Le risque de vacance

La vacance est le risque le plus fréquent de l'investissement locatif. Chaque départ de locataire ouvre une période sans loyer pendant laquelle le crédit, la taxe foncière, l'assurance et les charges de copropriété continuent de courir. Pour un bien isolé et financé à crédit, deux ou trois mois de vacance peuvent effacer le cash-flow d'une année. Pour un patrimoine, une vacance concentrée sur plusieurs biens au même moment peut épuiser la réserve.

Ce chapitre aborde la vacance sous l'angle stratégique. Il présente sa mesure, ses causes, son coût réel après impôt, sa prévention par l'emplacement, le produit, le prix et le bail, puis le calcul du seuil de vacance supportable par bien et par patrimoine. La gestion opérationnelle de la relocation, du congé à l'entrée du nouveau locataire, est développée dans le Guide du bailleur professionnel, Gérer la vacance et la relocation. Les exemples sont illustratifs et ne constituent pas un conseil personnalisé.

Mesurer la vacance

Quatre notions à distinguer

La vacance physique compte les mois pendant lesquels un logement est vide. La vacance financière rapporte les loyers perdus aux loyers potentiels et pèse donc davantage un grand logement qu'un studio. La vacance frictionnelle est le délai normal entre deux locataires, inévitable même sur un marché tendu. La vacance structurelle traduit un décalage durable entre le bien et la demande, par son prix, sa typologie, son état ou sa localisation.

La distinction commande la réponse. La vacance frictionnelle se réduit par l'organisation de la relocation. La vacance structurelle ne se corrige que par une décision sur le bien lui-même, comme une baisse de loyer, des travaux, un changement de mode de location ou une vente.

La relation entre rotation et délai de relocation

Le taux de vacance d'un bien dépend de deux paramètres, la durée moyenne d'occupation par un même locataire et le délai moyen de relocation. Il est égal au délai de relocation divisé par la somme de la durée d'occupation et du délai de relocation.

Le tableau montre pourquoi un studio étudiant reloué chaque année et une maison familiale louée huit ans au même ménage n'ont pas le même profil de risque. Un délai de relocation d'un mois coûte 7,69 % des loyers au studio et 1,03 % à la maison. La maison connaît en revanche des départs rares mais souvent plus longs à combler et plus coûteux en remise en état. Retenir une vacance forfaitaire identique pour tous les biens fausse donc la comparaison.

Les données publiques

Il n'existe pas de statistique publique de vacance locative par logement. Selon l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), la France hors Mayotte comptait au 1er janvier 2026 environ 2 926 000 logements vacants sur 38 617 000, soit 7,6 % du parc, selon des données provisoires publiées le 30 septembre 2026. Cette part était d'environ 8,0 % au 1er janvier 2021 et 7,8 % au 1er janvier 2023 (insee.fr). L'étude de janvier 2024 citée aux chapitres 80, 82 et 85 retenait 8,2 % pour 2023 à partir d'un millésime antérieur des estimations du parc. Les estimations étant révisées chaque année, seuls les chiffres d'une même série se comparent. Ces chiffres incluent les logements à vendre, en attente de travaux, en succession ou délaissés. Ils mesurent l'état du parc et non le délai de relocation d'un logement proposé à un loyer de marché.

Les dossiers statistiques communaux de l'INSEE, issus du recensement, donnent la part des logements vacants commune par commune. Un taux élevé et en hausse signale une demande faible ou un parc inadapté. Les observatoires locaux des loyers, lorsqu'ils existent, renseignent les niveaux de loyer et parfois l'ancienneté d'occupation. L'expérience des agences et la durée de mise en ligne des annonces comparables complètent ces sources, sans les remplacer (chapitres 81 et 82).

Les causes de la vacance

La cause réglementaire est la plus prévisible. Depuis le 1er janvier 2025, un logement doit atteindre au moins la classe F du diagnostic de performance énergétique (DPE) pour être décent lors d'un nouveau bail, puis la classe E à partir du 1er janvier 2028 et la classe D à partir du 1er janvier 2034. Le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus augmenter depuis le 24 août 2022 (ecologie.gouv.fr). Un logement classé F qui se libère après le 1er janvier 2028 ne peut donc plus être reloué en l'état. Le départ du locataire devient alors une vacance pour travaux, à préparer bien avant (Guide du bailleur privé, Le DPE et le calendrier énergétique).

