Le meublé de tourisme

Le meublé de tourisme est un logement meublé loué à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, à la nuitée, à la semaine ou au mois, un même client ne pouvant pas y totaliser plus de 90 jours consécutifs par année civile (service-public.gouv.fr). Sur le papier, il affiche un rendement brut élevé, qui peut atteindre deux à trois fois celui d'une location à l'année du même logement, comme dans le cas chiffré de ce chapitre. Ce chiffre trompe, car le meublé de tourisme est moins une location qu'une petite activité d'hébergement, avec des charges d'exploitation lourdes, une forte saisonnalité, un temps de gestion élevé et un risque réglementaire et fiscal qui s'est nettement accru depuis 2024.

Ce chapitre analyse le meublé de tourisme comme une stratégie d'investissement. Il décompose le revenu en taux d'occupation et prix moyen, recense les charges propres à l'exploitation, puis compare sur dix ans la location meublée à l'année et la courte durée d'un même logement, avec un point mort, des tests de sensibilité et un scénario de perte d'autorisation. Les règles d'usage et de déclaration sont développées dans le Guide du bailleur privé, La location meublée de tourisme et la fiscalité dans le Guide de la fiscalité immobilière, Les meublés de tourisme en fiscalité.

Le revenu d'un meublé de tourisme

Occupation, prix moyen et revenu par nuit disponible

Le revenu annuel d'un meublé de tourisme se décompose en deux grandeurs. Le taux d'occupation rapporte les nuits louées aux nuits disponibles. Le prix moyen par nuit louée, hors taxe de séjour, résulte des tarifs pratiqués selon les saisons. Leur produit donne le revenu par nuit disponible, indicateur hôtelier qui permet de comparer des logements et des saisons.

Recettes annuelles = nuits disponibles × taux d'occupation × prix moyen par nuit louée.

Ces deux grandeurs dépendent l'une de l'autre. Baisser les prix remplit le calendrier mais réduit le prix moyen. La durée moyenne des séjours commande quant à elle le nombre de rotations, donc les frais de ménage, de linge et d'accueil. Un logement loué 219 nuits en séjours de trois nuits et demie connaît environ 63 rotations par an, contre une ou deux pour une location à l'année.

La demande et sa lecture

La location touristique de courte durée réservée par les plateformes a fortement progressé. Selon une publication de l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) de février 2026, fondée sur les données expérimentales transmises par quatre plateformes, les nuitées de ces locations ont augmenté de 94 % entre 2019 et 2024 en France métropolitaine et de 21 % entre 2023 et 2024 (insee.fr, Insee Analyses Pays de la Loire n° 155). Cette croissance passée ne préjuge pas de l'avenir. Elle ne dit rien non plus du nombre de logements proposés, donc de la concurrence locale.

La demande se lit à l'échelle d'une commune et d'une saison. Les sources publiques sont les données de fréquentation touristique de l'INSEE, les comptes rendus des offices de tourisme et des comités régionaux, les délibérations municipales sur la taxe de séjour et le changement d'usage. Les chiffres d'occupation des sites d'annonces ou des fournisseurs de données privés ne sont ni publics ni vérifiables et ne doivent pas fonder un plan de financement. Un taux d'occupation se construit donc saison par saison, en hypothèse prudente, puis se teste.

Les charges d'exploitation

Ce que la courte durée ajoute

Par rapport à une location meublée à l'année, le meublé de tourisme transfère au propriétaire la plupart des dépenses que paie habituellement le locataire. Il en ajoute d'autres.

• Les commissions des plateformes de réservation, proportionnelles aux recettes.
• Le ménage et la blanchisserie entre chaque séjour, ainsi que les consommables d'accueil.
• L'énergie, l'eau, internet et les abonnements, ainsi que la totalité des charges de copropriété.
• Une assurance adaptée à l'activité et un renouvellement plus rapide du mobilier et du linge.
• La cotisation foncière des entreprises (CFE), le classement éventuel et la comptabilité.
• Le cas échéant, une conciergerie, rémunérée en pourcentage des recettes.

