Estimer la valeur d'un bien par le marché et par le revenu

Toute décision patrimoniale repose sur une valeur. Le prix que vous acceptez de payer, le levier que la banque vous accorde, le moment où vous vendez, le rendement des fonds propres immobilisés et l'assiette de l'impôt dépendent tous d'une estimation. Or un même bien a plusieurs valeurs selon la méthode et selon la question posée. L'investisseur doit savoir les calculer, les confronter et expliquer leurs écarts.

Ce chapitre présente quatre méthodes, la comparaison avec les ventes publiées dans les demandes de valeurs foncières (DVF), la capitalisation du revenu, le coût de remplacement et les flux actualisés. Il distingue la valeur de marché de la valeur d'investissement, propre à chaque acquéreur, puis les applique à un immeuble de rapport de six logements et à une maison périurbaine. Les règles fiscales d'évaluation, qui s'imposent pour l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), les donations et les successions, figurent dans le Guide de la fiscalité immobilière, Évaluer un bien en matière fiscale. L'évaluation d'un parc de logements meublés est traitée dans le Guide du bailleur professionnel, Évaluer son parc. Les règles citées sont celles en vigueur au 26 octobre 2026.

Valeur de marché et valeur d'investissement

La valeur vénale

La valeur vénale est le prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, à une date donnée, en tenant compte de l'état du bien et à l'exclusion des circonstances propres aux parties. Pour un ensemble de biens, c'est la valeur de l'ensemble qui compte. L'administration ne publie ni prix au mètre carré ni coefficient de capitalisation, car de tels barèmes conduiraient à des estimations forfaitaires (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-10, § 20 et § 30). C'est la valeur qui sert de référence pour la fiscalité et pour la banque.

La valeur d'investissement

La valeur d'investissement est le prix maximal qu'un acquéreur donné peut payer pour atteindre son objectif de rendement, compte tenu de son financement, de sa fiscalité et de son horizon. Elle diffère d'un acquéreur à l'autre. Un investisseur qui vise un rendement net élevé, un autre qui accepte un rendement faible contre une perspective de valorisation et un occupant qui achète pour se loger n'arrivent pas au même prix.

La décision d'achat confronte les deux valeurs. Acheter au-dessus de la valeur vénale expose à une perte en cas de revente rapide et à un financement bancaire réduit. Acheter au-dessus de sa propre valeur d'investissement revient à accepter un rendement inférieur à son objectif. Un bien ne mérite l'examen que si le prix demandé reste sous ces deux limites, ou si l'écart s'explique par un projet de création de valeur chiffré (chapitre 66).

La méthode par comparaison avec les données DVF

Les sources

La base DVF recense les transactions immobilières des cinq dernières années à partir des actes notariés et des informations cadastrales. Elle est gratuite et consultable sur data.gouv.fr et app.dvf.etalab.gouv.fr. Elle ne couvre ni le Haut-Rhin, ni le Bas-Rhin, ni la Moselle, ni Mayotte (service-public.gouv.fr). Le service Patrim, accessible depuis l'espace particulier sur impots.gouv.fr, permet aussi de rechercher les ventes d'un secteur, notamment pour une déclaration d'IFI, une donation ou un projet de vente ou d'achat, avec la même exclusion territoriale (service-public.gouv.fr).

DVF donne le prix, la date, la nature du bien, la surface et le nombre de pièces. Elle ne dit rien de l'état, de l'étage, de la performance énergétique, de la situation locative ni du mobilier. Une vente qui porte sur plusieurs lots n'indique qu'un prix global. Les références doivent donc être examinées une à une et non simplement moyennées.

