La stratégie de transmission

Transmettre un patrimoine immobilier ne se résume pas à réduire les droits de succession. Une stratégie de transmission répond d'abord à des objectifs familiaux, protéger le conjoint survivant, traiter les enfants avec équité, éviter une indivision ingérable, préserver les revenus des parents. Le coût fiscal n'arrive qu'ensuite, même s'il peut atteindre une part importante du patrimoine. Une stratégie efficace fixe l'ordre de ces priorités, choisit les outils qui y répondent et les répartit dans le temps, parce que l'âge des parents et le délai de quinze ans du rappel fiscal commandent le résultat.

Ce chapitre présente les objectifs, les règles qui structurent les choix, les outils et un calendrier par âge, puis compare trois stratégies pour un patrimoine de 1,5 million d'euros et une situation de famille recomposée. La comparaison détaillée entre donation et succession relève du chapitre 130, la gouvernance familiale du chapitre 131 et la fin de vie du chapitre 132. Les barèmes sont détaillés dans le Guide de la fiscalité immobilière, Les barèmes et abattements des donations et successions et la transmission d'une société dans le Guide des sociétés immobilières, Préparer la transmission pas à pas.

Les objectifs et leur ordre

Cinq objectifs souvent contradictoires

• Protéger le conjoint ou le partenaire. Lui garantir le logement, des revenus et une capacité de décision après le premier décès.
• Traiter les enfants avec équité. Égalité de valeur, mais aussi égalité de nature et de date, ce qui n'est pas la même chose.
• Réduire le coût fiscal. Utiliser les abattements, les tranches basses du barème et la décote du démembrement.
• Organiser la gouvernance. Éviter qu'un bien indivis entre plusieurs héritiers ne bloque les décisions de gestion ou de vente.
• Préserver les parents. Garder des revenus, une réserve de dépendance et la capacité de changer d'avis.

Ces objectifs se contrarient. Tout donner au conjoint protège le survivant mais concentre les droits sur le second décès. Donner tôt réduit les droits mais prive les parents d'une partie de leur patrimoine. Attribuer un bien à chaque enfant simplifie la gestion mais rarement l'égalité de valeur. La première décision consiste donc à hiérarchiser ces objectifs, par écrit, avant de choisir un outil.

Égalité de valeur et égalité de traitement

L'égalité entre enfants ne s'apprécie pas seulement au jour de l'acte. Une donation simple à un enfant est présumée faite en avancement de sa part successorale. Elle est rapportée à la succession pour la valeur du bien au jour du partage, d'après son état au jour de la donation (articles 843 et 860 du Code civil). Un appartement donné 150 000 € qui vaut 250 000 € au décès oblige donc le donataire à compenser l'écart avec ses frères et sœurs. La donation-partage évite ce mécanisme, ce qui en fait l'outil naturel de l'équité lorsque plusieurs enfants reçoivent des biens différents (Guide du bailleur privé, Donner son patrimoine locatif).

Les règles qui structurent les choix

La réserve, la quotité disponible et le conjoint

Les enfants sont héritiers réservataires. Les libéralités ne peuvent excéder la moitié des biens en présence d'un enfant, le tiers en présence de deux et le quart en présence de trois ou plus (article 913 du Code civil). Sans disposition particulière, le conjoint survivant choisit entre l'usufruit de la totalité et le quart en pleine propriété si tous les enfants sont communs. Il reçoit le quart en pleine propriété en présence d'un enfant d'une autre union (article 757 du Code civil). Le partenaire de pacte civil de solidarité (PACS) et le concubin n'héritent de rien sans testament.

La donation entre époux, dite au dernier vivant, élargit le choix du conjoint en présence d'enfants. Il peut retenir la quotité disponible en pleine propriété, le quart en pleine propriété et les trois quarts en usufruit, ou l'usufruit de la totalité. Elle est révocable à tout moment et coûte 135,84 € d'acte selon la fiche officielle vérifiée le 5 octobre 2026 (service-public.gouv.fr). Le conjoint et le partenaire sont exonérés de droits de succession.

