L'achat-revente

Acheter un bien, le transformer puis le revendre en quelques mois est la forme la plus directe de la création de valeur. Le gain ne vient pas des loyers mais de l'écart entre le prix de revente et le coût complet de l'opération. Cet écart doit payer le portage, les frais de vente, l'impôt et le risque. Il dépend de trois paramètres que l'investisseur ne maîtrise qu'en partie, le budget des travaux, le délai et le prix de sortie.

Ce chapitre donne la méthode pour mesurer la marge brute et la marge nette, fixer un prix d'achat maximal, chiffrer le portage et comparer la fiscalité du particulier à celle du marchand de biens. Il présente un cas complet revendu à trois délais avec son taux de rendement interne (TRI), puis les tests de sensibilité et le risque de requalification. Les règles fiscales sont développées dans le Guide de la fiscalité immobilière, Le marchand de biens et les opérations habituelles et dans le Guide de la fiscalité immobilière, Calculer la plus-value, prix de cession et prix d'acquisition. Le droit et les données sont ceux connus au 26 octobre 2026.

Ce que recouvre l'achat-revente

Une stratégie de capital, pas de revenu

L'achat-revente ne produit aucun revenu pendant l'opération et consomme de la trésorerie chaque mois. Sa rentabilité se mesure en gain net par opération, en multiple de capital et en TRI des fonds propres, selon les définitions du chapitre 20.

Cette stratégie suppose un capital mobilisable, du temps pour piloter un chantier et une connaissance fine d'un marché local. Elle est très exposée à la fiscalité, la plus-value d'un particulier revendant avant six ans ne bénéficiant d'aucun abattement, ainsi qu'à la requalification en activité professionnelle.

Les sources de la marge

La marge d'un achat-revente provient de leviers recensés au chapitre 66. Leur combinaison détermine le profil de risque de l'opération.

Le dernier levier n'est pas une méthode. Un achat-revente qui ne tient que par une hausse des prix pendant le portage est un pari sur le marché (chapitre 11).

Trois façons de pratiquer

Le particulier qui achète, rénove et revend une fois relève du régime des plus-values immobilières. Le marchand de biens, qui achète habituellement pour revendre, relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou de l'impôt sur les sociétés (IS). Le propriétaire qui rénove sa résidence principale puis la revend bénéficie de l'exonération de la résidence principale, si l'occupation est réelle.

Marge brute, marge nette et point mort

Les définitions

La marge brute est égale au prix de revente diminué du prix d'achat, des frais d'acquisition et des travaux. Elle mesure la valeur créée par l'opération avant son coût de détention et de sortie.

La marge nette avant impôt est égale à la marge brute diminuée des frais de vente et du portage. Le portage comprend les intérêts, l'assurance emprunteur, les frais de dossier et de garantie, l'indemnité de remboursement anticipé, la taxe foncière, les charges de copropriété, l'assurance du bien et les abonnements du logement vide. Le gain net est la marge nette diminuée de l'impôt. C'est le seul chiffre qui rémunère le travail et le risque de l'investisseur.

Ce que le particulier ne déduit pas

Pour un particulier, le portage ne réduit pas la plus-value imposable. Les intérêts d'emprunt, l'indemnité de remboursement anticipé, la taxe foncière et les charges ne figurent pas parmi les majorations du prix d'acquisition, dont la liste est limitative. Les travaux réalisés par le propriétaire lui-même ne sont pas retenus, seuls les travaux facturés par une entreprise l'étant. Le forfait de 15 % pour travaux n'est ouvert qu'après cinq ans de détention (Guide de la fiscalité immobilière, Calculer la plus-value, prix de cession et prix d'acquisition). L'impôt d'un achat-revente porte donc sur une base supérieure à la marge réellement dégagée.

Le point mort

Le point mort est le prix de revente pour lequel le gain net après impôt devient nul. Il se calcule pour chaque délai, puisque chaque mois de portage le relève. Son écart avec le prix estimé mesure la marge de sécurité et se compare aux variations de prix observées sur le marché.

