Le retraité

À la retraite, le patrimoine immobilier change de fonction. Il ne sert plus à épargner mais à compléter une pension, à rester disponible en cas de dépendance et à préparer la transmission. Les biens acquis au fil d'une carrière ne répondent pas toujours à ces trois besoins. Un studio meublé qui change de locataire chaque année, une maison énergivore qui demande des travaux ou un prêt qui court encore pèsent sur un retraité qui veut moins de gestion et plus de sécurité.

Ce chapitre donne une méthode pour revoir un patrimoine à l'entrée en retraite ou dans les années qui suivent. Il chiffre la réorganisation d'un patrimoine de quatre logements loués, puis présente le viager, le démembrement, la préparation de la dépendance et les situations familiales particulières. La gestion courante des biens d'un retraité est présentée dans le Guide du bailleur privé, Préparer sa retraite avec l'immobilier locatif. La préparation pendant la vie active fait l'objet du chapitre 101, la monétisation du patrimoine du chapitre 128 et la dépendance du chapitre 132.

Ce qui change à la retraite

Les revenus et l'impôt

La pension est souvent inférieure aux revenus d'activité, ce qui peut abaisser la tranche marginale d'imposition (TMI). Les loyers gardent leur fiscalité, revenus fonciers ou bénéfices de location meublée. Ils s'ajoutent à la pension. Les revenus fonciers supportent 17,2 % de prélèvements sociaux et les revenus de location meublée non professionnelle (LMNP) 18,6 % depuis les revenus de 2025. Un bien encore financé à crédit peut dégager un revenu imposable alors que sa trésorerie est négative, ce qui pèse sur le budget du retraité.

Le temps, l'énergie et la distance

La gestion d'un logement demande des visites, des états des lieux, des relances et des réparations. Ce qui était supportable à 60 ans devient plus lourd à 75 ou 80 ans, en particulier pour un bien éloigné ou loué à des étudiants. Le retraité doit donc prévoir dès maintenant qui gérera les biens lorsqu'il ne pourra plus le faire.

La liquidité et la dépendance

Un patrimoine composé uniquement de logements loués se vend lentement et par blocs. Une entrée en établissement, des travaux imposés dans la résidence principale ou une aide à un enfant exigent pourtant des sommes disponibles rapidement. La liquidité devient un objectif en soi, au même titre que le revenu.

La transmission

Plus l'âge avance, plus la transmission se rapproche. Les donations consenties tôt bénéficient d'abattements qui se reconstituent après quinze ans et d'une valeur de nue-propriété plus faible tant que le donateur est jeune (Guide de la fiscalité immobilière, Donner en démembrement). Donner trop tôt peut en revanche priver le retraité de revenus ou de la possibilité de vendre.

La méthode de réorganisation pas à pas

1. Dresser l'inventaire. Pour chaque bien, notez la valeur, le loyer, les charges, le crédit restant, la classe énergétique, les travaux à prévoir, le temps de gestion annuel et la plus-value latente.
2. Calculer le revenu net de chaque bien. Après charges, échéances, impôt et prélèvements sociaux, au régime fiscal actuel.
3. Mesurer la liquidité. Additionnez l'épargne disponible sans pénalité et calculez combien d'années de dépenses imprévues elle couvre.
4. Classer les biens. Distinguez les biens à garder en gestion directe, à confier à un mandataire, à vendre, à donner ou à démembrer.
5. Chiffrer la vente. Impôt sur la plus-value, frais, remboursement du crédit et placement du produit.
6. Chiffrer la transmission. Droits de donation et de succession dans chaque scénario, en distinguant les décès avant et après quinze ans.
7. Tester les aléas. Baisse des prix de vente, rendement du placement, vacance, travaux et dépendance.
8. Organiser la protection. Mandat de protection future, procurations, information des enfants et du conjoint.
9. Écrire le plan. Les ventes, donations et mandats s'étalent souvent sur plusieurs années, en fonction des abattements et des seuils de revenus.

Exemple principal, réorganiser un patrimoine de quatre logements

Les hypothèses

L'exemple qui suit est illustratif. Ses hypothèses ne constituent pas des prévisions et ne valent pas calcul pour votre situation.

