Le couple avec enfants

Un couple avec enfants investit sous plus de contraintes qu'un célibataire ou qu'un couple sans charge de famille. Son budget est absorbé par le logement familial, les frais de garde puis les études. Son épargne de précaution doit être plus élevée. Ses décisions engagent deux personnes dont la protection mutuelle dépend du statut du couple, ainsi que des enfants qui seront un jour héritiers. Une stratégie immobilière adaptée à ce profil commence donc par la sécurité de la famille avant la recherche de rendement.

Ce chapitre traite les contraintes de budget, le choix du régime matrimonial et de la forme du couple, la protection du conjoint et des enfants, le logement familial et le cas fréquent de l'enfant étudiant à loger. Il chiffre l'achat d'un studio pour un enfant étudiant selon trois organisations, puis l'effet de l'assurance emprunteur au décès d'un conjoint. Les règles civiles sont exposées dans le Guide du bailleur privé, Le couple, la séparation et le patrimoine locatif et la société entre époux dans le Guide des sociétés immobilières, La SCI entre époux. Les exemples sont illustratifs et ne constituent pas un conseil personnalisé.

Les contraintes propres au couple avec enfants

Le budget et le reste à vivre

Les banques appliquent les normes du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), avec un taux d'effort de 35 % au plus et une durée de 25 ans. Elles regardent aussi le reste à vivre, c'est-à-dire ce qui demeure après les charges de crédit pour chaque membre du foyer. À revenus égaux, un couple avec trois enfants dispose donc d'une capacité d'emprunt inférieure à celle d'un couple sans enfant (chapitre 26). Les dépenses liées aux enfants augmentent avec leur âge et culminent souvent pendant les études supérieures, au moment où les crédits de la résidence principale sont encore lourds.

La réserve de précaution doit couvrir à la fois le foyer et les biens loués. Une règle prudente consiste à conserver plusieurs mois de dépenses courantes du foyer, augmentés de plusieurs mois d'échéances des crédits locatifs et d'une provision pour travaux (chapitre 116). Un investissement qui consomme cette réserve expose la famille à une vente forcée en cas d'aléa.

La résidence principale et la taille du logement

L'arrivée des enfants pousse à agrandir la résidence principale, ce qui mobilise l'apport et la capacité d'emprunt au détriment de l'investissement locatif. Le chapitre 94 compare l'achat de la résidence et l'investissement locatif d'abord. Pour une famille installée, avec des enfants scolarisés, l'horizon de stabilité est en général long, ce qui joue en faveur de l'achat de la résidence lorsque le loyer évité est élevé au regard du prix.

Le temps disponible

Les parents de jeunes enfants disposent de peu de temps. Une stratégie qui suppose des relocations fréquentes, des travaux réalisés soi-même ou une location de courte durée entre en concurrence directe avec la vie familiale. Le chapitre 9 aide à estimer ce temps et à le valoriser, ou à arbitrer en faveur d'une gestion déléguée dont le coût entre dans le calcul.

Le statut du couple et le régime matrimonial

Ce que change le statut

Le statut du couple détermine à qui appartiennent les biens achetés, qui est engagé par les dettes et ce que reçoit le survivant. Le tableau résume les règles qui comptent pour la stratégie.

Les règles sont détaillées dans le guide du bailleur privé cité en introduction, qui renvoie aux fiches officielles sur les régimes matrimoniaux et sur la succession. Le pacte civil de solidarité (PACS) conclu depuis le 1er janvier 2007 relève par défaut de la séparation des patrimoines.

Les conséquences pour l'investissement

Sous la communauté, chaque bien locatif acheté pendant le mariage est commun et sera partagé par moitié en cas de divorce, sauf récompenses. Un bien acheté avec des fonds propres, par exemple un héritage, reste propre à condition que l'origine des fonds soit déclarée dans l'acte. Sans cette déclaration, il tombe en communauté. Sous la séparation de biens, les quotes-parts de l'acte doivent refléter le financement réel de chacun, faute de quoi des créances entre époux apparaîtront à la séparation.

