Acheter avec décote

Acheter en dessous de la valeur de marché est la première source de création de valeur en immobilier, avant même les travaux ou la gestion. Une décote n'est pourtant jamais gratuite. Elle rémunère une contrainte que d'autres acquéreurs refusent de porter, comme un bien occupé, une procédure judiciaire, une indivision pressée de vendre, un défaut technique ou un délai de paiement très court. La question stratégique n'est donc pas de trouver une décote mais de savoir si elle dépasse le coût réel de la contrainte.

Ce chapitre présente les grandes sources de décote, une méthode pour passer de la décote apparente à la décote réelle après coûts et risques, puis trois cas chiffrés, une vente aux enchères, un bien loué et une vente rapide après succession. Les règles des ventes judiciaires sont détaillées dans le Guide du bailleur privé, Acheter aux enchères ou en vente judiciaire et celles de l'achat occupé dans le Guide du bailleur privé, Acheter un bien déjà loué. Le droit et les données sont ceux connus au 26 octobre 2026.

Les sources de décote

Pourquoi un bien se vend moins cher

Un bien se vend en dessous de sa valeur de marché lorsque le nombre d'acquéreurs capables de l'acheter est réduit, ou lorsque le vendeur accepte un prix plus bas en échange d'un avantage, le plus souvent la rapidité ou la certitude de la vente. La décote mesure donc la rareté des acquéreurs et l'urgence du vendeur. Elle se négocie au cas par cas et aucun taux légal ne la fixe.

Les vendeurs en difficulté

Les ventes forcées ne se limitent pas aux enchères. Dans une saisie immobilière, le juge peut autoriser le débiteur à vendre lui-même son bien à l'amiable, en fixant un prix minimal et un délai. En liquidation judiciaire, le juge-commissaire peut ordonner la vente de gré à gré. Un propriétaire en difficulté peut aussi vendre avant toute procédure pour éviter la saisie. Ces ventes offrent parfois une décote sans les contraintes de l'audience, mais elles supposent de vérifier que le prix, la procédure et les créanciers permettent de signer (Guide du bailleur professionnel, Trouver des opportunités hors marché).

De la décote apparente à la décote réelle

La méthode pas à pas

1. Établir la valeur de référence. Retenez la valeur en l'état d'un bien comparable vendu dans des conditions normales, à partir des ventes récentes publiées dans les demandes de valeurs foncières (DVF), dans le tiers bas des prix observés (chapitre 81).
2. Calculer le coût complet d'un achat classique. Valeur de référence, droits, émoluments et travaux visibles.
3. Calculer le coût complet de l'achat décoté. Prix, droits, frais propres à la procédure, travaux visibles, remise en état supplémentaire, coût du délai et loyers perdus.
4. Provisionner les risques non garantis. Probabilité estimée multipliée par le coût du risque, par exemple un vice caché que nulle garantie ne couvrira.
5. Calculer la décote réelle. Elle est égale à un moins le rapport entre le coût complet de l'achat décoté et celui de l'achat classique.
6. Comparer à la marge exigée. Fixez avant l'offre la décote réelle minimale qui rémunère votre temps et votre risque, par exemple 10 %. Ce taux est un choix de prudence et non une donnée publiée.

Les erreurs de mesure les plus fréquentes

La première erreur consiste à mesurer la décote sur une valeur après travaux, ce qui confond la décote et la marge de rénovation. La seconde consiste à prendre pour référence un prix moyen au mètre carré qui mélange biens rénovés et biens à rénover. La troisième oublie que la décote réduit aussi les droits de mutation, ce qui est un gain réel, mais que les frais propres à la procédure peuvent l'annuler. Le prix de revient complet d'une acquisition est détaillé au chapitre 22 et l'estimation de la valeur au chapitre 21.

Les enchères judiciaires

Ce que paie la décote

L'adjudicataire n'a ni délai de rétractation, ni condition suspensive de prêt, ni garantie des vices cachés, celle-ci n'ayant pas lieu dans les ventes faites par autorité de justice (article 1649 du Code civil). Il ne voit le bien qu'aux dates de visite fixées et doit passer par un avocat inscrit au barreau du tribunal. Ces contraintes écartent la plupart des acquéreurs de résidence principale et expliquent les prix inférieurs au marché.

Selon le cahier des conditions de vente type, la garantie pour enchérir représente 10 % de la mise à prix, au moins 3 000 €. Toute personne peut surenchérir d'au moins 10 % du prix principal dans les dix jours qui suivent l'adjudication. Le prix doit être consigné au plus tard deux mois après la vente définitive et les frais de poursuite payés dans le mois. Lorsque le bien est situé dans le périmètre d'un droit de préemption urbain, la commune dispose de trente jours à compter de l'adjudication pour se substituer à l'adjudicataire, selon le guide du bailleur privé précité.

