Le risque d'impayés

L'impayé est le risque locatif le plus redouté et souvent le plus mal mesuré. Certains bailleurs le surestiment, d'autres l'ignorent dans leurs prévisionnels. Pour une stratégie, la question n'est pas de savoir si un impayé peut survenir, mais ce qu'il coûterait réellement, combien de temps il durerait, quelle part de ce coût une garantie transfère et si votre patrimoine peut l'absorber sans vendre.

Ce chapitre traite l'impayé comme un risque à chiffrer. Il présente les données publiques disponibles, décompose le coût complet d'un impayé jusqu'à l'expulsion, compare les garanties et chiffre un impayé de douze mois avec et sans garantie. Il montre ensuite comment le raisonnement change entre un logement unique et un parc de vingt lots. La procédure elle-même est détaillée dans le Guide du bailleur privé, Impayés et contentieux et la sélection des candidats dans le Guide du bailleur privé, Trouver le locataire et sécuriser les loyers. Le droit et les données sont ceux connus au 26 octobre 2026.

Ce que recouvre le risque d'impayés

Trois niveaux de gravité

Le mot impayé recouvre des situations très différentes. Le retard ponctuel se règle en quelques jours ou quelques semaines et ne coûte qu'un peu de trésorerie. L'impayé durable, régularisé par un échéancier amiable ou judiciaire, coûte du temps, des frais et parfois une partie de la dette. L'impayé contentieux, qui va jusqu'à la résiliation du bail et à l'expulsion, cumule loyers perdus, frais de procédure, dégradations fréquentes et vacance avant relocation.

Une stratégie doit distinguer ces niveaux, car ils n'appellent pas les mêmes réponses. Le retard se gère par une réserve de trésorerie et une relance rapide. L'impayé contentieux se gère par la sélection à l'entrée, par une garantie et par la capacité financière de tenir pendant toute la procédure.

Fréquence et gravité

Un risque se mesure par sa fréquence et par sa gravité. La fréquence dépend du profil des locataires, du marché, du niveau de loyer par rapport aux revenus et de la qualité de la sélection. La gravité dépend de la durée de la procédure, de la solvabilité du locataire ou de son garant, des garanties souscrites et de l'état du logement à la sortie. Un bailleur peut agir sur les deux, mais par des leviers différents.

Le produit des deux donne un coût moyen annuel, utile pour un parc de plusieurs lots. Pour un logement unique, ce qui compte est la perte en cas de sinistre, rapportée au revenu du bien et à la réserve du foyer.

Ce que disent les données publiques

Le Service statistique ministériel de la justice a publié en septembre 2024 une étude sur les décisions rendues en 2019 entre bailleurs et locataires relevant de la loi du 6 juillet 1989. Près de 110 000 décisions ont été rendues cette année-là. Neuf affaires sur dix comportaient une demande de résiliation du bail et d'expulsion, principalement pour impayés de loyers et de charges. Les demandeurs étaient des personnes morales dans 61 % des cas. La procédure durait en moyenne 5,1 mois devant le tribunal et l'arriéré médian atteignait 3 000 €, avec une indemnité d'occupation médiane de 490 € par mois. Un échéancier de remboursement était fixé dans 41 % des décisions.

Ces chiffres datent de 2019 et ne mesurent que la phase judiciaire. Ils ne disent rien des impayés réglés à l'amiable, ni du temps écoulé avant l'assignation, ni de la phase d'exécution jusqu'à l'expulsion effective. Les sources publiques consultées ne fournissent pas de taux annuel d'impayés propre aux bailleurs particuliers. Les probabilités utilisées dans ce chapitre sont donc des hypothèses de travail, annoncées comme telles et non des statistiques.

Le coût complet d'un impayé

La chronologie qui fixe la durée

La durée d'un impayé contentieux résulte d'une suite de délais légaux, rappelés par la fiche officielle de l'administration sur l'expulsion pour impayés (service-public.gouv.fr, page vérifiée le 6 août 2026). Le commandement de payer ouvre un délai de six semaines. L'audience ne peut se tenir moins de six semaines après l'assignation. Le juge peut accorder des délais de paiement jusqu'à trois ans. Le commandement de quitter les lieux laisse en général deux mois. Le juge de l'exécution peut accorder un délai de grâce d'un mois à un an.

