Le chef d'entreprise

Le chef d'entreprise aborde l'immobilier avec un atout et un handicap. Son atout est une capacité à dégager des bénéfices dans une société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), donc à constituer une épargne taxée à un taux souvent inférieur à son taux marginal d'imposition (TMI). Son handicap est une concentration extrême de son patrimoine et de ses revenus sur une seule activité, dont il dépend à la fois pour vivre, pour emprunter et pour préparer sa retraite. Toute stratégie immobilière du dirigeant part de cette tension entre une fiscalité favorable à l'accumulation dans la société et un besoin de diversification hors de la société.

Ce chapitre traite l'arbitrage entre réinvestir dans l'entreprise et investir dans l'immobilier, le choix du véhicule d'investissement, l'usage de la trésorerie excédentaire, le rôle d'une holding et la préparation de la cession. Il compare sur vingt ans un même immeuble acheté personnellement ou par une holding, puis le réemploi du prix de cession d'une entreprise. Les règles des sociétés sont développées dans le Guide des sociétés immobilières, La holding immobilière et dans le Guide des sociétés immobilières, La société civile de portefeuille. Les murs occupés par l'entreprise relèvent du chapitre 54.

Ce qui distingue le chef d'entreprise

Le dirigeant d'une société à l'IS choisit la forme et le moment de ses revenus. Il peut se verser une rémunération, distribuer des dividendes, laisser les bénéfices dans la société ou les faire remonter dans une holding. Chacun de ces choix modifie l'impôt, la capacité d'emprunt et la protection sociale.

La cession, la transmission ou l'arrêt de l'entreprise est en outre un événement patrimonial majeur, souvent plus important que toute la constitution immobilière qui le précède. Une stratégie immobilière bien construite le prépare au lieu de le compliquer.

Enfin, une crise sectorielle réduit à la fois le bénéfice, la valeur des titres et la rémunération du dirigeant. L'immobilier locatif détenu hors de l'entreprise, sur un autre marché, forme alors une poche de patrimoine qui ne dépend pas du même aléa.

Réinvestir dans l'entreprise ou diversifier dans l'immobilier

Comparer des rentabilités marginales

La question est ce que rapporte le prochain euro investi dans chacun. Un euro qui finance un équipement, un stock ou un recrutement peut produire une rentabilité élevée, avec un risque concentré et une liquidité nulle en cas de difficulté. Un euro placé dans un immeuble loué produit un rendement plus modeste, mesurable et moins corrélé à l'activité.

La méthode consiste à estimer, pour chaque projet de l'entreprise, le supplément de résultat après IS attendu rapporté au capital engagé, puis à le comparer au rendement des fonds propres d'un projet immobilier calculé selon les chapitres 17 et 20. Un projet d'entreprise qui ne dépasse pas nettement le rendement immobilier, compte tenu de son risque supérieur, ne justifie pas de priver le dirigeant de diversification.

Mesurer la trésorerie réellement excédentaire

La trésorerie affichée au bilan n'est pas disponible en totalité. Elle finance le besoin en fonds de roulement (BFR), absorbe les variations saisonnières et sert de réserve en cas de retournement. Le tableau suivant propose une méthode de calcul de l'excédent.

Seul cet excédent peut être affecté à l'immobilier. La banque de l'entreprise regarde les mêmes données et peut réagir à une distribution qui affaiblit les fonds propres.

La corrélation des risques

Un dirigeant de société de travaux qui achète des logements dans sa propre ville cumule trois expositions au même bassin économique. La diversification utile change au moins l'un des trois paramètres, la nature de l'actif, le marché géographique ou le locataire type (chapitre 114).

Les véhicules d'investissement

Le tableau comparatif

Distribuer puis investir personnellement

Le dirigeant se verse un dividende, supporte le PFU de 31,4 % applicable en 2026, puis investit en direct, par une société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur le revenu (IR) ou en location meublée non professionnelle (LMNP). Un euro de bénéfice ne vaut donc que 0,686 € dans son patrimoine personnel. En contrepartie, l'immeuble bénéficie des abattements pour durée de détention des particuliers et se transmet indépendamment de l'entreprise.

En location nue, les loyers nets supportent le TMI du dirigeant, souvent 41 % ou 45 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. En meublé au réel, l'amortissement réduit l'impôt courant, mais le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) guette le dirigeant qui se rémunère surtout en dividendes. Les recettes meublées sont en effet comparées aux seuls revenus d'activité du foyer, dont les dividendes ne font pas partie (Guide de la fiscalité immobilière, La frontière entre LMNP et LMP).