Un couple marié sous le régime de la communauté légale, âgé de 70 et 68 ans en 2026, a deux enfants. Il perçoit 3 900 € nets de pensions par mois et il est supposé imposé dans la tranche de 30 %. Sa résidence principale vaut 320 000 € et n'est pas grevée de crédit. Il détient 45 000 € sur des livrets et 120 000 € sur un contrat d'assurance vie alimenté avant les 70 ans de l'assuré.

Le patrimoine brut atteint 1 115 000 € et le patrimoine net 1 070 000 €. Le patrimoine immobilier net reste sous le seuil de 1 300 000 € de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) (Guide du bailleur privé, L'IFI du bailleur). Les temps de gestion sont des hypothèses. Les loyers et les prix sont supposés stables sur l'année étudiée.

La maison C, classée F, ne pourra plus faire l'objet d'un nouveau bail à compter du 1er janvier 2028 sans travaux, le calendrier visant ensuite les logements classés E à compter de 2034 (Guide du bailleur privé, Le DPE et le calendrier énergétique). Le bail en cours se poursuit, mais la question se posera au départ du locataire ou au renouvellement.

Les trois scénarios

Le scénario 0 conserve les quatre biens en gestion directe et finance les travaux de C par l'épargne. Le scénario 1 vend A et C en 2027, rembourse le prêt de D, porte la réserve à 60 000 € et place le solde à 2,5 % net, puis confie B et D à un mandataire pour 7 % des loyers toutes taxes comprises. Le scénario 2 reprend le scénario 1 et y ajoute la donation de la nue-propriété de B et D aux deux enfants, les parents conservant l'usufruit, donc les loyers.

Les ventes du scénario 1

Le studio, loué au micro-BIC, n'a donné lieu à aucun amortissement. Il n'est donc pas concerné par la réintégration des amortissements dans la plus-value (Guide de la fiscalité immobilière, La plus-value du loueur en meublé et la réintégration des amortissements). La maison est exonérée d'impôt sur le revenu après vingt-deux ans de détention et ne supporte que des prélèvements sociaux réduits. Le produit total de 275 841 € rembourse le prêt de D, soit 45 000 € et 450 € d'indemnité, complète la réserve de 15 000 € et laisse 215 391 € à placer.

Le revenu, le temps et la liquidité

L'année des travaux, le déficit foncier hors intérêts de 16 760 € s'impute sur le revenu global grâce au plafond rehaussé à 21 400 € pour les dépenses de rénovation énergétique payées jusqu'au 31 décembre 2027, ce qui produit une économie d'impôt. Le bien doit alors rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation (Guide de la fiscalité immobilière, Le déficit foncier en détail). Les livrets tombent à 26 239 € et la réserve repose sur l'assurance vie.

Une fois le prêt de D remboursé en 2032, le scénario 0 procure 13 651 € par an, soit 1 138 € par mois, davantage que le scénario 1. Garder les quatre biens rapporte donc plus à long terme, mais au prix de 89 heures de gestion par an, d'un chantier à piloter à 70 ans et d'une liquidité plus faible. Gérer B et D soi-même dans le scénario 1 rapporterait 630 € de plus par an.

La transmission

Le scénario 2 donne la nue-propriété de B et D, d'une valeur totale de 335 000 €. Pour les droits de donation, la nue-propriété vaut 60 % de la pleine propriété lorsque l'usufruitier a entre 61 et 70 ans et 70 % entre 71 et 80 ans, selon le barème de l'article 669 du Code général des impôts (CGI) (Guide de la fiscalité immobilière, Le démembrement de propriété en fiscalité). Chaque parent donnant la moitié de biens communs, chaque enfant reçoit 50 250 € de chacun, sous l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant. Aucun droit n'est dû. Les frais d'acte sont supposés égaux à 3 % de la nue-propriété, soit 6 030 €, montant à faire chiffrer par le notaire.

Si le mari avait 71 ans le jour de l'acte, la nue-propriété de sa moitié vaudrait 70 % au lieu de 60 %, soit 58 625 € par enfant au lieu de 50 250 €. La donation resterait sans droits, mais elle consommerait 8 375 € d'abattement de plus par enfant.

