Acheter un logement neuf pour le louer revient à payer un prix au mètre carré plus élevé que dans l'ancien, en échange de frais d'acquisition réduits, de garanties légales, d'une performance énergétique élevée, de quelques années sans gros travaux et, sous conditions, d'un avantage fiscal. Acheté en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), le logement est en outre payé pendant sa construction, sans loyer, auprès d'un promoteur dont la solidité conditionne la livraison. Le prix d'entrée élevé se paie surtout à la revente, lorsque le logement rejoint le marché de l'ancien.
Ce chapitre analyse le neuf comme une stratégie. Il rappelle les données publiques sur les prix, les règles qui pèsent sur le calcul et les dispositifs fiscaux, puis compare sur vingt ans un deux-pièces neuf acquis en VEFA et un deux-pièces ancien rénové dans le même quartier. Il présente un cas de concentration de lots, les situations patrimoniales particulières et les risques. Les étapes juridiques de la VEFA sont détaillées dans le Guide du bailleur privé, Investir dans le neuf et en VEFA et le dispositif fiscal dans le Guide de la fiscalité immobilière, Le dispositif Jeanbrun, analyse technique.
Les données publiques sur les prix
Selon l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), qui exploite l'enquête sur la commercialisation des logements neufs, le prix moyen des appartements neufs atteignait 4 920 € par mètre carré en France métropolitaine en 2025, en hausse de 3,6 % sur un an. Il était de 4 329 € dans les Hauts-de-France, en hausse de 8,5 % (insee.fr, Insee Flash Hauts-de-France n° 176, avril 2026, données provisoires). Ces moyennes mélangent des programmes très différents et ne remplacent pas une étude du quartier visé.
L'indice des prix des logements publié par l'INSEE le 18 septembre 2026 indiquait qu'au deuxième trimestre 2026, en France métropolitaine, les prix des logements neufs étaient stables sur un an, alors que ceux des logements anciens reculaient de 0,8 % (insee.fr, Informations rapides n° 224). Ces évolutions passées ne préjugent pas des évolutions futures. Elles rappellent seulement que le neuf et l'ancien ne suivent pas toujours le même rythme.
L'écart de prix entre le neuf et l'ancien d'une même commune se mesure avec les demandes de valeurs foncières (DVF), publiées sur data.gouv.fr et consultables sur app.dvf.etalab.gouv.fr, en isolant les ventes de logements de moins de cinq ans et celles des logements plus anciens (chapitre 81). Cet écart, propre à chaque marché, est la donnée qui commande la décote probable à la revente.
Ce que le neuf apporte et ce qu'il coûte
Les apports
Un logement achevé depuis moins de cinq ans et vendu par un professionnel assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) supporte des droits de mutation réduits à 0,71 % et la contribution de sécurité immobilière de 0,1 %, en plus des émoluments du notaire. Le prix comprend la TVA, en général au taux de 20 %. Le taux de 5,5 % ne vise que l'achat d'une résidence principale dans certains quartiers prioritaires, sous plafonds. Il ne concerne donc pas le bailleur (impots.gouv.fr). Revendu par un particulier, le même logement supporte les droits de droit commun, jusqu'à 5,81 % selon la même page. Ils peuvent atteindre 6,32 % dans les départements qui ont porté leur taux à 5 % pour les actes conclus jusqu'au 31 mars 2028.
Les constructions nouvelles à usage d'habitation sont exonérées de taxe foncière pendant deux ans, sauf limitation votée par la commune ou suppression par l'intercommunalité pour leur part. L'exonération suppose une déclaration H1 ou H2 dans les quatre-vingt-dix jours de l'achèvement, qu'il revient à l'acquéreur en VEFA de déposer lorsqu'il a signé avant l'achèvement (impots.gouv.fr). Les garanties de parfait achèvement d'un an, de bon fonctionnement de deux ans et décennale de dix ans courent à compter de la réception. L'assurance dommages-ouvrage préfinance les réparations relevant de la décennale (Guide du bailleur privé, Les assurances et garanties de la construction).