Le Guide du bailleur privé, Impayés et contentieux montre qu'un scénario rapide conduit à une expulsion possible environ dix mois après le premier impayé et qu'un exemple réaliste atteint quatorze mois lorsque le délai du commandement de quitter les lieux expire pendant la trêve. C'est pourquoi le cas chiffré de ce chapitre retient douze mois d'impayés et le scénario défavorable vingt mois.

Les postes de coût

Le coût complet ne se limite pas aux loyers perdus. Il comprend les postes suivants, qui se cumulent.

• Les loyers et les charges. Le bailleur continue de payer au syndic les charges récupérables qu'il ne récupère plus.
• Les frais de procédure. Actes de commissaire de justice, honoraires d'avocat, frais d'exécution, dont une partie seulement est mise à la charge du locataire et recouvrée s'il est solvable.
• Les dégradations. Un logement quitté après une expulsion nécessite souvent une remise en état qui dépasse le dépôt de garantie.
• La vacance de relocation. Le temps de remettre en état puis de trouver un nouveau locataire.
• Le temps du bailleur. Démarches, rendez-vous, suivi du dossier, rarement valorisé mais réel.
• Le coût de trésorerie. Pendant toute la durée, la mensualité du crédit, la taxe foncière et les charges continuent d'être payées.

Une partie de ce coût est compensée par l'impôt. En location nue, les loyers non encaissés ne sont pas imposés lorsque le bailleur a accompli les diligences de recouvrement. Les frais de procédure ainsi que les charges non récupérées sont déductibles au régime réel. À l'inverse, les indemnités versées par une assurance de loyers impayés sont imposables comme les loyers qu'elles remplacent (Guide de la fiscalité immobilière, Les recettes imposables au régime réel). En location meublée au réel ou en société à l'impôt sur les sociétés (IS), le loyer échu reste un produit, que seule une provision pour créance douteuse ou une perte constatée vient corriger (Guide du bailleur professionnel, Les impayés en comptabilité et fiscalité).

Les garanties et ce qu'elles transfèrent

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie couvre un mois de loyer hors charges en location nue. Il sert d'abord à couvrir les dégradations et les derniers loyers. Face à un impayé de douze mois, il ne représente qu'une fraction minime de la perte. Il ne doit pas être compté comme une protection contre l'impayé dans une stratégie.

La caution personne physique

La caution d'un parent ou d'un proche transfère le risque sur une autre personne, sans coût pour le bailleur. Son efficacité dépend entièrement de sa solvabilité au moment du sinistre, de la régularité de l'acte de cautionnement et du respect par le bailleur des obligations d'information. Le recouvrement reste à la charge du bailleur, qui doit agir contre le locataire puis contre la caution, ce qui prend du temps et peut dégrader une relation familiale.

Visale

Visale est une garantie gratuite délivrée par Action Logement. Dans le secteur privé, elle couvre jusqu'à 36 mois de loyers et charges impayés sur les trois premières années du bail, ainsi que les dégradations locatives dans la limite de deux mois de loyer et charges. Elle s'adresse notamment aux locataires de 18 à 30 ans inclus, aux salariés de plus de 30 ans récemment embauchés ou mutés ou dont le salaire net ne dépasse pas 1 710 € par mois. Le loyer charges comprises est plafonné, à 1 940 € en Île-de-France et à 1 575 € ou 1 365 € ailleurs selon la commune, avec des plafonds propres aux étudiants. Le bailleur adresse une mise en demeure dans les quinze jours de l'impayé et peut déclarer l'impayé dès qu'il dépasse un mois de loyer et charges (service-public.gouv.fr, page vérifiée le 23 janvier 2026).

Pour une stratégie, Visale a deux limites. Elle ne couvre que les trois premières années du bail, ce qui laisse sans garantie un locataire en place depuis plus longtemps. Elle ne s'applique qu'aux profils et aux loyers éligibles, ce qui l'écarte de la plupart des grands logements familiaux et des loyers élevés.

La garantie des loyers impayés

La garantie des loyers impayés (GLI) est un contrat d'assurance souscrit et payé par le bailleur. Elle indemnise les loyers et charges impayés dans les limites de plafond et de durée du contrat, prend en général en charge les frais de procédure et couvre souvent les dégradations. Elle impose des critères de solvabilité appréciés au jour de la signature du bail. Un locataire hors critères, un dossier incomplet ou un délai de déclaration manqué peuvent conduire à un refus d'indemnisation. Au régime réel des revenus fonciers, la prime est déductible.

