Le prix de revient complet d'une acquisition

Le prix affiché dans l'annonce n'est qu'une partie de ce que coûte un investissement. Entre l'offre et le premier loyer encaissé, l'investisseur paie des droits, des honoraires, des frais bancaires, des travaux, parfois du mobilier, ainsi que plusieurs mois de charges sans recette. Le prix de revient complet additionne toutes ces sommes. C'est le dénominateur qui permet de comparer deux projets, de calculer un rendement net (chapitre 13) ou un taux de rendement interne (chapitre 17) et de fixer le prix maximal à offrir.

Ce chapitre recense les coûts d'entrée, mesure leur poids selon le type de bien et les applique à un appartement ancien avec travaux puis à un appartement neuf acheté sur plan. Il montre comment remonter du loyer au prix plafond et comment le prix de revient varie selon la structure de détention. Le traitement fiscal des frais est développé dans le Guide de la fiscalité immobilière, Les frais d'acquisition et leur sort fiscal et le déroulement de l'achat dans le Guide du bailleur privé, Acheter un bien à louer. Les règles et données sont présentées au 26 octobre 2026.

Ce que recouvre le prix de revient complet

Trois niveaux emboîtés

Les loyers non perçus pendant les travaux ne sont pas une dépense et restent hors du prix de revient. Ce manque à gagner retarde pourtant les recettes. Il se chiffre à part, en mois de loyer, puis entre dans le prévisionnel du chapitre 23.

Trésorerie d'abord, fiscalité ensuite

Les postes du prix de revient sont tous des décaissements, mais leur sort fiscal diffère. Les droits et les émoluments de l'acte d'achat ne sont jamais déductibles des revenus fonciers et majorent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value. Les frais de l'emprunt suivent le régime des intérêts. En location meublée au régime réel ou dans une société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), les frais d'acquisition peuvent être passés en charges ou amortis selon une option prise une fois pour toutes. Calculez donc le prix de revient en trésorerie, puis attribuez à chaque poste son étiquette fiscale selon le régime choisi (chapitre 49).

Les coûts d'entrée poste par poste

Le prix et la commission d'agence

La commission d'agence s'ajoute au prix net vendeur lorsqu'elle est due par l'acquéreur en vertu du mandat. Elle n'entre alors pas dans l'assiette des droits de mutation. Une commission due par le vendeur mais payée par l'acquéreur augmente au contraire le prix taxable. Faites concorder le mandat, l'offre et l'avant-contrat, comme l'explique le Guide de la fiscalité immobilière, Les droits de mutation à titre onéreux. Le prix de marché se vérifie sur les demandes de valeurs foncières (DVF), publiées sur data.gouv.fr et consultables sur app.dvf.etalab.gouv.fr (chapitres 21 et 81).

Les droits de mutation et la contribution de sécurité immobilière

L'achat d'un logement ancien supporte les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), soit un droit départemental, une taxe communale de 1,20 % et des frais d'assiette égaux à 2,37 % du droit départemental. La page officielle consacrée à l'achat dans l'ancien indique un droit départemental de 1,20 % à 4,50 % et un taux global maximal de 5,81 % (impots.gouv.fr). Les départements peuvent toutefois porter leur taux à 5 % pour les actes passés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028, d'où un taux global de 6,3185 %. La contribution de sécurité immobilière (CSI) de 0,10 % du prix s'y ajoute (même source).

Cette hausse épargne le primo-accédant qui achète sa résidence principale, mais elle frappe l'investisseur et toute société. Le taux retenu est celui du département du bien à la date de l'acte authentique et non à la date de l'avant-contrat.

L'achat d'un logement neuf auprès d'un promoteur supporte la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), en général au taux de 20 %, ainsi que des droits réduits de 0,71 % et la CSI de 0,10 % (impots.gouv.fr). Pour l'investisseur qui loue un logement d'habitation, cette TVA n'est pas récupérable et fait partie du prix de revient. Les taux réduits sont réservés à des acquéreurs occupants ou à des personnes morales, selon le Guide de la fiscalité immobilière, La TVA sur l'achat d'un logement neuf et ses taux réduits.

