Investir en outre-mer

Investir dans un département d'outre-mer attire pour des raisons très différentes. Certains investisseurs y vivent et achètent près de chez eux, d'autres héritent d'une maison familiale, d'autres encore cherchent depuis la métropole un rendement brut plus élevé ou se souviennent des réductions d'impôt qui ont longtemps porté le logement neuf ultramarin. Dans tous les cas, le projet se heurte à des réalités qui n'existent pas ou peu en métropole, à savoir des trajectoires démographiques opposées d'un territoire à l'autre, une vacance élevée, des risques naturels majeurs, des coûts de travaux et d'assurance plus lourds et une fiscalité qui dépend autant du domicile du bailleur que de la situation du bien.

Ce chapitre traite la décision d'investir dans les cinq départements et régions d'outre-mer (DROM), à savoir la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte. Les collectivités d'outre-mer (COM) et la Nouvelle-Calédonie relèvent de règles propres, signalées plus loin sans être développées. Les règles de location figurent dans le Guide du bailleur privé, Louer en outre-mer et les dispositifs fiscaux dans le Guide de la fiscalité immobilière, L'investissement immobilier outre-mer. Ce chapitre apporte la méthode de décision, les stress tests propres aux territoires et deux cas chiffrés. Le droit et les données sont ceux connus au 26 octobre 2026.

Cinq marchés qui ne se ressemblent pas

Des trajectoires démographiques opposées

La démographie commande la demande locative à long terme et le prix de revente (chapitre 83). Les cinq DROM ne suivent pas la même trajectoire. Les Antilles perdent des habitants depuis plusieurs années, sous l'effet du départ des jeunes adultes et du vieillissement, alors que la Guyane et La Réunion en gagnent.

Ces chiffres sont ceux des populations de référence 2023 publiées par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) le 29 décembre 2025, en vigueur au 1er janvier 2026 (insee.fr). Le détail par territoire figure dans les fiches de l'INSEE pour la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane et La Réunion. Mayotte n'y figure pas. Son dernier recensement général date de 2017 et une nouvelle collecte a eu lieu du 27 novembre 2025 au 10 janvier 2026, après le cyclone Chido, pour des populations attendues à la fin de 2026.

Le recul antillais s'accentue. Selon les bilans démographiques publiés par l'INSEE le 24 mars 2026, le solde naturel provisoire de 2025 est négatif de 812 personnes en Martinique, pour la sixième année consécutive, ainsi que de 273 personnes en Guadeloupe, alors que le solde migratoire y reste déficitaire (insee.fr, insee.fr). Une population qui baisse signifie à terme moins de locataires et moins d'acheteurs. Ces évolutions passées ne préjugent pas des évolutions futures, mais elles fixent le sens du risque.

Une vacance élevée et très locale

Les sources sont les études de l'INSEE publiées en janvier 2024 sur la Martinique, la Guadeloupe, la Guyane et La Réunion, à partir du recensement de 2020. Le taux de la France hexagonale y est de 8,1 %. En Guadeloupe, le nombre de logements a progressé de 16,0 % entre 2009 et 2020 alors que la population baissait de 4,5 %, ce qui montre qu'une offre nouvelle peut s'accumuler sur une demande qui se contracte.

L'INSEE relie aussi la vacance aux successions bloquées et à l'état du parc. Dans l'Est guyanais, 41,7 % des résidences principales n'ont pas l'eau et 45,5 % ne sont pas raccordées à l'évacuation des eaux usées. Une moyenne départementale ne dit donc presque rien. L'écart entre Marie-Galante et La Riviera du Levant, dans le même département, est plus fort que l'écart entre la Guadeloupe et la métropole. L'étude doit descendre à la commune, puis au quartier (chapitres 80 et 90).