Le bailleur qui a souscrit une assurance contre les loyers impayés ne peut pas exiger en plus une caution personne physique, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. En pratique, la stratégie se choisit entre une GLI seule, une caution seule ou Visale seule, le cumul n'étant ouvert que pour les étudiants et les apprentis.

Le tableau comparatif

La méthode de décision pas à pas

1. Mesurer l'exposition. Pour chaque bien, calculez la perte qu'entraînerait un impayé de douze mois puis de vingt mois, en coût complet et après impôt.
2. La rapporter à vos capacités. Comparez cette perte au résultat net annuel du bien, à votre épargne de précaution et à votre capacité à payer la mensualité sans le loyer.
3. Qualifier le profil locatif. Le type de bien, le marché et le niveau de loyer déterminent les profils de candidats et donc les garanties accessibles.
4. Choisir la garantie avant de choisir le locataire. Les critères d'une GLI ou les conditions de Visale doivent être connus avant la sélection, car ils s'apprécient à la signature.
5. Calculer le point mort de la garantie. Comparez la prime nette d'impôt au coût annuel espéré d'un impayé selon plusieurs hypothèses de probabilité.
6. Dimensionner la réserve. Même garanti, un bailleur supporte un délai de carence, une vacance de relocation et parfois des dégradations au-delà des plafonds.
7. Écrire la procédure de réaction. Fixez à l'avance le calendrier de relance, la date du commandement et les déclarations à l'assureur ou à Visale.
8. Revoir chaque année. L'ancienneté des baux, la fin de la couverture Visale et l'évolution de la situation des locataires modifient l'exposition.

Le cas chiffré d'un impayé de douze mois

Les hypothèses

L'exemple est illustratif et toutes ses valeurs sont des hypothèses. Un investisseur achète un deux-pièces dans une ville moyenne, loué nu au régime réel des revenus fonciers.

Une année normale, le bien produit 8 400 € de loyers hors charges. Le revenu foncier imposable atteint 3 600 € et l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux 1 699 €. Le résultat net après impôt, c'est-à-dire les loyers diminués des charges, des intérêts et de l'impôt, s'élève à 1 901 € par an. Le cash-flow avant impôt est de 436 € et devient négatif de 1 263 € après impôt, le remboursement du capital constituant une épargne.

L'économie d'impôt liée à l'impayé est calculée au taux de 47,2 %, en supposant que la baisse du revenu foncier s'impute sur d'autres revenus fonciers du foyer. Si le bailleur ne possède que ce bien, le déficit suit les règles d'imputation présentées dans le Guide de la fiscalité immobilière, Le déficit foncier en détail et l'économie est plus faible ou plus tardive.

Les résultats

Sans garantie, la perte avant impôt de 14 300 € se compose de 8 400 € de loyers, 600 € de charges avancées, 2 000 € de frais de procédure, 1 800 € de dégradations au-delà du dépôt et 1 500 € de vacance. Avec une caution solvable, il reste les frais non recouvrés, estimés à 1 000 €, les dégradations et la vacance. Avec la GLI, il reste le mois non indemnisé, la vacance et la prime de l'année. Avec Visale, il reste la vacance et 300 € de dégradations au-delà du plafond de deux mois.

La trésorerie souffre davantage que le résultat. Pendant l'impayé, le bailleur sans garantie décaisse chaque mois 714 € pour la mensualité, les charges non récupérables et les charges de copropriété, soit 8 564 € sur douze mois, avant toute économie d'impôt qui n'interviendra qu'avec la déclaration suivante.

La GLI coûte ici 270 € par an, soit 2 430 € sur neuf ans ou 143 € par an après déduction au régime réel. Sur neuf ans, son coût reste inférieur à la perte après impôt d'un seul impayé de douze mois sans garantie. Ce constat dépend toutefois de l'éligibilité du locataire au contrat et du respect des délais de déclaration.

La sensibilité à la durée et au recouvrement

Le tableau suivant donne la perte après impôt sans garantie selon la durée de l'impayé et la part des loyers et charges finalement recouvrée auprès du locataire ou de sa caution. Les frais, les dégradations et la vacance restent ceux de l'hypothèse centrale, avec des frais réduits de moitié pour un impayé de moins de six mois.

Même lorsque toute la dette est recouvrée, il reste 2 798 € de perte, qui correspondent aux frais, aux dégradations et à la vacance. Chaque tranche de six mois d'impayé non recouvré coûte environ 2 376 € après impôt dans cet exemple. La rapidité de réaction au début de la procédure a donc une valeur financière directe.