Selon l'indice des prix des logements anciens publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) avec les notaires le 8 septembre 2026, les prix ont reculé de 0,8 % sur un an au deuxième trimestre 2026 en France hors Mayotte et de 1,3 % pour les maisons. Leur variation annuelle était de plus 7,5 % au troisième trimestre 2021 et de moins 5,2 % au premier trimestre 2024 (insee.fr). Ces données passées ne préjugent pas des évolutions futures. Elles montrent qu'une variation annuelle de 5 % s'est déjà produite sur l'ensemble du marché, sans compter les écarts propres à une commune.

La méthode de décision pas à pas

Partir de la sortie

L'achat-revente se construit du prix de sortie vers le prix d'entrée. Cette méthode de la valeur résiduelle évite de justifier après coup un prix déjà négocié.

1. Estimer le prix de revente. Relevez dans les demandes de valeurs foncières (DVF) les ventes des deux ou trois dernières années de biens comparables rénovés, dans la même rue ou le même quartier. Retenez une valeur prudente, pas la meilleure vente observée (chapitre 21).
2. Déduire les frais de vente. Commission d'agence à la charge du vendeur, diagnostics, mainlevée éventuelle de l'hypothèque.
3. Chiffrer les travaux sur devis. Faites visiter le bien par les entreprises avant l'offre et ajoutez une provision pour aléas d'au moins 10 à 15 % sur un bien ancien, montant qui relève d'un choix de prudence et non d'une norme.
4. Chiffrer le portage au délai prévu et au délai doublé. Un chantier de quatre mois et une vente de trois mois font une opération de sept à neuf mois, compromis et délai de l'acte compris.
5. Calculer l'impôt selon le cadre de l'opération, plus-value privée, BIC ou IS.
6. Fixer le gain net minimal que vous exigez pour rémunérer votre temps et le risque.
7. En déduire le prix d'achat maximal, frais d'acquisition compris, sans le dépasser en négociation.
8. Prévoir la sortie de secours, location ou refinancement, si la vente tarde.

Les critères objectifs

Ces critères permettent d'écarter les opérations qui reposent sur une exécution parfaite. Les seuils sont des repères de prudence choisis pour ce guide, à adapter à votre profil (chapitre 3).

Le financement et son coût

Le financement d'un achat-revente par un particulier prend souvent la forme d'un prêt amortissable remboursé par anticipation à la revente. Le contrat peut prévoir une indemnité de remboursement anticipé, plafonnée au plus faible de six mois d'intérêts sur le capital remboursé et de 3 % du capital restant dû, sauf cas de dispense (Guide du bailleur privé, Financer son investissement locatif). Négociez sa suppression avant de signer. Le prêt in fine et le différé d'amortissement réduisent les décaissements du portage, au prix d'un coût total plus élevé (chapitre 28).

Le cadre fiscal

Le particulier

La plus-value d'un particulier est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu (IR) et à 17,2 % de prélèvements sociaux, sans abattement pour durée de détention avant la sixième année (service-public.gouv.fr). La surtaxe sur les plus-values élevées s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, au taux de 2 % à 6 %, appréciée par cédant (Guide de la fiscalité immobilière, La surtaxe sur les plus-values immobilières élevées). L'impôt est prélevé par le notaire sur le prix de vente, ce qui le rend certain et immédiat.

L'occupant de sa résidence principale

La plus-value de cession de la résidence principale du cédant au jour de la cession est exonérée. La doctrine ne fixe aucune durée minimale d'occupation, mais une occupation temporaire ou organisée pour les seuls besoins de la vente ne suffit pas (Guide de la fiscalité immobilière, Les exonérations de plus-value immobilière). Des reventes rapprochées de résidences principales rénovées attirent l'attention de l'administration, qui peut contester l'occupation ou y voir une activité de marchand de biens.

Le marchand de biens

Le profit du marchand de biens est un BIC imposé au barème, avec cotisations ou prélèvements sociaux selon la nature de l'activité, ou un bénéfice soumis à l'IS en société. Les intérêts et les charges du portage sont déductibles, mais aucun abattement pour durée de détention ne s'applique. Les profits de marchand de biens sont exclus du régime des micro-entreprises, ce qui impose une comptabilité au réel (Guide du bailleur privé, Marchand de biens et opérations immobilières professionnelles).

