Le cash-flow mensuel et annuel

Le cash-flow est la somme qui entre ou qui sort chaque mois du compte de l'investisseur à cause de son bien, une fois payés les charges, le crédit et l'impôt. C'est l'indicateur que les investisseurs regardent le plus, parce qu'il se lit directement sur le relevé bancaire. C'est aussi celui qu'ils interprètent le plus mal. Un cash-flow négatif peut accompagner un enrichissement régulier. À l'inverse, un cash-flow positif peut masquer une perte de patrimoine.

Ce chapitre construit le cash-flow avant et après impôt, distingue le cash-flow comptable de la trésorerie réelle et explique le rôle du remboursement du capital emprunté. Il suit ensuite un même bien sur vingt-cinq ans, avec l'indexation des loyers, les gros travaux, la fin du différé fiscal et la fin du crédit. Il montre enfin pourquoi un cash-flow positif n'est pas en soi un critère suffisant. Les notions de base figurent dans le Guide du bailleur privé, Calculer la rentabilité d'un investissement locatif. L'effort d'épargne qui en découle est traité au chapitre 16.

Construire le cash-flow

Les composantes

Le cash-flow se construit en partant des loyers réellement encaissés et en retranchant tout ce qui sort réellement du compte. Le tableau qui suit en donne la structure.

Les formules s'écrivent ainsi. Cash-flow avant impôt = loyers encaissés moins charges, travaux et annuité. Cash-flow après impôt = cash-flow avant impôt moins impôt. Le cash-flow mensuel est le cash-flow annuel divisé par douze, à condition de ne pas oublier qu'il ne se répartit jamais également entre les mois.

Le cash-flow avant impôt

Le cash-flow avant impôt dépend du bien et du crédit, mais pas du foyer. Il permet de comparer deux montages sur un même bien. Il ne permet pas de comparer deux investisseurs, dont l'imposition diffère. Les banques le rapprochent des revenus de l'emprunteur pour apprécier sa capacité à supporter un effort mensuel (chapitre 26).

Le cash-flow après impôt

Le cash-flow après impôt intègre l'impôt réellement dû au titre du bien. Celui-ci dépend du régime, du taux marginal d'imposition (TMI) du foyer et de l'année, puisque les intérêts déductibles diminuent avec le temps et que les amortissements d'un loueur en meublé non professionnel (LMNP) au réel finissent par s'épuiser. La méthode de calcul de l'impôt selon le régime est développée au chapitre 14.

Cash-flow comptable et trésorerie réelle

Trois mesures à ne pas confondre

Le résultat comptable ou fiscal, le cash-flow comptable et la trésorerie réelle sont trois mesures différentes d'une même année. Le résultat retranche les amortissements, qui ne sont pas des sorties d'argent, mais ne retranche pas le capital remboursé, qui en est une. Le cash-flow comptable, appelé capacité d'autofinancement, ajoute au résultat après impôt les amortissements. La trésorerie réelle retranche en plus le capital remboursé et les dépenses immobilisées.

Le même bien présente donc un résultat nul, une capacité d'autofinancement positive de 1 889 € et une trésorerie négative de 1 099 €. Aucune de ces mesures n'est fausse. Chacune répond à une question différente, celle de l'impôt, celle de la richesse produite par l'exploitation et celle de l'argent à ajouter sur le compte.

Les provisions lissées et les dépenses réelles

Un calcul lissé répartit chaque année une provision pour les gros travaux et le renouvellement du mobilier. La trésorerie réelle, elle, encaisse ces dépenses l'année où elles sont payées. Les deux approches donnent le même total sur longue période, mais des profils très différents.

Le calcul lissé sert à décider et à comparer. La trésorerie réelle sert à dimensionner la réserve de précaution, qui doit couvrir les années où les dépenses se concentrent (chapitre 116).

Les décalages de calendrier

Plusieurs décalages séparent l'année fiscale de l'année de trésorerie. Les plus fréquents sont les suivants.

