Exploiter les données de l'INSEE

Les prix se lisent dans les ventes et les loyers dans les annonces ou les observatoires. La demande qui les fait évoluer se lit surtout dans les données de l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE). Combien de ménages habitent la commune, combien la quittent, quel âge ont-ils, combien vivent seuls, combien louent, combien de logements restent vides et combien d'emplois attirent des actifs chaque matin, autant de questions auxquelles seul le recensement et les fichiers fiscaux exploités par l'INSEE répondent à l'échelle d'une commune.

Ce chapitre décrit la méthode du recensement et ses pièges, les thèmes utiles à l'investisseur, les zonages qui permettent de comparer ce qui est comparable, puis une méthode de comparaison entre communes. Deux exemples chiffrés reposent sur les données publiées en 2026 pour Cambrai, Arras et Douai. La lecture des prix par les demandes de valeurs foncières (DVF) fait l'objet du chapitre 81 et l'étude de quartier du Guide du bailleur privé, Étudier le marché locatif d'une ville et d'un quartier.

Ce que l'INSEE apporte à une décision d'investissement

Ce que les données mesurent

L'INSEE mesure le stock et la structure de la population, des ménages, des logements et des emplois, ainsi que les revenus des ménages. Il ne mesure ni les prix de vente, ni les loyers de marché, ni le délai de relocation d'un logement. Une décision d'investissement combine donc toujours plusieurs sources, chacune répondant à une question précise.

Ce que les données ne disent pas

Un indicateur communal décrit une moyenne. Deux rues d'une même ville peuvent connaître des demandes opposées. Les données de l'INSEE servent à juger le territoire et à calibrer les hypothèses de vacance. Elles ne remplacent ni l'étude de la rue et de l'immeuble (chapitre 90), ni l'entretien avec les professionnels locaux.

Le recensement de la population

Une collecte étalée sur cinq ans

Depuis 2004, le recensement est annuel. Les communes de moins de 10 000 habitants sont recensées exhaustivement une fois tous les cinq ans, par roulement d'un cinquième d'entre elles chaque année. Dans les communes de 10 000 habitants ou plus, une enquête annuelle porte sur un échantillon d'adresses représentant 8 % des logements, soit environ 40 % de la population en cinq ans (insee.fr).

Les résultats d'un millésime sont produits à partir des cinq enquêtes annuelles les plus récentes, ramenées au 1er janvier de l'année médiane. Le recensement dit « de 2023 » décrit donc une situation au 1er janvier 2023, calculée avec des enquêtes conduites autour de cette date (insee.fr). Le chiffre ne peut donc pas réagir rapidement à un choc local.

Populations de référence et résultats détaillés

Les populations de référence, nouveau nom des populations légales, sont publiées en fin d'année et entrent en vigueur le 1er janvier qui suit. Celles du millésime 2023 ont été publiées le 29 décembre 2025, authentifiées par le décret n° 2025-1362 du 26 décembre 2025 et sont en vigueur depuis le 1er janvier 2026 (insee.fr). Pour une analyse de marché, retenez la population municipale. La population totale y ajoute des personnes comptées à part, comme l'étudiant logé ailleurs, ce qui crée des doubles comptes.

Les résultats détaillés du même millésime sont diffusés dans le dossier complet et le comparateur de territoires. Les pages consultées pour Cambrai, Arras et Douai sont parues le 27 août 2026 dans la géographie au 1er janvier 2026 (insee.fr).

Exploitation principale et exploitation complémentaire

Les bulletins du recensement font l'objet de deux traitements. L'exploitation principale porte sur tous les questionnaires collectés et couvre la population, les logements, les diplômes, l'emploi et, depuis l'enquête de 2018, l'analyse des ménages et des familles. L'exploitation complémentaire traite les variables complexes, comme la structure familiale fine, la profession ou le secteur d'activité, sur un échantillon de 20 % des ménages dans les communes de moins de 10 000 habitants (insee.fr).

