L'expatrié et le non-résident

Beaucoup d'expatriés investissent en France pour garder un pied dans leur pays, préparer un retour ou loger un enfant étudiant. D'autres non-résidents y investissent sans y avoir jamais vécu. Tous rencontrent les mêmes quatre difficultés, un financement plus exigeant, une gestion à distance, une fiscalité propre aux non-résidents et une sortie qui dépend de la date du retour ou de la vente.

Ce chapitre ne reprend pas le détail des règles fiscales et locatives, développées dans le Guide du bailleur privé, Le bailleur non-résident ou expatrié et dans le Guide de la fiscalité immobilière, Partir à l'étranger ou revenir en France avec un patrimoine immobilier. Il montre comment ces règles changent le choix du bien, du régime et du calendrier. Il s'appuie sur un cas chiffré d'expatriée qui investit pendant cinq ans à l'étranger puis revient, avec ses tests de sensibilité et un scénario défavorable. Un second exemple est consacré au risque de change. Les règles sont celles en vigueur au 26 octobre 2026.

Qui est concerné

Le statut de non-résident ne se choisit pas. Il résulte de l'article 4 B du Code général des impôts (CGI), selon lequel une personne reste domiciliée en France dès que son foyer ou son lieu de séjour principal, son activité professionnelle principale ou le centre de ses intérêts économiques s'y trouve. Un salarié parti seul alors que sa famille reste en France demeure en principe résident. En cas de double résidence, la convention fiscale entre les deux États tranche. La qualification se fait avant toute stratégie, car elle commande l'imposition des loyers, des plus-values et du patrimoine (Guide de la fiscalité immobilière, Le non-résident et ses revenus immobiliers français).

Les situations se regroupent en cinq profils, dont les objectifs et les contraintes diffèrent nettement.

Financer depuis l'étranger

Ce que regardent les banques

La décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) fixe un taux d'effort maximal de 35 %, assurance comprise, ainsi qu'une durée de vingt-cinq ans au plus, avec une marge de dérogation limitée. Elle vise les crédits accordés par des établissements contrôlés par l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), si bien qu'un expatrié qui emprunte auprès d'une banque française pour un bien situé en France y est en principe soumis (chapitre 26). Selon la Banque de France, le taux moyen des crédits nouveaux à l'habitat, hors renégociations, était de 3,32 % en août 2026, chiffre provisoire publié le 6 octobre 2026. Cette moyenne décrit surtout des résidents qui achètent leur logement. Elle ne préjuge pas du taux proposé à un non-résident.

Au-delà de la norme, chaque banque applique ses propres règles aux revenus perçus à l'étranger, comme une décote sur les revenus en devises, un apport plus élevé, une domiciliation de revenus ou l'exclusion de certains pays. Ces pratiques varient d'un établissement à l'autre. Un dossier d'expatrié se prépare donc plusieurs mois avant l'achat, avec les avis d'imposition des deux États.

Le risque de change

Avec des revenus en devises, une hausse de l'euro alourdit l'effort d'épargne et le taux d'effort calculé par la banque, ce qui peut bloquer un refinancement ou un second achat. Emprunter dans la monnaie de ses revenus déplace le risque sans le supprimer, puisque les loyers restent en euros. Le second exemple chiffré de ce chapitre mesure cet effet.

L'assurance emprunteur et les garanties

L'assureur emprunteur peut refuser certains pays de résidence, exclure des activités ou appliquer une surprime. La banque peut exiger une hypothèque plutôt qu'une caution mutuelle. Ces coûts se comparent avant de signer (chapitres 28 et 117).

Gérer à distance

Le coût réel de la distance

L'éloignement rend la gestion plus chère ou plus risquée. Les états des lieux, les visites, les urgences et les relations avec le syndic exigent une présence ou un relais. Le choix se fait entre trois organisations, dont le coût se compare au temps et au risque évités (chapitres 9 et 89 et Guide du bailleur privé, Gérer seul ou déléguer et faire ses démarches en ligne).

Les biens adaptés à la distance

Un logement loué nu à un ménage stable, dans un immeuble rénové et bien géré, demande moins d'interventions qu'une colocation, une location de courte durée ou un bien à rénover. La création de valeur par travaux, la division ou la location saisonnière supposent une présence régulière ou une équipe locale fiable (chapitres 42, 46 et 89).