Les logements dont le permis a été déposé depuis 2022 relèvent de la réglementation environnementale 2020 (RE2020). Leur diagnostic de performance énergétique (DPE) les place loin des étapes du calendrier qui interdit progressivement la location des logements les plus énergivores (Guide du bailleur privé, Le DPE et le calendrier énergétique). Ce point réduit un risque qui pèse lourdement sur l'ancien non rénové (chapitre 72).
Les coûts
Le neuf coûte plus cher au mètre carré. Il fait payer des intérêts intercalaires pendant la construction et retarde le premier loyer jusqu'à la livraison, puis jusqu'à la signature du premier bail. Il expose au retard de livraison et à la défaillance du promoteur, contre laquelle la garantie financière d'achèvement protège l'achèvement mais pas le calendrier (service-public.gouv.fr).
Il fait enfin supporter une décote probable à la revente. Le logement neuf intègre dans son prix la marge du promoteur, ses frais de commercialisation et la TVA. À la première revente, il est comparé aux logements anciens récents du quartier et non plus aux programmes neufs. La part de prix qui ne se retrouve pas dans cette comparaison est perdue, ce que le cas chiffré mesure.
Sur plan ou déjà livré
Un logement neuf peut aussi s'acheter achevé, par exemple un lot resté invendu à la livraison du programme. L'acheteur le visite, connaît sa date de disponibilité et évite les intérêts intercalaires comme le risque de retard. S'il est vendu par le promoteur moins de cinq ans après son achèvement, il conserve la TVA et les droits réduits. Le prix d'un lot resté en stock peut se négocier, mais l'acheteur doit comprendre pourquoi il ne s'est pas vendu, qu'il s'agisse de l'étage, de l'orientation, de la vue ou d'un prix trop élevé.
Sous le dispositif Jeanbrun, la location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent l'achèvement ou l'acquisition si elle est postérieure (service-public.gouv.fr). L'achat d'un logement livré depuis plusieurs mois reste donc compatible avec le dispositif, à condition de signer le bail dans ce délai. L'exonération de taxe foncière, qui court à compter de l'année qui suit l'achèvement, peut en revanche être déjà en partie consommée.
Les dispositifs fiscaux
Le dispositif Jeanbrun, ou investissement locatif « Relance logement », permet d'amortir en location nue un logement neuf, acquis en VEFA ou construit par le contribuable, situé dans un immeuble collectif en métropole ou dans un département d'outre-mer et acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Le bailleur s'engage à louer nu, en résidence principale, pendant neuf ans, à un niveau intermédiaire, social ou très social. L'amortissement porte sur 80 % du prix hors frais, au taux de 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % selon le niveau de loyer, dans la limite de 8 000 € par an et par foyer, majorée de 2 000 € ou 4 000 € selon la part de location sociale ou très sociale. En 2026, le plafond de loyer intermédiaire est de 11,80 € par mètre carré en zone B1. Les amortissements déduits minorent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value (service-public.gouv.fr).
Les autres voies se comparent sur la même base. En location meublée, le loueur en meublé non professionnel (LMNP) au réel amortit le logement par composants, sans plafond de loyer ni de ressources, sous réserve du projet de loi de finances pour 2027 présenté plus loin. Le dispositif Pinel ne s'applique plus aux acquisitions récentes et ne concerne que les engagements en cours (Guide de la fiscalité immobilière, Le dispositif Pinel en cours d'engagement). Les investissements outre-mer obéissent à des régimes propres (Guide de la fiscalité immobilière, L'investissement immobilier outre-mer). Aucun de ces régimes n'est avantageux en soi.
La méthode de décision pas à pas
- Mesurez l'écart de prix. Comparez le prix au mètre carré du programme aux ventes récentes de logements anciens et anciens récents du quartier, à partir de DVF.
- Vérifiez le loyer. Retenez un loyer de marché observé pour un logement comparable, puis vérifiez qu'il respecte le plafond du dispositif envisagé.
- Chiffrez la phase de construction. Calculez les intérêts intercalaires selon les appels de fonds, avec une marge pour un retard.
- Fixez une décote de revente. Retenez une hypothèse prudente, tirée de l'écart entre neuf et ancien récent observé dans DVF.
- Construisez l'alternative. Chiffrez un logement ancien rénové de même localisation, avec ses travaux, ses aléas et sa fiscalité.
