Le taux de rendement interne

Les rendements des chapitres 12 à 14 décrivent une année. Le cash-flow et l'effort d'épargne des chapitres 15 et 16 décrivent une trésorerie. Aucun de ces indicateurs ne répond à la question que se pose l'investisseur au moment de décider, à savoir ce que lui rapporte par an, sur toute la durée de détention, l'argent qu'il engage. Le taux de rendement interne (TRI) répond à cette question en tenant compte de la date de chaque flux, de l'apport initial jusqu'au produit de la revente.

Ce chapitre définit le TRI, détaille son calcul pas à pas sur un exemple complet, distingue le TRI du projet de celui des fonds propres, puis montre comment le résultat varie avec la durée de détention, le prix de sortie, le taux du crédit et le mode de détention. Il expose enfin les limites de l'indicateur, qui expliquent pourquoi il doit toujours être lu avec la valeur actuelle nette (VAN) du chapitre 18 et les tests de sensibilité du chapitre 24. Le Guide du bailleur professionnel, Définir sa stratégie d'acquisition présente l'usage du TRI dans une grille d'acquisition.

Définition

Le principe

Le TRI est le taux annuel qui rend nulle la valeur actuelle de l'ensemble des flux d'un investissement. Chaque flux, négatif quand l'investisseur paie et positif quand il encaisse, est ramené à la date de départ en le divisant par un facteur qui croît avec son éloignement dans le temps. Le TRI est le seul taux pour lequel la somme de ces valeurs actuelles est égale à zéro.

Somme, pour chaque année t de 0 à n, du flux de l'année t divisé par (1 + TRI) à la puissance t = 0.

Lu autrement, le TRI est le taux d'un placement fictif qui, recevant les mêmes versements aux mêmes dates, restituerait exactement les mêmes sommes. Un TRI de 4 % signifie que l'opération équivaut à un placement rémunéré à 4 % par an sur les sommes qui y restent engagées, sous les hypothèses retenues.

Les trois familles de flux

Un TRI immobilier combine trois familles de flux, qu'il faut toutes dater correctement. Une erreur de date d'une année sur un flux important suffit à déplacer le résultat.

Les flux annuels sont les cash-flows après impôt du chapitre 15. Lorsqu'ils sont négatifs, ils correspondent à l'effort d'épargne du chapitre 16. Le flux de sortie est en général le plus important et le plus incertain, puisqu'il repose sur un prix futur.

Le TRI du projet et le TRI des fonds propres

Le même investissement peut donner quatre TRI différents selon que l'on intègre ou non le crédit et l'impôt. Le tableau les distingue.

Le TRI du projet sert à comparer des biens entre eux. Le TRI des fonds propres après impôt sert à décider, puisqu'il intègre le financement et la fiscalité de l'investisseur. L'écart entre les deux mesure l'effet de levier, positif ou négatif, étudié au chapitre 19.

Le calcul pas à pas

La méthode

1. Fixez la durée de détention et l'année de revente.
2. Inscrivez en année 0 tout ce que l'investisseur paie de sa poche à l'achat, en négatif.
3. Pour chaque année, calculez les loyers encaissés, puis retranchez les charges, les travaux, le service de la dette et l'impôt supplémentaire. Le résultat est le flux de l'année.
4. Pour l'année de revente, ajoutez au flux annuel le produit net de la revente, soit le prix diminué des frais de vente, du capital restant dû, des indemnités de remboursement anticipé et de l'impôt sur la plus-value.
5. Cherchez le taux qui annule la somme des flux actualisés.
6. Calculez en parallèle la somme des flux, qui donne l'enrichissement nominal, puis le multiple, c'est-à-dire le rapport entre les sommes reçues et les sommes versées.

Le code de calcul décrit en mots

Le TRI ne se calcule pas par une formule directe. Le script de ce chapitre, comme un tableur, le cherche par approximations successives. Il part de deux taux qui encadrent la solution, par exemple -95 % et 300 %, pour lesquels la somme actualisée des flux est de signe opposé. Il calcule cette somme au taux situé au milieu de l'intervalle, garde la moitié d'intervalle où le signe change encore, puis recommence. Après quelques dizaines d'itérations, l'intervalle est assez étroit pour donner le TRI au centième de point près.