Des prix à la consommation plus élevés que les loyers

Ces écarts de 2022 proviennent de l'Insee Première n° 1958 du 11 juillet 2023 (insee.fr). Le loyer ne suit pas le niveau général des prix, ce qui limite la répercussion de coûts plus élevés. Le budget des locataires, davantage absorbé par l'alimentation, pèse aussi sur le loyer supportable et sur le risque d'impayé (chapitre 109).

Les données de prix disponibles

La base des demandes de valeurs foncières (DVF), publiée sur data.gouv.fr et consultable sur app.dvf.etalab.gouv.fr, couvre la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane et La Réunion, mais pas Mayotte (chapitre 81). Les faibles volumes y rendent les médianes fragiles. À Mayotte, le cadastre et la régularisation des titres de propriété restent en cours, ce qui ajoute un risque juridique sur la propriété elle-même (Guide de la fiscalité immobilière, La fiscalité immobilière en outre-mer).

Les risques naturels et le bâti

Séismes, cyclones et littoral

La Guadeloupe et la Martinique sont classées en zone de sismicité 5, la plus forte, Mayotte en zone 3, La Réunion en zone 2 et la Guyane en zone 1, selon le ministère de la Transition écologique (ecologie.gouv.fr). S'y ajoutent selon les communes les cyclones, les inondations, les mouvements de terrain, le volcanisme et le recul du trait de côte. L'état des risques, consultable sur Géorisques, se lit avant l'offre et non à la signature (chapitre 92).

Ces risques exposent à un sinistre qui coupe les loyers pendant plusieurs mois, pèsent sur l'assurance et peuvent réduire à long terme la valeur des biens les plus exposés, notamment en front de mer.

Ce que l'assurance couvre et ne couvre pas

La garantie catastrophe naturelle est attachée au contrat d'assurance de dommages aux biens. Elle joue après un arrêté de reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle, avec une franchise de 380 € pour les habitations et autres biens à usage non professionnel, portée à 1 520 € pour les mouvements de terrain liés à la sécheresse (service-public.gouv.fr). Les cyclones n'en relèvent qu'au-delà de seuils de vent. En dessous, les dommages dépendent des garanties ordinaires du contrat, dont les exclusions et franchises se lisent avant la signature (Guide du bailleur privé, Louer en outre-mer).

Un bailleur qui n'assure pas un logement hors copropriété ne peut pas être indemnisé au titre des catastrophes naturelles. La perte de loyers pendant les réparations n'est couverte que si le contrat du bailleur la prévoit. Aucune source publique consultée ne publie de prime moyenne par territoire. L'exemple de ce chapitre retient une hypothèse de 420 € par an pour une assurance de propriétaire non occupant (PNO), avec une sensibilité à sa hausse.

Le coût des travaux et de l'entretien

Les travaux coûtent plus cher pour des raisons structurelles. Les matériaux et les équipements sont en grande partie importés et supportent l'octroi de mer, coût non récupérable pour un particulier. La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) a un taux normal de 8,5 % et un taux réduit de 2,1 % en Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion, alors qu'elle n'est provisoirement pas applicable en Guyane et à Mayotte (Guide de la fiscalité immobilière, La fiscalité immobilière en outre-mer). Ces taux plus bas ne compensent pas le coût du transport et de l'octroi de mer.

L'humidité, le sel, les termites et le soleil dégradent aussi les menuiseries, les peintures, les toitures et les équipements plus vite qu'en climat tempéré. Les logements neufs relèvent d'une réglementation thermique, acoustique et d'aération propre, qui privilégie la ventilation naturelle et impose l'eau chaude solaire pour au moins la moitié des besoins dans les territoires concernés (ecologie.gouv.fr). L'exemple retient une provision d'entretien de 900 € par an pour un appartement de 65 m², à titre d'hypothèse.