En zone tendue, la demande réduit la vacance mais l'encadrement des loyers ajoute des contraintes (chapitre 87). En ville moyenne, le rendement brut est plus élevé mais la relocation plus lente (chapitre 85). En zone rurale, la vacance et la revente pèsent davantage quand le propriétaire ne peut pas réagir vite (chapitre 86). Un expatrié gagne à investir dans une ville qu'il connaît, où il dispose d'un relais, plutôt que de choisir sur la seule foi d'un rendement affiché.

La fiscalité qui oriente les choix

L'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux

Les loyers d'un bien situé en France restent imposables en France après le départ. L'impôt sur le revenu (IR) d'un non-résident est calculé au barème sur ses seuls revenus de source française, sans pouvoir être inférieur à 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable et à 30 % au-delà, pour les revenus de 2025. Dans les départements d'outre-mer, ces taux sont de 14,4 % et 20 %. Le non-résident peut opter pour le taux moyen, égal au taux que le barème français appliquerait à l'ensemble de ses revenus mondiaux, lorsqu'il est plus favorable. La direction des impôts des non-résidents recommande de toujours cocher cette option (impots.gouv.fr, fiche des particularités de la fiscalité des non-résidents).

Les prélèvements sociaux dépendent de l'affiliation et non de la résidence. Un non-résident affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale d'un autre État de l'Espace économique européen (EEE) ou de la Suisse ne doit que le prélèvement de solidarité de 7,5 % sur ses revenus fonciers, ses bénéfices de location meublée et ses plus-values immobilières. Les autres paient 17,2 % sur les revenus fonciers et les plus-values et 18,6 % sur la location meublée non professionnelle (service-public.gouv.fr). L'administration indique que les affiliés au régime britannique bénéficient de la même exonération. Pour un expatrié dans l'EEE, cet écart de près de dix points pèse plus que l'option pour le taux moyen.

Le choix du régime

Les régimes sont ceux des résidents, micro-foncier ou réel pour la location nue, micro-BIC ou réel pour la location meublée. Le raisonnement change sur deux points. Les charges du revenu global et la plupart des réductions d'impôt sont fermées au non-résident, de sorte que les dispositifs fondés sur une réduction d'impôt perdent souvent leur intérêt. À l'inverse, les déductions qui réduisent le revenu catégoriel, comme les charges réelles, les intérêts, l'amortissement du loueur en meublé ou celui du dispositif Jeanbrun en location nue, restent pleinement utiles (Guide de la fiscalité immobilière, Le dispositif Jeanbrun, analyse technique).

Le déficit foncier se calcule selon les règles communes, mais sa fraction imputable sur le revenu global ne s'impute que sur les revenus imposables en France du non-résident. Sans autre revenu de source française, elle ne procure aucun gain immédiat et le déficit se reporte. Des travaux lourds engagés pendant l'expatriation produisent donc surtout leur effet après le retour, alors que les mêmes travaux réalisés l'année du retour s'imputent aussitôt sur un revenu global complet, dans les limites légales. Faites confirmer le traitement d'un déficit important par le service des impôts des particuliers non-résidents (SIPNR) avant d'engager les travaux.

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) suppose plus de 23 000 € de recettes et des recettes supérieures aux autres revenus d'activité du foyer. Depuis les revenus de 2026, les revenus d'activité perçus à l'étranger et soumis à un impôt équivalent entrent dans cette comparaison, en application de la loi de finances pour 2026. Un expatrié salarié qui était devenu LMP faute de revenus français redevient en général loueur en meublé non professionnel (LMNP), avec des effets sur ses déficits et sur sa future plus-value (Guide du bailleur professionnel, Le non-résident loueur professionnel).

La détention en société

L'associé non-résident d'une société civile immobilière (SCI) soumise à l'IR déclare sa quote-part comme un revenu de source française, au taux minimum ou au taux moyen. Une société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) paie l'impôt en France sur ses bénéfices, puis ses dividendes versés à une personne physique non résidente supportent une retenue à la source de 12,8 %, sous réserve d'un taux conventionnel inférieur, sans prélèvements sociaux. L'État de résidence traite différemment une quote-part transparente et un dividende. Le passage d'une SCI à l'IS, irrévocable, se chiffre donc dans les deux États sur toute la durée de détention (Guide des sociétés immobilières, Les associés non-résidents).