Pour Cambrai en 2023, le tableau des ménages issu de l'exploitation complémentaire compte 16 221 ménages, celui des résidences principales issu de l'exploitation principale 16 110, soit 111 de moins (insee.fr). Ne mélangez pas les deux sources dans un même ratio.

La règle des cinq ans, portée à six

L'INSEE préconise de comparer des millésimes distants d'au moins cinq ans. Deux millésimes proches reposent en partie sur les mêmes enquêtes et l'évolution d'une année sur l'autre est souvent plus faible que la marge d'incertitude de l'échantillon (insee.fr).

L'enquête annuelle de 2021 a été reportée en raison de la crise sanitaire, sauf à Mayotte. Les millésimes 2019 à 2023 doivent donc être comparés à des millésimes distants d'au moins six ans (insee.fr). C'est pourquoi le comparateur rapproche 2023 de 2017.

La précision dans les grandes communes

Dans une commune de 10 000 habitants ou plus, les résultats reposent sur un sondage. Un écart de quelques dixièmes de point entre deux communes ou entre deux millésimes n'est pas significatif. À l'échelle infracommunale, les communes d'au moins 10 000 habitants et une grande partie de celles de 5 000 à 10 000 habitants sont découpées en îlots regroupés pour l'information statistique (IRIS), d'environ 2 000 habitants à l'origine et le plus souvent de 1 800 à 5 000 habitants pour les IRIS d'habitat (insee.fr). Plus la maille est fine, plus l'incertitude est forte.

Les thèmes utiles à l'investisseur

Population et âges

L'évolution de la population se décompose en deux soldes, le solde naturel, qui rapproche naissances et décès, puis le solde apparent des entrées et sorties. Le second est le plus parlant pour l'investisseur, car il mesure l'attractivité résidentielle. Une commune qui perd des habitants par vieillissement peut rester attractive. Celle qui les perd par départs signale un problème d'emploi, de cadre de vie ou de prix.

La structure par âge oriente la typologie. Une forte part de 15 à 29 ans soutient les petites surfaces et la rotation. Une part croissante de 65 ans ou plus annonce des ménages de petite taille, peu mobiles, avec des besoins d'accessibilité et, à terme, la remise en vente de maisons familiales.

Ménages et familles

C'est le nombre de ménages qui détermine le besoin de logements, puisqu'un ménage occupe une résidence principale. Lorsque la taille moyenne des ménages baisse sous l'effet du vieillissement, des séparations ou de la décohabitation des jeunes, le nombre de ménages peut croître alors que la population diminue. La part des personnes seules indique le poids de la demande de petites surfaces.

Logement

Le recensement classe les logements en trois catégories, les résidences principales, les logements vacants ainsi que les résidences secondaires et logements occasionnels. Il renseigne le statut d'occupation, en distinguant les locataires d'un logement d'habitation à loyer modéré (HLM) loué vide, l'ancienneté d'emménagement, le nombre de pièces, l'époque de construction et le type de logement.

Pour l'INSEE, un logement est vacant s'il est inoccupé et proposé à la vente ou à la location, déjà attribué et en attente d'occupation, en attente de règlement de succession, conservé par un employeur pour un futur salarié ou gardé sans affectation précise par le propriétaire, comme un logement vétuste (insee.fr). Le taux mélange donc vacance de rotation et vacance structurelle.

Selon une étude de l'INSEE de janvier 2024, la France hors Mayotte comptait 3,1 millions de logements vacants en 2023, soit 8,2 % du parc, contre 7,2 % en 1990. La vacance est plus forte hors des aires d'attraction des villes et dans les aires de moins de 200 000 habitants. Elle augmente davantage là où la population baisse. Le recensement ne donne pas la durée de vacance, que seules les sources fiscales renseignent (insee.fr). Le chapitre 108 donne la série révisée.

