Le levier familial, prêts entre proches et dons d'apport

Beaucoup de premiers investissements locatifs se financent en partie grâce à la famille. Un parent prête l'apport que la banque exige, donne une somme, achète une quote-part du bien ou se porte caution du prêt. Ces solutions débloquent une acquisition qui n'aurait pas eu lieu, mais elles ne coûtent pas la même chose, ne font pas porter le risque sur la même personne et n'ont pas le même effet sur l'égalité entre les enfants.

Ce chapitre compare ces instruments sous l'angle stratégique. Il présente le prêt familial formalisé, la donation d'une somme pour l'apport, l'achat en indivision ou en société avec un parent et la caution familiale, puis les chiffre sur un même projet en coût, en trésorerie, en risque et en effet sur la succession. Le cadre juridique et fiscal est développé dans le Guide de la fiscalité immobilière, Les dons familiaux pour un logement neuf ou une rénovation énergétique et dans le Guide des sociétés immobilières, La SCI familiale avec des enfants. Les règles et données sont celles en vigueur au 26 octobre 2026.

Les instruments et leur logique

Quatre façons de mobiliser la famille

Le levier familial répond à un besoin précis, presque toujours l'apport exigé par la banque ou une capacité d'emprunt insuffisante. Le choix de l'instrument dépend de trois questions. La famille veut-elle récupérer la somme, partager le bien ou seulement garantir le crédit ? Qui doit supporter le risque si le projet tourne mal ? Comment les autres enfants seront-ils traités ?

Ce que le levier familial ne remplace pas

Aucun de ces instruments ne transforme un projet faible en bon projet. Une acquisition dont le loyer ne couvre pas une part raisonnable des échéances reste fragile, que l'apport vienne d'une épargne personnelle ou d'un parent. La méthode d'analyse du rendement, du cash-flow et des stress tests s'applique donc avant toute discussion familiale (chapitres 15, 16 et 24).

Le levier familial ajoute en outre une dimension que l'investisseur seul n'a pas. Un échec financier devient un différend familial et un succès peut créer un sentiment d'injustice chez les frères et sœurs. Ces effets se préparent par écrit au moment du montage, pas au décès des parents.

Le prêt familial formalisé

Les règles à respecter

Un parent, un grand-parent, un frère ou un ami peut prêter de l'argent ponctuellement, avec ou sans intérêts. Le prêt doit être constaté par un écrit qui fixe le montant, la durée, le taux et l'échéancier. L'enregistrement facultatif de l'acte auprès du service des impôts lui donne une date certaine pour 125 € (service-public.gouv.fr).

L'emprunteur doit déclarer le prêt sur le formulaire n° 2062, avec sa déclaration de revenus, lorsque les sommes empruntées dans l'année dépassent 5 000 €, plusieurs prêts étant additionnés. Le prêteur ne déclare que si l'emprunteur ne l'a pas fait. Le capital remboursé n'est pas imposable pour le prêteur, mais les intérêts qu'il perçoit sont des revenus de capitaux mobiliers (même source).

Pour les intérêts perçus en 2026, le prélèvement forfaitaire unique atteint 31,4 %, prélèvements sociaux de 18,6 % compris (service-public.gouv.fr). Un taux d'intérêt familial crée donc un transfert de revenu imposé chez le prêteur et, si l'emprunteur est au régime réel, une charge déductible chez lui. Les conditions de cette déduction et le traitement du prêt sans intérêts sont présentés dans le Guide de la fiscalité immobilière, Les intérêts d'emprunt et les frais financiers.

Les trois risques propres au prêt familial

Le premier risque est la requalification en donation. Un prêt jamais remboursé, dont l'échéance est repoussée indéfiniment ou dont le capital est abandonné, peut être traité comme une donation, avec les droits correspondants. Un prêt fictif conclu pour masquer une donation relève de l'abus de droit de l'article L64 du Livre des procédures fiscales (LPF), qui entraîne une majoration de 80 % (Guide de la fiscalité immobilière, L'abus de droit fiscal).

Le deuxième risque est successoral. Au décès du prêteur, le capital restant dû devient une créance de la succession sur l'emprunteur. Les cohéritiers peuvent contester un prêt sans trace de remboursement et y voir une libéralité rapportable. Le troisième risque concerne la capacité d'emprunt. La banque compte les échéances du prêt familial dans le taux d'effort, ce qui peut bloquer l'acquisition suivante (chapitre 26 et Guide du bailleur professionnel, Les normes HCSF et le bailleur professionnel).

