Exploiter les données DVF

Les demandes de valeurs foncières (DVF) donnent accès aux prix réellement payés lors des ventes immobilières, adresse par adresse. C'est la source publique la plus précise pour estimer un bien, vérifier un prix demandé, mesurer la liquidité d'un secteur ou suivre la valeur d'un patrimoine. C'est aussi une source brute, conçue pour la publicité foncière et non pour l'analyse de marché, qui produit des résultats faux si on la lit sans précaution.

Ce chapitre décrit le contenu de la base, ses modes d'accès, les filtres à appliquer et les pièges les plus fréquents, puis donne une méthode pas à pas pour calculer un prix médian au mètre carré par secteur et par typologie, illustrée par un exemple de lecture commenté. La lecture d'ensemble d'un marché figure au chapitre 80 et l'estimation d'un bien au chapitre 21. L'étude de quartier est décrite dans le Guide du bailleur privé, Étudier le marché locatif d'une ville et d'un quartier et l'évaluation fiscale dans le Guide de la fiscalité immobilière, Évaluer un bien en matière fiscale. Les informations sont celles connues au 26 octobre 2026.

Ce que contient la base

L'origine et le cadre juridique

La base est produite par la direction générale des finances publiques (DGFiP) à partir des actes notariés et des informations cadastrales. Elle recense les transactions immobilières des cinq dernières années. Son accès est gratuit et repose sur l'article L112 A du livre des procédures fiscales (LPF) (service-public.gouv.fr). Sa publication sous forme électronique est organisée par le décret n° 2018-1350 du 28 décembre 2018, selon la présentation du jeu de données sur data.gouv.fr.

Les fichiers sont mis à jour deux fois par an, en avril et en octobre. Chaque mise à jour remplace l'ensemble des fichiers précédents, car l'administration corrige l'historique et peut ajouter des mutations à une année déjà publiée. La dernière mise à jour des fichiers de la DGFiP date du 12 octobre 2026, selon la page du jeu de données sur data.gouv.fr. Un décalage d'environ un semestre sépare la date des dernières ventes recensées de la date de publication.

Les territoires couverts

La base couvre la métropole et les départements d'outre-mer, à l'exception du Haut-Rhin, du Bas-Rhin, de la Moselle et de Mayotte (service-public.gouv.fr). Dans les trois départements d'Alsace et de Moselle, la publicité foncière relève d'un régime différent. Les prix s'y obtiennent auprès des notaires et des professionnels locaux. Le service Patrim, accessible depuis l'espace particulier sur impots.gouv.fr, connaît les mêmes exclusions selon la même fiche.

Les règles de réutilisation

Les données sont publiées sous la Licence Ouverte. Leur réutilisation ne doit pas permettre la réidentification, même indirecte, des personnes concernées, en application de l'article R112 A-3 du LPF, ni l'indexation des données par des moteurs de recherche externes, selon les conditions rappelées sur la page du jeu de données. Un investisseur peut donc analyser les prix d'une rue, mais il ne peut pas publier une liste de ventes nominatives ou un fichier qui permettrait de retrouver un vendeur.

Les informations d'une ligne

La base livrée par la DGFiP est un fichier texte par année, à séparateur vertical. La version géolocalisée diffusée sur data.gouv.fr reprend les mêmes informations dans un format normalisé, avec un identifiant de mutation et les coordonnées du centre de la parcelle. Les champs utiles à l'analyse sont les suivants.

La version géolocalisée compte 35 champs, dont l'identifiant de mutation, qui sert à regrouper les lignes d'une même vente mais n'est pas stable d'une livraison à l'autre, selon sa page de présentation. Ne conservez donc pas cet identifiant comme référence durable d'une vente.

Ce que la base ne contient pas

DVF ne dit rien de l'état du bien, de l'étage, de l'ascenseur, de la vue, du diagnostic de performance énergétique (DPE), de la présence d'un locataire, du mobilier vendu avec le bien ni des conditions de la vente. Elle ne distingue pas une vente entre proches d'une vente de marché. Les cessions de parts de sociétés n'y figurent pas comme des ventes d'immeubles. Ces limites imposent de traiter chaque référence comme un indice à analyser plutôt que comme une vérité.

Accéder aux données

Les quatre voies d'accès

L'explorateur cartographique suffit pour quelques références autour d'un bien. Pour un calcul de médiane par typologie sur un quartier, téléchargez le fichier de la commune et travaillez dans un tableur, en conservant une copie datée, car la livraison suivante modifiera le fichier.