Le tableau compare les droits de succession dus par les deux enfants en supposant les deux décès survenus en 2044, l'actif de communauté se partageant par moitié entre les deux successions. Le contrat d'assurance vie, transmis hors succession, n'y figure pas. La chronologie des deux décès et les droits du conjoint survivant sont volontairement ignorés.

La donation de 2026 a plus de quinze ans en 2044, si bien que les abattements sont de nouveau entiers. L'usufruit s'éteint au décès sans droits, les enfants recueillant la pleine propriété de B et D. Si les deux décès survenaient dès 2035, moins de quinze ans après la donation, les droits du scénario 2 atteindraient 76 845 € au lieu de 36 645 € avec un abattement entier, le scénario 1 en supportant alors 111 128 €.

Tests de sensibilité et scénario défavorable

Le prix de vente et le rendement du placement

Le tableau donne le revenu net mensuel du scénario 1 selon le prix obtenu pour A et C et le rendement net du placement.

Le rendement du placement pèse davantage que le prix de vente. Un point de rendement en moins coûte environ 180 € par mois, alors qu'une baisse de 15 % du prix n'en coûte que 82. Le placement du produit d'une vente mérite donc autant d'attention que la vente elle-même. Les rendements passés des supports de placement ne préjugent pas de leurs rendements futurs.

Le scénario défavorable combiné

Le scénario défavorable du scénario 1 combine une baisse de 15 % du prix de vente de A et C, un placement à 1 % net, six mois de vacance sur B et 6 000 € de travaux sur D la même année. Le revenu net tombe à 3 121 € par an, soit 260 € par mois, mais les liquidités restent supérieures à 350 000 €.

Pour le scénario 0, le défavorable retient un dépassement de 30 % du budget des travaux de C, quatre mois de vacance de plus sur A et six mois sur B la même année. Le revenu net de l'année devient négatif de 34 183 € et les livrets tombent à 10 817 €. Le couple doit alors racheter une partie de son assurance vie ou emprunter à plus de 70 ans.

Le test de dépendance

Supposons que l'un des conjoints entre en établissement avec un reste à charge de 2 600 € par mois, soit 31 200 € par an, hypothèse à vérifier auprès des établissements visés. La réduction d'impôt pour frais de dépendance et d'hébergement atteint 25 % des dépenses retenues, dans la limite de 10 000 € par personne hébergée, soit 2 500 €, les aides perçues étant déduites (impots.gouv.fr). Elle ne joue que si le foyer est imposable. Le coût net atteint 28 700 € par an.

Les pensions et les loyers couvrent une partie de ce coût, ce que le tableau ne retient pas. Il mesure seulement la capacité à faire face sans vendre d'immeuble. Dans le scénario 0, une vente deviendrait nécessaire au bout de cinq ans, probablement dans l'urgence et sans choix du moment.

Le viager et le démembrement

Vendre en viager ou vendre la nue-propriété

La vente en viager occupé procure un bouquet et une rente tout en conservant l'usage du logement. La vente de la nue-propriété procure un capital immédiat en conservant l'usufruit, donc l'usage ou les loyers. Ces deux techniques transforment un bien en revenus ou en capital sans quitter les lieux, au prix d'une décote liée à l'occupation et d'un aléa sur la durée de vie (Guide du bailleur professionnel, Le viager et la nue-propriété en sortie). Le chapitre 128 compare ces solutions avec le prêt viager hypothécaire.

La fiscalité de la rente

La rente viagère issue de la vente d'un immeuble n'est imposable que pour une fraction fixée selon l'âge du vendeur à l'entrée en jouissance, 40 % entre 60 et 69 ans et 30 % à partir de 70 ans. Cette fraction reste fixe jusqu'au décès. L'exemple suivant est illustratif. Une rente de 700 € par mois, soit 8 400 € par an, n'est imposable que pour 2 520 € si le vendeur a 75 ans, soit 277 € d'impôt sur le revenu dans la tranche de 11 % et 756 € dans celle de 30 %. Un loyer de même montant, diminué de 25 % de charges et imposé au réel avec une TMI de 30 % et 17,2 % de prélèvements sociaux, coûterait 2 974 €. La fraction imposable de la rente supporte aussi les prélèvements sociaux.