Pour la durée, le ministère de la Transition écologique diffuse sur data.gouv.fr la base LOVAC, issue des fichiers de la direction générale des finances publiques (DGFiP) croisés avec les fichiers fonciers. Elle isole la vacance de plus de deux ans, dite structurelle. Sa mise à jour du 25 juin 2026 couvre 2020 à 2026. Les communes de moins de 11 logements vacants du parc privé sont soumises au secret statistique.

Emploi et activité

Le recensement compte les emplois au lieu de travail et les actifs ayant un emploi au lieu de résidence. Leur rapport, multiplié par 100, forme l'indicateur de concentration d'emploi. Au-dessus de 100, la commune attire des actifs résidant ailleurs, donc une demande potentielle de logements proches du travail.

Le chômage du recensement repose sur la déclaration des personnes. Un chômeur au sens du recensement n'est pas forcément un chômeur au sens du Bureau international du travail (BIT), la réciproque étant vraie aussi (insee.fr). Pour suivre la conjoncture, utilisez les taux de chômage localisés, publiés chaque trimestre par département et par zone d'emploi. Ceux du deuxième trimestre 2026 ont été mis en ligne le 18 septembre 2026 (insee.fr). Ne comparez jamais un taux du recensement à un taux localisé.

Revenus et pauvreté

Le fichier localisé social et fiscal (Filosofi) fournit le niveau de vie médian et le taux de pauvreté par commune. Le millésime 2023, diffusé en 2026 et complété le 6 août 2026, couvre la France métropolitaine et La Réunion. Ses indicateurs ne sont pas directement comparables avec ceux des millésimes 2012 à 2021, en raison de changements de méthode. Leur diffusion est aussi plus restreinte que par le passé (insee.fr). Le taux de pauvreté est la part des personnes dont le niveau de vie est inférieur à 60 % du niveau de vie médian de la France métropolitaine.

Le niveau de vie est le revenu disponible du ménage divisé par le nombre d'unités de consommation (UC). Le premier adulte compte pour 1 UC, chaque autre personne de 14 ans ou plus pour 0,5 UC et chaque enfant de moins de 14 ans pour 0,3 UC (insee.fr). Elle permet de convertir le niveau de vie médian en loyer supportable, comme le montre le premier exemple.

Projections et équipements

L'INSEE produit des projections de population par région et par département avec son modèle Omphale, dont la dernière série, publiée en novembre 2022, part de la population de 2018 et va jusqu'à 2070. Ces projections ne sont pas des prévisions. Elles reposent par exemple sur une fécondité de 1,8 enfant par femme, alors que l'indicateur conjoncturel a été mesuré à 1,56 en 2025 (insee.fr, insee.fr). Leur usage est développé au chapitre 83. La base permanente des équipements (BPE) recense enfin commerces, services, santé et enseignement par commune.

Les zonages pour comparer ce qui est comparable

La ville-centre concentre les locataires et les petits logements, sa périphérie les propriétaires de maisons. Comparer la ville-centre de A à l'intercommunalité de B fausse toute conclusion.

Dans le zonage en aires d'attraction des villes de 2020, la couronne regroupe les communes qui envoient au moins 15 % de leurs actifs occupés travailler dans le pôle (insee.fr). Selon l'INSEE, 93 % de la population vivait en 2017 dans l'une des 699 aires (insee.fr). La grille communale de densité distingue les communes densément peuplées, de densité intermédiaire et rurales, avec une version détaillée en sept niveaux. Sa version 2025 s'appuie sur le recensement carroyé de 2021 (insee.fr).

Accéder aux données pas à pas

Toutes ces données sont gratuites sur insee.fr. La démarche suivante suffit le plus souvent.

1. Ouvrez le dossier complet de la commune, de l'intercommunalité ou du bassin de vie et lisez la source sous chaque tableau.
2. Ouvrez le comparateur de territoires, qui aligne plusieurs territoires sur les mêmes indicateurs.
3. Descendez à l'IRIS pour une grande ville, en gardant en tête l'incertitude du sondage.
4. Lisez les publications régionales, Insee Analyses et Insee Flash, qui publient aussi des projections locales.
5. Complétez hors INSEE par LOVAC, DVF et l'observatoire local des loyers.
6. Archivez les tableaux datés pour la revue annuelle (chapitre 119).

