Le coliving

Le coliving consiste à louer des chambres meublées dans un logement ou un immeuble partagé, avec des espaces communs aménagés et des services inclus, à des occupants choisis un par un par le bailleur. Par rapport à une colocation classique, il ajoute des chambres, souvent des salles d'eau privatives, un mobilier homogène et une prise en charge de l'énergie, d'internet et du ménage des parties communes. Il demande en contrepartie un investissement d'aménagement beaucoup plus lourd et un temps de gestion plus élevé.

Ce chapitre traite le coliving comme une stratégie d'investissement. Il en décrit le modèle économique, le capital requis et les risques, puis compare sur dix ans un coliving et une colocation classique installés dans la même maison, avec deux hypothèses de revente. Il examine ensuite la location à un exploitant, les situations patrimoniales particulières et les risques de requalification. Le cadre juridique est développé dans le Guide du bailleur privé, Le coliving et les résidences partagées et l'exploitation à grande échelle dans le Guide du bailleur professionnel, Le coliving professionnel.

Le cadre en quelques règles

Un mode d'exploitation sans régime propre

Dans une réponse publiée au Journal officiel du 7 juillet 2026 (question écrite n° 15423), le Gouvernement a estimé inutile de créer un régime propre au coliving. Il a rappelé que la loi de 1989, d'ordre public, s'applique dès que le logement constitue la résidence principale de l'occupant et que le juge peut requalifier un contrat présenté autrement. Il a ajouté que ces projets relèvent de la destination « habitation » et de la sous-destination « logement » au sens de l'urbanisme.

Une proposition de loi visant à retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs, adoptée par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025, prévoyait d'inclure le coliving dans l'encadrement des loyers. Selon les comptes rendus publiés le 22 octobre 2026, le Sénat a adopté le 21 octobre 2026 une version qui prolonge l'expérimentation de l'encadrement de deux ans dans les territoires existants et retire cette inclusion. Le texte doit revenir à l'Assemblée nationale et n'est pas définitivement adopté au 26 octobre 2026. Un projet de coliving en territoire encadré doit donc être chiffré avec et sans encadrement chambre par chambre.

Les règles qui structurent le modèle

Chaque occupant d'une colocation à baux individuels doit disposer d'une chambre d'au moins 9 m² et 20 m³, les pièces communes n'étant pas prises en compte. La décence s'apprécie ensuite au regard de l'ensemble du logement, de ses équipements et de ses pièces (service-public.gouv.fr). Le nombre de chambres, donc le chiffre d'affaires, dépend de ces règles et du dimensionnement des espaces communs.

Le loyer rémunère la chambre et l'usage des parties communes. Les charges récupérables se paient en provisions ou en forfait. Les services qui ne sont pas des charges récupérables ne peuvent être facturés que s'ils sont réels, facultatifs et acceptés séparément. Un service imposé à tous est traité comme une partie du loyer, ce qui peut faire apparaître un dépassement de l'encadrement là où il s'applique.

La taxe sur la valeur ajoutée

La location meublée d'habitation est en principe exonérée de taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) cite pourtant l'habitat partagé, ou coliving, parmi les structures qui deviennent taxables lorsque l'occupant a accès à au moins trois des quatre services que sont le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge et la réception. Les services n'ont pas à être consommés. Il suffit qu'ils soient réellement proposés, un nettoyage et un renouvellement du linge hebdomadaires étant suffisants (bofip.impots.gouv.fr, § 60, 80, 90 et 130).

Un petit coliving qui franchit ce seuil reste souvent sous la franchise en base de TVA de l'hébergement, de 85 000 € de chiffre d'affaires en 2026 selon le Guide du bailleur professionnel, Le coliving professionnel. Il ne facture alors pas de TVA mais ne déduit pas non plus celle payée sur les travaux et le mobilier. Le niveau de services est donc un choix stratégique, pas un détail commercial.

Le modèle économique

Où se crée la marge

Le coliving transforme une surface en chambres louées plus cher que dans une colocation, parce qu'il vend un logement prêt à vivre. Sa marge vient de trois sources. La première est la densité, avec une chambre de plus dans la même maison grâce à une meilleure distribution des pièces. La deuxième est le loyer unitaire, porté par des salles d'eau privatives, une literie de qualité et des espaces communs soignés. La troisième est la durée d'occupation, que l'animation et la qualité de vie collective allongent.

Ces gains ont des contreparties chiffrables. Le bailleur paie l'énergie, l'eau, internet et le ménage des parties communes, qu'il récupère par le forfait. Il renouvelle plus vite le mobilier. Il finance des travaux d'aménagement qui ne se retrouvent qu'en partie dans la valeur de revente du bien.