La taxe de séjour, collectée auprès des voyageurs puis reversée, n'est pas une charge du loueur lorsqu'elle est perçue au réel. Son défaut de collecte expose en revanche à une amende civile de 750 € à 2 500 € par manquement (Guide du bailleur privé, La taxe de séjour).

Le temps de gestion

Le meublé de tourisme demande de répondre aux messages, d'ajuster les prix, d'organiser les arrivées et le ménage, de traiter les avis et les incidents. L'hypothèse retenue dans ce chapitre est de 180 heures par an pour un logement géré directement, contre 15 heures pour une location meublée à l'année. Au taux illustratif de 25 € de l'heure, l'écart représente 4 125 € par an, soit davantage que le supplément de résultat du premier cas chiffré. Une conciergerie réduit ce temps, mais son coût, ici supposé de 22 % des recettes, absorbe une large part de la marge (Guide du bailleur professionnel, Les conciergeries et la gestion de meublés).

Le risque réglementaire

Le changement d'usage, les quotas et l'urbanisme

Louer en meublé de tourisme un logement qui n'est pas la résidence principale du loueur constitue un changement d'usage dans les communes qui le réglementent. Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, toute commune peut instaurer l'autorisation, par simple délibération en zone tendue et par délibération motivée ailleurs. Elle peut aussi fixer un nombre maximal d'autorisations temporaires. Le plan local d'urbanisme (PLU) peut en outre réserver des secteurs à la résidence principale pour les constructions nouvelles, lorsque les résidences secondaires dépassent 20 % des logements ou en zone tendue (anil.org).

L'autorisation peut être définitive, définitive avec compensation, ou temporaire pour moins de cinq ans sans renouvellement automatique. Louer sans autorisation est puni d'une amende pouvant atteindre 100 000 €, avec une possible remise en état et une astreinte de 1 000 € par jour et par mètre carré (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 21 mai 2026). Une autorisation temporaire n'a pas de valeur patrimoniale durable. Vérifiez auprès de la mairie si l'autorisation suit le local ou son titulaire avant de lui attribuer une valeur dans le prix.

La performance énergétique

Depuis le 21 novembre 2024, une autorisation de changement d'usage ne peut être délivrée qu'à un logement dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est classé de A à E en métropole. À partir de 2034, le DPE devra indiquer un classement de A à D en métropole et de A à E dans les départements et régions d'outre-mer (même source). Le maire peut demander le DPE à tout moment. Un meublé classé E en 2026 doit donc prévoir dans son budget les travaux nécessaires avant 2034, faute de quoi il devra changer de stratégie (Guide du bailleur privé, Le DPE et le calendrier énergétique).

L'enregistrement et la copropriété

La loi généralise l'enregistrement de tous les meublés de tourisme par un téléservice national, dont la mise en service est annoncée au quatrième trimestre 2026. Les titulaires d'un numéro délivré par leur commune disposeront de plusieurs mois pour le renouveler (service-public.gouv.fr). L'absence d'enregistrement là où il est exigé expose à une amende pouvant atteindre 5 000 € et une fausse déclaration à une amende administrative pouvant atteindre 20 000 €.

En copropriété, les règlements établis depuis le 21 novembre 2024 doivent indiquer si la location en meublé de tourisme est autorisée. Lorsque le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui n'y sont pas destinés, l'assemblée générale peut interdire cette location à la majorité de l'article 26, soit la majorité des membres représentant au moins les deux tiers des voix. L'interdiction ne vise que les lots qui ne sont pas des résidences principales (anil.org). Un investisseur minoritaire dans un immeuble peut donc perdre son usage touristique par un vote (Guide du bailleur privé, La location saisonnière en copropriété).