Les abattements, le barème et le rappel de quinze ans

Chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 € par parent, en donation comme en succession. Le barème en ligne directe atteint 20 % de 15 933 € à 552 324 € de part taxable, puis 30 %, 40 % et 45 % au-delà de 1 805 677 €. Les donations consenties depuis moins de quinze ans au même enfant par le même parent sont rappelées, ce qui réduit l'abattement disponible et fait commencer le barème aux tranches non encore utilisées (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 13 mai 2026). Un couple avec deux enfants dispose ainsi de 400 000 € d'abattements tous les quinze ans, à condition que chaque parent donne.

Le démembrement et l'âge

La nue-propriété donnée est taxée sur une fraction de la valeur qui dépend de l'âge de l'usufruitier, 50 % de 51 à 60 ans, 60 % de 61 à 70 ans, 70 % de 71 à 80 ans et 80 % de 81 à 90 ans (article 669 du Code général des impôts, CGI). Au décès, l'usufruit rejoint la nue-propriété sans droits. Une donation de nue-propriété faite par un parent de 65 ans transmet donc 40 % de la valeur hors droits, en plus de l'abattement, à condition qu'elle soit réelle et consentie plus de trois mois avant le décès (Guide de la fiscalité immobilière, Donner en démembrement).

L'assurance vie et la résidence principale

Les capitaux d'assurance vie issus de primes versées avant 70 ans sont soumis, après un abattement de 152 500 € par bénéficiaire, à un prélèvement de 20 % jusqu'à 700 000 € puis de 31,25 %, le conjoint et le partenaire étant exonérés (BOI-TCAS-AUT-60). Les primes versées après 70 ans relèvent des droits de succession au-delà de 30 500 € (Guide de la fiscalité immobilière, L'assurance vie et la transmission immobilière). La résidence principale du défunt bénéficie d'un abattement de 20 % lorsqu'elle est occupée au décès par le conjoint, le partenaire ou certains enfants (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 9 février 2026).

La plus-value latente

Un bien conservé jusqu'au décès entre dans le patrimoine des héritiers pour sa valeur au décès, ce qui efface la plus-value latente. Un bien donné prend la valeur retenue dans l'acte de donation. Un bien vendu par les parents pour placer le prix supporte au contraire l'impôt sur la plus-value. Dans une communauté universelle avec attribution intégrale, le survivant reprend la date et le prix d'acquisition des époux, sans effacement au premier décès (Guide de la fiscalité immobilière, Calculer la plus-value, prix de cession et prix d'acquisition).

Les outils et ce qu'ils servent

La donation-partage a un avantage propre. Les biens ne sont pas rapportés à la succession et leur valeur est figée au jour de l'acte pour le calcul de la réserve, sous conditions, ce qui évite qu'un bien plus valorisé que les autres ne crée un déséquilibre au décès (Guide de la fiscalité immobilière, La donation-partage et la donation transgénérationnelle). La société civile immobilière (SCI) permet de donner des parts plutôt qu'un immeuble indivisible et d'organiser les pouvoirs par les statuts. Elle n'ouvre pas droit aux régimes de faveur réservés aux entreprises, comme la réduction de l'article 790 du CGI, qui exclut les sociétés gérant leur propre patrimoine immobilier.

Méthode de décision pas à pas

1. Écrire les objectifs et leur ordre, avec le conjoint, en distinguant ce qui est non négociable.
2. Inventorier le patrimoine par propriétaire, communauté, biens propres, indivision, démembrement, sociétés, contrats d'assurance vie et dates des primes.
3. Recenser les donations des quinze dernières années, leur date et leur valeur.
4. Simuler la succession sans rien faire, au premier puis au second décès, avec plusieurs dates et deux hypothèses de prix.
5. Choisir les outils objectif par objectif, en commençant par la protection du survivant.
6. Vérifier les ressources des parents après chaque donation, revenus et réserve de dépendance comprise.
7. Programmer les actes dans le temps, par vagues de quinze ans et selon les tranches d'âge de l'article 669.
8. Associer les enfants à la composition des lots et à la gouvernance des biens.
9. Revoir le dispositif à chaque loi de finances et à chaque événement familial, mariage, divorce, naissance ou décès.

