La famille recomposée

Dans une famille recomposée, chaque investissement immobilier engage plus que le couple qui le réalise. Le bien acheté à deux tombera un jour, au moins en partie, dans la succession de l'un des conjoints, où il sera partagé entre le survivant et des enfants qui ne sont pas les siens. Les objectifs se contredisent souvent. Chacun veut protéger le conjoint survivant, traiter également ses propres enfants et éviter que les enfants de l'autre ne deviennent ses coïndivisaires, tout en limitant des droits de succession qui atteignent 60 % entre beau-parent et bel-enfant.

Ce chapitre ne reprend pas le détail du droit des successions ni celui des sociétés, développés dans le Guide des sociétés immobilières, La SCI entre partenaires de PACS et concubins et dans le Guide de la fiscalité immobilière, Donner en démembrement. Il montre comment choisir la forme d'un investissement et les outils de transmission pour que la stratégie patrimoniale reste compatible avec les objectifs familiaux. Il s'appuie sur un cas chiffré de couple marié avec enfants de trois lits, comparant trois organisations, puis sur un second exemple de couple non marié. Les règles sont celles en vigueur au 26 octobre 2026.

Ce que dit la loi sans organisation

Le conjoint marié

Lorsque le défunt laisse des enfants qui ne sont pas tous issus du couple, le conjoint survivant reçoit le quart de la succession en pleine propriété et les enfants les trois quarts. L'option pour l'usufruit de la totalité, ouverte quand tous les enfants sont communs, lui est fermée (service-public.gouv.fr). Il bénéficie en outre d'un droit d'habiter gratuitement le logement pendant un an après le décès et peut demander, dans l'année, un droit viager sur le logement qui était sa résidence principale (service-public.gouv.fr). Le conjoint est exonéré de droits de succession.

Le partenaire de PACS et le concubin

Le partenaire d'un pacte civil de solidarité (PACS) et le concubin n'ont aucun droit dans la succession. Le partenaire peut seulement rester un an dans le logement commun, sauf testament contraire. Il ne reçoit que ce qu'un testament ou une autre libéralité lui attribue, mais il est alors exonéré de droits. Le concubin est taxé à 60 % après un abattement de 1 594 €, comme un étranger à la famille. Un couple non marié qui investit ensemble sans testament ni structure laisse donc le survivant en indivision avec les enfants de l'autre, sans aucune protection.

Les enfants de chaque lit et le bel-enfant

Les enfants sont héritiers réservataires. Leur réserve globale atteint la moitié de la succession avec un enfant, les deux tiers avec deux et les trois quarts avec trois ou plus. Le reste forme la quotité disponible, que le défunt peut attribuer librement (service-public.gouv.fr). Chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 € par parent, puis du barème en ligne directe de 5 % à 45 % (service-public.gouv.fr). L'enfant du conjoint, s'il n'est pas adopté, n'hérite pas de son beau-parent et ne peut recevoir de lui que par libéralité, taxée à 60 %.

Les objectifs et leurs conflits

Les objectifs d'une famille recomposée tirent dans des directions opposées. Protéger le conjoint survivant suppose de lui laisser des revenus et son logement, ce qui retarde ou réduit ce que reçoivent les enfants de l'autre lit. Traiter également tous ses enfants suppose de tenir compte de l'enfant commun, qui héritera de ses deux parents, alors que les enfants d'une première union n'hériteront que de l'un d'eux. Gratifier un bel-enfant coûte cher en droits et réduit la part des enfants réservataires.

La méthode consiste à hiérarchiser ces objectifs avant de choisir les outils. Un couple qui place la protection du survivant en premier acceptera que les enfants du premier lit attendent. Un couple qui place l'égalité entre les enfants en premier réglera de son vivant la part de chacun, quitte à protéger moins le survivant. Il n'existe pas de solution qui satisfasse tous les objectifs au même degré. Les choix se revoient à chaque naissance, séparation ou changement de patrimoine (chapitres 2 et 129).

