Le désendettement programmé

Le crédit sert à constituer un patrimoine pendant la vie active. Il devient une charge lorsque les revenus d'activité laissent place à une pension, lorsque l'assurance emprunteur cesse de couvrir certains risques ou lorsque la banque ne prête plus au même rythme. Programmer le désendettement consiste à décider à l'avance à quelle date et par quels moyens les crédits seront soldés, au lieu de subir l'échéancier signé au moment de chaque achat.

Ce chapitre donne la méthode pour fixer cette date, le critère de choix entre remboursement anticipé et placement, puis compare trois scénarios chiffrés sur un patrimoine de quatre biens. Les règles de remboursement anticipé et de renégociation sont exposées dans le Guide du bailleur privé, Financer son investissement locatif et le calendrier de remboursement vu sous l'angle de la gestion dans le Guide du bailleur privé, Préparer sa retraite avec l'immobilier locatif. Le refinancement destiné à réinvestir fait l'objet du chapitre 33.

Pourquoi programmer la fin des crédits

Trois raisons de réduire la dette avant une date donnée

La première raison tient aux revenus. Une pension est en général inférieure aux revenus d'activité, si bien que des mensualités supportables à 50 ans peuvent peser lourd à 65 ans. Un patrimoine dont les loyers ne couvrent pas les échéances oblige alors à prélever sur la pension, ce qui va à l'encontre de l'objectif de revenu complémentaire fixé au chapitre 2.

La deuxième raison tient à la protection. Les contrats d'assurance emprunteur prévoient des âges au-delà desquels certaines garanties, comme l'incapacité de travail, prennent fin. Plus le crédit court tard, plus la part de la dette qui n'est plus couverte qu'en cas de décès augmente. Lisez la notice de chacun de vos contrats pour connaître ces âges, car ils varient d'un assureur à l'autre (Guide du bailleur professionnel, L'assurance emprunteur du professionnel).

La troisième raison tient à la capacité d'emprunt. Les normes du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) rapportent les charges d'emprunt aux revenus du foyer. Lorsque les revenus baissent, la même dette fait monter le taux d'effort et ferme l'accès à de nouveaux crédits (chapitre 26).

Ce que le désendettement coûte

Rembourser n'est pas gratuit. Les sommes versées ne sont plus disponibles pour une vacance ou des travaux, les intérêts déductibles disparaissent et le contrat peut prévoir des indemnités de remboursement anticipé (IRA).

La décision se mesure donc en flux de trésorerie après impôt et non en économie d'intérêts brute. Un investisseur qui rembourse un prêt à 1,4 % avec une épargne qui lui rapportait davantage s'appauvrit, même s'il paie moins d'intérêts.

Fixer l'horizon de désendettement

Les trois horizons à confronter

Trois dates commandent la décision. L'horizon de revenus est la date à laquelle les revenus d'activité baissent, le plus souvent le départ à la retraite, parfois une cessation d'activité anticipée ou un passage à temps partiel. L'horizon de protection est l'âge auquel l'assurance emprunteur cesse de couvrir l'incapacité et l'invalidité. L'horizon de transmission est la date à laquelle vous envisagez de donner ou de vendre une partie du patrimoine (chapitre 129).

La date cible retenue est en général la plus proche des trois. Un couple qui prévoit de partir à 64 ans mais dont l'assurance cesse de couvrir l'incapacité à 62 ans a intérêt à viser 62 ans pour les prêts dont les échéances ne sont pas couvertes par les loyers.

L'effet de l'âge sur la décision

À 40 ans, l'horizon de désendettement est lointain et le levier reste un outil de constitution. La question est alors de choisir des durées de crédit qui ne dépassent pas l'horizon de revenus, plutôt que de rembourser par anticipation.

À 50 ans, la question devient l'ordre dans lequel les prêts seront soldés. Entre 55 et 60 ans, elle porte sur les arbitrages concrets, vendre un bien ou affecter une épargne. Après 65 ans, un crédit en cours n'est pas un problème en soi s'il s'autofinance et si la succession est organisée (chapitre 132), mais il réduit les marges de manœuvre.