Le cadre réglementaire qui change le calcul

Le calendrier de décence énergétique

Dans les cinq DROM, un logement décent doit être classé entre A et F à compter du 1er janvier 2028, puis entre A et E à compter du 1er janvier 2031, selon l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) (anil.org). En métropole, la classe G est exclue depuis 2025, la classe F le sera en 2028 et la classe E en 2034. Le calendrier ultramarin est donc décalé, mais il n'est pas absent.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) n'est opposable qu'en Guadeloupe et en Martinique, depuis le 1er juillet 2024. Il ne l'est pas encore en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, faute de méthode adaptée, selon l'ANIL dans sa fiche à jour au 29 août 2025 (anil.org). L'acheteur d'un logement mal protégé de la chaleur dans ces territoires ignore donc sa future classe et les travaux à prévoir avant 2028 ou 2031. Le gel du loyer des logements classés F et G s'applique outre-mer depuis le 1er juillet 2024 (Guide du bailleur privé, Louer en outre-mer).

L'indice de révision et l'encadrement

Le loyer se révise avec l'indice de référence des loyers (IRL) propre à l'outre-mer, dont le niveau diffère de celui de la métropole. L'emploi de la mauvaise série fausse la révision et expose à un trop-perçu. Aucune commune ultramarine ne figure parmi celles qui appliquent l'encadrement du niveau des loyers, selon les sources relues par le Guide du bailleur privé. Ces deux points se vérifient dans le chapitre consacré à la location ultramarine et au chapitre 87.

La fiscalité qui change la décision

Ce qui n'existe plus

L'achat d'un logement neuf à louer n'ouvre plus de réduction d'impôt spécifique à l'outre-mer depuis les investissements réalisés après le 31 décembre 2017. Le logement social financé par une réduction d'impôt est fermé dans les DROM depuis le 24 septembre 2018. Le Pinel, y compris dans sa version ultramarine, n'est plus ouvert aux investissements réalisés depuis le 1er janvier 2025 (Guide de la fiscalité immobilière, L'investissement immobilier outre-mer).

Ce qui reste ouvert

Trois voies restent ouvertes au 26 octobre 2026. La réduction pour travaux de réhabilitation ou de confortation contre le risque sismique ou cyclonique vise jusqu'au 31 décembre 2029 des logements achevés depuis plus de vingt ans, avec des travaux réalisés par une entreprise et un engagement de cinq ans d'occupation ou de location nue. Les taux publiés, de 18 % à 29 %, ne concernent que les travaux achevés jusqu'en 2025 et se vérifient pour les années suivantes. Le dispositif Jeanbrun s'applique dans les DROM aux logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif, avec des plafonds de loyer et de ressources propres (Guide de la fiscalité immobilière, Le dispositif Jeanbrun, analyse technique). Le conventionnement Loc'Avantages est également ouvert.

Les réductions pour investissement productif ne concernent pas la location de logements nus. Elles reposent sur un exploitant tiers dont la défaillance entraîne la reprise de la réduction chez l'investisseur et relèvent d'une logique de placement fiscal, non d'une stratégie immobilière.

Le domicile du bailleur compte autant que le bien

Le contribuable domicilié dans un DROM bénéficie d'une réfaction de son impôt sur le revenu (IR) calculé selon le barème, de 30 % dans la limite de 2 450 € en Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion, puis de 40 % dans la limite de 4 050 € en Guyane et à Mayotte (Guide de la fiscalité immobilière, La fiscalité immobilière en outre-mer). Elle tient au domicile, pas au bien. Un bailleur domicilié en métropole qui loue à Saint-Denis de La Réunion n'en profite pas. Un bailleur domicilié à Fort-de-France en profite sur ses loyers, où que se trouve le logement, tant qu'il n'a pas atteint le plafond.

Pour un non-résident, le taux minimum d'imposition des revenus de source française est ramené, pour les revenus de source des DROM, à 14,4 % puis 20 % au lieu de 20 % puis 30 %, selon les règles applicables aux revenus de 2025. Les prélèvements sociaux restent de 17,2 % sur les revenus fonciers, sauf affiliation à un régime de sécurité sociale d'un État de l'Espace économique européen (EEE) ou de la Suisse, qui limite la charge au prélèvement de solidarité de 7,5 % (Guide de la fiscalité immobilière, Le non-résident et ses revenus immobiliers français).

