Transformer un local en logements

Transformer un bureau, une boutique, un atelier, un entrepôt ou une grange en logements consiste à acheter des mètres carrés au prix d'un usage peu demandé pour les revendre ou les louer au prix d'un usage plus demandé. L'écart de prix entre les deux usages forme la marge brute de l'opération. Les autorisations, les réseaux, les normes de l'habitation, la fiscalité des travaux et les délais en absorbent une grande partie. La stratégie ne crée de la valeur que si la marge restante supporte un dépassement de budget et un allongement du calendrier.

Ce chapitre donne une méthode de faisabilité en quatre filtres, une grille de coûts et de délais, le traitement fiscal de l'opération selon le mode d'exploitation et un cas complet d'un local d'activité transformé en quatre logements, avec sa valeur avant et après travaux. Les règles d'urbanisme, de copropriété, de sécurité et de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) applicables aux professionnels sont détaillées dans le Guide du bailleur professionnel, Transformer des bureaux ou des locaux en logements et la qualification fiscale des travaux dans le Guide de la fiscalité immobilière, Distinguer entretien, amélioration et construction. Le droit et les données sont ceux connus au 26 octobre 2026.

Ce que recouvre la stratégie

Quatre familles de locaux

Les locaux transformables n'offrent ni les mêmes atouts ni les mêmes pièges. Le tableau suivant les compare de façon qualitative.

D'autres leviers s'y ajoutent souvent. La division d'un grand volume en plusieurs logements relève du chapitre 68, la surélévation du chapitre 73 et le changement d'usage au sens du Code de la construction et de l'habitation (CCH) du chapitre 71.

D'où vient la valeur

La valeur provient de l'écart entre deux marchés. Un local d'activité vacant en ville moyenne trouve peu d'acquéreurs, ce qui pèse sur son prix. Un logement rénové de même surface s'adresse à un marché plus large d'occupants et d'investisseurs. L'investisseur qui transforme achète donc une option sur le changement de marché, dont il paie l'exercice en travaux, en délais et en risques.

Cette valeur n'est réelle que si trois conditions sont réunies. La demande locative ou acquéreuse de logements existe dans la rue et pas seulement dans la ville. Le bâtiment se prête à des logements lumineux et conformes sans travaux disproportionnés. Les autorisations peuvent être obtenues dans un délai compatible avec le portage financier.

La faisabilité en quatre filtres

Le filtre de l'urbanisme

Passer d'un bureau, d'un commerce, d'un entrepôt ou d'un bâtiment agricole à un logement est un changement de destination au sens du Code de l'urbanisme. Il relève d'une déclaration préalable lorsque ni la façade ni la structure porteuse ne sont modifiées et d'un permis de construire dans le cas contraire, par exemple pour créer ou agrandir une fenêtre (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 24 avril 2026). Presque toute transformation en plusieurs logements touche la façade et passe donc par le permis.

Le plan local d'urbanisme (PLU) doit autoriser l'habitation dans la zone. La loi n° 2025-541 du 16 juin 2025 permet à l'autorité qui délivre le permis de déroger aux règles de destination du PLU pour un projet de logement, avec l'avis conforme de l'autorité compétente en matière de PLU, qui ne peut être défavorable que pour des motifs limités (anil.org). En zone agricole ou naturelle, l'avis conforme d'une commission départementale s'ajoute et un bâtiment agricole n'est éligible que s'il n'est plus utilisé depuis plus de vingt ans. La dérogation reste une faculté et non un droit.

La même loi permet au PLU d'imposer, dans certains secteurs, que les logements issus d'une transformation soient occupés en résidence principale. Une telle servitude ferme la voie du meublé de tourisme et de la location de courte durée. Le PLU peut aussi exiger des places de stationnement par logement créé, protéger les rez-de-chaussée commerciaux de certaines rues ou fixer une taille minimale de logements. Le permis de construire est présenté dans le Guide du bailleur privé, Le permis de construire.

Le filtre du bâtiment

Un bâtiment conçu pour une activité n'a pas été pensé pour l'habitation. Avant la promesse, un architecte et un bureau d'études structure vérifient l'éclairement naturel de chaque pièce principale, la profondeur des plateaux, la portance des planchers, la possibilité de percer les murs et dalles, l'isolation de l'enveloppe et la présence d'amiante ou de plomb. La sécurité incendie et l'accessibilité changent de régime dès que l'immeuble devient un bâtiment d'habitation collectif.