Le risque fiscal

Les régimes d'imposition

Pour les revenus de 2026, le régime micro des bénéfices industriels et commerciaux (micro-BIC) s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes avec un abattement de 50 % pour un meublé de tourisme classé, comme pour la location meublée de longue durée. Il ne s'applique que jusqu'à 15 000 € avec un abattement de 30 % pour un meublé non classé (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 15 avril 2026). Au régime réel, le loueur déduit ses charges et amortit le logement et le mobilier, sans que l'amortissement puisse créer un déficit. Le classement, valable cinq ans, conditionne donc l'accès au micro-BIC le plus favorable (Guide du bailleur privé, Le classement des meublés de tourisme).

Au-delà de 23 000 € de recettes annuelles, la location de courte durée donne lieu à des cotisations sociales, même si le loueur reste non professionnel au sens fiscal. Pour les recettes de 2026 comprises entre 23 000 € et 83 600 €, le meublé non classé relève du régime des travailleurs indépendants, alors que le meublé classé peut relever du micro-entrepreneur ou, sur option, du régime général, si les recettes de 2024 ou de 2025 n'ont pas dépassé 77 700 € (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 20 février 2026). Sous 23 000 €, seuls les prélèvements sociaux de 18,6 % s'appliquent au bénéfice.

La TVA, la CFE et la taxe d'habitation

La location meublée est exonérée de taxe sur la valeur ajoutée (TVA), sauf lorsque le loueur propose au moins trois des quatre services que sont le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge et la réception de la clientèle. L'activité devient alors para-hôtelière et imposable au taux de 10 %, sous réserve de la franchise en base (Guide du bailleur professionnel, Les services para-hôteliers). Une conciergerie qui assure ménage, linge et accueil physique peut suffire à franchir ce seuil. La CFE est due pour un meublé situé hors de l'habitation personnelle. La taxe d'habitation sur les résidences secondaires reste due si le propriétaire se réserve l'usage du logement une partie de l'année (Guide de la fiscalité immobilière, La taxe d'habitation sur les résidences secondaires et sa majoration).

La revente et le projet de loi de finances pour 2027

Les amortissements déduits au réel par un loueur en meublé non professionnel (LMNP) minorent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value des cessions réalisées depuis le 15 février 2025. Les meublés de tourisme ne figurent pas parmi les exceptions, réservées notamment aux résidences pour étudiants et pour personnes âgées (Guide de la fiscalité immobilière, La plus-value du loueur en meublé et la réintégration des amortissements).

Le projet de loi de finances (PLF) pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, prévoit en son article 7 de plafonner l'amortissement annuel des locaux des meublés de tourisme en LMNP à 1,5 % de leur valeur, dans la limite de 5 000 € par foyer, contre 2,5 % et 7 000 € pour les autres meublés, sans report des montants non déduits. La commission des finances de l'Assemblée nationale a adopté le 8 octobre 2026 un amendement supprimant l'amortissement des meublés de tourisme acquis à partir de 2027, tombé avec le rejet de la première partie par la commission le 9 octobre. Au 25 octobre 2026, le texte est en discussion en séance et aucune de ces mesures n'est adoptée (Guide de la fiscalité immobilière, La loi de finances pour 2026 et le projet de loi de finances pour 2027).

Premier cas chiffré, location à l'année ou courte durée

Les hypothèses

L'exemple qui suit est illustratif. Le taux d'occupation, le prix moyen, les commissions et tous les montants sont des hypothèses de calcul et ne constituent ni une donnée de marché ni une prévision. Un investisseur achète comptant un deux-pièces de 40 m² dans une ville moyenne touristique du littoral, dans une commune où il a vérifié que l'usage touristique est permis et que le règlement de copropriété l'autorise. Il compare une location meublée à l'année et un meublé de tourisme classé trois étoiles, géré par lui-même.