Le même script construit les flux annuels à partir d'un échéancier mensuel du prêt, qui sépare chaque année les intérêts et le capital remboursé. Il calcule l'impôt foncier au régime réel en imputant le déficit hors intérêts sur le revenu global et en reportant le déficit lié aux intérêts sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Il calcule enfin l'impôt sur la plus-value avec les frais d'acquisition réels ou le forfait de 7,5 %, le forfait de 15 % pour travaux après cinq ans et les abattements pour durée de détention (Guide de la fiscalité immobilière, Calculer la plus-value, prix de cession et prix d'acquisition).

Un exemple complet

Les hypothèses

L'exemple est une illustration fondée sur des hypothèses. Il ne constitue ni une prévision ni une recommandation.

Un investisseur achète un trois-pièces ancien dans une ville moyenne, le loue nu et prévoit de le revendre après dix ans. Le taux du crédit retenu est proche du taux moyen des crédits nouveaux à l'habitat publié par la Banque de France, de 3,32 % en août 2026 hors renégociations.

Le tableau des flux

Le tableau donne les flux des fonds propres après impôt. Le service de la dette comprend la mensualité de 911,58 € sur douze mois et l'assurance. L'impôt négatif de la première année est l'économie procurée par l'imputation des travaux sur le revenu global.

L'impôt réapparaît dès la quatrième année, lorsque les intérêts reportés ont été absorbés. Il augmente ensuite chaque année, car les intérêts diminuent pendant que les loyers progressent.

La sortie

Après dix ans, le bien est supposé valoir 176 740 €. La vente supporte 7 070 € de frais. Le capital restant dû s'élève à 93 064 € et les indemnités de remboursement anticipé à 1 536 €, montant égal à six mois d'intérêts, inférieur au plafond de 3 % du capital restant dû. Grâce au forfait de 15 % pour travaux et aux frais d'acquisition, la plus-value imposable est négative et aucun impôt n'est dû.

Le flux de la dixième année vaut donc -5 164 € plus 75 070 €, soit 69 906 €. C'est le seul flux positif de l'opération.

Le résultat

Le TRI des fonds propres après impôt ressort à 1,3 %. L'investisseur a versé 24 300 € à l'achat puis 45 025 € d'effort sur dix ans, soit 69 325 €. Il récupère 75 070 € à la revente. L'enrichissement nominal s'élève à 5 745 € et le multiple à 1,09.

Ce résultat modeste s'explique par trois facteurs. Les frais d'entrée et de sortie pèsent lourd sur dix ans. La hausse supposée du prix, 1 % par an, reste inférieure aux taux du crédit. Enfin l'impôt sur les revenus fonciers absorbe une part croissante du revenu net à mesure que les intérêts diminuent.

Les quatre TRI du même projet

Avant impôt, le crédit ne change presque rien, car son coût, assurance et frais de garantie compris, est proche du rendement du bien. Après impôt, le levier devient légèrement négatif. Les intérêts sont déductibles, ce qui ramène le coût du crédit après impôt aux alentours de 2 %, mais ce coût reste supérieur au TRI de 1,9 % du projet après impôt. Le chapitre 19 étudie cette mécanique.

Durée de détention et prix de sortie

Le tableau croisé

Le tableau donne le TRI des fonds propres après impôt selon la durée de détention et l'évolution annuelle du prix. Ces évolutions sont des hypothèses de travail destinées à mesurer la sensibilité, non des prévisions.

Pour comparaison, le TRI du projet avant impôt, avec une hausse de 1 % par an, passe de 2,0 % à cinq ans à 3,4 % à huit ans, 3,8 % à dix ans, 4,4 % à quinze ans, 4,7 % à vingt ans et 4,9 % à vingt-cinq ans. Le bien lui-même devient donc plus rentable avec la durée, indépendamment du crédit.