Les indicateurs propres

Un coliving se pilote à la chambre. Les indicateurs à suivre sont le taux d'occupation en mois-chambres, la recette par chambre disponible, le coût d'exploitation par chambre, la durée moyenne de séjour et le taux d'occupation de point mort, calculé avec les échéances d'emprunt. Leur construction est détaillée au chapitre 17 du guide du bailleur professionnel cité plus haut et dans la partie II de ce guide.

Capital, temps, horizon et liquidité

Le coliving exige donc plus de capital, plus de temps et un horizon plus long. Il réduit la liquidité, parce que l'acheteur occupant ne paiera pas des salles d'eau privatives dont il n'a pas l'usage et que l'acheteur investisseur paiera un prix fondé sur le revenu, qu'il actualisera à son propre taux.

La méthode de décision pas à pas

La décision de transformer un bien en coliving se prend dans un ordre précis, parce que les choix d'aménagement sont difficiles à défaire.

1. Vérifiez la demande. Identifiez la clientèle, sa solvabilité et la concurrence des résidences et colocations existantes. Sans clientèle de personnes seules et mobiles, arrêtez l'analyse.
2. Vérifiez la faisabilité. Lisez le règlement de copropriété, la destination du bâtiment, les règles locales de division et de peuplement. Faites dessiner le plan des chambres conformes et des espaces communs.
3. Chiffrez la colocation de référence. Calculez le résultat du même bien en colocation classique, avec peu de travaux. C'est l'alternative à battre.
4. Chiffrez le coliving. Ajoutez l'aménagement, le mobilier, les coûts d'exploitation supportés par le bailleur et le temps de gestion.
5. Calculez le point mort avec les échéances. Comparez-le à une occupation prudente, inférieure à celle que vous espérez.
6. Estimez deux valeurs de sortie. Revente à un occupant et revente à un investisseur, puis calculez le taux de rendement interne (TRI) dans les deux cas.
7. Testez la sensibilité. Faites varier l'occupation, les loyers, l'énergie et le taux de capitalisation, puis construisez un scénario défavorable combiné.
8. Vérifiez le cadre fiscal. Statut de loueur non professionnel ou professionnel, niveau de services au regard de la TVA, structure de détention, effet éventuel du projet de loi de finances.
9. Décidez par écart. Le coliving ne se justifie que si son avantage sur la colocation de référence reste positif dans le scénario prudent et si sa perte reste supportable dans le scénario défavorable.

Le cas chiffré principal, une maison sur dix ans

Les hypothèses

L'exemple est illustratif. Tous les montants sont des hypothèses, sans valeur de donnée de marché ni de prévision. Un investisseur achète une maison de 150 m² en périphérie d'une ville universitaire pour 290 000 €, avec 22 000 € de frais d'acquisition. Il compare deux aménagements.

Les autres hypothèses sont communes. Les loyers progressent de 1,5 % par an et les coûts de 2 %, sans que ces taux constituent une prévision. Le régime est celui du loueur en meublé non professionnel (LMNP) au réel, avec un taux marginal d'imposition (TMI) de 30 % et des prélèvements sociaux de 18,6 %. L'amortissement porte sur 80 % du prix augmenté des frais sur trente ans, sur les travaux sur quinze ans et sur le mobilier sur sept ans, sans pouvoir créer de déficit. La maison prend 1 % de valeur par an et la vente intervient la dixième année avec 4 % de frais. La plus-value des particuliers réintègre les amortissements des locaux et bénéficie d'un abattement de 30 % pour l'impôt sur le revenu et de 8,25 % pour les prélèvements sociaux, après prise en compte des travaux et du forfait de 7,5 % pour frais d'acquisition. Les coûts d'exploitation du coliving comprennent l'énergie et l'eau pour 4 800 €, internet pour 600 €, le ménage des communs pour 4 200 €, l'animation pour 600 €, le renouvellement du mobilier pour 2 400 €, la taxe foncière pour 2 600 €, l'assurance pour 900 €, l'entretien pour 2 000 €, la cotisation foncière des entreprises (CFE) pour 400 € et la comptabilité pour 1 500 €.

Les revenus d'activité du foyer, 70 000 € par an, dépassent les recettes de location meublée. Le foyer reste donc loueur non professionnel malgré des recettes supérieures à 23 000 €, selon les conditions de la fiche officielle (service-public.gouv.fr).