Laisser la société d'exploitation investir

La société d'exploitation peut acheter un immeuble de rapport avec sa trésorerie, avec une réelle économie d'IS liée à l'amortissement mais quatre inconvénients. L'immeuble entre dans le gage des créanciers de l'entreprise, alourdit le prix des titres et réduit le nombre de repreneurs. Il peut rendre la société à prépondérance immobilière. Il réduit enfin l'avantage de l'exonération partielle de transmission dite pacte Dutreil. Pour les transmissions intervenues depuis le 21 février 2026, la loi de finances pour 2026 exclut de l'exonération la fraction de la valeur des titres qui correspond à certains biens non exclusivement affectés à l'activité, dont les logements (Guide des sociétés immobilières, Le pacte Dutreil et les sociétés immobilières).

Pour l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), les titres de la société d'exploitation sont en principe retenus à hauteur des immeubles qu'elle n'affecte pas à son activité, ce qui rend l'immeuble de rapport taxable chez le dirigeant (Guide de la fiscalité immobilière, Les titres de sociétés à l'IFI). Les murs affectés à l'activité suivent d'autres règles, présentées au chapitre 54.

Interposer une holding

Une holding soumise à l'IS qui détient au moins 5 % du capital de la société d'exploitation depuis deux ans, ou qui s'engage à conserver ses titres deux ans, reçoit ses dividendes sous le régime des sociétés mères. Seule une quote-part de frais et charges de 5 % reste imposable (Guide des sociétés immobilières, Le régime mère-fille et l'intégration fiscale). La holding peut alors investir presque tout le dividende dans l'immobilier, directement ou par des filiales.

La holding est souvent créée par l'apport des titres de la société d'exploitation. La plus-value d'apport est alors placée en report d'imposition lorsque l'apporteur contrôle la holding (Guide des sociétés immobilières, L'apport de titres et l'article 150-0 B ter). Ce report impose des contraintes fortes si la holding revend les titres apportés dans les trois ans, contraintes présentées dans l'exemple 2.

La holding coûte chaque année, par hypothèse, 2 500 € de comptabilité, de juridique et de banque. Selon les analyses publiées présentées dans le Guide des sociétés immobilières, La holding immobilière, la loi de finances pour 2026 a en outre créé à l'article 235 ter C du Code général des impôts (CGI) une taxe annuelle de 20 % sur certains actifs non opérationnels des holdings patrimoniales contrôlées par des personnes physiques, à partir de 5 millions d'euros d'actifs. Les logements loués à des tiers au prix du marché en sont exclus, au contraire des logements occupés par le dirigeant ou ses proches. La doctrine administrative n'était pas publiée au 26 octobre 2026.

Rémunération, dividendes et capacité d'emprunt

Le mode de rémunération du dirigeant commande sa capacité d'emprunt personnelle. Une banque retient facilement une rémunération régulière, plus difficilement des dividendes variables, qu'elle lisse sur plusieurs exercices quand elle les accepte. Un dirigeant qui se rémunère peu pour laisser les bénéfices dans la société peut ainsi se retrouver sans capacité d'emprunt personnelle, alors que sa société est très rentable (chapitre 26).

Ce choix a aussi des effets sociaux. La rémunération ouvre des droits à la retraite et à la prévoyance. Les dividendes en ouvrent peu ou pas et une partie d'entre eux peut même supporter des cotisations sociales selon le statut du dirigeant. L'arbitrage se fait avec l'expert-comptable.

Méthode de décision pas à pas

1. Calculer l'excédent de trésorerie selon le tableau précédent, sans y inclure la réserve de crise.
2. Comparer le rendement marginal des projets de l'entreprise et du projet immobilier, à risque comparable.
3. Fixer l'horizon de l'entreprise en datant la cession, la transmission ou la poursuite envisagée.
4. Choisir l'usage des revenus immobiliers, consommation par le dirigeant, réinvestissement durable ou transmission. Ce choix détermine la valeur d'un euro conservé en société.
5. Chiffrer au moins trois véhicules sur l'horizon, impôt de sortie et coût de distribution compris, avec une valeur actuelle nette (VAN) calculée selon le chapitre 18.
6. Tester la résistance, y compris une période où l'entreprise ne peut plus rien distribuer (chapitre 24).
7. Vérifier la compatibilité avec la cession, prépondérance immobilière, régime des titres, IFI et transmission.
8. Documenter les flux, conventions de trésorerie, de compte courant et de prestations entre sociétés.