- Comparez sur la durée. Calculez l'effort d'épargne cumulé, l'enrichissement net et le taux de rendement interne (TRI) des fonds propres à l'horizon visé (chapitres 16 et 17).
- Testez la sensibilité. Faites varier la décote, l'évolution des prix, la vacance initiale et le retard de livraison.
- Vérifiez le promoteur et le programme. Garantie d'achèvement, réalisations antérieures, notice descriptive, taille du programme au regard du marché locatif local.
Le cas chiffré principal, neuf ou ancien rénové sur vingt ans
Les hypothèses
L'exemple est illustratif. Les montants sont des hypothèses, sans valeur de prévision. Un investisseur dont le taux marginal d'imposition (TMI) est de 30 % compare deux deux-pièces de 45 m² dans le même quartier d'une ville moyenne classée en zone B1. Le prix du neuf est fixé, pour l'illustration, à un niveau proche de la moyenne régionale des Hauts-de-France publiée par l'INSEE.
| Hypothèse | Neuf en VEFA | Ancien rénové |
|---|---|---|
| Prix | 4 300 € par m², soit 193 500 € | 1 800 € par m², soit 81 000 € |
| Travaux | Aucun | 32 000 €, avec passage d'une classe F à une classe C |
| Frais d'acquisition | 4 368 € | 7 100 € |
| Délai avant location | Dix-huit mois de construction, deux mois de vacance initiale | Six mois de travaux |
| Intérêts payés avant la location | 6 124 € d'intérêts intercalaires | 1 746 € d'intérêts de portage |
| Crédit | 193 500 € sur vingt ans à 3,6 % | 113 000 € sur vingt ans à 3,6 % |
| Loyer hors charges | 11,00 € par m², soit 495 € par mois | 10,50 € par m², soit 472,50 € par mois |
| Charges annuelles du bailleur au départ | Taxe foncière 900 €, exonérée deux ans, copropriété 450 €, assurance 120 €, entretien 150 € puis 450 € après dix ans | Taxe foncière 850 €, copropriété 750 €, assurance 150 €, entretien 400 € |
| Gros travaux | 2 500 € la quinzième année | 3 000 €, 2 500 € et 2 000 € les huitième, quatorzième et dix-huitième années |
| Régime fiscal | Location nue au réel, dispositif Jeanbrun intermédiaire, 5 418 € d'amortissement par an | Location nue au réel, travaux déduits, déficit imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 € |
| Valeur au départ | Prix diminué d'une décote de 15 %, soit 164 475 € | 2 500 € par m², soit 112 500 € |
Les hypothèses communes sont les suivantes. Les loyers progressent de 1,5 % par an et les charges de 2 %, un mois de vacance intervient tous les trois ans et les valeurs progressent de 1 % par an, sans que ces taux constituent une prévision. Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers sont de 17,2 %. La vente intervient à vingt ans, crédit soldé, avec 4 % de frais et 500 € de diagnostics. La plus-value retient le forfait de 7,5 % pour frais et celui de 15 % pour travaux, puis les abattements de 90 % pour l'impôt sur le revenu et de 24,75 % pour les prélèvements sociaux. Par prudence, les intérêts payés avant la location ne sont pas déduits. Les frais d'acquisition sont payés comptant, avec les intérêts intercalaires ou de portage, ce qui fixe l'apport à 10 492 € dans le neuf et à 8 846 € dans l'ancien.
Les frais du neuf représentent 2,26 % du prix, avec 1 374 € de droits, 194 € de contribution de sécurité immobilière et 2 800 € d'émoluments et débours. Ceux de l'ancien représentent 8,77 %, avec 5 119 € de droits au taux de 6,32 %, 81 € de contribution et 1 900 € d'émoluments. Pour un logement ancien acheté au prix du neuf, les frais atteindraient 15 223 €, soit 10 855 € de plus.