Le délai de libération

Le jugement d'adjudication vaut titre d'expulsion contre le saisi qui occupe encore le bien, mais il ne peut être exécuté qu'après consignation du prix et paiement des frais. L'expulsion suit ensuite la procédure de droit commun, avec un commandement de quitter les lieux, d'éventuels délais accordés par le juge et la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars. Entre l'adjudication et la libération effective, plusieurs mois s'écoulent souvent, pendant lesquels l'acquéreur paie son crédit sans percevoir de loyer.

Cas chiffré n° 1, une maison achetée aux enchères

Les hypothèses

L'exemple est illustratif. Une maison vendue sur saisie immobilière est occupée par le saisi. Les ventes comparables de maisons dans le même état situent sa valeur en l'état à 135 000 €. La visite collective fait apparaître 15 000 € de travaux. L'investisseur obtient l'adjudication à 95 000 € dans un département au taux de 5 %.

La probabilité de vice caché et les montants de remise en état sont des hypothèses de prudence. Ils dépendent de l'état observé à la visite et de l'âge du bâti.

Les résultats

La décote apparente atteint 29,63 % du prix. La décote réelle n'est que de 7,55 %, soit un avantage de 12 109,27 €. Elle reste positive mais inférieure à une marge exigée de 10 %. L'enchère maximale qui annule la décote réelle s'établit à environ 106 080 €. Celle qui préserve une décote réelle de 10 % s'établit à environ 91 400 €, montant à inscrire dans le mandat donné à l'avocat.

La sensibilité au prix d'adjudication et au délai

Le tableau donne la décote réelle. Chaque tranche de six mois de délai supplémentaire coûte environ quatre points. Une adjudication à 115 000 €, soit encore 15 % sous la valeur en l'état, détruit de la valeur même avec une libération en trois mois.

Le scénario défavorable combiné

Le scénario défavorable retient une adjudication à 110 000 €, une libération en quinze mois, une remise en état de 20 000 € et un vice caché de 15 000 € effectivement découvert. Le coût complet atteint 192 375,57 €, soit 31 910,59 € de plus qu'un achat classique et une décote réelle négative de 19,89 %. L'investisseur paie alors plus cher qu'un acquéreur ordinaire tout en ayant supporté seul le risque.

Le bien loué

Ce que l'acquéreur achète vraiment

L'acquéreur d'un logement loué devient bailleur aux mêmes conditions que le vendeur, en application de l'article 1743 du Code civil. Le loyer, la durée restante, le dépôt de garantie et les défauts du bail lui sont opposables. En location vide, l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 retarde en outre son premier congé. Le congé pour reprise ne prend effet qu'à l'échéance du bail et au plus tôt deux ans après l'achat. Le congé pour vendre ne peut prendre effet, si l'échéance intervient moins de trois ans après l'achat, qu'au terme de la première reconduction ou du premier renouvellement.

Le bailleur ne peut pas non plus donner congé, sans offre de relogement, à un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un plafond réglementaire, sauf exceptions. Un locataire protégé peut rester en place pendant des années. Certains baux relèvent encore de la loi du 1er septembre 1948, avec un droit au maintien dans les lieux.

Deux lectures de la même décote

La valeur d'un logement loué dépend de ce que l'acquéreur compte en faire. Pour un bailleur qui le conservera loué, la décote ne se justifie que par l'écart entre le loyer en place et le loyer de marché jusqu'au départ du locataire, diminué de la vacance et des frais de recherche évités à l'achat. Pour un investisseur qui compte revendre libre ou habiter, la décote doit couvrir l'attente de la libération, actualisée à son coût d'opportunité.

Cas chiffré n° 2, un appartement loué

Les hypothèses

L'exemple est illustratif. Un appartement de trois pièces loué nu 750 € par mois vaut 200 000 € libre, alors que le loyer de marché est de 820 €. Il est acheté occupé 176 000 €, soit une décote de 12 % ou 24 000 €. La taxe foncière et les charges non récupérables représentent 1 500 € par an. Au départ du locataire, une remise en état de 5 000 € est nécessaire. La valeur libre est supposée constante, sans hausse ni baisse. Les flux sont actualisés à 5 % par an, taux qui représente ici le rendement exigé par l'investisseur et non une donnée de marché. Pour la lecture du bailleur, l'achat libre aurait coûté un mois et demi de vacance et 600 € de frais de relocation.