Les logements créés doivent respecter la décence, le règlement sanitaire départemental et, lorsqu'ils résultent d'une division, les minima de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes fixés par le CCH, selon le Guide du bailleur privé, Diviser, transformer ou changer l'usage d'un bien. Chaque logement doit enfin obtenir un diagnostic de performance énergétique (DPE) compatible avec le calendrier d'interdiction de location. Viser une bonne classe coûte moins cher pendant la transformation qu'après (chapitre 72).

Le filtre des réseaux

Des logements indépendants exigent des compteurs individuels d'électricité, d'eau et, le cas échéant, de gaz. Un renforcement du branchement électrique, une nouvelle colonne d'eau ou un raccordement à l'assainissement collectif peuvent coûter autant qu'un corps d'état et décaler la mise en location de plusieurs mois. En zone rurale, l'absence de réseau d'assainissement impose une installation individuelle dont le coût et l'emprise dépendent du sol et de la parcelle.

Le filtre juridique et locatif

Un local vendu occupé par un locataire commercial ou professionnel ne se libère qu'à l'échéance de son bail, selon ses propres règles. Le refus de renouvellement d'un bail commercial ouvre en principe droit à une indemnité d'éviction, qui s'ajoute alors au prix d'achat. Ces régimes figurent dans le Guide du bailleur privé, Garages, parkings, locaux professionnels et commerciaux.

En copropriété, la loi du 16 juin 2025 permet à l'assemblée générale d'autoriser à la majorité des voix exprimées la transformation en logement d'un lot à usage de bureau, au lieu de l'unanimité. Les locaux initialement commerciaux sont exclus de cet assouplissement (anil.org). Une boutique en pied d'immeuble dont le règlement s'oppose à l'habitation reste donc difficile à transformer.

Les coûts et les délais

Les postes du coût complet

Le prix d'achat n'est qu'une fraction du coût complet. Le tableau suivant liste les postes à chiffrer, avec la source de chaque estimation.

L'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) publie l'indice du coût de la construction (ICC), qui suit le prix des bâtiments neufs à usage d'habitation. Il s'établit à 2 103 au deuxième trimestre 2026, en hausse de 0,81 % sur un an, selon la publication du 23 septembre 2026 (insee.fr). Cet indice ne mesure pas le coût d'une réhabilitation mais il renseigne sur la tension des prix du bâtiment. Ces évolutions passées ne préjugent pas des évolutions futures.

La TVA sur les travaux

Les travaux qui affectent principalement à l'habitation un local auparavant affecté à un autre usage peuvent bénéficier du taux réduit de 10 % lorsque l'immeuble est achevé depuis plus de deux ans. Le taux réduit est exclu lorsque la transformation concourt à la production d'un immeuble neuf (BOI-TVA-LIQ-30-20-90-10, § 460 et § 470, version du 9 septembre 2026). Les travaux qui rendent à l'état neuf la majorité des fondations, de la structure ou des façades, ou les deux tiers de chacun des six lots de second œuvre, produisent un immeuble neuf soumis au taux de 20 %. L'architecte doit donc établir un tableau des lots rénovés avant de chiffrer la TVA.

La taxe d'aménagement

Depuis les autorisations délivrées à compter du 15 février 2025, la transformation de locaux non destinés à l'habitation en logements n'est soumise qu'à la part communale ou intercommunale de la taxe d'aménagement, avec un abattement de 50 %. Avec la valeur forfaitaire de 892 € par mètre carré applicable en 2026 hors Île-de-France, la base est de 446 € par mètre carré de surface transformée, multipliée par le taux communal, selon le Guide de la fiscalité immobilière, Les taxes d'urbanisme du constructeur. La valeur forfaitaire et le taux sont ceux de la date de délivrance de l'autorisation.

Le calendrier

Le délai entre la première visite et le premier loyer dépasse presque toujours le délai du chantier. Le tableau suivant donne des durées indicatives pour un projet de quelques logements soumis à permis de construire.

Une promesse signée sous condition de permis purgé fait porter au vendeur la phase administrative, mais elle allonge le délai avant l'acte. Chaque mois de chantier sans loyer coûte les intérêts du crédit, la taxe foncière et l'assurance, comme le montre le cas complet.