Les émoluments, formalités et débours

En métropole, les émoluments proportionnels du notaire sont, depuis le 1er janvier 2021, de 3,870 % jusqu'à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 € à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 € à 60 000 € et 0,799 % au-delà, hors taxes, la TVA de 20 % s'y ajoutant (service-public.gouv.fr, page vérifiée le 5 août 2026). Au-delà de 150 000 € de prestation, le notaire peut accorder une remise, à certaines conditions et de la même façon à tous ses clients. Les formalités et débours ne sont pas tarifés en pourcentage. Retenez une hypothèse prudente, puis l'estimation écrite du notaire avant l'offre.

Les frais de financement d'entrée

Le prêt ajoute des frais de dossier, une garantie et parfois des honoraires de courtage. L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ne peut garantir ni un prêt de travaux ni un achat en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), ce qui renchérit souvent la garantie dans le neuf (Guide du bailleur privé, Financer son investissement locatif). L'assurance emprunteur, payée pendant tout le prêt, relève du prévisionnel. En revenus fonciers, les frais de dossier, la commission de caution définitivement acquise et les frais d'hypothèque se déduisent comme les intérêts, à la différence de la participation restituable à un fonds de garantie (Guide de la fiscalité immobilière, Les intérêts d'emprunt et les frais financiers).

Les travaux et la provision pour aléas

Les travaux se chiffrent sur devis avant l'offre, jamais sur un ratio au mètre carré. Un devis ne couvre que ce que l'artisan a vu. Les cloisons ouvertes ou les réseaux anciens révèlent souvent des reprises. Une provision pour aléas, exprimée en pourcentage du devis, protège le plan de financement. Le tableau de sensibilité présenté plus loin aide à la dimensionner.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) commande une partie des travaux. Un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, un logement classé F ne le pourra plus à partir du 1er janvier 2028 et le loyer d'un logement F ou G ne peut plus augmenter (Guide du bailleur privé, Le DPE et le calendrier énergétique). Ces travaux sont une condition de la location (chapitre 72). Si vous réalisez vous-même une partie des travaux, seuls les matériaux entrent dans le prix de revient en trésorerie, mais votre temps a une valeur que les chapitres 9 et 77 proposent de chiffrer.

Le mobilier et l'équipement

En location meublée, le logement doit comporter la liste minimale d'équipements fixée par décret (Guide du bailleur privé, Meubler et équiper un logement meublé). Le mobilier s'ajoute au prix de revient et se renouvelle, ce que le prévisionnel doit prévoir. Dans le neuf, la cuisine équipée ou les rangements ne sont pas toujours compris dans le prix. Lisez la notice descriptive. Des meubles vendus avec le logement échappent aux droits immobiliers s'ils sont désignés et estimés article par article dans l'acte, pour une valeur réaliste.

Le portage et la mise en location

Les diagnostics exigés pour louer, comme un nouveau DPE après travaux, sont à la charge du bailleur (Guide du bailleur privé, Les diagnostics immobiliers en détail). Entre l'acte et le premier loyer, le bailleur paie aussi les intérêts du prêt débloqué, l'assurance emprunteur, la taxe foncière, toutes les charges de copropriété, l'assurance du propriétaire non occupant (PNO) et les abonnements. Ce portage est le poste le plus souvent oublié.

Si un professionnel recherche le locataire, les frais de visite, de dossier et de bail sont partagés. La part du locataire ne peut dépasser ni la moitié des frais ni un plafond par mètre carré de 12,10 € en zone très tendue, 10,09 € en zone tendue et 8,07 € ailleurs, auquel s'ajoutent 3,03 € par mètre carré pour l'état des lieux. L'annonce reste à la charge du propriétaire (service-public.gouv.fr, page consultée le 26 octobre 2026).