• La taxe foncière se paie en une fois à l'automne, sauf mensualisation. La CFE est due en décembre.
• Les appels de fonds de copropriété sont en général trimestriels. Les travaux votés font l'objet d'appels spécifiques.
• Les charges récupérables sont avancées par le propriétaire et régularisées une fois par an avec le locataire.
• L'impôt sur les loyers est payé par des acomptes contemporains calculés sur les revenus de l'avant-dernière année de janvier à août, puis sur ceux de l'année précédente de septembre à décembre, avec un acompte distinct pour les prélèvements sociaux (Guide de la fiscalité immobilière, Le prélèvement à la source des revenus immobiliers).
• Le dépôt de garantie entre sur le compte mais doit être restitué. Il ne constitue pas un revenu et ne doit pas financer le cash-flow (Guide du bailleur privé, Le dépôt de garantie).
• La première année, le différé de déblocage du crédit, les frais de mise en location et l'absence d'acompte d'impôt donnent une image trop favorable, corrigée par la régularisation de l'année suivante.

Le rôle du capital remboursé

Une sortie d'argent qui n'est pas une charge

L'annuité d'un crédit amortissable mélange deux flux de nature opposée. Les intérêts et l'assurance sont un coût. Le capital remboursé est une épargne forcée, qui réduit la dette et augmente d'autant le patrimoine net de l'investisseur. Un cash-flow négatif de 1 099 € accompagné d'un remboursement de capital de 2 988 € correspond donc à un enrichissement de 1 889 € dans l'année, avant toute évolution de la valeur du bien.

Une répartition qui change chaque année

Dans un crédit à mensualité constante, la part des intérêts diminue et celle du capital augmente à chaque échéance. Dans l'exemple, les intérêts passent de 2 927 € la première année à 111 € la vingtième, tandis que le capital remboursé passe de 2 988 € à 5 805 €. L'enrichissement annuel progresse donc mécaniquement, même à cash-flow constant.

Cette évolution a un effet fiscal. Au réel foncier, les intérêts déductibles diminuent, ce qui augmente l'impôt et réduit le cash-flow après impôt d'année en année. Au réel LMNP, la baisse des intérêts augmente le résultat avant amortissements, ce qui consomme plus vite le stock d'amortissements reportés et rapproche la date à laquelle l'impôt apparaît. Les structures de crédit in fine ou avec différé, qui modifient ce profil, sont comparées au chapitre 28.

Premier exemple, un meublé suivi sur vingt-cinq ans

Les hypothèses

L'exemple qui suit est une illustration. Les montants sont des hypothèses et ne constituent ni une prévision ni une simulation pour un bien réel. L'indexation retenue pour les loyers et les charges est une hypothèse de calcul et non une prévision.

Pour situer ces hypothèses, l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) a progressé de 1,57 % sur un an au troisième trimestre 2026, pour atteindre 148,06. Sa hausse atteint 8,65 % entre le troisième trimestre 2022 et le troisième trimestre 2026 (insee.fr). Selon la Banque de France, le taux moyen des crédits nouveaux à l'habitat hors renégociations était de 3,32 % en août 2026, dans sa publication du 6 octobre 2026. Ces données passées ne préjugent pas des évolutions futures.

Le rendement brut de ce bien atteint 8,84 % de son prix de revient et son rendement net 5,29 % la première année. Ces niveaux supposent un prix d'achat bas par rapport au loyer, plus fréquent en ville moyenne qu'en métropole, avec les risques de vacance et de revente propres à ces marchés (chapitre 85).

Le cash-flow année par année

Les montants sont arrondis à l'euro et le cash-flow de chaque ligne est égal aux loyers diminués des quatre colonnes de dépenses. Sur vingt-cinq ans, le cash-flow après impôt cumulé est de - 17 806 €, dont - 35 750 € pendant les vingt années du crédit et 17 944 € pendant les cinq années suivantes. L'impôt cumulé atteint 11 119 € et le capital remboursé 85 000 €.

Les quatre phases du cash-flow

Les années 1 à 7. Le cash-flow est légèrement négatif, de 92 € par mois la première année. Il s'améliore lentement grâce à l'indexation des loyers. Aucun impôt n'est dû, l'amortissement couvrant tout le résultat. L'enrichissement annuel dépasse pourtant 1 800 €.