Les résultats

Pour un bailleur qui garde le bien loué, la décote obtenue de 24 000 € dépasse largement ce que justifie l'écart de loyer, quelle que soit la date de départ. Le rendement brut sur le prix passe de 4,92 % pour un achat libre au loyer de marché à 5,11 % pour l'achat occupé. Pour un investisseur qui vise la revente libre, la même décote n'est suffisante que si le locataire part avant la douzième année. Un locataire protégé resté vingt-cinq ans justifierait une décote de 36 711,38 €, soit 18,36 %.

La sensibilité au taux d'actualisation

Le tableau donne la décote justifiée pour une revente libre. À 3 %, taux inférieur au rendement net du loyer en place, le bien occupé vaut autant ou plus que le bien libre. À 7 %, la décote de 12 % ne suffit que si le locataire part dans les trois ans, la décote justifiée atteignant déjà 12,92 % pour un départ après quatre ans. Le scénario défavorable de ce cas est celui d'un locataire protégé qui reste au-delà de l'horizon de l'investisseur, combiné à un loyer gelé parce que le logement est classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE).

La succession, l'indivision et la vente rapide

Pourquoi les héritiers vendent vite

Les héritiers doivent déposer la déclaration de succession dans les six mois du décès lorsque celui-ci survient en France métropolitaine et payer les droits correspondants. Le bien hérité est souvent vide, chargé de frais et parfois dégradé. Plusieurs héritiers aux besoins différents préfèrent souvent un prix certain et rapide à une vente plus longue, ce qui crée une décote d'urgence (Guide du bailleur privé, Le décès du bailleur et la succession).

Ce qui peut bloquer la vente

La vente d'un bien indivis suppose en principe l'accord de tous les indivisaires. Le tribunal peut l'autoriser à la demande d'indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits (article 815-5-1 du Code civil), sauf démembrement de propriété ou indivisaire absent, hors d'état de manifester sa volonté ou protégé, selon le guide du bailleur privé précité. Un acheteur qui signe avec une partie seulement des héritiers n'a aucune certitude. Il fait vérifier par le notaire que tous les indivisaires signent ou que l'autorisation judiciaire est obtenue avant de supporter des frais.

Pour l'administration, la valeur déclarée dans la succession et le prix d'une vente proche du décès doivent être cohérents. Lorsqu'un immeuble est adjugé dans les deux ans du décès, sa valeur ne peut être inférieure au prix d'adjudication (article 761 du Code général des impôts, CGI). Un prix de vente nettement différent de la valeur déclarée quelques mois plus tôt fournit un indice que les héritiers devront discuter, selon le Guide de la fiscalité immobilière, Le contrôle des valeurs déclarées. Ce sujet concerne les vendeurs, mais il explique pourquoi certains héritiers refusent une décote trop forte.

Cas chiffré n° 3, une maison à défauts vendue après succession

Les hypothèses

L'exemple est illustratif. Trois héritiers vendent la maison de leur parent, classée G, avec une toiture à reprendre. Les ventes comparables de maisons à rénover du même secteur situent sa valeur en l'état à 160 000 €. Pressés, ils acceptent 138 000 €, soit une décote apparente de 13,75 %. L'acquéreur prévoit 60 000 € de travaux, dont la toiture et une rénovation énergétique visant la classe D, avec une provision pour aléas de 20 %, soit 12 000 €, huit mois de chantier à 300 € de portage par mois et 2 000 € d'émoluments. Il estime la valeur après travaux à 245 000 € à partir de ventes de maisons rénovées comparables.

Les résultats

Sans la décote d'urgence, l'opération ne crée aucune valeur, car le défaut technique est déjà intégré dans la valeur en l'état. Toute la valeur créée provient de l'écart de 22 000 € consenti par les héritiers, augmenté des droits économisés. Mesurer la décote sur la valeur après travaux, soit 43,67 %, n'aurait aucun sens. Le prix maximal qui annule la valeur créée est d'environ 158 430 €. Celui qui réserve une marge de 10 % de la valeur après travaux est d'environ 135 410 €.

La sensibilité à la valeur finale et au dépassement de travaux

Le dépassement s'ajoute à la provision pour aléas de 20 %. Le scénario défavorable combiné retient une valeur après travaux de 225 000 €, un dépassement de 30 % et quatorze mois de chantier. Le coût complet atteint 243 057,53 € et la valeur créée devient négative de 18 057,53 €.

Les biens à défaut

Le défaut énergétique

Un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis 2025, un logement classé F ne le pourra plus à partir de 2028 et un logement classé E à partir de 2034, selon le Guide du bailleur privé, Le DPE et le calendrier énergétique. Le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus augmenter. Cette contrainte crée une décote sur les passoires énergétiques, qui ne crée de valeur que si le coût de la rénovation et le gain de classe sont maîtrisés (chapitre 72).