Méthode de comparaison entre communes

Les étapes

1. Fixez la question, car un investisseur en studios ne regarde pas les mêmes indicateurs qu'un investisseur en maisons.
2. Choisissez des territoires de même nature, par exemple trois villes-centres d'aires de taille voisine, ou une ville-centre et son intercommunalité pour mesurer l'écart centre et périphérie.
3. Retenez un seul millésime et une seule géographie pour tous les territoires, en notant l'exploitation de chaque tableau.
4. Travaillez en ratios plutôt qu'en volumes, comme les parts, les taux et les emplois pour 100 habitants.
5. Décomposez l'évolution de la population en solde naturel et solde des entrées et sorties.
6. Écartez les écarts non significatifs, de l'ordre de quelques dixièmes de point dans une grande commune.
7. Normalisez et pondérez les indicateurs selon votre stratégie, puis testez plusieurs pondérations.
8. Confrontez le classement au terrain, aux prix DVF et aux loyers observés, avant toute conclusion.

Normaliser sans fausser

Pour additionner des indicateurs exprimés dans des unités différentes, ramenez chacun sur une échelle de 0 à 10 entre la plus mauvaise et la meilleure valeur du groupe étudié. Inversez le sens des indicateurs dont une valeur élevée est défavorable, comme la vacance, la pauvreté ou le chômage. La note est relative au groupe. Ajouter une commune change les notes des autres.

Premier exemple, le tableau d'indicateurs d'une commune

Les données retenues

L'exemple porte sur Cambrai, ville-centre d'une aire d'attraction moyenne du Nord. Toutes les valeurs proviennent du dossier complet et du comparateur de territoires parus le 27 août 2026, recensements de 2012, 2017 et 2023 (insee.fr). Les ratios dérivés sont calculés par ce guide. Les ménages, leur taille et les personnes seules proviennent de l'exploitation complémentaire, les autres lignes de l'exploitation principale.

La comparaison avec l'intercommunalité, le département et la France

Les valeurs proviennent du comparateur de territoires (insee.fr). Le niveau de vie et le taux de pauvreté sont ceux de Filosofi 2023, non diffusés pour la France entière. Les emplois pour 100 habitants sont calculés par ce guide avec les 18 590 emplois au lieu de travail du comparateur, qui diffère de dix unités du tableau détaillé.

La lecture stratégique

La population de Cambrai a reculé de 4,4 % entre 2017 et 2023, soit 0,74 % par an. Elle a perdu 20,3 % depuis 1975. Le nombre de ménages a pourtant progressé de 1,9 %, soit 300 ménages de plus, parce que leur taille moyenne est passée de 1,99 à 1,86 personne. La demande de logements n'a donc pas reculé avec la population. Elle s'est déplacée vers des ménages plus petits et plus âgés.

Le vieillissement est net. Les 65 ans ou plus représentent 24,4 % des habitants contre 18,3 % en 2012, soit une hausse de 26,5 % en nombre, tandis que les 25 à 39 ans ont diminué de 21,7 %. La part des personnes seules atteint 51,7 % des ménages, alors que les logements d'une ou deux pièces ne représentent que 24,0 % des résidences principales. Beaucoup de ces personnes seules sont des retraités restés dans une maison familiale, ce qui ne crée pas de demande immédiate de petits logements.

La vacance reste élevée, à 10,3 % contre 7,8 % en France, soit environ 450 logements de plus qu'au taux national et 340 de plus qu'au taux de l'intercommunalité. Elle a légèrement reculé depuis 2017. Le marché locatif est profond, avec 36,0 % de ménages locataires hors HLM et 15,1 % de ménages installés depuis moins de deux ans. En rapprochant l'ancienneté moyenne d'emménagement de 8,3 ans pour l'ensemble des locataires et de 12,3 ans pour ceux des HLM, on obtient environ 6,2 ans pour les autres locataires, soit l'équivalent d'une rotation de 16 % par an.