La méthode pas à pas

1. Recenser les prêts. Pour chacun, notez la banque, le capital restant dû, le taux, la mensualité, la date de dernière échéance, la nature du prêt (soumis au Code de la consommation ou professionnel), les IRA prévues et l'âge de fin des garanties d'assurance.
2. Fixer la date cible. Retenez la plus proche des trois dates d'horizon et notez le revenu prévisible à cette date, pension comprise.
3. Projeter la trésorerie. Calculez année par année jusqu'à dix ans après la date cible les loyers, les charges, les échéances, l'impôt et l'épargne disponible.
4. Mesurer l'écart. Repérez les prêts qui dépasseront la date cible, le capital qu'ils laisseront et le revenu net du patrimoine à cette date.
5. Classer les leviers. Comparez le remboursement anticipé, la modulation, la renégociation, la vente ciblée et l'arrêt des acquisitions, chacun après impôt et frais.
6. Choisir l'ordre. Déterminez quel prêt rembourser en premier selon les critères présentés plus loin.
7. Arrêter le calendrier. Inscrivez dans votre feuille de route (chapitre 10) les montants et les dates, puis vérifiez-les à chaque revue annuelle (chapitre 119).

Rembourser ou placer, le critère de décision

Le coût réel d'un prêt après impôt

Un euro remboursé par anticipation rapporte le taux du prêt, diminué de l'économie d'impôt perdue sur les intérêts qui ne seront plus payés. Ce coût réel dépend du régime fiscal du bien. En location nue au régime réel, les intérêts sont déductibles des revenus fonciers et l'économie atteint la tranche marginale d'imposition (TMI) augmentée de 17,2 % de prélèvements sociaux, tant que les revenus fonciers restent positifs (Guide de la fiscalité immobilière, Les intérêts d'emprunt et les frais financiers).

Au micro-foncier, les intérêts ne sont pas déduits et le coût réel égale le taux nominal. En location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel, les intérêts sont déductibles, mais l'amortissement efface souvent le bénéfice imposable pendant de longues années. L'économie d'impôt marginale liée aux intérêts est alors nulle. Dans une société à l'impôt sur les sociétés (IS), l'économie se calcule au taux de l'IS.

L'exemple suivant est illustratif. Il porte sur un prêt au taux de 3,9 % et suppose, pour la location nue au réel, des revenus fonciers nets positifs.

Le même calcul donne 0,74 % pour un prêt à 1,4 % avec une TMI de 30 %. Rembourser un tel prêt ne se justifie que par la sécurité ou la préparation d'une donation.

Le rendement d'un placement de comparaison

Un remboursement anticipé procure un gain certain. La comparaison la plus juste se fait donc avec un placement de même horizon sans risque de perte en capital.

Le taux du livret A est de 1,7 % depuis le 1er août 2026, contre 1,5 % auparavant, selon l'annonce du Gouvernement publiée sur info.gouv.fr. Ses intérêts sont exonérés d'impôt et de prélèvements sociaux. Un fonds en euros d'assurance vie ou un compte à terme peuvent rapporter davantage, mais leur rendement net dépend du contrat, des frais et de la fiscalité. Il n'est pas connu à l'avance. Les rendements passés de ces supports ne préjugent pas de leurs rendements futurs.

Premier exemple, 30 000 € à affecter

L'exemple qui suit est illustratif. Un couple marié, imposé dans la tranche de 30 %, loue nu au régime réel. Il dispose de 30 000 € au 1er janvier 2027 et hésite à les affecter au remboursement d'un prêt de 160 000 € au taux fixe de 3,9 %, qui lui reste à rembourser sur vingt-deux ans avec une mensualité de 903,72 €, ou à les placer pendant neuf ans, jusqu'à sa retraite. Le contrat prévoit les IRA maximales permises par la loi et le remboursement réduit la durée du prêt, la mensualité restant inchangée.