Le prix de vente en viager entre dans le calcul de la plus-value pour la valeur en capital de la rente augmentée du bouquet. Le bouquet doit donc au moins couvrir l'impôt sur la plus-value et les frais lorsque la vente porte sur un bien autre que la résidence principale.

Donner la nue-propriété et garder les revenus

La donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit garde au donateur les loyers et l'usage, tout en transmettant une valeur réduite selon son âge. Elle peut être consentie par les deux époux avec une réversion de l'usufruit au profit du survivant. Elle prive cependant l'usufruitier du droit de vendre seul. Une vente ultérieure suppose l'accord des enfants et le prix se partage entre usufruit et nue-propriété selon le barème fiscal, sauf convention de remploi ou de quasi-usufruit (Guide du bailleur privé, Donner son patrimoine locatif).

Les exonérations et les seuils propres au retraité

L'exonération des retraités aux revenus modestes

Le titulaire d'une pension de vieillesse est exonéré d'impôt sur la plus-value pour la vente de tout immeuble, s'il n'a pas été redevable de l'IFI l'avant-dernière année et si son revenu fiscal de référence (RFR) de cette même année ne dépasse pas un plafond. Pour une cession réalisée en 2026, le RFR de 2024 ne doit pas dépasser 12 793 € pour la première part de quotient familial, majorés de 3 428 € par demi-part supplémentaire, soit 19 649 € pour un couple sans personne à charge (Guide de la fiscalité immobilière, Les exonérations de plus-value immobilière). Une plus-value imposable réalisée une année augmente le RFR et peut faire perdre l'exonération pour une vente deux ans plus tard. L'ordre des ventes se planifie donc sur plusieurs années.

L'ancienne résidence principale après l'entrée en établissement

La vente de l'ancienne résidence principale d'une personne entrée dans un établissement pour personnes âgées est exonérée si elle intervient moins de deux ans après l'entrée, si le logement n'a été ni loué ni mis à disposition d'un tiers et si le vendeur respecte un plafond de RFR sans avoir été redevable de l'IFI. Louer l'ancienne résidence pour financer l'établissement fait perdre cette exonération. Le choix entre louer et vendre se chiffre donc dès l'entrée, en intégrant l'impôt sur la plus-value qui deviendrait dû.

Les dons aux enfants et petits-enfants

Le don familial de sommes d'argent est exonéré dans la limite de 31 865 € par donateur et par donataire tous les quinze ans si le donateur a moins de 80 ans et si le bénéficiaire est majeur. Il s'ajoute à l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant et de 31 865 € par grand-parent et par petit-enfant (Guide de la fiscalité immobilière, Les barèmes et abattements des donations et successions). Un retraité qui vend un bien peut ainsi aider ses descendants avec une partie du prix, tant qu'il conserve de quoi financer sa propre dépendance.

Les situations particulières

Le couple marié, pacsé ou en concubinage

Le conjoint marié et le partenaire de pacte civil de solidarité (PACS) sont exonérés de droits de succession. Le partenaire n'hérite cependant que s'il est désigné par testament. Le concubin supporte 60 % de droits sur ce qu'il reçoit. Un retraité en concubinage qui veut protéger son compagnon doit donc envisager le PACS, le mariage, l'assurance vie ou l'achat démembré (Guide du bailleur privé, Le décès du bailleur et la succession).

Dans un couple marié, la donation entre époux et le choix d'usufruit du conjoint survivant permettent au survivant de garder les revenus de tous les biens. La donation de nue-propriété aux enfants doit être articulée avec ces dispositions pour ne pas laisser le survivant sans revenus suffisants.

La famille recomposée

Dans une famille recomposée, l'usufruit du conjoint survivant sur des biens dont la nue-propriété appartient aux enfants d'un premier lit peut durer longtemps si l'écart d'âge est important. La conversion de l'usufruit en rente ou en capital, d'un commun accord ou par décision du juge pour la rente, peut apaiser ces situations. Une donation-partage dite conjonctive associe les enfants communs et les enfants de chaque conjoint (chapitre 105).