Exemple 1, le même immeuble acheté personnellement ou par une holding

Les hypothèses

L'exemple est illustratif et ses montants sont des hypothèses, sans valeur de prévision. Le dirigeant détient 100 % d'une société par actions simplifiée (SAS) qui peut distribuer 200 000 € de dividende sans fragiliser son exploitation. Il compare trois voies pour acheter un immeuble de six logements dans une ville moyenne.

Pour la plus-value des voies A et A2, le prix d'acquisition retient les frais réels de 48 000 € et le forfait de 15 % pour travaux, admis après cinq ans de détention. En voie A2, les amortissements déduits minorent ce prix d'acquisition, conformément à la règle applicable aux cessions réalisées depuis le 15 février 2025 (Guide de la fiscalité immobilière, La plus-value du loueur en meublé et la réintégration des amortissements).

Les résultats

En location nue personnelle, l'effort passe de 11 478 € la première année à 18 437 € la vingtième, l'impôt croissant à mesure que les intérêts diminuent, soit 287 963 € cumulés avant revente. La holding amortit l'immeuble, ne paie presque pas d'IS et dégage un cash-flow positif dès la cinquième année.

La voie A2 arrive en tête dans ces hypothèses. L'amortissement efface l'impôt des premières années et la réintégration des amortissements à la sortie, imposée après un abattement de 90 % pour l'impôt sur le revenu au bout de vingt ans, coûte moins que le PFU payé sur la distribution du prix de vente par la holding. Ce classement suppose toutefois que le dirigeant reste non professionnel, ce qui n'est pas acquis s'il se rémunère surtout en dividendes. Il suppose aussi le maintien du droit actuel de l'amortissement en meublé.

La convention de distribution pèse lourd. Si la trésorerie de la holding n'est jamais distribuée, parce qu'elle est réinvestie puis transmise, chaque euro en société vaut un euro et la VAN de la voie B passe à 154 175 €. Elle se rapproche alors de la voie meublée. Sans frais de structure, par exemple parce que la holding existe déjà pour d'autres raisons, la VAN de la voie B atteint 127 497 € avec distribution.

La sensibilité au prix de revente et au taux

Chaque case donne la VAN à 3 % de la voie A puis de la voie B.

La voie meublée donne 115 659 €, 170 541 € et 229 996 € pour les trois prix à 3,9 %, puis 179 990 € et 160 104 € à 3,4 % et 4,4 %. La location nue personnelle est la plus sensible au prix de sortie, son cash-flow restant négatif pendant vingt ans.

Le TMI change surtout la voie A. Sa VAN passe à 81 742 € pour un dirigeant imposé à 30 % et tombe à 25 486 € à 45 %. La vacance pèse sur toutes les voies. Avec 15 % de vacance au lieu de 5 %, la VAN de la voie A tombe à 8 176 € et celle de la voie B à 59 747 €.

Le point mort

Le prix de revente qui annule la VAN mesure la marge de sécurité de chaque voie. Il est de 644 614 € pour la location nue personnelle, de 355 634 € pour le meublé personnel et de 337 241 € pour la holding. La location nue personnelle ne supporte donc qu'une baisse d'environ 10 % sous le prix de revente central avant de détruire de la valeur, alors que les deux autres voies restent positives avec un prix de revente inférieur de moitié environ au prix central.

Le scénario défavorable combiné

Le scénario cumule une vacance de 12 %, des charges supérieures de 20 %, un taux de 4,4 % et une revente à 600 000 €. La SAS traverse en outre une crise qui l'empêche de distribuer quoi que ce soit pendant les années cinq à sept. La VAN tombe à moins 70 491 € pour la voie A, à 59 846 € pour la voie A2 et à 1 229 € pour la voie B.

Dans la voie A, l'effort personnel atteint 13 801 € la première année et 15 356 € la sixième, au moment où les revenus du dirigeant baissent avec ceux de son entreprise. Dans la voie B, la holding subit un cash-flow négatif d'environ 6 000 € à 6 800 € par an pendant la crise. Faute de dividendes de la SAS, le dirigeant doit avancer 19 284 € en compte courant sur trois ans. La holding n'isole donc pas complètement le dirigeant du risque de son entreprise, puisqu'elle dépend de ses dividendes pour combler ses déficits de trésorerie (chapitre 116).

