La dépendance et la fin de vie patrimoniale

La perte d'autonomie bouleverse un patrimoine immobilier de trois façons. Elle crée une dépense nouvelle et durable, celle de l'aide à domicile ou de l'hébergement en établissement. Elle réduit la capacité du propriétaire à gérer ses biens, puis à décider. Elle déplace enfin l'objectif, qui n'est plus d'accumuler ni d'optimiser la transmission mais de financer une fin de vie digne sans conflit familial.

Ce chapitre donne la méthode pour anticiper cette phase. Il présente les coûts publics de référence, les aides et leur effet sur la succession, puis chiffre le financement d'un hébergement par les loyers ou par la vente d'un bien. Il traite ensuite la simplification du patrimoine, la gestion déléguée et l'organisation de la capacité de décision. Les solutions de monétisation, comme le viager ou la vente de la nue-propriété, sont développées au chapitre 128 et l'organisation familiale au chapitre 131. Les outils juridiques de protection sont détaillés dans le Guide du bailleur professionnel, Le décès ou l'incapacité du loueur.

Ce que coûte la dépendance

Le prix d'un hébergement en établissement

La Caisse nationale de solidarité pour l'autonomie (CNSA) publie chaque année les prix des établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD). Selon ses Repères statistiques n° 27 de mars 2026, portant sur 2024, le prix médian mensuel d'une chambre seule atteint 3 016 € pour les places non habilitées à l'aide sociale et 2 138 € pour les places habilitées. Ce prix couvre l'hébergement, avant toute aide. S'y ajoute le tarif dépendance des personnes les moins dépendantes, classées en groupes iso-ressources (GIR) 5 et 6, dont la médiane est de 6,02 € par jour.

Les écarts entre départements sont importants. Pour une place non habilitée, la médiane va de 2 055 € en Lozère à 5 106 € à Paris. Pour une place habilitée, elle va de 1 881 € en Mayenne à 2 921 € à Paris. Ces données de 2024, citées sans lien, servent de repères et non de prévision de prix.

Les aides et leur effet sur le patrimoine

L'APA n'est soumise à aucune condition de revenus pour son ouverture, mais son montant en dépend. Elle ne fait l'objet d'aucune récupération, selon le portail public pour-les-personnes-agees.gouv.fr dans sa version du 20 août 2026. En établissement, elle prend en charge une partie du tarif dépendance.

La réduction d'impôt est égale à 25 % des sommes payées pour la dépendance et l'hébergement, dans la limite de 10 000 € de dépenses par personne hébergée, soit 2 500 € par an au plus. Les frais d'hébergement ne sont retenus que s'ils s'ajoutent à des frais de dépendance et les aides perçues, dont l'APA, sont déduites. Aucune condition d'âge n'est exigée. La fraction qui dépasse l'impôt dû n'est pas remboursée, selon le même portail dans sa version du 27 mars 2026. Pour un résident peu imposé, l'avantage réel est donc souvent inférieur à 2 500 €.

À domicile, le crédit d'impôt pour l'emploi d'un salarié est de 50 % des dépenses, dans un plafond annuel de 12 000 € majoré de 1 500 € par membre du foyer de plus de 65 ans, sans dépasser 15 000 €. Ce plafond est porté à 20 000 € dans certaines situations d'invalidité (Guide de la fiscalité immobilière, Les crédits d'impôt et avantages fiscaux du logement). Il peut se cumuler avec la réduction d'impôt lorsque l'un des membres d'un couple est hébergé en établissement et que l'autre emploie une aide à domicile.

L'aide sociale à l'hébergement et la récupération

L'ASH prend en charge la part des frais que la personne ne peut pas payer avec ses ressources, dans un établissement disposant de places habilitées. Le département peut se tourner vers les obligés alimentaires, c'est-à-dire les enfants ainsi que les gendres et belles-filles. Les petits-enfants en sont dispensés pour une demande d'ASH, selon les pages du portail public mises à jour le 24 décembre 2025 et le 15 octobre 2026. Les sommes versées sont récupérables du vivant de la personne en cas de retour à meilleure fortune, après son décès sur l'actif net de la succession et sur les donations consenties dans les dix ans qui précèdent la demande ou après celle-ci, selon la page mise à jour le 2 mai 2025.

Cette dernière règle a une portée stratégique. Une donation de la nue-propriété d'un bien à 80 ans, suivie d'une demande d'ASH à 86 ans, peut voir l'aide récupérée sur le donataire. Une stratégie de transmission ne protège donc pas le patrimoine contre le coût de la dépendance lorsqu'elle est mise en œuvre trop tard.