L'indivision et le démembrement hérités

Un retraité qui hérite d'un bien en indivision avec ses frères et sœurs à 70 ans n'a souvent ni l'envie ni l'horizon de le gérer. La vente rapide, le rachat des parts ou la cession de sa quote-part se comparent alors au maintien en indivision avec une convention. Un usufruit reçu au décès du conjoint procure des revenus sans permettre de vendre seul, ce qui doit être pris en compte dans le calcul de la liquidité.

La détention en société à l'IR ou à l'IS

Une société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur le revenu (IR) permet de donner des parts progressivement, de garder la gérance et donc la décision, puis de prévoir dans les statuts les règles de vote après le décès. La donation de la nue-propriété des parts suit la même logique que pour un bien détenu en direct (Guide des sociétés immobilières, Donner la nue-propriété des parts). Une société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) procure des revenus sous forme de dividendes ou de remboursement de compte courant et ne bénéficie d'aucun abattement pour durée de détention sur ses propres plus-values. Sa transmission se raisonne sur la valeur des parts.

Le non-résident et l'outre-mer

Le retraité qui s'installe à l'étranger reste imposable en France sur ses revenus fonciers français et sur ses plus-values immobilières françaises, selon les règles des non-résidents et les conventions fiscales (Guide de la fiscalité immobilière, Partir à l'étranger ou revenir en France avec un patrimoine immobilier). La gestion à distance par un mandataire devient alors presque indispensable (chapitre 103). Dans les départements d'outre-mer, l'exonération des retraités aux revenus modestes s'apprécie avec des plafonds propres et les marchés plus étroits allongent les délais de vente.

Le type de marché

Un bien de métropole ou de zone tendue se vend en général plus vite et à un prix plus prévisible, ce qui en fait un bon support de liquidité future. Un bien de ville moyenne rapporte davantage mais peut demander plus de temps à vendre. Un bien rural ou une maison isolée peut devenir difficile à vendre et à louer, ce qui plaide pour l'arbitrer tant que le retraité peut piloter la vente lui-même (chapitres 85 et 86).

La protection et la gestion déléguée

Le mandat de protection future désigne à l'avance la personne qui gérera les biens si une altération des facultés survient. Sous signature privée, le mandataire ne peut accomplir que des actes d'administration, les actes de disposition comme une vente exigeant l'accord du juge. Devant notaire, il peut aussi vendre (Guide du bailleur professionnel, La gouvernance familiale d'un patrimoine professionnel). Pour un retraité propriétaire de plusieurs logements, la forme notariée évite qu'une vente nécessaire au financement de la dépendance soit bloquée.

Le mandat de gestion locative confié à un professionnel réduit le temps consacré aux biens, au prix d'une commission. Dans l'exemple, il coûte 630 € par an pour deux logements et ramène le temps de gestion de 24 à environ 4 heures par an (Guide du bailleur privé, Gérer seul ou déléguer et faire ses démarches en ligne). Le choix du mandataire et le contrôle de son action sont détaillés dans le Guide du bailleur professionnel, Confier tout ou partie de la gestion à un professionnel.

Capital, temps, horizon et limites de chaque stratégie

L'âge change l'ordre des priorités. Entre 62 et 70 ans, les arbitrages et les donations de nue-propriété se font dans les meilleures conditions de valeur et d'énergie. Entre 70 et 80 ans, la simplification et la délégation dominent. Au-delà de 80 ans, la liquidité et la protection deviennent prioritaires. Le don familial de sommes d'argent n'est alors plus exonéré.

Les risques de requalification

Une donation de la nue-propriété suivie de près d'une vente, dans le seul but d'effacer la plus-value, peut être examinée au titre de l'abus de droit des articles L64 et L64 A du Livre des procédures fiscales (LPF), en particulier si le prix revient en réalité au donateur (Guide des sociétés immobilières, L'abus de droit et la requalification). Une vente en viager ou de la nue-propriété à un enfant peut être présumée constituer une donation, au plan civil comme au plan fiscal. Faites examiner toute opération avec un héritier par un notaire.