Le traitement fiscal selon le mode d'exploitation

En location nue

Pour l'impôt sur le revenu, la transformation en habitation d'un local affecté à un autre usage est en principe assimilée à une construction. Ses dépenses ne sont pas déductibles des revenus fonciers, quelle que soit la nature de chaque poste pris isolément, selon le guide fiscal précité. Seuls les intérêts de l'emprunt qui la finance restent déductibles. Les dépenses facturées par des entreprises majorent en revanche le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value à la revente.

Le bailleur en location nue paie donc l'impôt et les prélèvements sociaux sur des loyers presque entiers dès la première année, alors qu'il rembourse un crédit élevé. Cette asymétrie pèse lourdement sur la trésorerie, comme le cas complet le montre.

En location meublée au régime réel

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) au régime réel inscrit le bâti et les travaux à l'actif et les amortit, ce qui efface en général l'impôt courant pendant de longues années. En contrepartie, les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), les prélèvements sociaux sont de 18,6 % et les amortissements déduits minorent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value, comme l'expose le Guide de la fiscalité immobilière, La plus-value du loueur en meublé et la réintégration des amortissements. Le choix entre location nue et meublée est analysé au chapitre 49.

Plusieurs logements meublés créés d'un coup peuvent faire franchir le seuil de 23 000 € de recettes annuelles. Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) s'applique alors si ces recettes excèdent aussi les autres revenus d'activité du foyer, selon le Guide du bailleur professionnel, Le statut de loueur en meublé professionnel en détail. Ce changement modifie les cotisations sociales et le régime des plus-values.

En société

Une société civile immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur le revenu (IR) suit les règles de la location nue pour ses associés. Une société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) amortit le bâti et les travaux, mais sa plus-value de cession se calcule sur la valeur nette comptable, sans abattement pour durée de détention. Une personne morale doit en outre recourir à un architecte pour tout permis de construire, quelle que soit la surface. Le choix de la structure est développé au chapitre 125.

Le cas complet, un atelier transformé en quatre logements

Les hypothèses

L'exemple qui suit est illustratif et ses montants sont des hypothèses, non des données de marché. Un couple marié imposé en commun au taux marginal d'imposition (TMI) de 30 %, salarié et sans autres revenus fonciers, achète dans une ville moyenne un ancien atelier vacant avec bureaux, hors copropriété. Il y crée deux logements de deux pièces de 48 mètres carrés et deux logements de trois pièces de 68 mètres carrés. La promesse est signée sous condition d'un permis purgé, si bien que l'acte intervient une fois le permis définitif.

Aucune hausse des prix ni des loyers n'est retenue. Les flux de l'exemple partent de la mise en location, le délai étant traduit en coût de portage.

Le coût complet et la valeur créée

La valeur passe de 110 000 € pour le local à 452 400 € pour les logements vendus un par un, mais l'essentiel de l'écart est consommé par les travaux. Vendu en bloc à un investisseur qui exige un rendement net de 6 %, l'ensemble vaut moins que son coût. La création de valeur dépend donc d'une revente par lots, ce qui fait du risque de requalification examiné plus loin un sujet central.

La rentabilité et la trésorerie

Les loyers atteignent 29 040 € par an, soit un rendement brut de 7,12 % et un rendement net de charges de 5,51 % rapportés au coût complet. Le revenu net stabilisé, 22 478 €, ne couvre pas tout à fait l'annuité du crédit, si bien que le cash-flow avant impôt est de moins 975 € par an. En location nue, l'impôt sur des loyers presque entiers le porte à moins 6 107 € la première année. Le loyer mensuel qui annulerait le cash-flow avant impôt est de 2 505 € pour l'ensemble.

La location meublée suppose des loyers supérieurs de 10 %, une vacance de 6 %, 18 000 € de mobilier amorti sur sept ans et 1 100 € de frais annuels supplémentaires. Ses recettes, environ 30 027 € par an, dépassent 23 000 €. Le couple reste loueur non professionnel parce que ses salaires excèdent ces recettes, condition à vérifier chaque année. L'amortissement efface l'impôt courant, mais la réintégration des amortissements à la revente porte l'impôt sur la plus-value de 12 305 € à 63 101 €.