La méthode de décision pas à pas

1. Identifier le territoire et son statut. DROM ou collectivité à fiscalité propre, avec un droit et une fiscalité qui peuvent écarter les règles nationales.
2. Lire la démographie de la commune. Évolution de la population, part des jeunes adultes, taux de vacance et ancienneté du parc dans le dossier de l'INSEE (chapitre 82).
3. Relever les prix et les loyers. Ventes comparables dans DVF, observatoire local des loyers lorsqu'il existe, entretiens avec trois professionnels.
4. Lire l'état des risques de l'adresse. Sismicité, submersion, inondation, mouvement de terrain, recul du trait de côte, arrêtés de catastrophe naturelle passés.
5. Faire chiffrer le bâti. Toiture, fixations, menuiseries, réseaux, termites, protection solaire et ventilation, en vue des échéances de 2028 et 2031.
6. Obtenir un devis d'assurance avant l'offre, en lisant les garanties de perte de loyers et les franchises.
7. Organiser la gestion. Mandataire titulaire de la carte professionnelle, relais local, procédure d'alerte écrite (chapitre 89).
8. Calculer le rendement net-net selon le domicile du foyer, avec la réfaction ou le taux minimum des non-résidents.
9. Tester le projet avec un sinistre, une vacance doublée, une baisse du prix de sortie et une hausse de l'assurance.
10. Écrire la sortie. Marché des acquéreurs occupants ou investisseurs locaux, délai de vente, indivision éventuelle des héritiers.

Le cas chiffré d'un T3 à La Réunion acheté depuis la métropole

Les hypothèses

Exemple illustratif. Un couple domicilié en métropole achète un T3 de 65 m² dans une résidence des années 1990 d'une agglomération de La Réunion, pour le louer nu à l'année. Les montants sont des hypothèses de travail et non des données de marché.

L'apport couvre les frais d'acquisition. Le déficit foncier éventuel est reporté sur les revenus fonciers suivants, hypothèse prudente. Les déplacements ne sont pas déductibles, car les frais de déplacement sont couverts au régime réel foncier par le forfait de 20 € par local (Guide de la fiscalité immobilière, Les charges déductibles des revenus fonciers).

La détention

Le loyer annuel de 10 200 € représente un rendement brut de 6,80 % sur le prix et de 6,07 % sur le coût total de 168 000 €. Après 612 € de vacance et 4 444 € de charges la première année, dont 767 € d'honoraires de gestion et les déplacements, le revenu net atteint 5 144 €, soit un rendement net de 3,06 % du coût total. La mensualité, assurance comprise, s'élève à 935,74 €.

Le cash-flow avant impôt de la première année est de moins 6 085 €, soit un effort d'épargne de 507 € par mois. Sur quinze ans, l'impôt sur les loyers atteint 9 958 € et l'effort cumulé 95 584 €, soit 531 € par mois en moyenne. Le loyer qui équilibrerait le cash-flow de la première année avant impôt serait de 1 436 € par mois, hors de portée du marché supposé (chapitre 16).

La sortie

À la fin de la quinzième année, le bien se vend 161 652 €. Après 8 083 € de frais de vente et le remboursement du capital restant dû de 49 415 €, le produit net atteint 104 154 €. La plus-value fiscale est négative, compte tenu du forfait de 7,5 % pour les frais d'acquisition et du forfait de 15 % pour travaux après cinq ans de détention, si bien qu'aucun impôt n'est dû. Le taux de rendement interne (TRI) des fonds propres ressort à moins 0,43 % et l'enrichissement net sur quinze ans à moins 3 430 €.

Dans une variante où un proche installé sur place assure gratuitement la gestion courante et où aucun déplacement n'est nécessaire, le TRI passe à 1,24 % et l'enrichissement à 9 528 €. L'écart de 12 958 € mesure le prix de l'éloignement dans cet exemple. Le TRI devient nul pour une hausse du prix de 0,65 % par an, soit une valeur de 165 263 € au bout de quinze ans.