La méthode pas à pas

1. Délimitez le secteur au plus près du bien, la rue ou le quartier, puis élargissez seulement si les références manquent.
2. Retenez une période de douze à vingt-quatre mois avant la date d'évaluation. Une vente postérieure à cette date ne peut pas servir, ni pour le contribuable ni pour l'administration (BOI-CF-IOR-10-40, § 150).
3. Filtrez le type de bien, appartement ou maison, la surface et le nombre de pièces.
4. Écartez les ventes atypiques, comme les ventes entre proches, les biens exceptionnels ou les mutations de plusieurs lots au prix global.
5. Calculez le prix au mètre carré de chaque référence.
6. Ajustez chaque référence pour la date, l'état, la performance énergétique, l'étage, le terrain ou l'extérieur, en motivant chaque correction.
7. Retenez la médiane des prix ajustés plutôt que la moyenne, qui est sensible aux valeurs extrêmes.
8. Appliquez la surface du bien et arrondissez dans la fourchette obtenue.

L'ajustement de date par les indices publics

Une vente conclue un an avant la date d'évaluation doit être corrigée de l'évolution du marché. Les indices Notaires-Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) le permettent. Au deuxième trimestre 2026, les prix des logements anciens ont reculé de 0,8 % sur un an en France hors Mayotte, de 0,1 % pour les appartements et de 1,3 % pour les maisons. En province, la baisse sur un an atteint 1,0 % pour l'ensemble et 1,3 % pour les maisons, selon la publication de l'INSEE du 8 septembre 2026 (insee.fr). Ces indices sont nationaux ou régionaux et ne reflètent pas forcément le marché d'une commune. Ils servent à corriger l'effet de la date, non à fixer une valeur.

La méthode par capitalisation du revenu

Le principe

La méthode par le revenu divise le revenu net annuel du bien par un taux de capitalisation observé sur des ventes de biens loués comparables. Elle reproduit le raisonnement de l'investisseur et convient aux immeubles de rapport, aux locaux commerciaux et aux biens loués. Le revenu retenu est le revenu net durable, après vacance, impayés, charges non récupérables, gestion et provision pour gros travaux. Ce n'est jamais le loyer affiché.

Taux acte en main et taux hors frais

Le taux doit être appliqué avec la même convention que celle qui a servi à l'observer. Les investisseurs calculent souvent leur rendement sur le prix acte en main, frais d'acquisition compris. Si le taux observé est acte en main, la valeur obtenue en divisant le revenu par ce taux est elle aussi acte en main. La valeur vénale, qui est un prix hors frais, s'obtient alors en la divisant par un plus le taux des frais. Oublier cette étape surestime la valeur du montant des frais.

Le taux de capitalisation et la croissance

Le taux de capitalisation n'est pas un rendement attendu. Il est approximativement égal au taux de rendement exigé par l'acquéreur diminué de la croissance qu'il attend du revenu. Un taux faible traduit soit une exigence de rendement faible, soit une croissance attendue forte, soit un risque perçu faible. Deux marchés aux taux différents ne sont donc pas « chers » ou « bon marché » sans examen de ces trois composantes (chapitres 11 et 80).

La méthode par le coût de remplacement

La méthode par le coût additionne la valeur du terrain et le coût de construction d'un bâtiment équivalent à neuf, honoraires compris, diminué d'un abattement pour vétusté. Elle donne un plafond théorique, puisqu'un acquéreur informé ne paie pas un bien ancien plus cher que la construction d'un bien neuf équivalent sur un terrain comparable. Dans beaucoup de villes moyennes et de zones rurales, les biens anciens se vendent nettement sous leur coût de remplacement, ce qui signale que construire pour louer n'y est pas concurrentiel sans création de valeur particulière (chapitre 74). La méthode sert aussi pour l'assurance et pour les biens sans marché de comparaison, que la jurisprudence admet d'évaluer autrement lorsque la comparaison est impossible (BOI-CF-IOR-10-40, § 150).

La méthode des flux actualisés

La méthode des flux actualisés projette sur dix ans en général les loyers, la vacance, les charges et les travaux prévus, puis une valeur de revente obtenue en capitalisant le revenu de l'année suivante. Chaque flux est ramené à la date d'évaluation par un taux d'actualisation qui représente le rendement exigé (chapitre 18). La somme donne la valeur.