Le coût réel de la vacance

Le coût direct et le coût après impôt

L'exemple est illustratif. Un deux-pièces loué nu 650 € par mois hors charges, avec 60 € de provisions pour charges récupérables, reste vide deux mois entre deux locataires. Le propriétaire perd 1 300 € de loyers, soit environ 21,37 € par jour. Il supporte 120 € de charges de copropriété normalement récupérables, 60 € d'énergie et d'abonnements et 500 € de rafraîchissement. Son taux marginal d'imposition (TMI) est de 30 % et les prélèvements sociaux sont de 17,2 %.

Au régime réel, le loyer non perçu n'est pas imposé et les dépenses de la vacance sont déductibles, si bien que l'État supporte 47,2 % du coût lorsque les revenus fonciers restent positifs. Au micro-foncier, seuls 70 % du loyer perdu auraient été imposés et les dépenses ne se déduisent pas. Le coût net y est supérieur de 505 €. Ce calcul suppose que le bien est réellement proposé à la location pendant la vacance.

Les coûts indirects

La vacance a aussi des coûts moins visibles. Un logement vide se dégrade plus vite, peut subir une occupation sans droit et voit certaines garanties d'assurance réduites au-delà d'une durée d'inoccupation fixée par le contrat. Une vacance commerciale répétée signale un problème que l'acquéreur intégrera dans son prix. Inversement, un logement libre se vend souvent mieux qu'un logement occupé, ce qui fait de la vacance un moment possible d'arbitrage plutôt qu'un simple coût (chapitre 120).

La taxe sur la vacance prolongée

À partir des impositions de 2027, une taxe unique sur la vacance des locaux d'habitation remplace la taxe annuelle sur les logements vacants et la taxe d'habitation sur les logements vacants. En zone tendue, elle s'applique de plein droit aux logements vacants depuis au moins un an au 1er janvier, au taux de 17 % de la valeur locative cadastrale la première année puis de 34 %, que la commune peut porter jusqu'à 30 % puis 60 %. Ailleurs, elle s'applique sur délibération après deux ans de vacance, à un taux voté d'au plus 50 % (service-public.gouv.fr). Pour une valeur locative de 2 600 €, la taxe atteint 442 € puis 884 € aux taux légaux, contre 780 € puis 1 560 € aux taux maximaux.

La taxe n'est pas due lorsque la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire, par exemple pour un logement proposé à la location ou à la vente au prix du marché sans trouver preneur, ni lorsque le logement a été occupé plus de quatre-vingt-dix jours de suite pendant la période de référence. Les règles détaillées figurent dans le Guide de la fiscalité immobilière, Les taxes sur les logements vacants.

Les effets fiscaux indirects

Un logement laissé vacant est présumé réservé à la jouissance de son propriétaire, sauf preuve des diligences accomplies pour le louer. Sans annonces datées, mandat ou loyer conforme au marché, les charges de la période de vacance peuvent être rejetées (Guide de la fiscalité immobilière, Le champ des revenus fonciers). Le propriétaire qui a imputé un déficit foncier sur son revenu global doit en outre maintenir la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivante. Une vacance sans diligences peut être assimilée à une rupture de cet engagement (Guide de la fiscalité immobilière, Le déficit foncier en détail).

Un meublé vide au 1er janvier peut être soumis à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, sauf s'il est aménagé et réservé exclusivement à la location (Guide de la fiscalité immobilière, La taxe d'habitation sur les résidences secondaires et sa majoration). Pour un loueur en meublé proche du seuil de 23 000 € de recettes, la vacance peut faire perdre le statut de loueur professionnel, avec des effets sur les cotisations, les déficits et les plus-values (Guide du bailleur professionnel, Le statut de loueur en meublé professionnel en détail). Enfin, la déclaration d'occupation de chaque logement doit être mise à jour en cas de changement, sous peine d'une amende de 150 € par local.