Les statistiques déjà calculées

Le jeu de données Statistiques DVF, publié sur data.gouv.fr et mis à jour le 21 octobre 2026, fournit le nombre de mutations ainsi que la moyenne et la médiane du prix au mètre carré par type de bien, maisons, appartements et locaux commerciaux, à la maille de la nation, du département, de l'intercommunalité, de la commune et de la section cadastrale. Ses auteurs ne retiennent que les ventes, les ventes en l'état futur d'achèvement et les adjudications. Ils ne gardent que les mutations qui portent sur un seul bien hors dépendances. Ils écartent les ventes dont le prix dépasse 100 000 € par mètre carré, seuil qu'ils qualifient eux-mêmes d'arbitraire, sans autre filtre des valeurs aberrantes.

Ces statistiques donnent une tendance utile, mais elles mélangent le neuf et l'ancien, toutes les tailles de logements et tous les états. Elles ne remplacent pas un calcul propre au segment visé.

Le service Patrim

Le service Patrim permet au propriétaire de rechercher des ventes comparables depuis son espace particulier, notamment pour une déclaration d'impôt sur la fortune immobilière (IFI), une succession, une donation ou un contrôle fiscal (service-public.gouv.fr). Il est réservé à ces usages et à l'estimation de ses propres biens. Pour une évaluation déclarée à l'administration, il présente l'avantage de reposer sur les mêmes références que celles qu'elle utilisera (chapitre 21).

Filtrer les données

Les filtres de premier niveau

Appliquez dans cet ordre les filtres qui écartent les mutations qui ne décrivent pas un prix de marché du segment visé.

1. La nature de mutation. Pour un logement ancien, ne conservez que les ventes. Les échanges, les expropriations et les ventes de terrains à bâtir ne donnent pas de prix de logement. Les ventes en l'état futur d'achèvement forment un marché distinct, celui du neuf (chapitre 45). Les adjudications reflètent souvent une vente forcée.
2. Le type de local. Isolez les appartements ou les maisons, sans mélanger les deux.
3. La composition de la mutation. Écartez les mutations qui portent sur plusieurs logements ou qui mêlent logement et local commercial, car le prix global ne peut pas être réparti.
4. La surface. Écartez les lignes sans surface et vérifiez les surfaces improbables pour le nombre de pièces.
5. La période. Retenez les ventes des deux ou trois dernières années, puis ajustez-les si le marché a évolué.
6. Le secteur. Délimitez une zone homogène, une rue, un quartier ou une section cadastrale, plutôt que la commune entière.

Les dépendances

Une vente d'appartement avec une cave ou un emplacement de stationnement apparaît sur plusieurs lignes, l'une pour l'appartement et l'autre pour la dépendance, avec la même valeur foncière. Le prix comprend alors la dépendance, mais la surface ne comprend que l'appartement. Deux traitements sont possibles. Écarter ces mutations lorsque les références sont nombreuses, ou déduire une valeur estimée de la dépendance, présentée comme une hypothèse, lorsque les références sont rares.

Les ventes atypiques

Certaines ventes ont un prix éloigné du marché sans que la base le signale. Une vente entre membres d'une famille, un bien occupé ou en viager, une vente de droits démembrés, un bien très dégradé ou au contraire entièrement rénové, une vente précipitée. Repérez-les par un prix au mètre carré très inférieur ou très supérieur à la médiane provisoire du secteur. Un seuil de 60 % de la médiane, utilisé dans l'exemple qui suit, est un choix de prudence et non une norme. Examinez chaque vente écartée plutôt que de la supprimer mécaniquement, car une décote peut aussi révéler un défaut de l'immeuble.

Les pièges et leurs effets

Le piège des lignes multiples

La valeur foncière porte sur l'ensemble de la mutation et se répète sur chacune de ses lignes. Additionner les valeurs ligne par ligne surestime le volume des ventes. Diviser la valeur par la surface de chaque ligne crée de faux prix au mètre carré très élevés, puisque le prix de deux logements est rapporté à la surface d'un seul.

Le piège des surfaces

La surface réelle bâtie provient des informations cadastrales et peut différer de la surface Carrez déclarée dans l'acte pour le lot. Les deux mesures ne doivent pas être mélangées dans un même calcul. Utilisez la même surface pour toutes les références et pour le bien à estimer. Une surface manquante, une mezzanine non comptée ou une erreur de saisie faussent fortement le prix au mètre carré d'une petite surface.

Le piège des typologies

Le prix au mètre carré baisse en général avec la surface. Un studio et un quatre-pièces d'une même rue n'ont pas le même prix au mètre carré. Une médiane toutes typologies confondues dépend donc de la composition des ventes de la période, ce qui peut faire croire à une hausse ou à une baisse qui n'est qu'un changement de mix.