La TVA et le point mort

Si les travaux rendaient l'immeuble neuf au sens de la TVA, le taux de 20 % ajouterait 21 525 € au coût complet. La valeur créée par lots tomberait à 23 232 € et le TRI en location nue à 4,39 %. Le dépassement de budget qui annule la valeur créée par lots est de 18,9 %, soit environ 249 707 € de travaux hors taxes au lieu de 210 000 €. Pour conserver une marge de 15 % du coût complet, le prix d'achat n'aurait pas dû dépasser 97 128 €, contre 113 280 € pour une marge de 10 %.

Les tests de sensibilité

Dépassement et loyers

Le tableau suivant croise le dépassement du budget de travaux avec le niveau des loyers. Il donne le TRI des fonds propres en location nue avec revente par lots, ainsi que la valeur créée.

Un dépassement de 15 % réduit la valeur créée de près de 80 %. La maîtrise du chantier compte davantage que le niveau des loyers.

Délai et taux d'intérêt

Un an de retard retire environ 0,8 point de TRI, presque autant qu'une hausse d'un point du taux du crédit, qui en retire environ 0,95. Le délai d'obtention des autorisations est donc un paramètre financier à part entière.

Le scénario défavorable combiné

Le scénario défavorable cumule un dépassement de 30 %, un délai de seize mois, des loyers inférieurs de 10 %, une vacance de 8 % et une valeur de revente inférieure de 10 %. Le coût complet atteint 486 194 € et l'apport 90 194 €. Le cash-flow avant impôt tombe à moins 8 915 € par an et le TRI des fonds propres à moins 0,76 %. La valeur créée devient négative de 79 034 €. La réserve de trésorerie doit donc couvrir à la fois le dépassement et plusieurs années d'effort d'épargne (chapitres 24 et 116).

Un second exemple, une grange en zone rurale

Les hypothèses et le résultat

Cet exemple est également illustratif. Un investisseur achète 45 000 € une grange de 130 mètres carrés de surface de plancher dans un village, désignée par le PLU comme pouvant changer de destination, avec 4 500 € de frais. Il la transforme en une maison de 110 mètres carrés habitables pour 150 000 € de travaux toutes taxes comprises, 12 000 € d'honoraires, 11 000 € d'assainissement individuel, 9 000 € de raccordements et 1 739 € de taxe d'aménagement.

Le coût complet atteint 233 239 €. Les maisons comparables du secteur se vendent environ 1 650 € par mètre carré, soit 181 500 €. La valeur créée est négative de 51 739 €. Loué 880 € par mois, le bien offre un rendement brut de 4,53 % et un rendement net de 3,49 %.

Pour dégager une marge de 15 % de la valeur finale, la grange aurait dû être acquise à un prix négatif, ce qui signifie que l'opération n'a pas de sens économique à ce coût de travaux. La transformation d'une grange crée souvent un patrimoine de qualité mais rarement une valeur de marché supérieure à son coût, parce que les travaux coûtent presque autant qu'en ville alors que les prix de vente sont plus bas (chapitre 86).

La variante des travaux réalisés soi-même

Supposons que l'investisseur réalise lui-même le second œuvre, soit 45 % du budget, en n'achetant que les matériaux, estimés à 40 % de ce poste. Les travaux tombent à 109 500 € et le coût complet à 192 739 €. La valeur créée reste négative de 11 239 €.

L'économie de 40 500 € rémunère environ 1 400 heures de travail à 28,93 € de l'heure, avant impôt, sans garantie décennale et sans aide à la rénovation. Le chapitre 77 montre comment chiffrer la valeur de ce temps. Le Guide du bailleur privé, Réaliser soi-même les travaux de son bien locatif en présente les règles.

Capital, temps, horizon et liquidité

La stratégie cesse de fonctionner lorsque le prix des locaux vacants rejoint celui des logements anciens, lorsque le coût des travaux progresse plus vite que les loyers, lorsque les autorisations deviennent incertaines ou lorsque la seule sortie rentable est une revente par lots que l'investisseur ne peut ou ne veut pas pratiquer. Elle échoue aussi lorsque l'investisseur n'a plus la trésorerie nécessaire pour absorber un aléa de chantier.