La première année

Le coût total atteint 342 500 € pour la colocation et 439 000 € pour le coliving. Le rendement brut du coliving dépasse de près de trois points celui de la colocation, mais l'écart de rendement net n'est plus que d'un demi-point. Dans les deux cas, l'amortissement efface l'impôt sur toute la période étudiée.

Le bilan sur dix ans

Deux hypothèses de revente sont retenues pour le coliving. Dans la première, la maison est vendue à un occupant au prix du marché, augmenté de 30 % du coût des travaux pour tenir compte des salles d'eau. Dans la seconde, elle est vendue à un investisseur qui capitalise le résultat d'exploitation de la dixième année au taux de 7,5 %. La colocation est vendue au prix du marché de la maison, plus élevé ici que sa valeur de rendement.

Le coliving dégage 21 423 € de trésorerie de plus que la colocation sur dix ans, soit environ 29 € par heure de gestion supplémentaire. Il ne fait pourtant mieux en TRI que si un investisseur rachète l'exploitation à un prix fondé sur son revenu. Vendu à un occupant, il perd l'essentiel des 95 000 € de travaux et son TRI tombe à 5,0 %. La colocation, qui a peu investi dans l'aménagement, garde la valeur de repli de la maison. Le calcul du TRI est présenté au chapitre 17.

Le point mort d'occupation

Hors crédit, les coûts d'exploitation du coliving sont couverts dès 39,1 % d'occupation. Échéances d'emprunt comprises, le point mort de trésorerie de la première année monte à 92,0 %, au-dessus des 90 % retenus dans l'hypothèse centrale. Pour la colocation, le cash-flow reste négatif même à pleine occupation la première année, avec ce financement intégral. Ces chiffres montrent que la marge de sécurité se mesure avec les échéances, jamais sur le seul résultat d'exploitation (chapitre 24).

La sensibilité à l'occupation et au taux de sortie

Le tableau suivant donne le TRI des fonds propres du coliving selon l'occupation et le mode de sortie, toutes choses égales par ailleurs. Il le compare à la colocation, qui varie elle aussi avec son occupation.

Pour la colocation, le TRI passe de 4,0 % à 85 % d'occupation, à 5,6 % à 90 %, à 7,5 % à 94 % et à 8,9 % à 98 %. Le coliving amplifie donc les écarts dans les deux sens. Cinq points d'occupation déplacent son TRI de deux points et demi à près de huit points selon le mode de sortie. Un taux de capitalisation de 9 % au lieu de 7,5 % suffit à effacer l'avantage de l'hypothèse centrale. Les valeurs négatives extrêmes traduisent un produit de vente qui couvre à peine le capital restant dû.

Le scénario défavorable combiné

Supposons que l'occupation tombe à 80 %, que les loyers baissent de 10 % pour rester compétitifs, que l'énergie augmente de 25 %, que la maison ne prenne aucune valeur en dix ans et qu'un acheteur occupant ne paie rien pour l'aménagement. Les recettes de la première année tombent à 36 806 € et le cash-flow avant impôt à − 11 426 €. Sur dix ans, l'investisseur verse 108 527 € de trésorerie et récupère 51 670 € à la vente, soit un enrichissement net de − 110 857 € après son apport. Une colocation soumise à des chocs comparables, occupation de 88 % et loyers réduits de 10 %, se solde par − 5 122 €. L'aménagement lourd transforme une baisse de demande en perte en capital.

Le second cas, exploiter ou louer à un exploitant

Ce second exemple, illustratif, vise un investisseur qui détient un immeuble de dix chambres. En exploitation directe, il loue chaque chambre 700 € forfait compris avec 90 % d'occupation et supporte 33 000 € de coûts d'exploitation. Un exploitant spécialisé lui propose un bail commercial de 4 000 € par mois, le propriétaire gardant 6 000 € de charges annuelles.

Le loyer de l'exploitant est presque équivalent au résultat de l'exploitation directe, pour un temps de gestion faible. Le risque se concentre en revanche sur un seul locataire. Une renégociation à la baisse ou une défaillance réduit ici le résultat cumulé de 48 000 € à 86 000 € par rapport au loyer prévu. Le bail commercial ouvre aussi au preneur un droit au renouvellement et, en cas de refus, une indemnité d'éviction, ce qui réduit la liberté de vendre libre (Guide du bailleur privé, Murs de commerce et résidences gérées). Les résidences gérées sont analysées au chapitre 47.