Le plafond légal des IRA retient le plus faible de deux montants, six mois d'intérêts sur la somme remboursée au taux du prêt ou 3 % du capital restant dû avant le remboursement, ici 585 € contre 4 800 € (service-public.gouv.fr). Placés pendant neuf ans, les 30 000 € rapporteraient 4 915 € à 1,7 % net, 7 466 € à 2,5 % net et 10 887 € à 3,5 % net. Le remboursement l'emporte sur le livret A, mais un placement qui rapporterait plus de 2,07 % net par an pendant neuf ans ferait mieux. Ce seuil, appelé ici point mort, se calcule pour chaque situation fiscale.

Plus l'investisseur est imposé, plus il a intérêt à garder ses intérêts déductibles. Au micro-foncier, le remboursement équivaut à un placement certain à près de 3,8 % net. Le calcul simplifie la chronologie de l'impôt, réparti en réalité sur neuf ans, mais suffit pour classer les options.

Les critères qui s'ajoutent au calcul

Le calcul de rendement ne suffit pas. Quatre critères qualitatifs pèsent dans la décision.

• La liquidité. Une somme remboursée ne se récupère qu'en empruntant de nouveau. Gardez une réserve de précaution séparée, dimensionnée selon le chapitre 116.
• Le risque. Un remboursement procure un gain certain, un placement dynamique un gain espéré.
• La fiscalité future. Une baisse de la TMI à la retraite augmente le coût réel des prêts restants.
• Les projets. Une épargne destinée à un achat, à un enfant ou à des travaux votés ne doit pas servir au remboursement.

Les leviers du désendettement

Le remboursement anticipé partiel

Le remboursement partiel peut réduire la durée du prêt ou sa mensualité, selon le contrat et ce que vous demandez à la banque. La réduction de durée maximise l'économie d'intérêts. La réduction de mensualité améliore immédiatement le cash-flow, ce qui compte davantage lorsque la pension approche. Le contrat peut exiger un montant minimal de 10 % du capital initial, sauf pour le solde (service-public.gouv.fr).

Pour les offres émises depuis juillet 2016, le décompte d'un remboursement anticipé est gratuit sur demande écrite. Un prêt professionnel n'est pas soumis au plafond légal des IRA et son contrat peut prévoir une indemnité plus élevée (Guide du bailleur professionnel, Le refinancement et la renégociation).

La modulation et la renégociation

Beaucoup de contrats permettent d'augmenter la mensualité dans une limite fixée, ce qui réduit la durée sans IRA pendant les années de revenus élevés. Une renégociation peut aussi réduire la durée à mensualité constante lorsque les taux ont baissé (chapitre 33).

La vente ciblée

Vendre un bien pour solder son prêt et ceux des autres biens est souvent le levier le plus puissant. Il réduit d'un coup l'endettement et les mensualités, au prix d'une perte de loyers et des frais de sortie, à savoir les IRA, la mainlevée de la garantie, les diagnostics et l'impôt sur la plus-value. Le choix du bien à vendre relève de la grille d'arbitrage du chapitre 120.

Les abattements pour durée de détention exonèrent la plus-value d'impôt sur le revenu après vingt-deux ans et de prélèvements sociaux après trente ans (Guide de la fiscalité immobilière, Les abattements pour durée de détention). Un bien acheté récemment dont le prix n'a pas progressé peut aussi se vendre sans impôt, grâce aux majorations forfaitaires du prix d'acquisition de 7,5 % pour les frais et de 15 % pour les travaux après cinq ans de détention (Guide du bailleur privé, La plus-value immobilière en détail).

L'arrêt des acquisitions et le choix des durées

Le levier le plus simple consiste à ne plus signer de prêt dont l'échéance dépasse la date cible. Un achat à 54 ans financé sur quinze ans plutôt que sur vingt-cinq coûte davantage chaque mois mais évite une vente forcée à la retraite (chapitre 30).