Les années de travaux. Les années 8, 10, 15, 18 et 22 concentrent le renouvellement du mobilier, le ravalement et la rénovation. Le cash-flow de l'année 18 atteint - 9 061 €, soit plus de huit fois celui de la première année. Ce sont ces années, plutôt que la moyenne, qui fixent le besoin de réserve.

La fin du différé fiscal. Le stock d'amortissements reportés culmine à 9 498 € l'année 10, puis se consomme à mesure que les intérêts baissent et que les loyers progressent. Il est épuisé l'année 18. L'impôt apparaît alors, à 736 € la première année, 1 029 € puis 1 157 € les deux suivantes, avant de se stabiliser autour de 1 600 € à 1 700 € par an. C'est la fin du différé, qui ampute le cash-flow au moment où le crédit se termine.

La fin du crédit. À partir de l'année 21, l'annuité disparaît. Le cash-flow devient nettement positif, autour de 5 000 € par an hors années de travaux, mais il supporte désormais l'impôt. L'enrichissement annuel ne progresse plus, puisqu'il n'y a plus de capital à rembourser.

L'impôt de sortie

Si le bien est revendu après vingt-cinq ans à son prix d'achat de 72 000 €, les amortissements de la construction déduits, estimés à 55 130 €, minorent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value des particuliers. Après vingt-deux ans, la plus-value est exonérée d'IR. Elle reste soumise aux prélèvements sociaux de 17,2 % après un abattement de 55 %, soit environ 2 835 € dans l'exemple (Guide de la fiscalité immobilière, La plus-value du loueur en meublé et la réintégration des amortissements). Une revente plus précoce coûterait davantage, les abattements étant plus faibles.

Le cash-flow mois par mois

Le cash-flow annuel de la première année, - 1 099 €, ne se répartit pas en douze mois égaux. Le tableau suppose une vacance en août, des appels de copropriété en janvier, avril, juillet et octobre, l'assurance en janvier, l'entretien en mars, la comptabilité en mai, la relocation en septembre, la taxe foncière en octobre et la CFE en décembre.

Le point bas est atteint en octobre, à - 1 226 €, au-dessous du total annuel. Un investisseur qui détient plusieurs biens dont les taxes foncières tombent toutes en octobre voit ces creux s'additionner. La mensualisation de la taxe foncière et un compte dédié approvisionné d'avance lissent ce profil.

Pourquoi un cash-flow positif ne suffit pas

Ce que le cash-flow ne mesure pas

Un cash-flow positif est souvent présenté comme le signe d'un bon investissement. Il ne mesure pourtant que l'équilibre de trésorerie d'une année, pour un montage donné. Il ignore notamment les éléments suivants.

• L'apport immobilisé, dont le coût d'opportunité n'apparaît nulle part dans le cash-flow (chapitres 18 et 20).
• La valeur de revente, qui peut effacer ou multiplier l'enrichissement de toute la période.
• Les gros travaux non encore engagés, qu'un cash-flow calculé hors provisions repousse dans le futur.
• La durée du crédit, qui transforme un même bien en cash-flow négatif sur quinze ans ou positif sur trente ans.
• Le calendrier fiscal, qui peut faire apparaître un cash-flow positif seulement pendant le différé d'impôt.
• Le risque, puisqu'un cash-flow élevé rémunère souvent une vacance probable, un locataire plus fragile ou un marché étroit.

Trois durées de crédit pour un même bien

Le tableau reprend le bien de l'exemple avec le même apport et trois durées de crédit. La valeur du bien est supposée égale à son prix d'achat de 72 000 €, hors mobilier, ce qui n'est pas une prévision.

L'enrichissement net est égal à la valeur supposée du bien, diminuée du capital restant dû, de l'apport et des cash-flows cumulés négatifs, ou augmentée des cash-flows positifs. Le crédit sur vingt-cinq ans offre le meilleur cash-flow mensuel mais le plus faible enrichissement à chaque horizon, parce qu'il coûte 18 282 € d'intérêts de plus que le crédit sur quinze ans. Le choix de la durée relève donc de la capacité d'effort du foyer et non de la recherche du cash-flow (chapitre 27).