La plus-value et l'impôt sur la fortune immobilière

La plus-value d'un non-résident se calcule comme celle d'un résident, avec les mêmes abattements pour durée de détention. Elle supporte 19 % d'impôt et la surtaxe au-delà de 50 000 € (service-public.gouv.fr), puis les prélèvements sociaux selon l'affiliation. Le non-résident doit en principe désigner un représentant fiscal accrédité, sauf dispenses liées au prix, à l'exonération ou à son État de résidence (Guide de la fiscalité immobilière, La plus-value immobilière du non-résident). Il n'est soumis à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) que sur ses biens situés en France, au-delà de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable, sans abattement sur l'ancien logement familial conservé.

La méthode de décision pas à pas

1. Qualifier le domicile de chaque membre du foyer au départ, pendant le séjour et au retour, au regard de l'article 4 B du CGI et de la convention.
2. Fixer les deux périodes de la stratégie, la durée probable à l'étranger et l'horizon après le retour, avec un scénario sans retour.
3. Vérifier l'affiliation sociale future, qui commande le taux des prélèvements sociaux.
4. Mesurer la capacité d'emprunt en devises converties, après décote bancaire, avec un cours de change défavorable.
5. Choisir un bien compatible avec la distance, dans un marché connu, avec un relais local et une organisation de gestion chiffrée.
6. Comparer les régimes sur les deux périodes, non-résidence puis résidence, en intégrant la plus-value de sortie.
7. Tester la vacance, le prix de revente, le taux et la gestion, puis un scénario défavorable combiné (chapitre 24).
8. Prévoir le retour, avec le sort de l'ancienne résidence principale, le calendrier des travaux et la mise à jour des acomptes.

Le cas chiffré, cinq ans à l'étranger puis le retour

Les hypothèses

L'exemple est illustratif. Les montants sont des hypothèses et l'évolution des prix et des loyers n'est pas une prévision. Une investisseuse célibataire part travailler en Allemagne de 2027 à 2031. Elle y est affiliée à la sécurité sociale et déclare un revenu mondial de 55 000 €, ce qui donne, au barème des revenus de 2025, un impôt de 9 603,99 € et un taux moyen de 17,46 %, inférieur au taux minimum de 20 %. En janvier 2027, elle achète un deux-pièces dans une ville moyenne qu'elle connaît. Elle revient en France le 1er janvier 2032, avec une tranche marginale de 30 %. Elle revend en janvier 2042, après quinze années pleines.

Le critère retenu est le taux de rendement interne (TRI) des fonds propres, qui relie l'apport, les flux annuels après impôt et le produit net de la revente, capital restant dû de 38 501 € remboursé. Le rendement brut s'établit à 5,72 % en location nue et à 6,18 % en location meublée, sur le prix et le mobilier.

Les résultats

Dans ces hypothèses, la location nue au régime réel arrive en tête. Pendant l'expatriation, les intérêts, l'assurance, les charges et le mandat de gestion absorbent presque tout le loyer, si bien que l'impôt français reste de 956 € sur cinq ans. Le micro-foncier taxe au contraire un revenu forfaitaire bien supérieur, soit 5 463 € d'impôt de plus sur la seule période d'expatriation.

La location meublée au réel ne paie aucun impôt sur les loyers pendant quinze ans grâce à l'amortissement, mais son TRI reste inférieur. L'apport est plus élevé, la vacance plus forte et les 1 350 € de charges propres au meublé absorbent le loyer supérieur de 80 € par mois. Les amortissements du bâti déduits, soit 22 507 €, sont en outre réintégrés dans la plus-value, qui atteint 7 896 € et supporte 1 734 € d'impôt. À la revente, 38 743 € d'amortissements restent inutilisés, signe que le régime a plus de capacité de déduction que le bien n'a de revenu à couvrir.

Le retour en France augmente l'imposition. Si l'investisseuse restait non-résidente pendant les quinze ans, avec les mêmes taux, le TRI passerait à 3,77 % en location nue au réel et à 2,30 % au micro-foncier, contre 2,96 % et 0,89 % avec le retour. La tranche marginale de 30 % et les prélèvements sociaux pleins remplacent le taux moyen et le taux de 7,5 %. Un expatrié qui prévoit de revenir doit donc juger le régime sur la période de résidence, plus longue et plus imposée, plutôt que sur la seule période d'expatriation.

La sensibilité

Le tableau suivant croise la vacance pendant l'expatriation et l'évolution annuelle du prix de revente, pour les deux régimes réels.