Cette méthode est la seule qui intègre explicitement un calendrier de travaux, une vacance temporaire, un loyer appelé à évoluer ou une fin de bail. Elle convient à un immeuble à rénover, partiellement vacant ou soumis à des travaux de mise aux normes énergétiques. Sa faiblesse est le nombre d'hypothèses. Une variation d'un demi-point du taux de sortie ou du taux d'actualisation suffit à déplacer la valeur de plusieurs pourcents.

Premier exemple, un immeuble de rapport de six logements

L'exemple qui suit est illustratif. Les loyers, charges, références de prix, taux et coûts sont des hypothèses et ne valent pas évaluation d'un bien réel.

Les hypothèses

Un immeuble en monopropriété situé dans une ville moyenne comprend deux T1 de 30 m² loués 430 €, trois T2 de 45 m² loués 560 € et un T3 de 65 m² loué 700 € par mois hors charges, soit 260 m² et 3 240 € par mois. Les frais d'acquisition sont supposés égaux à 7,5 % du prix.

Par le revenu

Des ventes d'immeubles loués comparables dans la même ville sont supposées faire ressortir un taux net acte en main de 6 %. La valeur acte en main est de 22 289 € divisés par 0,06, soit 371 482 €. La valeur hors frais est de 371 482 € divisés par 1,075, soit 345 564 €, ou 1 329 € par mètre carré. Appliquer le taux directement au prix hors frais aurait surestimé la valeur de 25 917 €. Le rendement brut sur la valeur hors frais ressort à 11,25 %.

Un demi-point de taux autour de 6 % déplace la valeur d'environ 27 000 à 31 000 €, soit 8 à 9 %. Une baisse de 10 % du revenu net a le même effet qu'une hausse du taux de 6 % à 6,67 %. Le choix du taux pèse donc autant que la qualité de l'état locatif.

Par comparaison

Cinq ventes d'immeubles entiers comparables, repérées dans DVF puis analysées, ressortent à 1 180, 1 260, 1 330, 1 390 et 1 450 € par mètre carré. La médiane est de 1 330 €. L'immeuble étudié présentant une toiture à reprendre que n'avaient pas les références, un ajustement de 3 % ramène le prix à 1 290 € par mètre carré, soit 335 426 € pour 260 m².

Une seconde lecture par lots part des ventes d'appartements à l'unité du quartier, supposées à 1 650 € par mètre carré, soit 429 000 € pour l'ensemble. Cette valeur de découpe suppose de créer une copropriété, de libérer ou de vendre occupés les logements, de payer des frais et d'attendre. Une décote de 10 %, 15 % ou 20 % ramène la valeur à 386 100 €, 364 650 € ou 343 200 €. Un acquéreur qui achète en bloc pour revendre par lots se rapproche de l'activité de marchand de biens (Guide de la fiscalité immobilière, Le marchand de biens et les opérations habituelles).

Par les flux actualisés

La projection sur dix ans retient une indexation des loyers de 1,5 % par an, une hausse des charges de 2 % par an, la gestion à 7 % des encaissements, une réfection de toiture de 25 000 € la quatrième année et un ravalement de 15 000 € la huitième, qui remplacent la provision annuelle. La revente à la dixième année capitalise le revenu net normalisé de l'année suivante, 25 183 €, au taux acte en main de 6,5 %, ramené hors frais et diminué de 5 % de frais de vente, soit 342 384 €. Avec un taux d'actualisation de 7,5 %, la valeur hors frais atteint 299 414 €.

L'écart avec la méthode par le revenu s'explique. Sans les travaux et avec une sortie au même taux de 6 %, la méthode donnerait 337 529 €, proche de la capitalisation. Les 40 000 € de travaux concentrés sur dix ans et la prudence sur le taux de sortie expliquent le reste. La capitalisation suppose un revenu stable à perpétuité. Les flux actualisés montrent ce que coûte un calendrier de travaux réel.