Le piège de la date

La date de mutation est celle de l'acte authentique, souvent plusieurs mois après l'accord sur le prix. Dans un marché qui bouge vite, une vente signée en début d'année reflète un prix négocié l'année précédente. Pour un marché en hausse ou en baisse, ajustez les références à une date commune à l'aide de l'indice de prix le plus proche publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) avec les notaires.

Le piège des petits échantillons

Une médiane calculée sur cinq ventes peut bouger de plusieurs points avec une seule référence de plus ou de moins. Indiquez toujours le nombre de références et leur dispersion, par exemple le premier et le troisième quartile.

La méthode pas à pas pour un prix médian au mètre carré

1. Fixer le segment. Appartement ou maison, nombre de pièces, ancien ou neuf, secteur précis.
2. Télécharger le fichier de la commune dans la livraison la plus récente et en conserver une copie datée.
3. Regrouper les lignes par mutation, avec l'identifiant de mutation ou, dans le fichier brut, la date, la valeur et la parcelle.
4. Appliquer les filtres de premier niveau, nature, type de local, composition, surface, période et secteur.
5. Traiter les dépendances, par exclusion ou par déduction d'une valeur annoncée comme hypothèse.
6. Calculer le prix au mètre carré de chaque mutation retenue, valeur divisée par la surface réelle bâtie.
7. Calculer une médiane provisoire et examiner les ventes très éloignées, à écarter ou à conserver avec justification.
8. Calculer la médiane et les quartiles par typologie, avec le nombre de références.
9. Ajuster à la date d'analyse si le marché a évolué, à l'aide d'un indice public.
10. Documenter chaque référence retenue ou écartée, avec le motif, pour pouvoir justifier l'estimation.

Exemple de lecture commenté

L'extrait étudié

L'exemple est illustratif. L'extrait est fictif, construit sur le modèle des fichiers DVF. Il ne décrit aucune vente réelle. Il porte sur les ventes d'appartements d'un quartier de ville moyenne entre mars 2024 et mai 2026. Il compte 25 lignes correspondant à 20 mutations.

Le calcul naïf

Un lecteur pressé divise la valeur foncière par la surface de chaque ligne d'appartement renseignée. Il obtient 20 prix au mètre carré, d'une moyenne de 2 458 € et d'une médiane de 2 300 €. Ce calcul compte deux fois la mutation M07, dont les deux lignes affichent 5 512 € et 3 897 € par mètre carré, retient le prix du neuf de M04 à 3 365 € et celui de M11 à 3 016 €, qui inclut un local commercial. En additionnant les valeurs ligne par ligne, il croirait en outre à 3 492 000 € de ventes, alors que les 20 mutations totalisent 2 568 000 €.

Le nettoyage

Le tableau suivant reprend les exclusions dans l'ordre de la méthode.

Il reste six deux-pièces et cinq trois-pièces sans dépendance.

Les résultats

Les quartiles sont calculés par interpolation linéaire. Toutes typologies confondues, la médiane des onze références atteint 2 221 €.

La lecture commentée

Le calcul naïf surestime le prix des deux-pièces de 4,4 % par sa médiane et de 11,5 % par sa moyenne. L'écart vient presque entièrement de quatre mutations qui n'auraient jamais dû entrer dans le calcul. La médiane résiste mieux que la moyenne, mais elle ne corrige pas les erreurs de structure.

Les dépendances changent sensiblement la médiane des deux-pièces sur un si petit échantillon. Avec une seule référence de plus, M01, la médiane passe de 2 204 € à 2 311 € si la dépendance n'est pas corrigée. La valeur de 8 000 € déduite pour une dépendance est une hypothèse, à remplacer par des ventes de stationnements du même secteur lorsqu'elles existent.

La vente M06, si elle avait été conservée, aurait ramené la médiane des deux-pièces à 2 098 € et leur moyenne de 2 229 € à 2 034 €. Avant de l'écarter, il faut vérifier qu'elle ne révèle pas un problème de la copropriété, comme un immeuble sous procédure ou des travaux lourds votés.

Second exemple, estimer un deux-pièces et tester la robustesse

L'estimation

Un investisseur souhaite estimer un deux-pièces de 46 m² du même quartier, situé au troisième étage sans ascenseur et classé E au DPE. À partir des six références de deux-pièces, la fourchette brute va de 96 261 € au premier quartile à 108 791 € au troisième, avec 101 406 € à la médiane. L'investisseur applique deux ajustements, présentés comme des hypothèses de jugement et non comme des barèmes, moins 3 % pour l'étage sans ascenseur et moins 5 % pour la classe énergétique. L'estimation centrale ressort à 93 445 €.