Prévenir par l'emplacement

L'emplacement fixe la vacance structurelle pour toute la durée de détention. Aucune gestion ne compense durablement une demande absente. Avant l'achat, quatre questions permettent de la qualifier.

1. La demande est-elle large ? Un bien loué à plusieurs clientèles (actifs, étudiants, familles, retraités) résiste mieux qu'un bien dépendant d'un seul employeur ou d'un seul établissement.
2. Est-elle stable ? L'évolution de la population, de l'emploi et de la part des logements vacants sur dix ans, lisible dans les données de l'INSEE, distingue un marché qui se contracte d'un marché qui se renouvelle (chapitre 83).
3. Le bien est-il au bon endroit dans la ville ? Transports, commerces, écoles, nuisances et image de la rue pèsent souvent plus que la commune elle-même (chapitre 90).
4. Quelle offre arrive ? Un programme neuf, une résidence étudiante ou une opération de rénovation publique peuvent créer une concurrence directe pendant plusieurs années (chapitre 91).

En métropole et en zone tendue, la vacance frictionnelle est en général courte, mais la réglementation des loyers et de l'usage réduit les leviers de prix. En ville moyenne, la vacance dépend fortement de quelques employeurs et de l'état du bien. En zone rurale, les délais de relocation sont plus longs et la clientèle plus étroite, ce qui justifie un rendement plus élevé à l'achat (chapitres 84 à 87).

Prévenir par le produit

Le produit doit correspondre à la clientèle visée. Un logement bien distribué, lumineux, économe en énergie, avec un extérieur ou un stationnement lorsque la demande locale l'exige, se reloue plus vite et à meilleur prix. La performance énergétique est devenue un critère de vacance à part entière, à la fois pour la décence et pour le montant des charges que le candidat anticipe.

Le mode de location agit aussi sur la vacance. Le meublé élargit la clientèle des petites surfaces mais raccourcit les préavis. La colocation mutualise le risque sur plusieurs locataires mais augmente la rotation. Le bail mobilité, de un à dix mois, comble un creux pour un locataire en formation, en stage ou en mission temporaire (Guide du bailleur privé, Le bail mobilité). La location à une association ou par intermédiation locative peut supprimer la vacance contre un loyer plus bas (chapitre 48). Chaque changement a des conséquences fiscales et réglementaires à mesurer avant de décider (chapitre 49).

Prévenir par le prix

L'arbitrage entre loyer et vacance

Un loyer trop élevé de quelques dizaines d'euros peut coûter plusieurs mois de vacance. La décision se prend en comparant le loyer d'un mois de vacance évité au manque à gagner cumulé d'une baisse sur la durée probable du bail.

Le tableau donne le gain net d'une baisse de loyer sur un logement de 650 € loué ensuite trois ans. Une baisse de 20 € qui évite deux mois de vacance rapporte 580 €. Une baisse de 40 € n'est rentable que si elle évite plus de deux mois ou si le locataire part avant seize mois environ. La baisse se justifie donc surtout lorsque le loyer est réellement au-dessus du marché et que la vacance menace de s'installer, pas pour gagner quelques jours.

Les limites réglementaires

Dans les communes situées en zone tendue, le loyer d'un logement reloué ne peut en principe pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire, sauf exceptions. Les territoires soumis à l'encadrement du niveau des loyers ajoutent un plafond par mètre carré (Guide du bailleur privé, L'encadrement des loyers ville par ville). Une baisse consentie pour relouer vite y devient la référence de la relocation suivante. Pour un logement classé F ou G, le loyer est gelé. Dans ces situations, l'arbitrage se fait sur la durée de détention entière, pas sur un seul bail.

Prévenir par le bail et la gestion

Le préavis du locataire fixe le temps disponible pour relouer. En location vide, il est en principe de trois mois, réduit à un mois en zone tendue et dans plusieurs cas prévus par la loi. Il est d'un mois en meublé et pour le bail mobilité (Guide du bailleur privé, La fin du bail). Avec un préavis d'un mois, la commercialisation doit commencer le jour du congé. La clause de visite pendant le préavis, une pré-visite pour préparer les travaux et des critères de sélection fixés à l'avance réduisent la vacance frictionnelle à quelques jours.