Le prêt familial et l'impôt sur la fortune immobilière

Pour un emprunteur redevable de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), une dette contractée auprès d'un ascendant, d'un descendant majeur ou d'un frère ou d'une sœur n'est pas déductible, sauf si le redevable justifie du caractère normal du prêt, notamment par le respect des échéances, le montant et la réalité des remboursements (BOI-PAT-IFI-20-40-30, § 40 et § 70). Un prêt entre membres du même foyer fiscal n'est jamais déductible. Le détail figure dans le Guide de la fiscalité immobilière, Les dettes déductibles à l'IFI.

La donation d'une somme pour l'apport

Les exonérations disponibles

Chaque parent peut donner à chaque enfant 100 000 € en franchise de droits par période de quinze ans. Le don familial de sommes d'argent ajoute une exonération de 31 865 € par donateur et par donataire, tous les quinze ans, si le donateur a moins de 80 ans et si le bénéficiaire est majeur ou émancipé. Un grand-parent dispose d'un abattement de 31 865 € par petit-enfant, cumulable avec le don familial (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 13 mai 2026).

L'exonération temporaire de l'article 790 A bis du Code général des impôts (CGI) permet de donner jusqu'à 100 000 € par donateur, dans la limite de 300 000 € par donataire, pour acheter un logement neuf ou en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Elle s'applique aux dons versés jusqu'au 31 décembre 2026, sauf prorogation. Pour un investissement locatif, le logement doit être loué à usage d'habitation principale pendant cinq ans à un tiers qui n'appartient pas au foyer fiscal du donataire. Un logement ancien, un terrain, une construction ou un apport à une société civile immobilière (SCI) sont exclus (BOI-ENR-DMTG-20-20-20, § 860 et § 880).

L'état du projet de loi de finances pour 2027

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 26 octobre 2026. Son article 4 porterait à 50 000 € l'exonération des dons familiaux de sommes d'argent consentis au premier semestre 2027. Les députés l'ont voté en séance le 16 octobre 2026 en portant ce plafond à 100 000 € jusqu'au 31 décembre 2027. Ils ont aussi voté des amendements prorogeant l'article 790 A bis jusqu'au 31 décembre 2030. Ces votes restent provisoires et aucune de ces mesures n'est adoptée. Un don programmé en 2027 doit être calé sur le texte publié au Journal officiel et non sur le projet. Le suivi est assuré dans le Guide de la fiscalité immobilière, La loi de finances pour 2026 et le projet de loi de finances pour 2027.

Le don et l'égalité entre héritiers

Sur le plan civil, une donation simple faite à un enfant est en principe rapportable à la succession du donateur. Le rapport d'une somme d'argent est égal à son montant. Toutefois, si la somme a servi à acquérir un bien, le rapport est dû de la valeur de ce bien à l'époque du partage, d'après son état à l'époque de la donation (articles 860 et 860-1 du Code civil, tels que commentés par le rapport du 121e Congrès des notaires de France en 2025). La jurisprudence applique strictement cette règle aux dépenses d'acquisition.

La conséquence stratégique est directe. Un apport donné pour acheter un bien locatif qui prend de la valeur sera rapporté pour plus que son montant nominal. Une donation-partage consentie à tous les enfants fige au contraire la valeur des lots au jour de l'acte pour le calcul de la réserve, lorsque chacun a reçu et accepté son lot. Une donation consentie hors part successorale n'est pas rapportable, mais elle s'impute sur la quotité disponible. Ces options se choisissent avec le notaire avant le versement (chapitres 129 et 130 et Guide de la fiscalité immobilière, La donation-partage et la donation transgénérationnelle).

L'achat en indivision ou en société avec un parent

L'indivision parent et enfant

Le parent qui ne veut ni prêter ni donner peut acheter une quote-part du bien. Chacun devient propriétaire à proportion de son financement, perçoit sa part des loyers et supporte sa part des charges. L'enfant n'emprunte que pour sa quote-part, ce qui réduit son crédit et sa mensualité. Le parent conserve un actif immobilier dans son patrimoine, ce qui laisse l'égalité entre ses enfants intacte tant qu'il vit.