Un acquéreur assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) peut prendre dans l'acte d'achat l'engagement de revendre dans un délai de cinq ans. Il acquitte alors une taxe de publicité foncière au taux global de 0,715 % au lieu des droits de droit commun, outre la contribution de sécurité immobilière (CSI). À défaut de revente dans le délai, les droits de droit commun deviennent exigibles sous déduction de la taxe payée, avec l'intérêt de retard (Guide de la fiscalité immobilière, Les régimes particuliers des droits de mutation). Les droits de droit commun peuvent atteindre un taux départemental de 5 % pour les actes passés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028.

Le tableau des trois cadres

Le risque de requalification en marchand de biens

Les critères

L'article 35 du Code général des impôts (CGI) range dans les BIC les profits des personnes qui achètent habituellement en leur nom des immeubles en vue de les revendre. La doctrine exige l'habitude et l'intention de revendre, appréciées au moment de l'achat et non de la revente, quels que soient les motifs de la vente (BOI-BIC-CHAMP-20-10-10, § 10 et § 50). Les indices retenus sont le court délai entre l'achat et la revente, l'importance des bénéfices, le nombre des opérations, la situation des biens dans des secteurs recherchés, la profession du vendeur et le lotissement immédiat (même source, § 60).

L'habitude peut résulter de l'activité passée du cédant, y compris d'opérations prescrites, ou de la multiplicité des ventes issues d'un seul achat. Un immeuble acheté en bloc, divisé puis revendu par lots peut suffire à la caractériser (même source, § 30 et § 110). Les donations entre vifs sont inopposables à l'administration pour l'application de ce texte, de sorte que donner le bien à un enfant avant la revente n'écarte pas l'imposition (§ 140 et § 150).

Ce que coûte la requalification

La requalification remplace la plus-value privée par un BIC. Elle n'augmente pas toujours l'impôt d'une opération isolée, puisque les intérêts et charges deviennent déductibles. Elle coûte surtout par ses effets indirects, à savoir les droits de mutation payés au taux plein faute d'engagement de revendre, les éventuelles cotisations de travailleur indépendant, la question de la TVA, l'intérêt de retard de 0,20 % par mois et les majorations. Pour l'IR, la majoration est de 10 % en cas de dépôt tardif sans mise en demeure, de 20 % dans les trente jours d'une mise en demeure, de 40 % au-delà et de 80 % en cas de découverte d'une activité occulte (service-public.gouv.fr, fiche F34175). Le chiffrage figure dans le cas pratique.

Un montage qui interpose une société ou une donation pour faire passer une activité habituelle de revente pour une gestion patrimoniale peut relever de l'abus de droit des articles L64 et L64 A du Livre des procédures fiscales (LPF) (Guide de la fiscalité immobilière, L'abus de droit fiscal). Le marchand de biens en société et la société de construction-vente sont présentés dans le Guide des sociétés immobilières, La société de construction-vente et le marchand de biens en société et la stratégie de l'activité au chapitre 76.

Le cas chiffré

Les hypothèses

L'exemple est illustratif. Les prix, le coût des travaux, les délais et le prix de revente sont des hypothèses, non des prévisions. Un particulier, célibataire et imposé dans la tranche marginale d'imposition (TMI) de 30 %, achète une maison de ville à rénover dans une ville moyenne. Il confie tous les travaux à des entreprises et revend le bien vide, sans l'avoir loué ni occupé.

L'apport atteint 50 200 €, auxquels s'ajoutent 2 340 € de frais de prêt. La mensualité est de 912,77 €, l'assurance de 39 € par mois et les charges du bien vide de 178,33 € par mois. La marge brute s'élève à 58 800 €, soit 28,52 % du coût de revient.

Les résultats aux trois délais

La plus-value imposable de 47 500 € dépasse la marge nette avant impôt dans les trois cas, le portage n'étant pas déductible. Elle reste sous le seuil de la surtaxe. L'impôt représente 45 % de la marge nette à six mois et 65 % à vingt-quatre mois. Les sommes investies passent de 58 191 € à 78 532 €.