Pour les partenaires et les concubins, l'achat à deux crée une indivision. La vente requiert l'unanimité et la conclusion d'un bail requiert la majorité des deux tiers des droits, ce qui donne en pratique à chacun un droit de blocage. Une société civile immobilière (SCI) permet d'organiser la gérance, les majorités et la sortie dans les statuts, avec un coût de fonctionnement (Guide des sociétés immobilières, La SCI entre partenaires de PACS et concubins).

Le choix ou le changement de régime

Le régime se choisit dans le contrat de mariage et peut être changé en cours d'union devant notaire. Une clause d'attribution intégrale ou de préciput peut renforcer les droits du conjoint survivant sur certains biens. Un changement de régime peut, dans certains cas, notamment en cas d'opposition d'un enfant majeur ou d'un créancier, nécessiter une homologation par le juge. Ces choix relèvent du notaire, mais ils commandent la stratégie, car ils décident du sort des biens loués au décès ou au divorce.

Protéger le conjoint et les enfants

Au décès

Le conjoint marié est héritier. En présence d'enfants tous communs, il choisit entre l'usufruit de la totalité de la succession et le quart en pleine propriété. En présence d'un enfant d'une autre union, il reçoit le quart en pleine propriété. Une donation entre époux, dite donation au dernier vivant, élargit son choix, notamment à la quotité disponible en pleine propriété ou à l'usufruit de tout. Le conjoint et le partenaire de PACS sont exonérés de droits de succession (Guide de la fiscalité immobilière, L'immeuble dans la succession).

Le partenaire de PACS et le concubin n'héritent que par testament, dans la limite de la quotité disponible lorsque le défunt laisse des enfants. Le concubin désigné par testament supporte des droits de 60 %, ce qui rend la protection par le seul testament très coûteuse. L'assurance vie, qui ne fait pas partie de la succession, est souvent utilisée pour protéger un partenaire ou un concubin.

Pour les primes versées avant 70 ans, chaque bénéficiaire dispose d'un abattement de 152 500 €, tous contrats confondus sur la tête d'un même assuré, puis supporte un prélèvement de 20 % jusqu'à 700 000 € et de 31,25 % au-delà. Le conjoint et le partenaire de PACS bénéficiaires en sont exonérés (Guide de la fiscalité immobilière, L'assurance vie et la transmission immobilière).

L'assurance emprunteur

Chaque crédit immobilier du couple est en général assuré sur la tête des deux emprunteurs, selon une quotité choisie pour chacun. Une quotité de 50 % sur chaque tête signifie qu'au décès de l'un, l'assureur rembourse la moitié du capital restant dû et que le survivant continue de payer l'autre moitié. Une quotité de 100 % sur chaque tête solde le crédit au premier décès. Le second cas chiffré de ce chapitre mesure l'écart.

La quotité se raisonne selon la contribution de chacun aux revenus du foyer. Lorsque l'un des conjoints apporte l'essentiel des revenus, une quotité élevée sur sa tête protège la famille à un coût mesuré. Les garanties d'invalidité et d'incapacité, leurs définitions et leurs exclusions comptent autant que la quotité (chapitre 117).

La séparation

La séparation est la cause la plus fréquente de vente forcée d'un patrimoine familial. Le partage d'un bien loué suppose soit une vente, soit le rachat de la part de l'autre par une soulte, soit le maintien en indivision. Le rachat exige que l'attributaire obtienne seul un crédit pour la soulte et le capital restant dû. Un patrimoine trop endetté rend ce rachat impossible et impose une vente au plus mauvais moment (Guide du bailleur privé, Le couple, la séparation et le patrimoine locatif).