Les situations patrimoniales particulières

Le couple, le PACS et le concubinage

Des époux mariés sous un régime de communauté qui financent la transformation d'un bien propre de l'un d'eux avec des fonds communs créent une récompense due à la communauté. Des partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS) ou des concubins qui achètent en indivision doivent prévoir dans l'acte la répartition des apports et des remboursements, car les travaux représentent souvent plus de la moitié du coût. Dans une famille recomposée, la valeur créée revient au propriétaire du bien, ce qui peut léser l'autre membre du couple s'il a financé le chantier (chapitre 105).

L'indivision et le démembrement

En indivision, un projet de transformation dépasse la gestion courante et suppose en pratique l'accord de tous les indivisaires, la fiche officielle rappelant que chacun doit respecter la destination du bien (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 16 avril 2026). Une convention d'indivision qui organise le financement et la décision évite le blocage. En démembrement, l'usufruitier doit conserver la substance du bien et ne peut pas en changer seul la destination. Une transformation suppose l'accord du nu-propriétaire et une convention sur la charge des travaux.

La détention en société

Une SCI à l'IR qui transforme puis loue meublé exerce une activité commerciale et s'expose à l'IS, comme l'expose le Guide des sociétés immobilières, La SCI à l'IR qui loue meublé ou exerce une activité commerciale. Une société à l'IS amortit l'ensemble et impute ses déficits sans limite de durée, mais elle supporte un impôt sur la plus-value plus lourd en cas de revente et une double imposition en cas de distribution. Le titulaire du permis, l'acquéreur et l'emprunteur doivent être la même personne pour éviter un transfert coûteux.

Le non-résident et l'outre-mer

Un non-résident peut conduire l'opération, mais la gestion d'un chantier à distance multiplie le risque d'exécution et justifie une maîtrise d'œuvre complète (chapitres 89 et 103). En outre-mer, les coûts de construction sont souvent plus élevés, le calendrier énergétique commence en 2028 et les réglementations locales de construction s'ajoutent (chapitre 88).

Le type de marché

• Métropole et zone tendue. L'écart de prix entre bureaux et logements est souvent élevé, mais le prix des locaux intègre déjà le potentiel. La servitude de résidence principale et l'encadrement des loyers limitent les loyers (chapitres 84 et 87).
• Ville moyenne. Les locaux vacants sont plus nombreux et moins chers, mais la valeur par lots plafonne vite et la demande est concentrée sur quelques rues (chapitre 85).
• Rural et périurbain. Le coût des réseaux et de l'assainissement pèse plus lourd et la valeur de revente peut rester inférieure au coût, comme le montre l'exemple de la grange (chapitre 86).

L'âge, l'horizon et le profil

Une transformation immobilise des fonds propres pendant un à deux ans sans revenu, puis produit un rendement qui ne se révèle qu'avec la durée. Un investisseur jeune, aux revenus stables, peut porter l'effort d'épargne et attendre que la valeur se matérialise. Un investisseur proche de la retraite qui finance une transformation à crédit cumule un horizon court, un effort qui pèse sur ses revenus futurs et une sortie qui dépend de la revente par lots (chapitre 101).

La disponibilité compte autant que l'âge. Sans temps pour suivre le chantier, la maîtrise d'œuvre complète devient un coût à intégrer.

Les risques de requalification

La transformation suivie d'une revente expose à plusieurs requalifications.

• L'activité de marchand de biens. Acheter un immeuble en bloc pour le revendre par lots après travaux peut caractériser une activité commerciale, l'intention de revendre s'appréciant à la date de l'achat. L'administration admet qu'un seul achat suivi d'une revente par lots peut suffire. Les profits sont alors des bénéfices commerciaux sans abattement pour durée de détention, selon le Guide de la fiscalité immobilière, Le marchand de biens et les opérations habituelles. La stratégie est analysée aux chapitres 67 et 76.
• La TVA sur la revente. Un immeuble rendu neuf par les travaux est neuf pendant cinq ans après son achèvement. Sa vente par un assujetti agissant en tant que tel est soumise à la TVA, ce qui justifie l'avis d'un notaire avant toute revente rapide.
• La location meublée professionnelle. Plusieurs logements meublés créés d'un coup peuvent faire basculer le foyer dans le statut de LMP lorsque ses autres revenus d'activité baissent, par exemple à la retraite.
• L'abus de droit. Les articles L64 et L64 A du livre des procédures fiscales (LPF) permettent d'écarter un montage fictif ou à but principalement fiscal, par exemple une interposition de société sans substance destinée à transformer un profit de revente en plus-value des particuliers, comme l'expose le Guide de la fiscalité immobilière, L'abus de droit fiscal.