Lire le TRI avec prudence

Le TRI de 91,15 % à six mois n'a pas de sens pris isolément, car il suppose un réinvestissement immédiat du gain au même taux. Sur une opération courte, le gain net en euros, rapporté au temps passé et au risque, est plus fiable (chapitre 17). Passer de douze à vingt-quatre mois fait tomber le TRI de 29,28 % à 6,88 % et presque diviser le gain par deux.

Variante, le même projet en société de marchand de biens

La même opération est réalisée à douze mois par une société par actions simplifiée (SAS) de marchand de biens à l'IS, qui prend l'engagement de revendre. Les frais d'acquisition tombent de 11 200 € à 3 355 €, soit une taxe de 1 001 € au taux de 0,715 %, 140 € de CSI et 2 214 € d'émoluments et débours supposés inchangés. Les intérêts, l'assurance, les charges, les frais de prêt et l'indemnité sont déductibles. La société supporte 2 500 € de frais de comptabilité et de fonctionnement. La revente d'un immeuble ancien rénové sans le rendre neuf est supposée exonérée de TVA, sans option, de sorte que la TVA des travaux n'est pas récupérée.

Le gain de l'associé dépasse de 6 005 € celui du particulier, pour une charge fiscale voisine. L'écart vient pour l'essentiel des droits de mutation réduits. Il suppose que l'engagement de revendre soit tenu, que la société ait été créée et immatriculée et que l'investisseur accepte une comptabilité et des obligations permanentes. Si le bénéfice reste en société pour financer l'opération suivante, 33 711 € restent disponibles, ce qui explique que l'activité répétée se loge en général dans une société à l'IS (Guide des sociétés immobilières, Transparence fiscale ou impôt sur les sociétés).

Variante, la requalification du particulier

Supposons que le même particulier ait déjà réalisé deux opérations comparables et que l'administration requalifie la troisième en BIC. Le bénéfice imposable, intérêts et charges déduits, atteint 34 315 €. À la TMI de 30 %, l'IR et les prélèvements sociaux de 18,6 % atteignent 16 677 €, soit 518 € de moins que l'impôt de plus-value déjà payé. À la TMI de 41 %, ils atteignent 20 452 €, soit un supplément de 3 257 €, auquel s'ajoutent 117 € d'intérêt de retard sur dix-huit mois et, selon les cas, 326 €, 651 € ou 1 303 € de majoration.

La perte la plus lourde n'apparaît pas dans ce calcul. Faute d'engagement de revendre, le particulier a payé 7 845 € de droits de plus qu'un marchand de biens déclaré. Si l'activité est jugée professionnelle, les cotisations de travailleur indépendant remplacent les prélèvements sociaux. La requalification vaut aussi pour les opérations antérieures non prescrites. Le calcul au taux marginal ignore la progressivité du barème.

Variante, la résidence principale

Si l'acheteur occupe réellement la maison comme résidence principale puis la revend au bout de vingt-quatre mois, la plus-value est exonérée. Son gain net passe de 9 284 € à 26 479 €, avant l'économie de loyer et les frais de son logement antérieur. Cet écart de 17 195 € suppose une occupation habituelle et effective, non organisée pour les seuls besoins de la vente.

Les tests de sensibilité

Prix de revente et délai

Le tableau donne le gain net après impôt du cas principal selon le délai entre l'achat et l'acte de vente. Les lignes font varier le prix de revente autour de 265 000 €.

Chaque semestre de portage supplémentaire coûte de 3 900 à 4 000 € de gain net. Une baisse du prix de revente de 5 % en coûte environ 8 100 €, car l'impôt de plus-value absorbe une partie de la baisse. Une revente à 238 500 € au bout de dix-huit mois fait perdre de l'argent alors que le bien s'est vendu 70 % au-dessus de son prix d'achat.

Travaux et prix de revente

Le tableau donne le gain net à douze mois selon le prix de revente. Les lignes font varier le budget de travaux, le dépassement étant financé sur l'apport.

Un dépassement de 15 % coûte 5 264 € de gain net, moins que son montant de 8 250 €, parce que les travaux d'entreprise réduisent la plus-value imposable, ce que ne font pas des travaux réalisés soi-même.

