la résolution prend dix-huit mois, la vendeuse du premier exemple perd 7 640 € de rentes, sans compter les frais de procédure et l'épreuve d'un contentieux à plus de quatre-vingts ans. Le vendeur limite ce risque en choisissant un acquéreur dont il connaît la solvabilité, en exigeant un bouquet suffisant, en faisant suivre les paiements par un proche ou un mandataire et en refusant toute clause qui écarterait la résolution.

Les alternatives du vendeur

Le viager n'est pas la seule façon de monétiser un logement. La vente de la nue-propriété avec réserve d'usufruit procure un capital immédiat sans rente (chapitre 58). La vente à terme étale le prix sur une durée fixe, sans aléa. Le prêt viager hypothécaire permet d'emprunter sur la valeur du logement sans le vendre, le remboursement intervenant au décès.

La vente simple suivie d'une location ou d'une entrée en résidence services libère tout le capital. Le chapitre 128 compare ces solutions et le Guide du bailleur privé, Préparer sa retraite avec l'immobilier locatif en présente les bases.

Les stratégies possibles

Tableau comparatif

La mutualisation du risque de longévité

L'acquéreur qui achète plusieurs viagers sur des têtes différentes rapproche son résultat moyen de l'espérance calculée. C'est la logique des fonds qui achètent de nombreux viagers. Un particulier n'atteint jamais une mutualisation suffisante avec deux ou trois contrats. Il peut en revanche répartir ses achats entre des vendeurs d'âges différents et des villes différentes, pour éviter que tous les décès tardifs et toutes les baisses de prix coïncident.

Selon le type de marché

En métropole et en zone tendue, la valeur libre est élevée, le loyer de marché aussi et la décote d'occupation représente un montant important. L'acquéreur y parie sur la tenue des prix d'un marché profond (chapitre 84). En ville moyenne, les bouquets et les rentes sont plus faibles, la revente au décès dépend d'une demande plus étroite et une baisse des prix pèse davantage sur le TRI (chapitre 85). En zone rurale, la maison vendue en viager peut être difficile à revendre ou à louer au décès, ce qui impose un prix d'achat prudent (chapitre 86). Outre-mer, les règles civiles et fiscales sont les mêmes, avec le taux de droits voté par chaque département et une espérance de vie qui diffère selon les territoires (chapitre 88).

Selon la situation familiale et la structure de détention

Le couple vendeur et la réversion

Des époux qui vendent ensemble un bien commun stipulent souvent une rente réversible au profit du survivant et un droit réservé jusqu'au second décès. La rente initiale est plus faible, puisqu'elle couvre deux vies. La fraction imposable est déterminée selon l'âge du plus âgé à l'entrée en jouissance. La réversion du droit réservé au conjoint survivant ou au partenaire de pacte civil de solidarité (PACS) est exonérée de droits de mutation par décès, alors qu'entre concubins elle est taxée au taux de 60 %. Pour l'acquéreur, un viager sur deux têtes allonge la durée attendue, ce qui doit se refléter dans le prix.

L'acquéreur marié, pacsé, concubin ou en famille recomposée

L'acquéreur marié sous un régime de communauté engage les biens communs au paiement de la rente. Des partenaires de PACS ou des concubins qui achètent ensemble sont indivisaires et doivent prévoir le sort de la rente en cas de séparation. La dette de rente se transmet aux héritiers de l'acquéreur qui décède avant le crédirentier. Dans une famille recomposée, les enfants d'un premier lit peuvent hériter d'une rente à payer pour un bien dont ils ne profiteront que tard, ce qui se prépare par une assurance décès ou une clause de l'acte (chapitre 105).

Les ventes en viager dans la famille

L'aliénation à charge de rente viagère ou avec réserve d'usufruit au profit d'un successible en ligne directe est imputée sur la quotité disponible, ce qui protège les autres héritiers réservataires. La présomption fiscale de l'article 751 du CGI répute en outre faire partie de la succession de l'usufruitier le bien dont un héritier présomptif détient la nue-propriété, sauf preuve contraire. Un viager entre parent et enfant doit donc reposer sur un aléa réel, un prix réel et des paiements effectifs, faute de quoi il sera traité comme une donation.

Indivision, démembrement et société

Un bien indivis ne peut être vendu en viager qu'avec l'accord de tous les indivisaires, chacun pouvant stipuler une rente individualisée. Une société civile immobilière (SCI) peut acheter en viager, mais l'aléa porte sur la vie d'une personne physique extérieure et la rente pèse sur la trésorerie de la société. Une société à l'impôt sur les sociétés (IS) enregistre la rente dans ses comptes selon des règles propres qui relèvent de l'expert-comptable. Un usufruitier ne peut pas vendre seul la pleine propriété, mais il peut vendre son usufruit et le nu-propriétaire sa nue-propriété (Guide de la fiscalité immobilière, Le démembrement de propriété en fiscalité).

Les non-résidents

Un acquéreur non-résident paie les droits de mutation dans les mêmes conditions et ne peut pas plus déduire la rente. Un crédirentier non-résident n'est pas soumis aux prélèvements sociaux sur la rente et son imposition relève de la convention fiscale applicable. La gestion d'un viager occupé à distance pose surtout la question du suivi des grosses réparations et de la relation avec l'occupant (chapitre 103).