Les enfants mineurs

Un enfant mineur peut être propriétaire, par donation ou succession. Ses biens sont gérés par ses représentants légaux et certains actes graves, comme la vente d'un immeuble, exigent l'autorisation du juge des tutelles. Les loyers d'un bien appartenant à un enfant mineur sont déclarés par le foyer de ses parents, sauf imposition distincte demandée lorsque ses biens constituent une fortune indépendante, ce qui fait perdre la part de quotient familial correspondante (Guide de la fiscalité immobilière, Le foyer fiscal face à l'immobilier).

La méthode de décision pas à pas

1. Établissez le budget familial sur dix ans, en tenant compte de l'évolution des dépenses liées aux enfants, notamment des études.
2. Fixez la réserve de précaution du foyer et des biens loués avant de déterminer l'apport mobilisable.
3. Vérifiez le statut du couple et ses conséquences sur la propriété, les dettes, le décès et la séparation, puis décidez des actes de protection nécessaires.
4. Priorisez les objectifs, logement familial, revenu complémentaire, logement d'un enfant, transmission, en les datant (chapitre 2).
5. Choisissez la forme de détention de chaque bien, en direct, en indivision organisée ou en SCI, selon les statuts et la transmission envisagée.
6. Chiffrez chaque projet à effort égal avec son impôt, ses frais d'entrée et de sortie, puis testez la vacance, le taux et le prix de revente.
7. Réglez l'assurance emprunteur et les quotités selon la contribution de chacun aux revenus.
8. Écrivez la règle de révision, par exemple à la naissance d'un enfant, à son entrée dans le supérieur ou au départ du dernier enfant (chapitre 119).

Le cas chiffré, loger un enfant étudiant

La situation et les options

L'exemple suivant est illustratif. Un couple marié avec deux enfants déclare 80 000 € de revenu net imposable et dispose de trois parts de quotient familial. Son aîné, âgé de 18 ans, entre en 2027 dans un cursus de cinq ans dans une ville universitaire moyenne. Les parents comparent trois options pour la durée des études.

• Option 1, location chez un tiers. L'enfant loue un studio meublé de 450 € par mois hors charges, perçoit une aide au logement et reste rattaché au foyer fiscal de ses parents.
• Option 2, studio acheté et prêté gratuitement. Les parents achètent un studio meublé et le mettent gratuitement à la disposition de leur enfant, qui reste rattaché.
• Option 3, studio acheté et loué à l'enfant. Les parents louent le studio meublé à leur enfant par un bail réel, au prix du marché. L'enfant n'est plus rattaché et ses parents lui versent une pension alimentaire qui lui permet de payer le loyer.

Dans les options 2 et 3, l'enfant ne peut percevoir aucune aide au logement, puisque le logement appartient à ses ascendants, ni bénéficier de la garantie Visale (Guide du bailleur privé, Louer à des étudiants). Une mise à disposition gratuite ne permet de déduire aucune charge. Un bail à un loyer nettement inférieur à la valeur locative expose à une remise en cause des charges déduites.

Les règles fiscales en jeu

Un enfant majeur peut demander son rattachement au foyer de ses parents jusqu'à 21 ans, ou jusqu'à 25 ans s'il poursuit des études. Le rattachement apporte une demi-part pour chacun des deux premiers enfants, dont l'avantage est plafonné à 1 807 € pour l'imposition des revenus de 2025. À défaut de rattachement, les parents peuvent déduire la pension alimentaire versée à un enfant majeur dans la limite de 6 855 € pour les revenus de 2025, montant égal à l'abattement de l'article 196 B du Code général des impôts (CGI) (Bulletin officiel des finances publiques, BOI-IR-BASE-40 du 7 avril 2026, § 230). Le rattachement et la déduction d'une pension pour le même enfant ne se cumulent pas. La pension est imposable chez l'enfant qui la reçoit.