La concentration d'emploi de 168,7 fait de Cambrai un pôle qui accueille chaque jour des actifs de sa périphérie, où 60,9 % des ménages sont propriétaires. Un chômage du recensement de 20,8 % et un niveau de vie médian inférieur de 1 850 € à celui de l'intercommunalité signalent une ville-centre qui concentre les ménages modestes, comme beaucoup de villes moyennes. Pour un investisseur, ce profil appelle des loyers modérés, une sélection rigoureuse des biens et une prudence particulière sur la vacance.

Du niveau de vie au loyer supportable

Le niveau de vie médian de 21 930 € par an se convertit en revenu mensuel selon la composition du ménage. Le tableau suivant en déduit un loyer charges comprises correspondant au tiers du revenu, seuil souvent retenu par les assureurs de loyers impayés, puis au quart, niveau d'effort plus confortable.

Un deux-pièces loué 520 € charges comprises représente 28,5 % du revenu d'une personne seule au niveau de vie médian. Par définition, la moitié des habitants dispose d'un niveau de vie inférieur. Un tel loyer s'adresse donc à la moitié supérieure de la distribution, ou à des ménages aidés par les allocations logement, ce que la sélection des candidats doit intégrer (Guide du bailleur privé, Trouver le locataire et sécuriser les loyers).

Deuxième exemple, comparer trois villes moyennes

Les données

L'investisseur compare Cambrai, Arras et Douai, trois villes-centres du Nord et du Pas-de-Calais, à partir des comparateurs de territoires parus en 2026, recensement de 2023 et Filosofi 2023 (insee.fr, insee.fr). Les emplois pour 100 habitants sont calculés par ce guide.

Les notes et les pondérations

Chaque indicateur est ramené sur une échelle de 0 à 10 entre les trois villes. Trois pondérations sont testées. La première privilégie la sécurité de la demande, avec un coefficient 3 pour la dynamique démographique et la vacance, 2 pour le niveau de vie, le chômage et l'emploi, 1 pour la pauvreté et la part de non-propriétaires. La deuxième privilégie la profondeur du marché locatif, avec un coefficient 4 pour la part de non-propriétaires et 1 pour les autres. La troisième pondère tout également.

La lecture

Arras arrive en tête quelle que soit la pondération. La ville gagne des habitants par l'arrivée de nouveaux ménages, offre 82 emplois pour 100 habitants et compte le plus de locataires. Sa vacance identique à celle de Cambrai et son taux de pauvreté de 26 % rappellent toutefois qu'un bon classement relatif ne signifie pas un marché sans risque.

Le classement entre Cambrai et Douai dépend en revanche de la pondération. Avec une priorité à la sécurité de la demande, Cambrai devance Douai grâce à une vacance plus faible et à des revenus plus élevés. Avec une priorité à la profondeur locative, Douai passe devant grâce à sa part de locataires et à sa population stable. Cette instabilité montre que les données de l'INSEE ne départagent pas ces deux villes. L'étude des quartiers, des prix et des loyers le fera.

Les limites et le décalage temporel

Trois ans de retard au minimum

Le recensement de 2023, publié en 2026, décrit une situation au 1er janvier 2023. Filosofi 2023 décrit les revenus de 2023. Les projections Omphale partent de la population de 2018. Une fermeture d'usine ou une livraison de logements neufs depuis 2023 n'y apparaît pas. Estimez la situation actuelle à partir de la dernière tendance connue, puis confrontez-la aux indicateurs récents comme le chômage localisé trimestriel, les ventes DVF ou les permis de construire.