Les sommes réglées au vendeur

Le remboursement au vendeur de la taxe foncière de l'année, au prorata de la période qui suit l'entrée en jouissance, est une charge de la première année plutôt qu'un élément du prix de revient. En copropriété, le fonds de travaux reste attaché au lot. Les parties peuvent convenir que l'acquéreur rembourse la part non utilisée, somme qui vient alors s'ajouter au prix de vente (service-public.gouv.fr) et donc à l'assiette des droits.

Le poids des frais selon le type de bien

Une partie des frais étant fixe ou dégressive, leur poids diminue quand le prix augmente. Le tableau applique le barème des émoluments et un taux départemental de 5 % à cinq biens anciens, avec une hypothèse de débours propre à chaque opération, hors commission d'agence et frais de prêt.

Pour un parking loué 100 € par mois, hypothèse retenue ici, les seuls frais d'acte représentent plus de vingt mois de loyer. Les petits biens ne sont pas disqualifiés pour autant, mais leur durée de détention minimale s'allonge (chapitres 36 et 50). Pour les bureaux, commerces et entrepôts d'Île-de-France, une taxe régionale de 0,6 % s'ajoute aux droits.

Au-delà des frais d'acte, le poste dominant change selon l'opération. Dans l'ancien sans travaux, ce sont les droits et la commission. Dans l'ancien à rénover, ce sont les travaux, les aléas et le portage. Dans le neuf, ce sont la TVA incluse dans le prix, les intérêts intercalaires et la garantie. En meublé s'ajoute le mobilier, pour un immeuble de rapport l'audit et la mise aux normes des parties communes (chapitre 39).

Établir le prix de revient pas à pas

1. Fixez le loyer de marché sur des références publiques et datées avant de regarder le prix.
2. Obtenez l'estimation écrite du notaire au taux du département, émoluments et débours compris.
3. Arrêtez la charge de la commission dans le mandat, l'offre et l'avant-contrat.
4. Faites chiffrer les travaux sur devis, ajoutez une provision pour aléas et un délai réaliste.
5. Ajoutez l'équipement et, en meublé, le mobilier de la liste minimale.
6. Reprenez les frais du prêt de la fiche d'information standardisée européenne.
7. Calculez le portage mois par mois jusqu'au premier loyer, puis la mise en location.
8. Calculez le rendement brut sur le prix de revient complet et chiffrez le manque à gagner.
9. Testez la sensibilité aux travaux et au délai, puis déduisez le prix plafond.

Premier exemple, un T3 ancien à rénover

Exemple illustratif, sans valeur de calcul pour votre situation. Un investisseur achète un T3 ancien de 65 m² classé F dans une ville moyenne, dans un département au taux de 5 %. Il le rénove avant de le louer nu.

Le taux de 3,40 % est une hypothèse. Le taux moyen des crédits nouveaux à l'habitat était de 3,32 % en août 2026, hors assurance et frais, selon la Banque de France dans sa publication du 6 octobre 2026.

Le portage réunit 2 125 € d'intérêts, 156 € d'assurance emprunteur, 450 € de copropriété, 375 € de taxe foncière, 63 € de PNO et 200 € d'énergie. Le prix de revient complet dépasse le prix de 46,31 % et atteint 2 701 € par mètre carré. Les frais d'acquisition au sens strict, commission comprise, représentent 13,52 % du prix. Les cinq mois sans loyer ajoutent un manque à gagner de 3 600 €.

Avec 8 640 € de loyers annuels, le rendement brut est de 7,20 % sur le prix, de 6,34 % sur le prix augmenté des frais d'acquisition et de 4,92 % sur le prix de revient complet. Présenter 7,20 % comme le rendement de l'opération serait trompeur. Loué meublé avec 6 000 € de mobilier et un loyer supposé de 800 €, le même logement reviendrait à 181 570 € pour un rendement brut de 5,29 %.

Second exemple, un T2 neuf acheté sur plan

Exemple illustratif. Un investisseur achète en VEFA un T2 neuf de 45 m² en zone tendue, livré seize mois après l'acte, pour 204 000 € toutes taxes comprises, dont 34 000 € de TVA. Un prêt de 204 000 € à 3,40 % est débloqué au fil des appels de fonds, avec paiement des seuls intérêts jusqu'à la livraison.