Le scénario défavorable combiné

Le scénario défavorable réunit vingt mois d'impayés, en raison d'un délai de grâce et de la trêve hivernale, 8 000 € de remise en état, 3 500 € de frais de procédure et trois mois de vacance, sans garantie ni recouvrement. La perte atteint 28 050 € avant impôt et 14 810 € après impôt, soit environ 7,8 années de résultat net. Avec une GLI dont les plafonds couvrent ces montants, la perte serait limitée à 3 270 € avant impôt et 1 727 € après impôt.

Une réserve de précaution de 6 000 € couvre environ 8,4 mois de décaissements pendant l'impayé. Au-delà, le bailleur sans garantie doit financer la mensualité sur ses revenus. C'est le véritable point de rupture d'une stratégie à fort levier sur un seul bien, plus que la perte comptable elle-même. La réserve de précaution est traitée au chapitre 116.

Le cas chiffré de la garantie face au coût espéré

Le point mort de la garantie

Pour un bailleur qui raisonne sur la durée, la garantie se compare au coût annuel espéré d'un impayé, égal à la probabilité annuelle de sinistre multipliée par la perte après impôt. Le tableau reprend le logement du cas précédent. Les probabilités sont des hypothèses de travail, faute de statistique publique adaptée.

La prime nette d'impôt est de 143 € par an. La GLI coûte donc plus que le risque moyen qu'elle couvre lorsque la probabilité annuelle d'un impayé de douze mois est inférieure à environ 1,89 %. Ce point mort descend à 1,44 % pour un impayé de dix-huit mois et monte à 2,76 % pour un impayé de six mois. Le raisonnement en espérance ne suffit pourtant pas pour un petit bailleur, car il ne vit pas la moyenne mais le sinistre.

Un logement ou vingt logements

Avec une probabilité annuelle de 2 % par logement, hypothèse de travail, un bailleur qui détient un seul logement a environ 18,3 % de risque de connaître au moins un impayé contentieux sur dix ans. Un bailleur qui détient vingt logements comparables en connaîtra en moyenne quatre sur dix ans et au moins un dans 33,2 % des années. Sa probabilité de ne connaître aucun impayé une année donnée est de 66,8 %, d'en connaître un de 27,2 %, deux de 5,3 % et trois ou plus de 0,7 %.

Pour les vingt logements, le coût moyen annuel atteint 3 020 € après impôt, soit 7,9 % de leur résultat net cumulé de 38 021 €, contre 2 851 € de primes de GLI nettes d'impôt. Le coût de l'auto-assurance est proche de celui de l'assurance, mais il reste prévisible, puisqu'un parc de vingt lots connaît au plus deux sinistres dans 99 % des années selon cette hypothèse. Une réserve couvrant deux sinistres simultanés, soit 28 600 € avant impôt, permet alors de se passer de GLI sur les profils les plus sûrs. Pour un logement unique, le même raisonnement ne tient pas, puisqu'un seul sinistre efface quatre années de résultat.

Capital, temps, horizon et liquidité

La dernière ligne vise les résidences gérées et les locations à un organisme. Elle remplace un risque dispersé sur plusieurs locataires par un risque concentré sur un seul preneur, ce qui change la nature du risque plus qu'elle ne le supprime (chapitre 47).

Le risque selon le type de bien et de locataire

Les profils de locataires

Le risque n'est pas réparti au hasard. Un loyer qui absorbe une part élevée des revenus du locataire, des revenus instables ou une situation familiale fragile augmentent la fréquence. Un loyer élevé augmente la gravité, puisque chaque mois perdu coûte plus. Le ratio de revenus égal à trois fois le loyer couramment exigé par les assureurs n'est pas une règle légale, mais il donne un ordre de grandeur de la marge dont dispose le locataire.

Les types de location

• Location étudiante. Les parents se portent souvent caution et le cumul avec une GLI est permis pour les étudiants. Visale couvre aussi de nombreux étudiants. La gravité reste limitée par des loyers modestes (chapitre 41).
• Colocation. La clause de solidarité permet de réclamer la dette aux autres colocataires et à leurs cautions, dans les limites prévues par la loi après le départ de l'un d'eux. Le risque se dilue mais la gestion se complique (chapitre 40).
• Location meublée de courte durée. Le paiement est en général encaissé avant le séjour, ce qui réduit fortement l'impayé. Le risque se reporte sur la vacance, les dégradations et la réglementation (chapitres 42 et 111).
• Bail mobilité. Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé, mais Visale est souvent accessible aux locataires concernés (chapitre 43).
• Grand logement familial. Loyer élevé, profils souvent hors Visale, durée d'occupation longue. La GLI y est la garantie la plus fréquente.
• Local commercial. Le régime est différent, avec une clause résolutoire d'un mois et la possibilité de procédures collectives du preneur. Il est développé dans le Guide du bailleur privé, Impayés et résiliation du bail commercial.