Les outils et leur rôle

La donation au dernier vivant ouvre au conjoint le choix entre la quotité disponible en pleine propriété, un quart en pleine propriété et trois quarts en usufruit ou l'usufruit de la totalité, avec la faculté de cantonner son émolument à certains biens. Son coût indiqué par l'administration est de 135,84 € toutes taxes comprises (Guide des sociétés immobilières, Le conjoint survivant et la SCI). L'assurance vie bénéficie, pour les primes versées avant 70 ans, d'un abattement de 152 500 € par bénéficiaire puis d'un prélèvement de 20 % jusqu'à 700 000 € et 31,25 % au-delà. Les primes versées après 70 ans ne bénéficient que d'un abattement global de 30 500 €, au-delà duquel elles supportent les droits de succession selon le lien de parenté. Le conjoint et le partenaire bénéficiaires sont exonérés (Guide de la fiscalité immobilière, L'assurance vie et la transmission immobilière).

Deux règles protègent les enfants d'une autre union. L'action en retranchement leur permet de faire réduire un avantage matrimonial, comme une clause d'attribution de la communauté, qui porte atteinte à leur réserve. Lorsque le conjoint reçoit une libéralité en pleine propriété, chaque enfant non commun peut, sauf volonté contraire du défunt, lui substituer l'usufruit de la part qu'il aurait recueillie, en application de l'article 1098 du Code civil. Un héritier réservataire peut enfin renoncer par avance à agir en réduction, dans un pacte successoral reçu par notaire, ce qui permet d'avantager le conjoint ou un enfant en accord avec tous.

La méthode de décision pas à pas

1. Dresser l'état civil patrimonial, régime matrimonial ou PACS, enfants de chaque union, âges, biens propres, communs ou indivis.
2. Hiérarchiser les objectifs du couple, logement et revenus du survivant, égalité entre enfants, gratification d'un bel-enfant.
3. Simuler la succession de chacun sans organisation, à plusieurs dates de décès, avec les droits et la part de chacun.
4. Choisir la forme de l'investissement en fonction de ces objectifs, indivision, SCI, démembrement à l'achat, avant de signer.
5. Combiner les outils, donation au dernier vivant, testament, donation-partage, assurance vie, en vérifiant la réserve.
6. Tester la sensibilité à la date du décès, à l'ordre des décès, à l'évolution des valeurs et à une séparation.
7. Formaliser et revoir les actes chez le notaire, puis les relire à chaque événement familial.

Le cas chiffré, trois organisations pour un même couple

Les hypothèses

L'exemple est illustratif. Les montants sont des hypothèses et les valeurs sont supposées constantes pour isoler l'effet des choix juridiques. Marc, 58 ans en 2026, est marié depuis 2020 avec Sophie, 52 ans, sous le régime de la séparation de biens. Marc a deux enfants d'une première union, Léa et Hugo. Sophie a un fils, Tom. Le couple a une fille, Jade, âgée de 12 ans.

Trois organisations sont comparées. Dans la première, le couple achète le bien en indivision par moitié et ne prend aucune disposition. Dans la deuxième, Marc consent une donation au dernier vivant et Sophie opte au décès pour l'usufruit de la totalité. Dans la troisième, le couple organise un plan en quatre actes.

• La donation-partage. En 2026, Marc donne à ses trois enfants, Léa, Hugo et Jade, la nue-propriété de ses deux appartements en se réservant l'usufruit. À 58 ans, la nue-propriété vaut 50 %, soit 200 000 €, ou 66 667 € par enfant, sans droits grâce à l'abattement de 100 000 €.
• La société. Le nouveau bien est acheté par une SCI détenue à parts égales, dont les statuts prévoient l'agrément des héritiers et la gérance du survivant.
• La donation au dernier vivant. Marc la consent, Sophie devant cantonner son option à l'usufruit des biens restants, sa moitié de la résidence principale et ses parts de SCI.
• L'assurance vie. Marc place ses 150 000 € d'épargne sur un contrat avant 70 ans, au bénéfice de Sophie pour 100 000 € et de Tom pour 50 000 €.