La première année
| Poste de la première année | Neuf en VEFA | Ancien rénové |
|---|---|---|
| Loyers encaissés | 4 950 € | 5 670 € |
| Charges payées | 720 € | 2 150 € |
| Travaux déduits | 0 € | 32 000 € |
| Intérêts d'emprunt | 6 856 € | 4 004 € |
| Amortissement Jeanbrun | 5 418 € | 0 € |
| Économie d'impôt sur le revenu par imputation du déficit | 1 841 € | 3 210 € |
| Annuité d'emprunt | 13 586 € | 7 934 € |
| Cash-flow avant impôt | − 9 356 € | − 4 414 € |
| Cash-flow après impôt | − 7 515 € | − 1 204 € |
Le rendement brut sur le coût total est de 3,00 % pour le neuf et de 4,72 % pour l'ancien rénové. Dans le neuf, les intérêts dépassent les loyers. Leur excédent se reporte sur les revenus fonciers des années suivantes, alors que les charges et l'amortissement s'imputent sur le revenu global (chapitre 14). Dans l'ancien, le déficit né des travaux dépasse largement la limite de 10 700 €, dont le surplus se reporte pendant dix ans sur les seuls revenus fonciers.
Le bilan sur vingt ans
| Indicateur sur vingt ans | Neuf en VEFA | Ancien rénové |
|---|---|---|
| Loyers cumulés | 132 714 € | 127 627 € |
| Impôt net cumulé sur les revenus fonciers | − 28 683 € | 5 107 € |
| Cash-flow cumulé après impôt | − 155 175 € | − 97 883 € |
| Prix de vente | 200 691 € | 137 271 € |
| Frais de vente | 8 528 € | 5 991 € |
| Prix d'acquisition corrigé | 128 677 € | 99 225 € |
| Plus-value brute | 63 486 € | 32 056 € |
| Impôt sur la plus-value | 9 423 € | 4 758 € |
| Produit net de la vente | 182 740 € | 126 523 € |
| Enrichissement net, apport déduit | 17 072 € | 19 794 € |
| TRI des fonds propres | 1,0 % | 1,7 % |
Le neuf demande 57 292 € d'effort d'épargne de plus sur vingt ans. Son impôt négatif, qui traduit 28 683 € d'économies grâce à l'amortissement, en compense une partie. À la revente, les 108 360 € d'amortissements déduits minorent le prix d'acquisition et portent la plus-value brute à 63 486 €, mais les abattements pour vingt ans de détention en limitent l'impôt à 9 423 € (Guide de la fiscalité immobilière, Les abattements pour durée de détention).
L'ancien rénové a un rendement plus élevé mais n'utilise pas tout son déficit. Ses revenus fonciers restant nuls ou faibles pendant dix ans, 17 071 € de déficit reporté expirent sans avoir servi. Un foyer qui détiendrait d'autres logements loués nus avec un revenu foncier positif les utiliserait, ce qui améliorerait le résultat (chapitre 46).
La limite d'imputation est portée à 21 400 € pour les dépenses de rénovation énergétique qui font passer un logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, pour des devis acceptés à compter du 5 novembre 2022 et des dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027 (Guide de la fiscalité immobilière, Le déficit foncier en détail). Si l'ensemble du déficit de l'exemple relevait de cette limite, l'économie de la première année passerait à 6 420 €, l'enrichissement net à 23 004 € et le TRI à 2,1 %.
La lecture du résultat
Dans cet exemple, aucun des deux logements ne produit un rendement élevé, parce que le taux du crédit est proche du rendement brut et que l'effort d'épargne est important. Le neuf transforme une plus grande part de cet effort en patrimoine grâce à son prix de vente plus élevé et à l'amortissement, mais il en exige davantage. L'ancien rénové demande moins d'effort, plus de travail initial et supporte des aléas de chantier, de copropriété et de calendrier énergétique.
La sensibilité à la décote et à l'évolution des prix
Le tableau suivant donne le TRI des fonds propres selon la décote du neuf à la revente et l'évolution annuelle des prix, appliquée aux deux logements. Les autres hypothèses sont inchangées.