Le calendrier par âge

Commencer entre 60 et 66 ans permet en général deux vagues de donations à quinze ans d'intervalle avant 85 ans. Commencer à 75 ans n'en permet qu'une dans la plupart des cas. Le gain d'une donation précoce se paie par une dépossession plus longue, ce que la vérification des ressources doit mesurer.

Premier exemple, un patrimoine de 1,5 million d'euros

Les hypothèses

L'exemple qui suit est illustratif. Paul et Anne, âgés de 66 et 64 ans, mariés sous la communauté légale, ont deux enfants communs sans donation antérieure. Leur patrimoine commun comprend leur résidence principale de 450 000 €, trois appartements loués de 250 000 € chacun et 150 000 € d'épargne. Chacun détient en outre un contrat d'assurance vie de 75 000 € alimenté avant 70 ans. Le patrimoine atteint 1 500 000 €. Paul décède en 2044 à 84 ans et Anne en 2052 à 90 ans. Les valeurs sont constantes et les revenus consommés. Les frais d'acte des donations sont estimés par le barème proportionnel des émoluments et 0,70 % de taxe de publicité foncière et de contribution de sécurité immobilière, à faire confirmer par le notaire. Les frais de succession et du changement de régime ne sont pas comptés.

Quatre stratégies sont comparées.

• Référence, la loi seule. Clauses d'assurance vie au profit du conjoint, puis des enfants. Anne choisit l'usufruit de la totalité.
• Stratégie 1, la protection maximale du conjoint. Communauté universelle avec attribution intégrale au survivant.
• Stratégie 2, le démembrement en une vague. Donation-partage de la nue-propriété des trois appartements en 2026, usufruit réservé et réversible, donation au dernier vivant.
• Stratégie 3, le démembrement en deux vagues. Stratégie 2, puis donation-partage de la nue-propriété de la résidence principale au printemps 2041, plus de quinze ans après la première. Les clauses d'assurance vie sont démembrées, usufruit au conjoint et nue-propriété aux enfants.

Les résultats

Dans la référence, la succession de Paul porte sur la moitié de la communauté, soit 630 000 € après l'abattement de 20 % sur la résidence occupée par Anne. Les enfants reçoivent la nue-propriété, taxée à 80 % compte tenu de l'âge d'Anne, soit 252 000 € chacun et 28 594 € de droits par enfant. Au second décès, chacun reçoit 375 000 € et paie 53 194 €.

La stratégie 1 supprime tout droit au premier décès, mais les enfants reçoivent 712 500 € chacun au second décès avec un seul abattement de 100 000 €. Une partie de leur part passe dans la tranche à 30 %. Le surcoût par rapport à la référence atteint 89 847 €.

Dans la stratégie 2, chaque parent donne à chaque enfant une nue-propriété de 112 500 €, ce qui ne laisse que 12 500 € taxables et 866 € de droits par donation. Les appartements reviennent ensuite aux enfants sans droits. Au premier décès, plus de quinze ans après la donation, les abattements sont reconstitués. La stratégie 3 utilise la seconde vague d'abattements pour la résidence principale, taxée sur 80 % et 70 % de sa valeur selon l'âge de chaque parent, puis la dette de restitution née de la clause démembrée réduit la succession d'Anne de 75 000 €.