L'ordre de remboursement des prêts

L'ordre de remboursement de plusieurs prêts se décide selon les critères suivants, par ordre d'importance.

1. Le prêt dont les intérêts ne sont pas déductibles, comme celui de la résidence principale ou d'un bien au micro-foncier, à taux égal.
2. Le prêt au coût réel après impôt le plus élevé.
3. Le prêt qui dépasse le plus la date cible ou l'âge de fin des garanties d'assurance.
4. Le prêt dont les IRA sont les plus faibles ou absentes.
5. Le prêt dont la garantie bloque une vente envisagée.

Cet ordre contredit souvent l'intuition, qui pousse à solder d'abord le petit prêt proche de son terme. Le gain financier est en général plus élevé sur le prêt le plus cher après impôt.

Exemple principal, un patrimoine de quatre biens à la retraite

Les hypothèses

L'exemple qui suit est illustratif. Ses hypothèses ne constituent pas des prévisions et ne valent pas calcul pour votre situation.

Un couple marié de 55 et 54 ans prévoit de partir à la retraite fin 2035, soit dans neuf ans. Il détient quatre biens loués nus et imposés au régime réel, avec une TMI supposée de 30 % avant comme après la retraite et 17,2 % de prélèvements sociaux.

Le couple consacre à son patrimoine un effort de 1 500 € par mois en plus des loyers. Les loyers sont indexés de 1,5 % par an et les charges non récupérables augmentent de 2 % par an. Les prix des biens sont supposés stables, hypothèse neutre et non prévisionnelle. L'épargne non affectée est placée à 2,5 % net par an. Une réserve de précaution distincte existe et n'entre pas dans le calcul.

Le bien C a été acheté 200 000 € en 2023, les autres entre 2014 et 2020. Sans action particulière, les prêts B, C et D se poursuivront après la retraite, respectivement 36, 156 et 120 mois.

Les trois scénarios

Le scénario 1 laisse courir les prêts selon leur échéancier et place l'effort mensuel et le cash-flow du patrimoine. Le scénario 2 affecte chaque année l'effort et le cash-flow au remboursement anticipé, en commençant par le prêt C au coût réel le plus élevé, avec réduction de la durée et IRA légales. Le scénario 3 suit le scénario 1 jusqu'à la retraite, puis vend le bien C au prix de 205 000 € et solde les prêts restants avec le produit de la vente et l'épargne accumulée.

La situation au 31 décembre 2035

Dans le scénario 3, la vente du bien C dégage 90 346 € après 2 050 € de frais, 2 154 € d'IRA et le remboursement de son capital restant dû de 110 450 €. Le prix d'acquisition majoré des deux forfaits atteint 245 000 €, si bien qu'aucune plus-value n'est imposable. Ce produit et l'épargne soldent les prêts B et D, avec 790 € d'IRA supplémentaires.

Le revenu de la première année de retraite

Le patrimoine net diffère peu d'un scénario à l'autre. Le revenu procuré à la retraite diffère en revanche du tout au tout.

Dans les scénarios 1 et 2, le patrimoine coûte de l'argent au couple en 2036, alors qu'il doit lui en rapporter. Le scénario 2 réduit fortement la dette mais laisse la mensualité inchangée, puisque chaque remboursement a raccourci la durée. Le prêt C se termine 41 mois après le départ au lieu de 156, mais la première année de retraite reste déficitaire.

Une variante du scénario 2 consiste à demander à la banque, au moment du départ, de recalculer la mensualité du prêt C sur sa durée d'origine. Elle passe de 903,72 € à 280,27 €. Les échéances de 2036 tombent à 20 140 €, l'impôt atteint 13 953 € et le revenu net s'établit à -1 752 € par an, soit -146 € par mois. Cette variante suppose que le contrat le permette et que la banque l'accepte.