Exemple 2, la cession de l'entreprise et le réemploi du prix

Les voies possibles

L'exemple est illustratif. Un dirigeant a créé sa société avec 200 000 € de capital et elle vaut 2 000 000 € en 2026, soit une plus-value de 1 800 000 € qu'il souhaite réemployer dans l'immobilier locatif. Les plus-values de cession de titres supportent en 2026 le PFU de 12,8 % au titre de l'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux, soit 31,4 % (Guide de la fiscalité immobilière, Les prélèvements sociaux sur les revenus immobiliers). Les montants ci-dessous sont calculés avant contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR) et contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR), qui dépendent du revenu fiscal de référence du foyer (Guide de la fiscalité immobilière, La contribution sur les hauts revenus et la contribution différentielle).

L'abattement fixe de 500 000 € de l'article 150-0 D ter du CGI ne réduit que l'assiette de l'impôt sur le revenu. Selon la notice officielle de la déclaration n° 2074-DIR, les prélèvements sociaux restent dus sur la totalité du gain et l'abattement suppose notamment cinq ans de fonctions de direction rémunérées, au moins 25 % des droits et un départ en retraite dans les vingt-quatre mois qui précèdent ou suivent la cession (impots.gouv.fr). L'économie est ici de 64 000 €. La loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 a prorogé ce régime aux cessions réalisées jusqu'au 31 décembre 2031, date que reprend la notice.

Lorsque la holding vend les titres apportés dans les trois ans de l'apport, le report n'est maintenu que si elle réinvestit 70 % du produit dans un délai de trois ans dans une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, pour les cessions réalisées depuis le 21 février 2026. La gestion d'un patrimoine immobilier propre, même en meublé, en est exclue. Au-delà de trois ans, la holding emploie librement le prix, y compris dans l'immobilier (Guide des sociétés immobilières, L'apport de titres et l'article 150-0 B ter).

Le revenu obtenu selon le véhicule

On suppose, à titre d'hypothèse, que le capital disponible est investi sans crédit dans des immeubles produisant un revenu net de charges de 4,5 % par an, dont 80 % de bâti amorti sur trente ans en meublé ou en société. Le dirigeant est imposé à 41 %.

L'écart vient pour l'essentiel de l'impôt de cession différé. La holding investit 565 200 € de plus, qui produisent un revenu, mais cet impôt reste dû en cas de cession, de rachat ou d'annulation des titres de la holding. En meublé personnel, 64 566 € de recettes dépassent 23 000 € et un dirigeant retraité dont les pensions sont inférieures à ce montant deviendrait LMP, avec des cotisations sociales au lieu des prélèvements sociaux.

Le scénario défavorable de l'attente

Attendre trois ans pour libérer l'emploi du prix expose à un risque sur la valeur de l'entreprise. Après une baisse de 20 %, la holding ne dispose plus que de 1 600 000 €, alors que l'impôt en report reste calculé sur la plus-value de 2026, soit 565 200 €. Le capital net d'impôt latent tombe à 1 034 800 €, contre 1 434 800 € en cas de vente directe immédiate.

Préparer la cession de l'entreprise

Séparer l'immobilier de l'exploitation

Un repreneur achète une activité, pas un patrimoine immobilier. Un immeuble de rapport logé dans la société d'exploitation doit être vendu, distribué ou extrait avant la cession, avec un IS de sortie d'autant plus élevé que l'immeuble est amorti depuis longtemps.

La cession des titres d'une société dont l'actif est composé pour plus de moitié d'immeubles situés en France supporte le droit d'enregistrement de 5 % des sociétés à prépondérance immobilière, assis sur le prix des titres, au lieu de 0,1 % pour des actions ordinaires. Une SAS dont l'actif de 1 150 000 € comprend l'immeuble de l'exemple 1 pour 648 000 €, soit 56,3 %, entre dans cette définition. Pour une cession de ses actions au prix de 1 400 000 €, le droit atteint 70 000 € au lieu de 1 400 € (Guide des sociétés immobilières, La prépondérance immobilière).

Articuler holding, cession et transmission

Une holding constituée longtemps avant la cession peut vendre les titres de la société d'exploitation au régime des titres de participation, sauf prépondérance immobilière. Elle peut aussi être transmise par donation, avec les incertitudes du projet de loi de finances pour 2027 sur les titres issus d'un apport.

L'IFI change aussi avec la cession. Les titres d'une société opérationnelle dirigée par le redevable peuvent y échapper sous conditions, alors que ceux d'une holding qui ne détient plus que de l'immobilier locatif y sont soumis à proportion des immeubles (Guide des sociétés immobilières, La holding et l'IFI). Le réemploi du prix fait donc souvent entrer le dirigeant dans l'IFI l'année suivant la cession.