Le type de marché

• Métropole et zone tendue. Le nombre de candidats permet une sélection plus exigeante, mais les loyers élevés augmentent la gravité. Les règles d'encadrement limitent aussi le loyer de relocation après un sinistre (chapitre 87).
• Ville moyenne. Les loyers modestes réduisent la gravité en euros, mais les frais de procédure pèsent davantage par rapport au loyer. Le vivier de candidats éligibles à une GLI peut être plus étroit (chapitre 85).
• Rural et périurbain. Les maisons louées à des familles connaissent des occupations longues. La vacance de relocation après un sinistre peut être longue, faute de demande (chapitre 86).
• Outre-mer. Les procédures sont les mêmes. Visale y applique ses propres plafonds de loyer et la fiche officielle signale qu'une trêve cyclonique peut s'appliquer dans les départements d'outre-mer, ce qui peut retarder l'exécution (chapitre 88).

Les situations patrimoniales particulières

Les couples et l'indivision

Lorsque deux époux, deux partenaires de pacte civil de solidarité ou deux concubins sont co-bailleurs, la perte se partage selon leurs droits sur le bien, mais la mensualité du crédit reste souvent due solidairement. Une séparation pendant la procédure complique les décisions et la poursuite du dossier. En indivision, les décisions de gestion obéissent à des règles de majorité, ce qui peut retarder la réaction. Une convention d'indivision qui désigne un gérant et lui donne mandat de conduire le recouvrement évite qu'un impayé s'aggrave faute d'accord.

Le démembrement

L'usufruitier perçoit les loyers et supporte donc l'impayé. Le nu-propriétaire n'est touché qu'indirectement, par l'état du bien à la sortie ou par la valeur du bien. Un parent usufruitier âgé qui dépend des loyers est particulièrement exposé, alors que ses enfants nus-propriétaires n'ont pas d'intérêt direct à financer une garantie. La convention de démembrement peut organiser ce point (chapitre 59).

La détention en société

Une société civile immobilière (SCI) familiale suit en principe les mêmes règles de procédure qu'un bailleur personne physique, notamment pour le signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), alors qu'un bailleur personne morale d'une autre nature doit saisir cette commission au moins deux mois avant d'assigner. Une SCI à l'impôt sur le revenu (IR) applique la règle de l'encaissement des revenus fonciers. Une société à l'IS constate le loyer échu comme un produit, puis une dépréciation si le recouvrement devient douteux. Les garanties en société sont présentées dans le Guide des sociétés immobilières, Les garanties locatives en société.

Le non-résident

Un bailleur qui vit loin ou à l'étranger réagit plus tard aux premiers retards, ce qui allonge toute la procédure. Un mandataire local ou un gestionnaire chargé des relances, des déclarations à l'assureur et du suivi du commissaire de justice est un élément de la stratégie et non un confort (chapitre 103).

Le patrimoine important

Au-delà de quelques lots, l'impayé devient un flux de gestion à industrialiser. Les procédures écrites, le calendrier identique pour tous les locataires et le suivi des dossiers contentieux sont décrits dans le Guide du bailleur professionnel, Le recouvrement industrialisé des impayés.

L'âge, l'horizon et le profil

Un jeune investisseur fortement endetté supporte mal l'impayé en trésorerie, mais il a le temps de reconstituer ses pertes. Un retraité qui vit de ses loyers supporte mal l'impayé en revenu, puisque chaque mois perdu réduit son niveau de vie. Plus le bien compte dans le revenu du foyer, plus la garantie se justifie, même lorsque son coût dépasse le risque moyen.

L'horizon joue aussi. Un bailleur qui prévoit de vendre dans les deux ans a intérêt à éviter toute procédure en cours au moment de la vente, puisqu'un logement occupé par un locataire en impayé se vend avec une décote. Un bailleur qui conserve le bien vingt ans connaîtra plusieurs locataires, ce qui rend la probabilité cumulée d'un sinistre plus élevée que celle d'une année.