Ce qui est en discussion au 26 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion et aucune de ses mesures n'est adoptée. Selon le Guide de la fiscalité immobilière, La loi de finances pour 2026 et le projet de loi de finances pour 2027, les députés ont voté en séance la prorogation jusqu'au 31 décembre 2030 de l'exonération des dons familiaux destinés à un logement neuf ou à une rénovation énergétique, qui expire en principe le 31 décembre 2026, ainsi que son extension à la transformation de locaux en logements. Ce vote reste provisoire. Le plafonnement de l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels figure dans le texte initial sans avoir été voté. Le permis à destinations multiples créé par la loi du 16 juin 2025 dépend d'un décret d'application, dont l'entrée en vigueur se vérifie auprès du service instructeur.

La méthode de décision pas à pas

1. Vérifier la demande de logements dans la rue et l'îlot, à partir de ventes et de loyers comparables datés.
2. Passer les quatre filtres d'urbanisme, de bâtiment, de réseaux et de situation juridique, avec un architecte et un rendez-vous au service instructeur.
3. Chiffrer le coût complet par postes, portage et provision pour aléas compris, puis qualifier la TVA.
4. Calculer deux valeurs de sortie, par lots et en bloc, avec la valeur créée dans chaque cas.
5. Calculer le point mort de dépassement et le prix d'achat maximal pour la marge exigée.
6. Choisir le mode d'exploitation au regard du TMI, du statut fiscal qui en résulte et de l'horizon.
7. Tester les dépassements, les délais et le scénario défavorable, puis fixer la réserve de trésorerie.
8. Signer une promesse sous conditions de permis purgé, de libération des locaux et de financement, puis documenter l'intention de conservation.

Les erreurs fréquentes et leur coût

• Raisonner sur la valeur par lots en prévoyant de garder l'ensemble. Dans le cas complet, la valeur créée passe de 44 757 € à moins 33 003 € en vente en bloc.
• Oublier les raccordements et l'assurance dommages-ouvrage. Les 18 500 € de ces deux postes représentent 41 % de la valeur créée du cas complet.
• Appliquer le taux de 10 % à un chantier qui rend l'immeuble neuf. Le surcoût atteint 21 525 €, soit près de la moitié de la valeur créée.
• Sous-estimer le délai. Six mois de retard font passer le TRI de 5,31 % à 4,90 % et un an de retard à 4,52 %.
• Louer nu sans mesurer l'impôt. Les travaux de transformation n'étant pas déductibles, les impôts courants atteignent 101 450 € sur quinze ans dans le cas complet.
• Transformer une grange sans comparer avec les prix locaux. L'exemple rural détruit 51 739 € de valeur.
• Signer sans condition suspensive de permis. Un refus laisse l'acquéreur propriétaire d'un local dont la seule valeur est celle de son usage d'origine.

Liste de contrôle

1. Des ventes et des loyers de logements comparables dans la même rue sont relevés et datés.
2. Le PLU autorise l'habitation ou la dérogation de la loi du 16 juin 2025 a été examinée avec le service instructeur.
3. Une éventuelle servitude de résidence principale est connue avant le choix du mode d'exploitation.
4. L'éclairement, la structure, l'amiante, la sécurité incendie et l'accessibilité sont analysés par un architecte.
5. Chaque logement respecte la décence, les minima de division et une classe énergétique compatible avec le calendrier.
6. Les raccordements et l'assainissement sont chiffrés auprès des gestionnaires de réseaux.
7. La TVA est qualifiée au regard de l'immeuble neuf, avec un tableau des lots de second œuvre.
8. La taxe d'aménagement est estimée avec le taux communal et l'abattement de 50 %.
9. Le coût complet inclut le portage et une provision pour aléas.
10. La valeur créée est calculée en bloc et par lots, avec le point mort de dépassement.
11. Le mode d'exploitation et le statut fiscal qui en résulte sont arrêtés avant l'achat.
12. La promesse comporte les conditions de permis purgé, de libération des locaux et de financement.
13. L'assurance dommages-ouvrage est souscrite avant l'ouverture du chantier.
14. Le risque de requalification est examiné et l'état des textes en discussion vérifié à la date de l'acte.