Lecture

Une détention courte détruit le TRI parce que les frais d'acquisition, les frais de garantie, les indemnités de remboursement anticipé et les frais de vente sont amortis sur peu d'années. À cinq ans, même une hausse de 2 % par an ne suffit pas à rendre l'opération positive. Avec la durée, ces coûts fixes s'étalent et le capital remboursé grossit le produit de la revente.

Au-delà de quinze à vingt ans, le TRI cesse de progresser et peut même baisser dans l'hypothèse la plus favorable. Le crédit est alors largement remboursé, le levier s'éteint et le rendement converge vers celui d'un bien détenu comptant. Les abattements pour durée de détention réduisent par ailleurs l'impôt de plus-value, ce qui explique l'amélioration au-delà de vingt ans dans les scénarios défavorables (Guide de la fiscalité immobilière, Les abattements pour durée de détention).

Le prix de sortie pèse davantage que la durée. À dix ans, un écart d'un point par an sur l'évolution du prix déplace le TRI d'environ 3 à 5 points. C'est la raison pour laquelle un TRI ne se publie jamais sans tableau de sensibilité au prix de revente.

Tests de sensibilité

Le taux du crédit et la vacance

Le tableau donne le TRI des fonds propres après impôt à dix ans selon le taux obtenu à l'origine et la vacance. Les autres hypothèses sont celles de l'exemple.

Avec 5 % de vacance, un point de taux coûte de 1,6 à 2,1 points de TRI. Au taux de 3,3 %, cinq points de vacance en coûtent environ 0,7. Dans cet exemple, le taux du crédit compte donc davantage que la vacance pour la rentabilité des fonds propres, ce qui n'est pas vrai pour un bien acheté comptant.

Le point mort du prix de sortie

Le point mort est le prix de revente qui rend le TRI nul. Dans l'exemple, il faut revendre au moins 170 753 € après dix ans, soit 6,7 % au-dessus du prix d'achat, pour simplement récupérer les sommes versées. Pour obtenir un TRI des fonds propres après impôt de 3 %, il faut revendre 185 664 €, soit 16,0 % au-dessus du prix d'achat.

Le TRI du projet avant impôt ne devient nul qu'à un prix de revente de 106 319 €, soit 33,6 % sous le prix d'achat. L'écart entre ces points morts montre que le bien produit des revenus, mais que les frais, l'impôt et le crédit en absorbent l'essentiel sur dix ans.

Le scénario défavorable combiné

Le scénario défavorable cumule un taux supérieur d'un point, qui porte la mensualité à 995,05 €, une vacance de 12 %, une taxe foncière supérieure de 30 %, des travaux imprévus de 8 000 € la sixième année, un prix stable puis une revente 10 % sous le prix d'achat, à 144 000 €. Le tableau compare ce scénario au scénario central.

Dans ce scénario, l'investisseur perd près de 47 000 € en dix ans. Le TRI négatif ne résulte pas d'un seul choc mais de leur addition, ce qui justifie de tester le scénario combiné et pas seulement les chocs isolés (chapitre 24).

Les limites du TRI

L'hypothèse de réinvestissement

Le TRI suppose implicitement que les flux positifs perçus en cours de route sont réinvestis au même taux que le TRI lui-même. Pour une opération à fort cash-flow, cette hypothèse est rarement réaliste. Le TRI modifié corrige ce biais. Il capitalise les flux positifs jusqu'à la date de sortie à un taux de réinvestissement choisi, actualise les flux négatifs à un taux de financement, puis calcule le taux qui relie les deux.

Le deuxième exemple est une suite de flux stylisée. Un investisseur apporte 30 000 €, perçoit 3 600 € par an pendant quinze ans et récupère 40 000 € à la sortie. Le TRI atteint 12,8 %. Si les 3 600 € annuels ne peuvent être placés qu'au taux du livret A, le TRI modifié tombe à 8,4 %.