Les loyers d'un studio meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Au régime réel, l'amortissement du bien et du mobilier peut annuler le résultat imposable, sans pouvoir créer de déficit (Guide de la fiscalité immobilière, Le régime réel du loueur en meublé non professionnel).

Les hypothèses

La première année

La mensualité hors assurance est de 567,99 €. Dans l'option 3, le résultat avant amortissement n'est que de 944 €, après 1 300 € de charges, 2 656 € d'intérêts, l'assurance et la comptabilité. L'amortissement annuel disponible, 2 965 € pour le bâti et 457 € pour le mobilier, l'annule entièrement et le surplus est reporté.

L'option 3 ne procure presque aucun gain fiscal. Avec trois parts, l'impôt du foyer est de 6 593,98 €, car le plafonnement du quotient familial joue déjà. En déduisant la pension de 5 760 € et en perdant la demi-part de l'enfant, l'impôt passe à 6 672,98 €, soit 79 € de plus. La déduction de la pension au taux de 30 % est presque exactement compensée par la perte de la demi-part plafonnée à 1 807 €.

Le coût sur cinq ans

Le coût économique net est égal au budget commun cumulé, majoré de l'apport de 15 000 €, diminué du patrimoine net constitué au bout de cinq ans. Le studio vaut alors 89 336 €, soit 86 656 € net de frais de vente, pour 57 711 € de capital restant dû. Dans l'option 3, les 5 843 € d'amortissement du bâti déduits minorent le prix d'acquisition et font apparaître un petit impôt de plus-value de 253 € en cas de vente (Guide de la fiscalité immobilière, La plus-value du loueur en meublé et la réintégration des amortissements).

Ce que montre le cas

Sur la seule durée des études, acheter le studio coûte environ 8 300 € de plus que louer chez un tiers, malgré la constitution d'un capital. Trois raisons l'expliquent, à savoir les frais d'acquisition, non amortis en cinq ans, la perte de l'aide au logement et le coût du crédit. Le bail réel à l'enfant ajoute de la comptabilité et une CFE sans procurer d'économie d'impôt dès lors que le plafonnement du quotient familial joue.

L'achat d'un studio pour un enfant étudiant n'est donc pas, en soi, une économie. Il devient pertinent lorsqu'il s'inscrit dans une stratégie de conservation, le studio étant ensuite loué à des tiers, transmis à l'enfant ou utilisé pour un deuxième enfant. Le raisonnement porte alors sur dix ou quinze ans et rejoint celui de la location étudiante (chapitre 41).

Les tests de sensibilité

Le tableau donne l'écart de coût économique entre l'option 2 et l'option 1 sur cinq ans. Un chiffre positif signifie que l'achat coûte plus cher que la location chez un tiers.

Le revenu du foyer modifie peu l'écart entre le bail réel et le prêt gratuit. L'option 3 coûte 2 707 € de plus que l'option 2 sur cinq ans avec 50 000 € de revenu imposable et 2 928 € de plus avec 80 000 € ou 120 000 €. Avec 180 000 €, la déduction de la pension économise 555 € d'impôt par an et l'option 3 devient moins coûteuse de 501 €. Avec un crédit à 2,5 %, le coût économique de l'option 2 tombe à 25 494 €. À 4,5 %, il monte à 32 673 €, contre 20 463 € et 20 222 € pour l'option 1.

Le point mort et le scénario défavorable

Avec une aide au logement de 100 € par mois, l'achat ne fait jeu égal avec la location chez un tiers que si le prix du studio progresse d'environ 3,26 % par an pendant les cinq années d'études. Le scénario défavorable retient un prix en baisse de 2 % par an, un crédit à 4,5 %, des frais de revente de 6 % et une aide perdue de 150 € par mois. Le coût économique atteint alors 47 106 € dans l'option 2 et 49 781 € dans l'option 3, contre 16 974 € dans l'option 1, soit plus de 30 000 € d'écart.