Les charges fixes de la location à l'année comprennent 900 € de taxe foncière, 160 € d'assurance, 500 € de copropriété non récupérable, 350 € d'entretien, 150 € de relocation, 250 € de CFE, 500 € d'expert-comptable et 250 € de renouvellement du mobilier. Le meublé de tourisme supporte 900 € de taxe foncière, 320 € d'assurance, 1 000 € de copropriété, 1 700 € d'énergie, d'eau et d'internet, 800 € d'entretien, 350 € de CFE, 200 € de classement, 500 € d'expert-comptable et 1 100 € de renouvellement du mobilier et du linge. Les recettes progressent de 1,5 % et les charges de 2 % par an. Le taux marginal d'imposition (TMI) est de 30 % et les prélèvements sociaux de 18,6 %. Le terrain représente 15 % du prix, les constructions, frais compris, s'amortissent sur trente ans, les travaux sur quinze ans et le mobilier sur sept ans. Le logement est revendu au bout de dix ans au prix d'achat, avec 3 % de frais de sortie. L'achat comptant isole la rentabilité de l'exploitation, l'effet du crédit étant présenté plus loin.

Les résultats

Les 7 158 € de charges variables comprennent 3 154 € de commissions, 3 129 € de ménage et de linge pour environ 63 séjours et 876 € de consommables. Les recettes de 19 710 € restent sous le seuil de 23 000 € des cotisations sociales.

La lecture du résultat

Le meublé de tourisme multiplie le rendement brut par 2,6 mais n'améliore le rendement net que de 0,7 point. Plus de 71 % des recettes partent en charges, contre 42 % pour la location à l'année. Le résultat avant impôt progresse de 1 382 € par an, ce qui ne couvre pas les 165 heures de travail supplémentaires, valorisées à 4 125 €. Une fois ce temps compté, le TRI de la courte durée devient négatif. La revente au prix d'achat dégage en outre une plus-value dans les deux cas, car les amortissements déduits sont réintégrés. L'impôt correspondant est plus élevé pour le meublé de tourisme, mieux amorti.

Le régime fiscal pèse fortement. Au micro-BIC classé, le meublé de tourisme paierait 4 790 € d'impôt et de prélèvements dès la première année et son TRI tomberait à − 1,69 %. Sans classement, avec l'abattement de 30 %, l'impôt atteindrait 6 705 € et le TRI − 2,95 %, le régime réel devenant en outre obligatoire après deux années au-dessus de 15 000 €. La location à l'année au micro-BIC paierait 1 788 € et son TRI serait de − 0,21 %. Avec une conciergerie à 22 % des recettes et 30 heures de suivi, le résultat de la courte durée tombe à 1 346 € la première année et le TRI à − 1,39 %.

Les seuils d'occupation

Le point mort économique du meublé de tourisme, où les recettes couvrent toutes les charges, se situe à 32,84 % d'occupation, soit environ 120 nuits par an. Le seuil qui compte est cependant celui de l'égalité avec la location à l'année. Le résultat avant impôt de la courte durée égale celui de l'année à partir de 53,39 % d'occupation, soit 195 nuits. Les TRI s'égalisent à 57,29 %. Si le temps est valorisé à 25 € de l'heure, l'égalité des résultats annuels suppose 73,11 % d'occupation, soit 267 nuits. Celle des TRI suppose 92,88 %, niveau difficilement atteignable hors des marchés les plus demandés.

Tests de sensibilité

Occupation et prix moyen

Le tableau suivant donne le résultat avant impôt de la première année du meublé de tourisme selon le taux d'occupation et le prix moyen par nuit, avec entre parenthèses l'écart avec la location à l'année, qui produit 4 300 €.

Une baisse de 15 € du prix moyen efface l'avantage de la courte durée sur presque toute la grille. Lorsque les recettes dépassent 23 000 €, ce qui est le cas à 65 % et 105 € ainsi qu'à 72 % et 90 € ou 105 €, des cotisations sociales s'ajoutent et réduisent l'écart après impôt, selon le régime social applicable.