Ce que les chiffres ne montrent pas

La stratégie 3 coûte le moins mais laisse Anne usufruitière de sa propre résidence. Si elle doit entrer en établissement à 88 ans, elle ne pourra vendre la maison qu'avec ses enfants et le prix devra être réparti ou placé en quasi-usufruit, avec les risques de l'article 774 bis du CGI. La stratégie 1 coûte le plus mais laisse à Anne une liberté totale. Le choix dépend donc de l'ordre des objectifs et non du seul coût.

La liquidité pour payer les droits

Les droits se paient en argent. Au second décès, les enfants disposent dans l'exemple de 300 000 € de sommes disponibles, l'épargne commune, le contrat de Paul recueilli par Anne et le contrat d'Anne. Dans la référence, les droits du second décès en absorbent environ 35 %. Dans la stratégie 1, ils atteignent 253 424 €, soit près de 85 % de ces sommes. Une baisse de l'épargne d'Anne pendant son veuvage obligerait alors à vendre un appartement. Les stratégies de donation déplacent la charge vers des montants faibles payés du vivant des parents. Une assurance vie au profit des enfants reste le moyen le plus direct de financer les droits sans vente forcée.

L'âge des enfants

Dans la référence, les enfants, aujourd'hui âgés de 38 et 35 ans, reçoivent la pleine propriété des biens à 64 et 61 ans. Une donation de nue-propriété ne leur procure pas de revenus plus tôt. Elle leur assure en revanche la propriété future des biens et permet, avec l'accord des parents, une vente conjointe dont le prix sera réparti selon la valeur des droits. La donation transgénérationnelle, qui saute une génération avec l'accord de l'enfant, s'envisage lorsque les enfants sont eux-mêmes pourvus.

Tests de sensibilité et scénario défavorable

La date des décès et l'évolution des prix

Le tableau donne le coût total, droits et frais d'acte, selon les dates de décès et l'évolution annuelle des prix immobiliers.

La hausse des prix renforce l'écart, parce que la donation fige la valeur taxée au jour de l'acte alors que la succession taxe la valeur au décès. Un décès précoce réduit l'avantage des donations. Paul décédant en 2034, moins de quinze ans après la première vague, la donation est rappelée dans sa succession et la seconde vague n'a pas lieu. La stratégie 3 se réduit alors à la stratégie 2 complétée par la clause démembrée.

Le scénario défavorable combiné

Le scénario défavorable réunit un décès de Paul en 2030 à 70 ans, celui d'Anne en 2036 à 74 ans et une hausse des prix de 2 % par an. Le coût total atteint 170 147 € pour la référence, 332 262 € pour la stratégie 1, 134 841 € pour la stratégie 2 et 119 841 € pour la stratégie 3. Les donations restent moins coûteuses, mais l'avantage tombe de 113 696 € à 35 306 € pour la stratégie 2, parce que le rappel fiscal absorbe les abattements que la donation avait consommés. Ce scénario rappelle que l'économie attendue d'une donation n'est jamais certaine.

Deuxième exemple, une famille recomposée

L'exemple qui suit est illustratif. Marc, 62 ans, est remarié sous la séparation de biens avec Claire, 58 ans, sans enfant commun. Il a un fils, Tom, 34 ans, d'une première union. Ses biens personnels comprennent la résidence du couple de 400 000 €, deux appartements loués valant ensemble 400 000 € et un contrat d'assurance vie de 100 000 € alimenté avant 70 ans au profit de Claire. Marc décède en 2044 à 80 ans, Claire ayant 76 ans. Les valeurs sont constantes.

La troisième option sépare les patrimoines. Tom reçoit dès maintenant ce qui lui reviendra, Claire conserve son logement et un capital. Elle réduit le face-à-face entre une belle-mère usufruitière et un beau-fils nu-propriétaire, source fréquente de conflits. Les enfants non issus des deux époux disposent par ailleurs de l'action en retranchement contre un avantage matrimonial excessif, ce qui limite l'usage de la communauté universelle dans une famille recomposée (Guide des sociétés immobilières, Le conjoint survivant et la SCI).