Le point mort et le scénario défavorable

Le gain net devient nul pour un prix de revente de 230 528 € à six mois, de 237 049 € à douze mois et de 249 841 € à vingt-quatre mois, soit des baisses de 13,01 %, 10,55 % et 5,72 % par rapport au prix estimé. Avec un dépassement de travaux de 30 % et une vente à vingt-quatre mois, le point mort monte à 267 029 €, au-dessus du prix estimé. À ce stade, l'opération ne gagne de l'argent que si le marché monte.

Le scénario défavorable combine un dépassement de travaux de 30 %, une vente au bout de vingt-quatre mois et un prix inférieur de 10 % au prix estimé. Les sommes investies atteignent 95 032 €, la plus-value tombe à 5 560 € et l'impôt à 2 013 €. La perte nette atteint 17 473 €, le multiple de capital 0,82 et le TRI moins 11,21 %. Il suffit d'une charpente à reprendre puis d'une vente dans un marché qui recule.

Le prix d'achat maximal

Avec les mêmes hypothèses, frais à 8 % compris, le prix d'achat qui laisse un gain net de 10 000 € à douze mois est de 149 548 €. Ce calcul fixe la limite de la négociation, puis il est refait sur les devis.

Capital, temps, horizon et liquidité

Le profil de la stratégie

Quand la stratégie cesse de fonctionner

L'achat-revente cesse de fonctionner lorsque l'écart de prix entre biens à rénover et biens rénovés se réduit, par exemple quand les acheteurs acceptent de faire eux-mêmes les travaux ou quand la demande de biens rénovés recule. Il cesse aussi de fonctionner lorsque le délai de vente s'allonge, le portage croissant chaque mois sans contrepartie.

Il cesse enfin de fonctionner lorsque l'investisseur multiplie les opérations sans changer de cadre, accumulant les indices d'habitude sans les droits réduits ni la déductibilité du portage. Le passage au statut de marchand de biens se décide avant l'achat suivant, non après un contrôle.

Les situations particulières

Le couple et la famille

La plus-value d'un bien commun ou indivis est imposée par cédant, selon ses droits sur le bien. Le seuil de 50 000 € de la surtaxe s'apprécie donc pour chacun des époux, des partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS) ou des concubins (Guide de la fiscalité immobilière, La plus-value en démembrement, en indivision et dans le couple).

Dans le cas étudié, avec un prix de revente supérieur de 5 % et une vente à douze mois, la plus-value atteint 60 220 €. Un célibataire paie 1 204 € de surtaxe. Un couple marié propriétaire à parts égales n'en paie aucune, chacun déclarant 30 110 €. L'impôt passe de 23 004 € à 21 800 €.

L'administration rapproche toutefois les opérations conduites par les membres d'un même foyer ou par des structures communes, si bien que les répartir entre conjoints n'efface pas l'habitude. Dans une famille recomposée, un achat-revente réalisé en indivision avec un enfant d'une première union crée des droits distincts sur le prix, qui doivent être fixés dans l'acte d'achat et non au moment du partage du produit de la vente.

L'indivision et le démembrement

En indivision, la vente suppose en principe l'accord de tous les indivisaires, ce qui fait d'un désaccord un risque de délai. Une convention d'indivision qui organise le chantier, les apports et la décision de vente réduit ce risque. Un achat démembré est peu adapté, puisque la vente exige l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire.

La société civile et la société à l'IS

Une société civile immobilière (SCI) soumise à l'IR qui réalise une opération d'achat-revente impose la plus-value au nom de ses associés. Si elle réalise des opérations habituelles d'achat et de revente, elle devient passible de l'IS en application du 2 de l'article 206 du CGI, avec des effets sur l'ensemble de son résultat (Guide de la fiscalité immobilière, Le marchand de biens et les opérations habituelles). Loger un achat-revente dans une SCI patrimoniale qui détient aussi des biens loués expose ces biens à être traités comme un stock. Séparez dès l'origine les structures de revente et les structures de détention.