Ces leviers relèvent de la gestion et sont détaillés dans le guide professionnel cité plus haut. Sur le plan stratégique, ils déterminent l'hypothèse de délai de relocation à retenir dans le prévisionnel. Un investisseur qui délègue la gestion doit vérifier les délais réels obtenus par son mandataire, car ils pèsent directement sur le taux de vacance.

Le seuil de vacance supportable par bien

La formule

Le seuil de vacance supportable est la vacance maximale qu'un bien peut subir avant que son cash-flow ne dépasse l'effort que le foyer accepte. Il est égal à un moins le rapport entre, d'une part, les charges non récupérables et le service de la dette diminués de l'effort accepté et, d'autre part, les loyers potentiels. Multiplié par douze, il s'exprime en mois de loyer. Un seuil négatif signifie que le bien dépasse l'effort accepté même entièrement loué.

Trois biens comparés

L'exemple est illustratif. Les trois biens sont loués nus. Le service de la dette comprend la mensualité et une assurance emprunteur de 0,25 % du capital par an. L'impôt est calculé au régime réel avec un TMI de 30 % et 17,2 % de prélèvements sociaux, intérêts de la première année déduits.

Le T2 supporte un peu plus d'un demi-mois de vacance avant que son cash-flow avant impôt ne devienne négatif et environ 2,4 mois avant d'excéder l'effort accepté. Après impôt, la marge disparaît presque, parce que le capital remboursé n'est pas déductible. Le studio de métropole dépasse l'effort accepté après impôt même loué toute l'année. Toute vacance y est un effort supplémentaire. La maison payée comptant supporte plus de neuf mois de vacance, mais son rendement sur le capital engagé reste celui d'un placement sans levier.

Le seuil de vacance supportable par patrimoine

Le seuil agrégé

Réunis, les trois biens produisent 27 120 € de loyers potentiels pour 5 900 € de charges et 15 418 € de service de la dette. Leur cash-flow avant impôt atteint 5 802 € à vacance nulle et moins 142 € après impôt, les revenus fonciers des trois biens étant déclarés ensemble. Le patrimoine supporte 21,4 % de vacance avant impôt sans effort, soit 2,6 mois de loyers totaux. Avec l'effort accepté de 4 200 € par an, le seuil monte à 36,9 % avant impôt et 28,3 % après impôt, soit 3,4 mois.

Le seuil agrégé est plus confortable que celui des biens financés pris isolément, parce que la maison sans crédit absorbe une partie des vacances des deux autres. Cette compensation suppose toutefois que la vacance ne frappe pas tous les biens en même temps.

La distribution des pertes

Le taux moyen ne suffit pas. Deux patrimoines de même vacance moyenne peuvent avoir des années très différentes. Le calcul suivant compare trois façons de percevoir 1 200 € de loyers mensuels, soit 14 400 € par an. Le coussin retenu est d'un mois de loyers totaux, soit 1 200 €. Un choc local, de probabilité 10 % par an, triple les délais de relocation sur tous les biens à la fois.

Les six studios ont la même vacance moyenne que le T4, mais jamais une année aussi mauvaise sans choc local, parce que les départs ne se produisent pas tous ensemble. Pour les trois T2, la probabilité de n'avoir aucun départ est de 21,6 %, d'un départ de 43,2 %, de deux départs de 28,8 % et de trois de 6,4 %. Le choc local réintroduit le risque extrême, parce qu'il touche tous les biens à la fois. La division du risque protège contre la malchance, pas contre un retournement du marché local (chapitre 114).

La sensibilité et le scénario défavorable

La sensibilité du T2 financé

Le tableau donne le cash-flow annuel avant impôt du T2 selon le nombre de mois vides et le taux du crédit, toutes choses égales par ailleurs.

Le tableau suivant donne le cash-flow annuel après impôt selon le nombre de mois vides et le niveau du loyer.

Après impôt, un mois de vacance coûte environ 343 € au T2, soit à peu près la moitié du loyer mensuel, parce que le loyer perdu aurait été imposé à 47,2 %. Une baisse de loyer de 10 % coûte 412 € par an à vacance nulle. Un mois de vacance évité compense donc un peu moins d'une année de loyer réduit de 10 %, ce qui rejoint l'arbitrage présenté plus haut.