Le prix de revente domine le résultat. Avec un prix stable sur quinze ans, le TRI tombe sous 1 % dans tous les cas et devient négatif dès deux mois de vacance en meublé. La vacance pèse davantage sur la location meublée, dont le loyer et la rotation sont plus élevés. Un expatrié qui achète pour le rendement dans une ville moyenne porte donc un risque de prix qu'il ne peut ni observer ni gérer de près (chapitres 11 et 85).

Le taux du crédit, qu'une banque peut majorer pour un non-résident, pèse davantage que la gestion déléguée. Avec un mandat de 7 %, un taux de 4,20 % au lieu de 3,20 % fait passer le TRI de 3,35 % à 2,35 % en location nue au réel et de 2,56 % à 1,38 % en meublé réel. À taux de 3,60 %, un mandat de 10 % pendant les cinq ans d'expatriation ne coûte que 0,40 point de TRI en location nue par rapport à une gestion directe, soit 2,84 % contre 3,24 %. Négocier le crédit importe donc plus que réduire la délégation, qui protège par ailleurs contre une vacance prolongée.

Le scénario défavorable et le point mort

Le scénario défavorable combine trois mois de vacance par an pendant l'expatriation, un impayé de quatre mois la deuxième année, un sinistre de 6 000 € resté à la charge du propriétaire la troisième année, une baisse du prix de 1 % par an, l'oubli de l'option pour le taux moyen et une affiliation européenne non déclarée, soit 20 % d'IR et des prélèvements sociaux pleins pendant l'expatriation.

L'effort mensuel passe de 326 € à 573 € en location nue au réel. Pour un expatrié dont le revenu est en devises, cette hausse peut coïncider avec un mouvement de change défavorable, ce qui justifie une réserve de précaution dimensionnée sur ce scénario (chapitre 116).

Le point mort est l'évolution annuelle du prix qui permet tout juste de récupérer les fonds investis, avec un TRI nul. Dans le scénario central, il se situe à moins 0,27 % par an en location nue au réel, soit un prix de revente de 124 843 €. Il atteint moins 0,07 % en meublé réel. Il monte à plus 0,63 % et plus 0,75 % aux régimes micro. Dans le scénario défavorable, il faut une hausse de 0,22 % par an en location nue au réel et de 0,71 % en meublé réel pour ne pas perdre d'argent.

Second exemple, l'expatrié payé en dollars

L'exemple est illustratif et les cours de change sont des hypothèses. Un expatrié aux États-Unis perçoit 7 000 dollars nets par mois. Il conserve le crédit de son ancienne résidence principale, soit 1 150 € par mois, puis la loue 1 000 €. Il finance un second bien loué 650 € avec une mensualité de 760 €, assurance comprise, pour un effort d'épargne de 250 € par mois. La banque retient, dans cette hypothèse, 80 % des revenus étrangers convertis et 70 % des loyers.

Une hausse de l'euro de 1,15 à 1,35 dollar renchérit l'effort d'épargne de 17,39 % et coûte 4 584 dollars de plus par an sur les deux mensualités. Au-delà d'un cours de 1,302 dollar, le taux d'effort dépasse 35 % et un nouveau crédit ou une renégociation devient difficile. Le risque de change se gère par une réserve en euros, une durée de crédit qui laisse une marge et, lorsque c'est possible, des revenus ou une épargne dans la monnaie de la dette. Le cours des devises n'est pas prévisible et aucun de ces niveaux n'est une anticipation.

L'ancienne résidence principale

Le logement occupé avant le départ cesse d'être la résidence principale au jour du transfert du domicile. Son sort est la première décision stratégique de l'expatrié.

• Vendre rapidement. La plus-value est totalement exonérée si la vente intervient au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit le départ et si le logement n'a pas été mis à la disposition d'un tiers entre-temps. Elle libère du capital mais fait perdre le logement en cas de retour.
• Louer. Le logement devient un investissement locatif. L'exonération totale est perdue, mais une exonération plafonnée à 150 000 € de plus-value reste ouverte, une seule fois, si la vente intervient au plus tard le 31 décembre de la dixième année qui suit le départ, sous conditions de nationalité et de deux ans de domicile antérieur en France (service-public.gouv.fr). Au-delà de ce délai, le logement doit être libre depuis le 1er janvier de l'année précédant la vente.
• Garder à disposition. Le logement reste vide ou sert de pied-à-terre. Il supporte la taxe foncière, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et, dans un État sans convention, peut exposer au forfait de l'article 164 C du CGI, égal à trois fois sa valeur locative.