Les frais du plan sont estimés à 8 000 € pour la donation-partage et les statuts, plus 135,84 € pour la donation au dernier vivant. Ils sont engagés dès 2026, quelle que soit la date du décès.

Les résultats au décès de Marc en 2042

Sans organisation, Sophie reçoit le quart de la succession, soit 225 000 €. Elle peut l'utiliser pour se faire attribuer la moitié de la résidence principale, mais ses revenus tombent à 12 938 € par an, dont la moitié vient du bien acheté avec Marc. Les trois enfants de Marc reçoivent chacun 225 000 € et paient 23 194 € de droits. La famille paie 69 583 € de droits au total et Sophie se retrouve coïndivisaire de ses beaux-enfants si le partage n'est pas réglé.

Avec l'usufruit de la totalité, Sophie conserve tous les revenus, soit 31 500 € par an. Les droits tombent à 42 583 €, puisque les enfants ne sont taxés que sur la nue-propriété. Léa et Hugo, âgés d'environ 46 et 43 ans, devront cependant attendre le décès d'une belle-mère de 68 ans pour disposer des biens. Sophie ne peut vendre aucun bien sans leur accord.

Sur l'épargne, elle dispose d'un quasi-usufruit, à charge de restituer la somme aux enfants de Marc à son propre décès. Depuis la loi de finances pour 2024, les dettes de restitution portant sur une somme d'argent ne sont en principe plus déductibles d'une succession, mais la doctrine maintient la déduction lorsque l'usufruit résulte d'une donation entre époux. La créance des enfants de Marc sur la succession de Sophie se documente donc dès le décès de Marc, par un inventaire ou une convention de quasi-usufruit (Guide des sociétés immobilières, Le quasi-usufruit et le compte courant).

Le plan organisé ne coûte aucun droit au décès, parce que la donation de 2026, consentie plus de quinze ans avant, n'est pas rappelée et que les enfants recueillent la pleine propriété des appartements sans nouveaux droits à l'extinction de l'usufruit de Marc. Chaque enfant de Marc reçoit 133 333 € en pleine propriété dès le décès, ce qui réduit le conflit avec Sophie. Celle-ci garde le logement, les revenus du bien acheté ensemble et 100 000 € de capital. Tom reçoit 50 000 € sans droits, alors qu'un legs du même montant lui aurait coûté 29 044 € à 60 %.

Aucune organisation n'est la meilleure en soi. La deuxième protège le mieux Sophie, la première libère le plus vite les enfants de Marc, la troisième équilibre les deux au prix d'actes engagés quinze ans plus tôt et d'une perte de maîtrise des appartements donnés. Le choix dépend de la hiérarchie des objectifs fixée par le couple.

La sensibilité à la date du décès et aux valeurs

Le tableau suivant donne les droits totaux selon l'année du décès de Marc et l'évolution annuelle des valeurs depuis 2026.

Trois effets apparaissent. Plus Sophie est âgée au décès de Marc, moins son usufruit vaut et plus les enfants paient de droits dans la deuxième organisation, qui passe de 24 583 € à 60 583 € entre un décès en 2030 et en 2052 à valeurs stables. Un décès dans les quinze ans de la donation de 2026 la fait rappeler, dont l'abattement a été en partie consommé, d'où 9 583 € de droits dans le plan organisé en 2030. La hausse des valeurs profite enfin au plan organisé, parce que la nue-propriété a été transmise sur la valeur de 2026, la plus-value économique échappant aux droits.

L'ordre des décès

La stratégie doit aussi fonctionner si Sophie décède la première. Sans organisation, sa succession de 470 000 €, composée de sa moitié du logement, de sa moitié du bien locatif et de son épargne, revient pour un quart à Marc, soit 117 500 €. Le reste va à Tom et Jade, qui reçoivent chacun 176 250 € et paient 13 444,35 € de droits. Marc devient alors l'indivisaire de son beau-fils sur la résidence principale et sur le bien acheté ensemble. Le plan organisé de Marc ne règle rien de ce côté. Sophie doit prendre ses propres dispositions, donation au dernier vivant réciproque, clause bénéficiaire en faveur de Marc ou de Tom et règles d'agrément dans les statuts de la SCI.