Le non-résident et l'outre-mer

Le non-résident qui revend un bien situé en France supporte l'imposition de la plus-value selon des règles propres, avec un représentant fiscal dans certains cas (Guide de la fiscalité immobilière, La plus-value immobilière du non-résident). La distance complique en outre le pilotage d'un chantier, ce qui allonge les délais. Dans les départements d'outre-mer, les critères du marchand de biens sont les mêmes, mais la profondeur plus faible de certains marchés allonge le délai de revente et réduit le nombre de ventes comparables (Guide de la fiscalité immobilière, La fiscalité immobilière en outre-mer).

Les types de marchés

En zone tendue, la marge provient davantage de la division ou du changement d'usage que des seuls travaux (chapitres 68 et 71). En zone rurale, un délai de vente de douze mois transforme facilement le cas étudié en opération blanche.

L'âge et l'horizon

Un investisseur jeune qui dispose de temps et de capacité d'emprunt peut utiliser une première opération pour constituer un capital ensuite placé dans un patrimoine locatif. À l'approche de la retraite, l'achat-revente présente un risque de délai et de budget peu compatible avec un besoin de revenu régulier. Il mobilise en outre un capital qui ne produit rien pendant l'opération. L'investisseur qui transmet doit savoir qu'une donation du bien avant la revente n'efface pas la nature du profit si l'achat révélait l'intention de revendre.

Le projet de loi de finances pour 2027

Le projet de loi de finances pour 2027 a été déposé le 1er octobre 2026. Au 26 octobre 2026, il est en discussion et aucune de ses mesures n'est adoptée. Selon les sources suivies par le guide fiscal, il ne modifie pas la définition du marchand de biens. Un nouveau calcul des plus-values avec revalorisation du prix d'acquisition, voté en commission, est tombé avec le rejet de la première partie par la commission. L'état du texte est suivi dans le Guide de la fiscalité immobilière, La loi de finances pour 2026 et le projet de loi de finances pour 2027. Le transfert de la TVA immobilière dans le Code des impositions sur les biens et services au 1er janvier 2027 résulte en revanche d'ordonnances déjà publiées et concerne le marchand de biens assujetti.

Les erreurs fréquentes

Les montants qui suivent reprennent le cas chiffré et sont illustratifs.

• Raisonner sur la marge brute. Dans le cas étudié, 58 800 € de marge brute deviennent 17 120 € de gain net à douze mois.
• Oublier les frais de vente. La commission de 4 % représente 10 600 €, soit près des deux tiers du gain net à douze mois.
• Sous-estimer le délai. Passer de douze à dix-huit mois coûte 3 943 € de gain net.
• Compter les matériaux posés soi-même dans la plus-value. Vingt mille euros de matériaux non retenus augmentent l'impôt de 8 590 €, surtaxe comprise.
• Ignorer l'indemnité de remboursement anticipé. Elle atteint 2 710 € à douze mois au plafond légal.
• Enchaîner les opérations en restant particulier. Les droits payés au taux plein coûtent 7 845 € par opération de cette taille par rapport à l'engagement de revendre.
• Présenter une résidence principale de façade. L'exonération est refusée et la plus-value de 47 500 € redevient imposable, avec intérêt de retard.

Liste de contrôle

1. Estimer le prix de revente à partir de ventes comparables récentes, en retenant une valeur prudente.
2. Chiffrer les travaux sur devis avec une provision pour aléas.
3. Calculer le portage au délai prévu et au délai doublé, indemnité de remboursement anticipé comprise.
4. Déterminer le cadre fiscal, plus-value privée, résidence principale réelle ou marchand de biens.
5. Recenser ses opérations antérieures et celles du foyer, y compris dans des sociétés.
6. Calculer le gain net, le multiple et le point mort à trois délais.
7. Fixer le prix d'achat maximal par la méthode de la valeur résiduelle.
8. Tester le scénario défavorable combiné et vérifier que la perte reste supportable.
9. Prévoir la sortie de secours par la location ou le refinancement.
10. Négocier l'indemnité de remboursement anticipé avant de signer le prêt.
11. Conserver les factures d'entreprises et le dossier de travaux pour le notaire.
12. Suivre le projet de loi de finances pour 2027 et la date de chaque acte.