Les situations patrimoniales particulières

Le couple, le concubinage et l'indivision

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) s'apprécie par foyer fiscal. Un couple marié ou pacsé additionne toutes ses recettes de location meublée et les compare aux revenus d'activité du foyer. Deux concubins forment deux foyers. Un coliving détenu par un seul conjoint dont les revenus d'activité sont faibles, ou par un foyer de retraités, bascule facilement dans le statut professionnel, avec des cotisations sociales et un régime de plus-value différents (Guide de la fiscalité immobilière, La frontière entre LMNP et LMP).

En indivision, chaque nouveau bail est un acte d'administration que les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits peuvent passer, en informant les autres. Avec six baux et plusieurs rotations par an, un mandat de gestion écrit entre indivisaires évite les blocages. Les travaux d'aménagement, qui changent la nature du bien, se décident en amont avec l'accord de tous.

La famille recomposée et le démembrement

Dans une famille recomposée, un coliving acquis par un couple dont l'un a des enfants d'une première union concentre un patrimoine peu liquide et un revenu qui dépend de la gestion du survivant. La valeur de revente à un occupant, inférieure au coût de l'aménagement, peut léser les héritiers lors du partage (chapitre 105). En démembrement, l'usufruitier perçoit les loyers et conclut les baux. Les travaux de transformation, qui améliorent le bien du nu-propriétaire, doivent faire l'objet d'une convention entre eux.

La structure de détention

Une société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur le revenu (IR) qui loue habituellement en meublé exerce une activité commerciale et risque de devenir passible de l'impôt sur les sociétés (IS) (Guide des sociétés immobilières, La SCI et la location meublée). La société à responsabilité limitée (SARL) de famille, qui peut opter pour l'IR, permet une location meublée en société entre parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints et partenaires de pacte civil de solidarité, cercle qui comprend aussi les conjoints des enfants. Une société à l'IS amortit les locaux, les travaux et le mobilier, mais ses plus-values sont imposées sur la valeur nette comptable et la distribution supporte une seconde imposition. Le Guide des sociétés immobilières, La location meublée en société compare ces options.

Le non-résident et l'outre-mer

Un non-résident peut détenir un coliving en France. Ses bénéfices y sont imposables et la gestion à distance d'un bien qui compte six baux et des services suppose un gestionnaire local dont le coût entre dans le calcul (chapitre 89). Dans les départements d'outre-mer, la loi de 1989, les règles de décence et le droit de l'urbanisme s'appliquent. La demande y est plus étroite et le calendrier énergétique y est décalé (chapitre 88).

Les types de marchés

Un coliving trouve sa clientèle là où des personnes seules, mobiles et solvables manquent de petits logements. Les données de l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) sur la part des ménages d'une personne, les effectifs de l'enseignement supérieur et l'emploi des moins de trente ans aident à vérifier cette condition avant d'acheter (chapitre 82).

L'âge et l'horizon de l'investisseur

Le coliving convient mal à un horizon court. L'aménagement, amorti en quinze ans dans l'exemple, ne se récupère qu'à la revente à un investisseur ou par une exploitation longue. Un investisseur de quarante ans qui prévoit de conserver le bien vingt ans dispose du temps nécessaire. Un investisseur de soixante-cinq ans qui veut des revenus sans gestion et une transmission simple devra soit déléguer l'exploitation, soit préférer la colocation ou la location à un exploitant.

L'âge joue aussi sur le statut. Un retraité dont les pensions sont inférieures aux recettes du coliving devient loueur professionnel s'il dépasse 23 000 € de recettes, ce qui modifie son imposition et sa protection sociale. Ce passage se prépare dès le plan de financement.

Le projet de loi de finances pour 2027

Le projet de loi de finances (PLF) pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, prévoit dans son article 7 de plafonner l'amortissement des locaux des loueurs non professionnels à 2,5 % de leur valeur, dans la limite de 7 000 € par an et par foyer, la fraction non déduite à compter de 2027 n'étant plus reportable. Les résidences pour étudiants et pour jeunes en formation, ou pour personnes âgées, seraient exclues, ce qui ne vise pas le coliving en tant que tel. Un amendement adopté en commission qui excluait les meublés loués en résidence principale est tombé avec le rejet de la première partie en commission. Au 26 octobre 2026, aucune de ces mesures n'est adoptée et le vote sur la première partie est annoncé pour le 3 novembre 2026 (Guide du bailleur professionnel, La loi de finances et le projet de loi de finances pour 2027).