L'effet du crédit et du prix de revente

Avec un crédit de 158 000 € sur vingt ans à 3,40 %, la mensualité atteint 908 € hors assurance. Le cash-flow de la première année devient de − 6 994 € à l'année et de − 5 612 € en courte durée. Le rendement net des deux stratégies, de 2,5 % à 3,2 % dans cet exemple, reste inférieur au coût du crédit, si bien que le levier joue contre l'investisseur et que la revente au prix d'achat ne permet pas de reconstituer l'apport (chapitre 19). Ces évolutions de prix et ces taux sont des hypothèses de calcul.

La réglementation et le PLF pour 2027

Si l'usage touristique devient impossible au bout de cinq ans, par un vote de copropriété, un quota ou l'expiration d'une autorisation temporaire, puis que le logement revient à la location à l'année, le TRI tombe à 0,65 %, proche de celui de la location à l'année. Il atteint − 0,92 % avec le temps valorisé. Le surcoût du mobilier et des cinq années de gestion intensive n'est pas récupéré.

Avec le plafond du texte initial du PLF, l'amortissement annuel des locaux passerait de 5 123 € à 2 186 € pour le meublé de tourisme et à 3 643 € pour la location à l'année. Le meublé de tourisme paierait environ 1 005 € d'impôt dès la première année et son TRI baisserait de 0,98 % à 0,66 %. La location à l'année, dont le résultat reste couvert, ne serait pas affectée la première année. Si l'amendement supprimant l'amortissement des meublés de tourisme acquis à partir de 2027 réapparaissait dans le texte définitif, l'écart se creuserait davantage.

Le scénario défavorable combiné

Une nouvelle offre locale et un été pluvieux réduisent l'occupation à 48 % et le prix moyen à 81 €, la commission passe à 18 % et le ménage à 60 € par séjour, le prix du logement baisse de 1 % par an et le plafonnement du PLF est adopté. Le résultat de la première année tombe à 1 063 €, le TRI à − 2,53 % et à − 5,75 % avec le temps valorisé. Dans le même contexte de prix et de fiscalité, la location à l'année conserve un TRI d'environ 0 %. La courte durée concentre donc le risque sur l'investisseur, sans contrepartie lorsque la demande se retourne.

Second cas chiffré, le bail étudiant et l'été touristique

L'exemple est illustratif et ses montants sont des hypothèses. Le propriétaire d'un studio dans une ville universitaire du littoral compare deux formules annuelles, sous le régime du micro-BIC. La première est un bail meublé d'un an à 480 € par mois, avec un mois de vacance. La seconde associe un bail étudiant de neuf mois, de septembre à mai, puis une location touristique non classée en juillet et août, à 75 € la nuit avec 70 % d'occupation et des séjours de quatre nuits, juin restant vide.

La formule mixte rapporte 706 € de plus avant impôt mais 168 € de moins après impôt, car les recettes touristiques non classées ne bénéficient que de l'abattement de 30 % alors que leurs charges réelles sont élevées. Elle demande en outre environ 25 heures de travail supplémentaires. Avec 85 % d'occupation estivale, elle ne rapporterait que 48 € de plus après impôt. Dans une commune qui réglemente le changement d'usage, l'été touristique peut exiger une autorisation, puisque le studio n'est pas la résidence principale du loueur (Guide du bailleur professionnel, La location saisonnière professionnelle). Le bail mobilité à un stagiaire, présenté au chapitre 43, offre une autre façon d'occuper l'été sans quitter la location d'habitation.

Capital, temps, horizon, liquidité et risques

La stratégie cesse de fonctionner lorsque la commune instaure ou durcit l'autorisation de changement d'usage, lorsque la copropriété vote une interdiction, lorsque le DPE ne permet plus l'exploitation, lorsque l'offre concurrente fait baisser le prix moyen, lorsqu'une plateforme modifie ses règles de visibilité ou lorsque l'investisseur ne peut plus assurer la gestion. Elle se prépare donc toujours avec une sortie de secours, à savoir un logement qui se louerait correctement à l'année.