Les risques juridiques et de requalification

Le principal risque juridique tient aux réactions du bailleur. Se faire justice soi-même en changeant les serrures ou en coupant l'eau constitue un délit. Un commandement de payer qui vise un délai erroné peut être annulé et faire perdre plusieurs mois. Un échéancier accordé sans l'accord de l'assureur peut faire perdre la garantie.

Le risque fiscal tient à la frontière entre impayé et abandon de loyer. Un bailleur qui ne relance pas un proche locataire ou qui renonce à poursuivre sans motif reste imposé sur les loyers abandonnés. Un loyer anormalement bas consenti à un proche peut aussi relever de l'abus de droit au sens des articles L64 et L64 A du livre des procédures fiscales (LPF) lorsqu'il s'inscrit dans un montage à but fiscal, notion présentée dans le Guide de la fiscalité immobilière, L'abus de droit fiscal. L'impayé en lui-même ne crée aucun risque de requalification en activité professionnelle.

Ce qui change ou est en discussion au 26 octobre 2026

Les décrets n° 2026-83 et n° 2026-84 du 12 février 2026 modifient les règles de signalement des impayés pour les locataires qui perçoivent une aide au logement, à compter du 1er janvier 2027. Selon le Guide du bailleur privé, l'impayé sera constitué dès que la dette dépasse 450 € ou après trois mois d'impayés. L'aide restera en principe versée pendant l'impayé. Ces décrets sont publiés et ne relèvent pas d'un projet. La procédure actuelle et ses suites sont décrites dans le Guide du bailleur privé, Le locataire en difficulté et les aides au logement.

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion et aucune de ses mesures n'est adoptée. Le tableau de suivi du Guide de la fiscalité immobilière, La loi de finances pour 2026 et le projet de loi de finances pour 2027 ne mentionne aucune mesure propre aux loyers impayés ou aux garanties locatives. La déductibilité de la prime de GLI et la non-imposition des loyers impayés en revenus fonciers restent donc celles décrites dans ce chapitre.

Les erreurs fréquentes et leur coût

• Compter le dépôt de garantie comme une protection. Il ne couvre que 700 € sur une perte de 14 300 € avant impôt dans le cas chiffré.
• Souscrire une GLI sans vérifier les critères à la signature. Le refus d'indemnisation ramène le bailleur au scénario sans garantie, soit 7 550 € de perte après impôt au lieu de 1 331 €.
• Tarder à réagir. Chaque tranche de six mois supplémentaires d'impayé non recouvré coûte environ 2 376 € après impôt dans l'exemple.
• Laisser passer l'échéance de la trêve hivernale. Quelques semaines de retard au début peuvent repousser l'expulsion de cinq mois, soit 3 750 € de loyers et charges dans l'exemple.
• Oublier la trésorerie. Le bailleur sans réserve doit financer 714 € par mois pendant toute la procédure.
• Négocier seul un échéancier avec un locataire garanti. L'assureur peut refuser sa garantie et toute la perte reste à la charge du bailleur.
• Concentrer un parc sur un seul profil de locataire. Les impayés cessent d'être indépendants et la réserve calculée en moyenne devient insuffisante.

Liste de contrôle

1. La perte d'un impayé de douze mois et de vingt mois est chiffrée pour chaque bien, avant et après impôt.
2. Cette perte est comparée au résultat net annuel du bien et à la réserve de précaution du foyer.
3. La garantie retenue est choisie avant la sélection du locataire et ses critères sont vérifiés à la signature.
4. Le contrat de GLI est lu sur les plafonds, la carence, les dégradations, les exclusions et les délais de déclaration.
5. Les conditions de Visale sont vérifiées, en particulier le plafond de loyer et la durée de trois ans.
6. L'acte de cautionnement respecte les mentions obligatoires et la caution est informée dans les délais.
7. La réserve couvre au moins les mensualités et les charges pendant la durée d'un impayé non garanti.
8. Un calendrier écrit fixe les dates de relance, de mise en demeure, de commandement et de déclaration.
9. Les diligences de recouvrement sont conservées pour justifier la non-imposition des loyers impayés.
10. Pour un parc, la concentration par profil de locataire et par bassin d'emploi est mesurée.
11. En indivision, en démembrement ou en société, la personne qui décide et qui conduit le recouvrement est désignée.
12. La fin de la couverture Visale des baux anciens est suivie lors de la revue annuelle.
13. Les règles de signalement aux organismes d'aide au logement applicables au 1er janvier 2027 sont connues.