Le scénario défavorable, un décès prématuré

Marc décède en 2030, à 62 ans, alors que les valeurs ont baissé de 10 % depuis 2026. L'assurance emprunteur rembourse la moitié du capital restant dû de 187 431 €. Sophie, 56 ans, reste débitrice de l'autre moitié, soit 93 715 €, ainsi que de sa part d'échéance de 10 224 € par an.

Sans organisation, il ne reste à Sophie que 1 495 € de revenu locatif par an après l'échéance du crédit. Dans le plan organisé, ses 100 000 € d'assurance vie lui permettent de rembourser l'essentiel de sa part de prêt. Une assurance emprunteur à 100 % sur chaque tête, plutôt qu'à 50 %, aurait soldé le crédit au décès de Marc dans les trois cas, pour une prime plus élevée (chapitre 117). Le point mort se lit ici en revenu. Pour que Sophie couvre sa part d'échéance avec ses seuls loyers, il faut qu'elle dispose de l'usufruit des biens de Marc ou d'un capital équivalent.

Second exemple, le couple non marié

L'exemple est illustratif. Paul, 50 ans, vit avec Nadia, 47 ans. Chacun a deux enfants d'une précédente union. Ils achètent ensemble un appartement locatif de 250 000 € à parts égales. Au décès de Paul, sa succession comprend sa moitié du bien, soit 125 000 €, ainsi que 100 000 € d'autres actifs. Avec deux enfants, la quotité disponible est du tiers, soit 75 000 €.

Sans testament, Nadia devient l'indivisaire des deux enfants de Paul, qui reçoivent chacun 112 500 € et paient 866 € de droits. Le legs de la quotité disponible à une concubine perd 59 % de sa valeur en droits, alors que le même legs à une partenaire de PACS est exonéré. L'assurance vie souscrite avant 70 ans transmet la même somme sans droits dans la limite de 152 500 €, à condition de ne pas porter atteinte de façon manifestement exagérée aux droits des enfants. Le PACS assorti d'un testament ou le mariage changent donc davantage la situation que n'importe quel montage de détention.

La SCI offre des outils propres aux couples non mariés, comme le démembrement croisé des parts ou la clause d'accroissement, dite tontine, qui attribue au survivant les parts du premier décédé. La tontine suppose un aléa réel, donc des espérances de vie comparables. Son régime fiscal lorsqu'elle figure dans les statuts est discuté. Elle bloque en outre les parts en cas de séparation (Guide des sociétés immobilières, La SCI entre partenaires de PACS et concubins).

Choisir la forme de l'investissement

L'indivision

L'achat en indivision est simple et peu coûteux, mais il transmet au décès une quote-part indivise que le survivant partage avec les héritiers de l'autre. Toute vente exige l'unanimité, sauf autorisation judiciaire à la demande des deux tiers. Chaque héritier peut demander le partage. Pour une famille recomposée, l'indivision ne convient qu'à un horizon court ou lorsque les actes de protection sont signés le jour de l'achat (chapitre 104).

La société civile immobilière

La SCI soumise à l'impôt sur le revenu (IR) permet de prévoir la gérance du survivant, l'agrément des héritiers, la répartition des pouvoirs entre usufruitier et nus-propriétaires et le prix de rachat des parts. Elle facilite les donations progressives de parts aux enfants de chaque lit et le démembrement. Elle ne supprime ni la réserve héréditaire ni les droits du conjoint, mais elle remplace une indivision sans règles par des statuts négociés à froid (Guide des sociétés immobilières, La SCI familiale avec des enfants). L'option pour l'impôt sur les sociétés (IS) change la fiscalité des revenus et de la sortie et se décide sur d'autres critères (chapitre 125).