Les stress tests propres au territoire

Vacance et prix de sortie

Le tableau donne le TRI des fonds propres selon la vacance et l'évolution annuelle du prix. Une vacance de 15 % correspond à l'ordre de grandeur des taux observés aux Antilles, sans que les deux mesures soient de même nature, puisque le taux de l'INSEE rapporte des logements vides au parc total.

Le prix de sortie domine. Un point d'évolution annuelle du prix déplace le TRI de près de trois à près de quatre points, alors que passer de 6 % à 20 % de vacance n'en retire qu'environ deux. Dans un territoire dont la population baisse, l'hypothèse de prix est donc la première à documenter. Une baisse de 1,5 % par an, retenue ici pour illustrer un marché en déprise, réduit l'enrichissement de 39 975 €.

Assurance et sinistre non couvert

Le second tableau croise la hausse annuelle de la prime d'assurance avec un sinistre non indemnisé la huitième année, par exemple des dommages cycloniques sous les seuils de la garantie catastrophe naturelle et exclus du contrat, accompagnés de trois mois sans loyer.

La hausse de la prime pèse peu, le sinistre non couvert davantage. Un sinistre de 12 000 € suivi de quatre mois sans loyer réduit l'enrichissement de 8 107 € et ramène le TRI à moins 1,36 %. Côté financement, un taux de 2,90 % au lieu de 3,40 % porterait le TRI à 0,14 %, un taux de 4,40 % le ferait tomber à moins 1,55 %.

Le scénario défavorable combiné

Le scénario défavorable combine une vacance de 15 %, une baisse du prix de 1,5 % par an, une prime d'assurance en hausse de 6 % par an, des charges de copropriété en hausse de 3 % par an, ainsi qu'un sinistre non couvert de 12 000 € la huitième année avec quatre mois sans loyer. Le prix de vente tombe à 119 573 € et le produit net à 64 179 €. L'effort cumulé atteint 123 716 €, avec une année à moins 22 554 €. L'enrichissement est de moins 71 537 € et le TRI de moins 10,78 %. Ce scénario n'est pas une prévision. Il mesure la réserve que le foyer doit pouvoir mobiliser sans vendre au plus mauvais moment (chapitres 24 et 116).

Le second cas chiffré, le domicile du bailleur

Exemple illustratif. Un bien situé dans un DROM produit 5 000 € de revenu foncier net imposable. Le tableau compare le coût fiscal de ce revenu selon le domicile du foyer, en supposant que la totalité du revenu supplémentaire est imposée dans une tranche marginale de 30 % pour les résidents et qu'aucune décote ne s'applique. Pour les non-résidents, le revenu foncier est supposé être leur seul revenu de source française, sans option pour le taux moyen.

La réfaction allège l'impôt sur les loyers tant que le foyer reste sous le plafond. Le foyer martiniquais dont l'impôt au barème passe de 7 000 € à 8 500 € franchit le plafond de 2 450 € en cours de route et ne garde qu'une partie de l'avantage. Le foyer dont l'impôt est déjà de 10 000 € n'en tire plus rien sur ses loyers. Pour un non-résident affilié hors de l'EEE, le même revenu tiré d'un bien de métropole coûterait 1 860 €, soit 280 € de plus qu'outre-mer, du seul fait du taux minimum. Dans tous les cas, les prélèvements sociaux ne sont pas réduits par la réfaction.

Le chiffre utile est donc le taux global du foyer. Appliqué à l'exemple réunionnais, un foyer domicilié à La Réunion et sous le plafond paierait sur ses loyers 30 % d'impôt sur le revenu de moins qu'un foyer métropolitain, ce qui ne compense pas une hypothèse de prix défavorable.