Après les études

Au départ de l'enfant, le studio peut être loué à des tiers en meublé, avec l'amortissement non utilisé pendant les études reporté sur les années suivantes dans l'option 3, ou prêté à un deuxième enfant. Il peut aussi être donné à l'enfant, avec l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant renouvelable tous les quinze ans. Une donation fait sortir le studio du patrimoine des parents sans impôt de plus-value, l'enfant recevant le bien pour sa valeur au jour de la donation (Guide de la fiscalité immobilière, Donner un immeuble).

Le second cas, l'assurance emprunteur au décès d'un conjoint

L'exemple est illustratif. Un couple marié avec deux enfants a emprunté 200 000 € sur 25 ans pour sa résidence principale et 120 000 € sur 20 ans pour un logement loué 620 € par mois, au taux de 3,4 %. Les mensualités hors assurance sont de 990,55 € et 689,80 €, soit 1 680,35 € par mois. Le conjoint A gagne 4 000 € nets par mois et le conjoint B 2 000 €. L'assurance coûte, par hypothèse, 0,25 % par an du capital emprunté pour une quotité de 100 % sur une tête. L'un des conjoints décède au bout de trois ans, lorsque le capital restant dû atteint 290 721 €.

Avec des quotités de 50 % sur chaque tête, le conjoint B survivant dispose de 1 780 € par mois après mensualités pour faire vivre la famille, contre 2 620 € avec une quotité de 100 % sur la tête de A. Le calcul ne tient compte ni des pensions de réversion ou d'orphelin, ni d'un capital décès, ni de l'impôt. Sur toute la durée des prêts, les primes atteignent 18 500 € avec des quotités de 50 %, 27 750 € avec 100 % sur A et 50 % sur B, enfin 37 000 € avec 100 % sur chaque tête.

La quotité de 100 % sur le conjoint qui apporte l'essentiel des revenus coûte 9 250 € de plus sur la durée des prêts et évite que le survivant doive vendre le logement loué, ou la résidence, pour faire face aux échéances. Le choix des quotités et des garanties se négocie au moment de l'offre de prêt et peut être revu en cours de prêt selon les règles de résiliation et de substitution de l'assurance emprunteur.

Capital, temps, horizon et liquidité des stratégies familiales

Les situations particulières

Le couple marié, pacsé ou concubin

Pour un couple marié, l'essentiel de la protection existe par la loi et se renforce par la donation entre époux. Pour des partenaires de PACS, le testament est indispensable et leur exonération de droits de succession en fait un outil efficace. Pour des concubins avec enfants, le survivant n'a aucun droit sans testament, se retrouve en indivision avec ses propres enfants héritiers de l'autre parent et supporte 60 % de droits sur ce qu'il reçoit par testament. L'assurance vie, l'assurance décès et, pour le logement, la clause d'acquisition au profit du survivant étudiée avec le notaire sont alors les outils habituels.

Les époux et partenaires forment un seul foyer fiscal. Les recettes meublées des deux s'additionnent pour apprécier le seuil de 23 000 € du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) (Guide de la fiscalité immobilière, La frontière entre LMNP et LMP). Deux concubins forment deux foyers et chacun apprécie le seuil sur sa propre quote-part.

La famille recomposée

Dans une famille recomposée, le conjoint survivant face aux enfants d'une autre union ne reçoit légalement que le quart en pleine propriété. Les enfants de chaque union héritent de leur seul parent, sauf adoption. Un bien loué acheté par le couple peut ainsi se retrouver en indivision entre le survivant et les enfants du premier lit. La donation entre époux, le démembrement et la répartition des biens selon les enfants de chacun se préparent avec le notaire (chapitre 105).

L'indivision avec les enfants

Des parents peuvent acheter un bien en indivision avec un enfant majeur qui finance une part, par exemple pour son premier logement. L'indivision suppose une convention qui règle la gestion, la répartition des charges et la sortie. À défaut, l'enfant peut demander le partage à tout moment et un désaccord familial bloque la relocation.