La valeur de revente pèse davantage que le cash-flow

Ces trois hypothèses de prix sont des scénarios et non des prévisions. Une variation de 20 % du prix de revente déplace l'enrichissement de 14 400 €, soit près de dix-huit fois l'écart de cash-flow de la première année entre les durées de vingt et de vingt-cinq ans, qui n'est que de 809 €. Le taux de rendement interne, qui intègre la revente, est l'indicateur adapté pour comparer des projets (chapitre 17).

Tester la sensibilité

Le taux du crédit et la vacance

Les montants sont des cash-flows mensuels après impôt de la première année. Un point de taux coûte environ 44 € par mois, un mois de vacance environ 56 € par mois. Avec un crédit à taux fixe, le risque de taux ne joue qu'à la signature ou lors d'une renégociation, alors que la vacance joue chaque année (chapitres 29 et 108).

Le scénario défavorable combiné

Le scénario défavorable retient un taux de 4,50 %, deux mois de vacance par an, un loyer inférieur de 5 % et une taxe foncière supérieure de 30 %. Le cash-flow après impôt de la première année tombe à - 239 € par mois, soit - 2 865 € par an. Sur dix ans, l'investisseur doit ajouter 35 986 €. L'année la plus lourde reste l'année 18, à - 10 469 €.

Le point mort

Le loyer d'équilibre, qui annule le cash-flow après impôt de la première année, est de 803 € par mois, soit 14,7 % de plus que le loyer retenu. Le bien ne finance donc pas lui-même son crédit sur vingt ans. Il ne l'aurait pas fait davantage avec un financement sur vingt-cinq ans au taux de l'exemple. Le cash-flow d'équilibre se mesure aussi en taux d'occupation. Ici, aucun taux d'occupation ne suffit au loyer de 700 €.

Le projet de loi de finances pour 2027

L'article 7 du projet de loi de finances (PLF) pour 2027 plafonnerait l'amortissement des locaux d'un LMNP à 2,5 % de leur valeur, dans la limite de 7 000 € par an. Il supprimerait aussi le report de l'amortissement non déduit à compter de 2027. Au 25 octobre 2026, il n'a pas été voté en séance et aucune de ses dispositions n'est adoptée (Guide de la fiscalité immobilière, La loi de finances pour 2026 et le projet de loi de finances pour 2027). Appliqué à un bien acheté après son entrée en vigueur, le texte initial ramènerait l'amortissement annuel de la construction de 2 628 € à 1 923 €. L'impôt apparaîtrait dès l'année 5 au lieu de l'année 18 et l'impôt cumulé sur vingt-cinq ans passerait de 11 119 € à 18 062 €.

Les situations particulières

Le couple, la famille recomposée et l'indivision

Pour un couple marié ou pacsé, le cash-flow d'un bien commun pèse sur le budget commun et l'impôt sur le foyer. Lorsqu'un bien propre à l'un des époux est financé par des fonds communs, ou l'inverse, la trésorerie apportée peut donner lieu à des comptes entre époux lors de la liquidation du régime matrimonial. Des concubins qui achètent ensemble supportent chacun leur part des sorties. L'impôt de chacun dépend de son propre foyer (Guide du bailleur privé, Le couple, la séparation et le patrimoine locatif).

Dans une famille recomposée, il est prudent d'isoler la trésorerie de chaque bien sur un compte dédié et de documenter qui finance quoi (chapitre 105). En indivision, un compte d'indivision recueille les loyers et paie les charges. Un indivisaire qui comble seul un cash-flow négatif détient une créance sur les autres, à faire valoir lors du partage.

Le démembrement

L'usufruitier encaisse les loyers et paie les charges d'entretien, si bien que son cash-flow ressemble à celui d'un propriétaire. Le nu-propriétaire ne perçoit rien mais finance les grosses réparations. Son cash-flow est donc négatif chaque fois qu'il en supporte, sans revenu en face. Il ne peut déduire ces dépenses que de ses autres revenus fonciers (Guide de la fiscalité immobilière, Le démembrement de propriété en fiscalité). Les stratégies de nue-propriété en tiennent compte (chapitre 58).