Estimer la situation présente

L'exemple suivant est illustratif. Il estime le taux de vacance de Cambrai au 1er janvier 2026 à partir de 2023, selon l'évolution annuelle supposée de la population des ménages et de leur taille. Le parc de logements progresse de 0,19 % par an, rythme observé de 2017 à 2023. Les résidences secondaires gardent leur part de 1,8 %. En 2023, 30 201 personnes vivaient dans 16 110 résidences principales, soit 1,87 personne par ménage.

Selon les hypothèses, la vacance de 2026 se situe entre 8,1 % et 13,4 %, alors que la donnée publiée est de 10,3 %. Le scénario défavorable, avec une population des ménages en baisse de 1 % par an, une taille stable et une construction poursuivie, porterait le nombre de logements vacants de 1 882 à environ 2 460. Un chiffre vieux de trois ans ne se reprend donc pas tel quel dans un prévisionnel.

Les autres limites

• Les petites communes. Les résultats y reposent sur une seule enquête exhaustive conduite au cours des cinq années, ramenée par calcul à l'année de référence. Une dizaine de logements suffit à y déplacer un taux de plusieurs points.
• Le secret statistique. Filosofi et LOVAC ne diffusent pas certains indicateurs pour les petits territoires.
• La vacance déclarée par l'agent recenseur. Pour les logements vacants, l'information est relevée auprès du voisinage ou de la mairie, ce qui la rend moins précise que pour les résidences principales.
• Les changements de géographie. Les communes nouvelles et les fusions modifient les périmètres. Les séries sont recalculées dans la géographie la plus récente, à vérifier en tête de tableau.
• Les ruptures de série. Filosofi 2023 n'est pas comparable aux millésimes antérieurs. Le report de l'enquête de 2021 impose six ans d'écart pour les millésimes 2019 à 2023.

Des statistiques à l'hypothèse de calcul

Ne pas confondre les deux vacances

Un taux de vacance communal de 10,3 % ne signifie pas qu'un logement loué restera vide 10,3 % de l'année, soit 1,2 mois. Le taux inclut des logements vétustes et des successions en attente. Un logement décent bien placé se reloue souvent plus vite, un studio dans une rue délaissée beaucoup plus lentement. Le taux de l'INSEE sert à classer les territoires et à choisir une fourchette de prudence. L'hypothèse de vacance du bien se fixe avec les professionnels locaux et l'historique des relocations.

L'effet sur le rendement

L'exemple suivant est illustratif. Un deux-pièces acheté 70 000 € avec 6 000 € de frais est loué 500 € par mois hors charges, avec 1 500 € par an de charges non récupérables, de taxe foncière et d'assurance. Le tableau donne le rendement net de charges sur le coût total de 76 000 €, avant impôt et sans crédit, selon la vacance et le loyer.

Au loyer de 500 €, il faut 3,95 mois de vacance par an pour ramener le rendement net à 3,32 %, taux moyen des crédits nouveaux à l'habitat publié par la Banque de France pour août 2026. Le scénario défavorable combiné, avec trois mois de vacance, un loyer inférieur de 10 % et des charges supérieures de 15 %, donne un rendement net de 3,06 %, inférieur à ce taux. Là où l'INSEE signale une vacance élevée et une population en recul, c'est ce scénario qu'il faut pouvoir supporter (chapitre 24).

Selon le profil et la situation

Âge et horizon

Plus l'horizon est long, plus les tendances de fond pèsent. Un investisseur de 35 ans qui achète pour vingt-cinq ans accorde un poids élevé à la démographie. Un investisseur de 65 ans qui achète pour dix ans ou prépare une transmission regarde davantage la profondeur actuelle du marché et la facilité de revente pour ses héritiers (chapitre 129).

Couple, indivision, société et démembrement

Le mode de détention ne change pas la lecture des données, mais il change l'horizon et la souplesse de sortie. Des concubins ou des héritiers en indivision doivent s'accorder pour vendre, ce qui rend plus coûteuse une erreur sur un territoire en déclin. Une société civile immobilière (SCI) familiale, à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés, détient souvent ses biens sur plusieurs générations et doit donc privilégier les territoires dont les tendances de fond sont solides (Guide de la fiscalité immobilière, Détenir en direct ou par une société, les enjeux fiscaux). Le nu-propriétaire, qui récupère le bien des années plus tard, s'expose directement à l'évolution démographique de long terme (chapitre 58).