Par le coût de remplacement

Le terrain est estimé à 60 000 €. La construction de 299 m² de surface de plancher à 1 700 € par mètre carré coûte 508 300 €, plus 50 830 € d'honoraires, soit 559 130 € à neuf. Après une vétusté de 35 %, il reste 363 435 €, d'où une valeur de 423 435 €. Ce montant dépasse les trois autres de 22 à 41 %. Il confirme que, dans ce marché, l'ancien se vend sous son coût de remplacement et qu'il ne fixe pas le prix.

Le rapprochement

Les deux méthodes principales ne s'écartent que de 3,02 %. La valeur par comparaison correspond à un taux net acte en main implicite de 6,18 %, cohérent avec le taux retenu. Une valeur arrondie de 330 000 €, dans une fourchette de 300 000 à 345 000 €, est défendable. Une banque retiendrait probablement le bas de la fourchette en raison des travaux prévus.

La valeur d'investissement du même immeuble

Supposons un acquéreur financé à 80 % du coût total sur vingt ans au taux nominal de 3,40 %, avec 0,30 % d'assurance, qui conserve l'immeuble quinze ans, supporte les travaux prévus et revend au taux acte en main de 6,5 %. Avant impôt, le prix maximal hors frais compatible avec un taux de rendement interne (TRI) des fonds propres de 8 % est de 378 745 €. Il tombe à 350 579 € pour un TRI de 10 % et à 325 023 € pour un TRI de 12 %. Un autre acquéreur, qui raisonne sur un rendement net acte en main de 7 % sans crédit, ne paiera pas plus de 296 198 €.

La même valeur vénale de 330 000 € est donc trop élevée pour le second acquéreur et acceptable pour le premier, à qui elle procure un TRI des fonds propres de 11,59 % avant impôt. Ces chiffres sont avant impôt. Après impôt, la valeur d'investissement baisse selon le régime et la tranche marginale (chapitres 14 et 19).

Le scénario défavorable

Une vacance de 15 %, une taxe foncière en hausse de 20 % et 60 000 € de travaux de rénovation énergétique imposés par le calendrier du diagnostic de performance énergétique (DPE) ramènent le revenu net à 18 075 €. Par capitalisation au même taux, déduction faite des travaux, la valeur hors frais tombe à 220 227 €, soit 36,27 % de moins. Les flux actualisés, avec les travaux énergétiques la deuxième année, donnent 192 083 €. Un acquéreur financé à 80 % sur la valeur centrale perdrait alors la totalité de son apport en cas de revente forcée (chapitres 19 et 72).

Second exemple, une maison périurbaine

L'exemple qui suit est illustratif. Les références de vente sont des hypothèses construites sur le modèle des données DVF et ne décrivent pas de ventes réelles.

Une maison de 108 m² sur 800 m² de terrain, en bon état, est évaluée en octobre 2026. Six ventes de maisons du même secteur sont repérées. L'ajustement de date applique la baisse de 1,3 % sur un an des prix des maisons en province mesurée par l'INSEE, au prorata du nombre de mois écoulés. L'état et la performance énergétique sont corrigés lorsque la référence diffère du bien évalué.

Hors R6, la médiane des prix ajustés est de 1 605 € par mètre carré, soit une valeur de 173 368 € pour 108 m², dans une fourchette de 162 443 à 185 619 €. Une moyenne incluant la vente atypique R6 aurait donné 182 393 €, soit 9 024 € de trop.

Le coût de remplacement, avec 800 m² de terrain à 55 € et une construction de 108 m² majorés de 10 % de surface de plancher à 1 650 € le mètre carré, soit 196 020 €, diminuée d'une vétusté de 40 %, donne 161 612 €. Il est proche de la valeur de marché, ce qui est fréquent pour une maison récente en zone périurbaine.

Par le revenu, un loyer de 950 € par mois, une vacance de 4 % et 2 750 € de charges non récupérables donnent un revenu net de 8 194 €. Au taux net acte en main de 5 %, la valeur pour un investisseur est de 152 447 € hors frais. À 5,5 %, elle tombe à 138 588 €. Au prix de marché, le rendement net acte en main n'est que de 4,40 %, pour un rendement brut de 6,58 %.