Ce que montre la comparaison

Le scénario 3 est le seul qui dégage un revenu positif dès la retraite, au prix de la perte d'un bien. Le scénario 1 garde les options ouvertes avec 78 663 € d'épargne. Le scénario 2 est le plus coûteux en impôt et ne se justifie que si le placement rapporte peu. Aucun scénario n'est supérieur dans l'absolu, le choix dépend de l'objectif prioritaire, revenu, patrimoine transmis ou sécurité.

Tests de sensibilité et scénario défavorable

L'écart entre accélérer et laisser courir

Le tableau donne la différence de patrimoine net à la retraite entre le scénario 2 et le scénario 1, selon le rendement net du placement et la TMI du couple. Un chiffre positif signifie que l'accélération l'emporte.

Avec une TMI de 30 %, le point mort se situe à un placement de 1,56 % net. Il est inférieur au coût réel de 2,06 % calculé plus haut, car les IRA de six mois d'intérêts prélèvent près de 2 % de chaque somme remboursée. Négocier la suppression des IRA dans l'offre initiale, comme l'explique le Guide du bailleur professionnel, La relation avec les banques, améliore sensiblement l'intérêt d'un remboursement progressif.

La vente ciblée selon le prix obtenu et les loyers

Le tableau donne, pour le scénario 3, le revenu net mensuel de 2036 et le patrimoine net à la retraite. Il fait varier le prix de vente du bien C et le niveau des loyers sur toute la période.

Dans toutes ces combinaisons, la vente et l'épargne soldent les autres prêts. Un prix plus faible réduit surtout l'épargne restante.

Le scénario défavorable combiné

Le scénario défavorable cumule sur toute la période des loyers inférieurs de 10 % aux prévisions, des charges supérieures de 20 % et un placement à 1 % net. Il retient aussi une baisse de 15 % de la valeur des biens, prix de vente de C compris.

Le scénario 3 reste le seul à dégager un revenu positif, mais la vente ne suffit plus à solder le prêt B, qui court encore trois ans. Le scénario 2, faute d'épargne, ne laisse aucune marge en cas de gros travaux. Ce résultat illustre la règle exposée au chapitre 24, selon laquelle un plan de désendettement se juge aussi sur sa résistance.

Capital, temps, horizon et limites de chaque stratégie

Le remboursement progressif produit son effet en cinq à dix ans. La vente produit son effet en un an mais se prépare plus tôt (chapitre 121).

Les situations particulières

Le couple marié, pacsé ou en concubinage

Dans un couple marié sous un régime de communauté, un remboursement financé par des fonds communs sur un prêt qui finance un bien propre ouvre droit à récompense lors de la liquidation du régime. Dans un couple pacsé ou en concubinage, le remboursement d'un prêt par l'un des partenaires sur un bien détenu en indivision modifie l'équilibre des apports, ce qui doit être documenté. Le Guide du bailleur privé, Le couple, la séparation et le patrimoine locatif détaille ces mécanismes.

La quotité d'assurance compte aussi. Un prêt assuré à 50 % sur chaque tête laisse au survivant la moitié du capital restant dû, ce qui peut justifier de rembourser ce prêt en priorité.

La famille recomposée

Dans une famille recomposée, le désendettement d'un bien qui reviendra aux enfants d'une première union profite à ces enfants au détriment du conjoint survivant. L'inverse est vrai aussi. Le choix du prêt à rembourser a donc un effet successoral. Faites examiner par un notaire l'articulation entre le plan de désendettement, le régime matrimonial et les dispositions prises au profit du conjoint (chapitre 105).

L'indivision

Entre indivisaires, un remboursement anticipé par l'un d'eux crée une créance sur l'indivision, à faire valoir lors du partage. Le prêt souscrit solidairement engage chacun pour la totalité. Une vente ciblée suppose l'accord de tous les indivisaires ou, à défaut, une procédure judiciaire, ce qui allonge le délai. Le Guide de la fiscalité immobilière, L'indivision en fiscalité traite des effets fiscaux.