Les situations familiales et patrimoniales

Couples mariés, pacsés ou concubins

Sous un régime de communauté, les titres créés pendant le mariage et les immeubles achetés avec des dividendes sont en principe communs, même si un seul époux dirige l'entreprise. Un divorce impose alors d'évaluer la holding et chaque filiale. Sous séparation de biens, chacun détient ce qu'il finance, d'où l'importance de tracer l'origine des fonds (chapitre 95).

Les partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS) détiennent en principe chacun leurs biens. Les concubins n'héritent pas l'un de l'autre et un legs entre eux supporte des droits élevés, ce qui impose d'organiser par les statuts et par testament le sort des titres de holding au décès.

Familles recomposées

Un dirigeant père d'enfants de plusieurs unions qui loge son patrimoine dans une holding unique transmet à chacun une quote-part de l'ensemble, sans pouvoir attribuer un immeuble précis à un enfant. Des sociétés distinctes détenues en direct, ou une donation-partage qui répartit titres d'entreprise et parts de SCI, se prêtent mieux à des attributions différenciées, par exemple l'entreprise à l'enfant repreneur et l'immobilier aux autres (chapitres 105 et 129).

Indivision et démembrement

Un immeuble acheté en indivision avec un associé de l'entreprise ajoute une dépendance entre deux personnes déjà liées par l'activité, si bien qu'une mésentente professionnelle bloque aussi le patrimoine. Le démembrement des titres de holding, nue-propriété donnée aux enfants et usufruit conservé, permet de préparer la transmission tout en gardant les revenus, mais il impose d'organiser dans les statuts le sort des réserves accumulées (Guide des sociétés immobilières, Le démembrement des parts sociales).

Non-résidents et outre-mer

Le dirigeant qui s'expatrie reste imposé en France sur ses loyers français et son départ met fin au report d'imposition de l'apport selon l'article 167 bis du CGI (chapitre 103). Outre-mer, les mêmes véhicules sont possibles, mais les immeubles ayant bénéficié d'une aide fiscale à l'investissement imposent une durée d'exploitation dont la rupture entraîne une reprise (chapitre 88).

Les types de marchés

Le dirigeant dont l'entreprise est implantée dans une ville moyenne ou en zone rurale gagne à ne pas concentrer son immobilier sur le même bassin d'emploi. Investir dans une métropole ou en zone tendue réduit le rendement et expose à l'encadrement des loyers, mais diversifie le risque économique (chapitres 84 à 87).

L'âge et l'horizon

Le dirigeant de trente-cinq à quarante-cinq ans, dont l'entreprise croît, consacre en priorité sa trésorerie à l'activité. Son immobilier reste modeste et financé personnellement. Une holding ne se justifie à cet âge que si elle organise déjà le capital de l'entreprise.

Entre quarante-cinq et soixante ans, l'entreprise dégage souvent des excédents stables. C'est la période où l'accumulation dans une holding prend son sens, avec un horizon de quinze à vingt ans qui permet d'amortir les frais de structure. À l'approche de la cession, la priorité devient la séparation entre immobilier et exploitation, puis le choix entre vente directe, apport préalable et transmission.

Après la cession, le dirigeant retraité cherche des revenus réguliers. Ses pensions, retenues comme revenus d'activité pour le statut de loueur professionnel, sont souvent inférieures à ses revenus antérieurs, ce qui expose davantage le meublé personnel à ce statut (chapitre 127).

Capital, temps, liquidité et limites de chaque voie

Les risques de requalification

• L'activité de marchand de biens. Une holding qui achète et revend des immeubles avec régularité peut être regardée comme exerçant une activité commerciale, avec des conséquences en matière de taxe sur la valeur ajoutée et de droits (Guide de la fiscalité immobilière, Le marchand de biens et les opérations habituelles).
• Le statut de loueur en meublé professionnel. Le dirigeant rémunéré en dividendes qui loue en meublé peut basculer en LMP dès que ses recettes dépassent 23 000 € et ses revenus d'activité. Une SCI qui loue en meublé devient quant à elle passible de l'IS (Guide du bailleur professionnel, Quand la location devient une activité commerciale).
• L'abus de droit. Une holding interposée juste avant une distribution ou une cession, sans autre motif que fiscal, peut être écartée sur le fondement des articles L64 et L64 A du Livre des procédures fiscales (LPF), présentés dans le Guide de la fiscalité immobilière, L'abus de droit fiscal.
• Le logement du dirigeant. Un logement de la holding occupé par le dirigeant sans loyer de marché constitue un avantage imposable et peut entrer dans l'assiette de la taxe sur les holdings patrimoniales (Guide de la fiscalité immobilière, Le logement du dirigeant et l'avantage en nature).