Les règles de l'indivision s'appliquent pleinement. Un bail se conclut avec l'accord des titulaires des deux tiers des droits indivis, une vente suppose en principe l'unanimité et chaque indivisaire peut demander le partage à tout moment, sauf convention ou jugement contraire. Une convention d'indivision écrite, conclue pour cinq ans au plus renouvelables ou pour une durée indéterminée, organise la gestion (service-public.gouv.fr). Le traitement fiscal est présenté dans le Guide de la fiscalité immobilière, L'indivision en fiscalité.

La société avec un parent

Une SCI réunissant le parent et l'enfant remplace l'indivision par des statuts. La gestion est confiée à un gérant, les décisions suivent des majorités choisies et la sortie d'un associé ne force pas la vente du bien. Le parent peut ensuite donner progressivement ses parts, en pleine propriété ou en nue-propriété, aux enfants de son choix dans le respect de la réserve. Les règles de création, de gouvernance et de transmission sont exposées dans le Guide des sociétés immobilières, La SCI familiale avec des enfants.

La société a un coût de fonctionnement et la banque demande presque toujours la caution personnelle des associés. Une souscription de parts à leur valeur nominale dans une société dont les immeubles ont pris de la valeur constitue une donation indirecte. Le choix entre l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés (IS) se fait sur l'horizon de détention et de transmission (Guide des sociétés immobilières, Comparer IR, IS et SARL de famille sur un même projet).

L'achat démembré entre parent et enfant

Un montage plus rare consiste à faire acheter l'usufruit par le parent et la nue-propriété par l'enfant. Au décès de l'usufruitier, le bien est présumé faire partie de sa succession lorsque le nu-propriétaire est son héritier présomptif, sauf preuve contraire, par exemple une donation de deniers régulière consentie plus de trois mois avant le décès et dont l'emploi figure dans l'acte d'acquisition (article 751 du CGI, Guide de la fiscalité immobilière, Le démembrement de propriété en fiscalité). Ce montage relève d'un conseil notarial au cas par cas et peut être examiné sous l'angle de l'abus de droit.

La caution familiale

Ce que signifie se porter caution

Le parent qui se porte caution s'engage à payer la dette de l'enfant si celui-ci ne paie pas, dans la limite d'un plafond qu'il écrit lui-même en lettres et en chiffres. Depuis le 1er janvier 2022, la banque doit mettre en garde la caution personne physique lorsque l'engagement de l'emprunteur est inadapté à ses capacités. Un cautionnement manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine de la caution lors de sa conclusion est réduit au montant qu'elle pouvait garantir. La banque doit l'informer chaque année avant le 31 mars de l'encours restant dû (anil.org, articles 2297, 2299, 2300 et 2302 du Code civil).

La caution solidaire, la plus fréquente, permet à la banque de poursuivre le parent dès la défaillance de l'enfant, sans attendre la saisie du bien. Sous un régime de communauté, la caution donnée par un époux sans le consentement exprès de l'autre n'engage en principe que ses biens propres et ses revenus, ce qui conduit la banque à demander ce consentement. Les règles sont détaillées dans le Guide du bailleur professionnel, Les garanties exigées par les banques.

La caution et l'égalité entre héritiers

Tant qu'elle n'est pas appelée, la caution ne coûte rien et ne modifie pas la succession. Si le parent paie à la place de l'enfant, il dispose d'un recours contre lui. S'il y renonce, l'abandon de ce recours constitue un avantage qui peut être traité comme une donation rapportable. Le risque d'appel pèse donc sur l'égalité autant que sur la trésorerie du parent.

Un exemple chiffré sur un même projet

Les hypothèses

L'exemple qui suit est illustratif. Thomas, 30 ans, salarié, veut acheter un appartement ancien dans une ville moyenne. Ses parents, âgés de 58 et 56 ans, ont trois enfants et un patrimoine financier qui leur permet de mobiliser 30 000 €. Aucune hypothèse d'évolution des prix ou des loyers n'est une prévision.

Le taux bancaire retenu est une hypothèse proche du taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat hors renégociations publié par la Banque de France pour août 2026, soit 3,32 % en donnée provisoire. Le loyer encaissé, net de vacance et de charges, atteint 9 370 € par an, soit 780,83 € par mois.

La trésorerie de Thomas

Avec le prêt familial, l'échéance due aux parents pèse sur les dix premières années. Le cash-flow redevient celui du don, soit moins 118,92 € par mois, à partir de la onzième année. En indivision, Thomas ne perçoit que les cinq sixièmes du loyer net, mais n'emprunte que sa part. Avec la caution, il emprunte la totalité du coût et paie 179,95 € de plus par mois que dans la solution du don.