Le coefficient de conversion de l'électricité utilisé par le DPE est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026 et passera à 1,7 au 1er janvier 2027. Un logement chauffé à l'électricité peut gagner une ou deux classes sans travaux. Une décote calculée sur une classe ancienne peut ainsi se révéler excessive pour le vendeur et favorable à l'acheteur, ou disparaître si le vendeur fait établir un nouveau diagnostic.

Les défauts juridiques et collectifs

Une copropriété en difficulté, endettée ou sous administration provisoire, fait baisser le prix de tous ses lots. La décote ne crée de valeur que si la situation de la copropriété peut se redresser dans l'horizon de l'investisseur, ce qui se vérifie dans les procès-verbaux d'assemblée, l'état des impayés et les travaux votés (Guide du bailleur privé, La copropriété pour le bailleur). Une servitude, une irrégularité d'urbanisme ou un usage non autorisé peuvent au contraire être impossibles à purger, auquel cas la décote est permanente et se retrouvera à la revente.

L'achat à un proche avec décote

Une décote consentie entre membres d'une famille n'est pas une décote de marché. L'article L17 du livre des procédures fiscales (LPF) permet à l'administration de rectifier l'insuffisance des prix exprimés dans les actes au regard de la valeur vénale réelle, avec la charge de la preuve, selon le guide de la fiscalité immobilière précité. Un prix consenti à un proche très en dessous de la valeur dans une intention libérale peut en outre constituer une donation indirecte, soumise aux droits de donation et relevant le cas échéant de la procédure d'abus de droit.

À titre d'illustration, un parent qui vend à son enfant pour 150 000 € un appartement qui en vaut 200 000 € expose l'acquéreur à un rappel de droits de mutation sur l'insuffisance de 50 000 €, soit 3 159,25 € au taux de 6,3185 %, avec l'intérêt de retard. Si l'intention libérale est établie, l'écart peut être taxé comme une donation. Une décote d'occupation ou de défaut entre proches se justifie par des ventes comparables, comme toute décote (chapitre 31).

Capital, temps, horizon et liquidité

La stratégie d'achat avec décote cesse de fonctionner lorsque de nombreux acquéreurs recherchent les mêmes biens. Les salles d'audience très fréquentées, les marchés où les investisseurs dominent les achats de biens loués et les secteurs où les passoires énergétiques se vendent au prix des biens rénovés ne laissent plus de décote réelle. Le chapitre 11 présente la lecture des cycles qui fait apparaître ou disparaître ces décotes.

Les situations patrimoniales particulières

Le couple, le PACS et le concubinage

Un achat aux enchères ou une vente rapide exige des fonds immédiats. Pour des époux mariés sous un régime de communauté, l'achat avec des fonds communs fait entrer le bien dans la communauté. Des partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) ou des concubins qui achètent ensemble précisent dans l'acte la quote-part de chacun, à proportion de son financement, faute de quoi la répartition sera discutée en cas de séparation. Lors d'un achat aux enchères, l'avocat doit savoir dès le mandat au nom de qui il enchérit.

La famille recomposée, l'indivision et le démembrement

Dans une famille recomposée, acheter avec décote un bien issu de la succession d'un parent auprès de ses propres demi-frères ou demi-sœurs cumule la décote, le lien familial et le risque de contestation ultérieure. Une estimation indépendante et la signature de tous les héritiers protègent l'acquéreur. L'achat d'une nue-propriété ou d'un viager occupé obéit à une logique de décote voisine, fondée sur l'espérance de vie de l'occupant, présentée aux chapitres 57 et 58.

La détention en société

Une société civile immobilière (SCI) ou une société à l'impôt sur les sociétés (IS) peut acheter aux enchères ou acheter un bien occupé dans les mêmes conditions qu'un particulier, sous réserve que son objet social le permette et que le gérant soit habilité. Une société qui enchaîne des achats décotés suivis de reventes rapides s'expose à être regardée comme exerçant une activité de marchand de biens, avec les conséquences présentées au chapitre 76.

Le non-résident et l'outre-mer

Un acquéreur non-résident peut enchérir par l'intermédiaire d'un avocat du barreau du tribunal, mais il doit disposer des fonds en France dans les délais de consignation et organiser à distance la visite et la libération du bien (chapitres 89 et 103). Outre-mer, les procédures judiciaires suivent les mêmes règles, mais la profondeur réduite des marchés rend la valeur de référence plus difficile à établir et la revente plus incertaine (chapitre 88).