La méthode pas à pas

1. Estimer le coût. Prix de l'aide à domicile ou des établissements proches, à partir des tarifs affichés et des repères publics.
2. Recenser les ressources. Pensions, loyers nets d'impôt, revenus de l'épargne, aides probables.
3. Calculer l'écart annuel. Coût moins ressources, puis durée pendant laquelle l'épargne le couvre.
4. Classer les biens. Ceux qui produisent un revenu net élevé, ceux qui exigent beaucoup de gestion, ceux qui se vendent vite.
5. Comparer les options. Garder, louer ou vendre l'ancienne résidence, vendre un bien loué, monétiser par viager ou vente de la nue-propriété.
6. Tester la durée et le coût. Séjour de deux à huit ans, coût supérieur de 25 % ou proche des niveaux parisiens.
7. Organiser la décision. Procurations, mandat de protection future notarié, mandat de gestion.
8. Informer la famille. Ce qui est prévu, qui agira, où se trouvent les documents.

Cas principal, une veuve de 84 ans qui entre en établissement

Les hypothèses

L'exemple qui suit est illustratif. Ses hypothèses ne sont pas des prévisions et ne valent pas calcul pour votre situation. La valeur des biens est supposée stable pour ne pas faire dépendre le résultat d'un pari sur les prix.

La maison a été acquise il y a plus de trente ans, si bien que sa vente ne dégage pas de plus-value imposable. Vide, elle est exonérée de taxe d'habitation sur les résidences secondaires à partir de l'année qui suit l'admission en établissement, tant qu'elle n'est ni louée ni occupée par un tiers (Guide de la fiscalité immobilière, La taxe d'habitation sur les résidences secondaires et sa majoration).

Les quatre options

L'option 1 garde la maison vide et la vend lorsque l'épargne est épuisée. L'option 2 loue la maison et la vend dans les mêmes conditions. L'option 3 vend la maison dès 2027 et place le produit. L'option 4 vend la maison et les deux appartements et place l'ensemble.

Le budget de la première année

Les loyers des deux appartements, inférieurs à 15 000 € par an, relèvent du micro-foncier. La location de la maison porte les loyers à 23 880 € et impose le régime réel. La ligne d'impôt comprend les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers. La réduction d'impôt pour hébergement est plafonnée par l'impôt dû. Elle atteint 2 500 € dans l'option 2, mais seulement 1 846 € dans les options 1 et 3 et 700 € dans l'option 4, faute d'impôt suffisant.

Le résultat selon la durée du séjour

Le tableau donne le patrimoine restant à la fin du séjour, épargne et biens conservés compris. Dans l'option 1, l'épargne s'épuise dès la troisième année et la maison est vendue dans l'urgence, avec la décote supposée. Dans l'option 2, les loyers de la maison repoussent cette échéance à la cinquième année. L'option 3 ne connaît jamais de tension de trésorerie, ce qui explique qu'elle devienne la plus favorable dès que le séjour dépasse quatre ans. L'option 4 sacrifie le rendement des appartements, nettement supérieur au rendement supposé de l'épargne. Elle transmet moins que les options 2 et 3 dans toutes les durées testées.

Ce que montre le cas

Garder la maison vide coûte plus que la louer ou la vendre dans toutes les durées testées. Cette option ajoute des frais sans revenu et conduit à une vente pressée au plus mauvais moment. Louer la maison améliore le budget, mais suppose un bailleur capable de gérer ou de déléguer et un bail qui rend la vente plus lente. Vendre tôt l'ancienne résidence et garder les biens de rendement offre ici le meilleur compromis entre revenu, liquidité et patrimoine transmis, à condition que ces biens soient délégués à un gestionnaire.

Tests de sensibilité et scénario défavorable

La durée du séjour et le coût mensuel

Le tableau donne l'épargne restante dans l'option 3 selon la durée du séjour et le niveau du coût mensuel en 2027.

Avec un coût de 5 500 € par mois, proche des niveaux parisiens augmentés du tarif dépendance et des frais personnels, l'épargne issue de la vente de la maison est épuisée au cours de la sixième année. Il faut alors vendre un appartement. Le coût mensuel pèse plus que la durée sur la trajectoire, ce qui justifie de comparer précisément les établissements accessibles.