La location est souvent la voie la plus rentable si le retour est probable, car le logement retrouve l'exonération de résidence principale s'il est de nouveau habité comme tel au jour de la vente. Pour le récupérer au retour, le bail à durée réduite, d'un an au moins, permet au bailleur personne physique de reprendre le logement à la date d'un événement professionnel ou familial précis mentionné au bail. Il suppose une confirmation écrite deux mois avant le terme, faute de quoi le bail est réputé conclu pour trois ans (Guide du bailleur privé, Le bail d'habitation vide de A à Z).

Le retour en France

L'année du retour se découpe en deux périodes, avec une déclaration n° 2042-NR pour la période de non-résidence et une déclaration ordinaire pour la suite. Les acomptes de prélèvement à la source se mettent à jour dès le retour. Les comptes conservés à l'étranger se déclarent chaque année, selon les modalités présentées dans le Guide de la fiscalité immobilière, Partir à l'étranger ou revenir en France avec un patrimoine immobilier.

Trois points stratégiques se décident avant la date du retour. Le premier est le calendrier des travaux, puisqu'un déficit foncier créé après le retour s'impute sur un revenu global complet. Le deuxième est le régime, qu'il faut réexaminer avec la nouvelle tranche marginale. Le troisième est l'IFI. La personne qui revient après cinq années civiles de domicile à l'étranger n'y est imposée que sur ses biens situés en France pendant cinq ans, alors que celle qui revient plus tôt retrouve aussitôt l'imposition de ses biens étrangers (Guide de la fiscalité immobilière, L'IFI et les droits de mutation des non-résidents).

Les situations familiales et patrimoniales

Couples mariés, pacsés et concubins

Les époux et les partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS) restent imposés en commun en France dès que l'un d'eux y est domicilié, les loyers du conjoint parti restant alors au barème du foyer. Lorsque les deux partent, le foyer entier devient non-résident. Les concubins forment deux foyers, chacun déclarant sa quote-part selon son propre domicile, mais un seul foyer à l'IFI en cas de concubinage notoire. Le régime matrimonial et la loi successorale applicables se vérifient avec un notaire avant tout achat commun depuis l'étranger.

Familles recomposées, indivision et démembrement

Dans un bien indivis dont un indivisaire vit à l'étranger, chacun applique son propre régime d'imposition, son taux de prélèvements sociaux et, à la vente, ses propres règles de plus-value. En démembrement, l'usufruitier non-résident déclare les loyers et l'IFI sur la pleine propriété, tandis que le nu-propriétaire non-résident ne déduit les grosses réparations que de ses autres revenus fonciers français. Dans une famille recomposée, la protection du conjoint se complique encore (chapitres 104 et 105).

Succession et transmission

Les droits de succession dépendent du domicile du défunt et de celui des héritiers. Un défunt domicilié hors de France n'est taxé en France que sur ses biens français, y compris les parts de SCI françaises pour leur valeur totale, sauf si l'héritier est domicilié en France au jour de la transmission et l'a été pendant au moins six des dix années précédentes. Interposer une société étrangère ne fait pas sortir un immeuble locatif français du champ des droits (Guide des sociétés immobilières, La transmission internationale des parts). Les conventions en matière de succession étant peu nombreuses, la double imposition est un risque réel pour l'expatrié durable.

L'outre-mer et l'étranger sans lien avec la France

Un départ vers un département d'outre-mer n'est pas un départ à l'étranger. Les résidents des collectivités d'outre-mer dotées d'une fiscalité propre, comme la Polynésie française ou la Nouvelle-Calédonie, sont en revanche traités comme des non-résidents pour leurs biens de métropole (chapitre 88). L'étranger qui investit en France sans y avoir jamais vécu applique les mêmes règles, mais ne peut pas prétendre à l'exonération plafonnée de 150 000 €, qui suppose deux ans de domicile antérieur en France.

L'âge, l'horizon et la taille du patrimoine

Un expatrié jeune, à l'horizon long et au retour incertain, gagne à privilégier un bien simple et liquide, dans un marché profond, plutôt qu'une opération à fort levier qui exigerait sa présence. Au milieu de carrière, l'ancienne résidence principale et la préparation du retour dominent. Le retraité installé à l'étranger recherche des revenus réguliers et reste le plus exposé au taux minimum, faute d'autres revenus français (chapitres 102 et 127).