Le démembrement à l'achat ou par donation

Acheter la nue-propriété au nom des enfants et l'usufruit au nom du couple, ou donner la nue-propriété d'un bien en se réservant l'usufruit, permet de transmettre la valeur future hors droits. La réversion de l'usufruit au conjoint ou au partenaire est exonérée de droits, alors qu'au profit d'un concubin elle est taxée à 60 % sur la valeur de l'usufruit selon son âge (Guide de la fiscalité immobilière, Donner en démembrement). Le démembrement fige en revanche les décisions. Un usufruitier qui veut vendre a besoin de l'accord de tous les nus-propriétaires, enfants de l'autre lit compris.

Les situations particulières

Le régime matrimonial et la séparation

La séparation de biens isole les patrimoines et limite ce que le survivant reçoit au titre du régime. Une communauté universelle avec attribution intégrale au survivant protège davantage, mais les enfants non communs peuvent exercer l'action en retranchement. Le divorce révoque de plein droit les avantages matrimoniaux qui ne prennent effet qu'au décès et les dispositions à cause de mort consenties entre époux, sauf volonté contraire de l'époux qui les a consenties (article 265 du Code civil). Une donation au dernier vivant tombe donc au divorce, alors qu'une donation de nue-propriété aux enfants reste acquise (Guide des sociétés immobilières, La SCI entre époux).

L'adoption simple du bel-enfant

L'adoption simple de l'enfant du conjoint en fait un héritier de l'adoptant. Elle lui ouvre l'abattement de 100 000 € et le barème en ligne directe, l'article 786 du Code général des impôts (CGI) écartant dans ce cas la taxation à 60 %. Dans le cas chiffré, Tom recevrait 50 000 € par succession sans droits. L'adopté devient toutefois réservataire, ce qui réduit la quotité disponible et la part des autres enfants. L'adoption est une décision familiale avant d'être un outil fiscal (Guide de la fiscalité immobilière, Les barèmes et abattements des donations et successions).

L'enfant commun et l'égalité perçue

Jade héritera de ses deux parents, Léa, Hugo et Tom d'un seul. L'égalité juridique entre les enfants d'un même parent n'implique pas l'égalité entre demi-frères et sœurs. Une donation-partage conjonctive des époux permet d'allotir ensemble enfants communs et non communs dans un même acte, chaque époux ne donnant qu'à ses propres enfants. Les biens communs donnés à l'enfant non commun sont fiscalement réputés donnés par son seul parent (Guide de la fiscalité immobilière, La donation-partage et la donation transgénérationnelle).

Les non-résidents, l'outre-mer et les marchés

Lorsqu'un des conjoints ou des enfants vit à l'étranger, la loi applicable à la succession et le droit d'imposer peuvent relever d'un autre État, ce qui se vérifie avant de choisir la structure (chapitre 103 et Guide des sociétés immobilières, La transmission internationale des parts). Les mêmes règles civiles et fiscales s'appliquent dans les départements d'outre-mer (chapitre 88). Le type de bien compte aussi. Un appartement liquide en métropole se partage ou se vend plus facilement entre héritiers qu'une maison rurale ou un immeuble indivisible, ce qui plaide pour des biens divisibles ou pour plusieurs petits biens lorsque la transmission à plusieurs lits est un objectif (chapitres 84 à 86).

L'âge, l'horizon et la taille du patrimoine

Un couple recomposé jeune, aux enfants mineurs, a d'abord besoin de protéger le survivant contre un décès prématuré, par la donation au dernier vivant, l'assurance emprunteur et la prévoyance. Il n'a pas intérêt à donner trop tôt des biens dont il aura besoin. Vers 55 ou 60 ans, la donation de la nue-propriété devient efficace, car l'usufruit réservé vaut encore 50 % et le délai de quinze ans du rappel fiscal a de bonnes chances de s'écouler. Après 70 ans, les versements en assurance vie perdent l'essentiel de leur avantage et les donations en démembrement transmettent une part plus grande de la valeur.

Pour un petit patrimoine, quelques actes notariés peu coûteux suffisent souvent. Pour un grand patrimoine, l'organisation combine sociétés, donations-partages successives, contrats d'assurance vie et parfois pacte successoral, avec une revue tous les cinq ans.