Le patrimoine transmis selon l'option et le coût

Le point mort

Le coût mensuel que la personne peut financer sans consommer de capital la première année est égal à ses revenus nets, intérêts de l'épargne compris. Il est de 2 314 € dans l'option 1, 2 889 € dans l'option 2, 2 792 € dans l'option 3 et 2 321 € dans l'option 4. Aucune option ne couvre le coût de 3 490 € sans entamer le patrimoine. Les revenus des options 2 et 3 couvriraient en revanche le prix médian de 2024 d'une place habilitée à l'aide sociale, augmenté du tarif dépendance et des frais personnels de l'exemple, soit 2 528 € par mois. Comparer les établissements accessibles reste donc le premier levier.

Le scénario défavorable combiné

Le scénario défavorable combine un coût supérieur de 25 %, un séjour de huit ans, un rendement de l'épargne de 1 %, deux mois de vacance par an sur chaque logement loué et 12 000 € de travaux sur la maison en 2029 lorsqu'elle est conservée.

Dans les options 1 et 2, la vente de la maison ne suffit pas et un appartement doit être vendu pour couvrir le découvert. L'option 3 tient tout juste. L'option 4 garde le plus de liquidités, mais transmet le moins, faute de loyers. La liquidité et le rendement s'opposent donc jusqu'au bout. Le bon arbitrage garde assez de biens de rendement pour limiter la consommation de capital et assez de liquidités pour ne jamais vendre dans l'urgence.

Deuxième exemple, un couple dont l'un entre en établissement

Un époux de 82 ans entre en EHPAD en 2027 pour 3 490 € par mois. Son épouse de 80 ans reste à domicile et ses dépenses sont estimées à 1 700 € par mois. Les pensions du couple atteignent 3 000 € par mois. Il possède un studio loué meublé 550 € par mois, avec 1 400 € de charges annuelles. Il dispose de 60 000 € d'épargne. L'impôt du couple est estimé à 1 500 € par an après réduction.

La situation du conjoint resté au domicile est la plus fragile. Le couple doit financer deux lieux de vie avec des pensions qui n'ont pas changé. La vente du studio double la durée de financement mais supprime un revenu. Au-delà, la résidence principale elle-même devient la réserve, par une vente, un viager ou un prêt viager hypothécaire étudiés au chapitre 128. Le couple doit pouvoir décider ensemble tant que les deux époux en ont la capacité.

L'aide sociale récupérée, un ordre de grandeur

Une personne dont l'épargne est épuisée obtient l'ASH pour 1 000 € par mois pendant trois ans, soit 36 000 €. À son décès, l'actif net de sa succession atteint 120 000 €, composé d'un appartement. Le département récupère les 36 000 € et les héritiers se partagent 84 000 € avant droits. Si l'appartement avait été donné six ans avant la demande d'aide, la récupération aurait pu viser le donataire. L'aide permet d'éviter une vente pressée, mais elle n'épargne pas le patrimoine.

Simplifier le patrimoine avant la dépendance

Classer les biens selon la gestion qu'ils exigent

Les biens qui demandent le plus de temps de gestion sont ceux que la dépendance rend le plus difficiles à conserver. La location meublée, la colocation et la location de courte durée supposent une présence et des décisions fréquentes. Leur conversion en location nue ou leur vente avant 75 ans réduit le risque qu'un mandataire ou un tuteur doive les gérer dans l'urgence. Un bien rural se vend souvent lentement, ce qui plaide pour l'arbitrer pendant qu'on peut encore choisir le moment (chapitre 86).

Les effets fiscaux à vérifier avant de vendre

L'ancienne résidence principale d'une personne entrée en établissement pour personnes âgées est exonérée de plus-value si elle est vendue moins de deux ans après l'entrée, sans avoir été louée ni occupée par un tiers depuis le départ. Le cédant ne doit pas avoir été redevable de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) l'avant-dernière année et doit respecter un plafond de revenu fiscal de référence, de 30 024 € pour la première part pour une cession en 2026 (Guide de la fiscalité immobilière, Les exonérations de plus-value immobilière). Louer la maison avant de la vendre fait perdre cette exonération, ce qui pèse pour un bien acquis depuis moins de trente ans.

La location de l'ancienne résidence fait aussi perdre les exonérations de taxe foncière liées à la personne, réservées au logement qu'elle occupe ou dont elle garde la jouissance exclusive (Guide de la fiscalité immobilière, Les exonérations et dégrèvements de taxe foncière). Les frais d'établissement restant dus au décès sont en revanche déductibles de la succession (Guide de la fiscalité immobilière, Le passif successoral et les dettes immobilières).