Ce qui est en discussion au 26 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 26 octobre 2026 et aucune de ses mesures n'est adoptée. Son article 5 réforme le report d'imposition des apports de titres à une holding contrôlée. Dans sa version initiale, toute donation ou succession portant sur les titres reçus y aurait mis fin. Selon les analyses publiées, une version réécrite votée en séance limiterait cet effet à la donation lorsque la holding a cédé les titres apportés dans les huit ans sans réinvestissement, ce qui reste provisoire (Guide de la fiscalité immobilière, La loi de finances pour 2026 et le projet de loi de finances pour 2027).

Son article 7, proposé et non voté au 26 octobre 2026, plafonnerait l'amortissement des locaux des loueurs en meublé non professionnels à 2,5 % de leur valeur dans la limite de 7 000 € par an et par foyer. Appliqué à la voie A2 de l'exemple 1, ce plafond porterait l'impôt cumulé sur les loyers de 124 903 € à 247 441 € et ramènerait la VAN de 170 541 € à 97 103 €, sous la voie B. Le classement de l'exemple dépend donc d'un texte en discussion. Selon les présentations publiées reprises au chapitre 54, l'article 10 porterait aussi l'abattement fixe de l'article 150-0 D ter à 1 000 000 € en cas de reprise par des salariés.

Les erreurs fréquentes

Les coûts cités proviennent des exemples illustratifs.

• Comparer les véhicules sans la distribution finale. Dans l'exemple 1, la VAN de la holding passe de 154 175 € à 105 764 € selon que sa trésorerie reste en société ou parvient au dirigeant.
• Louer nu personnellement à un TMI de 41 %. L'impôt sur les loyers atteint 310 267 € sur vingt ans contre 124 903 € en meublé au réel et 21 252 € d'IS dans la holding.
• Laisser un immeuble de rapport dans la société d'exploitation. Le droit sur la cession des titres passe de 1 400 € à 70 000 € dans l'exemple de prépondérance immobilière.
• Vendre trop tôt les titres apportés pour acheter de l'immobilier. Le report de 565 200 € tombe et l'intérêt de retard de 0,20 % par mois s'y ajoute, soit 33 912 € pour trente mois.
• Oublier que la holding dépend des dividendes de l'entreprise. Trois années sans distribution imposent 19 284 € d'apports personnels dans le scénario défavorable.
• Ignorer le statut professionnel du meublé. Un dirigeant rémunéré en dividendes peut devenir LMP avec un seul immeuble de six logements meublés.
• Réduire sa rémunération sans mesurer la capacité d'emprunt. Une société très rentable ne remplace pas des revenus personnels que la banque peut retenir.

Liste de contrôle

1. Excédent de trésorerie calculé après BFR de pointe, investissements programmés, réserve de crise et dettes fiscales.
2. Rendement marginal des projets de l'entreprise comparé à celui de l'immobilier, à risque comparable.
3. Corrélation vérifiée entre l'immobilier envisagé et l'activité de l'entreprise, par type d'actif, marché et locataire.
4. Horizon fixé, avec la date probable de cession, de transmission ou d'arrêt de l'entreprise.
5. Usage des revenus choisi entre consommation, réinvestissement et transmission, avec la valeur d'un euro en société qui en découle.
6. Trois véhicules au moins chiffrés sur l'horizon, impôt de sortie et distribution compris.
7. Sensibilité au prix de revente, au taux, au TMI et à la vacance établie, avec le point mort.
8. Scénario de crise de l'entreprise simulé, avec le montant d'apport personnel nécessaire.
9. Statut de loueur professionnel examiné au regard de la rémunération et des pensions futures.
10. Prépondérance immobilière de chaque société mesurée avant toute cession de titres.
11. Report d'imposition et délai de trois ans suivis pour toute holding issue d'un apport.
12. IFI et taxe sur les holdings patrimoniales évalués avant et après la cession.
13. Situation familiale intégrée, régime matrimonial, PACS, concubinage, enfants de plusieurs unions.
14. Conventions de trésorerie, de compte courant et de prestations rédigées et appliquées.
15. Projet de loi de finances pour 2027 suivi jusqu'à sa promulgation, sans décision fondée sur un vote provisoire.