Capital, temps, horizon et conditions d'échec

La stratégie cesse de fonctionner lorsque la commune perd durablement des habitants, lorsque le bien devient difficile à assurer ou à revendre, ou lorsque l'investisseur n'a ni relais fiable ni réserve de trésorerie. Elle convient mieux à un résident qui contrôle le bien lui-même qu'à un investisseur éloigné qui délègue tout.

Selon le territoire

Le type de marché compte autant que le territoire. Le chef-lieu et sa couronne concentrent l'emploi et l'enseignement supérieur. Les communes rurales et les îles secondaires présentent souvent une demande étroite, une vacance élevée et une revente longue (chapitres 85 et 86).

Les situations particulières

Le couple, la famille et l'indivision

Des époux ou partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) soumis à imposition commune partagent une seule réfaction et un seul plafonnement des avantages fiscaux. Des concubins disposent chacun des leurs, à condition que chacun soit propriétaire de sa part. L'année du mariage, du PACS, d'une séparation ou d'un changement de domicile entre la métropole et un DROM, l'impôt se calcule selon des règles propres qui modifient le taux applicable aux loyers (Guide de la fiscalité immobilière, La fiscalité immobilière en outre-mer).

Beaucoup de projets ultramarins naissent d'une succession. La loi n° 2018-1244 du 27 décembre 2018 permet, dans les DROM, aux indivisaires titulaires de plus de la moitié des droits de vendre ou de partager un bien dépendant d'une succession ouverte depuis plus de dix ans, pour les actes passés avant le 31 décembre 2028, sous réserve du droit d'opposition des autres indivisaires. Le partage correspondant est exonéré du droit de partage de 2,5 % jusqu'à la même date (Guide de la fiscalité immobilière, La fiscalité immobilière en outre-mer). Pour une famille recomposée, l'attribution d'un bien ultramarin à l'un des héritiers se prépare par une donation-partage ou un testament, sans quoi l'indivision se reforme (chapitres 104 et 105).

Le démembrement

En démembrement, l'usufruitier perçoit les loyers alors que les grosses réparations incombent en principe au nu-propriétaire. Là où une toiture peut céder lors d'un cyclone, la répartition de ces dépenses et de la franchise doit être écrite. L'attribution d'une réduction pour réhabilitation sur un logement démembré se fait valider par le service des impôts avant les travaux.

La détention en société

Une société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur le revenu (IR) transmet à ses associés le revenu foncier et, le cas échéant, la réduction pour réhabilitation, chacun conservant ses parts pendant l'engagement. Elle facilite la transmission progressive d'un bien familial. Une société à l'impôt sur les sociétés (IS) n'ouvre pas droit aux réductions d'IR de ses associés et ne bénéficie pas de la réfaction, réservée à l'impôt des personnes physiques au barème. Le choix se fait sur les mêmes critères qu'en métropole (Guide des sociétés immobilières, La société en outre-mer).

Le non-résident et le résident d'une collectivité

Un expatrié qui achète dans un DROM supporte le taux minimum réduit vu plus haut (chapitre 103). Un résident d'une collectivité à fiscalité propre relève d'abord de la fiscalité locale. Avant d'investir dans une collectivité à fiscalité propre, faites établir par écrit l'imposition des loyers, de la plus-value et de la transmission dans les deux systèmes.

Le meublé et la courte durée

La location meublée suit les règles exposées au chapitre 49, avec des prélèvements sociaux de 18,6 % sur les revenus de location meublée non professionnelle dès les revenus de 2025. La courte durée ajoute la saisonnalité, la concurrence hôtelière et le risque cyclonique en haute saison (chapitre 42).

L'âge, l'horizon et la taille du patrimoine

Un investisseur jeune peut accepter un TRI faible s'il compte s'installer sur place, y prendre sa retraite ou transmettre le bien à des enfants attachés au territoire, à condition d'assumer cette valeur d'usage comme telle. Un investisseur de plus de 55 ans qui achète à distance doit vérifier qu'il pourra vendre avant de ne plus pouvoir se déplacer, car un bien ultramarin isolé dans une succession métropolitaine est souvent difficile à gérer pour des héritiers éloignés (chapitres 101 et 102).