Un retraité qui vend par lots un immeuble ou une maison divisée, après des travaux importants, peut voir ces ventes requalifiées en activité de marchand de biens (Guide de la fiscalité immobilière, Le marchand de biens et les opérations habituelles). Un loueur en meublé dont les recettes dépassent 23 000 € et ses autres revenus d'activité devient loueur professionnel. Les pensions de retraite sont retenues parmi ces autres revenus d'activité, ce qui éloigne souvent le retraité de ce basculement, sauf lorsque ses recettes meublées sont élevées ou que la pension du foyer baisse au décès d'un conjoint (Guide de la fiscalité immobilière, La frontière entre LMNP et LMP).

Ce qui peut changer

Le projet de loi de finances (PLF) pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, était en discussion au 26 octobre 2026 et aucune de ses mesures n'est adoptée à cette date. Les députés ont supprimé en séance le 15 octobre 2026 l'article plafonnant l'abattement de 10 % des pensions à 3 000 € et voté le 16 octobre le relèvement de l'exonération des dons familiaux de sommes d'argent à 100 000 € jusqu'au 31 décembre 2027, votes provisoires. Ils ont aussi voté un délai de trois ans pour la vente de l'ancienne résidence principale d'une personne entrée en établissement. L'article 6 du texte initial modifierait les conditions des avantages fiscaux de l'assurance vie (Guide de la fiscalité immobilière, La loi de finances pour 2026 et le projet de loi de finances pour 2027). Aucune décision de donation ou de vente ne doit reposer sur ces votes provisoires.

Erreurs fréquentes

• Garder un bien énergivore sans plan. Dans l'exemple, les travaux de C absorbent 38 000 € et font tomber les livrets à 26 239 €, ou à 10 817 € en cas de dépassement et de vacance.
• Donner après 71 ans sans l'avoir anticipé. La nue-propriété passe de 60 % à 70 % de la valeur et consomme 8 375 € d'abattement de plus par enfant dans l'exemple.
• Négliger le placement du produit d'une vente. Un point de rendement en moins coûte environ 180 € de revenu mensuel.
• Louer l'ancienne résidence principale après l'entrée en établissement. L'exonération de plus-value est perdue.
• Oublier l'exonération des retraités aux revenus modestes. Une vente mal datée après une année de revenus exceptionnels peut la faire perdre.
• Donner la nue-propriété d'un bien qu'il faudra vendre. La vente exige l'accord des enfants et le prix se partage selon le barème.
• Ne pas signer de mandat de protection future. En cas d'altération des facultés, la vente d'un bien peut exiger une mesure judiciaire longue.
• Supposer un décès après quinze ans. Dans l'exemple, un décès en 2035 porte les droits du scénario 2 de 36 645 € à 76 845 €.

Liste de contrôle

1. Chaque bien est inventorié avec son revenu net, son temps de gestion, sa classe énergétique, ses travaux à venir et sa plus-value latente.
2. Les liquidités disponibles sans vendre d'immeuble couvrent plusieurs années d'un reste à charge en établissement.
3. Les biens à garder, à déléguer, à vendre, à donner ou à démembrer sont identifiés.
4. Les ventes sont datées en fonction des abattements pour durée de détention et du RFR de l'avant-dernière année.
5. Le placement du produit des ventes est choisi et son rendement net testé.
6. Les donations de nue-propriété tiennent compte de l'âge des donateurs et des besoins futurs de liquidité.
7. Les droits de succession ont été calculés avec et sans décès dans les quinze ans.
8. Un tableau de sensibilité et un scénario défavorable ont été établis.
9. Le conjoint, le partenaire ou le concubin est protégé et les enfants de chaque union sont pris en compte.
10. Un mandat de protection future, de préférence notarié, est signé et les proches savent où le trouver.
11. La gestion déléguée est organisée pour les biens que le retraité ne peut plus gérer.
12. Aucune opération avec un héritier ou à sa propre société n'est réalisée sans avis préalable d'un notaire.
13. Les mesures du projet de loi de finances pour 2027 sont suivies jusqu'à leur adoption définitive.
14. Le plan est écrit, partagé avec les proches concernés et revu chaque année.