Organiser la capacité de décision

Les signes qui doivent déclencher l'organisation

Un loyer non encaissé sans réaction, un courrier de l'administration resté sans suite, une hésitation inhabituelle devant une décision simple ou une proposition d'achat acceptée trop vite sont des signaux. Ils doivent conduire à organiser la délégation pendant que le propriétaire peut encore signer. Après une altération de ses facultés, aucun nouvel acte ne peut être signé valablement par lui.

Les outils selon l'état de la personne

Le mandat de protection future prend effet sur présentation au greffe du tribunal judiciaire d'un certificat médical établi par un médecin inscrit sur la liste du procureur de la République (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 26 juin 2026). Même notarié, il ne permet pas au mandataire de consentir seul une donation, qui exige l'autorisation du juge des tutelles. L'habilitation familiale n'est prononcée que si un mandat, une procuration ou le régime matrimonial ne suffisent pas (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 19 juin 2026).

Ce que le mandat doit prévoir pour un patrimoine locatif

• Le pouvoir de conclure, renouveler et résilier les baux, d'encaisser les loyers et de payer les charges.
• Le pouvoir de déposer les déclarations de revenus et les déclarations foncières ainsi que d'exercer les options fiscales.
• Le pouvoir de confier la gestion à un professionnel et de résilier son mandat.
• Les biens dont la vente est autorisée ou écartée, avec une estimation préalable.
• L'ordre de priorité des ressources pour financer l'hébergement, par exemple l'épargne, puis l'ancienne résidence, puis les biens les moins rentables.
• La remise d'un compte annuel de gestion aux autres enfants.

La gestion déléguée

Le mandat de gestion confié à un professionnel titulaire de la carte prévue par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 décharge le propriétaire de la recherche des locataires, de l'encaissement et du suivi des travaux. Son coût, supposé de 7,5 % des loyers dans l'exemple, réduit le revenu net mais protège la régularité des encaissements. Le mandat prend fin au décès du mandant et à l'ouverture d'une tutelle, ce que le mandataire de protection ou le tuteur doivent anticiper (Guide du bailleur professionnel, Le décès ou l'incapacité du loueur).

Capital, temps, horizon et limites de chaque stratégie

L'âge et l'horizon guident le choix. Avant 75 ans, la priorité est de simplifier le patrimoine, de constituer une réserve et de signer un mandat notarié. Entre 75 et 85 ans, il s'agit de préparer le financement d'un hébergement et de ne garder que des biens délégables. Au-delà, chaque année réduit le choix du moment de vente et la capacité à signer, ce qui fait de l'anticipation la seule stratégie qui garde toutes les options ouvertes.

Les situations particulières

Les couples mariés, pacsés et concubins

Le conjoint resté au domicile doit pouvoir continuer à vivre décemment, ce qui oblige à chiffrer deux budgets. Pour un bien commun, certains actes exigent l'accord des deux époux. Si l'un est hors d'état de manifester sa volonté, le juge peut autoriser l'autre à passer seul un acte. Le partenaire de pacte civil de solidarité (PACS) et le concubin n'ont pas ce pouvoir sur les biens de l'autre et n'héritent pas sans testament, ce qui rend le mandat de protection future indispensable pour eux.

Les familles recomposées

Le financement de l'hébergement d'un parent peut opposer son conjoint qui souhaite préserver la résidence aux enfants d'une première union, obligés alimentaires et futurs héritiers. Un mandat qui précise l'ordre des ventes et un compte rendu régulier réduisent ce risque (chapitre 105).

L'indivision et le démembrement

Une personne dépendante qui détient un bien en indivision ne peut plus voter seule. Ses droits sont exercés par son mandataire ou son représentant, avec les autorisations propres à chaque mesure. L'usufruitier entré en établissement peut louer le bien dont il a l'usufruit et en percevoir les loyers. Le nu-propriétaire ne peut pas vendre la pleine propriété sans lui.

Les sociétés à l'IR ou à l'IS

Lorsque le propriétaire est gérant d'une société civile immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS), son incapacité paralyse la société si aucun cogérant n'est prévu. Les statuts doivent organiser son remplacement. Les parts elles-mêmes sont gérées par son mandataire ou son représentant. La société peut vendre un immeuble pour financer une distribution ou un remboursement de compte courant, ce qui suppose une décision des associés.