Le démembrement

Lorsque la nue-propriété d'un bien encore financé à crédit a été donnée, la répartition des échéances entre usufruitier et nus-propriétaires doit être organisée par écrit. Les intérêts payés par le nu-propriétaire ne sont pas déductibles de ses revenus fonciers, puisqu'il n'en perçoit pas, ce qui renchérit le coût réel du prêt de son côté (Guide de la fiscalité immobilière, Le démembrement de propriété en fiscalité). Il est souvent plus simple de solder la dette avant de donner la nue-propriété.

La détention en société à l'IR ou à l'IS

Dans une société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur le revenu (IR), le remboursement anticipé se finance par un apport en compte courant des associés ou par la trésorerie de la société. Le coût réel du prêt se calcule au niveau de chaque associé selon sa TMI. Les associés répondent des dettes sociales à proportion de leurs parts (Guide des sociétés immobilières, La responsabilité des associés).

Dans une société à l'IS, le capital remboursé se finance par un résultat déjà imposé ou par l'amortissement. Rembourser la dette accroît la valeur des parts, donc l'assiette de l'IFI ou de la transmission. Le désendettement se raisonne avec la politique de distribution, car un dividende perçu en 2026 supporte un prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %.

Le non-résident et l'outre-mer

Un investisseur qui part vivre à l'étranger à la retraite voit souvent sa relation bancaire se compliquer. Programmer le désendettement avant le départ évite de dépendre d'une banque française depuis l'étranger (Guide du bailleur privé, Le bailleur non-résident ou expatrié). En outre-mer, la liquidité des marchés locaux peut être plus faible, ce qui allonge le délai d'une vente ciblée et justifie de l'anticiper davantage (chapitre 88).

Le marché local du bien à vendre

En métropole ou en zone tendue, un bien se vend en général plus vite et son rendement faible rend sa cession moins coûteuse en loyers perdus. En ville moyenne ou en zone rurale, il rapporte davantage mais se vend plus lentement. Vérifiez les ventes comparables dans les demandes de valeurs foncières (DVF), publiées sur data.gouv.fr et consultables sur app.dvf.etalab.gouv.fr, avant de fixer le prix attendu (chapitre 81).

L'IFI et la dette

Les dettes afférentes à des biens imposables sont déductibles de l'assiette de l'IFI dans les conditions de l'article 974 du Code général des impôts (CGI). Un prêt in fine est déductible comme s'il était amortissable, ce qui réduit chaque année le montant admis. Au-delà de 5 000 000 € de biens imposables, la fraction des dettes qui excède 60 % de leur valeur n'est déductible qu'à moitié (Guide de la fiscalité immobilière, Les dettes déductibles à l'IFI).

Un remboursement anticipé réduit la dette déductible et peut augmenter l'IFI. Un foyer imposable ou proche du seuil de 1 300 000 € doit intégrer cet effet à la comparaison.

La location meublée et le statut professionnel

En LMNP au réel, le coût réel du prêt est souvent égal à son taux nominal, faute d'impôt à économiser, ce qui plaide pour un remboursement plus précoce que pour un bien loué nu. Un loueur en meublé professionnel (LMP) doit en outre tenir compte des cotisations sociales et du régime des plus-values professionnelles en cas de vente ciblée (Guide du bailleur professionnel, Préparer la retraite du loueur).

Les risques de requalification

Un plan de désendettement qui repose sur des ventes répétées de lots, en particulier après une division ou des travaux importants, peut faire apparaître une intention spéculative. L'administration peut alors y voir une activité de marchand de biens, imposée comme une activité commerciale (Guide de la fiscalité immobilière, Le marchand de biens et les opérations habituelles). Étalez les cessions et documentez leur motif patrimonial.