Pour un petit patrimoine, l'enjeu tient souvent au sort de l'ancien logement, au régime et à l'affiliation sociale. Pour un grand patrimoine, l'expatriation déplace l'IFI, la transmission et parfois la loi successorale.

Quand la stratégie cesse de fonctionner

Les risques de requalification

• Le domicile fictif. Un départ sans transfert réel du foyer, de l'activité ou du centre des intérêts économiques laisse le contribuable résident. Un domicile fictif peut être écarté sur le fondement de l'article L64 du Livre des procédures fiscales (LPF), avec une majoration de 80 %. L'article L64 A vise les actes à but principalement fiscal (Guide de la fiscalité immobilière, L'abus de droit fiscal).
• Les opérations autour de la date du départ. Une vente, une donation ou une option pour l'IS placée autour du transfert dans le seul but fiscal expose au même risque. Le rescrit permet d'interroger l'administration avant d'agir.
• La location meublée professionnelle. Le statut se recalcule chaque année avec les revenus étrangers depuis 2026 et change le régime des déficits et de la plus-value.
• L'activité commerciale ou de marchand de biens. Des achats suivis de reventes rapides après travaux, pilotés depuis l'étranger, peuvent relever du régime des marchands de biens, quel que soit le domicile (Guide de la fiscalité immobilière, Le marchand de biens et les opérations habituelles).

Ce qui est en discussion au 26 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 26 octobre 2026 et aucune de ses mesures n'est adoptée. Selon la présentation publiée par le ministère de l'économie le 7 octobre 2026, il revaloriserait de 2,1 % les tranches du barème pour les revenus de 2026, ce qui déterminerait le seuil du taux minimum des non-résidents pour ces revenus. Selon les analyses publiées, son article 7 plafonnerait l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels à 2,5 % de la valeur des locaux, dans la limite de 7 000 € par foyer. Dans le cas chiffré, l'amortissement du bâti sur trente ans correspond à un taux de 3,33 % et serait donc réduit si la mesure était adoptée dans ces termes (Guide du bailleur professionnel, La loi de finances et le projet de loi de finances pour 2027).

Les erreurs fréquentes

Les coûts cités reprennent les exemples illustratifs du chapitre.

• Rester au régime micro par habitude. En location nue, le micro-foncier coûte 5 463 € d'impôt de plus que le réel sur les cinq ans d'expatriation et ramène le TRI de 2,96 % à 0,89 %.
• Oublier l'option pour le taux moyen et l'affiliation européenne. Au micro-foncier, l'impôt de la période d'expatriation passe de 6 419 € à 9 566 €, soit 3 147 € de plus.
• Négliger le prix de revente. Avec un prix stable, le TRI de la location nue au réel tombe de 2,96 % à 0,66 %.
• Sous-estimer le change. Une hausse de l'euro de 1,15 à 1,35 dollar coûte 4 584 dollars de plus par an et fait passer le taux d'effort au-dessus de 35 %.
• Louer ou prêter l'ancienne résidence principale sans arbitrer. L'exonération totale est perdue et l'exonération plafonnée suppose une vente dans les dix ans.
• Engager de gros travaux pendant l'expatriation sans autre revenu français pour absorber le déficit.

Liste de contrôle

1. Domicile fiscal qualifié pour chaque membre du foyer, au départ, pendant le séjour et au retour.
2. Affiliation sociale établie et justifiée, avec ses effets sur les prélèvements sociaux.
3. Capacité d'emprunt calculée avec un cours défavorable et assurance emprunteur vérifiée pour le pays de résidence.
4. Marché connu et relais local identifiés, organisation de gestion chiffrée.
5. Régimes comparés sur les deux périodes, non-résidence et résidence, plus-value comprise.
6. Sensibilité au prix de revente, à la vacance, au taux et à la gestion, scénario défavorable et point mort.
7. Réserve de précaution en euros dimensionnée sur l'effort du scénario défavorable.
8. Ancienne résidence principale arbitrée entre vente dans le délai, location avec bail adapté et conservation.
9. Option pour le taux moyen et cases d'affiliation renseignées chaque année.
10. Calendrier des travaux placé au regard de l'imputation du déficit foncier.
11. Retour préparé, acomptes, comptes étrangers, IFI et réexamen du régime.
12. Transmission et loi successorale vérifiées avec un notaire pour les biens détenus depuis l'étranger.
13. Risques de requalification examinés pour toute opération placée autour du départ ou du retour.
14. État du projet de loi de finances pour 2027 vérifié à la date de la décision.