Le taux du livret A de 1,7 % depuis le 1er août 2026 est publié par le Gouvernement sur info.gouv.fr. Pour une opération à effort d'épargne comme l'exemple principal, l'écart est plus faible, puisque les flux intermédiaires sont négatifs. Achetée comptant et détenue quinze ans, la même opération donne un TRI de 2,5 % et un TRI modifié de 2,3 % avec un réinvestissement au taux du livret A.

La sensibilité au prix de revente

Sur dix ans, le produit de la revente représente souvent plus de la moitié de la valeur actuelle des flux positifs. Le TRI hérite de toute l'incertitude sur le prix futur. Un TRI construit sur une hausse de prix supposée n'est qu'une traduction de cette hypothèse. Les séries publiques de prix, comme les indices des notaires de France et de l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) ou les demandes de valeurs foncières (DVF), permettent de documenter le passé, sans préjuger de l'avenir (chapitres 11 et 81).

Les flux qui changent plusieurs fois de signe

Lorsque les flux changent de signe plus d'une fois, plusieurs TRI peuvent exister. C'est le cas d'un projet qui exige un apport, dégage une forte trésorerie, par exemple grâce à un refinancement, puis impose un remboursement important. La suite stylisée de -10 000 €, puis +23 000 €, puis -13 200 € a une valeur actuelle nulle à 10 % et à 20 %. Elle est positive entre ces deux taux et négative en dehors. Dans ce cas, le TRI n'a pas de sens et la VAN à un taux choisi s'impose (chapitre 18).

L'apport très faible

Lorsque l'apport tend vers zéro, le TRI des fonds propres peut prendre des valeurs très élevées, voire ne plus exister si aucun flux n'est négatif. Le sens de cette variation dépend du levier. Dans l'exemple, au taux de 3,3 %, réduire l'apport de 24 300 € à 1 000 € fait baisser le TRI de 1,3 % à 0,7 %, car le levier est négatif après impôt. Au taux de 2,3 %, la même réduction fait monter le TRI de 2,9 % à 4,0 %.

Même lorsque le TRI monte, l'enrichissement nominal baisse, de 13 344 € à 10 593 €, car l'investisseur paie davantage d'intérêts. Un TRI élevé obtenu grâce à un apport réduit ne dit rien de la richesse créée. Le multiple de capital et la VAN complètent l'analyse (chapitres 18 et 20).

Ce que le TRI ne mesure pas

Le TRI ne mesure ni la taille de l'opération, ni le risque, ni le temps de gestion. Un TRI de 8 % sur 10 000 € engagés enrichit moins qu'un TRI de 4 % sur 150 000 €. Un TRI obtenu avec un levier élevé n'a pas le même risque qu'un TRI identique obtenu comptant. Deux projets ne se départagent donc jamais sur leur seul TRI.

Le TRI selon le mode de détention

Détention directe ou société à l'impôt sur les sociétés

Le mode de détention modifie les flux et donc le TRI. Le script compare l'exemple principal détenu en direct et détenu par une société civile immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur les sociétés (IS). Les hypothèses propres à la société sont des frais de structure de 1 200 € par an, un amortissement du bâti estimé à 80 % du prix et des frais sur quarante ans, des travaux sur quinze ans et des frais de garantie sur vingt ans, l'IS à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice sous conditions puis à 25 %, des apports en compte courant pour couvrir l'effort, aucune distribution avant la vente puis le remboursement du compte courant et la distribution du solde, imposé au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 % applicable aux dividendes perçus en 2026, taux maintenu par hypothèse jusqu'à la sortie.

Dans cet exemple, la société ne paie pas d'IS pendant la détention, car l'amortissement efface le bénéfice. À la vente, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable de 142 233 €. Elle atteint 25 901 € et supporte 752 € d'IS après imputation des déficits. Le compte courant de 70 056 € est remboursé sans impôt et le solde de 4 263 € supporte 1 338 € de PFU. Les frais de structure et l'imposition de la plus-value sur la valeur amortie expliquent l'écart avec la détention directe.