| Évolution annuelle des prix | Neuf, décote de 0 % | Neuf, décote de 10 % | Neuf, décote de 20 % | Ancien rénové |
|---|---|---|---|---|
| − 1 % | − 1,2 % | − 2,2 % | − 3,4 % | − 2,1 % |
| 0 % | 0,7 % | − 0,3 % | − 1,4 % | 0,0 % |
| + 1 % | 2,4 % | 1,5 % | 0,4 % | 1,7 % |
| + 2 % | 4,1 % | 3,2 % | 2,2 % | 3,5 % |
Avec une progression des prix de 1 % par an, le neuf égale l'ancien rénové pour une décote de 7,5 %. Au-delà, l'ancien rénové l'emporte. Lorsque les prix stagnent ou baissent, le neuf à faible décote résiste mieux, parce que l'économie d'impôt tirée de l'amortissement est acquise quelle que soit la valeur de sortie. Chaque point d'évolution annuelle des prix déplace le TRI de près de deux points, ce qui montre le poids de la valeur de sortie dans les deux stratégies.
Les scénarios défavorables combinés
Pour le neuf, supposons une livraison retardée de neuf mois, quatre mois de vacance initiale parce que le programme livre de nombreux logements en même temps, une exonération de taxe foncière limitée à 30 % par les délibérations locales, une décote de 25 % et des prix stables pendant vingt ans. L'apport monte à 15 456 €, le cash-flow cumulé après impôt atteint − 157 056 € et l'enrichissement net − 35 197 €, soit un TRI de − 2,3 %.
Pour l'ancien rénové, supposons un dépassement de 30 % du budget de travaux payé comptant, deux mois de vacance initiale, des gros travaux de copropriété deux fois plus coûteux et des prix stables. L'apport monte à 18 446 €, le cash-flow cumulé après impôt atteint − 105 362 € et l'enrichissement net − 17 536 €, soit un TRI de − 1,5 %. Le dépassement de travaux crée surtout du déficit qui expire sans servir, 27 616 € dans ce scénario. Les risques de l'ancien sont développés au chapitre 46.
Le second cas, quatre lots dans le même programme
Cet exemple, également illustratif, vise un investisseur qui réserve quatre deux-pièces identiques au cas principal dans un même programme, sous le dispositif Jeanbrun intermédiaire. Chaque lot produit 5 418 € d'amortissement, soit 21 672 € pour les quatre. Le plafond de 8 000 € par foyer laisse 13 672 € non déduits chaque année, sans report confirmé par les sources officielles. Même au plafond majoré de 10 000 €, qui suppose une moitié des revenus en location sociale, 11 672 € resteraient non déduits.
La concentration ajoute un risque locatif. Livrés le même mois que des dizaines d'autres logements du programme, les quatre lots peuvent demander trois mois pour se louer au lieu de deux, soit 1 980 € de loyers perdus. Une baisse de 5 % des loyers pour accélérer la location coûte ensuite 1 188 € par an. La revente, souvent simultanée à la fin des engagements de neuf ans, se fait face aux autres investisseurs du même programme (chapitre 114).
Capital, temps, horizon et liquidité
| Critère | Neuf en VEFA | Ancien rénové |
|---|---|---|
| Capital initial dans l'exemple | 10 492 €, frais et intérêts intercalaires | 8 846 €, frais et portage, plus les dépassements de travaux |
| Effort d'épargne cumulé sur vingt ans | 155 175 € | 97 883 € |
| Temps de gestion | Faible, surtout la livraison et la mise en location | Élevé pendant les travaux, moyen ensuite |
| Horizon | Long, neuf ans au moins sous le dispositif Jeanbrun | Moyen à long |
| Liquidité | Revente sur le marché de l'ancien, décote, concurrence des autres lots | Revente libre, valeur liée à la qualité des travaux |
| Risques principaux | Décote, promoteur, vacance initiale, plafond fiscal | Dépassement de travaux, copropriété, DPE, déficit inutilisé |
Les conditions dans lesquelles la stratégie cesse de fonctionner
- L'écart entre le prix du neuf et celui de l'ancien récent du quartier dépasse ce que l'avantage fiscal et les frais réduits compensent.
- Le loyer de marché ne couvre plus la différence de mensualité, ce qui porte l'effort d'épargne au-delà de la capacité du foyer.
- Le programme livre trop de logements pour le marché locatif local.
- Le foyer doit vendre avant neuf ans, ce qui entraîne la réintégration des amortissements.
- Une évolution réglementaire modifie l'équilibre, comme un plafonnement de l'amortissement en location meublée ou un changement des conditions du dispositif Jeanbrun.