La société à l'IR et la société à l'IS

Dans une société civile immobilière (SCI) à l'IR, la trésorerie reste dans la société tandis que l'impôt est payé par les associés sur leur quote-part de résultat, même sans distribution. Un associé peut donc payer un impôt sans recevoir aucun euro, ce qui crée un cash-flow personnel négatif à anticiper. Dans une société à l'IS, l'impôt est payé par la société. Les associés ne reçoivent que des remboursements de compte courant, non imposables, ou des dividendes soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 % pour ceux perçus à partir de 2026 (Guide des sociétés immobilières, Transparence fiscale ou impôt sur les sociétés).

Le non-résident et l'outre-mer

Un non-résident supporte un taux minimum d'imposition sur ses revenus fonciers français, ce qui alourdit l'impôt dans le cash-flow si ses revenus sont modestes (chapitre 103). Il paie en outre souvent une gestion déléguée complète. Dans les départements d'outre-mer, la réduction d'IR propre à ces territoires allège l'impôt d'un foyer qui y réside, mais les coûts d'entretien et d'assurance y sont souvent plus lourds (chapitre 88).

Métropole, ville moyenne, rural et zone tendue

En métropole et en zone tendue, les prix élevés rapportés aux loyers produisent le plus souvent un cash-flow négatif, compensé, ou non, par la valorisation espérée. En ville moyenne et en zone rurale, des prix plus bas permettent des cash-flows proches de l'équilibre ou positifs, au prix d'un risque de vacance et de revente plus élevé (chapitres 84 à 87). Le cash-flow ne peut donc pas départager seul ces marchés, puisqu'il ne mesure ni la valorisation ni la liquidité.

Les risques de requalification

La recherche d'un cash-flow élevé pousse parfois vers des stratégies qui changent de régime. Des recettes de location meublée supérieures à 23 000 € et aux autres revenus d'activité du foyer font passer au statut de loueur en meublé professionnel (LMP), avec des cotisations sociales qui pèsent directement sur le cash-flow (Guide de la fiscalité immobilière, La frontière entre LMNP et LMP). Des services para-hôteliers en location de courte durée et des achats-reventes répétés, qui peuvent caractériser une activité de marchand de biens, obéissent eux aussi à d'autres règles (Guide de la fiscalité immobilière, Le marchand de biens et les opérations habituelles).

Capital, horizon et âge

Le cash-flow négatif d'un investissement doit être financé par les revenus du foyer pendant toute la durée du crédit. Il suppose donc une capacité d'épargne stable et une réserve, plus qu'un capital initial important. Sa liquidité est faible, puisqu'un bien ne se vend pas en quelques jours pour combler un creux.

L'âge change la lecture. Un investisseur de 35 ans peut accepter un cash-flow négatif pendant vingt ans s'il construit un patrimoine qui produira un revenu à la retraite. Un investisseur de 60 ans recherche plutôt un cash-flow positif rapide, avec un crédit court ou sans crédit, ce qui suppose un apport plus élevé (chapitres 101 et 102). Dans les deux cas, la date de fin du crédit et celle de la fin du différé fiscal doivent être connues dès l'achat.

Les erreurs fréquentes

La liste de contrôle

• Le cash-flow est calculé avant et après impôt, à partir des loyers réellement encaissés.
• L'annuité est décomposée entre intérêts, assurance et capital remboursé.
• L'enrichissement annuel, cash-flow plus capital remboursé, est présenté à côté du cash-flow.
• Les gros travaux et le renouvellement du mobilier figurent à leur date dans la trésorerie réelle.
• Le cumul mensuel de la première année fait apparaître le point bas de trésorerie.
• L'évolution de l'impôt est suivie jusqu'à la fin du différé fiscal et à la fin du crédit.
• Les acomptes d'impôt et leur régularisation sont intégrés au calendrier.
• Un tableau de sensibilité croise au moins le taux du crédit et la vacance.
• Un scénario défavorable combiné et le loyer d'équilibre sont calculés.
• La durée du crédit est choisie selon la capacité d'effort et l'enrichissement, pas selon le seul cash-flow.
• La réserve de précaution couvre l'année la plus lourde du prévisionnel.
• Les mesures du PLF pour 2027 sont traitées comme des hypothèses non adoptées.