Ce résultat ne se généralise pas. Une société qui conserve le bien très longtemps, réinvestit ses excédents ou loue un bien à fort rendement peut obtenir un TRI supérieur à celui de la détention directe. La comparaison se fait projet par projet et sur toute la vie de la société (Guide des sociétés immobilières, Transparence fiscale ou impôt sur les sociétés).

Location meublée

En location meublée au régime réel, l'amortissement réduit l'impôt pendant la détention et améliore les flux annuels. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits par un loueur en meublé non professionnel (LMNP) sont retranchés du prix d'acquisition pour calculer la plus-value, sauf exceptions (Guide de la fiscalité immobilière, La plus-value du loueur en meublé et la réintégration des amortissements). Un TRI calculé sans cette réintégration surestime la rentabilité de la location meublée revendue. Au-delà de 23 000 € de recettes meublées supérieures aux autres revenus d'activité du foyer, le loueur devient professionnel, avec un autre régime de plus-value (Guide de la fiscalité immobilière, La frontière entre LMNP et LMP).

Couples, familles recomposées et indivision

Pour un couple marié ou pacsé, le TRI se calcule sur le foyer fiscal commun. Pour des concubins, chacun a ses propres flux, son propre TMI et donc son propre TRI après impôt, alors que le TRI du projet est commun. En indivision, chaque indivisaire porte sa quote-part des flux. Un indivisaire qui paie plus que sa part améliore le TRI des autres et dégrade le sien, sauf si une convention prévoit le remboursement de sa créance. Dans une famille recomposée, cette asymétrie se double d'un enjeu successoral (chapitre 105).

Démembrement

L'acheteur de nue-propriété ne perçoit aucun loyer. Son TRI repose sur deux flux, le prix payé et la valeur de la pleine propriété reconstituée à la fin de l'usufruit. C'est le TRI implicite étudié au chapitre 58. Pour l'usufruitier temporaire, à l'inverse, il n'y a pas de flux de sortie, puisque l'usufruit s'éteint sans valeur. Le TRI repose entièrement sur les revenus perçus (chapitre 59).

Non-résidents et outre-mer

Pour un non-résident, l'impôt sur les revenus fonciers français ne peut en principe être inférieur à 20 % puis 30 %, sauf option pour le taux moyen. La personne affiliée à un régime de sécurité sociale de l'Espace économique européen ou de la Suisse ne doit que le prélèvement de solidarité de 7,5 % au lieu de 17,2 % (Guide de la fiscalité immobilière, Le non-résident et ses revenus immobiliers français). La plus-value relève d'un régime propre. Le TRI après impôt doit donc être recalculé avec ces taux ainsi qu'avec la fiscalité du pays de résidence le cas échéant. En outre-mer, les coûts de construction, d'assurance et d'entretien diffèrent de la métropole et la profondeur du marché de revente est souvent plus faible, ce qui justifie une hypothèse de sortie plus prudente (chapitre 88).

Selon les marchés

Dans une métropole, le TRI repose davantage sur la valeur de revente et moins sur les loyers. Dans une ville moyenne ou en zone rurale, le rendement locatif porte une plus grande part du TRI, mais la revente est plus lente et son prix plus incertain. En zone tendue, l'encadrement de l'évolution des loyers à la relocation limite les flux annuels. Ces différences changent la nature du risque bien plus que le niveau du TRI (chapitres 84 à 87).

Quel TRI pour quelle stratégie

Pour une stratégie d'achat-revente, le TRI annualisé sur une courte durée peut être très élevé alors que la marge absolue est faible. Une répétition de ces opérations expose en outre à la requalification en activité de marchand de biens, avec une imposition des profits dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (Guide de la fiscalité immobilière, Le marchand de biens et les opérations habituelles). Un montage dont le seul but serait d'améliorer le TRI après impôt en contournant l'esprit de la loi relèverait de l'abus de droit au sens des articles L64 et L64 A du livre des procédures fiscales (Guide de la fiscalité immobilière, L'abus de droit fiscal). Le chapitre 67 traite l'achat-revente et le chapitre 76 le marchand de biens.