Le scénario défavorable combiné

Le scénario défavorable suppose que le locataire du T2 part, que le logement reste vide quatre mois, qu'il faut le relouer 10 % moins cher, qu'une remise en état coûte 1 500 € et que la taxe foncière augmente de 15 %. Le cash-flow après impôt de l'année passe de moins 1 483 € avec un mois de vacance à moins 4 358 €, soit 2 875 € de plus. La baisse de loyer continue ensuite de coûter environ 780 € par an, soit 2 340 € sur un bail de trois ans. Un foyer qui n'accepte que 100 € d'effort mensuel sur ce bien doit donc disposer pour lui seul d'une réserve d'environ 3 200 € (chapitre 116).

La méthode de décision pas à pas

1. Estimez la rotation de la clientèle visée et le délai de relocation local, à partir des données publiques, des annonces comparables et de l'historique du bien.
2. Déduisez le taux de vacance attendu avec la formule de rotation, plutôt qu'un forfait identique pour tous les biens.
3. Calculez le coût réel d'un mois de vacance avant et après impôt, selon votre régime fiscal.
4. Fixez l'effort maximal que vous acceptez sur le bien et calculez son seuil de vacance supportable avant et après impôt.
5. Comparez le seuil à la vacance attendue. Un écart faible appelle un apport plus élevé, un loyer plus réaliste ou un autre bien.
6. Agrégez au niveau du patrimoine et construisez une année où plusieurs biens se vident en même temps, avec et sans choc local.
7. Choisissez les leviers de prévention par l'emplacement, le produit, le prix et le bail, en chiffrant leur coût.
8. Dimensionnez la réserve à partir du scénario défavorable et suivez la vacance réelle chaque année (chapitres 116 et 118).

Les situations patrimoniales

Le couple, la famille recomposée et l'indivision

Des époux ou des partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS) supportent la vacance sur le budget commun et déclarent ensemble les revenus fonciers, ce qui permet d'imputer les charges d'un bien vacant sur les revenus des autres au régime réel. Des concubins la supportent chacun pour sa quote-part. En indivision, la conclusion d'un nouveau bail requiert la majorité des deux tiers des droits indivis (service-public.gouv.fr). Un désaccord sur le loyer ou les travaux peut prolonger la vacance, risque fréquent dans une indivision successorale ou une famille recomposée (chapitres 104 et 105).

Le démembrement

L'usufruitier perçoit les loyers et supporte donc la vacance. Le nu-propriétaire n'en subit pas directement le coût, mais une vacance durable dégrade l'état du bien et sa valeur future. Une convention qui organise la décision de relouer, de baisser le loyer ou de vendre évite les blocages.

La société à l'IR ou à l'IS

Dans une société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur le revenu (IR), la vacance réduit le résultat foncier transmis à chaque associé, avec le même effet fiscal qu'en direct. Dans une société à l'impôt sur les sociétés (IS), elle réduit le résultat imposable de la société et ne profite pas aux autres revenus des associés. La société doit alors financer l'écart par sa trésorerie ou par des apports en compte courant. Une SCI à l'IR qui comble la vacance par de la location meublée habituelle s'expose à l'IS (Guide des sociétés immobilières, La SCI à l'IR qui loue meublé ou exerce une activité commerciale).

Le non-résident et l'outre-mer

La distance allonge souvent le délai de relocation, faute de pouvoir organiser les visites et les travaux rapidement. Un mandat de gestion ou un relais local fiable devient une condition de la stratégie. Son coût doit être intégré au rendement (chapitres 89 et 103). En outre-mer, la demande peut dépendre fortement de l'emploi local et des mutations professionnelles. Le calendrier de décence énergétique y suit des échéances propres (chapitre 88).

Les types de marchés

En zone tendue, la vacance frictionnelle est faible mais le loyer de relocation est encadré. En ville moyenne, la vacance varie surtout avec l'état du bien et quelques employeurs. En zone rurale, un départ peut ouvrir plusieurs mois de vacance et une rotation faible ne compense pas toujours un délai long. Le seuil de vacance supportable doit être d'autant plus élevé que le marché est étroit.