Le coût et le risque pour chacun

Le manque à gagner du prêt familial compare deux situations. Placés à 2,5 % net, les 30 000 € vaudraient 38 402,54 € au bout de dix ans. Les remboursements mensuels replacés au même taux atteignent 36 627,98 €, dont il faut retirer 730,03 € de prélèvement forfaitaire unique sur les 2 324,94 € d'intérêts, soit 35 897,95 €. L'écart de 2 504,59 € mesure ce que le taux familial de 1,5 % transfère aux enfants par rapport au placement.

La banque lit ces solutions différemment. Avec 3 200 € de revenus mensuels et 70 % du loyer retenus, le taux d'effort de Thomas atteint 30,1 % avec le prêt familial, pour 1 169,12 € de charges, contre 23,2 % avec le don, 27,8 % avec la caution et 23,9 % en indivision. Le prêt familial préserve le patrimoine des parents mais consomme la capacité d'emprunt de l'enfant pendant dix ans.

Les points morts

Le loyer mensuel qui annule le cash-flow avant impôt, avec la même vacance et les mêmes charges, atteint 1 385,17 € avec le prêt familial pendant ses dix années, 1 104,09 € avec le don et 1 291,86 € avec la caution ou en indivision pour la part de Thomas. Aucune solution n'atteint l'autofinancement avec le loyer retenu. Le levier familial modifie l'effort d'épargne, il ne le supprime pas.

La sensibilité à la vacance et au taux

Chaque mois de vacance coûte 81,67 € par mois de trésorerie lissée sur l'année, quelle que soit la solution. Passer de 3 % à 4 % coûte 92,49 € par mois avec la caution sur un crédit de 180 000 € et 77,08 € avec les solutions à 150 000 €. Le prêt familial reste la solution la plus lourde en trésorerie dans tous les cas pendant dix ans.

Le scénario défavorable combiné

Supposons un crédit obtenu à 4 %, trois mois de vacance, deux mois d'impayés non couverts et une taxe foncière plus élevée de 400 € la même année. Le cash-flow annuel avant impôt de Thomas tombe à moins 10 030,14 € avec le prêt familial, moins 9 069,18 € avec la caution, moins 7 557,65 € en indivision et moins 6 797,65 € avec le don. Dans ce scénario, la famille est sollicitée deux fois. Le prêteur familial voit ses échéances menacées et la caution risque d'être appelée si Thomas ne dispose pas d'une réserve.

Un second exemple, l'égalité entre les enfants à la succession

Les hypothèses

Reprenons la famille de Thomas. Les parents donnent les 30 000 € à Thomas seul, par une donation simple, sans clause hors part successorale. Au décès du dernier des parents, quinze ans plus tard, leur actif net hors donation est de 600 000 € et doit revenir à parts égales aux trois enfants. Deux hypothèses de valeur du bien sont retenues à cette date, 180 000 € sans variation et 252 000 € avec une hausse de 40 %, qui n'est pas une prévision. Le rapport est calculé, à titre d'hypothèse, sur la fraction de la valeur du bien correspondant à la part du coût d'acquisition financée par le don, soit un sixième. Le calcul exact relève du notaire chargé de la succession.

Les résultats

Si le bien a pris de la valeur, Thomas rapporte 42 000 € et non 30 000 €. Ses frères et sœurs bénéficient ainsi de la plus-value de la fraction du bien financée par le don. Si les parents avaient voulu que Thomas conserve cette plus-value, ils auraient dû prévoir une donation-partage au profit des trois enfants, qui fige les valeurs, ou une donation hors part successorale dans la limite de la quotité disponible.

La sensibilité du rapport

Le rapport suit la valeur du bien dans les deux sens. Une baisse de 20 % réduit le montant rapporté et c'est alors Thomas qui en profite. Le prêt familial remboursé n'entre pas dans ce calcul, puisque les fonds sont revenus aux parents. Une donation-partage de 30 000 € à chacun des trois enfants coûte 90 000 € aux parents mais écarte toute réévaluation.