Vendre un bien à sa propre société pour encaisser le prix et solder ses prêts personnels est un montage examiné de près. Si l'opération n'a d'autre but que d'éluder l'impôt, elle peut être écartée sur le fondement de l'abus de droit des articles L64 et L64 A du Livre des procédures fiscales (LPF), ce dernier visant les montages à but principalement fiscal (Guide des sociétés immobilières, L'abus de droit et la requalification). Faites évaluer le bien par un tiers, chiffrez l'opération et consultez un professionnel avant de la décider.

Ce qui peut changer

Le projet de loi de finances (PLF) pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, était en discussion au 26 octobre 2026. Le texte initial prévoit de plafonner l'amortissement annuel des locaux en LMNP, ce qui réduirait l'avantage fiscal du meublé au réel et pourrait modifier le coût réel des prêts de certains loueurs. Aucune de ses mesures n'est adoptée à cette date. Les revenus fonciers et les plus-values immobilières restent soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux et les revenus de LMNP à 18,6 %. L'état du texte est suivi dans le Guide de la fiscalité immobilière, La loi de finances pour 2026 et le projet de loi de finances pour 2027.

Erreurs fréquentes

• Vider la réserve de précaution. Un couple qui affecte toute son épargne au remboursement puis subit 8 000 € de travaux de copropriété doit emprunter de nouveau, souvent à un taux plus élevé et avec des frais de dossier.
• Rembourser le prêt le moins cher. Solder 30 000 € d'un prêt à 1,4 % plutôt que d'un prêt à 3,9 % prive, dans l'exemple de ce chapitre, d'environ la moitié du gain, le coût réel tombant de 2,06 % à 0,74 %.
• Oublier l'impôt. En location nue au réel avec une TMI de 30 %, l'économie d'intérêts de 12 590 € du premier exemple ne rapporte que 6 648 € après impôt.
• Confondre réduction de durée et revenu. Dans le scénario 2, la dette baisse de 76 195 € par rapport au scénario 1, mais le revenu de la première année de retraite est inférieur de 3 395 €.
• Ignorer les IRA d'un prêt professionnel. Un contrat professionnel peut prévoir une indemnité sans plafond légal, qui annule le gain d'un remboursement.
• Vendre au mauvais moment fiscal. Une vente signée quelques jours avant l'anniversaire de l'achat fait perdre une année d'abattement, soit 6 % de la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu entre la sixième et la vingt-et-unième année.
• Négliger la couverture d'assurance. Un prêt qui court au-delà de l'âge de fin de garantie incapacité laisse la mensualité à la charge du foyer en cas d'arrêt de travail.

Liste de contrôle

1. La date cible de désendettement est fixée en confrontant l'horizon de revenus, l'âge de fin des garanties d'assurance et l'horizon de transmission.
2. Chaque prêt est recensé avec son capital restant dû, son taux, sa date de fin, sa nature et ses IRA.
3. Le coût réel après impôt de chaque prêt est calculé selon le régime fiscal du bien.
4. Le rendement net du placement de comparaison est connu et la réserve de précaution est sanctuarisée.
5. La trésorerie est projetée jusqu'à dix ans après la date cible, avec le revenu net du patrimoine la première année de retraite.
6. L'ordre de remboursement des prêts est arrêté selon la déductibilité, le coût réel, la date de fin et les IRA.
7. Le choix entre réduction de durée et réduction de mensualité correspond à l'objectif, patrimoine ou revenu.
8. Le décompte gratuit du prêteur a été demandé avant chaque remboursement anticipé.
9. Une vente ciblée a été comparée aux autres leviers, après frais, IRA, impôt sur la plus-value et perte de loyers.
10. Le calendrier fiscal des ventes tient compte des dates anniversaires d'acquisition.
11. Un tableau de sensibilité et un scénario défavorable combiné ont été calculés.
12. Les effets sur le conjoint, les coindivisaires, les enfants et l'IFI ont été examinés.
13. Aucune vente répétée ou à sa propre société n'expose à une requalification sans avis préalable d'un professionnel.
14. Le plan figure dans la feuille de route et sera revu chaque année.