Non-résidents et outre-mer

Toutes les données de l'INSEE sont accessibles à distance, ce qui en fait le premier outil de l'investisseur expatrié ou éloigné (chapitres 89 et 103). En outre-mer, Filosofi 2023 ne couvre que La Réunion parmi les départements ultramarins et la base DVF ne couvre pas Mayotte. L'analyse s'appuie alors davantage sur le recensement et sur les publications régionales de l'INSEE (chapitre 88).

Fiscalité locale et textes en discussion

Une vacance élevée a aussi un coût fiscal pour le propriétaire d'un logement vide. À partir des impositions de 2027, la taxe sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH) remplace les deux taxes existantes, de plein droit en zone tendue et sur délibération ailleurs (Guide de la fiscalité immobilière, Les taxes sur les logements vacants). Au 26 octobre 2026, le projet de loi de finances pour 2027 est en discussion et aucune de ses mesures n'est adoptée. Aucune ne modifie la production des données de l'INSEE (Guide de la fiscalité immobilière, La loi de finances pour 2026 et le projet de loi de finances pour 2027).

Les erreurs fréquentes

1. Comparer deux millésimes trop proches. Une variation entre 2022 et 2023 peut masquer une baisse de fond de 0,7 % par an.
2. Raisonner sur la population plutôt que sur les ménages. À Cambrai, la population a baissé de 1 424 habitants entre 2017 et 2023 alors que le nombre de ménages a augmenté de 300.
3. Mélanger exploitation principale et complémentaire dans un même ratio, avec un écart de 111 ménages à Cambrai en 2023.
4. Comparer une ville-centre à une intercommunalité. La part de propriétaires passe de 43,6 % dans la ville de Cambrai à 60,9 % dans son agglomération.
5. Comparer un chômage du recensement à un chômage localisé, de définitions différentes.
6. Reprendre le taux de vacance comme vacance du bien. Le prévisionnel d'un bien à 500 € par mois change de 0,33 point de rendement net pour chaque demi-mois de vacance.
7. Traiter une projection comme une prévision. Les projections de 2022 supposent une fécondité de 1,8 enfant par femme, contre 1,56 mesuré en 2025.
8. Oublier le décalage temporel. Selon les hypothèses, la vacance de 2026 peut s'écarter de plus de trois points de celle de 2023.
9. Additionner des notes calculées dans des groupes différents. Une note de 0 à 10 n'a de sens qu'au sein du groupe comparé.
10. Conclure sur le seul classement. Entre Cambrai et Douai, l'ordre s'inverse selon la pondération.

Liste de contrôle

1. La question d'investissement est écrite avant la collecte des données.
2. Les territoires comparés sont de même nature et pris dans la même géographie de référence.
3. Le millésime, l'exploitation et la date de parution de chaque tableau sont notés.
4. Les évolutions portent sur six ans au moins pour les millésimes 2019 à 2023.
5. L'évolution de la population est décomposée entre solde naturel et solde des entrées et sorties.
6. Le nombre et la taille des ménages sont analysés en plus de la population.
7. La vacance du recensement est complétée par LOVAC pour la durée.
8. Le loyer visé est rapproché du niveau de vie médian converti en revenu mensuel.
9. Le chômage du recensement n'est comparé qu'à d'autres chômages du recensement, la conjoncture étant suivie par les taux localisés.
10. Les scores sont testés avec au moins deux pondérations.
11. La situation présente est estimée par scénarios à partir de la dernière tendance connue.
12. Le classement est confronté aux prix DVF, aux loyers observés et à une visite.
13. L'hypothèse de vacance du bien est fixée avec les professionnels locaux et testée en sensibilité.
14. Les tableaux sont archivés pour la revue annuelle.