Les situations patrimoniales particulières

La résidence principale et la résidence secondaire

Louer sa résidence principale pendant ses absences ne demande pas d'autorisation de changement d'usage, dans la limite de 120 jours par an, que la commune peut abaisser jusqu'à 90 jours. La loi du 19 novembre 2024 porte de 10 000 € à 15 000 € le plafond de l'amende civile en cas de dépassement, à une date fixée par décret selon l'Agence nationale pour l'information sur le logement (anil.org). Tant que la fiche de service-public.gouv.fr mentionne 10 000 €, faites confirmer en mairie le montant applicable. Cette location ne constitue pas une stratégie d'investissement mais un complément de revenu. La résidence secondaire louée une partie de l'année suppose une répartition des charges entre usage personnel et location et reste soumise à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (Guide du bailleur privé, Louer sa résidence secondaire en saisonnier).

Le couple, la famille recomposée et l'indivision

Les recettes des époux et des partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS) soumis à imposition commune s'additionnent pour le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), alors que des concubins l'apprécient séparément. La maison de vacances familiale détenue en indivision, souvent après une succession dans une famille recomposée, cumule les difficultés. Certains indivisaires l'occupent l'été, d'autres veulent la louer. Une convention d'indivision qui fixe le calendrier d'occupation, la clé de répartition des charges et le partage des recettes évite les conflits et documente la part déductible de chacun (Guide de la fiscalité immobilière, Les meublés de tourisme en fiscalité).

Le démembrement

L'usufruitier qui exploite le meublé perçoit et déclare les recettes, le nu-propriétaire n'est imposé sur rien tant qu'il ne perçoit aucune recette. L'exploitation touristique accélère l'usure et peut provoquer des désaccords sur les grosses réparations. Une convention de démembrement qui précise l'usage autorisé et la répartition des travaux est indispensable (chapitre 59).

La détention en société

Une société civile immobilière (SCI) qui loue en meublé de tourisme au-delà d'une activité accessoire devient passible de l'impôt sur les sociétés (IS) pour l'ensemble de son résultat, y compris les loyers des biens loués nus. La location saisonnière se loge donc plutôt dans une société à responsabilité limitée (SARL) de famille, une société commerciale à l'IS ou en détention directe. Une société ne peut pas bénéficier de l'exception de résidence principale et reste soumise au changement d'usage là où il est réglementé (Guide des sociétés immobilières, La location saisonnière en société).

Le non-résident et l'outre-mer

L'expatrié qui loue sa maison de vacances en France pendant son absence est imposé en France sur ses bénéfices, avec un taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable pour les revenus de 2025, sauf option pour le taux moyen. S'il est affilié à la sécurité sociale d'un État de l'Espace économique européen ou de la Suisse, il ne supporte que le prélèvement de solidarité de 7,5 % (Guide du bailleur privé, Le bailleur non-résident ou expatrié). La gestion à distance passe presque toujours par une conciergerie, dont le coût s'intègre au calcul. Outre-mer, les seuils fiscaux et le classement sont les mêmes qu'en métropole, mais l'exigence énergétique de 2034 reste fixée à la classe E selon la fiche officielle citée plus haut. Les tarifs de taxe de séjour et les délibérations locales y diffèrent (chapitre 88).

Les types de marchés

Pour les gîtes, le Gouvernement a indiqué que ceux qui hébergent plus de quinze personnes sont classés en établissement recevant du public (ERP) de cinquième catégorie avec locaux à sommeil, ce qui change les obligations de sécurité (Guide du bailleur professionnel, La location saisonnière professionnelle). La lecture des marchés est détaillée aux chapitres 84 à 87.

L'âge et l'horizon de l'investisseur

Un investisseur actif de trente à cinquante ans peut tester la courte durée sur un logement déjà détenu, à condition de pouvoir revenir à la location à l'année. Un investisseur qui prépare sa retraite peut y voir un usage mixte de résidence secondaire et de location, mais doit mesurer la charge de gestion qui augmente avec l'âge et la sensibilité des recettes au calendrier réglementaire. Au-delà de soixante-dix ans, la transmission d'un meublé de tourisme à des héritiers qui ne souhaitent pas l'exploiter conduit souvent à un retour à la location à l'année ou à la vente (chapitres 102 et 129).