L'ajustement de date

Les références s'étalent sur deux ans. Selon les indices Notaires-INSEE, les prix des appartements anciens de province ont reculé de 0,3 % sur un an au deuxième trimestre 2026 (insee.fr). En appliquant cette évolution aux références jusqu'à fin septembre 2026, à titre d'hypothèse, la médiane des deux-pièces passe de 2 204 € à 2 198 €. L'ajustement est ici négligeable, mais il peut atteindre plusieurs points dans un marché qui a fortement évolué, comme l'ont montré les baisses de 2024. L'indice régional ou de l'agglomération, lorsqu'il existe, est préférable à l'indice de la province entière.

La sensibilité à l'échantillon

Retirer une seule référence fait varier la médiane de 2 098 € à 2 311 €, soit environ 10 % d'écart et près de 9 800 € pour le logement étudié. Avec si peu de ventes, l'estimation doit être présentée comme une fourchette. Élargir la période ou le secteur augmente le nombre de références, mais au prix d'une homogénéité moindre.

Le scénario défavorable

Dans un scénario défavorable, l'investisseur retient le premier quartile de 2 093 € ainsi que les deux ajustements. La valeur ressort à environ 88 700 €, soit 4 700 € de moins que l'estimation centrale. Un prix d'achat supérieur à l'estimation centrale suppose alors un argument propre au bien, que DVF ne peut pas fournir.

Suivre une tendance et mesurer la liquidité

Construire une série de prix

Pour suivre un marché dans le temps, calculez une médiane par année et par typologie, toujours sur le même secteur et avec les mêmes filtres. Une série n'a de sens que si chaque point repose sur un nombre suffisant de références. En dessous d'une dizaine de ventes par an et par typologie, regroupez deux années glissantes plutôt que de commenter des variations annuelles qui ne sont que du bruit. Recalculez toute la série à chaque livraison, puisque l'administration corrige l'historique.

Une médiane annuelle qui bouge peut traduire un changement de composition plutôt qu'une évolution des prix. Une année riche en ventes de logements rénovés ou de petites surfaces fait monter la médiane sans que le marché ait changé. Comparez donc la série locale à l'indice Notaires-INSEE le plus proche, qui corrige ces effets de structure. Un écart durable entre les deux mérite une explication propre au secteur.

Mesurer la liquidité

La liquidité se mesure en comptant les ventes de biens comparables sur une période, rapportées au parc de même type. Dans l'extrait étudié, le quartier compte 17 ventes de logements en 26 mois, soit 7,8 ventes par an. Rapportées à un parc supposé de 600 appartements, elles représentent 1,3 % du parc par an, contre 2,5 % du stock de logements au niveau national à la fin du deuxième trimestre 2026 selon l'INSEE (insee.fr). Le parc de logements de la commune se lit dans le recensement (chapitre 82). Un marché peu liquide n'est pas à proscrire, mais il appelle une marge plus large sur le délai et le prix de revente (chapitre 113).

Usages stratégiques de DVF

Avant l'achat

DVF permet de vérifier qu'un prix demandé se situe dans la fourchette des ventes comparables, de mesurer la décote réelle d'un bien à rénover par rapport aux ventes de biens rénovés (chapitres 46 et 78) et d'estimer la valeur de sortie d'une opération de division ou de découpe (chapitres 39 et 68).

Pendant la détention

DVF sert à réévaluer le patrimoine chaque année, pour le suivi par indicateurs (chapitre 118), pour un dossier de refinancement (chapitre 33) ou pour la déclaration d'IFI. La liquidité d'un segment se mesure en comptant les ventes comparables par an, rapportées au parc (chapitre 113).

Avant la vente ou la transmission

Pour une donation, une succession ou un partage, la valeur déclarée doit être justifiée. Des références DVF ou Patrim analysées une à une, datées et conservées, constituent la meilleure défense en cas de contrôle. Une valeur nettement minorée expose à une rectification, comme l'expose le Guide de la fiscalité immobilière, Le contrôle des valeurs déclarées.

Situations particulières

Les types de marchés

En métropole et en zone tendue, les références sont nombreuses et permettent de travailler à l'échelle de la rue et de la typologie. Le risque principal est alors le mélange d'immeubles de qualité très différente. En ville moyenne, il faut souvent élargir à deux ou trois ans et au quartier. En zone rurale, les ventes de maisons sont rares et hétérogènes, avec des terrains de tailles très différentes, ce qui impose d'examiner chaque référence et de compléter par le coût de remplacement (chapitre 21).