Les situations particulières

Les couples mariés, pacsés et concubins

Une somme donnée à un enfant marié lui reste propre, quel que soit son régime matrimonial, sauf communauté universelle. Si elle est employée dans un bien acheté en communauté, elle peut ouvrir droit à récompense lors de la liquidation, ce que l'acte d'achat doit mentionner par une déclaration d'emploi ou de remploi. Pour un enfant lié par un pacte civil de solidarité (PACS) ou en concubinage qui achète en indivision avec son partenaire, la quote-part financée par le don figure dans l'acte d'acquisition. Le partenaire et le concubin ne bénéficient pas des abattements familiaux de l'enfant (Guide des sociétés immobilières, La SCI entre partenaires de PACS et concubins).

Côté parents, chacun est un donateur distinct avec ses propres abattements. Un virement depuis un compte joint doit identifier la part de chacun. Lorsque l'un des parents se porte caution, la question du consentement de l'autre se pose selon le régime matrimonial.

Les familles recomposées

L'enfant du conjoint ou du partenaire n'est pas un descendant. Sans adoption, une donation à son profit est taxée à 60 %, ce qui rend le don d'apport presque inaccessible. Le prêt familial, la caution ou l'achat en indivision restent possibles sans cet obstacle fiscal. L'égalité entre les enfants de chaque union se construit par des opérations distinctes et documentées (chapitre 105).

Les grands-parents et les autres proches

Un grand-parent peut donner 31 865 € par petit-enfant au titre de l'abattement, plus 31 865 € au titre du don familial s'il a moins de 80 ans. Ces dons sautent une génération et ne pèsent pas sur la part des parents. Un frère, une sœur ou un ami peuvent prêter dans les mêmes conditions qu'un parent, mais un don de leur part supporte des droits nettement plus élevés qu'en ligne directe.

Les non-résidents et l'outre-mer

Un parent installé à l'étranger peut prêter ou donner à un enfant qui investit en France. La territorialité des droits de donation dépend du domicile fiscal du donateur et du donataire et les conventions fiscales peuvent modifier la solution (Guide de la fiscalité immobilière, L'IFI et les droits de mutation des non-résidents). Un prêt venant de l'étranger se déclare dans les mêmes conditions et les fonds doivent être tracés jusqu'à l'acte d'achat. Dans les départements d'outre-mer, les règles sont les mêmes qu'en métropole. Les collectivités d'outre-mer dotées de l'autonomie fiscale appliquent leurs propres règles (chapitre 88).

Le patrimoine des parents en société

Des parents qui détiennent leur patrimoine dans une SCI ou une société à l'IS peuvent être tentés de faire prêter l'apport par la société. Un prêt d'une société contrôlée par le cercle familial n'est pas déductible à l'IFI sauf conditions normales. Une avance consentie par une société à l'IS à un associé ou à un membre de sa famille peut en outre être requalifiée en distribution. Ces montages se valident avec l'expert-comptable (Guide des sociétés immobilières, Les comptes courants d'associés).

Le capital, le temps et l'horizon de chaque solution

L'effet de l'âge

L'âge des parents oriente le choix. Avant 80 ans, le don familial de 31 865 € s'ajoute à l'abattement, ce qui disparaît ensuite. Un parent proche de la retraite qui se porte caution sur vingt ans s'engage au-delà de la période où ses revenus sont les plus élevés. Un prêt familial consenti par un parent âgé a plus de chances d'être encore en cours à son décès, ce qui transforme l'échéancier en question successorale.

L'âge de l'enfant compte aussi. Un jeune actif dont la situation professionnelle peut changer supporte mal un prêt familial à échéances rigides ou un engagement de cinq ans lié à l'article 790 A bis. Un enfant de 45 ans, installé, peut au contraire accepter un échéancier dense en contrepartie d'un apport important.

La méthode de décision pas à pas

1. Mesurer le besoin exact. Calculez l'apport exigé par la banque, la mensualité supportable et la réserve de trésorerie nécessaire avant de solliciter la famille (chapitres 26 et 27).
2. Faire valider le projet seul. Vérifiez que le bien résiste aux stress tests sans compter sur une aide familiale supplémentaire en cas de difficulté (chapitre 24).
3. Identifier ce que la famille veut et peut faire. Récupérer la somme, la donner, partager le bien ou seulement garantir. Évaluez la capacité réelle des parents à supporter une perte ou un appel de caution.
4. Chiffrer chaque solution sur le même projet. Cash-flow, taux d'effort, coût total pour l'enfant, coût d'opportunité pour les parents, comme dans l'exemple ci-dessus.
5. Mesurer l'effet sur les autres enfants. Rapport à la succession, donation-partage, donation hors part successorale, compensation par d'autres dons.
6. Choisir l'instrument et le formaliser. Acte de prêt avec échéancier et déclaration, acte de donation ou déclaration de don, convention d'indivision ou statuts, acte de caution négocié.
7. Tracer les flux. Virements identifiés de chaque parent, mention de l'origine des fonds dans l'acte d'achat, remboursements réguliers.
8. Revoir chaque année. Vérifiez le suivi de l'échéancier, l'information annuelle de la caution et l'évolution de la situation des parents.