Le loueur en meublé

Un retraité loueur en meublé peut basculer vers le statut professionnel lorsque ses recettes dépassent 23 000 € et ses autres revenus d'activité du foyer, selon des règles détaillées dans le Guide du bailleur professionnel, Le décès ou l'incapacité du loueur. Ce statut, avec ses cotisations et ses règles de plus-value, se gère mal en situation de dépendance. Le passage en location nue ou la vente se décident avant.

Les non-résidents et l'outre-mer

Un parent qui vit en France alors que ses enfants résident à l'étranger doit désigner un mandataire présent. Un propriétaire qui finit sa vie à l'étranger relève des règles locales de protection des majeurs, dont la reconnaissance en France se vérifie avec un notaire (chapitre 103). En outre-mer, l'offre d'établissements et les délais de vente diffèrent, ce qui justifie d'anticiper davantage la cession des biens les moins liquides (chapitre 88).

Le type de marché

En métropole et en zone tendue, un bien se vend en général plus vite, ce qui autorise à garder plus longtemps une réserve immobilière. En ville moyenne, le rendement plus élevé aide à financer l'hébergement, au prix d'une demande locative plus sensible à l'économie locale. En zone rurale, la lenteur des ventes plaide pour arbitrer avant la dépendance.

Les risques de requalification

Vendre un bien à un enfant à un prix minoré pour l'aider ou pour réduire le patrimoine soumis à récupération peut être requalifié en donation déguisée, taxée selon le lien de parenté et assortie de pénalités (Guide de la fiscalité immobilière, L'abus de droit fiscal). Une libéralité consentie par une personne dont les facultés sont altérées peut être annulée à la demande des héritiers. Une donation consentie peu avant une demande d'ASH reste exposée à la récupération pendant dix ans.

Ce qui peut changer

Le projet de loi de finances (PLF) pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 26 octobre 2026 et aucune de ses mesures n'est adoptée. Son article 7 plafonnerait l'amortissement des locaux des loueurs en meublé non professionnels, les résidences services pour personnes âgées et les EHPAD étant hors du champ de la mesure selon le texte initial. Son article 6 modifierait les conditions des avantages de l'assurance vie, souvent utilisée comme réserve de liquidités pour financer l'hébergement (Guide de la fiscalité immobilière, La loi de finances pour 2026 et le projet de loi de finances pour 2027). Vérifiez aussi chaque année le montant de la réduction d'impôt et des aides, susceptibles d'évoluer.

Erreurs fréquentes

• Garder l'ancienne résidence vide par attachement. Sur huit ans, l'option 1 transmet 39 228 € de moins que l'option 3 et impose une vente pressée dès la troisième année.
• Louer l'ancienne résidence sans mesurer la sortie. La location fait perdre l'exonération de plus-value propre aux résidents d'établissement et rend la vente plus lente.
• Tout vendre par précaution. Sur huit ans, l'option 4 transmet 56 457 € de moins que l'option 3, faute de loyers.
• Compter sur la réduction d'impôt de 2 500 €. Elle est limitée à l'impôt dû, soit 700 € dans l'option 4.
• Attendre l'altération des facultés pour organiser. L'habilitation familiale peut prendre jusqu'à un an, sans bail ni vente possibles entre-temps.
• Donner tardivement pour protéger le patrimoine. Une donation de moins de dix ans avant une demande d'ASH reste exposée à la récupération.
• Sous-estimer le coût d'un couple. Dans le deuxième exemple, l'écart atteint 1 882 € par mois et l'épargne s'épuise en trois ans.

Liste de contrôle

1. Le coût d'un hébergement proche et de l'aide à domicile est estimé à partir des tarifs affichés et des repères publics.
2. L'écart entre ce coût et les revenus nets est calculé, ainsi que la durée pendant laquelle l'épargne le couvre.
3. Le bien qui financera l'hébergement est désigné à l'avance.
4. Les biens qui exigent une présence sont convertis, délégués ou vendus avant 75 ans.
5. Une réserve de liquidités couvre deux à trois années d'écart.
6. Un mandat de protection future notarié est signé et précise l'ordre des ventes et la reddition des comptes.
7. Les procurations et mandats de gestion sont en place et connus.
8. Les droits à l'APA, à la réduction d'impôt et au crédit d'impôt sont vérifiés.
9. Les conditions de l'exonération de plus-value de l'ancienne résidence sont examinées avant toute location.
10. Les effets d'une donation tardive sur la récupération de l'ASH sont connus.
11. Les statuts des sociétés prévoient un cogérant ou un remplacement rapide du gérant.
12. La famille sait où se trouvent les documents et qui agira.