Le démembrement

La donation de la nue-propriété d'un bien loué aux enfants, les parents conservant l'usufruit et donc les loyers, réduit l'assiette taxable de la donation. Selon le barème de l'article 669 du CGI, l'usufruit vaut 50 % de la pleine propriété lorsque l'usufruitier a de 51 à 60 ans et 40 % de 61 à 70 ans. Au décès de l'usufruitier, l'enfant devient plein propriétaire sans droits supplémentaires (Guide de la fiscalité immobilière, Donner en démembrement). Un démembrement qui ne poursuit qu'un but fiscal, par exemple pour faire imposer les loyers dans le foyer d'un enfant moins imposé, peut être remis en cause.

La société

Une SCI familiale permet de transmettre progressivement des parts aux enfants, de confier la gérance aux parents et d'organiser les majorités (Guide des sociétés immobilières, La SCI familiale avec des enfants). Elle a un coût et des contraintes de fonctionnement. Loger un enfant dans un bien de la SCI à un loyer très inférieur au marché expose la société à une rectification et, pour les aides au logement, la détention de parts par un ascendant de l'occupant produit en principe les mêmes effets qu'une détention directe. Une SCI à l'impôt sur les sociétés (IS) qui prête gratuitement un logement à un associé commet un acte anormal de gestion.

Le non-résident

Un couple expatrié avec enfants est imposé en France sur ses loyers de source française, avec un taux minimum de 20 % ou 30 % sauf justification d'un taux moyen inférieur. Les demi-parts des enfants comptent dans le calcul, mais le taux minimum réduit souvent leur effet. Loger en France un enfant étudiant pendant que les parents vivent à l'étranger pose les mêmes questions d'aide au logement et de rattachement, appréciées selon le domicile fiscal de chacun (Guide de la fiscalité immobilière, Le non-résident et ses revenus immobiliers français). Le chapitre 103 traite la stratégie de l'expatrié.

L'outre-mer

Les règles civiles et fiscales du couple sont les mêmes dans les départements d'outre-mer. Un enfant qui part étudier en métropole y engage des frais de logement élevés, ce qui pose les mêmes arbitrages entre location chez un tiers et achat, avec une distance qui complique la gestion d'un studio par les parents (chapitre 89).

Les types de marchés

En ville universitaire moyenne, le studio se reloue aisément aux étudiants après les études de l'enfant, à condition d'accepter une rotation annuelle. En métropole et en zone tendue, le prix d'achat est plus élevé, le rendement plus faible et l'encadrement des loyers peut limiter le loyer d'un bail à l'enfant comme à un tiers. En zone rurale, le logement familial est souvent une maison dont la revente est lente, ce qui pèse en cas de séparation (chapitres 84 à 87).

L'âge et l'horizon

Un couple de 30 à 40 ans avec de jeunes enfants a un horizon long mais peu de marges budgétaires. Il privilégie en général la résidence principale et un premier bien simple à gérer. Entre 40 et 55 ans, les études des enfants et la préparation de la retraite se chevauchent, ce qui rend utile un patrimoine locatif dont les crédits s'éteignent avant la retraite (chapitre 101). Après 55 ans, la transmission aux enfants prend le pas et les donations de nue-propriété deviennent plus avantageuses à mesure que la valeur de l'usufruit baisse.

Les risques de requalification et les points de vigilance

Un bail à un enfant doit être réel, conforme au contrat type et assorti d'un loyer effectivement payé, proche de la valeur locative. Un loyer symbolique ou jamais encaissé peut faire traiter la location comme fictive et supprimer la déduction des charges ou l'amortissement. La pension reversée en loyer doit correspondre aux besoins réels de l'enfant et à une location effective. Un montage sans autre motif que fiscal relève de l'abus de droit, au sens des articles L64 et L64 A du Livre des procédures fiscales (LPF) (Guide de la fiscalité immobilière, L'abus de droit fiscal).