Les situations patrimoniales particulières
Le couple, le concubinage et l'indivision
Le plafond annuel du dispositif Jeanbrun s'applique par foyer fiscal. Un couple marié ou pacsé soumis à imposition commune dispose d'un seul plafond de 8 000 €. Deux concubins forment deux foyers. La fiche officielle ne traite ni de l'indivision ni de la détention par une société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur le revenu (IR), ce qui impose une confirmation écrite avant l'acte, au besoin par un rescrit (Guide de la fiscalité immobilière, Le dispositif Jeanbrun, analyse technique).
Le démembrement et la famille recomposée
Les logements démembrés sont exclus du dispositif Jeanbrun. Ni le nu-propriétaire ni l'usufruitier ne peuvent amortir et une donation de la nue-propriété en cours d'engagement romprait celui-ci. Dans une famille recomposée, l'achat d'un neuf en VEFA par un seul conjoint, ou en indivision inégale, doit tenir compte de cette exclusion avant toute stratégie de transmission par démembrement (chapitre 105).
La société à l'impôt sur les sociétés
Une société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) ne peut pas utiliser le dispositif Jeanbrun, ses revenus n'étant pas fonciers. Elle amortit en revanche le logement selon les règles comptables, sans plafond de loyer ni de ressources. Sa plus-value est calculée sur la valeur nette comptable. La comparaison entre détention directe et société figure dans le Guide des sociétés immobilières, Comparer IR, IS et SARL de famille sur un même projet.
Le non-résident et l'outre-mer
Les non-résidents ont accès au dispositif Jeanbrun lorsque leurs revenus fonciers sont imposables en France, ce qui le distingue des réductions d'impôt réservées aux résidents. L'achat sur plan à distance exige un mandataire pour la livraison, les réserves et la mise en location (chapitre 103). Dans les départements d'outre-mer, le plafond de loyer intermédiaire est de 12,21 € par mètre carré en 2026 (service-public.gouv.fr) et d'autres régimes d'investissement existent (chapitre 88).
Les types de marchés
| Marché | Situation du neuf | Points de vigilance |
|---|---|---|
| Métropole | Offre abondante, prix élevés, demande locative profonde | Rendement faible, encadrement des loyers éventuel |
| Ville moyenne | Programmes plus rares, écart de prix avec l'ancien souvent important | Décote à la revente, profondeur du marché locatif |
| Zone rurale | Peu de programmes collectifs, maisons hors du dispositif Jeanbrun en l'état du texte | Liquidité réduite |
| Zone tendue | Demande forte, foncier rare | Plafonds de loyer, prix d'achat qui absorbent l'avantage fiscal |
La fiche officielle ne pose pas de condition de zone pour le dispositif Jeanbrun, mais son tableau des plafonds porte la mention « sur agrément » pour les zones B2 et C. Un investisseur qui vise une commune de ces zones doit faire confirmer par écrit la portée de cette mention avant de signer, comme le relève le guide de la fiscalité cité plus haut.
L'âge et l'horizon de l'investisseur
Un investisseur jeune dispose de l'horizon nécessaire pour absorber la décote et les frais d'entrée puis pour atteindre les abattements de la plus-value. Son effort d'épargne, élevé dans le neuf, doit rester compatible avec ses projets personnels et sa capacité d'emprunt (chapitre 26). Un investisseur proche de la retraite apprécie la faible maintenance du neuf, mais un engagement de neuf ans et une revente qui n'atteint l'exonération d'impôt sur le revenu qu'après vingt-deux ans conviennent mal à un horizon court.
Les risques de requalification et de remise en cause
Acheter plusieurs lots en VEFA pour les revendre à la livraison ou peu après relève d'une démarche spéculative. Répétée, elle peut conduire à une requalification en activité de marchand de biens, avec une imposition en bénéfices industriels et commerciaux (Guide de la fiscalité immobilière, Le marchand de biens et les opérations habituelles). Sous le dispositif Jeanbrun, la vente avant neuf ans, la location meublée, un loyer ou des ressources au-dessus des plafonds ou une location à un parent jusqu'au deuxième degré entraînent la réintégration des amortissements dans le revenu foncier de l'année.