L'âge, l'horizon et le capital requis

Le TRI dépend de la durée de détention, qui dépend elle-même de l'âge. Un investisseur de 30 ans peut viser vingt ans de détention et bénéficier de l'étalement des frais. Un investisseur de 60 ans doit intégrer qu'une partie des biens sera transmise et non vendue. Le flux de sortie devient alors la valeur transmise nette des droits de succession ou de donation. L'impôt de plus-value disparaît en cas de transmission au décès (chapitres 129 et 130).

Le capital requis pour bâtir un TRI fiable est surtout un capital de précaution. Un TRI calculé sur dix ans suppose que l'investisseur ne sera pas contraint de vendre à cinq ans, faute de trésorerie. Le temps de gestion n'entre pas dans le TRI. Pour comparer des stratégies d'intensité différente, valorisez ce temps comme une charge (chapitre 9).

Le projet de loi de finances pour 2027

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 26 octobre 2026. Des amendements touchant au régime des plus-values immobilières des particuliers ont été débattus. Aucun n'est adopté à cette date, de sorte que les calculs de ce chapitre reposent sur le régime en vigueur. Une réforme des abattements modifierait surtout le TRI des détentions comprises entre six et trente ans dans les scénarios de hausse de prix, puisque l'impôt de plus-value y porte sur une base positive.

Les erreurs fréquentes

1. Oublier les frais de sortie et les indemnités de remboursement anticipé. Dans l'exemple, 7 070 € de frais de vente et 1 536 € d'indemnités représentent plus que l'enrichissement nominal de 5 745 €.
2. Calculer le TRI sur la première année d'impôt. L'impôt passe de -734 € la première année à 2 275 € la dixième. Le figer à son niveau de départ surestime fortement les flux.
3. Présenter un TRI sans sensibilité au prix. Entre une hausse de 1 % et une stabilité du prix, le TRI à dix ans passe de 1,3 % à -2,7 %.
4. Comparer un TRI de projet et un TRI de fonds propres. Les 3,8 % du projet avant impôt et les 1,3 % des fonds propres après impôt décrivent la même opération.
5. Juger un apport faible sur le seul TRI. Au taux de 2,3 %, réduire l'apport fait monter le TRI de 2,9 % à 4,0 % mais baisser l'enrichissement de 13 344 € à 10 593 €.
6. Supposer le réinvestissement au TRI. Pour une opération à fort cash-flow, le TRI de 12,8 % tombe à 8,4 % si les excédents sont placés au taux du livret A.
7. Annualiser un TRI mensuel en le multipliant par douze. Un taux de 0,5 % par mois correspond à 6,17 % par an et non à 6 %.
8. Oublier la réintégration des amortissements en location meublée. Le TRI d'un LMNP au réel est surestimé si la plus-value est calculée sur le prix d'achat d'origine.

Liste de contrôle

• La définition du TRI est précisée, projet ou fonds propres, avant ou après impôt.
• Tous les flux initiaux sont datés, apport, frais, travaux et garantie compris.
• Les flux annuels intègrent l'impôt année par année, déficits reportés compris.
• Le flux de sortie déduit les frais de vente, le capital restant dû, les indemnités et l'impôt de plus-value.
• Le TRI est calculé pour plusieurs durées de détention.
• Un tableau croise au moins le prix de sortie et la durée, ou le taux et la vacance.
• Le point mort du prix de sortie est calculé.
• Un scénario défavorable combiné est chiffré.
• La somme des flux et le multiple accompagnent le TRI.
• L'hypothèse de réinvestissement est vérifiée lorsque les flux intermédiaires sont positifs.
• Le mode de détention, la situation du couple ou de l'indivision et la résidence fiscale sont intégrés.
• Le risque de requalification est examiné pour toute stratégie de revente rapide.
• Aucune mesure du projet de loi de finances pour 2027 n'est intégrée comme adoptée.