Les frais d'acte ne représentent que 2,15 % du prix, mais le prix de revient complet dépasse le prix de 9,45 % et atteint 4 962 € par mètre carré. Le rendement brut passe de 4,47 % sur le prix à 4,08 % sur le prix de revient complet.

Les constructions nouvelles d'habitation sont exonérées de taxe foncière pendant deux ans, mais la commune et l'intercommunalité peuvent limiter ou supprimer cette exonération pour leur part. La déclaration doit être déposée dans les quatre-vingt-dix jours de l'achèvement (Guide de la fiscalité immobilière, Les exonérations et dégrèvements de taxe foncière). Vérifiez les délibérations locales avant de l'intégrer au prévisionnel.

Les deux opérations comparées

L'écart de rendement brut entre les deux opérations passe de 2,73 points sur le prix affiché à 0,84 point sur le prix de revient complet. Le classement ne s'inverse pas ici, mais la comparaison sur les prix affichés surestimait l'avantage de l'ancien plus de trois fois. Les charges, l'impôt et la valeur de revente peuvent encore le modifier (chapitres 13, 14 et 23).

Sensibilité et scénario défavorable

Les travaux et le délai

Pour un bien à rénover, les deux variables décisives sont le dépassement des travaux et le délai avant le premier loyer. Chaque case donne le prix de revient complet du T3 puis son rendement brut, le loyer restant de 720 €.

Le dépassement des travaux pèse davantage sur le prix de revient que le délai. Le délai pèse surtout sur la trésorerie. Six mois de retard coûtent environ 4 040 € de portage, plus 4 320 € de loyers perdus.

Combinons un dépassement de 30 % des travaux, un délai de neuf mois et un loyer inférieur de 5 % à l'hypothèse. Le prix de revient complet monte à 187 505 €, soit 11 935 € de plus. Le rendement brut tombe à 4,38 %. Le manque à gagner passe de 3 600 € à 6 480 €. L'apport augmente d'autant si la banque refuse de financer le dépassement une fois le prêt émis.

Le neuf face au retard et au taux

Pour le T2 neuf, les variables décisives sont le retard de livraison et le taux appliqué aux sommes débloquées. Chaque case donne les intérêts intercalaires puis le rendement brut sur le prix de revient complet.

Un an de retard double presque les intérêts intercalaires et prive l'investisseur de 9 120 € de loyers. Lisez les causes légitimes de suspension du délai de livraison dans le contrat et ne comptez pas sur une indemnisation pour équilibrer votre budget.

Remonter du loyer au prix plafond

La méthode la plus sûre inverse le calcul. Fixez le rendement brut minimal exigé sur le prix de revient complet, puis cherchez le prix net vendeur pour lequel le prix de revient complet est égal au loyer annuel divisé par ce rendement. Les droits dépendant du prix, le calcul se résout par approximations successives dans un tableur.

Le calcul conserve le loyer, les travaux et les frais fixes du T3, le scénario défavorable ajoutant 30 % de travaux et quatre mois de délai. Pour un bien affiché à 120 000 €, un objectif de 6 % supposerait de négocier sous 90 600 €, ou sous 79 500 € pour qu'il résiste au scénario défavorable. Le rendement cible se choisit au regard du rendement net (chapitre 13) et du coût du crédit (chapitre 19). Il n'existe pas de taux universel.

Récupérer les coûts d'entrée par la valorisation

Revendu tôt, un bien ne rembourse pas ses coûts d'entrée. Le tableau donne le nombre d'années nécessaires pour que la valeur, nette des frais de vente, rejoigne le prix de revient. Les rythmes de hausse sont des hypothèses et non des prévisions.