Une location consentie à un tiers interposé pour loger en réalité un proche exclu, ou un fractionnement artificiel du patrimoine entre foyers pour multiplier les plafonds, relèverait de l'abus de droit au sens des articles L64 et L64 A du livre des procédures fiscales (Guide de la fiscalité immobilière, L'abus de droit fiscal).
Les textes en discussion au 26 octobre 2026
Le projet de loi relatif à la relance et à la décentralisation du logement, adopté par le Sénat en première lecture le 8 juillet 2026, prévoit notamment d'ouvrir le dispositif Jeanbrun aux maisons individuelles. Au 25 octobre 2026, les sources consultées ne font état ni d'adoption définitive ni de publication. Une acquisition réalisée sur la foi de cet assouplissement n'est pas éligible, puisque les conditions s'apprécient à la date de l'acte selon le texte en vigueur.
Le projet de loi de finances (PLF) pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, ne modifie pas le dispositif Jeanbrun selon les analyses publiées. Son article 7 prévoit de plafonner l'amortissement des locaux des loueurs en meublé non professionnels à 2,5 % de leur valeur, dans la limite de 7 000 € par an et par foyer, ce qui modifierait la comparaison entre location nue amortie et location meublée d'un logement neuf. Au 26 octobre 2026, aucune de ces mesures n'est adoptée (Guide de la fiscalité immobilière, La loi de finances pour 2026 et le projet de loi de finances pour 2027).
Les erreurs fréquentes
- Oublier la décote de revente. Dans l'exemple, passer d'une décote de 0 % à 20 % fait perdre deux points de TRI.
- Supposer l'exonération totale de taxe foncière. Si les délibérations locales la ramènent à 30 %, l'économie tombe de 1 800 € à 540 € sur deux ans.
- Ne pas prévoir de retard. Neuf mois de retard coûtent environ 4 963 € d'intérêts intercalaires et 4 455 € de loyers perdus.
- Vendre avant neuf ans sous le dispositif Jeanbrun. Après cinq ans, 27 090 € d'amortissements sont réintégrés, soit environ 12 786 € d'impôt et de prélèvements sociaux pour un foyer imposé à 30 %.
- Acheter plusieurs lots du même programme. Le plafond de 8 000 € laisse 13 672 € d'amortissement non déduits par an avec quatre lots.
- Compter sur un déficit foncier sans revenu foncier pour l'absorber. Dans l'ancien rénové, 17 071 € de déficit expirent sans servir.
- Signer un bail avant la remise des clés. Un retard du promoteur engage alors la responsabilité du bailleur envers le locataire.
Liste de contrôle
- Écart de prix. Le prix du programme est comparé aux ventes DVF de logements anciens et anciens récents du quartier.
- Loyer. Le loyer retenu est un loyer de marché vérifié, inférieur au plafond du dispositif envisagé.
- Construction. Les intérêts intercalaires sont chiffrés selon les appels de fonds, avec une marge de retard.
- Promoteur. La garantie d'achèvement, les réalisations antérieures et la notice descriptive sont vérifiées.
- Programme. Sa taille est compatible avec le marché locatif local et la vacance initiale est prévue.
- Taxe foncière. Les délibérations de la commune et de l'intercommunalité sur l'exonération sont connues.
- Alternative. Un ancien rénové de même localisation est chiffré avec ses travaux et ses aléas.
- Décote. Une décote de revente prudente est retenue et testée.
- Comparaison. L'effort d'épargne, l'enrichissement net et le TRI sont calculés sur l'horizon visé.
- Sensibilité. La décote, l'évolution des prix, la vacance et le retard sont testés, avec un scénario défavorable combiné.
- Fiscalité. Les conditions du dispositif, le plafond du foyer et la perte éventuelle du micro-foncier sont vérifiés.
- Structure. La détention, en direct, en indivision ou en société, est compatible avec le dispositif retenu, confirmée par écrit si nécessaire.
- Horizon. La durée de détention prévue dépasse l'engagement de location et tient compte des abattements de la plus-value.
- Veille. L'état du projet de loi relatif au logement et du PLF pour 2027 est vérifié à la date de l'acte.