Le type de marché

En métropole et en zone tendue, les décotes de salle sont faibles parce que les investisseurs sont nombreux, alors que la décote d'occupation reste fréquente faute d'acquéreurs de résidence principale pour les biens loués. En ville moyenne, les successions et les ventes rapides offrent plus souvent une décote réelle, mais la valeur de sortie est plus sensible au nombre d'acquéreurs. En zone rurale, la décote peut être forte mais durable, parce qu'elle reflète la rareté des acheteurs à la revente autant qu'à l'achat (chapitres 84 à 86).

L'âge, l'horizon et le profil

La décote d'occupation se lit différemment selon l'horizon. Un jeune investisseur au long horizon tire parti d'un bien loué décoté qu'il gardera longtemps, la libération n'étant pas son objectif. Un investisseur proche de la retraite qui veut libérer un bien pour l'habiter ou le vendre ne profite de la décote que si la libération intervient avant son échéance personnelle. Les enchères et les biens à défaut demandent une trésorerie et une disponibilité que tous les profils n'ont pas, en particulier lorsque l'achat sans condition de prêt mobilise l'épargne de précaution (chapitre 116).

Les risques de requalification

Acheter avec décote pour revendre rapidement après travaux est le schéma type de l'activité de marchand de biens. Des opérations répétées, une revente par lots ou une absence de location réelle peuvent conduire à imposer les profits en bénéfices industriels et commerciaux, sans abattement pour durée de détention (Guide de la fiscalité immobilière, Le marchand de biens et les opérations habituelles). Un montage interposant un proche ou une société pour masquer une donation à travers une décote relève quant à lui de l'abus de droit au sens des articles L64 et L64 A du LPF (Guide de la fiscalité immobilière, L'abus de droit fiscal).

Ce qui est en discussion au 26 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion et aucune de ses mesures n'est adoptée. Les sources consultées ne signalent aucune mesure modifiant les règles des ventes judiciaires, de l'achat d'un bien loué ou de l'article 761 du CGI. Le taux départemental des droits de mutation de 5 % reste applicable aux actes passés jusqu'au 31 mars 2028. Le calendrier de décence énergétique et les coefficients du DPE relèvent de textes déjà publiés.

Les erreurs fréquentes et leur coût

• Mesurer la décote sur le prix seul. Dans le cas n° 1, une décote apparente de 29,63 % n'est qu'une décote réelle de 7,55 %.
• Fixer l'enchère pendant l'audience. Monter de 95 000 € à 115 000 € fait passer la décote réelle de 7,55 % à moins 6,08 %.
• Ignorer le délai de libération. Six mois de délai supplémentaire coûtent environ quatre points de décote réelle.
• Payer une décote d'occupation comme un bailleur et la justifier comme un revendeur. Dans le cas n° 2, un départ du locataire après quinze ans justifie 14,18 % alors que la décote obtenue n'est que de 12 %.
• Mesurer la décote sur la valeur après travaux. Dans le cas n° 3, les 43,67 % affichés masquent une valeur créée nulle au prix en l'état.
• Signer avec une partie des héritiers. La vente ne peut aboutir sans l'accord de tous ou l'autorisation du juge.
• Acheter à un proche sans justifier la décote. Un rappel de 3 159,25 € de droits sur une insuffisance de 50 000 €, sans compter l'éventuelle taxation comme donation.

Liste de contrôle

1. La valeur de référence repose sur des ventes comparables dans le même état, datées et localisées.
2. Le coût complet de l'achat classique et celui de l'achat décoté sont calculés poste par poste.
3. Les frais propres à la procédure, le délai, les loyers perdus et la remise en état sont intégrés.
4. Une provision couvre les risques non garantis, notamment l'absence de garantie des vices cachés aux enchères.
5. La décote réelle est comparée à une marge exigée fixée avant l'offre ou l'audience.
6. L'enchère maximale est inscrite dans le mandat donné à l'avocat.
7. Pour un bien loué, le bail, la date du premier congé possible et la situation du locataire sont vérifiés.
8. La décote d'occupation est appréciée selon l'objectif, garder loué ou revendre libre.
9. Pour une succession, la signature de tous les indivisaires ou l'autorisation judiciaire est assurée.
10. La classe énergétique recalculée et le coût de sa correction sont connus.
11. La situation de la copropriété et les éventuels défauts juridiques sont analysés.
12. Le financement ou les fonds sont disponibles sans condition suspensive lorsque la procédure l'exige.
13. La cohérence du prix avec la valeur vénale est justifiée lors d'un achat à un proche.
14. Le risque de requalification est examiné si l'achat s'inscrit dans une série d'achats suivis de reventes.