Pour le T3, avec une valeur après travaux supposée de 165 000 € et 5 % de frais de vente, la valeur devrait atteindre 184 810 €, soit 12,01 % de plus, ce qui demande 11,4 ans à 1 % par an. Les prix ne montent pas toujours. Selon l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), les prix des logements anciens ont baissé de 3,9 % sur un an au quatrième trimestre 2023 et de 0,8 % sur un an au deuxième trimestre 2026 (insee.fr, publication du 8 septembre 2026). Ces évolutions passées ne préjugent pas des évolutions futures.

Le prix de revient selon la structure et la situation

Le couple, la famille recomposée et l'indivision

Des époux communs en biens qui achètent avec des fonds communs supportent ensemble le prix de revient. Des partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS), des époux séparés de biens ou des concubins en indivision le supportent selon leurs quotes-parts. Un apport inégal ou des travaux payés par un seul créent une créance entre eux, à consigner dans un écrit daté (Guide du bailleur privé, Le couple, la séparation et le patrimoine locatif). Dans une famille recomposée, un apport venant de biens propres appelle une clause de remploi ou une convention d'indivision précise (chapitre 105). Le rachat ultérieur d'une quote-part supporte le droit de partage ou les droits de mutation selon l'origine de l'indivision (Guide de la fiscalité immobilière, L'indivision en fiscalité).

Le démembrement

L'acquéreur de la nue-propriété et celui de l'usufruit paient chacun les droits sur la valeur de leur droit. Le nu-propriétaire paie un prix décoté sans percevoir de loyer et compare son prix de revient à la pleine propriété qu'il recevra. Les grosses réparations qui lui incombent s'ajoutent à son prix de revient et ne sont plus imputables sur son revenu global pour les dépenses payées depuis 2018 (chapitres 58 et 59).

La société à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés

Une société civile immobilière (SCI) paie les mêmes droits qu'un particulier, plus ses frais de constitution et de tenue (Guide des sociétés immobilières, Combien coûte une société immobilière). À l'IS, l'option entre charge et amortissement des frais change le calendrier de l'impôt, pas le prix de revient en trésorerie. L'apport d'un immeuble par un particulier à une société à l'IS supporte le droit de 5 %, l'enregistrement gratuit prévu pour l'apport d'une activité professionnelle ne visant pas l'apport isolé d'un immeuble de rapport. Acheter en nom propre puis apporter fait donc payer deux fois des droits. Choisissez la structure avant l'avant-contrat (Guide des sociétés immobilières, Choisir sa structure pas à pas).

L'achat de parts plutôt que de l'immeuble

Exemple illustratif. Un immeuble de 600 000 € appartient à une SCI à l'IS qui doit encore 400 000 € à sa banque et l'inscrit à son bilan pour une valeur nette comptable supposée de 380 000 €. Acheter l'immeuble coûterait 46 241 € de frais d'acte. Acheter les parts coûterait 10 000 € de droit, soit 5 % du prix des parts de 200 000 €, le passif social n'entrant pas dans l'assiette, plus 9 000 € d'acte et d'audit par hypothèse. L'économie apparente atteint 27 241 €.

La société conserve toutefois sa valeur comptable. La plus-value latente de 220 000 € serait imposée lors d'une revente de l'immeuble, soit 55 000 € au taux normal de 25 %. La base amortissable n'est pas non plus réévaluée, ce qui prive la société d'environ 6 233 € d'amortissement par an avec 85 % de bâti amorti sur trente ans. Depuis le 27 juin 2026, la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière exige en outre, à peine de nullité, un acte notarié ou contresigné par avocat, ou dans certains cas un acte d'expert-comptable (Guide de la fiscalité immobilière, Acheter des parts de société à prépondérance immobilière).

Le non-résident et l'outre-mer

Un acquéreur non-résident paie les mêmes droits et émoluments qu'un résident. Son prix de revient s'alourdit souvent du côté du financement, par un apport ou une garantie plus élevés, ainsi que par des frais de change, de traduction et de procuration (chapitre 103 et Guide du bailleur privé, Le bailleur non-résident ou expatrié).