Les risques de requalification et le projet de loi de finances

Trois risques méritent d'être signalés. La location meublée de courte durée avec services peut constituer une activité commerciale (Guide du bailleur professionnel, Quand la location devient une activité commerciale) et un parc meublé important peut faire basculer dans le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), dont les règles ultramarines sont présentées dans le Guide du bailleur professionnel, Le loueur professionnel en outre-mer. L'achat de maisons anciennes réhabilitées puis revendues à court terme peut relever de l'activité de marchand de biens (Guide de la fiscalité immobilière, Le marchand de biens et les opérations habituelles). Enfin, un investissement sans réalité économique, une mise en service fictive ou un prix de revient majoré dans un montage de défiscalisation relèvent de l'abus de droit au sens des articles L64 et L64 A du livre des procédures fiscales (LPF) (Guide de la fiscalité immobilière, L'abus de droit fiscal).

Au 26 octobre 2026, le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion et aucune de ses mesures n'est adoptée. Les synthèses publiées ne font pas apparaître de modification des réductions d'impôt pour investissement outre-mer, de la réfaction, des droits de mutation ou de la taxe foncière ultramarins. Selon l'exposé du projet, son article 30 renforcerait la lutte contre les montages frauduleux d'investissement productif outre-mer (Guide de la fiscalité immobilière, La loi de finances pour 2026 et le projet de loi de finances pour 2027). Aucune de ces pistes ne doit guider une acquisition.

Les erreurs fréquentes

• Raisonner sur le rendement brut. Dans l'exemple, un rendement brut de 6,80 % aboutit à un TRI de moins 0,43 %.
• Retenir une hausse des prix dans un territoire en déprise. Une baisse de 1,5 % par an au lieu d'une hausse de 0,5 % retire 39 975 € d'enrichissement.
• Sous-estimer la vacance. Une vacance de 15 % au lieu de 6 % coûte 9 303 € sur quinze ans.
• Ignorer le sinistre non couvert. Un sinistre de 12 000 € et quatre mois sans loyer coûtent 8 107 €.
• Oublier le coût de la distance. Gestion déléguée et déplacements représentent 12 958 € d'enrichissement dans l'exemple.
• Compter sur une réduction d'impôt fermée. L'achat d'un logement neuf à louer n'ouvre plus de réduction ultramarine depuis 2018.
• Croire bénéficier de la réfaction depuis la métropole. Elle dépend du domicile du foyer et non de la situation du bien.
• Négliger la classe énergétique dans les territoires où le DPE n'est pas encore opposable, alors que les échéances de 2028 et 2031 s'appliquent.
• Laisser un bien sans assurance de dommages. Aucune indemnisation au titre des catastrophes naturelles n'est alors possible.

Liste de contrôle

1. Identifier le territoire, son statut et le droit applicable au logement et à l'impôt.
2. Relever la démographie et la vacance de la commune dans les publications de l'INSEE.
3. Relever les prix dans DVF, sauf à Mayotte, ainsi que les loyers auprès de l'observatoire ou de trois professionnels.
4. Lire l'état des risques et les arrêtés de catastrophe naturelle de l'adresse.
5. Faire chiffrer le bâti au regard du climat et des échéances de décence de 2028 et 2031.
6. Obtenir un devis d'assurance avec perte de loyers avant l'offre.
7. Choisir le mode de gestion et désigner un relais local avec une procédure d'alerte écrite.
8. Calculer le rendement net-net selon le domicile du foyer.
9. Construire les tableaux de sensibilité vacance et prix, assurance et sinistre, puis le scénario défavorable.
10. Dimensionner la réserve à partir du scénario défavorable.
11. Choisir le mode de détention au regard du couple, de l'indivision et de la transmission.
12. Vérifier toute réduction d'impôt auprès du service des impôts avant engagement et mesurer le risque de requalification.