L'écart est structurel. Le prix d'une maison est fixé par les acquéreurs occupants, qui ne raisonnent pas en rendement. L'investisseur qui achète une maison pour la louer paie un prix d'occupant et la revendra probablement à un occupant. Son résultat dépend donc davantage de la revente que du loyer (chapitre 38).

Choisir la méthode selon le bien et la question

Les types de marchés

En métropole, les références sont nombreuses et la comparaison est fiable, mais les taux de capitalisation bas rendent la méthode par le revenu très sensible. En ville moyenne, les deux méthodes se recoupent souvent et la valeur de découpe d'un immeuble peut s'écarter fortement de sa valeur en bloc. En zone rurale, les références manquent, la fourchette s'élargit et le coût de remplacement prend plus de poids. En zone tendue soumise à l'encadrement des loyers, le revenu retenu ne peut dépasser le loyer de référence majoré, sauf complément de loyer justifié, ce qui plafonne la valeur par le revenu d'un bien loué (chapitre 87). Dans le Haut-Rhin, le Bas-Rhin, la Moselle et à Mayotte, l'absence de DVF impose de recourir aux références notariales et professionnelles.

Les situations particulières

Un bien occupé se vend en général moins cher qu'un bien libre. Aucun texte ne fixe de taux de décote, qui se justifie par la durée du bail restant à courir, le loyer et la protection du locataire (Guide du bailleur privé, Acheter un bien déjà loué). Pour un investisseur, cette décote est souvent une opportunité d'achat dont la valeur se mesure par les flux actualisés jusqu'à la libération du logement.

Une quote-part indivise préexistante peut supporter une décote justifiée par les circonstances, alors que l'indivision née d'un décès n'en justifie aucune pour les héritiers. Le couple marié en communauté évalue le bien commun pour sa valeur totale, les partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) et les concubins en indivision chacun pour sa quote-part (Guide de la fiscalité immobilière, L'indivision en fiscalité).

En démembrement, la valeur fiscale de l'usufruit et de la nue-propriété résulte du barème de l'article 669 du Code général des impôts (CGI), appliqué à la valeur de la pleine propriété. La valeur économique d'une nue-propriété, calculée par actualisation de la pleine propriété future, peut s'en écarter nettement. L'investisseur qui achète ou vend un droit démembré compare les deux (chapitre 58 et Guide de la fiscalité immobilière, Le démembrement de propriété en fiscalité).

Pour un bien détenu en société, ce sont les parts qui s'évaluent, en général par l'actif net réévalué, avec la question de l'impôt latent sur la plus-value pour une société à l'impôt sur les sociétés et d'une décote éventuelle pour défaut de liquidité (Guide des sociétés immobilières, L'évaluation des parts sociales). Un non-résident évalue ses biens français selon les mêmes méthodes. En outre-mer, les règles sont celles du droit commun, mais les marchés plus étroits élargissent la fourchette (chapitre 88).

Le compte à rebours et la valeur bancaire

Pour un bien à rénover, à diviser ou classé F ou G, la méthode du compte à rebours part de la valeur après travaux, établie par comparaison. Elle en retranche le coût des travaux, une marge pour aléas, les frais et le coût du portage pour obtenir la valeur en l'état. En retranchant aussi la marge que vous visez, elle donne le prix maximal à offrir (chapitres 46 et 72).

La banque retient de son côté une valeur prudente, souvent proche du bas de la fourchette. Elle rapporte le capital restant dû à cette valeur. Une estimation optimiste ne crée donc aucune capacité de financement supplémentaire. Elle augmente seulement le risque de découvrir, lors d'un refinancement, que la dette dépasse la valeur retenue (chapitre 33).