Dans les départements d'outre-mer, les émoluments suivent depuis le 1er mars 2024 un barème propre. Au-delà de 60 000 €, il est de 0,983 % en Guadeloupe, 0,991 % en Martinique, 0,959 % en Guyane et 1,087 % à La Réunion et à Mayotte, avec une TVA de 8,5 % sauf en Guyane et à Mayotte (service-public.gouv.fr). Les droits dépendent du taux voté par chaque département. Le coût des matériaux y alourdit souvent les travaux (chapitre 88).

Les différents marchés

Les chapitres 80 et 84 à 87 détaillent ces marchés. L'encadrement figure dans le Guide du bailleur privé, L'encadrement des loyers ville par ville.

Capital requis, horizon et risques

Le temps de gestion à l'entrée est faible dans l'ancien sans travaux et dans le neuf, élevé dans la rénovation et l'achat de parts. L'âge pèse sur la lecture. Un investisseur de trente ans qui gardera le bien vingt-cinq ans amortit des frais élevés sur une longue période. Celui de soixante-cinq ans qui prévoit de vendre ou de transmettre dans dix ans supporte le même coût sur une durée deux fois plus courte et gagne à privilégier un prix de revient proche de la valeur de marché.

Les risques de requalification

Acheter avec travaux puis revendre avec une marge peut relever de l'activité de marchand de biens lorsque les opérations sont habituelles et faites dans l'intention de revendre (chapitres 67 et 76, Guide de la fiscalité immobilière, Le marchand de biens et les opérations habituelles). En meublé, le dépassement des seuils de recettes fait passer du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) à celui de loueur en meublé professionnel (LMP) (Guide du bailleur professionnel, LMNP ou LMP, comparer les deux statuts). Gonfler la valeur du mobilier pour réduire les droits ou enchaîner des ventes entre sociétés d'un même groupe sans autre motif que fiscal expose à l'abus de droit des articles L64 et L64 A du Livre des procédures fiscales (Guide de la fiscalité immobilière, L'abus de droit fiscal).

Petit et grand patrimoine

Les erreurs fréquentes

• Calculer le rendement sur le prix affiché. Dans le premier exemple, il passe de 7,20 % à 4,92 %.
• Laisser payer par l'acquéreur une commission due par le vendeur. Sur 6 000 €, les droits augmentent de 379 €.
• Budgéter les droits à 4,50 % dans un département à 5 %. Sur 120 000 €, le surcoût imprévu est de 614 €.
• Retenir un devis sans aléas. Un dépassement de 30 % du devis de 28 000 € exige 8 400 € d'apport, rarement finançable après l'émission du prêt.
• Oublier le portage. Cinq mois coûtent 3 369 € dans le premier exemple, plus 3 600 € de loyers perdus.
• Ignorer les intérêts intercalaires d'une VEFA. Ils passent de 5 000 € à 9 855 € avec un an de retard.
• Acheter en nom propre puis apporter à une société. Le droit de 5 % s'ajoute aux droits de l'achat.
• Acheter des parts pour l'économie de droits sans chiffrer l'impôt latent, de 55 000 € contre 27 241 € d'économie apparente dans le troisième exemple.

Liste de contrôle

1. Le loyer de marché repose sur des références publiques et datées.
2. L'estimation écrite du notaire couvre les droits au taux du département à la date prévue de l'acte.
3. La charge de la commission est identique dans le mandat, l'offre et l'avant-contrat.
4. Les travaux sont chiffrés sur devis avec une provision pour aléas et un délai réaliste.
5. Le mobilier et les équipements non compris sont listés et chiffrés.
6. Les frais du prêt et la garantie sont repris de l'offre de la banque.
7. Le portage et la mise en location sont calculés jusqu'au premier loyer.
8. Le rendement brut est calculé sur le prix de revient complet, manque à gagner à part.
9. La sensibilité aux travaux et au délai est testée avec un scénario défavorable combiné.
10. Le prix plafond est fixé avant la négociation.
11. La structure de détention est arrêtée avant l'avant-contrat, couple, famille et société compris.
12. Le décompte du notaire et les factures sont conservés pour la plus-value.