L'âge et l'horizon des deux parties

Pour le vendeur, l'âge commande le montant de la rente. À 70 ans, la rente est faible et l'abandon de la transmission pèse lourd. À 85 ans, la rente est plus élevée, mais l'aléa se réduit et la vente peut être contestée si l'état de santé est déjà dégradé. Le viager se justifie surtout pour un vendeur sans héritier réservataire ou dont les héritiers sont déjà pourvus, qui privilégie son revenu et son maintien à domicile (chapitre 102).

Pour l'acquéreur, l'horizon est celui du neuvième décile, pas de l'espérance de vie. Un acquéreur de quarante-cinq ans peut porter une rente vingt-cinq ans avec ses revenus d'activité puis de retraite. Un acquéreur de soixante-cinq ans qui achète le viager d'une personne de soixante-quinze ans risque de transmettre la rente à ses propres héritiers. Dans un petit patrimoine, un viager unique est un pari concentré. Dans un grand patrimoine, plusieurs viagers peuvent diversifier les sources de valorisation, à condition que la somme des rentes reste soutenable sans aucun décès pendant dix ans.

Les risques de requalification

Trois situations doivent être examinées dès qu'un viager s'éloigne d'une vente entre inconnus à un prix de marché.

• La donation déguisée. Un aléa inexistant, une rente dérisoire, une rente non payée ou un bouquet restitué conduisent à requalifier la vente en donation, avec les droits correspondants et des pénalités.
• Les ventes familiales. L'imputation sur la quotité disponible et la présomption de l'article 751 du CGI s'appliquent aux ventes au profit d'un successible ou d'un héritier présomptif.
• Les montages à motif fiscal. Un viager fictif ou destiné uniquement à éluder les droits de succession relève des articles L64 et L64 A du Livre des procédures fiscales (LPF). Le rescrit de l'article L64 B permet de faire valider l'opération avant sa réalisation (Guide de la fiscalité immobilière, L'abus de droit fiscal).

Un acquéreur qui achète des viagers pour les revendre rapidement, de façon répétée, peut aussi se rapprocher de l'activité de marchand de biens (chapitre 76). Un acquéreur qui loue meublé un viager libre relève du régime de la location meublée, avec ses propres seuils.

Ce qui est en discussion au 26 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 26 octobre 2026 et aucune de ses mesures n'est adoptée. Selon les présentations publiées et reprises dans les guides Locafis, son texte initial prévoit de plafonner l'amortissement en location meublée non professionnelle, ce qui concernerait l'acquéreur d'un viager libre loué meublé. Son article 4 porterait à 50 000 € l'exonération des dons familiaux de sommes d'argent consentis au premier semestre 2027, ce qui pourrait intéresser le financement d'un bouquet par un don. Les députés ont voté en première lecture une version plus large. Ces mesures restent provisoires et ne doivent pas être anticipées.

Les erreurs fréquentes

Les coûts cités reprennent les exemples illustratifs du chapitre.

• Raisonner sur l'espérance de vie. Dans le premier exemple, le TRI va de 18,86 % à zéro entre le premier décile et le neuvième décile.
• Prendre le barème fiscal pour un prix. Il valorise l'occupation à 43 200 € contre 132 494 € selon la méthode économique.
• Ignorer les charges de l'acquéreur. Avec 15 000 € de travaux et une longévité au neuvième décile, le TRI tombe à moins 2,67 %.
• Acheter un viager libre loué dont le rendement est inférieur au taux technique. La trésorerie est négative de 5 790 € dès la première année et le TRI médian est négatif.
• Déduire la rente des loyers. Elle n'est jamais déductible et la déduction serait rectifiée.
• Vendre sans clause résolutoire. Le crédirentier ne peut alors que saisir les biens de l'acquéreur.
• Sous-estimer le coût du temps en cas d'impayé. Dix-huit mois de procédure coûtent 7 640 € de rentes dans le premier exemple.
• Conclure un viager familial sans paiement réel. La vente est requalifiée en donation.

Liste de contrôle

1. Valeur libre estimée avec des ventes comparables et loyer de marché documenté.
2. Droit réservé valorisé par la méthode économique et par le barème de l'article 669.
3. Table de mortalité identifiée, avec sa source et son année.
4. Rente recalculée avec un taux technique et une indexation explicites.
5. Charges réparties par l'acte, taxe foncière, grosses réparations, copropriété.
6. TRI calculé au premier quartile, à la médiane, au troisième quartile et au neuvième décile.
7. Espérance de VAN calculée au taux du placement alternatif.
8. Sensibilité au prix de sortie et à l'indexation, avec un scénario défavorable combiné.
9. Capacité de paiement vérifiée jusqu'au neuvième décile, retraite et décès de l'acquéreur compris.
10. Aléa documenté et prix cohérent avec les revenus du bien.
11. Clause résolutoire, clause pénale et sûreté du vendeur prévues dans l'acte.
12. Fiscalité des deux parties chiffrée, droits, fraction imposable de la rente, plus-value, IFI.
13. Situation familiale examinée, réversion, quotité disponible, article 751.
14. Part du patrimoine consacrée au viager compatible avec une perte dans le scénario défavorable.
15. État du projet de loi de finances pour 2027 vérifié à la date de la signature.