Si Marc et Claire vivaient en concubinage, le legs de l'usufruit de la résidence, évalué à 120 000 €, coûterait 71 044 € de droits à Claire, taxée à 60 % après un abattement de 1 594 €. Tom paierait 116 962 €, l'abattement de 20 % sur la résidence principale ne jouant pas pour un concubin. Le contrat d'assurance vie de 100 000 € resterait sous l'abattement de 152 500 € et ne supporterait aucun prélèvement. Un PACS assorti d'un testament supprimerait les droits de Claire. Le chapitre 105 développe ces situations.

Les situations particulières

Les partenaires de PACS et les concubins

Le partenaire de PACS est exonéré de droits de succession, mais il n'hérite que par testament, dans la limite de la quotité disponible s'il y a des enfants. L'abattement de 80 724 € en donation entre partenaires est remis en cause si le PACS est rompu l'année de sa conclusion ou l'année suivante. Le concubin n'a ni vocation successorale ni abattement significatif. L'assurance vie alimentée avant 70 ans reste alors le principal outil, dans la limite de primes non manifestement exagérées au regard des facultés du souscripteur (Guide des sociétés immobilières, La SCI entre partenaires de PACS et concubins).

Les enfants mineurs, vulnérables ou petits-enfants

Un enfant handicapé bénéficie d'un abattement supplémentaire de 159 325 €, cumulable avec celui de 100 000 €. Un enfant mineur peut recevoir une donation acceptée par ses représentants légaux, mais la gestion et la vente des biens reçus sont encadrées. Les petits-enfants bénéficient en donation d'un abattement de 31 865 € par grand-parent. La donation-partage transgénérationnelle permet de les allotir avec l'accord de leur parent.

L'indivision et le démembrement existant

Une donation de nue-propriété à plusieurs enfants crée une indivision qui se poursuivra en pleine propriété. La donation-partage par lots, un appartement par enfant avec une soulte si nécessaire, l'évite. Un démembrement hérité du premier décès se combine avec les donations du survivant, qui peut donner son usufruit ou sa part en pleine propriété. Le chapitre 104 traite la situation de l'héritier.

La détention en société

Les parts d'une SCI à l'impôt sur le revenu se donnent en pleine propriété ou en nue-propriété, sur leur valeur nette des dettes de la société. Les statuts fixent le vote de l'usufruitier et l'agrément des nouveaux associés. Pour une société à l'impôt sur les sociétés (IS), la valeur des parts tient compte, selon la méthode retenue, de l'impôt latent sur les plus-values. Les comptes courants des parents forment une créance transmissible à part (Guide des sociétés immobilières, L'évaluation des parts sociales). Le choix et l'évolution de la structure relèvent du chapitre 125.

Les non-résidents et l'outre-mer

Un immeuble situé en France entre dans le champ des droits français quel que soit le domicile du défunt ou du donateur. L'ensemble des biens y entre lorsque le donateur ou le défunt est domicilié en France (article 750 ter du CGI). Les conventions fiscales et l'imputation de l'impôt étranger se vérifient au cas par cas. Dans les départements d'outre-mer, le barème est le même, avec une réduction de moitié des droits pour les biens situés en Guyane. Le chapitre 103 développe la situation de l'expatrié.

Le type de bien et de marché

Plusieurs petits logements se partagent mieux qu'un immeuble entier ou une maison de famille. Un bien en zone rurale peu liquide se transmet mal à des héritiers dispersés qui devront payer des droits sans pouvoir vendre rapidement (chapitre 86). En métropole, la valeur élevée concentre les droits dans les tranches hautes, ce qui renforce l'intérêt des donations précoces (chapitre 84).