Le financement par les parents d'un bien acheté au nom d'un enfant, sans donation déclarée, constitue une donation indirecte taxable. Plusieurs studios loués meublés par un même foyer peuvent enfin le rapprocher du seuil de recettes du statut de LMP, dont les effets sur les cotisations sociales et les plus-values sont importants.

Le projet de loi de finances pour 2027

Le projet de loi de finances (PLF) pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 26 octobre 2026 et aucune de ses mesures n'est adoptée. Son article 2 revaloriserait de 2,1 % les tranches du barème des revenus de 2026. Les députés ont voté en séance, à titre provisoire, le relèvement à 100 000 € jusqu'au 31 décembre 2027 de l'exonération des dons familiaux d'argent, actuellement de 31 865 €. Une mesure de la seconde partie, relative au choix entre l'aide au logement et le rattachement fiscal des étudiants, n'avait pas été examinée à cette date. Son contenu doit être lu dans le texte définitif avant toute décision sur le logement d'un enfant (Guide de la fiscalité immobilière, La loi de finances pour 2026 et le projet de loi de finances pour 2027).

Les erreurs fréquentes et leur coût

Les montants qui suivent reprennent les cas de ce chapitre et sont illustratifs.

• Croire qu'acheter un studio pour un enfant coûte moins cher qu'un loyer. Sur cinq ans d'études, l'achat coûte 8 336 € de plus que la location chez un tiers dans le cas central.
• Oublier la perte de l'aide au logement. Avec une aide de 200 € par mois au lieu de 100 €, l'écart passe à 14 831 €.
• Louer à son enfant pour défiscaliser. Avec le plafonnement du quotient familial, le bail réel coûte 2 928 € de plus que le prêt gratuit sur cinq ans pour un foyer à 80 000 €.
• Fixer un loyer symbolique à l'enfant. Le bail peut être traité comme fictif et les charges déduites remises en cause, avec intérêts de retard et majorations.
• Choisir des quotités de 50 % sans réfléchir aux revenus de chacun. Au décès du principal apporteur de revenus, le survivant garde 840 € de mensualités par mois et ne dispose plus que de 1 780 € pour la famille.
• Acheter sans déclarer l'origine de fonds propres. Sous la communauté, le bien tombe dans la communauté et l'époux qui l'a financé n'a plus qu'un droit à récompense.
• Ne pas rédiger de testament entre partenaires ou concubins. Le survivant n'a aucun droit et peut se retrouver en indivision avec les enfants de l'autre.
• Consommer la réserve de précaution. Une vente forcée dans les premières années fait perdre les frais d'entrée, soit 6 800 € sur le studio du cas central, sans compter les frais de revente.

Liste de contrôle

• Le budget familial est projeté sur dix ans, études des enfants comprises.
• La réserve de précaution du foyer et des biens loués est constituée avant tout apport.
• Le statut du couple et le régime matrimonial sont connus et leurs effets sur chaque bien sont vérifiés.
• L'origine des fonds propres est déclarée dans chaque acte d'achat.
• La protection du survivant est organisée par donation entre époux, testament, assurance vie ou assurance décès selon le statut.
• Les quotités et les garanties d'assurance emprunteur reflètent les revenus de chacun.
• Le logement d'un enfant étudiant est comparé à une location chez un tiers avec l'aide au logement, sur la durée des études et au-delà.
• Le choix entre rattachement et pension alimentaire est calculé avec le plafonnement du quotient familial.
• Un bail à un enfant est réel, au loyer du marché et effectivement payé.
• La forme de détention, directe, indivise ou en SCI, est choisie en fonction de la transmission envisagée.
• L'état du PLF pour 2027 est vérifié avant toute décision liée aux dons ou au rattachement.
• La stratégie est revue à chaque événement familial (chapitre 119).