Appliqué à l'exemple, le texte initial ramènerait l'amortissement annuel des locaux du coliving de 14 800 € à 7 000 €, la valeur des locaux étant de 349 000 €. L'impôt cumulé sur dix ans passerait de 0 € à 28 851 € et le TRI de la vente à un occupant de 5,0 % à 3,9 %. La plus-value serait plus faible, faute d'amortissements à réintégrer, mais cet effet ne compense pas le surcoût annuel. Les loueurs professionnels sont hors du champ du texte initial.

Les risques de requalification

Le basculement vers une activité commerciale est analysé dans le Guide du bailleur professionnel, Quand la location devient une activité commerciale. Un fractionnement artificiel des recettes entre membres d'une famille ou entre sociétés pour rester sous les seuils relèverait de l'abus de droit au sens des articles L64 et L64 A du livre des procédures fiscales (Guide de la fiscalité immobilière, L'abus de droit fiscal).

La copropriété et l'urbanisme

En copropriété, le règlement peut limiter une exploitation avec services ou accueil de passage, notamment par une clause d'habitation bourgeoise. Les travaux qui touchent aux parties communes exigent un vote de l'assemblée générale. Un coliving installé dans un ancien local commercial, un bureau ou une grange suppose un changement de destination et le respect du plan local d'urbanisme (chapitre 71).

Les conditions dans lesquelles la stratégie cesse de fonctionner

• L'occupation tombe sous le point mort calculé avec les échéances, par exemple à la suite de l'ouverture d'une résidence concurrente.
• L'encadrement des loyers s'étend au coliving dans le territoire du bien, ou le loyer de référence majoré ne couvre plus le modèle.
• Le coût de l'énergie, supporté par le bailleur, progresse plus vite que le forfait.
• Le plafonnement de l'amortissement, s'il était adopté, fait réapparaître un impôt que le plan n'avait pas prévu.
• L'investisseur n'a plus le temps ou la santé pour gérer et la délégation absorbe la marge.
• La sortie ne trouve pas d'investisseur au taux de capitalisation espéré.

Les erreurs fréquentes

• Calculer le point mort sans les échéances. Dans l'exemple, il passe de 39,1 % à 92,0 %.
• Créer une chambre de moins de 9 m². Elle n'est pas louable et sa perte coûte environ 7 668 € de recettes par an dans l'exemple.
• Imposer un service facturé à part. Un service de 60 € par mois requalifié en loyer pour six occupants pendant trois ans représente 12 960 € à restituer.
• Retenir la valeur de rendement comme seule valeur de sortie. Vendue à un occupant, la maison de l'exemple rapporte 22 269 € de moins au propriétaire qu'une vente à un investisseur à 7,5 %.
• Proposer trois services sur quatre sans le mesurer. L'activité entre dans le champ de la TVA et peut devenir redevable au premier dépassement de la franchise.
• Détenir en SCI à l'IR. L'exploitation meublée habituelle expose la société à l'IS.
• Ignorer le statut professionnel. Un foyer aux revenus d'activité modestes devient LMP sans l'avoir anticipé.

Liste de contrôle

1. Demande. La clientèle visée est identifiée et sa profondeur vérifiée avec des sources publiques.
2. Surfaces. Chaque chambre atteint 9 m² et 20 m³ et les espaces communs sont dimensionnés pour le nombre d'occupants.
3. Contrats. Chaque occupant résident dispose d'un bail meublé ou d'un bail mobilité conforme.
4. Loyers. L'encadrement, s'il s'applique ou s'il est étendu, est vérifié chambre par chambre.
5. Services. Les services facultatifs font l'objet d'un accord distinct et le nombre de services parmi les quatre critères de la TVA est recensé.
6. Point mort. Il est calculé avec les échéances d'emprunt et comparé à une occupation prudente.
7. Sortie. La valeur de revente à un occupant et la valeur de rendement sont estimées, la plus basse est retenue.
8. Sensibilité. Le TRI est testé selon l'occupation, le taux de capitalisation et un scénario défavorable combiné.
9. Statut. Les deux conditions du statut LMP sont vérifiées au niveau du foyer, aujourd'hui et à la retraite.
10. Structure. La détention est compatible avec la location meublée habituelle.
11. Copropriété et urbanisme. Le règlement, la destination et les autorisations éventuelles sont vérifiés.
12. Sécurité et assurance. Les détecteurs sont installés et l'assureur connaît le nombre d'occupants et les services.
13. Exploitant. Si le bien est loué à un exploitant, sa solidité, les garanties et le sort des occupants en fin de bail sont réglés.
14. Veille. L'état du PLF pour 2027 et de la proposition de loi sur les rapports locatifs est vérifié avant toute décision.