Les risques de requalification

Une évaluation sert aussi de preuve. Une vente à un proche ou une donation à une valeur nettement inférieure à la valeur vénale peut être requalifiée en libéralité et, si l'opération n'a pas d'autre but que fiscal, relever de l'abus de droit des articles L64 et L64 A du livre des procédures fiscales (Guide de la fiscalité immobilière, L'abus de droit fiscal). Un achat en bloc évalué sur sa valeur de découpe, suivi d'une division et d'une revente par lots, peut caractériser l'activité de marchand de biens, même pour une opération isolée.

L'effet de l'horizon et de l'âge

La valeur d'investissement dépend de l'horizon. Un acquéreur qui conserve vingt ans amortit les frais d'entrée et peut accepter un prix plus proche de la valeur vénale qu'un acquéreur qui prévoit de revendre dans cinq ans. À l'approche de la retraite, la valeur d'un bien se juge davantage sur le revenu net qu'il procurera et sur sa liquidité, car une revente forcée à un mauvais moment coûte plus cher qu'une sous-évaluation initiale (chapitres 5 et 121). Pour la transmission, la valeur retenue fixe à la fois les droits et le prix d'acquisition futur de l'héritier, ce qui interdit de la choisir pour le seul effet sur les droits (chapitre 129).

Le projet de loi de finances pour 2027

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 26 octobre 2026. Selon le suivi présenté dans le Guide de la fiscalité immobilière, La loi de finances pour 2026 et le projet de loi de finances pour 2027, aucune mesure adoptée à cette date ne modifie les règles d'évaluation des immeubles. Des votes de séance provisoires touchent l'assiette de l'IFI pour certains logements loués, sans qu'aucun ne puisse être tenu pour adopté avant la publication de la loi.

Les erreurs fréquentes

• Moyenner des références sans les examiner. Dans le second exemple, la vente atypique fait surestimer la maison de 9 024 €.
• Appliquer un taux acte en main à un prix hors frais. L'immeuble serait surestimé de 25 917 €.
• Capitaliser le loyer affiché. Sans vacance, gestion ni provision, le revenu de l'immeuble passerait de 22 289 € à 30 180 € et la valeur hors frais serait surestimée de 122 343 €.
• Retenir le taux d'une autre ville. Un taux de 5 % au lieu de 6 % porterait la valeur à 414 677 €, soit 69 113 € de trop.
• Additionner les prix des lots pour évaluer un immeuble en monopropriété. La valeur de découpe de 429 000 € dépasse de 29 % la valeur rapprochée.
• Ignorer un calendrier de travaux. Les 40 000 € de travaux prévus retirent 25 238 € à la valeur actualisée de l'immeuble.
• Utiliser des ventes postérieures à la date d'évaluation.
• Confondre valeur vénale et valeur d'investissement. Payer la valeur vénale d'une maison en attendant le rendement d'un immeuble de rapport conduit à un rendement net de 4,40 % au lieu de 5 %.

Liste de contrôle

1. L'usage de l'évaluation et sa date sont définis.
2. La valeur recherchée est identifiée, vénale, d'investissement, bancaire ou de découpe.
3. Les références DVF ou Patrim sont antérieures à la date, analysées une à une et conservées.
4. Les corrections de date reposent sur un indice public daté et les autres corrections sont motivées.
5. La médiane des prix ajustés est retenue et les ventes atypiques sont écartées.
6. Le revenu capitalisé est le revenu net durable, après vacance, gestion et provision.
7. Le taux de capitalisation est issu du même marché et appliqué avec la bonne convention de frais.
8. Les flux actualisés intègrent le calendrier de travaux, notamment énergétiques.
9. Le coût de remplacement sert de contrôle pour les maisons et les biens atypiques.
10. Les écarts entre méthodes sont expliqués et la valeur retenue est motivée dans une fourchette.
11. La valeur d'investissement est calculée pour votre financement, votre fiscalité et votre horizon.
12. Un scénario défavorable est chiffré, en particulier pour le DPE et la vacance.
13. Les décotes d'occupation, d'indivision ou de bloc sont justifiées bien par bien.