Les risques de requalification

Les recettes touristiques franchissent vite les seuils de 15 000 €, 23 000 € et 83 600 €. Au-delà de 23 000 €, le statut de LMP s'applique si ces recettes dépassent aussi les autres revenus d'activité du foyer, avec un régime social et des plus-values professionnels (Guide de la fiscalité immobilière, La frontière entre LMNP et LMP). L'ajout de trois des quatre services para-hôteliers rend l'activité imposable à la TVA. Ces bascules s'apprécient chaque année.

Plusieurs montages s'approchent de l'abus de droit au sens des articles L64 et L64 A du Livre des procédures fiscales (LPF). Le fractionnement des recettes entre membres d'une famille pour rester sous les seuils, ou un bail de longue durée de façade qui dissimule une location touristique, en sont des exemples (Guide de la fiscalité immobilière, L'abus de droit fiscal). L'achat, l'aménagement et la revente répétés de logements équipés pour le tourisme peuvent enfin relever de l'activité de marchand de biens (chapitre 76).

Les erreurs fréquentes

Les montants qui suivent reprennent les hypothèses du premier cas chiffré et sont illustratifs.

• Comparer les rendements bruts, 10,95 % contre 4,21 %, alors que les rendements nets ne diffèrent que de 0,7 point.
• Oublier les commissions des plateformes, soit 3 154 € par an dans l'exemple.
• Laisser expirer le classement. Au micro-BIC, l'abattement passe de 50 % à 30 % et l'impôt augmente de 1 916 € par an.
• Choisir le micro-BIC sans comparaison, soit 4 790 € d'impôt la première année au lieu de 0 € au réel.
• Ne pas collecter la taxe de séjour sur les réservations directes. À 1,50 € par personne et par nuit, 219 nuitées de deux personnes représentent 657 € à reverser sur vos fonds, plus l'amende.
• Acheter sans vérifier le changement d'usage, les quotas, le règlement de copropriété et le PLU.
• Financer l'achat à crédit sans constater que le rendement net reste inférieur au coût du crédit.
• Ignorer la réintégration des amortissements, soit 7 774 € d'impôt sur une revente au prix d'achat.
• Ne pas chiffrer le temps de gestion, qui fait passer le TRI de 0,98 % à − 2,09 %.

Liste de contrôle

1. Usage. La mairie a confirmé par écrit le régime du changement d'usage, les quotas éventuels et l'absence de secteur réservé à la résidence principale.
2. Copropriété. Le règlement autorise l'activité et aucune interdiction n'est inscrite à l'ordre du jour.
3. DPE. Le logement atteint la classe exigée et le budget prévoit la classe D en 2034 en métropole.
4. Enregistrement. Le renouvellement du numéro sur le téléservice national est préparé.
5. Revenu. L'occupation et le prix moyen sont construits saison par saison, en hypothèse prudente.
6. Charges. Commissions, ménage, linge, consommables, énergie, copropriété, CFE et renouvellement du mobilier sont chiffrés.
7. Seuil. L'occupation d'égalité avec la location à l'année est calculée, avec et sans le temps valorisé.
8. Fiscalité. Le classement, le micro-BIC et le réel sont comparés, ainsi que les seuils de 15 000 €, 23 000 € et 83 600 €.
9. Services. Le nombre de services para-hôteliers proposés ne fait pas basculer l'activité dans la TVA sans décision chiffrée.
10. Sortie. Le repli sur la location à l'année et la réintégration des amortissements à la revente sont chiffrés.
11. Structure. La détention directe, en société ou en indivision tient compte du risque d'IS d'une SCI.
12. PLF. L'issue de l'article 7 du PLF pour 2027 sur l'amortissement des meublés de tourisme est suivie avant tout engagement.