Les maisons

Pour une maison, le prix comprend le terrain. Rapporter le prix à la seule surface bâtie mélange des biens dont les terrains diffèrent fortement. Comparez des maisons de terrains comparables ou analysez séparément la valeur du terrain à partir des ventes de terrains à bâtir du secteur (chapitre 55).

L'outre-mer, l'Alsace et la Moselle

La base couvre les départements d'outre-mer hors Mayotte, mais les marchés y sont souvent étroits et les ventes peu nombreuses (chapitre 88). Dans le Haut-Rhin, le Bas-Rhin, la Moselle et à Mayotte, l'absence de DVF oblige à recourir aux références notariales et professionnelles, en demandant leur date et leur nombre.

Les situations de détention

Pour des époux, des partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) ou des concubins qui se séparent, comme pour une indivision successorale ou une famille recomposée, DVF fournit une base objective pour fixer la valeur d'un rachat de parts ou d'une soulte, ce qui limite les contestations. En démembrement, DVF donne la valeur de la pleine propriété, à laquelle s'applique ensuite la répartition entre usufruit et nue-propriété (chapitre 58). Pour une société à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés, la valeur des immeubles issue de DVF alimente l'actif net réévalué qui sert à évaluer les parts (Guide des sociétés immobilières, L'évaluation des parts sociales). Un non-résident qui ne peut pas visiter facilement trouve dans DVF une première vérification à distance (chapitre 89).

L'âge et l'horizon

Un investisseur à l'horizon long utilise DVF surtout pour éviter de surpayer à l'achat, car la valeur de sortie lointaine reste incertaine. Un investisseur proche de la vente ou de la transmission en fait l'outil central de la fixation du prix et de la justification de la valeur déclarée.

Le risque de requalification

Utiliser DVF pour repérer des biens sous le prix de marché, les acheter, les rénover et les revendre de façon répétée rapproche l'investisseur de l'activité de marchand de biens, présentée dans le Guide de la fiscalité immobilière, Le marchand de biens et les opérations habituelles. Une valeur déclarée minorée lors d'une donation, sans références comparables, peut par ailleurs relever d'une rectification, voire de la procédure d'abus de droit prévue aux articles L64 et L64 A du LPF si l'opération poursuit un but exclusivement ou principalement fiscal (Guide de la fiscalité immobilière, L'abus de droit fiscal).

L'état des textes au 26 octobre 2026

Le cadre décrit est celui de la livraison d'octobre 2026. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion et aucune de ses mesures n'est adoptée. Les règles de publication et de réutilisation se vérifient sur la page du jeu de données avant chaque usage, car elles accompagnent chaque livraison.

Les erreurs fréquentes et leur coût

• Calculer ligne par ligne. Dans l'exemple, la moyenne naïve de 2 458 € surestime de 11,5 % la médiane propre des deux-pièces, soit environ 11 700 € sur 46 m².
• Oublier les dépendances. La médiane des deux-pièces passe de 2 204 € à 2 311 €, soit environ 4 900 € de plus sur 46 m².
• Mélanger les typologies. Une médiane toutes typologies change avec la composition des ventes et non avec le marché.
• Conserver une vente atypique. La moyenne des deux-pièces tombe de 2 229 € à 2 034 €.
• Ignorer la taille de l'échantillon. Une seule référence en moins déplace l'estimation de près de 9 800 €.
• Mélanger surface cadastrale et surface Carrez. Les médianes diffèrent de 18 € à 36 € par mètre carré dans l'exemple, davantage encore pour les petites surfaces.
• Publier des ventes identifiables. La réutilisation qui permet de réidentifier les personnes est interdite.

Liste de contrôle

1. Le segment est défini, typologie, ancien ou neuf, secteur homogène.
2. Le fichier utilisé est celui de la livraison la plus récente et une copie datée est conservée.
3. Les lignes sont regroupées par mutation avant tout calcul.
4. Seules les ventes sont retenues pour un logement ancien.
5. Les mutations à plusieurs logements ou mixtes sont écartées.
6. Les dépendances sont exclues ou leur valeur déduite comme hypothèse annoncée.
7. Les ventes atypiques sont examinées une à une et leur exclusion justifiée.
8. Une seule mesure de surface est utilisée pour toutes les références et pour le bien estimé.
9. La médiane est accompagnée du nombre de références et des quartiles.
10. Les références anciennes sont ajustées à l'aide d'un indice public lorsque le marché a évolué.
11. L'estimation est présentée comme une fourchette et testée en retirant une référence.
12. Aucune donnée permettant d'identifier un vendeur ou un acquéreur n'est diffusée.