L'âge et l'horizon

Un investisseur jeune et endetté a un seuil de vacance bas mais du temps pour absorber une mauvaise année. Un retraité qui vit de ses loyers a besoin de revenus réguliers. Il privilégie des biens à rotation faible, des patrimoines moins endettés et une réserve plus large, quitte à accepter un rendement brut plus faible (chapitres 101 et 102).

Capital, temps, horizon et liquidité des leviers

Les risques de requalification

Combler une vacance par de la location de courte durée à une clientèle de passage transforme la nature de l'activité. Elle relève alors du meublé de tourisme, avec ses règles d'enregistrement, de changement d'usage dans certaines communes et de fiscalité propre (Guide du bailleur privé, La location meublée de tourisme). Si des prestations para-hôtelières s'y ajoutent, l'activité peut devenir commerciale au sens de la taxe sur la valeur ajoutée. Une SCI à l'IR qui loue meublé de façon habituelle risque l'IS, comme indiqué plus haut. La multiplication de reventes de biens vacants achetés pour être revendus rapidement rapproche enfin de l'activité de marchand de biens (chapitre 76).

Le projet de loi de finances pour 2027

La taxe sur la vacance des locaux d'habitation résulte de l'article 108 de la loi de finances pour 2026 et s'applique à partir des impositions de 2027. Elle n'est donc pas une mesure du projet de loi de finances pour 2027. Ce projet, déposé le 1er octobre 2026, reste en discussion au 26 octobre 2026 et aucune de ses mesures n'est adoptée. Son article 7, dans le texte initial, plafonnerait l'amortissement des locaux des loueurs en meublé non professionnels, ce qui réduirait l'intérêt fiscal du passage en meublé comme levier contre la vacance (Guide de la fiscalité immobilière, La loi de finances pour 2026 et le projet de loi de finances pour 2027).

Les erreurs fréquentes et leur coût

Les montants reprennent les exemples du chapitre et sont illustratifs.

• Retenir un forfait de vacance identique pour tous les biens. Avec un mois de relocation, la vacance est de 7,69 % pour un logement reloué chaque année et de 1,03 % pour une maison louée huit ans.
• Rester au micro-foncier avec des vacances fréquentes. Deux mois de vacance coûtent 1 550 € nets au micro-foncier contre 1 045 € au réel dans l'exemple, soit 505 € de plus.
• Baisser le loyer trop fort pour gagner quelques jours. Une baisse de 60 € qui évite deux mois de vacance coûte encore 860 € sur un bail de trois ans.
• Ignorer le seuil de vacance avant d'acheter. Le studio de métropole dépasse l'effort accepté après impôt même loué toute l'année.
• Croire qu'un patrimoine diversifié est protégé d'un choc local. Avec trois T2 dans la même ville, la perte maximale passe de 1 200 € à 3 600 € en cas de choc.
• Laisser un logement vide sans preuves de mise en location. Les charges de la période peuvent être rejetées et la taxe sur la vacance réclamée, soit 442 € puis 884 € pour une valeur locative de 2 600 €.
• Relouer sans travaux un logement devenu non décent. Un logement classé F libéré après le 1er janvier 2028 ne peut plus être reloué en l'état.

Liste de contrôle

• La rotation de la clientèle et le délai de relocation local sont estimés et documentés.
• Le taux de vacance de chaque bien découle de ces deux paramètres.
• Le coût d'un mois de vacance est calculé avant et après impôt.
• Le seuil de vacance supportable est calculé par bien avec l'effort accepté.
• Le seuil agrégé et une année de vacance simultanée sont calculés pour le patrimoine.
• Les facteurs communs de vacance, notamment l'économie locale, sont identifiés.
• La classe énergétique et les échéances de décence de chaque logement sont connues.
• Le loyer de relocation respecte les règles de la zone tendue et de l'encadrement.
• Les preuves de mise en location sont conservées pour toute période de vacance.
• La déclaration d'occupation est mise à jour à chaque changement.
• Les meublés vides au 1er janvier et les recettes proches du seuil de 23 000 € sont surveillés.
• La réserve couvre le scénario défavorable du bien le plus exposé.
• L'état du projet de loi de finances pour 2027 est vérifié avant toute décision qui en dépend.