Capital, temps, horizon et limites de chaque stratégie

Les risques de requalification

• L'abus de droit. Les articles L64 et L64 A du livre des procédures fiscales (LPF) permettent d'écarter les actes fictifs ou à but principalement fiscal. Selon l'administration, une transmission anticipée avec réserve d'usufruit n'est pas visée en elle-même, sauf fictivité (Guide de la fiscalité immobilière, L'abus de droit fiscal).
• La donation sans dépouillement. Le donateur qui continue de se comporter en plein propriétaire expose la donation à être écartée.
• La présomption de l'article 751 du CGI. Une donation de nue-propriété consentie moins de trois mois avant le décès ou un achat démembré entre parent et enfant fait entrer le bien dans la succession, sauf preuve contraire.
• Le quasi-usufruit sur le prix de vente. Depuis le 29 décembre 2023, la dette de restitution née de la vente d'un bien démembré n'est déductible que si l'opération n'a pas un objectif principalement fiscal (article 774 bis du CGI).
• La sous-évaluation. Une valeur trop basse dans l'acte entraîne un rappel de droits et fixe un prix de revient faible pour la plus-value future des enfants (chapitre 21).
• Les primes manifestement exagérées. Elles peuvent être réintégrées dans la succession civile à la demande des héritiers réservataires.

Ce qui est en discussion au 26 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion et aucune de ses mesures n'est adoptée au 26 octobre 2026. Selon le suivi publié dans le Guide de la fiscalité immobilière, La loi de finances pour 2026 et le projet de loi de finances pour 2027, son article 4 porterait de 31 865 € à 50 000 € l'exonération des dons familiaux de sommes d'argent consentis au premier semestre 2027. Les députés l'ont portée à 100 000 € pour toute l'année 2027 lors d'un vote provisoire du 16 octobre 2026. Son article 6 encadrerait les contrats d'assurance vie adossés à des fonds dédiés. Aucune mesure publiée ne modifie à cette date les abattements de l'article 779, le barème de l'article 777 ni l'article 669 du CGI. Une donation ne se programme pas sur la foi d'un vote provisoire.

Les erreurs fréquentes

Les coûts cités reprennent les exemples illustratifs du chapitre.

• Choisir la communauté universelle pour un grand patrimoine sans chiffrer. Dans le premier exemple, elle coûte 89 847 € de plus que la loi seule.
• Attendre le second décès pour transmettre. La référence coûte 113 696 € de plus que la stratégie 2.
• Donner sans vérifier ses ressources. Une nue-propriété donnée ne peut plus financer la dépendance.
• Ignorer le rappel de quinze ans. Un décès en 2030 réduit l'avantage de la stratégie 2 de 113 696 € à 35 306 €.
• Laisser un concubin légataire sans autre outil. Le legs d'un usufruit de 120 000 € lui coûte 71 044 €.
• Négliger la famille recomposée. Avec l'usufruit total donné à Claire, Tom paie 78 994 € de droits sur des biens dont il ne disposera qu'au décès de sa belle-mère.
• Oublier la liquidité. Des droits de plus de 100 000 € au second décès peuvent imposer la vente d'un bien dans de mauvaises conditions.

Liste de contrôle

1. Objectifs écrits et hiérarchisés avec le conjoint ou le partenaire.
2. Inventaire par propriétaire, communauté, biens propres, indivision, démembrement, sociétés.
3. Donations des quinze dernières années recensées avec leur date.
4. Contrats d'assurance vie listés avec les dates des primes et des clauses à jour.
5. Succession sans rien faire simulée au premier et au second décès.
6. Protection du survivant organisée, donation au dernier vivant, testament ou régime matrimonial.
7. Ressources des parents vérifiées après chaque donation envisagée.
8. Calendrier des vagues de donations fixé selon l'âge et le délai de quinze ans.
9. Lots composés avec les enfants pour éviter l'indivision.
10. Liquidité prévue pour les droits du second décès.
11. Situation familiale particulière traitée, PACS, concubinage, famille recomposée, enfant vulnérable.
12. État du projet de loi de finances pour 2027 vérifié avant tout acte programmé en 2027.