Les risques de requalification

Le levier familial s'approche de plusieurs zones de risque. La première est la donation déguisée, lorsqu'un prêt n'est jamais remboursé. La deuxième est l'abus de droit, lorsque des opérations successives font revenir les fonds au donateur, par exemple un don suivi d'un prêt de l'enfant au parent ou d'une location du bien au donateur. La troisième concerne l'IFI, lorsque des prêts familiaux sont déduits sans conditions normales. Un rescrit permet de soumettre un montage atypique à l'administration avant sa réalisation (Guide de la fiscalité immobilière, Le rescrit et les garanties contre les changements de doctrine).

Le coût d'une requalification se mesure sur l'exemple. Si les deux parents avaient déjà utilisé leurs abattements et leur don familial dans les quinze ans, un prêt de 30 000 € requalifié en donation de 15 000 € par parent coûterait 1 240,95 € de droits par parent, soit 2 481,90 €. L'intérêt de retard de 0,20 % par mois y ajouterait 178,70 € pour trois ans. Un seul donateur pour 30 000 € paierait 4 194,35 € de droits.

Les erreurs fréquentes et leur coût

• Prêter sans écrit ni déclaration. Le prêt devient fragile face à l'administration et aux cohéritiers. Dans l'exemple, une requalification coûte 2 481,90 € de droits avec deux donateurs, avant intérêt de retard.
• Oublier que la banque compte le prêt familial. Le taux d'effort de Thomas passe de 23,2 % à 30,1 %, ce qui peut bloquer l'acquisition suivante pendant dix ans.
• Choisir un échéancier familial trop court. Le cash-flow de Thomas tombe à moins 388,29 € par mois pendant dix ans, contre moins 118,92 € sans échéance familiale.
• Donner à un seul enfant sans réfléchir au rapport. Si le bien prend 40 % de valeur, le rapport passe de 30 000 € à 42 000 €, ce que l'enfant aidé n'anticipe souvent pas.
• Utiliser l'article 790 A bis pour un logement ancien ou via une SCI. L'exonération est refusée et les droits de droit commun s'appliquent.
• Signer une caution sans plafond négocié. Un plafond de 120 % sur 180 000 € engage 216 000 €, soit 18 000 € de plus qu'à 110 %.
• Acheter en indivision sans convention. Au décès du parent, l'indivision s'étend aux frères et sœurs, chacun pouvant demander le partage.
• Financer l'apport par une société des parents sans vérifier les règles fiscales. Le risque de requalification en distribution ou de non-déduction à l'IFI s'ajoute au risque familial.

Liste de contrôle

1. Le projet a été validé seul, avec ses stress tests, avant toute aide familiale.
2. Le besoin exact de la famille est chiffré, apport, réserve et éventuel complément.
3. L'instrument choisi correspond à ce que la famille veut récupérer, partager ou garantir.
4. Le prêt familial fait l'objet d'un écrit, d'un échéancier et d'une déclaration n° 2062 au-delà de 5 000 €.
5. Les remboursements sont faits par virement et conservés.
6. L'échéance familiale a été intégrée au taux d'effort et au cash-flow.
7. Les abattements et le don familial disponibles de chaque parent sont vérifiés sur les quinze dernières années.
8. L'usage de l'article 790 A bis est limité à un logement neuf ou en VEFA loué à usage d'habitation principale pendant cinq ans.
9. L'effet de la donation sur le rapport et l'égalité entre enfants a été chiffré avec le notaire.
10. L'origine des fonds figure dans l'acte d'achat.
11. Une convention d'indivision ou des statuts organisent la détention partagée avec un parent.
12. La caution comporte un plafond et une durée négociés. La capacité réelle du parent à payer a été vérifiée.
13. Le consentement du conjoint commun en biens a été examiné pour toute caution.
14. Aucun mouvement de fonds ne fait revenir l'argent au donateur.
15. L'état du projet de loi de finances pour 2027 est vérifié au Journal officiel avant tout don en 2027.