Quand chaque organisation cesse de fonctionner

Les risques de requalification

• Les primes manifestement exagérées. Des versements disproportionnés aux facultés du souscripteur peuvent être réintégrés à la succession à la demande des héritiers réservataires. Un contrat sans aléa peut être requalifié en donation indirecte.
• La tontine et le démembrement croisé. Entre personnes d'âges ou d'états de santé très différents, l'aléa disparaît et la clause peut être requalifiée en donation, taxée à 60 % entre concubins.
• L'abus de droit. Une vente suivie d'un versement massif sur un contrat peu avant un décès prévisible, ou un démembrement sans autre motif que fiscal, peuvent être écartés sur le fondement des articles L64 et L64 A du Livre des procédures fiscales (LPF) (Guide de la fiscalité immobilière, L'abus de droit fiscal).
• La SCI à activité commerciale. Une SCI qui loue en meublé de façon habituelle peut devenir passible de l'IS (Guide du bailleur professionnel, Quand la location devient une activité commerciale).

Ce qui est en discussion au 26 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 26 octobre 2026 et aucune de ses mesures n'est adoptée. Selon les analyses publiées, son article 6 subordonnerait les avantages fiscaux de l'assurance vie au décès à des conditions nouvelles, notamment le paiement des primes en numéraire et l'absence d'actifs liés à la famille dans les fonds dédiés, pour les décès survenus à compter du 1er juillet 2027. Selon la présentation du ministère de l'économie du 7 octobre 2026, il relèverait aussi l'exonération temporaire des dons familiaux et créerait un taux de 6 % pour certaines donations (Guide du bailleur professionnel, La loi de finances et le projet de loi de finances pour 2027). Un plan reposant sur l'assurance vie doit être revu après le vote définitif.

Les erreurs fréquentes

Les coûts cités reprennent les exemples illustratifs du chapitre.

• Ne rien organiser. Les droits atteignent 69 583 € et le revenu de Sophie tombe à 12 938 € par an, contre 31 500 € avec l'usufruit de la totalité.
• Léguer à un bel-enfant par testament. Un legs de 50 000 € à Tom coûte 29 044 € de droits, contre zéro par assurance vie avant 70 ans ou après adoption simple.
• Verser en assurance vie après 70 ans pour un bel-enfant. Les mêmes 50 000 € supportent 10 744 € de droits à 60 %, après l'abattement global de 30 500 € et celui de 1 594 €.
• Rester concubins en léguant la quotité disponible. Nadia perd 44 044 € sur un legs de 75 000 €, exonéré entre partenaires de PACS.
• Donner trop tard. Un décès en 2030 fait rappeler la donation de 2026 et coûte 9 583 € de droits dans le plan organisé, contre zéro après quinze ans.
• Choisir une assurance emprunteur à 50 % par tête. Après un décès prématuré, Sophie garde 93 715 € de dette et 10 224 € d'échéances annuelles.
• Oublier de relire la clause bénéficiaire et la donation au dernier vivant après une séparation, une naissance ou un remariage.

Liste de contrôle

1. Régime matrimonial ou PACS identifié, biens propres, communs et indivis listés.
2. Enfants de chaque union recensés avec leurs âges et leur qualité de réservataires.
3. Objectifs hiérarchisés par écrit, protection du survivant, égalité, bel-enfant.
4. Succession de chacun simulée sans organisation, à plusieurs dates de décès et dans les deux ordres.
5. Forme de l'investissement choisie avant l'achat, indivision, SCI ou démembrement.
6. Donation au dernier vivant ou testament signés selon la situation du couple.
7. Assurance vie alimentée avant 70 ans, clause bénéficiaire rédigée pour chaque bénéficiaire.
8. Donation-partage envisagée assez tôt pour échapper au rappel de quinze ans.
9. Quotité d'assurance emprunteur choisie en pensant au survivant.
10. Réserve héréditaire vérifiée pour chaque libéralité.
11. Sensibilité à la date et à l'ordre des décès, aux valeurs et à une séparation.
12. Risques de requalification examinés pour la tontine, le démembrement et l'assurance vie.
13. État du projet de loi de finances pour 2027 vérifié avant tout versement ou donation.